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Processo:

I – RELATÓRIO
Trata-se de ação de rescisão contratual e inexigibilidade de débito c/c indenização por danos morais, sob nº 0004990-10.2023.8.16.0001, proposta por Thadeu Veloso Maria e Alessandra Aparecida Fritzen Maria em face de A Fortiori Assessoria Imobiliária Ltda. e MEX Participações Societárias E Administradora De Bens Ltda., por meio da qual pretendem, em síntese, a declaração de inexigibilidade de débitos oriundos de contrato de locação residencial, a rescisão contratual, bem como a condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais e por litigância de má-fé (mov. 1.1).
Após o trâmite do processo, sobreveio sentença (mov. 214.1), nos seguintes termos:
IV. 2. Processo nº 0004990-10.2023.8.16.0001 (rescisão contratual c/c inexigibilidade de débito e danos morais) 76. Nos termos do art. 487, inciso I do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por THADEU VELOSO MARIA e ALESSANDRA APARECIDA FRITZEN MARIA para o fim de DECLARAR a inexigibilidade dos débitos cobrados no processo nº 0017398-36.2023.8.16.0194 (ação de cobrança), referentes aos reparos do imóvel e aos aluguéis e encargos posteriores a 01/07/2022. 77. Com relação à ré MEX PARTICIPAÇÕES SOCIETÁRIAS E ADMINISTRADORA DE BENS SIMPLES LTDA, reconheço a existência de sucumbência recíproca (art. 86 do CPC). 78. Assim, condeno THADEU VELOSO MARIA e ALESSANDRA APARECIDA FRITZEN MARIA ao pagamento de 75% das custas processuais e honorários advocatícios em favor do advogado da ré MEX PARTICIPAÇÕES SOCIETÁRIAS E ADMINISTRADORA DE BENS SIMPLES LTDA, que ora fixo em 10% do valor do proveito econômico obtido (dano moral não reconhecido). 79. Por sua vez, fica a ré MEX PARTICIPAÇÕES SOCIETÁRIAS E ADMINISTRADORA DE BENS SIMPLES LTDA condenada ao pagamento de 25% das custas processuais remanescentes e honorários advocatícios em favor do advogado de THADEU VELOSO MARIA e ALESSANDRA APARECIDA FRITZEN MARIA, que ora fixo em 10% do valor do proveito econômico obtido (débito declarado inexigível). 80. Quanto à ré A FORTIORI, diante da improcedência integral dos pedidos formulados em seu desfavor, reconheço sua total ausência de sucumbência. Em razão disso, condeno THADEU VELOSO MARIA e ALESSANDRA APARECIDA FRITZEN MARIA ao pagamento de honorários advocatícios de sucumbência em favor do advogado de A FORTIORI, que ora fixo em 10% do valor do proveito econômico obtido (dano moral não reconhecido). 81. Este juízo não considerou o pedido de litigância de má-fé para fins de sucumbência, uma vez que se trata de penalidade é acessória, de natureza sancionatória e não de mérito, cuja rejeição não configura sucumbência.
Inconformados, os autores interpuseram o presente recurso (mov. 219.1) argumentando, em síntese, que:a) desde o início da locação conviveram com graves problemas estruturais no imóvel, tais como infiltrações, vazamentos, mofo, umidade e falhas elétricas, os quais comprometeram a fruição regular do bem e geraram intenso desgaste emocional, especialmente por se tratar de imóvel de alto padrão e pela existência de filha menor com problemas respiratórios;b) os sucessivos reparos realizados jamais solucionaram definitivamente os vícios, impondo aos apelantes constante perda de privacidade e insegurança, circunstâncias que ultrapassariam o mero aborrecimento cotidiano, caracterizando dano moral indenizável;c) a execução ajuizada pelas rés, com cobranças posteriormente declaradas inexigíveis, teria ensejado constrangimentos e dificuldades na obtenção de crédito, além de impactar relações comerciais, configurando ato ilícito passível de reparação;d) houve litigância de má-fé por parte das rés, pois, mesmo cientes da substituição da caução contratual por imóvel diverso, teriam requerido, no processo executivo, o arresto de bem pertencente a terceira pessoa estranha à lide, alterando a verdade dos fatos e provocando incidente manifestamente infundado, nos termos do art. 80, incisos II e VI, do CPC.
Ao final, pugnam pelo conhecimento e provimento do recurso para reformar a sentença, a fim de condenar as rés ao pagamento de indenização por danos morais e por litigância de má-fé, com a consequente redistribuição dos ônus sucumbenciais.
Os réus apresentaram contrarrazões no mov. 226.1.
Na mesma época, MEX Participações Societárias e Administradora de Bens Simples Ltda. ajuizou a ação de cobrança nº 0017398-36.2023.8.16.0194 em face de Thadeu Veloso Maria e Alessandra Aparecida Fritzen Maria, visando à cobrança de valores decorrentes do contrato de locação residencial (mov. 1.1).
Foi reconhecida a conexão entre a ação de cobrança e a ação de rescisão contratual (mov. 62.1, item 5).
Após o trâmite do processo, sobreveio sentença (mov. 128.1), nos seguintes termos:
IV. 1. Processo nº 0017398-36.2023.8.16.0194 (ação de cobrança) 74. Diante do exposto, nos termos do art. 487, inciso I do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados por MEX PARTICIPAÇÕES SOCIETÁRIAS E ADMINISTRADORA DE BENS SIMPLES LTDA em face de THADEU VELOSO MARIA e ALESSANDRA APARECIDA FRITZEN MARIA.75. Em face da sucumbência, condeno a parte autora (locadora) ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios em face do advogado da parte contrária (locatários), que ora fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, na forma do que dispõe o art. 85, §2º do CPC.
Inconformada, a autora interpôs o presente recurso (mov. 131.1) argumentando, em síntese, que:a) o juízo a quo incorreu em error in judicando ao desconsiderar elementos probatórios relevantes, especialmente o contrato de locação, laudos de vistoria, fotografias e recibos de serviços, que demonstrariam a devolução do imóvel em condições diversas daquelas constatadas na vistoria inicial;b) a sentença partiu de premissa equivocada quanto à dinâmica da rescisão contratual, pois a iniciativa de desocupação foi dos locatários, tendo a locadora apenas dispensado a multa rescisória, sem renúncia às demais obrigações contratuais, notadamente a restituição do imóvel em condições adequadas;c) os danos identificados na vistoria de saída e na revistoria não se limitariam a vícios estruturais preexistentes, mas consistiriam em agravamento decorrente de mau uso ou omissão dos locatários, os quais teriam o dever legal de conservação e comunicação, nos termos do art. 23, incisos III e IV, da Lei nº 8.245/1991;d) haveria prova suficiente da necessidade de serviços de limpeza e conservação, sendo desarrazoada a exigência de individualização exaustiva dos recibos apresentados, diante do contexto de devolução do imóvel;e) reconhecida a responsabilidade dos locatários pelos reparos, deveria ser estendido o termo final da obrigação de pagar aluguéis e encargos até a efetiva conclusão das reformas, considerando o período de indisponibilidade do imóvel para nova locação, de julho a dezembro de 2022;f) a distribuição do ônus da prova teria sido inadequadamente valorada, pois, demonstrado o fato constitutivo do direito da locadora, incumbiria aos locatários comprovar que os danos decorreram exclusivamente do desgaste natural ou de vícios estruturais não agravados.
Ao final, requereu o conhecimento e provimento do recurso para reformar integralmente a sentença, a fim de julgar totalmente procedente a ação de cobrança, condenando os apelados ao pagamento do valor integral de R$ 150.394,26, bem como julgar improcedentes, em relação à apelante, os pedidos formulados na ação de rescisão contratual e inexigibilidade de débito.
Os réus apresentaram contrarrazões no mov. 139.1.
É a breve exposição.


II - VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO:
Os recursos foram tempestivamente ofertados e preenchem os demais requisitos de admissibilidade, motivo pelo qual devem ser conhecidos.
Ambos os processos versam sobre a relação locatícia firmada entre a locadora MEX Participações Societárias Ltda. e os locatários Thadeu Veloso Maria e Alessandra Aparecida Fritzen Maria, sob a intermediação da imobiliária A Fortiori.
Em síntese, a locadora afirma que o imóvel foi devolvido em condições divergentes daquelas constatadas na vistoria inicial, o que teria exigido a realização de reparos custeados às suas expensas. Alega que tais serviços, somados aos meses em que o imóvel teria permanecido indisponível, totalizam R$ 150.394,26, valor composto pelos custos de reparo e pelos aluguéis e encargos referentes ao período de agosto a dezembro de 2022.
Os locatários, por sua vez, alegam que os defeitos apontados nos recibos decorrem de vícios estruturais preexistentes, não podendo ser imputados ao uso. Defendem ter realizado os reparos indicados na revistoria, sustentam a inexigibilidade dos valores cobrados e postulam indenização por danos morais e condenação da parte contrária por litigância de má-fé.
Na sentença, o juízo concluiu que não ficou comprovado que os reparos cobrados decorressem de mau uso, pois muitos itens não constavam da vistoria inicial ou revelaram-se vícios estruturais do imóvel, ônus probatório não satisfeito pela locadora. Fixou que 1º.07.2022 foi o termo final da responsabilidade dos locatários, tornando indevida a cobrança de aluguéis e encargos posteriores.
Quanto aos danos morais, entendeu inexistente abalo indenizável, por ausência de prova de violação a direitos da personalidade, bem como regularidade da atuação da locadora e da imobiliária. Também foi afastada a litigância de má-fé, por inexistência de dolo processual e por se tratar de matéria vinculada a outro feito.
Em síntese, julgou improcedente o pedido formulado na ação de cobrança proposta pela locadora e parcialmente procedentes os pedidos formulados na ação de rescisão contratual proposta pelos locatários, para declarar a inexigibilidade dos débitos referentes aos reparos do imóvel e aos aluguéis e encargos posteriores a 1º.07.2022.
II.I. – Da ação de cobrança (nº 0017398-36.2023.8.16.0194)
Quanto aos valores perseguidos na ação de cobrança, a sentença concluiu que os danos cujos reparos são cobrados decorrem de falhas estruturais do imóvel, não imputáveis aos locatários. Para tanto, o juízo de origem elaborou quadro comparativo entre o recibo apresentado, a vistoria inicial e a revistoria, a partir do qual procedeu à valoração probatória:

A apelante sustenta, inicialmente, que a dispensa da multa rescisória pelo encerramento antecipado do contrato não pode ser interpretada como renúncia aos seus demais direitos, em especial ao de receber o imóvel no estado em que foi entregue, ressalvado o desgaste natural.
Defende que a aceitação da desocupação antecipada teria ocorrido de forma condicionada à restituição do bem nas condições originárias, o que não teria sido observado.
A iniciativa para a desocupação antecipada do imóvel é controvertida. Os e-mails trocados entre as partes revelam versões divergentes acerca da origem do pedido (mov. 1.4). Ainda assim, a prova documental produzida nos autos – notadamente a captura de tela juntada pelos locatários - inclina-se à narrativa por eles apresentada, no sentido de que a solicitação de desocupação partiu da proprietária (mov. 1.6 dos autos nº 0004990-10.2023.8.16.0001).
De todo modo, independentemente de qual parte tenha dado causa à iniciativa da desocupação voluntária do imóvel, o regime jurídico aplicável à espécie não se altera.
Isso porque a sentença não reconheceu qualquer renúncia da locadora ao direito de exigir a restituição do imóvel nas condições contratadas, salvo o desgaste natural decorrente do uso regular. Ao contrário, aplicou estritamente as obrigações previstas nos arts. 569 do Código Civil e 23 da Lei nº 8.245/91 (parágrafos 34 a 37 da sentença), sem eximir os inquilinos de seus deveres legais e contratuais.
Na sequência, a apelante sustenta que, embora existam falhas estruturais no imóvel, não seria correta a isenção dos locatários quanto a danos decorrentes de infiltração ou umidade, pois tais avarias teriam sido agravadas por mau uso e falta de conservação, cuja responsabilidade lhes incumbia. Requer, assim, o reexame do conjunto probatório para reconhecimento de deteriorações causadas ou agravadas pela inação dos apelados.
A tese, contudo, não encontra respaldo nos autos.
Consta dos autos e-mail enviado por representante da própria imobiliária no qual os locatários são expressamente isentados dos danos decorrentes de vazamento (mov. 1.4 destes autos):
A prova oral igualmente não corrobora a alegação de falta de conservação do imóvel por parte dos inquilinos. O locatário Thadeu relatou a existência de diversos problemas de infiltração não identificados na vistoria inicial, os quais eram reiteradamente comunicados aos responsáveis. Informou, ainda, que, segundo prestador de serviços de confiança da proprietária, tais problemas já existiam antes da entrada dos locatários no imóvel. A locatária Adriana, por sua vez, relatou a frequência dos reparos realizados, mencionando que o prestador de serviços comparecia ao imóvel de forma recorrente (mov. 100.1).
Juliano Jansen, representante da locadora e da imobiliária, confirmou que os problemas do imóvel eram reportados com regularidade pelo locatário, tanto por WhatsApp quanto por e-mail, havendo também comunicação direta entre inquilinos e proprietária. Informou, ainda, ter conhecimento dos serviços prestados por funcionário de confiança da proprietária, sem exigir relatórios acerca das intervenções realizadas (mov. 100.2).
Registre-se que as solicitações de reparo frequente também são demonstradas pelas capturas de tela de mov. 1.13/1.20 dos autos nº 0004990-10.2023.8.16.0001.
Portanto, não há qualquer prova nos autos que indique mau uso ou falta de conservação do bem por parte dos locatários. O que se verifica é um imóvel que, embora de alto padrão, apresentou falhas estruturais não sanadas, apesar dos diversos reparos solicitados. Diante da diligência dos apelados em buscar o conserto das infiltrações e vazamentos, correta a sentença ao isentá-los dos danos daí decorrentes.
No tocante aos serviços de limpeza cuja restituição se pretende, a sentença entendeu: (i) que os recibos apresentados não estão suficientemente individualizados, por não indicarem o ambiente ou bem objeto da intervenção; (ii) que não há discriminação do valor correspondente a cada serviço, o que inviabiliza a aferição individualizada dos custos; e (iii) que a revistoria evidencia a realização de determinadas limpezas pelos próprios locatários (parágrafos 45 a 48 da sentença de mov. 128.1).
A apelante sustenta ser desarrazoada e contrária à prática de mercado a exigência de individualização exaustiva de cada item nos recibos, afirmando que o estado geral do imóvel, comprovado nos autos, justificaria as intervenções realizadas.
Razão, contudo, não lhe assiste. O recibo apresentado limita-se a indicar o recebimento de valores referentes, entre outros serviços, à limpeza de forno, geladeira, estofados de cadeiras, sofá e cortinas, sem qualquer especificação adicional (mov. 1.15).
Trata-se de residência mobiliada, de grande porte, composta por múltiplos ambientes e áreas distintas, conforme descrito na revistoria (mov. 1.5). Nesse contexto, é imprescindível que a limpeza de itens específicos seja acompanhada da correspondente individualização, de modo a permitir a identificação do objeto da intervenção e a verificação do valor cobrado, o que não ocorre no recibo juntado aos autos, inviabilizando a pretensão restitutória.
Como exemplo, a revistoria aponta a existência de três sofás - localizados na antessala, na sala de estar e na sala home theater - sem que se possa identificar qual ou quais teriam sido objeto de limpeza profissional ou o custo correspondente a cada intervenção.
Quanto à alegação de que as fotografias do imóvel demonstrariam o estado que justificou os serviços realizados, verifica-se que tais imagens foram disponibilizadas por meio de link externo (Google Drive). Conforme entendimento deste Colegiado, documentos juntados dessa forma não se qualificam como meio de prova válido, diante da quebra da cadeia de custódia probatória:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. (...) 3. DOCUMENTOS JUNTADOS VIA LINK. MATERIAL DISPONIBILIZADO EM NUVEM. INVALIDADE COMO MEIO DE PROVA. (...). APELAÇÃO 2 (AUTORA) CONHECIDA PARCIALMENTE PROVIDA. APELAÇÃO 1 (PARTE RÉ) PREJUDICADA. (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0002468-93.2018.8.16.0030 - Foz do Iguaçu - Rel.: SUBSTITUTO DAVI PINTO DE ALMEIDA - J. 11.02.2026) – Destaquei.
Constou do voto condutor:
A segunda questão em debate refere-se à admissibilidade dos documentos disponibilizados por meio de link em nuvem como meio de prova processual válido. O artigo 371 do Código de Processo Civil estabelece que o juiz apreciará a prova constante dos autos, sendo inconteste que documentos disponibilizados por link externo ao processo eletrônico não integram formalmente o processo judicial. (...)Logo, a disponibilização de documentos via nuvem apresenta vícios insanáveis que obstam seu reconhecimento como meio probatório válido. Em primeiro lugar, porque tais documentos ficam subordinados à vontade da parte que controla o repositório eletrônico, podendo esta liberar ou restringir o acesso ao conteúdo do link, bem como adicionar ou excluir arquivos a qualquer momento, sem que haja possibilidade de controle ou verificação pela parte contrária ou pelo próprio juízo. Em segundo lugar, tem-se que não há garantia de permanência dos documentos para consulta futura, essencial para a segurança jurídica e para eventual necessidade de análise em grau recursal ou em fase de cumprimento de sentença. E em terceiro lugar, a forma de disponibilização inviabiliza o pleno exercício do contraditório pela parte contrária, que fica impedida de impugnar a autenticidade, suscitar falsidade ou manifestar-se adequadamente sobre o conteúdo dos documentos, nos termos do artigo 436 do Código de Processo Civil.
Mantida, portanto, a correta valoração das provas realizada pelo juízo de origem, resta prejudicado o pedido de extensão do termo final de responsabilidade pelos aluguéis até a conclusão dos reparos, uma vez que os danos apurados decorrem de falhas estruturais do imóvel ou não foram suficientemente individualizados e comprovados.
Portanto, voto pelo desprovimento do recurso, nos termos acima expostos.
II.II. – Da ação de rescisão contratual, inexigibilidade de débito, danos morais e litigância de má-fé (nº 0004990-10.2023.8.16.0001)
O cerne da controvérsia recursal restringe-se à verificação da ocorrência de danos morais indenizáveis e da configuração de litigância de má-fé por parte das apeladas.
Os apelantes sustentam que os vícios estruturais do imóvel locado, aliados ao ajuizamento de ação de execução para cobrança de valores posteriormente declarados inexigíveis, teriam sido aptos a gerar abalo moral passível de indenização.
Não lhes assiste razão.
É firme o entendimento jurisprudencial no sentido de que o inadimplemento contratual, por si só, não enseja dano moral - sendo indispensável, para sua configuração, a demonstração de circunstâncias excepcionais que ultrapassem a esfera dos meros dissabores inerentes às relações negociais e atinjam, de forma efetiva e relevante, direitos da personalidade.
No caso concreto, embora comprovada a existência de vícios estruturais no imóvel (infiltrações e vazamentos), observa-se que os apelantes permaneceram no local por aproximadamente dois anos, tendo comunicado o primeiro vazamento mais de um ano após o início da relação locatícia (mov. 1.13) - circunstância que enfraquece a alegação de inabitabilidade ou de inviabilidade absoluta da permanência no imóvel desde o início da locação.
Ademais, restou evidenciado nos autos que as intercorrências surgidas ao longo do contrato foram objeto de reparos providenciados pela locadora, não se constatando postura de desídia deliberada ou abuso.
Também não há prova de nexo causal direto entre a alegada doença respiratória da filha dos apelantes e o estado do bem locado. A ausência de documentação médica produzida sob o crivo do contraditório impede o reconhecimento de responsabilidade civil com base em alegações unilaterais.
No tocante ao ajuizamento da ação de execução (autos nº 0013879-87.2022.8.16.0194), igualmente não se verifica ilicitude. O simples exercício do direito constitucional de ação não configura, por si só, ato ilícito ou gerador de dano moral, ausente demonstração de abuso ou má-fé.
Sobretudo, conforme consignou o magistrado sentenciante, “os elementos constantes do processo executivo revelam que os débitos cobrados eram efetivamente devidos (vide item 52 da presente sentença), correspondentes ao aluguel e encargos vencidos em julho de 2022 (mov. 38.1 do processo nº 0013879-87.2022.8.16.0194), circunstância que levou ao deferimento do pedido de parcelamento e, posteriormente, à extinção do feito executivo em virtude da quitação voluntária do débito (movs. 106.1/109.1 do mesmo processo)”.
Ressalte-se, ainda, que não há prova nos autos de efetiva inscrição do nome dos apelantes em cadastros restritivos de crédito por iniciativa das apeladas. As capturas de tela e registros juntados (mov. 1.9/1.13) dizem respeito à existência de demanda judicial, informação de caráter público e meramente informativo, que não se confunde com anotação indevida em órgãos de proteção ao crédito.
Ademais, não se cogita de danos morais em virtude do apontamento de existência da ação de execução quando os débitos nela cobrados eram efetivamente devidos, ainda que em parte, como já exposto.
Diante desse conjunto fático-probatório, inexistente ato ilícito e ausente comprovação de efetivo abalo extrapatrimonial, não há falar em indenização por danos morais, devendo ser mantido o indeferimento da verba indenizatória.
Os apelantes insurgem-se, ainda, contra o afastamento da condenação das apeladas por litigância de má-fé, sob o argumento de que estas teriam alterado a verdade dos fatos ao ajuizar a ação executiva e ao omitir a existência de aditivo contratual que substituiu a caução originalmente pactuada.
A caracterização da litigância de má-fé exige prova inequívoca de dolo processual, consistente na intenção deliberada de prejudicar a parte adversa ou de induzir o juízo em erro, nos termos das hipóteses taxativamente previstas no art. 80 do Código de Processo Civil. Trata-se de sanção de natureza excepcional, que não se presume.
No caso, os atos apontados como caracterizadores da alegada má-fé ocorreram no âmbito da ação de execução (nº 0013879-87.2022.8.16.0194), relação processual autônoma e com processo já extinto, de modo que eventual sanção deveria ter sido oportunamente arguida, sob pena de violação à autonomia das relações processuais.
Ademais, a controvérsia acerca do momento exato da rescisão do contrato e do alcance da substituição da garantia pactuada insere-se no campo da própria lide, não se extraindo dos autos conduta temerária, maliciosa ou pautada por deslealdade processual. Eventual erro de procedimento ou excesso de execução não se confunde com má-fé processual e foi devidamente sanado pela declaração de inexigibilidade dos débitos.
Ainda que se admitisse eventual equívoco quanto ao estado da caução contratual, presume-se a boa-fé das partes, cabendo a quem alega a comprovação de conduta dolosa, o que não se verificou no caso concreto.
Posto isso, voto pelo desprovimento do recurso de apelação, mantendo-se integralmente a sentença nos pontos impugnados.
II.III. - Conclusões
Por todo o exposto, voto pelo desprovimento de ambos os recursos.
Diante do desprovimento do recurso interposto nos autos nº 0017398-36.2023.8.16.0194 (ação de cobrança), majoro os honorários sucumbenciais a cargo da apelante (locadora) para 12% sobre o valor atualizado da causa, conforme art. 85, §11 do CPC e Tema 1059 do STJ.
Em razão do desprovimento do recurso interposto nos autos nº 0004990-10.2023.8.16.0001 (ação de rescisão contratual), majoro os honorários devidos pelos apelantes (locatários) para 12% sobre o proveito econômico obtido pela imobiliária e pela locadora, conforme art. 85, §11 do CPC e Tema 1059 do STJ.