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Processo:

RelatórioTrata-se de apelação face sentença que, em ação de rescisão contratual, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, ao efeito de declarar a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, com retorno das partes ao status quo ante e restituição do bem à autora, e de condenar o requerido ao pagamento de multa penal contratual de 10% sobre o valor do contrato, autorizada a compensação com o valor a ser devolvido. Ante a sucumbência, o requerido ainda foi condenado ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor da condenação (mov. 59).Nas razões recursais (mov. 73), a autora sustenta, em suma, que: i) a compensação pelo tempo de fruição do imóvel é medida cabível e aceita pela jurisprudência, inexistente vedação à sua aplicação; ii) o apelado usufruiu do imóvel por 43 meses, desde 16/05/2022, sem nada pagar além da entrada, de modo que o valor adimplido não cobriria sequer metade dos aluguéis do período; iii) a manutenção da compensação onera a apelante, que, além de não receber a multa, ainda teria de desembolsar quantia em favor do inadimplente; iv) a jurisprudência do STJ é no sentido de que a indenização pelo tempo em que o comprador desistente ocupou o bem não deve ser confundida e englobada no percentual da cláusula penal de retenção. Requer a reforma da sentença para afastar a devolução da entrada ou, subsidiariamente, que a devolução seja limitada ao valor da multa. Não foram apresentadas contrarrazões, ante revelia.É o relatório, em síntese.

Voto1. Cuida-se, na origem, de ação de rescisão contratual ajuizada em 28/05/2025 por Cooperativa de Crédito, Poupança e Investimento Progresso – Sicredi Progresso PR/SP em desfavor de Rodrigo Cezar Zarantonello.À exordial, narrou a autora, em suma, que: i) firmou com o requerido, em 16/05/2022, contrato de compra e venda do lote urbano nº 01, quadra 1458, do Loteamento Alta Floresta, em Toledo/PR, pelo valor de R$300.000,00; ii) o preço seria pago mediante entrada de R$56.940,11 e saldo de R$248.059,89, este por meio de duas cartas de consórcio, com vencimento em 30/05/2022; iii) a entrada foi paga com atraso, em 19/09/2022, e o saldo remanescente jamais foi quitado; mesmo notificado, o requerido não manifestou interesse na resolução amigável; iv) o requerido permanece na posse do imóvel desde a contratação. Requereu a rescisão do contrato, o retorno do imóvel ao seu patrimônio, a retenção do valor pago a título de entrada e a condenação do requerido ao pagamento de multa contratual no valor de 10% do valor do contrato.Citado pessoalmente (mov. 44), o requerido não apresentou defesa (mov. 47). A autora requereu a decretação da revelia, dispensou a dilação probatória e pugnou pelo julgamento antecipado do mérito (movs. 50 e 55).Ao mov. 59, sobreveio sentença de parcial procedência, cuja parte dispositiva ora se transcreve:Pelo exposto, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial, com fundamento no Artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil 2015. Por consequência: A) DECLARO a resolução do contrato de compromisso de venda e compra de imóvel, com o retorno das partes ao status quo ante, devendo a parte ré restituir o imóvel à parte autora; B) CONDENO o requerido ao pagamento da multa penal contratual de 10% (dez por cento) sobre o valor total do contrato, conforme previsto na Cláusula Oitava do instrumento firmado entre as partes, autorizada a compensação desse valor com a quantia a ser devolvida pelo autor a título de entrada.Opostos embargos de declaração pela autora (mov. 63), foram rejeitados (mov. 66).2. O recurso não comporta provimento.Cinge-se a controvérsia à possibilidade de a apelante reter o valor recebido a título de entrada (R$56.940,11), a fim de ser indenizada pelo tempo de fruição do imóvel, cumulativamente ao recebimento da multa contratual de 10% aplicada em sentença. Subsidiariamente, requer a recorrente que “a devolução determinada seja limitada ao valor da multa a ser paga pelo autor”.Todavia, não lhe assiste razão.De início, cumpre elucidar que, na petição inicial, a autora não formulou pedido autônomo de indenização pela fruição do imóvel. Limitou-se, em verdade, a pleitear a retenção do valor pago a título de entrada “como forma” de ser indenizada pelo uso do bem pelo comprador inadimplente. Tal manobra, contudo, não tem o condão de desnaturar o instituto das arras e de afastar o tratamento jurídico que lhe é próprio e específico.E não é só: ainda que se admitisse o exame do direito à indenização pela privação do uso, a pretensão não prosperaria, pois o imóvel objeto da avença é lote urbano não edificado, e o contrato foi firmado em 16/05/2022, antes do advento da Lei 13.789/2018, sendo indevida tal indenização nesses casos (STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 2.427.807/SP, Quarta Turma, Rel. Min. João Otávio de Noronha, j. 24/02/2025).Isso posto, a questão deve ser dirimida exclusivamente sob a ótica dos arts. 417 a 420 do Código Civil.Analisando o contrato firmado entre as partes, tem-se que o sinal de R$56.940,11 pago pelo comprador constitui arras de natureza confirmatória, isto é, serviu à confirmação do negócio, pois na avença restou expressamente afastado o direito de arrependimento (cláusula sétima – mov. 1.9):Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.Dessa forma, realmente as arras em discussão não podem ser cumuladas com a multa contratual, sob pena de bis in idem:DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. ARRAS. NATUREZA INDENIZATÓRIA. CUMULAÇÃO. INADMISSIBILIDADE. PREVALÊNCIA DAS ARRAS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. (...). 6. De acordo com o art. 418 do CC/02, mesmo que as arras tenham sido entregues com vistas a reforçar o vínculo contratual, tornando-o irretratável, elas atuarão como indenização prefixada em favor da parte “inocente” pelo inadimplemento, a qual poderá reter a quantia ou bem, se os tiver recebido, ou, se for quem os deu, poderá exigir a respectiva devolução, mais o equivalente. 7. Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (proibição da dupla condenação a mesmo título). 8. Se previstas cumulativamente, deve prevalecer a pena de perda das arras, as quais, por força do disposto no art. 419 do CC, valem como “taxa mínima” de indenização pela inexecução do contrato. 9. Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor. Precedentes. 10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, parcialmente provido. (STJ, REsp 1.617.652/DF, Terceira Turma, Relª. Minª. Nancy Andrighi, j. 26/09/2017).Assim sendo, a autora/apelante faz jus ou à retenção das arras (R$56.940,11) ou ao recebimento da multa contratual prevista em 10% do total do contrato (R$30.000,00), mas não pode cumular, como pretende, as quantias.Apesar do Juízo de origem ter optado por aplicar a multa contratual, é certo que o valor das arras prefere à referida penalidade, pois, independentemente de serem confirmatórias ou penitenciais, as arras servem ao propósito de fixar uma taxa mínima de indenização (art. 419, CC), e o valor da multa, no caso concreto, é inferior a tal parâmetro.Porém, nas presentes razões recursais, não se sabe por qual razão, a apelante não pediu a reforma da sentença para ver substituída a multa contratual pela retenção das arras, mas optou por repisar a tese de cumulação das verbas – o que se mostra inviável, como já explicado. É dizer, uma vez que a recorrente persegue apenas o afastamento de seu dever de devolução de valores, e formula pedido subsidiário que confirma sua aquiescência com a incidência da multa contratual, extrai-se não haver discordância da apelante em relação à conclusão do magistrado sobre a multa.Desse modo, o entendimento exarado na sentença a esse respeito encontra-se acobertado pelo manto da coisa julgada (art. 502, CC), sendo temerário e equivocado seu afastamento de ofício para operar a substituição mencionada, ainda que reconhecido o direito material da apelante de reter as arras.Rejeita-se, assim, o pedido principal de afastamento do dever de restituir ao comprador o valor por ele pago. Por fim, quanto ao pedido subsidiário para que “a devolução determinada seja limitada ao valor da multa a ser paga pelo autor” (isto é, devolver R$30.000,00), esse é ilógico e não tem cabimento, pois, nos termos em que proferida a sentença, a autora terá que devolver ao requerente R$26.940,11 (R$56.940,11, deduzida a multa de R$30.000,00), quantia inferior a que se pretende com tal pedido.Mantém-se, pois, a sentença em todos os seus termos.3. Do exposto, voto por conhecer e negar provimento ao recurso.DecisãoACORDAM os Magistrados integrantes da Décima Nona Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, conhecer e negar provimento ao recurso de apelação, nos termos do voto do Relator. Presidiu a sessão de julgamento o Desembargador José Hipólito Xavier da Silva, sem voto, e votaram o Desembargador Andrei de Oliveira Rech e o Desembargador Substituto José Orlando Cerqueira Bremer.Curitiba, 18 de setembro
de 2026.Joscelito Giovani CéRelator