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Processo:

I – Trata-se de agravo de instrumento interposto contra a decisão proferida na execução fiscal nº 0002151-76.2013.8.16.0190, pelo il. Juiz de Direito Márcio Augusto Matias Perroni, que rejeitou a exceção de pré-executividade apresentada pela parte executada, ora agravante (mov. 199.1).Defende a agravante, em suma, que não detém legitimidade para figurar no polo passivo da execução fiscal. Nesse sentido, aduz que “na condição de loteadora, VENDEU o imóvel em 20/07/2010 para o Sr. PEDRO JOSÉ FERREIRA, conforme escritura pública de compra e venda acostada na seq. 58.4”.Diz, mais, que “realizou uma série de loteamentos da Cidade de Maringá e infelizmente, por desídia dos compradores, em que pese os imóveis estejam quitados, a escritura, tampouco o registro, foram providenciados”.Outrossim, aduz que “em 12/01/2021 o Município de Maringá celebrou Contrato de Parcelamento nº 418/2021 única e exclusivamente com o Sr. PEDRO HENRIQUE DE MARCHI FERREIRA, terceiro interessado e estranho a lide”, “operando-se de forma inequívoca a ASSUNÇÃO DE DÍVIDA” prevista no art. 299 do CC.Ademais, destaca que “em razão de ter firmado o contrato de parcelamento, o Município solicitou a suspensão do processo, justamente porque consentiu que apenas o terceiro estranho a lide, assumisse a responsabilidade pelo pagamento dos débitos”.Cita, em seguida, julgados desta Corte que entende aplicáveis ao caso.Requer, portanto, o conhecimento e provimento do recurso, a fim de reconhecer a ilegitimidade passiva da agravante e extinguir a execução fiscal, com a fixação da verba sucumbencial (mov. 1.1 – recurso).Distribuído o feito livremente a este Relator (mov. 3.1 – recurso), deferiu-se o processamento do recurso (mov. 8.1).Nas contrarrazões, o Município agravado defende a manutenção da decisão impugnada porque “a sua juridicidade é patente e firme na majoritária Jurisprudência” (mov. 12.1 – recurso).É o relatório.

II – Presentes os pressupostos de admissibilidade extrínsecos (tempestividade, preparo, regularidade formal e inexistência de fato impeditivo) e intrínsecos (legitimidade, interesse e cabimento), conheço do recurso com fundamento no art. 1.015, parágrafo único, do Código de Processo Civil.Passo, então, ao exame da pretensão recursal.Infere-se que o Município de Maringá ajuizou, em 21.6.2013, execução fiscal contra EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS INGA LTDA., para a cobrança de débitos de IPTU, COSIP e contribuição de melhoria dos exercícios de 2007 a 2012, no valor de R$ 10.508,67 (dez mil quinhentos e oito reais e sessenta e sete centavos), conforme a CDA nº 784/2013 (mov. 1.1).Após regular trâmite processual, a executada, em 3.12.2025, apresentou exceção de pré-executividade a fim de defender a sua ilegitimidade passiva para responder pelos débitos. Afirma, para tanto, que vendeu o imóvel objeto da exação, em 20.7.2010, para Pedro José Ferreira, por meio de escritura pública de compra e venda, bem como que o Município celebrou contrato de parcelamento com terceiro, o que configura assunção de dívida nos termos do art. 299 do CC (movs. 174.1 a 174.4).Após manifestação contrária do Fisco (mov. 195.1), sobreveio a decisão que rejeitou a exceção de pré-executividade, sob os seguintes fundamentos (mov. 199.1):“(...)II.2. Da ilegitimidade passivaEm primeiro lugar, consta dos autos que a exequente ajuizou execução fiscal com o fim de buscar o recebimento de créditos relativos aos exercícios de 2007 a 2012. O Código Tributário Nacional, em seu art. 34, define como contribuinte do Imposto Predial e Territorial Urbano o proprietário do imóvel, o titular do domínio útil ou o seu possuidor.Diante disso, a legislação conferiu à Fazenda Pública a faculdade de escolha da pessoa que irá compor o polo passivo da execução fiscal para a cobrança desse tributo, dentre aqueles arrolados pelo art. 34 do CTN. “In casu”, O lançamento foi efetuado e a execução foi proposta em face da empresa EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS INGÁ LTDA, indicada como proprietária do imóvel pela administração pública e como único sujeito passivo da obrigação tributária.Aqui não se pode olvidar que a transferência da propriedade no direito pátrio, nos termos do art. 1.245 do Código Civil, somente ocorre mediante o registro do título translativo do Registro de Imóveis. Desse modo, embora a executada tenha juntado Contrato de Parcelamento (cf. mov. 174.2), comprovando que o Município de Maringá/PR celebrou contrato de parcelamento com terceiro estranho a lide, verifica-se que não houve o registro da transferência da titularidade perante o órgão público responsável, conforme depreende-se da matrícula atualizada do imóvel (cf. mov. 195.2), tornando a executada parte legítima para atuar no polo passivo da presente demanda.Portanto, enquanto não for registrado o título de venda, o alienante continuará a ser tido como dono do bem imóvel gerador de tributos, nos termos do art. 1.245, §1º, do Código Civil. Noutras palavras, se o adquirente não promover o competente registro do título de venda de propriedade, o bem imóvel gerador do tributo continuará integrando o patrimônio do alienante e, via de consequência, este será responsável pelos débitos tributários cobrados. Segue a jurisprudência neste sentido:(...)Portanto, entendo que pode a parte executada ser responsabilizada pelos tributos devidos, haja vista a sua responsabilidade perante o imóvel mediante sua condição de proprietária (cf. movs. 1.1 e 195.2), de modo que a rejeição da exceção de pré-executividade é medida que se impõe.III. Ante o exposto, rejeito a exceção de pré-executividade apresentada em mov. 174.1, o que faço com fulcro nos fundamentos legais acima lançados”.Contra a r. decisão insurge-se a excipiente.Todavia, sem razão.Ora, o art. 34 do Código Tributário Nacional prevê que é contribuinte do IPTU o “proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou seu possuidor a qualquer título”.E o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar Tema Repetitivo nº 122, firmou o entendimento de que “tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU” e que “cabe à legislação municipal estabelecer o sujeito passivo do IPTU” (STJ, REsp 1111202/SP, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, Primeira Seção, j. 10.6.2009).É esse, a propósito, o teor do enunciado de súmula nº 399 do Superior Tribunal de Justiça: “cabe à legislação municipal estabelecer o sujeito passivo do IPTU”.No caso, infere-se da matrícula imobiliária anexada ao mov. 195.2 que o imóvel objeto da exação permanece registrado em nome da executada.E sabe-se que “antes do registro existe apenas relação pessoal entre alienante e adquirente. Por outro lado, enquanto não cancelado o registro, presume que o titular é quem nele figura” (VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: direitos reais. 12ª ed. São Paulo: Atlas, 2012. p. 187 – destaquei), consoante dispõe o art. 1.245, §1º, do Código Civil:“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel” (grifei).Nesse sentido, Caio Mário da Silva Pereira ensina que “o contrato não opera a transferência do domínio. Gera tão somente um direito de crédito, impropriamente denominado direito pessoal. Somente o registro cria o direito real. É o registro o instrumento no cartório da sede do imóvel que opera a aquisição da propriedade (Código Civil, art. 1245). (...) E a propriedade considera-se adquirida na data da apresentação do título a registro (art. 1.246)” (in: Instituições de Direito Civil: Direitos reais. Volume IV. 25ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2017, p. 105).Nessa linha, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp nº 1.111.202/SP, sob o rito do art. 543-C do CPC/1973, firmou o entendimento de que tanto o compromissário comprador do imóvel quanto o compromissário vendedor são contribuintes do IPTU, bem como que a Fazenda Pública pode escolher contra qual contribuinte irá promover a cobrança do tributo:“TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA DO POSSUIDOR (PROMITENTE COMPRADOR) E DO PROPRIETÁRIO (PROMITENTE VENDEDOR). 1. Segundo o art. 34 do CTN, consideram-se contribuintes do IPTU o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título. 2. A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU. Precedentes: RESP n.º 979.970/SP, Rel. Min. Luiz Fux, Primeira Turma, DJ de 18.6.2008; AgRg no REsp 1022614 / SP, Rel. Min. Humberto Martins, Segunda Turma, DJ de 17.4.2008; REsp 712.998/RJ, Rel. Min. Herman Benjamin, Segunda Turma, DJ 8.2.2008 ; REsp 759.279/RJ, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Segunda Turma, DJ de 11.9.2007; REsp 868.826/RJ, Rel. Min. Castro Meira, Segunda Turma, DJ 1º.8.2007; REsp 793073/RS, Rel. Min. Castro Meira, Segunda Turma, DJ 20.2.2006. 3. "Ao legislador municipal cabe eleger o sujeito passivo do tributo, contemplando qualquer das situações previstas no CTN. Definindo a lei como contribuinte o proprietário, o titular do domínio útil, ou o possuidor a qualquer título, pode a autoridade administrativa optar por um ou por outro visando a facilitar o procedimento de arrecadação" (REsp 475.078/SP, Rel. Min. Teori Albino Zavascki, DJ 27.9.2004). 4. Recurso especial provido. Acórdão sujeito ao regime do art. 543-C do CPC e da Resolução STJ 08/08.” (STJ. REsp 1111202/SP, Rel. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, PRIMEIRA SEÇÃO, julgado em 10/06/2009, DJe 18/06/2009 – grifei).A reforçar a tese acima fixada, o Superior Tribunal de Justiça, novamente sob a sistemática dos recursos repetitivos, entendeu que o IPTU pode ser exigido do promitente vendedor:“PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ARTIGO 543-C, DO CPC. EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL. ITR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DO IMÓVEL RURAL. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DO POSSUIDOR DIRETO (PROMITENTE COMPRADOR) E DO PROPRIETÁRIO/POSSUIDOR INDIRETO (PROMITENTE VENDEDOR). DÉBITOS TRIBUTÁRIOS VENCIDOS. TAXA SELIC. APLICAÇÃO. LEI 9.065/95. 1. A incidência tributária do imposto sobre a propriedade territorial rural - ITR (de competência da União), sob o ângulo do aspecto material da regra matriz, é a propriedade, o domínio útil ou a posse de imóvel por natureza, como definido na lei civil, localizado fora da zona urbana do Município (artigos 29, do CTN, e 1º, da Lei 9.393/96). 2. O proprietário do imóvel rural, o titular de seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título, à luz dos artigos 31, do CTN, e 4º, da Lei 9.393/96, são os contribuintes do ITR. 3. O artigo 5º, da Lei 9.393/96, por seu turno, preceitua que: "Art. 5º É responsável pelo crédito tributário o sucessor, a qualquer título, nos termos dos arts. 128 a 133 da Lei nº 5.172, de 25 de outubro de 1966 (Sistema Tributário Nacional)." 4. Os impostos incidentes sobre o patrimônio (Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural - ITR e Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana - IPTU) decorrem de relação jurídica tributária instaurada com a ocorrência de fato imponível encartado, exclusivamente, na titularidade de direito real, razão pela qual consubstanciam obrigações propter rem, impondo-se sua assunção a todos aqueles que sucederem ao titular do imóvel. 5. Consequentemente, a obrigação tributária, quanto ao IPTU e ao ITR, acompanha o imóvel em todas as suas mutações subjetivas, ainda que se refira a fatos imponíveis anteriores à alteração da titularidade do imóvel, exegese que encontra reforço na hipótese de responsabilidade tributária por sucessão prevista nos artigos 130 e 131, I, do CTN, verbis: (...) 6. O promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel, bem como seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis), consoante entendimento exarado pela Primeira Seção do STJ, quando do julgamento dos Recursos Especiais 1.110.551/SP e 1.111.202/SP (submetidos ao rito do artigo 543-C, do CPC), são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU (Rel. Ministro Mauro Campbell Marques, julgado em 10.06.2009, DJe 18.06.2009). 7. É que, nas hipóteses em que verificada a "contemporaneidade" do exercício da posse direta e da propriedade (e não a efetiva sucessão do direito real de propriedade, tendo em vista a inexistência de registro do compromisso de compra e venda no cartório competente), o imposto sobre o patrimônio poderá ser exigido de qualquer um dos sujeitos passivos "coexistentes", exegese aplicável à espécie, por força do princípio de hermenêutica ubi eadem ratio ibi eadem legis dispositivo. (...)13. Recurso especial desprovido. Acórdão submetido ao regime do artigo 543-C, do CPC, e da Resolução STJ 08/2008. Proposição de verbete sumular” (STJ. REsp 1073846/SP, Rel. Ministro LUIZ FUX, PRIMEIRA SEÇÃO, julgado em 25/11/2009, DJe 18/12/2009 - destaquei). Outrossim, registre-se que o art. 123 do Código Tributário Nacional estabelece que “as convenções particulares, relativas à responsabilidade pelo pagamento de tributos, não podem ser opostas à Fazenda Pública, para modificar a definição legal do sujeito passivo das obrigações tributárias correspondentes”.Assim, a despeito da lavratura de escritura pública de compra e venda, não há falar em ilegitimidade da executada, uma vez que, diante da ausência de registro do aludido documento no Cartório de Registro de Imóveis, a agravante ainda é considerada proprietária do bem e, nessa condição, permanece responsável pelos impostos incidentes sobre o imóvel.Ademais, à luz do princípio da indisponibilidade do interesse público, o crédito tributário, por ostentar natureza de receita pública vinculada à lei, não pode ser objeto de livre disposição pela Administração, nem tampouco ter sua sujeição passiva modificada por ajuste negocial. Portanto, com a devida vênia de posicionamentos em sentido contrário[1], entendo que eventual parcelamento firmado entre o Município e terceiro não configura assunção de dívida, na forma do art. 299 do CC, uma vez que a sujeição passiva da obrigação tributária decorre exclusivamente de lei e somente se transfere nas hipóteses expressamente previstas no Código Tributário Nacional.Desse modo, a adesão de terceiro a acordo administrativo firmado com o Fisco é irrelevante para fins de legitimação passiva, uma vez que se limita a suspender a exigibilidade do crédito tributário, sem importar em substituição do contribuinte ou exoneração do devedor originário.Conclui-se, então, que a agravante é parte legítima para figurar no polo passivo da execução fiscal originária, uma vez que, além de permanecer como proprietária registral do imóvel, eventual parcelamento firmado por terceiro não tem o condão de exonerá-la da obrigação tributária.III – Voto, então, pelo desprovimento do recurso.