Intranet - Tribunal de Justiça do Paraná

Processo:

1. RelatórioTrata-se de apelação cível interposta em face da sentença de mov. 246.1, proferida nos autos da Ação de Adjudicação Compulsória nº 0002131-10.2022.8.16.0113, que julgou improcedente o pedido inicial, nos seguintes termos:[...] No caso, embora o autor alegue ter quitado o contrato, não trouxe aos autos qualquer documento que comprove a quitação, tampouco apresentou o instrumento contratual que demonstre as condições do negócio, afirmando expressamente que não possui o contrato original nem os comprovantes de pagamento, por terem se perdido ao longo do tempo.[...]Diante do exposto, nos termos do art. 487, I, do CPC, julgo improcedentes o pedido formulado pelo autor na inicial.Condeno o autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios no percentual de 10% sobre o valor da causa, verba a ser paga em favor da curadora especial.
Irresignado, em suas razões recursais (mov. 255.1/origem), o apelante sustentou, em síntese, que:a) a sentençade improcedência desconsiderou
o robusto conjunto probatório que comprova a posse mansa, pacífica e contínua do imóvel por quase duas décadas;b) a ausência de contrato e de carta de quitação não pode constituir óbice ao reconhecimento do direito do apelante, uma vez que a empresa apelada não forneceu a referida carta e não apresentou contestação efetiva, sendo representada por curador especial;c) a documentação apresentada, como carnês de IPTU e comprovantes de pagamento, demonstra a posse contínua do imóvel desde 2006, o que é suficiente para a procedência da ação de adjudicação compulsória, nos termos do art. 371 do CPC;d) a penalização do apelante pela perda de documentos contraria os princípios da razoabilidade e da justiça material, considerando que ele agiu de boa-fé e cumpriu suas obrigações; ee) a exigência de contrato formal ou de carta de quitação como condição absoluta para a adjudicação compulsória fere os princípios da boa-fé objetiva, da função social da propriedade e do acesso à justiça.Requereu, ao final, o provimento do recurso para que: i) seja conhecido e provido o presente recurso; ii) a sentença seja integralmente reformada, com o reconhecimento do direito do apelante, conforme pleiteado na inicial; e iii) a apelada seja condenada ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios.Contrarrazões no mov. 264.1/origem.É o relatório.

2. FundamentaçãoDa admissibilidade Presentes os pressupostos recursais de admissibilidade intrínsecos e extrínsecos, conheço do recurso.
Do méritoA controvérsia diz respeito: i) à verificação da existência de contrato particular de cessão de direitos relativo ao terreno objeto da lide; ii) à comprovação da quitação do preço; e iii) ao eventual inadimplemento da suposta promitente vendedora. De acordo com a narrativa inicial, em meados de 2005/2006, o autor adquiriu da empresa ré Silex – Construções e Empreendimentos Ltda., por meio de contrato particular de cessão de direitos de terreno, o lote nº 20
da quadra nº 17, localizado no loteamento denominado Parque das Palmeiras, na cidade de Marialva, com área de 254,10 m², pelo valor de R$ 12.000,00, a ser pago em 24 parcelas de R$ 500,00. Contudo, após a efetiva quitação do preço, a requerida não procedeu à outorga da escritura pública de compra e venda.Informou, ainda, que tanto o contrato particular de cessão de direitos do terreno quanto os comprovantes de quitação foram extraviados, não possuindo cópia dos respectivos documentos.A ação de adjudicação compulsória, prevista nos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil, constitui instrumento processual destinado a suprir a declaração de vontade do promitente vendedor que, de forma injustificada, se recusa a outorgar a escritura pública definitiva de imóvel objeto de promessa de compra e venda regularmente quitada.Desse modo, o pedido de adjudicação compulsória exige a comprovação (i) da existência de um compromisso de compra e venda válido; (ii) da quitação integral do preço; e (iii) da recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva. Compete, assim,
ao promitente comprador comprovar, de forma clara e segura, a existência de título hábil, bem como a quitação do preço, que legitime o pedido de adjudicação do imóvel.
Esse é o entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça:AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CESSÃO DE DIREITOS. PROCURAÇÃO. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS ESSENCIAIS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA. PREÇO E QUITAÇÃO NÃO ESPECIFICADOS NO INSTRUMENTO. REVALORAÇÃO JURÍDICA DOS FATOS. POSSIBILIDADE. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 7/STJ. PROVIMENTO DO RECURSO PARA RESTABELECER A SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA[...] 2. O direito à adjudicação compulsória exige a existência de um compromisso de compra e venda que preencha os requisitos legais, notadamente a estipulação de preço e a prova da quitação, nos termos dos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil. 3. A procuração em causa própria (in rem suam), para ser considerada instrumento hábil a substituir a promessa de compra e venda e, assim, embasar a ação de adjudicação compulsória, deve conter os elementos essenciais do negócio jurídico, quais sejam, a individualização do bem, o preço e a forma de quitação .4. A mera quitação do financiamento original do imóvel pela loteadora não supre a ausência de estipulação do preço no instrumento de cessão de direitos celebrado entre os particulares, cedente e cessionário, não servindo como prova da efetiva compra e venda entre eles.5. Não se desincumbe do ônus probatório (art. 373, I, do CPC) o autor que, em ação de adjudicação compulsória, não apresenta contrato de promessa de compra e venda ou instrumento equivalente com os requisitos essenciais do negócio jurídico.6. Agravo conhecido. Recurso especial conhecido e provido.(AREsp n. 2.496.312/GO, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 17/11/2025, DJEN de 25/11/2025).
No caso, ainda que o autor alegue ter adquirido o imóvel objeto da lide por meio de contrato particular de cessão de direitos e efetuado a quitação do preço, inexiste prova documental hábil a demonstrar a realização do negócio.
O próprio autor informou não possuir quaisquer documentos relativos à compra e ao respectivo pagamento.Os documentos apresentados (carnê de IPTU, simulação de parcelamento de tributos municipais e matrícula do imóvel), embora evidenciem a existência de uma relação de fato entre o autor e o bem, não comprovam a celebração do negócio jurídico.Cumpre ressaltar que, ao contrário do alegado pelo apelante, a exigência de comprovação do negócio e do pagamento integral do preço não configura excesso de formalismo, mas requisito imprescindível para a adjudicação compulsória do imóvel.Além disso, embora a defesa dos réus tenha sido apresentada de forma genérica pela curadora especial, por meio de contestação por negativa geral, sua manifestação é suficiente para afastar os efeitos da revelia, tornando controvertidos os fatos narrados na petição inicial e não dispensa
a parte autora do ônus de provar os fatos constitutivos do seu direito.A pretensão, na forma deduzida, exigiria verdadeiro juízo de presunção quanto à existência e ao conteúdo do contrato, o que se mostra incompatível com a natureza constitutiva da adjudicação compulsória, a qual demanda prova clara e inequívoca do direito alegado.A posse do bem de forma mansa, pacífica e contínua por cerca de duas décadas não comprova a realização do negócio jurídico descrito na petição inicial, nem o pagamento do preço - sem prejuízo de, eventualmente,
servir de fundamento para a
regularização dominial do bem por meio de
ação própria.Nesse sentido, colhem-se precedentes desta Corte: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA – IRRESIGNAÇÃO DA AUTORA – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA QUITAÇÃO DO PREÇO – REQUISITO ESSENCIAL PARA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA NÃO DEMONSTRADO – ÔNUS DA PROVA QUE COMPETIA À AUTORA – REVELIA DA RÉ QUE NÃO IMPORTA EM PRESUNÇÃO DO PAGAMENTO – PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE COBRANÇA DAS PARCELAS QUE NÃO IMPORTA NA CONCLUSÃO DE QUITAÇÃO – ACOLHIMENTO DE EMBARGOS DE TERCEIRO OPOSTOS PELA AUTORA IRRELEVANTE À SOLUÇÃO DESTA DEMANDA – SENTENÇA MANTIDA - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0006795-95.2023.8.16.0001 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADOR JOSE HIPOLITO XAVIER DA SILVA -
J. 12.05.2025); eAPELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. INDEFERIMENTO DA INICIAL. EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. INSURGÊNCIA: AUSÊNCIA DE QUALQUER ELEMENTO QUE DEMONSTRE A OCORRÊNCIA DE NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE PROVA DA QUITAÇÃO DO PREÇO. OUTROSSIM, IMÓVEL QUE NÃO FOI DESMEMBRADO DA MATRÍCULA MÃE. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0000068-93.2022.8.16.0183 - São João -
Rel.: DESEMBARGADORA ANA LUCIA LOURENCO -
J. 06.09.2024).
Por tais motivos, considerando que o autor não se desincumbiu do ônus probatório que lhe incumbia, nos termos do art. 373, I, do CPC, forçosa a manutenção da improcedência da demanda.Por fim, considerando o resultado ora proposto, caso acolhido pelo Colegiado, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários impostos ao autor/apelante em favor da curadora especial em 1 (um) ponto percentual, totalizando 11% (onze por cento) sobre o valor da causa (R$ 20.000,00), atualizado.

Do exposto, VOTO no sentido de conhecer e negar provimento ao presente recurso.