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Processo:

I - Trata-se de Recurso de Apelação (mov. 105.1) interposto em face da sentença (mov. 99.1), que, nos autos da ação de despejo c/c cobrança de aluguéis e pedido de tutela de urgência ajuizada por RODRIGO CARDOSO ELIZÁRIO, julgou improcedentes os pedidos iniciais, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil. Diante da sucumbência, a parte autora foi condenada ao pagamento das custas e honorários advocatícios, arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, em favor do patrono da parte adversa. A sentença contou com a seguinte fundamentação e dispositivo:“Pretende a parte promovente a rescisão do contrato de locação celebrado com o réu, a decretação do despejo e a condenação do locatário ao pagamento dos aluguéis vencidos a partir de agosto de 2023, sob o fundamento do inadimplemento contratual.Por sua vez, a parte ré defendeu a nulidade e/ou ineficácia do contrato de locação escrito, sustentando a ilegitimidade do autor para a cobrança, uma vez que o réu retomou os pagamentos ao locador originário, Marcelo Pereira da Silva, em razão de o autor ter inadimplido o contrato de compra e venda do imóvel junto a Marcelo.Restou incontroverso nos autos que o réu era locatário do imóvel mediante contrato verbal com Marcelo Pereira da Silva (primo do réu), que o autor adquiriu o imóvel de Marcelo (negócio jurídico com pendências documentais), que o autor e o réu celebraram um novo contrato de locação por escrito (mov. 1.5), que o réu efetuou pagamentos ao autor por um período de cerca de sete a oito meses, e que, posteriormente, o réu interrompeu o pagamento ao autor e o retomou a Marcelo.É cediço que a relação locatícia é de natureza pessoal, e o locador não necessita ostentar a qualidade de proprietário do bem para firmar o contrato, nos termos do Art. 565 do Código Civil. Assim, a celebração do contrato de locação (mov. 1.5) entre as partes, por si só, confere ao autor a legitimidade para o polo ativo da demanda, conforme já decidido no saneamento (mov. 47.1), sendo o contrato válido em sua formação.Entretanto, a pretensão de despejo por falta de pagamento (Art. 9º, III, da Lei nº 8.245/91) exige a comprovação da mora do locatário, ônus do qual o autor não se desincumbiu. O cerne da questão reside na legitimidade para o recebimento do crédito, não na validade do contrato.Neste sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica: (...).Portanto, a presente demanda não trata de ilegitimidade formal, mas de ilegitimidade substancial para o exercício do crédito decorrente da locação. O autor baseia seu direito na compra do imóvel de Marcelo, que era o locador original. O réu, por sua vez, alega que o próprio autor não cumpriu o contrato de compra e venda e que, por isso, Marcelo retomou o recebimento dos aluguéis nada devendo em relação aos aluguéis.A prova oral colhida nos autos em sede de instrução restou assim delineada (mov. 82): (...).Conforme denota-se, o depoimento do autor Rodrigo Cardoso Eliziario admitiu que a aquisição do imóvel de Marcelo possuía “pendência documental” e que o registro não estava em seu nome. O informante Marcelo Pereira da Silva confirmou que o autor não cumpriu integralmente o contrato de compra e venda, deixando um saldo devedor pendente, e que, em razão disso, acordou verbalmente com o réu a retomada do recebimento dos aluguéis, contudo, sem anuência do autor.O Art. 308 do Código Civil estabelece que “O pagamento deve ser feito ao credor ou a quem de direito o represente, sob pena de só valer depois de por ele ratificado, ou tanto quanto reverter em seu proveito”.Nesse cenário de litígio entre o locador-adquirente (autor) e o locador-alienante (Marcelo), o réu se viu em dúvida razoável quanto à titularidade do crédito, eoptou por pagar a quem detinha o vínculo original e alegou o descumprimento do negócio subjacente.Essa conduta do locatário é protegida pela boa-fé e pelo princípio da vedação ao enriquecimento ilícito do autor. O Art. 309 do Código Civil dispõe que “O pagamento feito de boa-fé ao credor putativo é válido, ainda que provado depois que este não era o credor”.No panorama de controvérsia entre o locador original (Marcelo) e o locador adquirente (Autor), a quem o próprio locatário estava pagando inicialmente, a figura de Marcelo, que retomou a cobrança em razão da inexecução do autor, apresenta-se como credor putativo. (...).Além disso, Marcelo, na condição de informante, declarou que os valores recebidos do réu seriam abatidos do saldo devedor pendente do autor na compra do imóvel. Portanto, o pagamento ao locador original reverte em proveito do próprio autor (Art. 308, CC), afastando a alegação de inadimplência do réu.Assim, o pagamento realizado, embora feito a terceiro, é considerado válido e tem o condão de extinguir a obrigação locatícia para os meses cobrados na inicial.Dessa forma, uma vez extinta a obrigação, não há que se falar em mora do locatário (réu) nem em causa para a rescisão do contrato e o despejo, devendo a questão de quem é o legítimo credor para recebimento dos alugueres ser resolvida entre o autor e Marcelo em via própria.Nesta senda, o autor não se desincumbiu do ônus de provar o fato constitutivo de seu direito, qual seja, a mora do locatário (Art. 373, I, CPC), pois a prova demonstrou que o réu cumpriu a obrigação locatícia. Sendo assim, a improcedência dos pedidos iniciais é medida que se impõe.III – Dispositivo Diante do exposto e por tudo mais que dos autos constam, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos iniciais, com fundamento no artigo 487, I do Código de Processo Civil, condenando a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios devidos aos patronos do requerido, os quais fixo em 10% do valor da causa, com fulcro no art. 85, §2º do CPC, atendendo ao trabalho desenvolvido. Em havendo interposição de recurso de apelação, intime-se a parte recorrida para apresentar as contrarrazões no prazo legal, nos termos do art. 1.010, §1º do Código de Processo Civil. Após, encaminhem-se os presentes autos ao Eg. Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, mediante as cautelas de estilo e com nossas homenagens, considerando o disposto no §3º do artigo mencionado.”Inconformado, recorreu o autor RODRIGO CARDOSO ELIZÁRIO, alegando, em síntese, que a sentença reconheceu indevidamente a legitimidade dos pagamentos realizados pelo recorrido ao antigo proprietário do imóvel, com base na teoria do credor putativo. Sustentou que não estavam presentes os requisitos do artigo 309 do Código Civil, pois o locatário tinha ciência inequívoca de que o apelante era o verdadeiro locador, conforme conversas prévias, previsão expressa no contrato e pagamentos anteriormente efetuados diretamente a ele. Afirmou que não era admissível o direcionamento unilateral dos aluguéis a terceiro estranho ao contrato, ainda que houvesse controvérsia entre o apelante e o antigo proprietário acerca da compra e venda do imóvel, por se tratar de relação alheia à locação. Aduziu que não houve prova idônea do pagamento, uma vez que os recibos apresentados foram assinados pelo próprio devedor, em desconformidade com o artigo 320 do Código Civil. Asseverou que, ainda que se admitisse o pagamento a terceiro, não houve demonstração de que os valores tenham revertido em benefício do verdadeiro credor, nos termos do artigo 310 do Código Civil. Acrescentou que os valores pagos sequer correspondiam integralmente ao aluguel contratado, o que evidenciaria inadimplemento parcial. Sustentou, ademais, que o recorrido, mesmo ciente da controvérsia, deixou de efetuar depósito judicial e não ajuizou ação de consignação em pagamento, o que afastaria a alegação de dúvida razoável e evidenciaria a invalidade dos pagamentos. Por fim, requereu a reforma integral da sentença, com o julgamento procedente dos pedidos iniciais, decretação do despejo, cobrança dos aluguéis devidos e condenação do recorrido ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. A parte ré apresentou contrarrazões, pleiteando o desprovimento do recurso e a manutenção integral da sentença (mov. 108.1). Na sequência, os autos vieram conclusos.É o relatório.

II – Presentes os pressupostos de admissibilidade intrínsecos (legitimidade, interesse, cabimento e inexistência de fato impeditivo ou extintivo) e extrínsecos (tempestividade e regularidade formal), é de se conhecer do recurso interposto.O cerne da controvérsia recursal reside na eficácia liberatória do pagamento realizado pelo locatário a terceiro, sob a alegação de dúvida quanto à titularidade do crédito em razão de pendências contratuais de compra e venda entre o locador e o antigo proprietário.Da Relação Locatícia e da Ciência do CredorInicialmente, é imperativo destacar que a relação de locação estabelecida entre as partes possui natureza estritamente pessoal, aperfeiçoando-se com a cessão do uso e gozo do bem mediante contraprestação pecuniária, conforme inteligência do artigo 565 do Código Civil. Nesse sentido, a validade do contrato de locação por escrito carreado ao mov. 1.5 é inconteste, uma vez que preenche todos os requisitos de existência e validade do negócio jurídico, tendo sido firmado de livre e espontânea vontade pelo réu, ALVARO RODRIGO PEREIRA DA SILVA, em favor do autor, RODRIGO CARDOSO ELIZÁRIO.A execução do contrato por um período aproximado de oito meses, com o pagamento regular dos aluguéis diretamente ao apelante, cristaliza o reconhecimento da relação jurídica e da figura do credor pelo locatário. Esse comportamento reiterado gera uma legítima expectativa de continuidade, pautada pela boa-fé objetiva, que veda o comportamento contraditório (venire contra factum proprium). Ao aceitar as cláusulas do novo contrato e cumpri-las por quase um ano, o réu confirmou a substituição da figura do locador, tornando inaceitável a posterior alegação de dúvida sobre a quem deveria pagar.Ademais, as supostas pendências financeiras relativas à aquisição do imóvel pelo autor junto ao Sr. Marcelo Pereira da Silva constituem matéria estranha ao contrato de locação. Eventual inadimplemento do contrato de compra e venda deve ser resolvido em esfera própria entre os contratantes daquele negócio jurídico, sem conferir ao locatário o direito de suspender os pagamentos ao seu locador atual ou de redirecioná-los ao alienante, pois a obrigação do inquilino vincula-se ao instrumento de locação vigente, e não à higidez dos negócios de aquisição da propriedade realizados pelo locador.Veja-se que a jurisprudência é firme no sentido de que questões relativas à propriedade do bem ou ao adimplemento de contrato de compra e venda não afastam a obrigação do locatário perante o locador indicado no contrato. A autonomia da relação locatícia assegura que o vínculo pessoal prevaleça sobre disputas dominiais ou contratuais alheias ao inquilino. Nesse contexto, a conduta do réu em acolher as justificativas de seu primo, o alienante Marcelo, para interromper o pagamento ao locador contratual configura inadimplemento injustificado. A propósito:APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO DOS RÉUS. 1. INÉPCIA DA PETIÇÃO INICIAL. INOCORRÊNCIA. PEDIDOS E CAUSA DE PEDIR CLARAMENTE DELINEADOS. REQUISITOS DO ART. 319, DO CPC, ATENDIDOS. - No caso, a inicial da ação de despejo indica, de forma clara e objetiva, os fatos e fundamentos jurídicos de defesa da parte autora, permitindo a conclusão lógica do pedido e a plena defesa dos réus.2. ALEGAÇÃO DE QUE A PARTE AUTORA NÃO DEMONSTROU SER PROPRIETÁRIA DO IMÓVEL OBJETO DA AÇÃO. IRRELEVÂNCIA. LOCAÇÃO QUE NÃO EXIGE TÍTULO DE PROPRIEDADE. PRECEDENTES. - Não se exige que o locador de um imóvel seja seu proprietário, podendo o possuidor figurar no contrato, uma vez que se trata de relação obrigacional que independente do direito de propriedade.3. CARÊNCIA DE AÇÃO POR AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA RELAÇÃO LOCATÍCIA. PRELIMINAR QUE SE CONFUNDE COM O MÉRITO DA DEMANDA. ANÁLISE CONJUNTA. TESE AFASTADA. LOCAÇÃO VERBAL RECONHECIDA PELOS PRÓPRIOS RÉUS NA CONTESTAÇÃO E EM DEPOIMENTO PESSOAL. RECIBOS ASSINADOS PELA PARTE RÉ CORROBORANDO A EXISTÊNCIA DA LOCAÇÃO CONVENCIONADA ENTRE AS PARTES. INADIMPLEMENTO DOS VALORES DE ALUGUEL CONFESSADOS PELA PARTE REQUERIDA. ESTADO DE ABANDONO DO IMÓVEL NO MOMENTO EM QUE INGRESSARAM NO BEM NÃO COMPROVADO. - Os elementos presentes nos autos, aliados ao reconhecimento do réu, demonstram a existência da relação de locação verbal entre as partes e o inadimplemento dos valores do aluguel, o que justifica o pedido de despejo formulado pela parte autora, uma vez que não houve a desocupação pelos locatários após serem notificados extrajudicialmente.4. ALEGAÇÃO DE QUE OS LOCATÁRIOS SÃO OS LEGÍTIMOS POSSUIDORES DO IMÓVEL. CONTRATO DE ADESÃO À REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA FIRMADO PELOS RÉUS APÓS O INÍCIO DA RELAÇÃO LOCATÍCIA. IRRELEVÂNCIA NO CASO. DEVOLUÇÃO DA POSSE DIRETA DO BEM AO LOCATÁRIO EM OBSERVÂNCIA A LOCAÇÃO ESTABELECIDA ENTRE AS PARTES.- O fato de os locatários terem firmado contrato de adesão à regularização fundiária após o início da relação locatícia se mostra irrelevante no caso dos autos, pois, com a locação, os réus reconheceram que a posse do imóvel era exercida pela parte autora e, assim, devem devolvê-la em cumprimento aos termos acordados na relação locatícia.Recurso de apelação não provido. (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0001153-34.2016.8.16.0116 - Matinhos -
Rel.: DESEMBARGADOR PERICLES BELLUSCI DE BATISTA PEREIRA -
J. 23.07.2025) - Destaques acrescidos. Portanto, comprovada a existência de contrato escrito e o reconhecimento prévio da condição de credor do apelante pelo apelado, a discussão sobre a propriedade registral ou sobre o pagamento do preço da venda do imóvel não serve de anteparo para a falta de pagamento dos aluguéis. O locatário, ao ignorar o título contratual que ele próprio subscreveu e do qual usufruiu, incorreu em infração contratual que autoriza a rescisão da avença e a decretação do despejo. A estabilidade das relações contratuais exige que o devedor cumpra a prestação ao credor indicado no título, sendo irrelevante para o locatário se o locador possui ou não pendências financeiras com terceiros estranhos à lide locatícia.Do Credor Putativo e da Prova da QuitaçãoDispõe o artigo 309 do Código Civil que o pagamento feito de boa-fé ao credor putativo é válido, ainda que se prove posteriormente que ele não detinha a titularidade do crédito. No entanto, a aplicação deste instituto exige a coexistência da aparência de direito e da boa-fé subjetiva e objetiva do devedor, consubstanciada em um erro escusável. No caso vertente, o réu ao optar por redirecionar os pagamentos ao antigo proprietário (Sr. Marcelo), não agiu sob erro invencível, pois possuía ciência inequívoca de que o apelante era o legítimo locador contratual, tendo com ele mantido relação direta e adimplido as parcelas locatícias por oito meses consecutivos.A existência de um contrato de locação por escrito (mov. 1.5), com firmas reconhecidas e plena execução prévia, afasta qualquer presunção de boa-fé no desvio do pagamento, pois havendo título jurídico claro e vigente que identifique o credor, a escolha unilateral do devedor em pagar a terceiro, motivada por informações externas ao contrato, configura erro inescusável. A teoria da aparência não pode servir de escudo para o descumprimento de obrigações contratuais líquidas e certas, sobretudo quando o devedor já havia reconhecido o credor real em atos anteriores. Além disso, o pagamento feito a terceiro, por conta e risco do devedor, somente produz efeito se ratificado pelo credor ou se comprovado que reverteu em seu proveito, nos termos do artigo 308 do Código Civil, ônus do qual o apelado não se desincumbiu satisfatoriamente.Ao analisar detidamente os recibos acostados pelo réu no mov. 31.4, verifica-se irregularidade formal, uma vez que contêm assinatura que, em cotejo com aquela constante da procuração juntada no mov. 31.2, não se revela atribuível ao suposto credor Marcelo, afrontando, assim, o requisito de validade da quitação previsto no artigo 320 do Código Civil. A referida norma exige que a quitação contenha a assinatura do credor ou de seu representante, indicando o valor, a espécie da dívida e o tempo do pagamento. Desse modo, documento produzido unilateralmente pelo devedor, ainda que com a narrativa de pagamento a outrem, não possui força probante para extinguir a obrigação locatícia, sendo juridicamente impossível que o devedor outorgue quitação a si mesmo em benefício de terceiro estranho à lide.Assim, o confronto entre a teoria da aparência e a ciência inequívoca decorrente do contrato escrito resolve-se em favor do apelante. Não houve dúvida objetiva que justificasse a proteção ao devedor, mas sim uma negligência consciente deste ao deixar de observar o título que o vinculava juridicamente ao autor.Se o locatário estivesse em dúvida real sobre a quem pagar, deveria ter manejado a competente ação de consignação em pagamento, conforme lhe faculta a lei civil, em vez de assumir o risco de pagar mal. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reforça que a ciência da alienação e a existência de contrato vigente obstam o reconhecimento do pagamento putativo:AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. CIÊNCIA DA LOCATÁRIA QUANTO À AQUISIÇÃO DO IMÓVEL POR TERCEIRO. PAGAMENTO AO ANTIGO PROPRIETÁRIO. AFASTADA A HIPÓTESE PELA CORTE LOCAL DE PAGAMENTO PUTATIVO. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO IMPROVIDO. 1. No caso, quanto à contrariedade aos arts. 113, 309, 421 e 422 do Código Civil de 2002, a Corte de origem afirmou que a locatária, ora agravante, teve efetiva ciência da alienação do imóvel, não havendo como reputar válido o pagamento realizado, visto que não houve erro. A inversão do que foi decidido pelo Tribunal de origem, tal como propugnada nas razões do apelo especial, demandaria, necessariamente, novo exame do acervo fático-probatório dos autos, providência que encontra óbice na Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça. 2. Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp n. 784.073/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 21/3/2017, DJe de 10/4/2017.) - Destaques acrescidos. Dessa forma, a prova da quitação é inexistente e o pagamento realizado ao Sr. Marcelo não possui eficácia perante o apelante, permanecendo hígida a mora do locatário. A reforma da sentença, neste ponto, é medida que se impõe para reconhecer o inadimplemento e a consequente obrigação de pagar os aluguéis ao legítimo locador contratual, garantindo-se a segurança jurídica e o respeito ao pactuado no instrumento de locação.Destarte, voto no sentido de conhecer e dar provimento ao recurso de apelação, a fim de: a) declarar a rescisão do contrato de locação firmado entre as partes no mov. 1.5; b) decretar o despejo do réu, ALVARO RODRIGO PEREIRA DA SILVA, fixando o prazo de 15 (quinze) dias para desocupação voluntária do imóvel; c) condenar o réu ao pagamento dos aluguéis e encargos locatícios vencidos desde agosto de 2023 até a data da efetiva desocupação do imóvel, corrigidos monetariamente pelo INPC e acrescidos de juros de mora de 2% ao mês, a contar do vencimento de cada parcela, ambos nos termos do parágrafo primeiro da cláusula quarta do contrato (mov. 1.5).Face à reforma integral do julgado, inverte-se o ônus sucumbencial. Condena-se a parte apelada ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios em favor do patrono da parte apelante, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, observada eventual concessão da assistência judiciária gratuita anteriormente deferida.