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Processo:

I
– RELATÓRIO

Trata-se de recurso de apelação interposto por Itaú Unibanco S.A. contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por Tiago
Sarneski
Moreira.
Na origem, trata-se de Ação Anulatória de Execução Extrajudicial cumulada com Consignação em Pagamento e Pedido de Tutela de Urgência, autuada sob o nº 0006278-93.2023.8.16.0194, proposta por Tiago
Sarneski
Moreira em face de Itaú Unibanco S.A., objetivando a purgação da mora em contrato de financiamento imobiliário garantido por alienação fiduciária, a suspensão dos atos de consolidação da propriedade e o reconhecimento da invalidade do procedimento extrajudicial promovido pela instituição financeira.
O juízo de origem julgou parcialmente procedentes os pedidos, confirmando a tutela anteriormente concedida, determinando o cancelamento da prenotação de consolidação da propriedade fiduciária e a expedição de mandado para cancelamento definitivo do respectivo registro após o trânsito em julgado (mov. 120.1). Os embargos de declaração opostos pela instituição financeira foram rejeitados (mov. 134.1).
Em suas razões recursais
(mov. 140.1), o Itaú Unibanco S.A. sustenta, em síntese, que a sentença deixou de apreciar a insuficiência dos depósitos realizados pelo autor para a purgação da mora, os quais não contemplariam encargos contratuais, despesas cartorárias, tributos e demais valores previstos nos artigos
26-A e 27 da Lei nº 9.514/1997. Alega, ainda, contradição entre a fundamentação da sentença, que reconheceu a mora do devedor e a regularidade do procedimento extrajudicial, e o dispositivo que determinou o cancelamento dos atos de consolidação da propriedade. Requer a reforma integral da sentença, com o reconhecimento da regularidade do procedimento extrajudicial e da insuficiência dos valores depositados pelo autor.
Ao final, requereu o provimento do recurso para julgar improcedentes os pedidos iniciais e afastar os efeitos da decisão recorrida.
Em contrarrazões (mov. 146.1), Tiago
Sarneski
Moreira sustenta a inexistência de contradição na sentença, afirmando que exerceu tempestivamente o direito de purgar a mora antes da averbação da consolidação da propriedade fiduciária. Defende que a instituição financeira não comprovou a alegada insuficiência dos depósitos realizados, deixando de apresentar demonstrativos aptos a evidenciar eventual saldo remanescente. Aduz, ainda, que permaneceu adimplindo as parcelas vincendas durante o curso da demanda, demonstrando interesse na manutenção do contrato. Requer o desprovimento do recurso e a manutenção integral da sentença, com a fixação de honorários recursais.
É o relatório.


II – VOTO E FUNDAMENTAÇÃO
Dos Pressupostos de Admissibilidade
Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal intrínsecos (cabimento, legitimidade, interesse recursal e inexistência de fato impeditivo ou extintivo do direito de recorrer) e extrínsecos (tempestividade, preparo e regularidade formal), de modo que o presente recurso merece ser conhecido.
DO MÉRITO

Cinge-se a controvérsia recursal em verificar se o autor exerceu validamente o direito de purgar a mora antes da averbação da consolidação da propriedade fiduciária e se os valores depositados se mostraram suficientes para a regularização da dívida, justificando o cancelamento da prenotação de consolidação determinado na sentença.
O recurso não comporta provimento.

Da análise dos autos, verifica-se que as partes celebraram contrato de financiamento imobiliário garantido por alienação fiduciária
em 16/10/2015
(mov. 24.2), tendo como objeto o imóvel matriculado sob nº 89.667 do 4º Registro de Imóveis de Curitiba (mov.
1.7).

É incontroverso que
o apelado incorreu
em mora a partir da 82ª parcela
do contrato, vencida em agosto de 2022, sendo regularmente intimado para purgação da mora, nos termos do artigo
26 da Lei nº 9.514/1997
(mov. 1.8).

Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
(...)
§ 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação.


(...)
§ 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão
inter
vivos
e, se for o caso, do laudêmio.






No caso concreto, embora o devedor não tenha promovido a purgação da mora no prazo inicialmente concedido pela serventia registral, verifica-se que, quando do ajuizamento da presente demanda, em 19/05/2023, a consolidação da propriedade fiduciária ainda não havia sido averbada na matrícula do imóvel, encontrando-se apenas prenotado o requerimento formulado pela instituição financeira (mov. 1.7).



A controvérsia deve ser examinada, ainda, à luz do artigo 26-A da Lei nº 9.514/1997, introduzido pela Lei nº 13.465/2017 e posteriormente alterado pela Lei nº 14.711/2023, que dispõe:

Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto as operações do sistema de consórcio de que trata a
Lei nº 11.795, de 8 de outubro de 2008, estão sujeitos às normas especiais estabelecidas neste artigo.




§ 1o

A
consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o
do art. 26 desta Lei.





§ 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27 desta Lei, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária.


Nota-se que é assegurado ao devedor
a possibilidade de regularizar a obrigação até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, hipótese em que o contrato convalesce e retoma sua eficácia normal.
Nesse contexto, conforme consignou o juízo de origem, a mera prenotação do pedido de consolidação não se confunde com a efetiva
averbação
do ato registral, inexistindo impedimento para a regularização da dívida enquanto não consumada a consolidação da propriedade fiduciária.

A propósito, a jurisprudência deste Tribunal de Justiça tem reconhecido que, nas hipóteses submetidas à disciplina atualmente prevista na Lei nº 9.514/1997, a purgação da mora é admitida até a averbação da consolidação da propriedade fiduciária na matrícula do imóvel:
Nesse sentido:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL.
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL EM
GARANTIA.
CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE APÓS O ADVENTO DA LEI Nº 13.465/2017. PURGAÇÃO DA MORA QUE ERA POSSÍVEL ATÉ A DATA DE AVERBAÇÃO DA CONSOLIDAÇÃO NA MATRÍCULA.
ALEGADA NULIDADE ANTE A AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR ACERCA DAS DATAS DOS
LEILÕES .
INOCORRÊNCIA. ELEMENTOS NOS AUTOS QUE DEMONSTRAM A CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO DEVEDOR ACERCA DOS PRACEAMENTOS. ESGOTAMENTO DAS DILIGÊNCIAS RAZOÁVEIS PARA INTIMAR O DEVEDOR. HIGIDEZ DA INTIMAÇÃO EDILÍCIA EM JORNAL DE GRANDE CIRCULAÇÃO
LOCAL.
DIREITO AO SOBEJO. INEXISTÊNCIA. PRIMEIRO E SEGUNDO LEILÃO QUE ENCERRARAM SEM ARREMATAÇÃO. EXTINÇÃO DA DÍVIDA COM A CONSOLIDAÇÃO EM DEFINITIVO DO BEM AO
CREDOR .
LIVRE DISPONIBILIDADE DO BEM PELO BANCO. FIXADOS HONORÁRIOS RECURSAIS.
(...)
. 5. Tanto o contrato, quanto a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ocorreram, no caso concreto, após o advento da Lei nº 13 .465/2017, que acrescentou à Lei nº 9.514/1997 a compreensão de que a purgação da mora poderia ocorrer até a data de averbação da consolidação da propriedade na matrícula do imóvel alienado.
(...)
Tese
de julgamento:
Aos contratos celebrados na vigência da Lei nº 13.465/2017, que alterou a Lei nº 9 .514/1997, a purgação da mora só é admitida até a averbação da consolidação da propriedade
na matrícula do imóvel.
A adoção de diversas tentativas, pelo credor fiduciário para comunicar o devedor acerca das datas, horários e locais dos dois primeiros leilões, além da existência de indícios de ciência inequívoca deste quanto à realização destes, supre a finalidade da necessidade de intimação, qual seja, possibilitar ao devedor exercer o seu direito de preferência. A ausência de arrematação no segundo leilão autoriza o credor a incorporar o imóvel em seu patrimônio, razão pela qual eventual alienação posterior do bem em um “terceiro” leilão caracteriza livre disponibilidade e gera o dever de repasse ao devedor fiduciante eventual sobejo da arrematação(...)
RECURSO
CONHECIDO EM PARTE E NÃO
PROVIDO.
(TJ-PR 00079076520248160001 Curitiba, Relator.:
luciana
carneiro de
lara, Data de Julgamento: 14/04/2026, 20ª Câmara Cível, Data de Publicação: 14/04/2026) (destaca-se)

Da mesma forma, não assiste razão à apelante acerca da insuficiência dos valores depositados.

Conforme restou demonstrado nos autos, as
parcelas em atraso totalizavam R$ 8.896,71 em fevereiro de 2023 (mov. 1.8), ao passo que o autor promoveu depósito judicial no valor de R$ 9.000,00 para fins de purgação da mora (mov. 13.2).
Todavia, o ponto central da controvérsia não reside na mera comparação aritmética entre os valores apontados pelas partes, mas na demonstração do montante efetivamente exigível para fins de purgação da mora.
Embora o recorrente sustente que o depósito não contemplaria a integralidade das verbas previstas nos artigos 26 e 26-A da Lei nº 9.514/1997, limitou-se a alegações genéricas de insuficiência, sem demonstrar de forma objetiva e individualizada qual seria o montante efetivamente exigível para a regularização da dívida.
Com efeito, incumbia à instituição financeira comprovar o fato impeditivo do direito invocado pelo autor, nos termos do artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil, ônus do qual não se desincumbiu satisfatoriamente.
Não foi apresentada memória de cálculo apta a demonstrar, de forma clara, a composição do débito exigível na data dos depósitos judiciais, tampouco a diferença efetivamente remanescente que inviabilizaria a purgação da mora.
Assim, ausente demonstração concreta da alegada insuficiência dos valores depositados, não há elementos aptos a afastar a conclusão adotada pelo juízo de origem quanto à validade da purgação da mora promovida pelo autor.
Não prospera, igualmente, a alegação de contradição entre a fundamentação e o dispositivo da sentença.
O reconhecimento da mora e da regularidade da notificação extrajudicial não impede o acolhimento da pretensão autoral quando demonstrado que a consolidação da propriedade fiduciária ainda não havia sido averbada e quando ausente prova suficiente da alegada insuficiência dos valores depositados.
Em outras palavras, o reconhecimento da mora constitui apenas pressuposto para instauração do procedimento previsto nos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, não afastando, por si só, o exercício da faculdade legal conferida ao devedor de regularizar a obrigação enquanto não consumada a consolidação da propriedade fiduciária.
Dessa forma, ausente prova robusta da alegada insuficiência dos depósitos e considerando que a consolidação da propriedade fiduciária ainda não havia sido averbada quando promovida a regularização da dívida, mostra-se correta a sentença que reconheceu a validade da purgação da mora e determinou o cancelamento da prenotação de consolidação.
Ônus sucumbenciais
Por fim, cumpre anotar que o não provimento do apelo manejado importa em majoração dos honorários advocatícios já fixados pelo juízo
a quo, nos termos do §11º do art. 85, do Código de Processo Civil.
Assim, considerando o trabalho realizado pelo patrono da parte nesta fase recursal, majoro os honorários advocatícios 1% (um por cento) para os patronos do apelado, sobre os valores e parâmetros fixados em sentença.Conclusão
Feitas estas considerações, voto no sentido de
CONHECER e
NEGAR
PROVIMENTO
ao recurso de apelação,
com a manutenção da sentença recorrida.