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Processo:

VISTOS,
relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n.º
0010935-44.2024.8.16.0194, da
12ª
Vara Cível de
Curitiba, em que é Apelante
HRD Ilha do Sol Empreendimentos
e Apelado
Caio Cesar Budel.

1.
RELATÓRIO

Trata-se
de
apelação cível
(mov.
86.1)
interposta
por
HRD Ilha do Sol Empreendimentos
contra a
sentença
de
mov.
80.1
dos autos originários
de
Ação
declaratória de rescisão contratual c/c devolução de valores pagos
nº
0010935-44.2024.8.16.0194,
por meio da qual o Juízo de origem julgou procedentes os pedidos iniciais, para confirmar a tutela provisória anteriormente deferida, declarar a resolução dos contratos por culpa da requerida, condená-la à restituição integral dos valores pagos e ao pagamento de cláusula penal no percentual de 10% sobre o valor das unidades, além das verbas sucumbenciais, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil,
in
verbis:

“III. DISPOSITIVO

Diante do exposto, resolvendo o mérito do processo, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil,
JULGO PROCEDENTES
os pedidos formulados na inicial para o efeito de:

a)
confirmar a tutela provisória, a fim de (i) suspender a exigibilidade de todas as parcelas que o autor deixou de realizar o pagamento, determinando que a requerida não realize qualquer ato de cobrança de tais parcelas, bem como (ii
)
se abstenha de
inscrever o nome do autor nos cadastros mantidos por órgãos de proteção ao crédito, sob pena de multa nos valores de R$ 5.000,00 por ato de cobrança e de R$ 20.000,00 se negativado o nome do autor;
b)
declarar a resolução dos contratos celebrados entre as partes, em virtude de culpa exclusiva da requerida;

c)
condenar a requerida a restituir, de forma simples, todos os valores pagos pelo autor, corrigidos monetariamente pelo INCC desde cada pagamento e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês contados da citação (14/04/2025 - mov. 57);

d)
condenar a requerida ao pagamento da cláusula penal de 10% sobre o valor de cada unidade, corrigido monetariamente pelo INCC desde a contratação, sem juros moratórios.

Em razão da sucumbência, condeno a requerida ao pagamento das custas e despesas processuais, além de honorários aos procuradores do autor, os quais, atento ao comando da norma contida no art. 85 do CPC, considerando o trabalho profissional desenvolvido, o tempo despendido, sem necessidade de produção de prova em audiência, e o grau de complexidade da causa, fixo em 10% sobre o valor total das condenações.”

Irresignada,
HRD Ilha do Sol Empreendimentos
interpôs recurso de apelação ao
mov.
62.1 dos autos originários
sustentando,
em síntese, a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso concreto, ao argumento de que o autor adquiriu as unidades com finalidade de investimento, não sendo destinatário final do produto. Aduz, ainda, a inexistência de mora contratual, sob o fundamento de ocorrência de caso fortuito e força maior, especialmente em razão dos impactos da pandemia da Covid-19 na construção
civil.
Defende que a rescisão contratual deve ser imputada ao adquirente, com a consequente retenção de percentual dos valores pagos, nos termos contratuais, bem como a inaplicabilidade da cláusula penal de 10% fixada na sentença. Subsidiariamente, pugna pela limitação da condenação aos valores efetivamente pagos e pela adequação dos consectários legais. Ao final, requer o conhecimento e provimento do recurso, para que seja reformada a sentença.
Apresentadas contrarrazões (mov.
90.1/origem),
a parte autora pugna, preliminarmente, pelo não conhecimento do recurso, ante a violação ao princípio da dialeticidade recursal, ao argumento de que a apelação se limita à reprodução dos fundamentos já deduzidos em contestação, sem impugnar especificamente os fundamentos da sentença, bem como pela ocorrência de inovação recursal. No mérito, requer o desprovimento do recurso, defendendo a manutenção integral da sentença.
Intimada para se manifestar sobre as preliminares suscitadas em contrarrazões, a parte apelante
se pronunciou
(mov. 12.1/AP),
alegando, em síntese, a inexistência de violação ao princípio da dialeticidade recursal, bem como a ausência de inovação recursal, ao argumento de que as teses deduzidas em sede de apelação já haviam sido oportunamente suscitadas na fase de conhecimento, constituindo mero aprofundamento jurídico das matérias controvertidas.
Com isso, vieram conclusos.
É o relatório.


2.
FUNDAMENTAÇÃO

Das questões preliminares
e da admissibilidade

A parte Autora, por ocasião das contrarrazões, suscitou, em preliminar,
a inobservância do princípio da dialeticidade recursal, ao argumento de que a parte apelante não teria impugnado os fundamentos da sentença.
Todavia, a alegação não merece acolhimento.
Na hipótese
sub
examen, a simples leitura do arrazoado permite concluir que a parte Requerida ataca os fundamentos da decisão, combatendo de forma suficiente os motivos vazados no julgamento que levaram
à procedência
da pretensão formulada na inicial, de modo que vão atendidos os requisitos previstos no art. 1.010, incisos II e III, do CPC.

Sobre a matéria, Araken de Assis leciona que “(...)
A reiteração dos argumentos da contestação e da inicial não implicam a inadmissibilidade, desde que evidenciem a inconformidade e se contraponham aos fundamentos da sentença, ensejando a reforma. Em outras palavras, é preciso que guardem “pertinência com a sentença, ensejando a reforma” (Manual dos Recursos, página 438, 2ª edição revista, atualizada e ampliada, Ed. RT).
Neste quadro, imperioso é o afastamento da prefacial em referência, em consonância com paradigma jurisprudencial do C. Superior Tribunal de Justiça que, em caso com pertinência temática com a questão ora controvertida, assim decidiu:

“A repetição ou a reiteração de argumentos anteriores, por si só, ainda que possa constituir praxe desaconselhável, não implica na inépcia do recurso, salvo se as razões do inconformismo não guardarem relação com os fundamentos da decisão recorrida”

(STJ 3ª T., REsp 536.581-PR, rel. Min. Castro Filho, j. 16.12.03, deram provimento,
v.u., DJU 10.2.04, p. 252).

Ainda em sede de contrarrazões, sustenta a parte
Autora a ocorrência de inovação recursal, ao argumento de que a apelante teria apresentado fundamentos não suscitados anteriormente na fase de conhecimento.
Contudo, também neste ponto não lhe assiste razão.
Da análise dos autos, verifica-se que as teses veiculadas no recurso de apelação já haviam sido deduzidas em sede de contestação, notadamente no que se refere à inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor
ao caso, à inexistência de mora e às consequências da resolução contratual.
O que se observa, em verdade, é o mero aprofundamento argumentativo de matérias já submetidas ao contraditório, o que não configura inovação recursal, mas exercício regular do direito de recorrer.
Nesse sentido, a vedação à inovação recursal restringe-se à introdução de fatos novos ou de matérias não debatidas na origem, o que não se verifica no caso concreto.
Assim, rejeito a
prefacial
de inovação recursal.
O recurso é, portanto,
cognoscível, eis que presentes os pressupostos recursais intrínsecos (cabimento, legitimidade e interesse para recorrer) e extrínsecos (tempestividade, regularidade formal e preparo). Por
consequência, rejeito as
preliminares
contrarrecursais
aventadas, passando à análise do mérito recursal.

Do mérito
recursal

Trata-se, na origem, de ação declaratória de resolução contratual cumulada com restituição de valores pagos, ajuizada em razão do alegado inadimplemento da incorporadora na entrega de unidades imobiliárias adquiridas em regime de multipropriedade, vinculadas ao empreendimento “Residence
Club At The Hard Rock Hotel Ilha do Sol”. Sustenta o autor que, não obstante o cumprimento de suas obrigações contratuais, houve atraso significativo na conclusão da obra, o que inviabilizou a continuidade do vínculo, motivando o pedido de resolução contratual por culpa da requerida, com a consequente restituição dos valores pagos e aplicação da cláusula penal.

O Juízo de origem, ao apreciar a controvérsia, julgou procedentes os pedidos iniciais, reconhecendo o inadimplemento contratual da requerida, declarando a resolução do contrato por sua culpa exclusiva e determinando a restituição integral dos valores pagos, bem como a incidência da cláusula penal, nos termos delineados na sentença.
É
contra tais
conclusões que se insurge a parte apelante, sustentando, em síntese, a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, a inexistência de mora contratual e a necessidade de revisão das consequências jurídicas decorrentes da rescisão.

Nesse contexto fático-processual, observa-se que a controvérsia devolvida a esta instância recursal demanda a análise das teses
suscitadas pela apelante de forma individualizada, a fim de verificar a correção do enquadramento jurídico adotado na sentença e a adequação das consequências jurídicas dela decorrentes.
Para melhor sistematização do julgamento, as teses recursais serão examinadas de forma segmentada, abrangendo: (i) a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor; (ii) a configuração do inadimplemento contratual e a alegação de caso fortuito ou força maior; e (iii) as consequências jurídicas da resolução do contrato, especialmente no tocante à restituição dos valores pagos e à incidência da cláusula penal.
Da aplicação do Código de Defesa do Consumidor

Nesse contexto, a primeira controvérsia a ser enfrentada diz respeito à aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica estabelecida entre as partes.
A apelante sustenta que o autor não se enquadra no conceito de consumidor, porquanto teria adquirido as unidades com finalidade de investimento, afastando a condição de destinatário final do produto.
Todavia, não lhe assiste razão.
No caso concreto, verifica-se que os contratos celebrados entre as partes se inserem no âmbito das relações de consumo, porquanto presentes as figuras do consumidor e do fornecedor, nos termos dos
arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor.

“Art. 2° Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.
Parágrafo único. Equipara-se a consumidor a coletividade de pessoas, ainda que indetermináveis, que haja intervindo nas relações de consumo.”

“Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.”

Com efeito, o autor celebrou os negócios jurídicos com o propósito de aquisição de frações ideais do empreendimento na condição de destinatário final, não havendo elementos que indiquem o exercício de atividade profissional ou habitual no mercado imobiliário. A mera expectativa de obtenção de renda por meio da locação das unidades não é suficiente para afastar a incidência das normas consumeristas, especialmente quando ausente exploração econômica organizada no setor.
De outro lado, a requerida atua de forma estruturada na incorporação e comercialização de unidades imobiliárias, auferindo lucro com a atividade desenvolvida, circunstância que a enquadra, inequivocamente, no conceito de fornecedora previsto no art. 3º do CDC.
É evidente a natureza de compra e venda dos contratos entabulados entre as partes, no qual a parte autora, na condição de compradora, é vulnerável frente a ré, que, de seu turno, é empreendedora da área imobiliária, objetivando lucros com sua atividade econômica, estando, portanto, sujeita as normas consumeristas.

Nesse cenário, evidencia-se a vulnerabilidade do adquirente frente à incorporadora, impondo-se a aplicação da teoria finalista
mitigada, com o reconhecimento da natureza consumerista da relação jurídica.
Em casos análogos, essa Corte mantém esse entendimento, veja-se:


APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS
– SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – CONTRARRAZÕES AUTORA - ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE POR PARTE DA REQUERIDA EM RECURSO – NÃO ACOLHIDA – APELO DA RÉ - PLEITO DE RECONHECIMENTO DA NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA – AFASTADO – JUIZ DESTINATÁRIO DAS PROVAS – MATÉRIA DE DIREITO – PEDIDO DE
AFASTAMENTO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – INDEFERIDO – RELAÇÃO DE CONSUMO – INCORPORADORA QUE OBTÉM LUCRO COM A COMERCIALIZAÇÃO DAS UNIDADES
- RECURSO DA AUTORA – PLEITO DE REFORMA PARA MANTER UM DOS RÉUS NA LIDE – AFASTADO – SÓCIO DA REQUERIDA – AUSÊNCIA DE DESCONSIDERAÇÃO DA PERSONALIDADE JURÍDICA E/OU RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA – RÉU ILEGÍTIMO – MANUTENÇÃO DA SENTENÇA DE EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO QUANTO A ELE - MÉRITO – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA VENDEDORA – LOTEAMENTO CLANDESTINO – EMPREENDIMENTO EMBARGADO PELA PREFEITURA DO MUNICÍPIO – IMÓVEL DESCRITO COMO RURAL EM MATRÍCULA – CARACTERÍSTICA RELACIONADA À ATIVIDADE DESENVOLVIDA – ALIENAÇÃO DE FRAÇÃO INFERIOR A UM MÓDULO RURAL – LOCALIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO - ÁREA DE EXPANSÃO URBANA À ÉPOCA DA CONTRATAÇÃO – ATUALMENTE, ZONA URBANA – OBSERVÂNCIA DA LEI DE PARCELAMENTO DO SOLO URBANO – DESMEMBRAMENTO – NECESSIDADE DE APROVAÇÃO PELO ÓRGÃO COMPETENTE – EMPREENDIMENTO IRREGULAR – INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR – RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE – IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES –
DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS E CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE MULTA CONTRATUAL – INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – DEVIDA – FRUSTRAÇÃO À JUSTA EXPECTATIVA DE AQUISIÇÃO DE IMÓVEL QUE SEQUER PODERIA SER COMERCIALIZADO - REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL – MAJORAÇÃO EM GRAU DE RECURSO DOS HONORÁRIOS DEVIDOS AO PATRONO DA AUTORA – RECURSO DA RÉ CONHECIDO E DESPROVIDO – RECURSO DA AUTORA CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
(TJPR - 20ª Câmara Cível - 0029343-41.2024.8.16.0014 - Londrina
-
Rel.: DESEMBARGADOR DOMINGOS JOSÉ PERFETTO
-
J.
10.10.2025)
- grifo nosso

APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESCISÃO POR DESCUMPRIMENTO DE CONTRATO COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS
– ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE HOTELEIRA AUTÔNOMA – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – IRRESIGNAÇÃO DA PARTE RÉ –
PRETENSÃO DE INAPLICABILIDADE DO CDC REJEITADA – RELAÇÃO DE CONSUMO CARACTERIZADA
– ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE MORA – IMPOSSIBILIDADE DE ACOLHIMENTO – PANDEMIA DE COVID-19 QUE NÃO JUSTIFICA O ATRASO NA ENTREGA DO BEM – NÃO OCORRÊNCIA DE CASO FORTUITO OU DE FORÇA MAIOR – MULTA MORATÓRIA DEVIDA – PREVISÃO EXPRESSA NO CONTRATO QUE DEVE PREVALECER – 10% SOBRE O VALOR DE VENDA DO BEM – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO MONTANTE PAGO PELO COMPRADOR/CONSUMIDOR – INTELIGÊNCIA DA SÚMULA Nº 543 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1.
A parte autora se enquadra no conceito de consumidora conforme os
arts. 2º e 3º do CDC. Incide o CDC na relação contratual entre adquirente e incorporadora, ainda que o bem tenha finalidade de investimento, quando ausente prova de que o comprador não é destinatário final.
2. A pandemia da Covid-19 não justifica o atraso na entrega do imóvel e o inadimplemento contratual, especialmente porque a construção civil foi considerada atividade essencial.3. Restituição dos valores pagos de forma integral, nos termos do Enunciado da Súmula nº 543 do STJ. 4. Multa contratual por inadimplemento prevista expressamente no contrato em 10% sobre o
valor de venda do bem.
(TJPR - 20ª Câmara Cível - 0066448-52.2024.8.16.0014 - Londrina
-
Rel.: DESEMBARGADOR ANTONIO FRANCO FERREIRA DA COSTA NETO
-
J.
05.09.2025) - grifo nosso

Ressalte-se, ademais, que as próprias decisões judiciais colacionadas pela apelante evidenciam orientação jurisprudencial convergente com aquela adotada na sentença recorrida, no sentido de reconhecer a natureza consumerista de relações jurídicas análogas, inclusive envolvendo o mesmo empreendimento, o que reforça, por via reflexa, a correção do enquadramento jurídico conferido pelo Juízo de origem.
E apesar de a empresa apelante alegar que a aquisição da fração da unidade imobiliária pelo autor/apelado se deu para fins de investimento, inexistem elementos que amparem a situação.
Ao contrário, a qualificação do comprador tanto no contrato celebrado, quanto na petição inicial da demanda da origem, não permite concluir que o negócio foi realizado com mera finalidade de investimento ou de locação.
Assim, deve ser mantido o reconhecimento da relação de consumo.
Do inadimplemento contratual e da alegação de caso fortuito/força maior
A apelante sustenta a inexistência de mora, ao argumento de que o atraso na entrega do empreendimento decorreu de circunstâncias extraordinárias, notadamente da pandemia da Covid-19, caracterizando hipótese de fortuito externo ou força maior.
A tese, contudo,
também
não merece acolhimento.
No caso concreto, verifica-se que a data inicialmente prevista para a conclusão da obra era 30/06/2023, a qual, mesmo acrescida do prazo de tolerância de 180 dias
–
conforme
cláusula válida
e usual nos contratos de incorporação imobiliária
-
deveria ter ocorrido até 30/12/2023. Posteriormente, as partes celebraram aditivo contratual prorrogando a entrega para 31/07/2024, prazo igualmente não observado pela requerida.
Cumpre destacar que, à época da propositura da demanda, havia indicativos concretos de inadimplemento, considerando que o empreendimento se encontrava com apenas 42% das obras concluídas, o que evidenciava, desde logo, a inviabilidade de cumprimento da obrigação no prazo ajustado.
A propósito, embora válida a cláusula de tolerância de até 180 dias, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, tal previsão não autoriza a prorrogação indefinida da entrega do empreendimento, tampouco afasta a responsabilidade do fornecedor após o seu esgotamento.
De outro lado, a alegação de caso fortuito ou força maior, fundada genericamente na pandemia da Covid-19, não se mostra apta a afastar a mora, sobretudo quando desacompanhada de demonstração concreta de impacto direto e específico na execução do contrato.
Além disso, a pandemia teve início no Brasil no ano de 2020, sendo certo que a construção civil foi considerada atividade essencial, não havendo paralisação generalizada das obras, circunstância que afasta a alegação de impossibilidade de cumprimento contratual.
Ademais, eventual escassez de mão de obra, dificuldades
no fornecimento de insumos, entraves administrativos ou mesmo oscilações econômicas configuram riscos inerentes à própria atividade da incorporadora, não sendo aptos a caracterizar hipóteses de caso fortuito ou força maior, nos termos do art. 393 do Código Civil.
Inclusive, a jurisprudência desta colenda 19ª Câmara Cível
é firme ao reconhecer que a pandemia da Covid-19 não constitui justificativa idônea para o atraso na entrega de empreendimentos imobiliários.
Nesse sentido:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE CONCESSÃO REAL DE USO DE UNIDADE HOTELEIRA.
TIME SHARING. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO.
MORA DA INCORPORADORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE CORRETAGEM. CLÁUSULA PENAL INCIDENTE SOBRE VALORES PAGOS. DANO MORAL CONFIGURADO. MANUTENÇÃO
DO
QUANTUM.
I. CASO EM EXAME
Apelação cível visando à reforma de sentença que julgou procedente a ação de rescisão de contrato de concessão real de uso de unidade hoteleira na modalidade
time
sharing.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há cinco questões em discussão: (i) saber se está preclusa a alegação de inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor; (ii) saber se o atraso na entrega do empreendimento pode ser justificado por caso fortuito ou força maior; (iii) saber se é admissível a retenção de valores pagos, inclusive comissão de corretagem; (iv) saber qual a base de cálculo da cláusula penal contratual; e (v) saber se é devida a indenização por dano moral e se o
Quantum
comporta modificação.
III. RAZÕES DE DECIDIR
III.I.
Opera-se a preclusão consumativa quanto à matéria, decidida em fase anterior do processo, não foi objeto de recurso no momento oportuno.
III.II.
Não se acolhe a preliminar de vício de dialeticidade contra o recurso que efetivamente impugna a decisão vergastada.
III.III. No ramo da construção civil, o mero relato de paralisação decorrente da pandemia de Corona vírus é insuficiente para consubstanciar caso fortuito hábil a desconstituir a mora originada do atraso na entrega do empreendimento. Precedentes.
III.IV. O colendo Superior Tribunal de Justiça, no precedente paradigmático RESP n.º 1.582.318/RJ, estipulou que o lapso de 180 dias para a prorrogação da entrega de empreendimento imobiliário, é considerado máximo, afigurando-se abusiva qualquer previsão contratual de extensão.
III.V.
A cláusula penal, nos contratos de consumo, deve incidir sobre os valores efetivamente pagos pelo adquirente, e não sobre o valor total do contrato, facultada a redução equitativa pelo magistrado para evitar o enriquecimento sem causa.
III.VI. O atraso excessivo e injustificado na entrega de unidade imobiliária ultrapassa o mero descumprimento contratual e configura dano moral
in
re
ipsa, observados os critérios de razoabilidade e proporcionalidade na fixação da indenização.
IV. SOLUÇÃO DO CASO
Recurso 1
parcialmente conhecido e, nesta extensão, desprovido. Recurso 2 conhecido e
desprovido.
V. LEGISLAÇÃO E JURISPRUDÊNCIA UTILIZADAS
V.I.
Legislação
CC,
arts. 389, 406 e 413;
CPC,
arts. 507, 1.010,
II e
III,
1.013, § 1º, e 85, § 11;
CDC, art. 51, IV;
Lei
nº
4.591/1964, art. 67-A.
V.II. Jurisprudência
STJ
–
AgInt

no
AREsp
n. 1.328.543/SP, relator Ministro Marco Aurélio
Bellizze, Terceira Turma, julgado em 23/3/2020,
DJe
de 30/3/2020;
STJ - REsp: 1774041 TO 2018/0269616-0, Relator: Ministro HERMAN BENJAMIN, Data de Julgamento: 11/06/2019, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação:
DJe
01/07/2019;
TJPR - 19ª Câmara Cível - 0002885-52.2022.8.16.0112 - Marechal Cândido Rondon - Rel.: ROTOLI DE MACEDO - J. 17.03.2025;
TJPR - 19ª Câmara Cível - 0003963-60.2022.8.16.0119 - Nova Esperança - Rel.: DESEMBARGADOR DOMINGOS JOSÉ PERFETTO - J. 22.07.2024;
REsp n. 1.737.992/RO, Relator Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/8/2019,
DJe
23/8/2019;
TJPR - 17ª Câmara Cível - 0035412-51.2018.8.16.0030 - Foz do Iguaçu - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU PEDRO LUIS SANSON CORAT - J. 18.10.2022;
TJPR - 6ª Câmara Cível - 0065143-72.2020.8.16.0014 - Londrina - Rel.: DESEMBARGADOR RENATO
LOPES DE PAIVA - J. 27.09.2021;
Súmula n.º 543 do Superior Tribunal de Justiça.
(TJPR - 19ª Câmara Cível - 0057290-70.2024.8.16.0014 - Londrina
-
Rel.: SUBSTITUTO OSVALDO CANELA JUNIOR
-
J.
07.04.2026)
- grifo nosso


APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. AQUISIÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA HOTELEIRA AUTÔNOMA (MULTIPROPRIEDADE). EMPREENDIMENTO HARD ROCK HOTEL & RESORT ILHA DO SOL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO DA REQUERIDA HRH ILHA DO SOL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. NÃO CONHECIMENTO DO PLEITO DE APLICAÇÃO DOS JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO. PRETENSÃO SATISFEITA EM SENTENÇA. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL. PEDIDO DE AFASTAMENTO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, POR SE TRATAR DE RELAÇÃO ENTRE INVESTIDORES. REJEIÇÃO. CONFIGURADA RELAÇÃO DE CONSUMO. PRETENSÃO DE AFASTAMENTO DA RESPONSABILIDADE PELO ATRASO.
ALEGADA OCORRÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR, DEVIDO À PANDEMIA DE COVID-19. NÃO ACOLHIMENTO. MESMO CONSIDERANDO O PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS, COM PREVISÃO MÁXIMA DE ENTREGA EM MEADOS DE 2021, O EMPREENDIMENTO NÃO FOI ENTREGUE. CONSTRUÇÃO CIVIL QUE FOI CONSIDERADA ATIVIDADE ESSENCIAL DURANTE O PERÍODO DE EMERGÊNCIA SANITÁRIA. EVENTUAL ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA E DE INSUMOS QUE SE CARACTERIZA COMO RISCO INTRÍNSECO AO RAMO. MORA CONFIGURADA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DAS REQUERIDAS, PROMITENTES VENDEDORAS. NECESSIDADE DE RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES RECEBIDOS. TESE DE QUE A CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA DEVE INCIDIR SOBRE A QUANTIA PAGA PELOS AUTORES E NÃO SOBRE O VALOR DO CONTRATO FIRMADO. REJEIÇÃO. MULTA DE 10% SOBRE O VALOR DA VENDA EXPRESSAMENTE PREVISTA NO CONTRATO. AUSÊNCIA DE QUITAÇÃO DO CONTRATO QUE NÃO TEM O CONDÃO, NO CASO, DE ALTERAR A CLÁUSULA PENAL PREVISTA, UMA
VEZ QUE A INADIMPLÊNCIA ADVEIO DA PARTE PROMITENTE VENDEDORA. PRETENSÃO DE RECONHECIMENTO DE SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. DESCABIMENTO. SUCUMBÊNCIA INTEGRAL DA PARTE REQUERIDA. INEXISTÊNCIA DE DECAIMENTO DOS AUTORES PELO NÃO ACOLHIMENTO DE PLEITO ALTERNATIVO. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDO.

(TJPR - 19ª Câmara Cível - 0005622-08.2023.8.16.0075 - Cornélio Procópio - Rel.: DESEMBARGADOR JOSCELITO GIOVANI CÉ - J. 10.08.2025)
- grifo nosso

APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INICIAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. MULTIPROPRIEDADE.
AQUISIÇÃO DE UNIDADE HOTELEIRA EM TIME SHARING.
INSURGÊNCIA DA RÉ. PLEITO PELA APLICABILIDADE DE EFEITO SUSPENSIVO AO RECURSO. DESACOLHIDO. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DOS REQUISITOS NECESSÁRIOS. INOCORRÊNCIA DAS HIPÓTESES PREVISTAS NO ART. 1.012, §1º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. SENTENÇA QUE SEQUER ATRIBUI EFEITO IMEDIATO. PRETENSÃO, ADEMAIS, QUE DEVE SER FORMULADA EM PEÇA APARTADA DIRIGIDA AO RELATOR. ART. 1.012, §3º, DO CPC. ALEGADO CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO ACOLHIMENTO. DESNECESSIDADE DA PRODUÇÃO DE PROVA ORAL.
SUSCITADO
ATRASO EM DECORRÊNCIA DA PANDEMIA. NÃO ACOLHIMENTO. ATRASO ANTERIOR AO INÍCIO DA PANDEMIA. RESCISÃO CONTRATUAL QUE SE DEU EM RAZÃO DA MORA NA ENTREGA DO BEM. CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR. DEVER DE DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO COMPRADOR.
APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 543 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. INSURGÊNCIA FACE AOS LUCROS CESSANTES. NÃO CABIMENTO. ATRASO NA ENTREGA QUE IMPEDIU A EXPLORAÇÃO DO BEM. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS FIXADOS. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA.

(TJPR - 19ª Câmara Cível - 0002885-52.2022.8.16.0112 - Marechal Cândido Rondon - Rel.: ROTOLI DE MACEDO - J. 17.03.2025)
- grifo
nosso

Outrossim, a conduta da requerida revela afronta ao princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil), na medida em que, mesmo diante da evidente incapacidade de cumprimento do cronograma contratual, procedeu à sucessiva prorrogação dos prazos de entrega, frustrando a legítima expectativa do consumidor.
Nesse contexto, mostra-se configurado não apenas o inadimplemento contratual, mas também o chamado inadimplemento antecipado, na medida em que, antes mesmo do termo final ajustado, já era possível antever a impossibilidade de cumprimento da obrigação, autorizando a resolução do contrato, nos termos dos
arts. 475 e 477 do Código Civil.
Assim, inexistindo justificativa plausível para o atraso e evidenciado o descumprimento contratual imputável à requerida, impõe-se a manutenção do reconhecimento da mora, com a consequente resolução do contrato por culpa exclusiva da fornecedora.
Cumpre destacar,
mais uma vez, que as decisões colacionadas pela própria apelante, longe de infirmarem a conclusão adotada na sentença, corroboram o entendimento de que, em hipóteses como a dos autos, deve ser reconhecida a relação de consumo, a mora da incorporadora e a consequente restituição integral dos valores pagos.

Diante do reconhecimento do inadimplemento contratual da requerida, passa-se à análise das consequências jurídicas da resolução do contrato, especialmente no que se refere à restituição dos valores pagos e à incidência da cláusula penal.
Da resolução contratual
A apelante sustenta que, em caso de resolução contratual, faria jus à retenção de valores pagos, inclusive a título de comissão de corretagem.
A pretensão, contudo,
não merece acolhimento.
Conforme já delineado, a resolução do contrato decorre de culpa exclusiva da requerida, em razão do atraso excessivo e injustificado na entrega do empreendimento, o que afasta qualquer possibilidade de retenção de valores pagos pelo consumidor.
Nessa hipótese, a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que a restituição deve ocorrer de forma integral, nos termos da Súmula nº 543.
A propósito:

RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVL. CPC/2015. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS, COMISSÃO DE CORRETAGEM E SATI. PRESCRIÇÃO INOCORRÊNCIA. NECESSIDADE DE PRONUNCIAMENTO JUDICIAL SOBRE A RESOLUÇÃO JUDICIAL DO CONTRATO NO CASO. DISTINÇÃO COM A HIPÓTESE DE PRESCRIÇÃO TRIENAL DO TEMA 938/STJ. DANOS MATERIAIS. AUSÊNCIA INDICAÇÃO DA QUESTÃO FEDERAL. ÓBICE DA SÚMULA 284/STF. 1. Controvérsia acerca da prescrição das pretensões
restituitorias
decorrentes da resolução de promessa de compra e venda por atraso na entrega do imóvel. 2.
Nos termos da Súmula 543/STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva
do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". 3. Caso concreto em que a resolução foi pleiteada
com base na culpa da incorporadora, sendo cabível, portanto, a restituição integral das parcelas pagas, nos termos da referida súmula. 4. No julgamento do Tema 938/STJ, esta Corte Superior concluiu pela Incidência da "prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3º, IV, CC)". 5. Distinção entre a pretensão restituitória abordada no Tema 938/STJ (fundada na abusividade de cláusula contratual) e a pretensão restituitória do caso dos autos (fundada na resolução do contrato por inadimplemento da incorporadora). Doutrina sobre o tema da pretensão restituitória decorrente da resolução do contrato. 6. Inaplicabilidade do Tema 938/STJ aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem e da SATI tem por fundamento a resolução do contrato por culpa da incorporadora. 7. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO, COM MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS.
(REsp n. 1.737.992/RO, Relator Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/8/2019,
DJe
23/8/2019.)
- grifo nosso

Assim, sendo a resolução imputável exclusivamente à fornecedora, impõe-se a restituição integral de todos os valores pagos pelo autor, inclusive aqueles despendidos a título de comissão de corretagem, porquanto vinculados ao negócio jurídico posteriormente desfeito.
Com efeito, a transferência do ônus da corretagem ao consumidor somente encontra respaldo nas hipóteses em que a resolução decorre de sua iniciativa, o que não se verifica no caso concreto.
Admitir a retenção da corretagem em cenário de inadimplemento da fornecedora implicaria indevida transferência do risco da atividade econômica ao consumidor, além de configurar vantagem
manifestamente excessiva, vedada pelo art. 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor.
Dessa forma, correta a sentença ao determinar a restituição integral dos valores pagos, sem qualquer retenção.
Da cláusula penal
A apelante também se insurge quanto à incidência da cláusula penal de 10%, sustentando sua inaplicabilidade ou a necessidade de modificação da base de cálculo.
Novamente sem razão.
É certo que a cláusula penal possui natureza compensatória e sancionatória, podendo ser exigida quando configurado o inadimplemento da obrigação. No entanto, não se reveste de caráter absoluto, estando sujeita ao controle judicial, nos termos do art. 413 do Código Civil, sempre que se revelar manifestamente excessiva.
No caso concreto, entretanto, a penalidade fixada mostra-se adequada e proporcional, especialmente diante do reconhecimento da culpa exclusiva da requerida pelo inadimplemento contratual.
Ademais, a incidência da multa sobre o valor pactuado encontra respaldo na previsão contratual, não havendo qualquer elemento que justifique sua redução ou afastamento.
Assim, deve ser mantida a condenação ao pagamento da cláusula penal, nos termos fixados na sentença.

Conclusão
Diante das premissas alinhavadas, a solução a ser adotada no caso consiste no conhecimento e desprovimento do recurso de HRH Ilha do Sol Empreendimentos Imobiliários SPE S/A.
Como consequência do desprovimento do apelo da ré, majoram-se os honorários recursais devidos pela ré em 2% (totalizando 12% sobre o valor da condenação), conforme artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil.


Isto posto:

O voto é no sentido de
CONHECER
da
apelação cível
para, no mérito,
NEGAR-LHE
PROVIMENTO,
mantendo a sentença em seus próprios termos.