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Processo:

Vistos, RELATÓRIO
1) Em 08/11/2023, ASSOCIAÇÃO DOS CONDÔMINOS DO EDIFÍCIO ELLIS PARK ajuizou “AÇÃO DE EXIGIR CONTAS” em face da CONSTRUTORA CASA VERDE e VANDERLEI PINHEIRO DE OLIVEIRA, alegando que: a) a demanda foi distribuída por dependência aos autos n° 0008716-41.2023.8.16.0017, Ação ajuizada pela Autora em face da CONSTRUTORA CASA VERDE, por meio da qual busca a declaração de nulidade de Contrato de incorporação por administração; b) narram naquela demanda que em 16 de março de 2012 foi firmado Instrumento Particular de promessa de permuta para edificação imobiliária entre proprietários de três terrenos e a Construtora Casa Verde LTDA; c) em 03 de março de 2013 foi constituída a ASSOCIAÇÃO Requerente; d) quando da negociação, foi estipulado um prazo para a construção do edifício, assim como remuneração para a CONSTRUTORA CASA VERDE LTDA sobre o valor total da obra; e) anos depois, ao realizarem auditoria nos documentos da ASSOCIAÇÃO, foi constatada má-administração por parte do seu Presidente VANDERLEI em conjunto com a CONSTRUTORA CASA VERDE; f) tomaram conhecimento de diversas irregularidades durante a gestão de VANDERLEI; g) “O que se verifica é que nunca houve transparência na administração da obra. Os balancetes não eram enviados aos associados antes das assembleias, de modo que era feita uma rasa explanação e submetidos à votação - ou seja, o ato de aprovação de contas era meramente formal, sem a devida transparência e debate com os associados”; h) houve atraso significativo na conclusão do empreendimento, não em razão da falta de pagamento dos associados, mas sim em razão da administração; i) “A Construtora Casa Verde, verdadeira idealizadora do empreendimento e quem detém todas as informações sobre ele, com o auxílio do então presidente da Comissão de Representantes, Vanderlei Pinheiro de Oliveira, realizava a administração e tomava as decisões relativas ao empreendimento conforme o seu próprio interesse, de modo que a construtora lucrava (e ainda lucra) com o empreendimento que a própria idealizou (e realizou vendas, onde os sócios são também permutantes), porém sem assumir os riscos contratuais do negócio da incorporação imobiliária, sem se submeter ao Código de Defesa do Consumidor, transferindo todos os riscos e responsabilidades à Associação”; j) com a mudança na administração, em 2022, foram levantadas as finanças da ASSOCIAÇÃO para uma auditoria; k) houve solicitação de todos os documentos contábeis junto à CONSTRUTORA CASA VERDE, requerimento este que foi atendido, em parte; l) a Ré foi notificada extrajudicialmente em diversas oportunidades para que apresentasse outros documentos, o que não ocorreu; m) há indicativo de lesão aos interesses da coletividade; n) possui saldo a receber da Ré; o) “também o dever do corréu Vanderlei de apresentar as contas em conjunto, pois, como se vê, ele agiu em conjunto com a construtora ré. E não se pode esquecer que ele foi o presidente da Comissão de Representantes entre março de 2013 e fevereiro de 2022 – o presidente da Comissão é a pessoa que deveria representar os interesses da coletividade de adquirentes. Uma vez eleito, ele tem um mandato para representar a coletividade (a ata de eleição serve como mandato)”; p) evidente o direito da Autora de fiscalizar a atuação da Requerida que administra dinheiro dos associados na obra; q) “Ainda que se discuta em ação própria quem é o real incorporador, o fato que é indiscutível é que a Construtora Casa Verde atua como administradora da obra, é mandatária, submetendo-se às regras do mandato e tendo o dever de prestar minuciosas contas de sua gerência”; r) só houve apresentação de orçamento detalhado em 2017; s) o Presidente da ASSOCIAÇÃO agia em conluio com a Requerida para não apresentar as contas aos associados; t) todas as contas aprovadas em assembleia foram objeto de votação genérica, sem a devida análise dos interessados. Requer seja julgado procedente o pedido para que a Ré apresente as contas da administração da construção durante o período compreendido entre 2013 e fevereiro de 2022.
2) CONSTRUTORA CASA VERDE contestou, afirmando que: a) o modelo adotado pelas Partes foi o de construção por administração, no qual foi formada uma ASSOCIAÇÃO para captação de recursos e tomada de decisões executivas sobre a obra, com a contratação de CONSTRUTORA para o suporte técnico necessário; b) “Para controle e organização dos serviços, a Construtora Requerida sempre realizou as devidas cotações, com anotações dos balancetes mensais e anuais, balanço patrimonial, a descrição dos ativos e passivos, que eram disponibilizados à Associação Requerente e levados à discussão durante as Assembleias Gerais Extraordinárias”; c) jamais negou prestar esclarecimentos à Autora; d) “A Associação Requerente tem firmado contrato de prestação de serviços junto a contabilidade, onde ficam registradas todas as informações fiscais e financeiras da obra, não havendo sequer necessidade de solicitar à construtora a apresentação de tais documentos”; e) a Requerente sempre participou ativamente da tomada de decisões; f) não há interesse de agir da Autora, já que nunca houve recusa da Ré em prestar os esclarecimentos solicitados; g) ausente pretensão resistida; h) há inadequação da via eleita, uma vez que a Autora busca discutir cláusulas de contratos firmados com fornecedores; i) há inépcia da inicial diante da formulação de pedidos indeterminados; j) junta aos autos os balancetes de verificação, o balanço patrimonial, as atas das assembleias, além de outros documentos a fim de demonstrar sua boa-fé. Requereu a extinção da Ação sem julgamento do mérito e, subsidiariamente, seja recebida a prestação de contas, as quais devem ser declaradas boas (mov. 31.1 – autos originários).
3) VANDERLEI PINHEIRO DE OLIVEIRA também contestou, afirmando que: a) nunca agiu em benefício da CONSTRUTORA, inexistindo qualquer conluio entre as Partes; b) “durante a realização das Assembleias Gerais Extraordinárias havia o repasse aos condôminos das informações acerca do andamento da obra, valores gastos, resumo dos balancetes, cronograma e execução da obra, inadimplência, entre outros, além da tomada de decisões pelos próprios condôminos ou, quando autorizado, pela Comissão”; c) a comissão de representantes é composta por outros membros desde a constituição da Associação; d) é Parte ilegítima para figurar no polo passivo da ação já que não possui acesso aos documentos relativos ao período em que ficou na presidência da Associação, sendo certo que todos eles estão na posse da própria Autora; e) há inadequação da via eleita visto que deveria ter sido ajuizada Ação de Exibição de Documentos; f) há inépcia da inicial, diante do pedido genérico de prestação de contas entre 2013 e 2022; g) as atas das assembleias dão conta da participação ativa dos condôminos nas decisões tomadas; h) não há qualquer irregularidade na prestação de serviço pela empresa do Réu; i) só ocupou o cargo em questão em razão da ausência de interessados. Pediu a extinção da Ação sem julgamento do mérito e, subsidiariamente seja recebida as contas e julgadas boas (mov. 51.1 – autos originários).
4) Impugnação (mov. 59.1 – autos originários).
5) Foi determinada a intimação das Partes para que no prazo comum de dez dias: “a. Especifiquem motivadamente as provas que pretendem produzir, com base no artigo 369 e seus respectivos parágrafos, todos do Código de Processo Civil, sob pena de preclusão; ou b. Se manifestem quanto eventual possibilidade (ou não) de julgamento antecipado do mérito, nos termos do artigo 355 do Código de Processo Civil”. Ficou consignado, na oportunidade, que a produção de prova deve ser justificada e pormenorizada (mov. 62.1 – autos originários).
6) Foram opostos Embargos de Declaração pela ASSOCIAÇÃO DOS CONDÔMINOS DO RESIDENCIAL ELLIS PARK, aduzindo que: a) o Despacho de mov. 62.1 possui obscuridade já que não especifica os limites da produção probatória no procedimento especial; b) as contas não foram prestadas, motivo pelo qual os Réus devem ser condenados a apresentar as contas requeridas; c) “Na eventual e improvável hipótese do juízo entender as contas foram prestadas (o que não se espera), deverão as “contas” e documentos do movimento 31 serem submetidos à perícia, na forma do art. 550, §6º, CPC”; d) “o caso do juízo entender que cabe dilação probatória na ação de exigir contas, requer que os réus juntem toda a documentação referente à contabilidade do empreendimento para ser submetida à perícia, inclusive os balancetes gerenciais referente ao período de 01/03/2013 a 30/04/2017, cotações, contrato de administração da obra etc”. Pugnou pelo acolhimento dos Embargos de Declaração (mov. 65.1 – autos originários).
7) Contrarrazões (mov. 72.1 – autos originários).
8) Os Embargos de Declaração foram rejeitados diante da ausência de vícios elencados no artigo 1.022 do CPC (mov. 74.1 – autos originários).
9) ASSOCIAÇÃO DE CONDÔMINOS DO RESIDENCIAL ELLIS PARK interpôs Agravo de Instrumento, autuado sob o n° 0085347-09.2025.8.16.0000. O Recurso não foi conhecido (mov. 9.1 – autos recursais).
10) A CONSTRUTORA CASA VERDE e VENDERLEI PINHEIRO DE OLIVEIRA requereram o julgamento antecipado da Demanda (mov. 77.1 – autos originários).
11) A Autora peticionou requerendo “a averbação premonitória da presente ação nos seguintes imóveis de titularidade da Construtora Casa Verde, CNPJ n° 05.566.503/0001-42: 1) matrícula 30928, 3º Serviço de Registro de Imóveis de Maringá; 2) matrícula nº 62860, 2º Serviço de Registro de Imóveis de Maringá; 3) nos imóveis que ainda serão registrados em nome da ré, correspondentes às unidades 903 (matrícula nº 94.413, 2º Serviço de Registro deImóveis de Maringá) e 1003 do Residencial Ellis Park” (mov. 86.1 – autos originários).
12) Sobreveio Decisão: a) indeferindo o pleito de averbação premonitória nos bens imóveis da Ré; b) rejeitando alegações de inépcia da inicial, de ilegitimidade de parte, bem como de ausência de interesse processual formuladas pelos Réus; c) reconhecendo o dever dos Réus de prestar contas, no prazo de quinze dias; d) condenando os Requeridos ao pagamento das custas e despesas processuais, assim como honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa (mov. 87.1 – autos originários).
13) ASSOCIAÇÃO DOS CONDÔMINOS DO RESIDENCIAL ELLISPARK interpôs Agravo de Instrumento, arguindo que: a) “a agravante requereu tutela de urgência cautelar, consistente na averbação da existência da presente ação nas matrículas de imóveis pertencentes à agravada, a fim de resguardar a efetividade da futura execução e evitar eventual dilapidação patrimonial”; b) o pedido foi indeferido; c) os Réus foram condenados a prestar contas na primeira fase da Ação; d) há claro risco de alienação patrimonial pelos Requeridos; e) ainda, há provas aptas a demonstrar que a CONSTRUTORA Ré está transferindo bens a terceiros gratuitamente para uma empresa familiar onde o administrador da Requerida sequer é sócio; f) “A averbação premonitória tem a função de informar possíveis interessados de que aquele bem que ele poderá responder futuramente por dívidas do proprietário/devedor, inclusive a alienação gera a presunção fraude à execução”; g) é essencial que passe a constar na matrícula dos imóveis ações que possam repercutir no patrimônio do devedor e afetar terceiros de boa-fé; h) “ainda que não se trate de uma ação pelo rito comum, estamos diante de uma ação com rito especial, onde o comportamento da construtora agravada se mostra contraditório, temerário, justificando a tutela de urgência cautelar, a fim de resguardar a futura execução”; i) os Agravados negaram o direito da Agravante de exigir contas e possuem conduta, evidentemente, temerária; j) “Na ata de fundação do condomínio, onde a construtora foi contratada, foi ajustado que 3,5% da taxa de administração devida à construtora ocorreria com a entrega das unidades 1003 e 903, com as respectivas vagas de garagem. Ressalta-se que se trata de pactuação de pagamento à construtora, pela suposta administração da obra”; k) a CONSTRUTORA está exigindo que a Recorrente outorgue a escritura da unidade 903 a uma holding familiar, o que evidencia confusão patrimonial entre a pessoa jurídica e o sócio administrador; l) a CONSTRUTORA já teve uma redução significativa na operação. Requereu a concessão do efeito ativo ao Recurso e, ao final, o provimento do Agravo de Instrumento a fim de determinar a averbação da Ação nas matrículas dos imóveis de titularidade da Agravada (mov. 1.1 – autos originários).
14) Indeferi o efeito recursal (mov. 10.1 – autos recursais).
15) Contrarrazões (mov. 16.1 – autos recursais).
É o relatório.


FUNDAMENTAÇÃO
Cinge-se a controvérsia recursal apenas à averbação premonitória à margem de matrículas de imóveis de propriedade da CONSTRUTORA CASA VERDE-Recorrida, bem como de imóveis que ainda serão registrados em nome da Agravada.
Inicialmente, importa pontuar que a averbação premonitória, prevista no art. 828 do Código de Processo Civil no âmbito da execução, tem como objetivo tornar o processo de conhecimento público a fim de garantir a oponibilidade do ato contra terceiros e facilitar a configuração de fraude à execução, prevenindo a insolvência do devedor.
Outrossim, é consolidado na jurisprudência o entendimento de que a expedição de certidão premonitória não se restringe às ações de execução, sendo igualmente admissível no âmbito dos processos de conhecimento. Nessa hipótese, todavia, trata-se de medida excepcional que depende da comprovação dos requisitos autorizadores para concessão da tutela de urgência.
Em outras palavras, a averbação premonitória em sede de Ação de conhecimento depende do preenchimento dos requisitos constantes nos artigos 300 e 301 do Código de Processo Civil, isto é, da demonstração da probabilidade do direito e do risco de lesão grave e de difícil reparação.
No caso, contudo, não se verifica a presença dos pressupostos necessários ao deferimento do pedido formulado pela Agravante.
Isso porque não se pode reconhecer, neste momento, a probabilidade do direito, tendo em vista que a Ação de Exigir Contas sequer teve a sua segunda fase concluída.
Nota-se que a Decisão recorrida tão somente deu fim a primeira fase da Demanda, reconhecendo a obrigação dos Réus-Agravados de prestar contas. Houve, portanto, apenas a constatação da existência de relação jurídica de direito material entre Autora e Ré que ensejou tal dever.
Assim, ao contrário do que alega a Recorrente, até o momento somente foi reconhecida a obrigação da CONSTRUTORA de prestar as contas, inexistindo definição sobre a existência ou não de crédito em favor do Agravante.
A análise das contas prestadas somente será feita na segunda fase, momento no qual será verificada a adequação do que for apresentado pelos Demandados, com apuração de eventual saldo devedor.
Somado a isso, não se vislumbra dos autos prova concreta de dilapidação patrimonial ao ponto de comprometer a solvabilidade da CONTRUTORA.
A simples juntada de rascunho de escritura de compra e venda ou alegação de redução da operação pela CONSTRUTORA-Recorrida não é prova suficiente para demonstrar que a Agravada está se desfazendo de seu patrimônio.
Não há, portanto, elementos suficientes capazes de indicar a necessidade e urgência da medida requerida
Nesse sentido, já decidiu este Tribunal de Justiça:
“DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA PROVISÓRIA. AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA. ART. 54, IV, DA LEI Nº 13.097/15. ART. 828 DO CPC. INDEFERIMENTO. INEXISTÊNCIA DE PEDIDO INDENIZATÓRIO EXPRESSO. AUSÊNCIA DE PROVA DE DILAPIDAÇÃO PATRIMONIAL OU INSOLVÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto por empresas rés-reconvintes em ação de tutela cautelar antecedente, contra decisão que indeferiu pedido de averbação premonitória de imóvel pertencente ao agravado. 2. O juízo de primeiro grau indeferiu o pedido, por entender que não foram demonstrados os requisitos da tutela de urgência previstos no art. 300 do CPC. 3. As agravantes sustentaram a possibilidade de averbação na fase de conhecimento, com base no risco de insolvência do agravado e na alegada confissão de faltas graves por parte deste. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 4. A questão em discussão consiste em saber se é cabível a averbação premonitória da existência da ação na matrícula de imóvel pertencente ao agravado, na fase de conhecimento. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. A averbação premonitória, ainda que admitida em fase de conhecimento com fundamento no art. 54, IV, da Lei nº 13 .097/15, exige a demonstração mínima de que o resultado da ação poderá reduzir o proprietário à insolvência, nos termos do art. 792, IV, do CPC. 6. No caso concreto, as agravantes não formularam pedido indenizatório explícito na reconvenção, tampouco indicaram valor líquido a ser ressarcido, inviabilizando a configuração de responsabilidade patrimonial passível de justificar a medida excepcional. 7. A jurisprudência do TJPR é firme no sentido de que, para concessão da averbação premonitória, é necessária a demonstração de atos concretos de dilapidação patrimonial ou risco iminente à efetividade de eventual sentença, o que não se verifica no presente caso. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Agravo de instrumento conhecido e, no mérito, desprovido. 9. Tese de julgamento: A averbação premonitória fundada no art. 54, IV, da Lei nº 13 .097/15, em fase de conhecimento, exige a formulação de pedido com conteúdo patrimonial que possa reduzir o réu à insolvência, bem como a demonstração concreta de atos de dilapidação de bens ou risco iminente ao resultado útil do processo” (TJPR 00196910820258160000 Londrina, Relator.: Des. Subs. Ana Paula Kaled Accioly Rodrigues da Costa, Data de Julgamento: 09/06/2025, 18ª Câmara Cível, Data de Publicação: 10/06/2025 – destaquei).
“AGRAVO DE INSTRUMENTO. “AÇÃO DE INDENIZAÇÃO DE DANOS MATERIAIS C/C DANOS MORAIS EM ACIDENTE DE TRÂNSITO”. DECISÃO QUE INDEFERE O PEDIDO LIMINAR PARA EXPEDIÇÃO DE CERTIDÃO PREMONITÓRIA. RECURSO INTERPOSTO PELA PARTE AUTORA. ART. 828 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. EXPEDIÇÃO DE CERTIDÃO PARA FINS DE AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA. POSSIBILIDADE EM AÇÃO DE CONHECIMENTO, DESDE QUE PREENCHIDOS OS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC. PROBABILIDADE DO DIREITO E PERIGO DE DANO. REQUISITOS NÃO DEMONSTRADOS. AUSÊNCIA DE INDÍCIOS CONCRETOS DE DILAPIDAÇÃO E/OU OCULTAÇÃO DO PATRIMÔNIO. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA PARA APURAÇÃO DOS FATOS. DECISÃO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPR 00515389620238160000 Apucarana, Relator.: Des. Substituto Alexandre Kozechen, Data de Julgamento: 10/08/2024, 10ª Câmara Cível, Data de Publicação: 10/08/2024 - destaquei).
ANTE O EXPOSTO, voto por que seja negado provimento ao Agravo de Instrumento de ASSOCIAÇÃO DOS CONDÔMINOS DO EDIFÍCIO ELLISPARK.