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Processo:

I. RELATÓRIO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível nº 0004977-19.2021.8.16.0021, da 3ª Vara Cível da Comarca de Cascavel, em que figuram como apelante Cleonice Rodrigues dos Santos, e apelada Iliane Magnabosco.
Trata-se de ação de despejo (denúncia cheia), cumulada com cobrança de aluguéis, cujos pedidos foram julgados procedentes para: a) declarar resolvido o contrato de locação celebrado entre as partes; b) determinar a desocupação voluntária do imóvel, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de execução forçada; c) condenar as rés, solidariamente, ao pagamento do valor os aluguéis inadimplidos do período de 22.09.2020 até a efetiva desocupação, atualizados conforme previsão em contrato e corrigidos pela taxa Selic a partir de cada vencimento.
Condenou as rés ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios em favor do procurador da parte autora, os quais fixou em 10% sobre o valor da condenação.
Aduz o apelante, em síntese, que: a) a apelada não detém legitimidade ativa para a propositura da ação, pois não comprovou a propriedade ou posse legítima do imóvel, não apresentando matrícula nem qualquer documento hábil que comprove domínio, sendo certo que o imóvel integra área pública pertencente ao Estado do Paraná, conforme documentos juntados no mov. 214.1; b) diante da natureza pública do imóvel, impõe-se a citação do Estado do Paraná como litisconsorte passivo necessário, sob pena de nulidade da sentença, uma vez que a eficácia da decisão dependeria da presença de todos os titulares da relação jurídica, nos termos dos arts. 114 e 115 do CPC, o que não ocorreu; c) a locação de bem público por particular é juridicamente impossível e nula, por violar o regime jurídico especial dos bens públicos, previstos no art. 100 do Código Civil e art. 37 da Constituição Federal, exigindo autorização administrativa formal para cessão de uso, inexistente no caso concreto, tornando o contrato de locação nulo de pleno direito por objeto ilícito (art. 104, III, do CC); d) a apelante exerce posse legítima mansa, pacífica e contínua há mais de 14 anos no imóvel, para fins de moradia, motivo pelo qual tem direito à proteção possessória nos termos do art. 1.210 do Código Civil, independentemente da validade do contrato de locação; e) a sentença violou direitos fundamentais da apelante e de sua família, ao desconsiderar sua vulnerabilidade econômica, o direito social à moradia (art. 6º da CF) e a dignidade da pessoa humana (art. 1º, III, da CF), determinando despejo em situação de grave crise emocional e perda de renda em decorrência da pandemia da COVID-19; f) em razão da ilegitimidade ativa da parte autora, da nulidade do contrato e da ausência do Estado na lide, não subsistem os pedidos de despejo e cobrança de valores, devendo a sentença ser integralmente reformada, com a improcedência da ação; g) por fim, requereu a condenação da apelada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, além da concessão da justiça gratuita à apelante. Por tais razões, requereu o provimento do recurso.
Recurso respondido (mov. 235.1).


II. VOTO
A controvérsia recursal limita-se à legitimidade ativa da autora para a ação de despejo; à validade da relação locatícia diante da alegada natureza pública do imóvel; à eventual nulidade do processo pela ausência de citação do Estado do Paraná; e à possibilidade de despejo e cobrança dos aluguéis frente ao inadimplemento, examinada à luz das alegações de vulnerabilidade econômica e dos reflexos da pandemia da COVID-19.
Presentes os pressupostos de admissibilidade intrínsecos (legitimidade, interesse, cabimento e inexistência de fato impeditivo ou extintivo) e extrínsecos (tempestividade e regularidade formal), o presente recurso deve ser conhecido.
Das preliminares
A tese de ilegitimidade ativa não se sustenta.
A ação de despejo está vinculada à relação obrigacional existente entre as partes. Aqui, não se discute quem é o proprietário do imóvel, mas se houve descumprimento das obrigações assumidas no contrato de locação. Por isso, para a propositura da ação, basta que a autora figure como locadora no ajuste, sendo desnecessária a comprovação da titularidade do domínio. A sentença, nesse ponto, bem observou que a locação não transfere propriedade, mas apenas estabelece direitos e deveres entre locador e locatário, o que torna suficiente a demonstração do vínculo locatício. Nesse sentido:
DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. LIMINAR DEFERIDA. ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE ATIVA DA LOCADORA. IMÓVEL PERTENCENTE AO MUNICÍPIO. IRRELEVÂNCIA. LEGITIMIDADE DECORRENTE DA CONDIÇÃO DE LOCADORA NO CONTRATO. RELAÇÃO OBRIGACIONAL ENTRE PARTICULARES. REQUISITOS DO ART. 59, §1º, IX, DA LEI Nº 8.245/1991 PREENCHIDOS. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO AO DIREITO FUNDAMENTAL À MORADIA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL NÃO JUSTIFICADO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (...) III. Razões de decidir 3. A legitimidade para propor ação de despejo decorre da condição de locador no contrato de locação, não da titularidade do domínio. Trata-se de relação obrigacional entre particulares, cuja validade e eficácia não se confundem com a discussão sobre a propriedade do bem. 4. A agravante celebrou contrato de locação com a agravada em 30/10/2024, assumindo a obrigação de pagar R$ 650,00 mensais. A circunstância de o imóvel pertencer ao Município não afasta a legitimidade da agravada para cobrar o cumprimento das obrigações contratuais livremente pactuadas. 5. A eventual irregularidade na ocupação do bem pela locadora perante o município deve ser debatida em processo específico envolvendo o ente público, não tendo o condão de invalidar o contrato de locação celebrado entre particulares nem de afastar a responsabilidade da locatária pelo pagamento dos aluguéis. 6. Todos os requisitos legais do art. 59, §1º, IX, da Lei nº 8.245/1991 foram preenchidos: contrato sem garantias do art. 37, caução judicial prestada no valor de três meses de aluguel e inadimplência contratual caracterizada. 7. A situação de vulnerabilidade social não elide a responsabilidade pelo cumprimento das obrigações contratuais assumidas. O reconhecimento administrativo de posse social pelo município refere-se à relação entre a agravante e o poder público, não interferindo na relação locatícia entre particulares. IV. Dispositivo 8. Agravo de instrumento conhecido e desprovido. Mantida a decisão que deferiu a liminar de despejo por falta de pagamento.
(TJPR - 18ª Câmara Cível - 0128484-41.2025.8.16.0000 - Colombo - Rel.: ALBERTO JUNIOR VELOSO - J. 02.02.2026). (Destaquei).
No caso concreto, não há controvérsia quanto à existência do contrato de locação firmado em 2011, tampouco quanto à permanência da apelante no imóvel na condição de locatária por longo período. Tal circunstância evidencia, de forma inequívoca, a legitimidade da autora para pleitear a tutela jurisdicional.
Sob o enfoque estritamente processual, a alegação de que o imóvel integraria patrimônio público estadual não impõe a citação do Estado do Paraná como litisconsorte necessário.
Nos termos dos arts. 114 e 115 do CPC, o litisconsórcio necessário somente se forma quando a lei assim exigir ou quando, pela natureza da relação jurídica discutida, a eficácia da sentença depender da presença de todos os interessados. Essa hipótese, contudo, não se verifica no caso concreto.
A demanda está limitada à relação locatícia estabelecida entre particulares. Não se examina, aqui, o domínio do imóvel, nem se profere decisão com eficácia direta sobre eventual direito do ente público. Por isso, não há relação jurídica única e incindível que torne indispensável a intervenção do Estado no processo.
Além disso, não há prova segura de que o bem pertença ao Estado do Paraná. A afirmação nesse sentido, desacompanhada de documentação idônea, não autoriza deslocar o objeto da ação de despejo para uma controvérsia dominial, nem invalidar, de imediato, a relação contratual efetivamente constituída e executada pelas partes ao longo dos anos.
Eventual discussão sobre a titularidade do imóvel, se pertinente, deverá ser deduzida em ação própria, com a participação dos sujeitos legitimados. Essa possível controvérsia, porém, não impede o exame do pedido de despejo fundado em contrato de locação celebrado entre particulares.
Do mérito
Superadas as preliminares, passa-se ao exame da alegada nulidade do contrato de locação, fundada na suposta natureza pública do imóvel e na invocada violação aos arts. 100 e 104, inc. III, do Código Civil e ao art. 37 da Constituição Federal. A tese, contudo, não se sustenta.
Já sob o enfoque material, a mesma alegação também não conduz à nulidade do contrato de locação. A simples afirmação nesse sentido, desacompanhada de documentação idônea, não autoriza deslocar o foco da demanda, tampouco invalidar a relação jurídica efetivamente estabelecida entre as partes. Ausente esse pressuposto fático, não incide o regime jurídico dos bens públicos invocado pela apelante, o que afasta a aplicação dos dispositivos apontados no recurso.
Ainda que se cogitasse, apenas em tese, da natureza pública da área, essa circunstância não desfaria, neste processo, a relação obrigacional consolidada ao longo dos anos entre locadora e locatária. A locação não se confunde com o direito de propriedade: trata-se de vínculo autônomo, regido por disciplina própria, especialmente pela Lei nº 8.245/91.
Essa conclusão não significa reconhecer a regularidade administrativa de eventual ocupação privada de bem público. A distinção é importante: uma coisa é a eficácia obrigacional do contrato entre as partes, regida pelo Código Civil e pela Lei do Inquilinato; outra, diversa, é eventual discussão administrativa ou dominial sobre a natureza do bem. Neste processo, examina-se apenas a primeira. Por isso, eventual irregularidade administrativa não pode ser invocada pela própria apelante para afastar obrigações que assumiu e cumpriu voluntariamente por mais de uma década, sob pena de admitir comportamento contraditório e benefício da própria torpeza.
Além disso, a própria apelante reconhece haver firmado o contrato e efetuado pagamentos por aproximadamente uma década (mov. 224.1). Esse comportamento confirma não apenas a existência do vínculo, mas também sua eficácia prática ao longo do tempo. A tentativa posterior de desqualificar a locação, com base em alegações genéricas de nulidade, não encontra amparo no conjunto probatório. Incidem, aqui, a boa-fé objetiva e a vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium), que impedem a parte de usufruir por anos dos efeitos do contrato e, depois, negá-lo integralmente para se eximir das próprias obrigações.
Afasta-se, portanto, a incidência dos arts. 100 e 104, inc. III, do Código Civil e do art. 37 da Constituição Federal, pois não estão configurados os pressupostos fáticos e jurídicos necessários à sua aplicação.
A permanência da apelante no imóvel por mais de 14 (quatorze) anos não lhe assegura, por si só, proteção possessória apta a impedir a procedência da ação. A ocupação teve origem em contrato de locação expressamente reconhecido pela própria apelante, que admite a celebração do ajuste e o pagamento dos aluguéis durante longo período. Nesse contexto, a posse exercida pela apelante é direta e subordinada ao vínculo contratual, nos termos do art. 1.197 do Código Civil, não se tratando de posse autônoma capaz de atrair, em seu favor, a proteção possessória do art. 1.210 do mesmo diploma.
Também não se pode extrair do simples decurso do tempo a conversão da posse locatícia em posse autônoma. Nos termos do art. 1.208, parte final, do Código Civil, atos de mera permissão ou tolerância não induzem posse, tampouco alteram sua natureza. Para que se pudesse cogitar de interversão, seria necessária oposição inequívoca da possuidora direta à possuidora indireta, mediante atos incompatíveis com o vínculo originário, circunstância que sequer foi demonstrada nos autos. Afasta-se, portanto, a incidência do art. 1.210 do Código Civil.
O inadimplemento, por sua vez, é incontroverso. A própria apelante reconhece que deixou de pagar os aluguéis a partir de setembro de 2020 (mov. 224.1), circunstância que, à luz do art. 9º, III, da Lei nº 8.245/91, autoriza a rescisão do contrato e o consequente despejo.
As dificuldades financeiras alegadas e os reflexos da pandemia da COVID-19 merecem consideração cuidadosa, sobretudo diante do impacto social daquele período. Ainda assim, não afastam automaticamente os efeitos da mora. A crise sanitária, por si só, não presume a impossibilidade de pagamento; cabe à parte demonstrar, por elementos concretos, que houve comprometimento direto e relevante da capacidade de cumprir a obrigação assumida. Nesse sentido:
DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. LEGITIMIDADE DOS FIADORES. OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO DE ALUGUÉIS ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. TEORIA DA IMPREVISÃO. ONEROSIDADE EXCESSIVA NÃO DEMONSTRADA. RECURSO DESPROVIDO.I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de ação de despejo por falta de pagamento ajuizada contra locatários e seus fiadores, cujo pedido foi julgado procedente, determinando a rescisão do contrato de locação e a cobrança dos aluguéis vencidos até a desocupação do imóvel. (...)III. RAZÕES DE DECIDIR (...). 4. Não se demonstrou a onerosidade excessiva ou desequilíbrio contratual em decorrência da pandemia, sendo insuficientes as provas apresentadas para justificar a aplicação da teoria da imprevisão.IV. DISPOSITIVO E TESE 5. Recurso desprovido. Tese de julgamento: “1. A responsabilidade dos fiadores se estende até a entrega das chaves, conforme previsão contratual. 2. A teoria da imprevisão não se aplica sem a demonstração efetiva de onerosidade excessiva e desequilíbrio contratual.” (...). (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0013389-96.2021.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR MARCELO GOBBO DALLA DEA - J. 09.03.2026). (Destaquei).
No caso dos autos, essa prova não foi produzida. Não há elementos que evidenciem situação excepcional e individualizada, capaz de demonstrar que a mora decorreu, de forma direta e inevitável, da pandemia. A referência genérica à crise sanitária, sem documentos ou outros dados que indiquem perda substancial de renda, impossibilidade temporária de pagamento ou alteração concreta do equilíbrio contratual, não basta para justificar o inadimplemento nem para afastar a obrigação de pagar os aluguéis.
Não se ignora a gravidade do período pandêmico nem os seus efeitos econômicos. O que se afirma é apenas que a excepcionalidade precisa estar demonstrada no caso concreto. Do contrário, uma situação geral, experimentada por toda a sociedade, passaria a funcionar como justificativa automática para o descumprimento de obrigações contratuais, conclusão que não se admite.
Também se reconhece a relevância do direito social à moradia, previsto no art. 6º da Constituição Federal, e do princípio da dignidade da pessoa humana, consagrado no art. 1º, inc. III, da Constituição Federal, especialmente porque a controvérsia envolve imóvel residencial.
Esses valores constitucionais, contudo, devem ser harmonizados com a força obrigatória dos contratos e com o direito da locadora de obter tutela jurisdicional diante do inadimplemento. Eles não eliminam, por si sós, o dever de cumprir obrigações livremente assumidas, nem impedem a retomada do bem quando comprovada a falta de pagamento.
A solução do caso exige ponderação, mas não autoriza transferir à locadora, sem prova específica, o custo integral da ocupação do imóvel sem a correspondente contraprestação. Entendimento diverso imporia desequilíbrio indevido à relação locatícia e transformaria os arts. 1º, inc. III, e 6º da Constituição Federal em justificativa genérica para o descumprimento contratual.
No caso concreto, a retomada do imóvel decorre do exercício regular de direito assegurado à locadora pela Lei nº 8.245/91, diante da falta de pagamento dos alugueres e da ausência de prova capaz de justificar a manutenção da ocupação sem contraprestação.
Por essas razões, deve ser mantida a condenação ao pagamento dos aluguéis vencidos e vincendos até a efetiva desocupação, pois a apelante permaneceu no imóvel sem a correspondente contraprestação e não demonstrou causa jurídica capaz de afastar ou reduzir a obrigação assumida.
Em razão do desprovimento do recurso de apelação interposto pela requerida Cleonice Rodrigues dos Santos e do trabalho adicional realizado em grau recursal, majoram-se os honorários advocatícios em favor do procurador da autora/apelada em 3% (três por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §§ 2º e 11, do CPC. No entanto, a exigibilidade fica suspensa, em razão da gratuidade de justiça deferida na sentença (mov. 221.1).