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Processo:

1. RELATÓRIO Trata-se de recurso de apelação cível interposto pelos Autores BIANCA FERREIRA LEAL e MARCELO HENRIQUE LEAL na Ação de Rescisão de Contrato, ajuizada em face de EVANDRO LUIZ DA SILVA BUENO DE OLIVEIRA, contra a r. sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial (mov. 96.1). Consta da parte dispositiva da r. sentença.
“Ante o exposto, com fulcro no art. 487, I, do Código de Processo Civil, julgo parcialmente procedente a pretensão formulada na inicial, apenas para declarar a rescisão do negócio jurídico celebrado entre as partes, com seu retorno ao status quo ante, nos termos da fundamentação acima Considerando a sucumbência recíproca, condeno ambas as partes ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios em favor da parte contrária, estes arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, tendo em vista a natureza da demanda e a ausência de dilação probatória, na forma dos arts. 85, §2º, e 86, caput, do Código de Processo Civil. Os referidos ônus sucumbenciais devem ser suportados na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada parte, observando-se eventual concessão anterior da gratuidade.”
Os embargos de declaração opostos pelos Autores (mov. 99) foram rejeitados (mov. 106.1).Nas razões do recurso de Apelação Cível (mov. 109.1), pede a parte Apelante a reforma da r. sentença, pedido que se fundamenta, em síntese, nos seguintes argumentos: a) ajuizaram ação de rescisão de contrato de compra e venda cumulada com reintegração de posse, com pedidos acessórios de condenação ao pagamento de taxa de fruição ou aluguel, IPTU e parcelas do financiamento, relativos ao período de ocupação do imóvel pelo Apelado; b) o d. juiz julgou parcialmente procedente a demanda, com decretação da rescisão contratual por culpa recíproca, retorno das partes ao status quo ante, restituição dos valores pagos a título de entrada e reconhecimento de sucumbência recíproca, porém, sem condenação do Apelado ao pagamento de taxa de ocupação, IPTU ou demais encargos; c) não obstante, deve ocorrer a condenação do Apelado ao pagamento de aluguel ou taxa de fruição pelo período de ocupação do imóvel, desde janeiro de 2020, bem como ao pagamento do IPTU correspondente, diante da utilização do bem sem contraprestação, sob pena de enriquecimento ilícito; d) a sentença foi omissa quanto aos pedidos expressos de condenação ao pagamento da taxa de ocupação e do IPTU, não sanada pelos embargos de declaração opostos, os quais foram rejeitados sob o fundamento de inexistência de omissão, contradição ou obscuridade; e) conforme entendimento consolidado do STJ, é devida a indenização pelo uso do imóvel durante o período de permanência do comprador, independentemente de quem tenha dado causa à rescisão do contrato, com fundamento na vedação ao enriquecimento sem causa, prevista no art. 884 do CC; f) a rescisão do contrato e o retorno ao estado anterior impõem, como consequência lógica e legal, o dever de pagamento de aluguel ou taxa de ocupação por aquele que usufruiu do imóvel, bem como dos encargos incidentes, como IPTU, condomínio e parcelas do financiamento assumidas contratualmente; g) comprovaram o valor estimado do aluguel de imóvel similar no mesmo condomínio, bem como a existência de débitos de IPTU em atraso, cuja responsabilidade deve ser atribuída ao Apelado desde a imissão na posse; h) a não condenação do Apelado ao pagamento da taxa de fruição, IPTU e demais encargos implica benefício econômico indevido ao ocupante do imóvel e prejuízo injustificado aos Apelantes. Pediram, assim a reforma da sentença para condenar o Apelado ao pagamento da taxa de fruição ou aluguel por todo o período de ocupação até a efetiva desocupação e entrega das chaves, com compensação dos valores pagos a título de entrada, bem como ao pagamento do IPTU e das parcelas do financiamento relativas ao período de posse, além da redistribuição e majoração dos honorários de sucumbência, nos termos do art. 85, §11, do CPC (mov. 109.1).O Apelado apresentou contrarrazões (mov. 114.1), aduzindo: a) a indevida concessão do benefício da gratuidade da justiça aos Apelantes, uma vez que, no início do processo, houve o recolhimento das custas iniciais e não foi demonstrada alteração superveniente da situação financeira que justificasse o deferimento do benefício; b)
a inexistência de comprovação de hipossuficiência econômica, especialmente em relação ao Apelante Marcelo, que exerce atividade econômica de forma autônoma, com CNPJ ativo, circunstância omitida quando do pedido de assistência judiciária gratuita; c) o descumprimento, pelos Apelantes, da determinação judicial de apresentação de extratos bancários completos, com juntada seletiva de movimentação financeira de conta praticamente inativa, evidenciando tentativa de indução do juízo em erro; d) a caracterização de litigância de má-fé dos Apelantes, por alteração da verdade dos fatos e omissão deliberada de informações relevantes acerca da renda e atividade profissional, com pedido de aplicação das penalidades previstas nos arts. 80 e 81 do CPC; e) a inexistência de fundamentos para reforma da sentença, porquanto as alegações recursais são genéricas e já foram devidamente analisadas e afastadas pelo juízo de primeiro grau; f) o reconhecimento de inadimplemento contratual recíproco, consistente no não pagamento integral do preço pelo comprador e, de outro lado, na inobservância, pelos vendedores, da obrigação de entregar o imóvel livre e desembaraçado de ônus, inclusive débitos de IPTU, financiamento e valores devidos à construtora; g) a incidência da exceção do contrato não cumprido, prevista no art. 476 do CC, impedindo a exigência de obrigações por qualquer das partes antes do adimplemento da prestação que lhes incumbia; h) a correção da sentença que decretou a rescisão contratual por culpa recíproca, com retorno das partes ao status quo ante, sem condenação em perdas e danos, multas ou penalidades contratuais; i) a inaplicabilidade da jurisprudência invocada pelos Apelantes, por tratar-se de precedentes antigos ou de hipóteses distintas, notadamente casos de inadimplemento exclusivo do comprador ou de contratos envolvendo construtoras, o que não se confunde com contrato celebrado entre particulares; j) a impropriedade da condenação ao pagamento de taxa de fruição ou aluguel, diante da culpa recíproca e, sobretudo, do inadimplemento inicial dos Apelantes, que inviabilizou o cumprimento regular do contrato; k) a inexistência de dever do Apelado de arcar com IPTU e parcelas de financiamento após a celebração do contrato, uma vez que tais encargos decorrem do descumprimento contratual dos vendedores, que não quitaram débitos pretéritos e entregaram o imóvel com ônus relevantes; l) a impugnação ao valor do aluguel indicado pelos Apelantes, por se tratar de estimativa baseada em anúncio isolado e com inclusão indevida de taxa condominial, sustentando-se, subsidiariamente, que eventual fixação deveria ocorrer apenas em fase de liquidação de sentença, mediante avaliação técnica; m) a inexistência de prova de locação do imóvel a terceiros ou de obtenção de vantagem econômica pelo Apelado durante o período de posse; n) a necessidade de manutenção da r. sentença por seus próprios fundamentos, com o não provimento do recurso de apelação, bem como a condenação dos Apelantes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.É o relatório.

2. VOTO E SEUS FUNDAMENTOS
2.1. Do juízo de admissibilidade. Estão presentes os requisitos intrínsecos do recurso (cabimento, adequação, legitimidade e sucumbência), bem como os extrínsecos (regularidade formal, tempestividade e preparo dispensado), devendo o recurso ser conhecido, exceto quanto ao seguinte pedido:
“CONDENAR o Apelado ao pagamento das parcelas do financiamento assumidas no contrato de compra e venda, por todo o período de posse”.
E isso porque se trata de pedido aleatório, sem respaldo nas razões recursais (sem demonstração do eventual desacerto da sentença – CPC, art. 1.010, inc. III).Ademais, o pedido (a) contraria a própria solução buscada na ação (rescisão, com necessidade de retorno às partes ao status quo ante), além de (b) se acolhido, implicar bis in idem, já que se pede, também, a condenação do Apelado ao pagamento de aluguel ou taxa de fruição ou ocupação.
2.2. Da gratuidade (contrarrazões).A propósito do alegado em contrarrazões, note-se que a gratuidade foi deferida antes da prolação da sentença (mov. 82.1), após oportunizada a juntada de novos elementos para análise do pedido (mov. 72.1 e mov. 77.1), sem impugnação pela parte apelada.Registre-se que o juiz levou em consideração os comprovantes de renda da Autora Bianca (mov. 60.2), a declaração de hipossuficiência firmada por ambos os Autores (mov. 60.3), a alegada desnecessidade de prestação de declaração de bens e renda de Marcelo (mov. 60.4) e cópia da CTPS digital de ambos (mov. 60.6 e mov. 60.7), além de extrato bancário do referido Apelante (mov. 80.2).Nesse cenário, eventual revogação da gratuidade dependeria da efetiva e concreta demonstração de que esse quadro se alterou, ou seja, de que os Apelantes não mais fazem jus à benesse.Não obstante, nota-se que o Apelado não comprovou essa alteração, ou seja, não evidenciou que os Recorrentes passaram a auferir renda superior àquela informada, que possuem outras (e novas) fontes de renda, que possuem contas em outras instituições financeiras com movimentação expressiva etc. Mencione-se que os documentos que haviam sido apresentados pelo Apelado (mov. 65.2 e mov. 65.3) não são suficientes para levar à conclusão de que a gratuidade não deveria ser deferida ou que deve ser revogada.Em casos semelhantes, destaca-se o entendimento deste Tribunal:
“DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. REVISÃO DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO DE VEÍCULO. PRELIMINAR. CERCEAMENTO DE DEFESA ANTE O INDEFERIMENTO DE PERÍCIA CONTÁBIL. NÃO ACOLHIMENTO. PROVA DOCUMENTAL SUFICIENTE. PLEITO EM CONTRARRAZÕES DE REVOGAÇÃO DA JUSTIÇA GRATUITA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA ALTERAÇÃO DA SITUAÇÃO ECONÔMICA DO BENEFICIÁRIO. MÉRITO. ALEGAÇÃO DE ABUSIVIDADE DA TAXA DE JUROS, CAPITALIZAÇÃO DIÁRIA, SEGURO PRESTAMISTA E TARIFA DE AVALIAÇÃO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA ILEGALIDADE SUSCITADA. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO.
CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos em ação revisional de contrato, na qual se pleiteava a revisão de cláusulas contratuais, a devolução de valores cobrados indevidamente, a condenação por danos morais e a realização de perícia contábil, além de questionamentos sobre a inversão do ônus da prova. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber se ao indeferir a perícia contábil, a sentença incorreu em cerceamento de defesa e se é abusiva a taxa de juros, capitalização diária, seguro prestamista e tarifa de avaliação, bem como verificar a possibilidade de inversão do ônus da prova e indenização por danos morais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Caberia à parte recorrente dirigir o pleito de efeito suspensivo ao relator, por meio de petição apartada, portanto, a apelante deixou de observar o procedimento legal previsto no art. 1.012, § 3º, do Código de Processo Civil para submissão deste pedido à apreciação do Tribunal, e tal pelito não comporta conhecimento. 4. Não há cerceamento de defesa no caso em tela ante o indeferimento realização de perícia contábil, haja vista que os documentos apresentados são suficientes para o julgamento da lide. 5. A justiça gratuita deferida ao apelante foi mantida, pois o apelado não comprovou alteração na condição econômica da parte beneficiária. (...) IV. DISPOSITIVO E TESE 12. Apelação cível conhecida e desprovida, mantendo a sentença. Tese de julgamento: Não configura cerceamento de defesa o indeferimento da perícia contábil quando o conjunto documental é suficiente para o julgamento da lide, sendo igualmente desnecessária a inversão do ônus da prova em controvérsia acerca de matéria de direito. Mantém-se a concessão da justiça gratuita na ausência de comprovação de alteração da situação econômica do beneficiário. Inexistindo demonstração de abusividade nas cláusulas contratuais de financiamento de veículo, impõe-se a manutenção da sentença de improcedência. Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 370, 487, I, e 85, §§ 2º, 6º e 11; CDC, art. 6º, VIII; Resolução Bacen nº 3.518/2008; MP nº 1.963-17/2000; MP nº 2.170-36/2001. (...) (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0038300-31.2024.8.16.0014 - Londrina - Rel.: BELCHIOR SOARES DA SILVA - J. 13.04.2026).
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA, APENAS PARA DECLARAÇÃO DE INEXIGIBILIDADE JUDICIAL DO DÉBITO. PRELIMINAR DE CONTRARRAZÕES. IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA. BENEFÍCIO JÁ CONCEDIDO EM PRIMEIRO GRAU. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE ALTERAÇÃO DAS CONDIÇÕES FINANCEIRAS DA AUTORA, APTA A GERAR EVENTUAL REVOGAÇÃO. MÉRITO RECURSAL. PRETENSÃO DA AUTORA DE REDISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. AUSÊNCIA DE PROVA DE ATO DE COBRANÇA OU CONDUTA ILÍCITA PELA RÉ. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS (85, §11, CPC). RECURSO DESPROVIDO. (TJPR - 10ª Câmara Cível - 0016437-23.2024.8.16.0045 - Arapongas - Rel.: DESEMBARGADOR HELIO HENRIQUE LOPES FERNANDES LIMA - J. 02.02.2026)
APELAÇÃO. AÇÃO MONITÓRIA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DOS EMBARGOS À MONITÓRIA. INSURGÊNCIA DO AUTOR. PROVA DOCUMENTAL QUE PODE VALIDAR AS AFIRMAÇÕES DE AMBAS AS PARTES. REQUERENTE QUE NÃO LOGROU ÊXITO EM COMPROVAR OS FATOS ALEGADOS. PROVA ORAL QUE CORROBORA A VERSÃO DO RÉU. PEDIDO DE REVOGAÇÃO DA JUSTIÇA GRATUITA EM CONTRARRAZÕES. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE ALTERAÇÃO NA SITUAÇÃO FINANCEIRA DO APELANTE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0028669-47.2021.8.16.0021 - Cascavel - Rel.: DESEMBARGADORA ANGELA KHURY - J. 26.03.2024).
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DE JUSTIÇA. ÔNUS DO IMPUGNANTE. ENTENDIMENTO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA Nº 83. INÉPCIA DA INICIAL E SOLIDARIEDADE. NECESSIDADE DE REEXAME DA MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. INVIABILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A presunção de hipossuficiência declarada pelo beneficiário ou postulante à assistência judiciária gratuita é relativa, podendo ser ilidida pela parte adversa ou, ainda, exigida a sua comprovação pelo magistrado, sob pena de indeferimento ou revogação. Entendimento em consonância com a jurisprudência desta Corte. Incidência da Súmula nº 83 do STJ. 2. A conclusão alcançada pelo Tribunal de origem, no que se refere à alegação de inépcia da inicial decorreu da análise dos elementos fáticos e probatórios da causa, cujo reexame é vedado nesta via excepcional, ante o óbice da Súmula n.º 7 do STJ. 3. Para se chegar à conclusão diversa da que chegou o Tribunal de origem, que entendeu não configurada a solidariedade entre a agravante e a SANEAGO, seria inevitável nova interpretação do acervo fático-probatório da demanda, procedimento sabidamente inviável na instância especial, a teor da Súmula nº 7 do STJ. 4. Agravo interno não provido.” (STJ - AgInt no AREsp n. 2.083.874/GO, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 28/8/2023, DJe de 30/8/2023).
Portanto, não há que se cogitar de revogação da gratuidade e, muito menos, em condenação ou imposição de multa aos Apelantes por litigância de má-fé
2.3. Do histórico do feito e do mérito recursal.Em breve retrospecto, adotando-se, por celeridade, o bem posto relatório da r. sentença apelada, tem-se que os Apelantes “MARCELO HENRIQUE LEAL e BIANCA FERREIRA LEAL ajuizaram a presente ação ordinária em face de EVANDRO LUIZ DA SILVA BUENO DE OLIVEIRA argumentando, em apertada síntese, que: (a) em 09/01/2020, firmaram junto ao réu contrato de cessão de direitos, tendo por objeto o apartamento n° 203 do Condomínio Residencial Parque Arendel, situado nesta cidade de Arapongas/PR; (b) em contraprestação, os contratantes estabeleceram o pagamento de entrada, no valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), além do pagamento das parcelas remanescentes referentes ao financiamento habitacional que recai sobre o imóvel, com vencimento a partir do mês de fevereiro de 2020; (c) contudo, o requerido promoveu o adimplemento de apenas parte do valor convencionado como entrada, bem como não honrou com todas as demais parcelas frente à instituição financeira; e (d) ainda, o réu locou o imóvel a terceiros, auferindo renda com o bem pertencente aos autores. Em razão dos fatos relatados, os autores pleiteiam a declaração de rescisão do contrato, condenando-se o réu ao pagamento dos encargos contratuais inadimplidos, bem como de indenização por perdas e danos. Juntaram documentos (mov. 1 e 22).”Ainda, conforme o mesmo relatório, “Devidamente citado, o réu apresentou contestação aduzindo, preliminarmente, incompetência do juízo e ausência de interesse processual. Quanto ao mérito, não negou sua condição de inadimplência, tendo argumentado, contudo, a rescisão do contrato por culpa dos autores, eis que teriam fornecido o imóvel com dívidas. Rechaçou a ocorrência de quantias a serem pagas. Juntou documentos (mov. 52).”.Ao sentenciar, o d. juiz consignou, in verbis:
“Nesse contexto, depreende-se dos elementos probatórios coligidos ao caderno processual o inadimplemento contratual de ambas as partes, porquanto os vendedores não cumpriram sua obrigação de entregar o imóvel livre e desembaraçado de ônus, ao passo que o comprador unilateralmente interrompeu o pagamento da contraprestação, não tendo promovido nem mesmo o adimplemento integral do valor de entrada.Aplicável à espécie, portanto, a norma do art. 476 do Código Civil, que estabelece que, ‘[n]os contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro’ (exceção de contrato não cumprido).Destarte, impõe-se a rescisão do negócio jurídico por culpa recíproca, com o retorno das partes ao status quo ante, sem condenação em perdas e danos ou aplicação de penalidades contratuais em desfavor de qualquer dos contratantes.”
Não houve insurgência a respeito da conclusão de que houve culpa concorrente, de sorte que, no particular, a questão se tornou incontroversa.Assim, tem-se que remanesce à análise, apenas, a questão de ser ou não devida a taxa de fruição ou aluguel pela ocupação do imóvel, registrando-se, por oportuno, que não há vício a ser reconhecido na sentença, ante a alegação de que foi omissa (ou citra petita), eis que o juiz concluiu pelo não cabimento da condenação postulada e apontou o fundamento pelo qual assim decidiu. Pois bem. Como visto, em 09/01/2020 as partes firmaram contrato particular de compromisso de compra e venda de um apartamento (mov. 1.5), passando o Apelado a exercer a posse sobre o bem, já que não se apontou o contrário, inclusive quanto a eventual data diversa.A despeito, porém, do pactuado, reconheceu-se que ambas as partes descumpriram com as obrigações assumidas, o que culminou, como visto, na rescisão do negócio e necessidade de que as partes retornem ao “estado anterior”, ou seja, os vendedores restituem o que receberam e o comprador restitui o bem, conforme conclui-se na origem (“Assim, pertinente a retomada da posse do imóvel pelos requerentes, os quais, contudo, devem restituir ao requerido os valores por ele comprovadamente dispendidos (a título de entrada e de pagamento de parcelas do contrato de financiamento), acrescidos de correção monetária, pela variação do IPCA, desde cada desembolso até o trânsito em julgado desta decisão, e, a partir de então, de correção monetária e juros de mora mediante incidência da SELIC.”).Em face dessa constatação de que houve culpa de ambas as partes, negou-se a aplicação de eventuais penalidades contratuais ou condenação em perdas e danos.Em que pese o acerto da r. sentença nos pontos anteriormente referidos, não se pode ter a mesma conclusão quanto ao entendimento de que não são devidas eventuais perdas e danos.Conquanto não se possa exigir que uma parte cumpra a sua parte no negócio porque a outra descumpriu a sua (CC, art. 476), tem-se que essa circunstância por si só não altera o fato de que o bem passou a ser ocupado pelo comprador, que dele usufruiu e, ao que consta, ainda vem usufruindo sem qualquer contrapartida. Assim, o fundamento da exigibilidade da taxa de fruição ou ocupação reside na necessidade de se evitar o enriquecimento sem causa, considerando que os valores recebidos pelos compradores deverão ser restituídos.Nesse sentido, já decidiu esta Câmara:

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTRE PARTICULARES. CULPA CONCORRENTE. RETORNO AO STATUS QUO ANTE DOS CONTRATANTES. MULTA CONTRATUAL (CLÁUSULA PENAL) AFASTADA. BENFEITORIAS VOLUPTUÁRIAS E REMOVÍVEIS (MÓVEIS). AUSÊNCIA DE DIREITO DE RESSARCIMENTO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESPONSABILIDADE DO PAGAMENTO ATRIBUÍDA AO PROMISSÁRIO COMPRADOR. TAXA DE FRUIÇÃO DEVIDA E REDEFINIDA QUANTO AO DIES A QUO DE EXIGIBILIDADE. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS REDISTRIBUÍDOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. O recurso de apelação cível foi interposto pelo réu-reconvinte contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos da ação de rescisão contratual ajuizada pelo autor-reconvindo (promissário comprador), e parcialmente procedentes os pedidos reconvencionais, reconhecendo a culpa exclusiva do réu-reconvinte (promitente vendedor) para o desfazimento do negócio jurídico, condenando-o à devolução integral dos valores pagos, inclusa a comissão de corretagem, ao pagamento da pena convencional de 10% do valor do contrato e ao ressarcimento de benfeitorias realizadas, com direito à taxa de fruição somente depois que pagasse a condenação e decorressem trinta dias para a desocupação voluntária do imóvel por parte do autor-reconvindo. 2. No recurso pede a reforma da sentença alegando que houve culpa exclusiva do promissário comprador pela rescisão do contrato, requerendo o direito de retenção dos valores pagos, ainda que parcial, a aplicação de multa contratual rescisória contra o autor-reconvindo, a cobrança da taxa de fruição sobre o imóvel desde a posse até a sua devolução, o afastamento da condenação ao ressarcimento da comissão de corretagem e das benfeitorias, com a redistribuição dos ônus sucumbenciais. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 3. Há quatro questões em discussão: (i) saber por culpa de quem ocorreu a rescisão contratual, para fins de estabelecer a restituição integral ou parcial das quantias que foram pagas pelo autor-reconvindo e de definir se é devida a multa contratual por alguma das partes; (ii) saber se há direito do autor-reconvindo ao ressarcimento do valor da comissão de corretagem; (iii) saber se as benfeitorias realizadas pelo autor-reconvindo na casa são indenizáveis; (iv) saber qual o período de exigibilidade da taxa de fruição. III. RAZÕES DE DECIDIR (...). 8. A taxa de fruição é devida pelo autor-reconvindo ao réu-reconvinte a partir da citação acerca dessa pretensão, via reconvenção, eis que não prevista no contrato e que antes seguia indefinida a questão da mora dos contratantes. 9. Diante da parcial reforma da sentença, foram redistribuídos os ônus sucumbenciais entre as partes, de forma proporcional aos pedidos acolhidos e rejeitados na ação principal e na ação reconvencional. IV. DISPOSITIVO E TESE10. Recurso conhecido e parcialmente provido.11. Tese de julgamento: "No caso de rescisão contratual de compromisso de compra e venda de imóvel, reconhecida a culpa concorrente das partes, deve-se afastar a aplicação de multa contratual e as partes retornarem ao status quo ante, sem prejuízo da indenização por perdas e danos para evitar o enriquecimento sem causa de qualquer uma delas." Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 96, 112, 113, 368, 369 e 397Jurisprudência relevante citada: TJPR - 19ª Câmara Cível - 0009351-19.2019.8.16.0031 - Rel.: ROTOLI DE MACEDO - J. 21.08.2023; TJPR - 20ª Câmara Cível - 0065035-14.2018.8.16.0014 - Rel.: RENATA ESTORILHO BAGANHA - J. 03.07.2023. (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0037081-17.2023.8.16.0014 - Londrina - Rel.: DESEMBARGADOR ROSALDO ELIAS PACAGNAN -
J. 16.05.2025)
No mesmo sentido, o precedente desta Câmara citado no recurso:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO INDENIZATÓRIA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – RESCISÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO JÁ DETERMINADA EM OUTRA DEMANDA – TAXA PELA OCUPAÇÃO DO IMÓVEL DEVIDA NO PERÍODO EM QUE OS PROMISSÁRIOS COMPRADORES UTILIZARAM O BEM, INDEPENDENTE DA EXISTÊNCIA DE CULPA – DECISÃO MANTIDA – MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS RECURSAIS – RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. A indenização pela utilização do imóvel encontra fundamento no art. 884 do Código Civil, sendo devida para afastar enriquecimento sem causa. 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça pacífica que a taxa de ocupação corresponde ao valor de mercado do aluguel durante o período de permanência do comprador no bem, e independe da culpa pela resolução contratual (AgInt nos EDcl nos EDcl no REsp n. 2.000.001/MG, Quarta Turma, j. 26/05/2025). 3. Os apelantes permaneceram por sete anos no imóvel sem contraprestação, circunstância que justifica a indenização à promitente vendedora.4. O percentual de 0,5% do valor do imóvel previsto no contrato e mantido em sentença mostra-se compatível com os parâmetros do mercado imobiliário, não havendo desproporcionalidade que justifique a redução pleiteada. (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0013904-83.2021.8.16.0017 - Maringá - Rel.: DESEMBARGADOR ANTONIO FRANCO FERREIRA DA COSTA NETO - J. 03.10.2025).
Como se destaca do voto do e. relator,
“Quanto à indenização pela utilização da coisa, por sua vez, exige-se a efetiva utilização do imóvel, a fim de afastar eventual enriquecimento sem causa dos moradores. Esta, inclusive decorre da rescisão do contrato, pois houve determinação para retorno das partes ao estado anterior. A pretensão encontra respaldo normativo, nos termos do art. 884 do Código Civil: ‘aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários’, e independe da verificação de existência de culpa pela rescisão do vínculo jurídico, se do comprador ou do vendedor, nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:(...) Ficou devidamente estabelecido que a chamada ‘taxa de ocupação’, correspondente ao valor de mercado do aluguel durante o período em que o promitente comprador permaneceu no imóvel, é devida independentemente da apuração de culpa pela rescisão contratual, com o objetivo de impedir o enriquecimento sem causa (...) (AgInt nos EDcl nos EDcl no REsp n. 2.000.001/MG, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 26/5/2025, DJEN de 2/6/2025).”
Como haverá restituição de todos os valores pagos pelo comprador (apelado), tem-se que a taxa de fruição, ocupação ou aluguel é devida desde a sua imissão na posse do imóvel.Não obstante, não há como se acolher desde logo o valor sugerido, de R$ 840,00, quer porque houve impugnação (mov. 52.1), quer porque sem demonstração de que ao imóvel objeto da lide, em específico, seria esse o valor devido, o qual, diga-se de passagem, veio lastreado em um único anúncio, ou seja, trata-se de montante indicado unilateralmente.Assim, e à míngua de disposição contratual a respeito, o valor deve ser apurado em liquidação de sentença.Ainda, apurado o valor, não há óbice à compensação com o crédito do Apelado, relativo ao que deverá receber (em restituição ao que pagou) dos Apelantes.Por fim, deve ser acolhido, também, o pedido de condenação do Apelado ao pagamento do ITPU pelo período em que teve a posse do bem, havendo demonstração da existência de débito em aberto, conforme documento de mov. 1.9, além de não ter sido impugnada a alegação de que há dívida ou comprovado algum pagamento (mov. 52.1).Vale lembrar que se trata obrigação que segue o imóvel (proter rem), cujo sujeito passivo pode ser, também, o possuidor (CTN, art. 34).
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR, PROPONENTE DA AÇÃO. CONSEQUÊNCIAS JURÍDICAS DO RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. EDIFICAÇÃO DE BENFEITORIAS (CASA). TAXA DE FRUIÇÃO DEVIDA ÀS PROMITENTES VENDEDORAS. CLÁUSULA CONTRATUAL. PERÍODO DE INCIDÊNCIA. RESPONSABILIDADE POR TRIBUTOS. DIES A QUO DOS JUROS DE MORA. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME (...) II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 3. Consistem em saber se é cabível a condenação do autor/Apelado ao pagamento de aluguéis pela fruição do imóvel, se é responsável pelo pagamento dos débitos de IPTU apresentados, se cabe a alteração do termo a quo dos juros moratórios incidentes sobre os valores aos quais foram as rés/Apelantes condenadas a pagar e se os ônus de sucumbência devem ser atribuídos ao autor/Apelado em razão do princípio da causalidade. III. RAZÕES DE DECIDIR (...) 7. O autor/Apelado é responsável pelo pagamento dos débitos tributários sobre o imóvel durante o tempo de posse, com autorização para retenção, pelas rés/Apelantes, de valores comprovadamente quitados a esse título.
(...). 11. Tese de julgamento: “Na rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, por culpa ou inadimplemento do promissário comprador, é admissível, em princípio, a cumulação da multa contratual com a taxa de fruição. A responsabilidade pelo pagamento de tributos como o IPTU é do comprador, desde a imissão na posse até a desocupação do imóvel, ante a natureza propter rem. Os juros de mora sobre a indenização por benfeitorias contam-se da homologação do laudo de avaliação ao qual as partes não se oponham” (...) (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0015698-59.2023.8.16.0021 - Cascavel - Rel.: DESEMBARGADOR ROSALDO ELIAS PACAGNAN - J. 05.12.2025).
DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INSURGÊNCIA DAS AUTORAS/APELANTES. IMPOSSIBILIDADE DE DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. INOVAÇÃO RECURSAL. NÃO CONHECIMENTO. IPTU. RESPONSABILIDADE DO RÉU ATÉ A EFETIVA DEVOLUÇÃO DO BEM. PLEITO DE CONDENAÇÃO DA PARTE CONTRÁRIA AO PAGAMENTO DA TARIFA DA ÁGUA E TAXA DE OCUPAÇÃO. NÃO CABIMENTO. LOTE NÃO EDIFICADO. INVIABILIDADE DE FIXAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL EM 10% SOBRE O VALOR TOTAL DO NEGÓCIO, DIANTE DO VALOR ABUSIVO. MANUTENÇÃO DA MULTA SOBRE OS VALORES EFETIVAMENTE PAGOS. JUROS DE MORA. INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO EM PARTE E, NA PARTE CONHECIDA, NÃO PROVIDO, COM REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. I. Caso em exame1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão de contrato, na qual as apelantes pleiteavam a condenação do apelado ao pagamento de tributos e a aplicação de cláusula penal sobre o valor total do contrato, em razão da inadimplência do réu em relação ao pagamento de parcelas e encargos. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se a cláusula penal deve ser fixada sobre o valor total do contrato ou apenas sobre os valores efetivamente pagos, se o réu deve arcar com o pagamento do IPTU até a devolução do imóvel e se os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão. III. Razões de decidir 3. A cláusula penal de 10% sobre o valor total do contrato foi considerada abusiva, devendo incidir apenas sobre os valores efetivamente pagos. 4. O réu é responsável pelo pagamento do IPTU até a devolução do imóvel, pois se trata de obrigação propter rem, com exceção da tarifa de água e da taxa de ocupação, por se tratar de lote não edificado. 5. Os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, uma vez que a rescisão ocorreu por culpa do comprador. IV. Dispositivo e tese 6. Recurso de apelação conhecido em parte e, na parte conhecida, não provido, reformando a sentença para determinar que o réu é responsável pelo pagamento do IPTU até a devolução do imóvel e que os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. Tese de julgamento: A cláusula penal em contratos de compromisso de compra e venda de imóveis deve ser fixada sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador, e não sobre o valor total do contrato, quando a aplicação da penalidade sobre o montante total resultar em valor abusivo, respeitando-se a possibilidade de redução equitativa pelo juiz conforme o art. 413 do Código Civil.
Dispositivos relevantes citados (...) (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0003939-13.2024.8.16.0038 - Fazenda Rio Grande -
Rel.: BELCHIOR SOARES DA SILVA - J. 16.03.2026)
Registre, em arremate, que não se apontou ou comprovou a existência de eventuais outros débitos, como taxas de condomínio. Ademais, no recurso se pediu, como visto, apenas a condenação do Apelado ao pagamento da taxa de fruição e IPTU, não havendo referência a outras verbas, a não ser a parcela do financiamento, pedido sequer conhecido, conforme analisado anteriormente.
2.4. Da sucumbência.Provido em parte o recurso para acolher o pedido de condenação do Apelado ao pagamento de aluguel (taxa de fruição/ocupação) e ao pagamento do débito tributário em aberto, deve ser readequada a distribuição dos ônus sucumbenciais.Note-se que foi acolhido o pedido de rescisão e de condenação do Réu ao pagamento da taxa de ocupação ou fruição, além do IPTU em aberto, mas não houve acolhimento do pedido de condenação ao pagamento das parcelas em aberto (item 4, alínea C dos pedidos, mov. 1.1).Nesse cenário, considerando o êxito e decaimento experimentado pelas partes, deve o Réu arcar com o pagamento de 70% das custas e despesas processuais, arcando os Autores com os 30% remanescentes.Ainda, considerando a existência de condenação e proveito econômico, além de tratar de matéria de ordem pública, deve ser revista a base adotada pela sentença para definição da verba honorária advocatícia (fixada sobre o valor da causa).Assim, deverá o Réu arcar com honorários advocatícios de 10% sobre o valor atualizado da condenação e os Autores arcaram com idêntico percentual sobre o proveito econômico obtido, ou seja, sobre o que deixaram de pagar pelo não acolhimento do pedido acima referido (igualmente atualizado).Provido em parte o recurso, inclusive com a readequação da distribuição da sucumbência e alteração da base para apuração, descabida a majoração dos honorários advocatícios, não tendo aplicação no caso o art. 85, §11 do CPC e o Tema 1059 do STJ.Deve ser observada, em relação aos Apelantes, a suspensão da exigibilidade das verbas de sucumbência (CPC, art. 98, §3º).
3. CONCLUSÃOPelo exposto, conclui-se pelo parcial conhecimento e parcial provimento do recurso para julgar procedente o pedido de condenação do Réu ao pagamento da taxa de fruição (ocupação/aluguel), a ser apurado em liquidação, além do débito tributário (IPTU) relativo ao período em que exerceu a posse sobre o imóvel, readequando-se a distribuição dos ônus sucumbenciais, nos termos da fundamentação apresentada.