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Processo:

RelatórioTrata-se de embargos de declaração face acórdão que conheceu parcialmente e, nesta extensão, negou provimento ao recurso de apelação interposto pelas requeridas Gafisa S/A e SPE Parque Ecoville – Empreendimentos Imobiliários S/A, e conheceu e deu parcial provimento ao recurso de apelação interposto pela autora, Camila Sutil Nunes da Silva.I - Embargos de Declaração 0004469-63.2026.8.16.0194Aduzem as requeridas vícios de omissão e contradição, alegando que: i) houve omissão na análise da argumentação de que não houve comprovação técnica ou documental da existência de vícios construtivos no imóvel, tampouco qualquer elemento probatório apto a evidenciar defeitos estruturais capazes de impedir a regular utilização da unidade; ii) quanto aos lucros cessantes, não houve comprovação idônea do efetivo prejuízo alegado, tampouco demonstração do nexo causal entre os fatos narrados e o suposto dano experimentado pela autora; iii) seria imprescindível a apresentação de documentos mínimos que demonstrassem a existência e a rescisão do contrato de locação, bem como os valores efetivamente ajustados entre as partes; iv) o acórdão incorre em contradição porque, ao mesmo tempo em que afirma que o imóvel teria sido entregue sem condições de habitabilidade e que tal circunstância teria impedido a fruição do bem pela autora, também reconhece que os apontamentos foram solucionados e que as requeridas providenciaram os reparos. Pugnam efeitos infringentes e prequestionamento da matéria.Contrarrazões, ao mov. 12-TJ, pela rejeição dos aclaratórios. II- Embargos de Declaração 005214-43.2026.8.16.0194Sustenta a autora vícios de omissão e contradição, argumentando que: i) o julgado não enfrentou questões centrais à análise do pedido de indenização por perda de uma chance, além de apresentar contradição ao reconhecer a existência de negociação concreta para alienação do imóvel e, simultaneamente, afastar a configuração da perda de uma chance sob o argumento de inexistência de oportunidade real; ii) há indício robusto de negociação concreta do bem, já em fase de formalização, o que, por si só, evidencia a existência de uma oportunidade real de alienação do bem; iii) a teoria da perda de uma chance não exige prova absoluta da concretização do resultado final, mas sim a demonstração de uma probabilidade séria e real de obtenção de vantagem; iv) não obstante o reconhecimento da negociação e do lapso transcorrido entre a entrega do bem e a outorga de escritura, o julgado afastou a indenização pretendida, comprometendo a coerência interna da decisão, até porque a sugestão de que a frustração do negócio poderia decorrer de outros fatores trata-se de raciocínio hipotético; v) houve omissão quanto a marco temporal relevante, qual seja, o período transcorrido entre a entrega do imóvel e a efetiva outorga da escritura pública, que foi significativo e implicou na impossibilidade de negociação plena do bem ao longo de praticamente todo o ano de 2021; vi) o julgado acabou por exigir uma prova inequívoca da concretização do resultado final para a aplicação da teoria da perda de uma chance, em desvirtuamento da lógica da teoria, existindo omissão quanto ao grau de probabilidade exigido para a sua configuração; vii) foram aplicados erroneamente critérios próprios do dano certo a uma hipótese de dano probabilístico. Pugna efeitos infringentes e prequestionamento da matéria. Contrarrazões, ao mov. 11-TJ, pela rejeição dos embargos.

É o relatório, em síntese.

Voto 1. Embargos de Declaração 0004469-63.2026.8.16.0194(Embargantes: Gafisa S/A e SPE Parque Ecoville – Empreendimento Imobiliários S/A).Conheço, porém, rejeito os aclaratórios, diante da inexistência de vícios a serem sanados.Veja-se ementa e excertos dos fundamentos do acórdão, no que aqui interessa:APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA E VÍCIOS. EMPREENDIMENTO “PARQUE ECOVILLE”. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DAS REQUERIDAS (APELO 01). PRETENSÃO DE AFASTAMENTO DA RESPONSABILIDADE PELO ATRASO. ALEGADA OCORRÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR, DEVIDO À PANDEMIA DE COVID-19. NÃO CONHECIMENTO. INOVAÇÃO RECURSAL. QUESTÃO NÃO SUSCITADA NA ORIGEM. PEDIDO DE AFASTAMENTO DA CONDENAÇÃO À INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. NÃO ACOLHIMENTO. IMÓVEL ENTREGUE SEM CONDIÇÕES DE HABITABILIDADE E COM VÍCIOS CONSTRUTIVOS, O QUE LEVOU À RESCISÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO FIRMADO PELA ADQUIRENTE, OCASIONANDO-LHE PREJUÍZOS, EVIDENCIANDO OS LUCROS CESSANTES. NECESSIDADE, ADEMAIS, DE RESSARCIMENTO DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE TAXAS CONDOMINIAIS NOS MESES EM QUE O BEM NÃO ESTAVA EM CONDIÇÕES DE USO. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESTA EXTENSÃO, DESPROVIDO.(...)Pretendem as recorrentes o afastamento da condenação ao pagamento de lucros cessantes, argumentando que não houve comprovação de conduta ilícita ou nexo de causalidade, tratando-se de dano hipotético. Relativamente aos danos emergentes (ressarcimento das taxas condominiais), alegaram que a condenação não encontra respaldo na legislação ou jurisprudência, que não foi prevista em contrato e que o mero atraso na entrega da obra não é suficiente para justificá-la.Nesse aspecto, a sentença impugnada fundamentou, em suma, o seguinte (mov. 133): (...)Com efeito, compulsando os autos, verifica-se que a parte autora evidenciou que, inobstante o imóvel tenha sido entregue em 28/01/2021 (mov. 1.10), foi entregue sem condições de habitabilidade.O apartamento, sobretudo, não dispunha de serviços essenciais, como energia elétrica (cuja falha na ligação foi admitida pela ré em comunicado de 19/02/2021, prevendo solução apenas para 22/02/2021 – informativo acostado ao mov. 1.11), instalação de gás (que não estava disponível em março de 2021) e acesso à instalação de internet, que foi liberado somente no início de abril.Essas falhas impediram o início da locação firmada pela proprietária com Bruna Fernanda Bueno em 10/03/2021 (contrato de locação anexado ao mov. 1.12), que aguardou o acesso à energia elétrica e a instalação de gás, além da internet, que precisava para os estudos do filho em regime de pandemia, para se mudar para o apartamento, o que apenas se deu em 12/04 /2021. Por essa razão, a autora deixou de auferir o primeiro mês de aluguel.Posteriormente, a inquilina relatou diversos outros vícios construtivos, como baixa pressão de água nos chuveiros e torneiras, entupimento de ralo por detritos de obra, defeitos em persianas e quedas diárias da internet e interfone no final da tarde. Diante dos inúmeros transtornos, a locatária rescindiu antecipadamente o contrato em 13/08/2021, fazendo com que a autora deixasse de receber também o último mês de aluguel.A respeito, destaca-se que a mencionada inquilina, ouvida em Juízo, confirmou que apenas conseguiu entrar no imóvel em abril de 2021, em virtude de várias intercorrências, dentre as quais a demora na ligação de energia elétrica. Elucidou, ainda, que, mesmo após a entrada no imóvel, não conseguia ligar a internet, além de ter tido problemas com o gás. Relatou, por fim, ter sido surpreendida com diversos vícios construtivos durante o tempo em que lá residiu, o que fez que ela saísse do apartamento, acrescentando que deixou de pagar o primeiro mês de aluguel porque não estava usando o imóvel e que também não pagou o último mês (mov. 115.7).A corroborar, o informante Carlos Alberto Nunes da Silva, que atuou como representante da autora para os negócios relativos ao imóvel, informou que, quando o apartamento foi entregue, após significativo atraso, diversos problemas foram notados quando fizeram a locação do bem. Nesse aspecto, ressaltou que não havia luz no apartamento e que a Copel informou que não seria possível realizar a ligação da torre até que o padrão antigo fosse substituído, além de que houve problema com a internet e com o gás (mov. 115.9).Portanto, restam comprovados os danos materiais que fundamentaram a sentença: os lucros cessantes de R$ 3.600,00 (dois meses de aluguel de R$ 1.800,00 cada) e os danos emergentes relativos às taxas condominiais pagas (referentes a fevereiro e março de 2021) em período no qual o imóvel, embora entregue, estava comprovadamente inabitável por culpa das requeridas.Sublinha-se, por derradeiro, que não há óbice para a indenização fixada, uma vez que houve ato ilícito praticado pelas requeridas, que, como visto, além de terem atrasado a entrega do imóvel, o entregaram sem condições de uso e com vícios, sendo devido o ressarcimento à adquirente pelos prejuízos suportados – tanto relativos às taxas condominiais pagas nos meses de inviabilidade de fruição do bem quanto às perdas sofridas com a frustração no contrato de locação, justamente por conta da inabitabilidade do bem e dos vícios nele constatados.(...)Não se descura o acerto da determinação de ressarcimento das taxas condominiais pagas nos meses de fevereiro e março de 2021, período em que a utilização do bem restou obstada pela ausência de acesso à energia elétrica e ao gás, serviços essenciais que, como já antes expostos, comprometem a habitação digna no local.Ocorre que, no mês de abril de 2021, o cenário se alterou, pois foi realizada a instalação de energia elétrica e de gás, tanto que a própria inquilina confirmou em depoimento judicial que conseguiu entrar no imóvel em abril de 2021.Dessa forma, a partir de abril, houve a fruição efetiva do apartamento pela locatária, cessando o período de completa "inutilização". Inobstante os problemas que a inquilina ainda enfrentou com a internet após a mudança, o imóvel já apresentava condições mínimas de habitação e estava, de fato, ocupado. Esses vícios remanescentes, embora relevantes para outras questões (como os lucros cessantes e os danos morais), não justificam o acolhimento do pedido de ressarcimento da taxa condominial desse mês, visto que o imóvel já estava em uso.Da leitura
dos fundamentos, não se constata omissão ou contradição no acórdão, que tratou, de forma expressa e congruente, dos temas objeto dos aclaratórios. O acórdão é claro no evidenciar que a prova oral colhida em audiência, notadamente o depoimento da inquilina e do informante, e os documentos juntados aos autos foram suficientes para comprovar os vícios no imóvel e a consequente inabitabilidade que levou à rescisão do contrato de locação.Não há omissão, pois a convicção restou formada com base nos elementos supracitados, suficientes, sendo prescindível, no caso, a produção de prova pericial ou a apresentação de termo formal de distrato, vez que o inadimplemento contratual e os lucros cessantes restaram demonstrados por outros meios idôneos. Ressalta-se, ao mais, que em decisão saneadora foi definida a inversão do ônus da prova, com anotação expressa de que incumbia às requeridas, ora embargantes, o fornecimento das provas necessárias à controvérsia.Também não se vislumbra contradição interna no julgado, vez que o mero reconhecimento de que foram realizados reparos pontuais no imóvel não elide os danos materiais sofridos pela adquirente no período anterior, em que o bem não ofereceu as condições regulares de habitação.O intento das embargantes é rediscutir os fundamentos da decisão, o que incabível na via eleita.Ao intento de prequestionamento, descabe deliberação, porquanto ausente vício no acórdão; de toda sorte, socorre a parte o disposto no art. 1.025 do CPC: “Consideram-se incluídos no acórdão os elementos que o embargante suscitou, para fins de prequestionamento, ainda que os embargos de declaração sejam inadmitidos ou rejeitados...”.2. Embargos de Declaração 0005214-43.2026.8.16.0194 (Camila Sutil Nunes da Silva)Conheço e rejeito os aclaratórios, posto que inexistentes vícios a serem sanados.À compressão, ementa e excertos da decisão em crivo, no que aqui interessa: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA E VÍCIOS. EMPREENDIMENTO “PARQUE ECOVILLE”. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA.(...)RECURSO DA AUTORA (APELO 02). PRETENSÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ACOLHIMENTO. ATRASO DE APROXIMADAMENTE 7 MESES APÓS O TÉRMINO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA. ADEMAIS, IMÓVEL ENTREGUE SEM CONDIÇÕES DE ADEQUADA HABITAÇÃO. ABORRECIMENTO OCASIONADO QUE ULTRAPASSA O MERO DISSABOR. PEDIDO DE INDENIZAÇÃO PELA PERDA DA CHANCE DE VENDER O IMÓVEL, PELA DEMORA NA OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA. REJEIÇÃO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO INEQUÍVOCA DE QUE A NÃO CONCLUSÃO DO NEGÓCIO DECORREU DE CONDUTA DAS REQUERIDAS. AUTORA QUE NÃO DEMONSTROU A PERDA DE UMA OPORTUNIDADE CONCRETA, SÉRIA E REAL. DOCUMENTAÇÃO REGULARIZADA SEM MORA RELEVANTE, POSSIBILITANDO A NEGOCIAÇÃO DO BEM. PLEITO DE INCLUSÃO DA TAXA CONDOMINIAL RELATIVA AO MÊS DE ABRIL DE 2021 NA INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. INVIABILIDADE. PERÍODO EM QUE O IMÓVEL JÁ SE ENCONTRAVA OCUPADO PELA LOCATÁRIA, COM SERVIÇOS ESSENCIAIS (LUZ E GÁS) JÁ INSTALADOS, CESSANDO A COMPLETA IMPOSSIBILIDADE DE UTILIZAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.(...)3.2. Perda de uma chanceA requerente pretende, ainda, indenização com base na perda de uma chance de alienar o imóvel. Para tanto, argumenta que a outorga da escritura pública demorou quase um ano por culpa exclusiva das requeridas, inviabilizando a venda para um comprador interessado, que precisava da documentação para financiamento e acabou desistindo, frustrando os planos da autora de adquirir outro imóvel na cidade para onde se mudou (Piçarras/SC) e obrigando-a a buscar auxílio financeiro do pai. A respeito da teoria da perda de uma chance, cumpre ressaltar que sua aplicação depende da aferição das reais possibilidades de êxito do negócio que a parte alega ter pedido – venda do imóvel – diante da atuação negligente da parte adversa. Na hipótese em análise, portanto, deve ser verificado se havia reais chances de conclusão do negócio jurídico e se a sua não efetivação decorreu de atitude atribuível às requeridas. De início, vislumbra-se certa contradição na afirmação de necessidade premente de venda do bem para aquisição de moradia em cidade diversa, porquanto, pelo que se extrai dos elementos dos autos, a primeira providência da autora após a entrega das chaves foi locar o imóvel para terceiros, demonstrando que seu intento não era a utilização do bem para moradia própria.Independentemente disso, verifica-se que a requerente não evidenciou, de maneira inequívoca, que houve demora na outorga da escritura pública e que essa circunstância teria a impedido de vender o imóvel, tampouco que o contexto impossibilitou venda futura do bem. Das conversas de Whatsapp acostadas juntadas à exordial, vê-se que houve diversos interessados na compra ou locação do imóvel e que um dos interessados perguntou da matrícula atualizada do imóvel e disse já ter assinado a proposta, em outubro de 2021 (movs. 1.35 e 1.36). Em audiência de instrução, a autora informou que compareceu ao cartório, visando a outorga da escritura, no final de 2021, alegando que houve demora na outorga, que, no entanto, ocorreu em 22/12/2021 (mov. 1.33). Destarte, não é possível constatar, de maneira concreta, o nexo causal entre a conduta das demandadas e a efetiva perda da chance da venda, sobretudo porque, como visto, a escritura foi lavrada pouco tempo após o requerimento em cartório, inexistindo, ainda, transcurso de grande lapso temporal desde o início das tratativas com o comprador interessado.É dizer, a frustração do negócio pode ter ocorrido por diversos outros fatores inerentes à negociação, não sendo possível imputar com segurança a culpa às demandadas pela simples demora na expedição do documento. Principalmente, sublinha-se a não efetivação da venda com o potencial comprador indicado não impossibilitou a alienação posterior do bem, até porque foi lavrada a escritura pública, regularizando a documentação do imóvel. Portanto, a autora não ficou permanentemente impedida de vender o apartamento, não estando delineado o prejuízo concreto sofrido (a "chance perdida"), uma vez que o imóvel, com a escritura já lavrada, pôde ser negociado normalmente a partir de então.Como se observa, a matéria aventada pela embargante foi objeto de trato claro e congruente, não se vislumbrando a alegada omissão ou contradição. Conforme fundamentado, os elementos constantes dos autos não foram suficientes para estabelecer, de forma segura, o nexo de causalidade entre a conduta das requeridas e a perda de uma oportunidade concreta e irreversível de alienação do imóvel, especialmente porque a escritura foi lavrada logo após o requerimento em cartório no final de 2021, permitindo a comercialização do bem.Outrossim, o reconhecimento de que houve interessado na compra do imóvel não é premissa incompatível com a conclusão de que não restou configurada a perda de uma chance indenizável, porquanto o colegiado entendeu ausente nexo causal suficientemente seguro para imputar a frustração do negócio exclusivamente à demora na expedição do documento pelas requeridas.Destaca-se que o marco temporal que se reputou importante para a análise da questão foi justamente aquele transcorrido entre o requerimento da outorga da escritura, quando surgiu o interesse na alienação do bem, e a sua efetiva outorga, interregno que não se reputa significativo. Ademais, como consignado, a autora não restou impedida de alienar, posteriormente, o imóvel. Verifica-se, portanto, que os argumentos da embargante revelam mero inconformismo com o resultado do julgamento.Quanto à pretensão de prequestionamento, desnecessária manifestação expressa, ante a inexistência de vícios no julgado; de todo modo, socorre a parte o disposto no art. 1.025 do CPC.3. Do exposto, voto por:a) conhecer e rejeitar os Embargos de Declaração 0004469-63.2026.8.16.0194;b) conhecer e rejeitar os Embargos de Declaração 0005214-43.2026.8.16.0194.DecisãoACORDAM os Magistrados integrantes da Décima Nona Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, conhecer e rejeitar os embargos de declaração 0004469-63.2026.8.16.0194 e 0005214-43.2026.8.16.0194, nos termos do voto do Relator. Presidiu a sessão de julgamento o desembargador Joscelito Giovani Cé, com voto, e votaram os Desembargadores Andrei de Oliveira Rech e Belchior Soares da Silva.Curitiba, 31 de julho de 2026.Joscelito Giovani Cé Relator