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Processo:

Trata-se de apelação cível
interposta pelo requerido contra sentença proferida em ação de cobrança, pela qual o pedido foi julgado procedente
(mov.
121.1 na origem).
Alega o
apelante, em síntese, que:
a) sentença
é nula por falta de fundamentação, carecendo de
critérios e
de
motivação idônea;
b)
não foram esclarecidos os motivos que levaram o juízo de origem a entender pela insuficiência dos orçamentos apresentados pelo locatário, tampouco por qual razão prevalecem aqueles de autoria da locadora;
c)
a condenação foi
imposta sem prova do prejuízo, notadamente
da execução dos serviços cujos reparos foram
considerados
necessários;
d)
a vistoria de saída
e os orçamentos de reforma
não servem
para embasar o pedido de reparos, porquanto elaborados
de forma unilateral;
e)
não foram apresentados recibos, comprovantes de pagamento ou ordens de serviço confirmando a efetivação da despesa, mesmo tendo transcorrido significativo lapso temporal
entre a rescisão contratual e o ajuizamento da demanda; f)
eventualmente,
devem ser excluídos ao menos
os itens referentes a deteriorações típicas do uso normal da coisa;
e g)
o
quantum
deve ser readequado, pois fixado com base em planilhas unilaterais, as quais não comprovam a execução do serviço. Arrematou pedindo que sejam acolhidas suas alegações.
(mov. 130.1)
O apelo foi
respondido (mov.
143.1).
É
o relatório.



VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO
A
alegação de nulidade da sentença
por
falta de fundamentação pauta-se, essencialmente, na avaliação insuficiente do conjunto probatório.
Ao contrário do afirmado,
o magistrado sentenciante discorreu de forma fundamentada sobre os motivos que o levaram a concluir pela
procedência do pedido condenatório, porquanto foram avaliados os danos apontados pela requerente,
esclarecidos os motivos
pelos quais se afastou a alegação de dano
pelo
uso normal da coisa, além de mencionada a existência de orçamentos precificando o prejuízo.

Assim, ainda que sucinta, a sentença contém motivação suficiente para se compreender as razões pelas quais o magistrado de origem concluiu pela procedência do pedido,
não havendo motivo para a declaração de nulidade por falta de fundamentação.

No mérito, não procede a alegação de
cobrança meramente estimativa, sem a devida correspondência entre o dano e
a indenização pleiteada.
Conforme visto, as partes firmaram contrato de locação de imóvel residencial e,
ao final do contrato, promoveu-se vistoria de saída, cuja execução se deu
na presença de ambos os contratantes, conforme consta no termo de rescisão
(mov. 1.16, fl. 01).
Apenas esse documento não contém a assinatura do requerido porque, segundo constou, ele
“não concorda com os valores” (mov. 1.16, fl. 06).

Mas
mesmo discordando
dos valores, o locatário participou da vistoria final
e
tomou
ciência de quais eram os itens
danificados, reconhecendo a existência de dano.
Não
negou
nenhum
deles,
apenas discordou do
orçamento
da imobiliária.

E
ainda que
não concorde com
os valores,
fato
é
que a locadora indicou quais danos foram encontrados e qual o custo do reparo, valendo-se de
orçamento elaborado por
dois
profissionais
competentes
para a tarefa.
O requerido, por sua vez, trouxe em contestação resultado de pesquisa feita em
site
de consulta, pela qual obteve informações
sobre preços
de
produtos e serviços.
Mas esta consulta não permite concluir que se trata exatamente do que deve ser reparado. Não há dúvida de que um
determinado
objeto pode ter mais de um preço, haja vista a variedade de lojas, materiais e marcas.
Ocorre que, para desconstituir o orçamento feito
in loco
pela locatária, era imprescindível a apresentação de elementos mais concretos, e não simples constatação de que um produto pode ser encontrado por valor menor.
Havendo discordância do orçamento apresentado na vistoria, poderia
o locatário
ter postulado
segunda
vistoria, desta vez acompanhado de profissional da sua confiança para nova avaliação dos serviços
e produtos,
inclusive com a
documentação dos danos mediante
registro fotográfico.
Todavia, optou por discordar do orçamento e, de forma genérica, afirmar que há excesso na cobrança, sem mencionar de forma adequada
qual valor reputa correto.
Logo, não se pode afirmar que o requerido se desincumbiu do ônus de desconstituir as provas apresentadas pela parte autora, uma vez que se valeu de elementos demasiadamente genéricos para infirmar os orçamentos apresentados.
Por outro lado,
é certo que também foram incluídos gastos para reparos de danos decorrente do uso normal da coisa.
A esse respeito, frise-se, o locatário se insurgiu apenas
em face dos indicados nas razões
recursais
(mov. 130.1, fl. 08), não cabendo análise a respeito de itens que não foram questionados, sob pena de prolação de decisão
extra petita.
E, analisando os itens mencionados, realmente não há motivo para a cobrança de produtos e serviços voltados à reparação de
chuveiro com sujeira (limpeza), reposição de tampinha de acabamento, parafuso e dobradiça de balcão, cabide de plástico, puxador de box e assento do vaso sanitário descascados, saboneteira
e manutenção de aparelho de gás.
Vale lembrar que a pintura do imóvel é providência de praxe, a ser adotada antes da entrega do imóvel, não se tratando de diligência voltada a reparo de dano por desgaste natural.
Assim, embora reconhecida a necessidade de reparo de danos
que ultrapassaram o uso normal da coisa, de modo a viabilizar a devolução do imóvel no estado em que foi entregue,
aqueles oriundos de deterioração decorrente do uso normal não devem ser indenizados, haja vista o disposto no art. 23, III, da Lei de Locação.
Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO COM PEDIDO DE COBRANÇA. DESOCUPAÇÃO NO CURSO DO PROCESSO DIANTE DO ADVENTO DO TERMO FINAL DO CONTRATO. SENTENÇA DE EXTINÇÃO DA PRETENSÃO DE DESPEJO E DE PROCEDÊNCIA DA PRETENSÃO DE
COBRANÇA (...)
3. REPAROS NO IMÓVEL. JUNTADA DE VISTORIA INICIAL E FINAL. AUSÊNCIA DE PROVA, A CARGO DA INQUILINA, DE QUE OS DANOS JÁ ESTAVAM PRESENTES QUANDO ADENTROU NO IMÓVEL. INSTALAÇÃO DE ARMÁRIO QUE FOI AUTORIZADA E ABATIDA DO ALUGUEL. INSTALAÇÃO DE REDE DE SEGURANÇA AUTORIZADA, MAS ÀS EXPENSAS DA LOCATÁRIA. ADEMAIS, PREVISÃO CONTRATUAL QUE VEDA INDENIZAÇÃO. CONSERTOS DEVIDOS EM RAZÃO DA DESINSTALAÇÃO DESTES. MANUTENÇÃO DA
SENTENÇA.-
De acordo com o art. 23 da Lei de Locações o locatário é obrigado a “restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal” (inciso III). Há provas suficientes dos danos ocasionados no imóvel e do valor despendido com o conserto, o que impede a reforma da sentença nesse tema.- Além disso, em seu art. 35, prevê a norma que “salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção”; os armários e rede de proteção foram instalados com autorização dos locadores, mas às expensas da locatária, havendo previsão contratual vedando
indenização.
Recurso
de apelação não provido.
(TJPR - 18ª Câmara Cível - 0002971-80.2023.8.16.0017 - Maringá
-
Rel.: DESEMBARGADOR PERICLES BELLUSCI DE BATISTA PEREIRA
-
J.
10.11.2025)

Nessas condições, voto no sentido de
dar parcial provimento ao recurso, tão somente para afastar da cobrança os gastos decorrentes da deterioração normal do imóvel e especificados na fundamentação, mantida a sentença quanto aos demais.