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Processo:

1. Trata-se de agravo de instrumento interposto por Edifício Castellani da decisão proferida na execução de título extrajudicial proposta em face de Renata dos Santos de Bastos, que limitou a penhora aos direitos aquisitivos do imóvel por se tratar de bem alienado fiduciariamente e, em seguida, rejeitou embargos de declaração opostos pelo exequente.Alega o agravante que a decisão incorreu em equívoco ao afastar a possibilidade de penhora do próprio imóvel ao fundamento da existência de alienação fiduciária, sustentando que se tratando de dívida condominial, a obrigação possui natureza propter rem, respondendo o bem diretamente pelo débito.Defende que o entendimento jurisprudencial evoluiu, especialmente no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, para admitir a penhora de imóvel alienado fiduciariamente em caso de cobrança de taxas condominiais, por se tratar de obrigação vinculada à própria coisa. Invoca a afetação do Tema 1266/STJ, afirmando que a matéria foi pacificada no sentido da possibilidade de constrição do bem, independentemente do gravame fiduciário.Sustenta que a alienação fiduciária produz efeitos apenas entre as partes contratantes, não sendo oponível ao condomínio credor, cuja pretensão decorre de obrigação real, de natureza erga omnes, não podendo ser limitada por relação jurídica da qual não participa.Considera, ainda, que a decisão agravada esvazia a efetividade da execução ao restringir a penhora aos direitos aquisitivos, medida que não assegura a satisfação do crédito, especialmente diante da natureza da dívida e da vinculação direta com o imóvel.Requer, ao final, o provimento do recurso, com a reforma da decisão agravada, a fim de permitir a penhora do imóvel gerador da dívida condominial.Deferido o processamento do recurso, não se procedeu à intimação da agravada, que estava ausente nas tentativas de entrega do AR (mov. 11.1).




2. O recurso preenche os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, comportando conhecimento nos termos do artigo 1.015, parágrafo único, do Código de Processo Civil.Primeiramente, ainda que a agravada não tenha recebido a intimação para apresentação de resposta ao recurso, foi regularmente citada em 23.1 do 1º grau, o que denota ciência acerca da execução em trâmite.Insurge-se o recorrente contra a decisão que indeferiu a penhora sobre imóvel alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal:
“1. Por se tratar de bem alienado fiduciariamente, nos termos da matrícula de nº 68.400 (mov. 45.2) a propriedade do imóvel é da instituição financeira, no caso, da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, de modo que somente se mostra possível a penhora sobre os direitos que a executada possui em relação ao imóvel.(...)Desse modo, oficie-se ao credor fiduciário (Caixa Econômica Federal) solicitando informações acerca da situação do contrato de financiamento do imóvel objeto da matrícula de nº 68.400 do Registro de Imóveis da 5ª Circunscrição de Curitiba/PR, firmado pela executada, mediante a indicação do saldo devedor quitado e pendente de pagamento. 2. Sobrevindo as informações, intime-se o exequente para dizer se persiste seu interesse na penhora dos direitos aquisitivos no prazo de 15 (quinze) dias.” (mov. 47.1 do 1º grau)
Trata-se de execução de título extrajudicial, almejando o recorrente a penhora do próprio imóvel gerador do débito condominial.Conquanto esta Relatora tenha adotado entendimento diverso em ocasiões anteriores, necessário observar a orientação que vem sendo adotada pela Quarta Turma do e. Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que a obrigação condominial tem natureza propter rem, conforme disposição do artigo 1.345, do Código Civil.A alienação fiduciária em garantia confere ao credor fiduciário — no caso, a Caixa Econômica Federal — a propriedade resolúvel do imóvel, a qual subsiste até a quitação integral da dívida pelo devedor fiduciante. Ainda que a posse direta permaneça com este último, é inegável que o credor fiduciário ostenta direito real sobre o bem, mantendo vínculo jurídico direto com a unidade geradora das despesas condominiais.Nessa perspectiva, considerando a natureza propter rem das cotas condominiais, a obrigação acompanha a própria titularidade do direito real incidente sobre o imóvel, vinculando aquele que figura como proprietário, ainda que resolúvel.Assim, enquanto titular da propriedade resolúvel do imóvel gerador do débito, incumbe ao credor fiduciário participar do rateio das despesas condominiais, na forma dos artigos 1.315 e 1.336, inciso I, do Código Civil, especialmente porque tais encargos decorrem da conservação e manutenção da própria coisa sobre a qual recai a garantia fiduciária.Esse é o entendimento que vem sendo adotado pela Quarta Turma do e. Superior Tribunal de Justiça, conforme recentes julgados:
“RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. PENHORA DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. RECURSO PROVIDO.I. CASO EM EXAME
1. Recurso especial interposto por condomínio contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná que, em agravo de instrumento, afastou a adjudicação de imóvel para cobrança de contribuições condominiais, determinando que a penhora recaia apenas sobre os direitos creditícios do devedor fiduciante.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em saber se é possível a penhora do próprio imóvel, objeto de contrato de alienação fiduciária, para saldar dívidas de contribuições condominiais, em razão da natureza propter rem da obrigação.III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A jurisprudência do STJ reconhece que a obrigação propter rem vincula o próprio bem ao pagamento da dívida, independentemente de quem seja o proprietário.4. A Quarta Turma do STJ consolidou entendimento de que é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito condominial, ainda que alienado fiduciariamente, devido à natureza propter rem da dívida.5. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do proprietário registral, permitindo-lhe integrar a execução e quitar o débito condominial.IV. DISPOSITIVO E TESE
6. Recurso especial provido.Tese de julgamento: ‘É possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito condominial, ainda que alienado fiduciariamente, devido à natureza propter rem da dívida. 2. A penhora do imóvel é viável desde que o condomínio exequente promova a prévia citação do proprietário registral’.(...)” (STJ - REsp n. 2.174.397/PR, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 31/3/2025.)
“CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno. 3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 4. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário. 6. Recurso especial provido.” (STJ – REsp n. 2.100.103/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta turma, julgado em 12/3/2025.)
Portanto, legítima a penhora sobre o imóvel, em razão da natureza propter rem da obrigação condominial, desde que se promova a citação do credor fiduciário.Deste modo, o agravo de instrumento comporta provimento para o fim de, reformando a decisão recorrida, admitir a penhora do imóvel gerador do débito condominial, desde que o exequente promova a citação do credor fiduciário.