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Processo:

RelatórioTrata-se de apelação face sentença proferida em ação de rescisão de contrato cumulada com devolução de quantias pagas, que julgou procedentes os pedidos iniciais, confirmando a tutela de urgência anteriormente concedida, a fim de rescindir o contrato de compra e venda firmado entre as partes e condenar a requerida a devolver os valores pagos pela autora, com retenção de 10% do montante adimplido. Ante a sucumbência, a requerida foi condenada ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios, esses fixados em 10% do valor da condenação (mov. 101).Nas razões recursais (mov. 109), aduz a parte requerida/apelante, em síntese, que: i) a sentença deixou de observar a impossibilidade de resolução decorrente da existência de cláusula de alienação fiduciária em garantia; ii) conforme a matrícula do imóvel, a adquirente originária alienou fiduciariamente o bem objeto da lide, de modo que a relação jurídica é regida pela Lei 9.514/97, e não pelo Código de Defesa do Consumidor; iii) aplica-se ao caso a tese fixada no Tema 1.095 do STJ, segundo a qual, em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto deve observar a forma prevista na Lei 9.514/97; iv) vencida e não paga a dívida, e constituído em mora o fiduciante, consolida-se a propriedade em nome do fiduciário, cabendo à adquirente apenas o eventual saldo apurado após a realização do leilão extrajudicial, sendo inadmissível o distrato e a imediata restituição de valores; v) ainda que se entenda inaplicável o Tema 1.095 pela ausência de prévia constituição em mora, o próprio ajuizamento da ação, fundado em impossibilidade financeira, configura quebra antecipada do contrato, o que autoriza a incidência do procedimento especial; vi) subsidiariamente, mantida a possibilidade de rescisão, deve ser fixada taxa de ocupação/fruição em favor da credora fiduciária, no importe de 1% do valor de avaliação do imóvel, nos termos do art. 37-A da Lei 9.514/97; vii) é incontroverso que a rescisão decorreu de culpa exclusiva da apelada, que confessou na inicial não mais possuir condições financeiras de arcar com as parcelas, razão pela qual não se justifica a devolução de 90% dos valores pagos, impondo-se o reconhecimento do direito de retenção de 50% do total pago; viii) a restituição deve observar as disposições contratuais e ser operada de forma parcelada, e não de uma só vez; ix) por ter a apelada dado causa ao desfazimento do negócio, não pode a apelante ser condenada ao pagamento de honorários advocatícios e custas processuais, devendo ainda os juros de mora incidir apenas a partir do trânsito em julgado. Requer provimento ao recurso para reforma da sentença, com improcedência dos pedidos iniciais; subsidiariamente, a retenção de 50% dos valores pagos, a restituição parcelada e a fixação de taxa de ocupação.Contrarrazões, em suma, pelo desprovimento ao recurso (mov. 121).É o relatório, em síntese.

Voto1. Cuida-se na origem de ação de rescisão contratual e restituição de valores pagos, cumulada com tutela de urgência, proposta por Silvana Maria Alves do Nascimento em face de C.B.C. Mello, Machado & Cia SPE Ltda.À exordial, sustentou a parte autora, em suma, que, em maio de 2024, firmou com a requerida contrato para aquisição da Unidade Autônoma I225, integrante do Condomínio Jardim Alpha Ponta Grossa, correspondente a fração ideal de terreno registrada na matrícula 28.096 do 3º Registro de Imóveis de Ponta Grossa. Alegou que pagou entrada de R$5.301,36 e mais 17 parcelas de R$2.429,78, totalizando R$47.144,13, restando 31 parcelas vincendas. Aduziu que, em razão de dificuldades financeiras severas, agravadas por sua condição de trabalho, ficou impossibilitada de continuar arcando com as prestações e, embora tenha buscado a rescisão por meio de distrato amigável, a requerida manteve-se inflexível e desinteressada em solucionar a questão. Argumentou tratar-se de relação de consumo, sendo abusivas e nulas as cláusulas que impeçam o reembolso das quantias pagas. Requereu, em tutela de urgência, a suspensão da exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas e a abstenção de inscrição de seu nome nos cadastros de inadimplentes. Ao final, pugnou pela rescisão do contrato com restituição de 90% dos valores pagos, em parcela única e devidamente atualizada, admitida apenas a retenção de 10% em favor da requerida, além da inversão do ônus da prova e da concessão de justiça gratuita.A tutela de urgência foi deferida (mov. 09), assim como o parcelamento das custas processuais (mov. 26).A requerida apresentou contestação (mov. 30), em que, preliminarmente, requereu a revogação da tutela de urgência, ao argumento de que, estando o imóvel garantido por alienação fiduciária, incide a Lei 9.514/97 e a tese vinculante do Tema 1.095 do STJ, o que impede a rescisão pretendida. No mérito, sustentou, como tese principal, a impossibilidade de resilição unilateral do contrato de compra e venda com garantia de alienação fiduciária registrado, pois a relação é regida por lei especial, afastando o CDC, de modo que eventual restituição só seria devida após a consolidação da propriedade e a realização de leilão, na hipótese de haver saldo em favor da adquirente. Acrescentou que o próprio ajuizamento por dificuldade financeira configura quebra antecipada do contrato, a impor idêntico procedimento, pugnando pela improcedência da demanda. Subsidiariamente, requereu a fixação de taxa de fruição de 1%, a retenção de 50% ou, no mínimo, 25% dos valores pagos ante a culpa exclusiva da adquirente, e a incidência dos juros moratórios apenas a partir do trânsito em julgado. Impugnação ao mov. 34. Adveio a sentença impugnada, de procedência da pretensão inicial, com o seguinte dispositivo (mov. 101):Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE a pretensão autoral, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, para: a) confirmar a tutela de urgência concedida ao seq. 9 dos autos; b) rescindir o contrato de compra e venda firmado entre as partes; c) condenar a requerida a devolver os valores pagos pela autora, corrigidos pelo índice IPCA desde a data do desembolso e acrescidos de juros de mora pela taxa SELIC a partir do trânsito em julgado da sentença, nos termos da fundamentação, deduzindo-se o importe de 10% (dez por cento) da quantia para custeio de despesas administrativas em favor da requerida. CONDENO a parte ré ao pagamento das custas e demais despesas processuais, além de honorários de sucumbência em favor do procurador da autora, os quais fixo em 10% (dez por cento) do valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.2. O recurso comporta provimento.A controvérsia cinge-se a definir se, na hipótese de imóvel gravado com alienação fiduciária em garantia, é cabível a rescisão do contrato de compra e venda, com a imediata e direta restituição das quantias pagas, quando a resolução é postulada por iniciativa da própria adquirente, ante a alegada impossibilidade de continuar a arcar com as prestações. Anota-se, de início, que, malgrado a tutela de urgência tenha sido deferida na origem (mov. 09) e, posteriormente, confirmada em sede recursal, tais provimentos foram exarados em juízo de cognição sumária, à luz da plausibilidade então aferível, não vinculando, por isso mesmo, o julgamento definitivo da lide, formado em cognição exauriente. E é precisamente o exame das minúcias dos autos – sobretudo dos elementos deduzidos na contestação e do teor da matrícula do imóvel – que revela peculiaridade relevante, apta a obstar a manutenção da sentença.Com efeito, colhe-se da matrícula do bem que a unidade autônoma objeto da lide foi adquirida por meio de escritura pública de compra e venda com de alienação fiduciária em garantia (mov. 30.4), de sorte que a relação jurídica travada entre as partes se submete à disciplina especial da Lei 9.514/97, afastada a incidência das normas gerais do Código de Defesa do Consumidor.Sobre a matéria, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 1.095, sob o rito dos recursos repetitivos, firmou a seguinte tese: Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Nessa linha intelectiva, a jurisprudência do STJ vem delineando, de forma reiterada, que, cuidando-se de imóvel gravado com alienação fiduciária, não se admite a rescisão contratual por simples iniciativa do comprador, com a devolução direta das parcelas pagas. Ainda que não constituído formalmente em mora, o pedido de resolução deduzido pelo próprio adquirente, fundado em desinteresse ou na impossibilidade de prosseguir no ajuste, configura quebra antecipada do contrato (“anticipatory breach”), atraindo a incidência dos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/97 e afastando a via da resolução judicial com restituição imediata à luz do Código de Defesa do Consumidor. A propósito:O pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato (‘anticipatory breach’), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente. (REsp 1.867.209/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, j. 08/09/2020) PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. ART. 10 DO CPC. DECISÃO SURPRESA. AFASTAMENTO. LEI N. 9.514/1997. TEMA 1.095/STJ. CONTRATO ENTRE PARTICULARES FORA DO SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. AUSÊNCIA DE REGISTRO. EFICÁCIA INTER PARTES MANTIDA. REGISTRO IMPRESCINDÍVEL PARA ALIENAÇÃO EXTRAJUDICIAL. DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE. QUEBRA ANTECIPADA. INCIDÊNCIA DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI N. 9.514/1997. REFORMA DO ACÓRDÃO ESTADUAL. PEDIDOS INICIAIS JULGADOS IMPROCEDENTES. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO.(...)4. A Lei n. 9.514/1997 aplica-se às operações de alienação fiduciária de imóveis firmadas entre particulares (Tema 1.095/STJ).A ausência de registro não afasta a eficácia da avença entre os contratantes, embora o registro seja condição para a execução extrajudicial do procedimento de consolidação da propriedade e leilões.5. A desistência do adquirente configura quebra antecipada do contrato e atrai, na relação fiduciária, a incidência dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997, afastando a via da resolução judicial com restituição à luz do CDC.6. Recurso especial conhecido e provido para julgar improcedentes os pedidos iniciais.(REsp 2.240.720/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 11/5/2026)No mesmo sentido, desta Câmara: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES - SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA - IRRESIGNAÇÃO DO AUTOR – ALEGAÇÃO DE INAPLICABILIDADE DO TEMA 1095, DO STJ, E DA LEI 9.514/97. CONTRATO GARANTIDO POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE – INCIDÊNCIA DA LEGISLAÇÃO ESPECÍFICA AO CASO – NECESSIDADE DE OBSERVÂNCIA DO DISPOSTO NOS ARTS. 26 E 27, DA LEI 9.514/97 – AUSÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO ILÍCITO DA REQUERIDA – PLEITO DE FIXAÇÃO DE PRAZO PARA A REALIZAÇÃO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL – NÃO ACOLHIMENTO – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIOS RECURSAIS FIXADOS – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.(...) 3. A incidência da Lei nº 9.514/1997 e do Tema 1.095/STJ afastam a aplicação do Código de Defesa do Consumidor para rescisão contratual com devolução direta dos valores em contratos garantidos por alienação fiduciária, mesmo que a desistência ocorra antes da constituição formal em mora.4. A boa-fé do adquirente, manifestada pelo ajuizamento da demanda antes da mora, não altera a aplicação do regime específico previsto na Lei nº 9.514/1997, que disciplina o procedimento de inadimplemento, consolidação da propriedade, leilão extrajudicial e restituição de eventual saldo remanescente.5. Não há enriquecimento ilícito da parte credora, pois o microssistema legal prevê a recomposição patrimonial por meio do procedimento extrajudicial, não autorizando a rescisão judicial com devolução direta dos valores pagos.6. O pedido subsidiário de fixação de prazo para realização do procedimento extrajudicial não foi acolhido, pois o rito legal possui prazos próprios e não há demonstração de mora, abuso ou injusta resistência que justifique intervenção judicial.IV. Dispositivo e tese.7. Apelação cível conhecida e desprovida.Tese de julgamento: Nos contratos de compra e venda de imóvel garantidos por alienação fiduciária, o inadimplemento do adquirente submete-se ao procedimento específico da Lei nº 9.514/1997, afastando-se a aplicação do Código de Defesa do Consumidor para fins de rescisão contratual com devolução direta dos valores pagos, cabendo a consolidação da propriedade, realização do leilão extrajudicial e restituição de eventual saldo remanescente ao devedor. (TJPR, 19ª Câmara Cível, AP 0042064-88.2025.8.16.0014, Rel. Des. José Hipólito Xavier da Silva, j. 03/08/2026)Na hipótese em apreço, é a própria autora quem, já na exordial, confessa não mais dispor de condições financeiras para honrar as prestações assumidas, buscando, por sua iniciativa, o desfazimento do vínculo e a restituição dos valores pagos. A conduta, portanto, amolda-se à figura da quebra antecipada do contrato, de maneira que a recomposição patrimonial das partes deve observar o procedimento próprio da lei de regência (com constituição em mora, consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, realização dos leilões extrajudiciais e restituição de eventual saldo remanescente ao fiduciante), e não a rescisão judicial com devolução imediata das quantias pagas, como determinado na sentença.Não se descura a situação de dificuldade financeira relatada pela autora, tampouco a boa-fé que motivou o ajuizamento da demanda. Contudo, tais circunstâncias não detêm o condão de afastar o regime jurídico especial imposto por lei à garantia fiduciária, sob pena de esvaziamento do próprio instituto e de subversão do microssistema instituído pela Lei 9.514/97.Impositiva, pois, a reforma da sentença, para julgar improcedentes os pedidos iniciais, revogando-se, por consequência, a tutela de urgência anteriormente deferida.3. Do exposto, voto por conhecer e dar provimento ao recurso, ao efeito de reformar a sentença para julgar improcedentes os pedidos iniciais, revogando a tutela de urgência, ficando a autora condenada ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios em favor do patrono da requerida, os quais restam fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa.DecisãoACORDAM os Magistrados integrantes da Décima Nona Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, conhecer e dar provimento ao recurso de apelação, nos termos do voto do Relator.Presidiu a sessão de julgamento o Desembargador Joscelito Giovani Cé, com voto, e votaram os Desembargadores Andrei de Oliveira Rech e Belchior Soares da Silva.Curitiba, 09 de outubro de 2026.Joscelito Giovani CéRelator