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Processo:

VISTOS, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n.º 0013077-23.2021.8.16.0001, da 7ª Vara Cível de Curitiba, em que é Apelante José Enedino da Silva e Apelados Franciele Cunha de Almeida e Luiz Carlos de Almeida Junior.
1. RELATÓRIO
Trata-se de recurso de apelação cível (mov. 357.1/origem) interposto por José Enedino da Silva em face da sentença (mov. 354.1/origem), proferida pela Excelentíssima Juíza de Direito Carla Melissa Martins Tria, que nos autos de ação de reparação de danos materiais, morais e reintegração na posse nº 0013077-23.2021.8.16.0001, julgou extinto o feito em relação ao pedido de reintegração dos Autores na posse do imóvel, pela perda do objeto, e procedentes os demais pedidos inicialmente deduzidos, bem como julgou improcedente a reconvenção, nos seguintes termos:
III – DISPOSITIVODiante do exposto, JULGO:a] PARCIALMENTE EXTINTO o feito, sem resolução de mérito, com fundamento no artigo 485, inciso IV, do Código de Processo Civil, em relação ao pedido de reintegração dos Autores na posse do imóvel, pela perda do objeto;b] PROCEDENTES os demais pedidos formulados pelos Autores, extinguindo o feito, com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil e, por consequência:b.1] DECLARO rescindido o “Contrato Particular de Compra e Venda de Bem Imóvel” (seq. 1.7/1.9) celebrado entre as partes, condenando o Réu ao pagamento da cláusula penal prevista na Cláusula Sétima do instrumento, no valor de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), monetariamente corrigida desde o inadimplemento;b.2] CONDENO o Réu ao pagamento de aluguel pelo tempo de utilização do imóvel – período compreendido entre a data de seu ingresso no local e a desocupação definitiva pelo Réu -, acrescido de correção monetária que incidirá a partir de cada período em que deveria haver o pagamento dos aluguéis aos Autores e juros de mora desde a citação. O valor será apurado nos termos da média de mercado do valor de locação para imóveis similares.b.3] CONDENO o Réu ao pagamento das despesas do imóvel e débitos com impostos, taxas de condomínio, luz, água e IPTU, em aberto ou pagos pelos Autores, relativos ao período de efetiva ocupação do imóvel, até a data da saída do local.Disposições finais:1- A apuração das quantias deve ser efetuada mediante liquidação de sentença por arbitramento, exceto em hipótese de concordância das partes quanto ao valor apresentado em sede de cálculo inicial.2- Para cômputo dos acréscimos legais sobre o valor da condenação, caso inexistente convenção entre as partes, aplica-se: a] correção monetária pelo índice IPCA (alterações da Lei nº 14.905/24 ao parágrafo único do artigo 389, Código Civil), desde o vencimento da cada parcela/inadimplemento dos valores; b] juros de mora conforme a taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e Custódia – SELIC (artigo 406, § 1º, CC), deduzindo-se o índice de atualização monetária aplicável (IPCA), desde a citação; c] caso a subtração resulte em um valor negativo, a taxa de juros será considerada zero (artigo 406, §3º, CC).Ainda, ante o resultado final da demanda, condeno o Réu ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios em favor do Patrono dos Autores, ora fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, conforme artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil, especialmente considerando o trabalho desenvolvido pelo causídico no curso do feito e o lapso temporal do processo.Quanto à lide secundária (Reconvenção), JULGO-A IMPROCEDENTE e condeno o Réu/Reconvinte, com base nos mesmos fundamentos acima delineados, ao pagamento das custas e despesas processuais referentes à Reconvenção, além de honorários advocatícios em favor do patrono da parte autora/reconvinda, ora fixados em R$ 3.000,00 (três mil reais).
Em suas razões recursais, o Apelante alega, em síntese, que a r. sentença valorou de maneira inadequada o conjunto probatório dos autos. Para tanto, sustenta que: a) repassou, por aproximadamente um ano, os valores das parcelas do financiamento aos Apelados, de boa-fé, para que eles destinassem à Caixa Econômica Federal; b) quando dispôs do valor integral para a quitação do financiamento, dirigiu-se pessoalmente à Caixa Econômica Federal, oportunidade que descobriu que o mesmo estava irregular e havia processo de execução em nome do vendedor, com restrições trabalhistas ativas; c) a instituição financeira o orientou a não realizar a quitação; d) as restrições trabalhistas ativas em nome dos vendedores impedem a quitação do imóvel, havendo penhora no rosto dos autos que alcançam diretamente o crédito discutido, sendo que a dívida trabalhista persiste até os dias atuais; e) ao caso se aplica a exceção do contrato não cumprido; f) as condenações impostas ao Apelante são inexigíveis, pois fundadas na premissa equivocada de inadimplemento exclusivo do comprador.Defende, outrossim, a redução das condenações que lhe foram impostas.Ao final, requer conhecimento e provimento do recurso, para reforma integral da sentença.No curso do processo, verificou-se que o advogado da parte autora/apelada encontra-se suspenso pela OAB/PR, oportunidade em que foram expedidas intimações pessoais visando a regularização da representação processual, as quais retornaram infrutífera, pelo motivo “mudou-se” (mov. 12.1 e 13.1/AP).Na sequência, os autos vieram conclusos para julgamento.É, no essencial, o relatório.


2. FUNDAMENTAÇÃO
Da admissibilidade
Da inovação recursal
No tocante à pretensão de aplicação da tese de exceção do contrato não cumprido, nos moldes previstos no art. 476 do Código Civil, o recurso não merece conhecimento.Isso porque a questão não foi deduzida em contestação (mov. 65.1/origem), configurando inovação recursal vedada nesta sede.A apreciação de fundamento não suscitado anteriormente implicaria ampliar o objeto do apelo para além do que foi devolvido ao juízo, contrariando o princípio da preclusão consumativa e a própria finalidade restrita deste recurso, onde é impossível a reabertura da fase instrutória.A propósito, Luiz Guilherme Marinoni e Sérgio Cruz Arenhat lecionam:
O tribunal (ad quem) não pode conhecer de matérias não abordadas pelo juiz recorrido (a quo), sob pena de supressão de instância. Os temas, portanto, não expressamente abordados na instância que proferiu a decisão recorrida, não podem, em princípio, ser examinados pelo tribunal. (Manual do Processo de Conhecimento, Ed. RT, 2001, p. 506).
Por sua vez, esclarece Humberto Theodoro Júnior:
[...] não pode o Tribunal conhecer originariamente de uma questão a respeito da qual não tenha sequer havido um começo de apreciação, nem mesmo implícito, pelo juiz de primeiro grau." (THEODORO JÚNIOR. Humberto. Curso de Direito Processual Civil, vol. I. 46ª ed. Rio de Janeiro: Forense. 2006, p. 560)
Por tais razões, deixo de conhecer do apelo no tocante às alegações relacionadas à exceção do contrato não cumprido.Quanto às demais matérias devolvidas por intermédio deste recurso, encontram-se presentes os pressupostos de admissibilidade, razão pela qual delas conheço, passando à sua análise.
Do mérito recursal
Rememorando os fatos, tem-se que as partes firmaram contrato de compra e venda de bem imóvel – apartamento nº 402 do Bloco 07-B, do Condomínio Barcelona Neoville, situado na Rua Agostinho Brusamolin, nº 333, em Curitiba/PR, no valor total de R$ 265.000,00 (duzentos e sessenta e cinco mil reais), nas seguintes condições de pagamento: R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais) representado pelo automóvel Fiat Strada Fire Flex, placas ARW-9105, R$ 15.000,00 (quinze mil reais) por cheque com vencimento em 30/04/2017, R$ 15.000,00 por cheque datado para 30/05/2017, mais 12 parcelas mensais e consecutivas no valor de R$ 2.833,33 (dois mil, oitocentos e trinta e três reais e trinta e três centavos), vencendo a primeira em 30/06/2017 e a última em 30/05/2018; por fim, o valor de R$ 176.000,00 (cento e setenta e seis mil reais) a ser adimplido mediante o pagamento de 386 parcelas mensais e consecutivas na quantia de R$ 1.690,00 (um mil seiscentos e noventa reais) vencendo todo dia 05 de cada mês junto à Caixa Econômica Federal para quitação de contrato de alienação fiduciária (mov. 1.7 a 1.9/origem).Conforme relatado na r. sentença, a parte autora alegou, na exordial que “a] “os autores acordaram com o réu a venda do apartamento, sob a condição de pagamento das prestações e a transferência do financiamento, com prazo estipulado na minuta anexa à ação”; b] o Réu “assumiu o pagamento de 386 parcelas”, no valor de R$ 1.690,00 perante a Caixa Econômica Federal, bem como as despesas do imóvel (água, luz, IPTU, taxa de condomínio); c] o Réu não efetuou o pagamento do financiamento do desde 2017, razão pela qual os Autores firmaram composição junto à Caixa Econômica Federal para evitar leilão do imóvel; d] o filho do Réu reside no imóvel. Invocando o descumprimento contratual pela parte ré, pretendem “a condenação do réu a devolver a posse do imóvel, o pagamento de alugueis durante todo o período de uso, com as despesas de condomínio, IPTU, luz e água do imóvel", assim como ao pagamento da cláusula penal.”.Após o devido tramite processual, sobreveio a decisão hostilizada (mov. 354.1/origem), por intermédio da qual a douta Magistrada primeva julgou extinto o feito em relação ao pedido de reintegração dos Autores na posse do imóvel, pela perda do objeto, e procedentes os demais pedidos inicias, reconhecendo o inadimplemento contratual, declarando a rescisão do ajuste e impondo ao recorrente o pagamento de cláusula penal, aluguéis e encargos incidentes sobre o imóvel, além de julgar improcedente a reconvenção.Irresignado com o pronunciamento judicial, o réu interpôs recurso de apelação cível, no qual sustenta, em síntese, não ter incorrido em inadimplemento, ao argumento de que realizou pagamentos aos vendedores por determinado período e buscou a quitação integral do financiamento, a qual teria sido frustrada por circunstâncias atribuídas à parte adversa, pleiteando, ao final, o afastamento das condenações impostas. Ademais, assevera, de forma enfática, que “não se pode exigir que o comprador assuma o risco de perder o imóvel por penhora trabalhista, tampouco que quite um bem juridicamente contaminado por execuções ocultadas”.Esses são, por ora, os contornos da lide.A controvérsia cinge-se, portanto, em verificar se restou efetivamente comprovado o adimplemento das obrigações assumidas pelo Apelante - especialmente no que concerne ao alegado pagamento direto aos vendedores e à tentativa de quitação do financiamento -, ou se, ao revés, subsiste o inadimplemento reconhecido na origem, apto a justificar a rescisão contratual e as condenações impostas.Entretanto, o recurso não comporta provimento.Isso porque, nos termos do art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil, incumbia ao recorrente o ônus de comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito dos autores, notadamente o alegado pagamento das parcelas contratuais ou a quitação da obrigação. Ademais, conforme dispõe o art. 320 do Código Civil, o pagamento se prova mediante quitação regular, a qual deve ser demonstrada por meio de recibo ou documento idôneo.No caso concreto, embora o Apelante alegue ter repassado valores diretamente aos vendedores, não trouxe aos autos prova robusta e inequívoca capaz de demonstrar a efetiva satisfação da obrigação. A narrativa defensiva, desacompanhada de elementos documentais aptos - tais como recibos firmados, comprovantes de transferência identificados ou registros contábeis consistentes - não se revela suficiente para infirmar a conclusão alcançada pelo juízo de origem.Denota-se do contrato firmado entre as partes (mov. 1.7 a 1.9/origem), em especial da cláusula segunda, que o comprador, a partir da data da posse do imóvel, ou seja, julho de 2017, passaria a assumir todas as despesas referentes ao bem, entre elas as parcelas do financiamento imobiliário junto à Caixa Econômica Federal, constando ainda, na cláusula primeira, que o pagamento das referidas parcelas seria realizado diretamente à instituição financeira em referência, conforme dados bancários informados no aludido instrumento.Os documentos acostados ao mov. 93/origem, tratam de pagamento de parcelas do financiamento direto à CEF, mas não do termo inicial do contrato, ou seja, são posteriores ao ano de 2017, o que não demonstra o adimplemento do financiamento tal como pactuado.Outrossim, os documentos que demonstram a existência de dívida trabalhista em face dos Apelados (mov. 65.8 e 172.1/origem) não comprovam se aquela é concomitante ao contrato de compra e venda.No mesmo sentido, a alegada tentativa de quitação do financiamento, ainda que admitida em caráter hipotético, não se presta a comprovar o adimplemento da obrigação contratual, sobretudo diante da ausência de prova de que os valores anteriormente teriam sido regularmente pagos ou destinados ao credor originário. A mera intenção de pagar, desacompanhada de efetiva quitação, não produz efeitos liberatórios.Neste aspecto, ressalte-se que a alegação de repasses informais e tratativas não documentadas não se mostram apta a afastar a exigibilidade das obrigações reconhecidas judicialmente, sob pena de vulnerar a segurança jurídica e a própria lógica do sistema probatório.Com efeito, a r. sentença foi expressa ao consignar que o réu não logrou desconstituir o inadimplemento, deixando de comprovar fato extintivo do direito autoral, ônus que lhe competia. Tal conclusão permanece hígida, porquanto amparada no conjunto probatório produzido nos autos. Senão, veja-se:
[...]Assim, em relação à rescisão do instrumento, evidente a necessidade de seu acolhimento, porquanto o Réu não desconstituiu a pretensão, e ainda, o inadimplemento é corroborado pelos documentos (demonstrativo de débitos em atraso junto à Caixa Econômica Federal - seq. 1.6; termo de incorporação de encargos em atraso ao saldo devedor de contrato de crédito imobiliário - seq. 65.9), notificação extrajudicial (seq. 1.10) e termo de reconhecimento de débito condominial em nome do Réu (seq. 65.7).Em tal compasso, cabível então a rescisão de referido instrumento, ante a impossibilidade de impor a continuidade do negócio a qualquer das partes.[...]
Dessa forma, não tendo o recorrente se desincumbido do ônus de comprovar o alegado pagamento direto aos vendedores acerca das parcelas de financiamento - tampouco a quitação do financiamento ou fato impeditivo equivalente -, impõe-se a manutenção integral da sentença.Noutro vértice, igualmente não merece guarida o pedido subsidiário de redução da condenação.Diz-se isso porque o mesmo foi formulado de maneira genérica, sem que a parte recorrente indicasse precisamente qualquer excesso ou inadequação nos parâmetros adotados pelo Juízo de origem, deixando inclusive de apontar o valor que entende devido.Da mesma forma, a cláusula penal fixada no importe de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) decorre de estipulação expressa entre as partes, livremente pactuada no exercício da autonomia privada, inexistindo nos autos qualquer elemento que evidencie manifesta exorbitância ou descompasso com a natureza e finalidade do contrato. Nos termos do art. 413 do Código Civil, a redução equitativa da penalidade somente se justifica quando a obrigação tiver sido cumprida em parte ou quando o montante se revelar manifestamente excessivo, hipóteses que não se verificam no caso concreto.A simples invocação de boa-fé ou de circunstâncias externas, desacompanhada de demonstração efetiva de adimplemento significativo, não autoriza a intervenção judicial para readequação da multa.No mesmo sentido, a condenação ao pagamento de aluguéis pelo período de ocupação do imóvel não comporta redução, porquanto se trata de consequência lógica do uso exclusivo do bem pelo recorrente, sem a correspondente contraprestação, circunstância que impôs aos autores a privação do exercício pleno de sua propriedade. O arbitramento do valor, ademais, foi corretamente relegado à fase de liquidação, com base nos valores de mercado, o que afasta, desde logo, qualquer alegação de excesso.Não se olvide que o contrato determinava, em caso de descumprimento da obrigação, além da cláusula penal, a devolução de todos os valores pagos, devidamente corrigidos (cláusula sétima – mov. 1.9/origem).Igualmente, quanto às despesas do imóvel - tais como tributos, encargos condominiais e demais custos de manutenção -, a condenação encontra respaldo direto na avença firmada entre as partes, que expressamente atribuiu ao adquirente a responsabilidade por tais encargos desde a imissão na posse. Inexiste, portanto, margem para redução, sob pena de indevida alteração do conteúdo contratual validamente estipulado.Destarte, ausente qualquer demonstração concreta de desproporcionalidade, excesso ou cumprimento parcial relevante da obrigação, não há fundamento jurídico para a redução das condenações impostas, devendo ser integralmente mantida a sentença também nesse particular.Nesse sentido são os seguintes precedentes:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR CULPA EXCLUSIVA DOS COMPRADORES, DIANTE DO SEU INADIMPLEMENTO – TAXA DE FRUIÇÃO DEVIDA – PLEITO DE AFASTAMENTO DA INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS – ALEGAÇÃO DE CONSTRUÇÃO IRREGULAR QUE NÃO OBSTA A INDENIZAÇÃO – IPTU E TAXAS DECORRENTES DO USO – RESPONSABILIDADE DOS COMPRADORES - SENTENÇA REFORMADA PARCIALMENTE – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0000079-79.2022.8.16.0165 - Telêmaco Borba - Rel.: DESEMBARGADOR JOSE HIPOLITO XAVIER DA SILVA - J. 08.12.2025)
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL E INDENIZAÇÕES DECORRENTES. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação de rescisão contratual e perdas e danos, na qual a apelante foi condenada a restituir valores pagos, a pagar multa contratual de 25% e aluguéis referentes ao período de ocupação do imóvel, além de encargos como IPTU e condomínio, enquanto o pedido de danos morais foi rejeitado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber se a sentença que declarou a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel e impôs condenações à apelante, incluindo cláusula penal, pagamento de aluguéis e restituição de encargos, deve ser mantida ou reformada em razão dos argumentos apresentados na apelação. III. RAZÕES DE DECIDIR3. A cláusula penal de 25% foi mantida, pois está respaldada na jurisprudência do STJ e do TJPR, apesar de não estar expressamente prevista no contrato.4. A cumulação da cláusula penal com o pagamento de aluguéis é válida, pois visa evitar o enriquecimento ilícito da ré que ocupou o imóvel por 24 meses sem contraprestação.5. Os aluguéis devidos pela ocupação do imóvel foram postergados para a fase de liquidação de sentença, considerando a necessidade de apuração do valor locatício. 6. A ré foi condenada a restituir encargos vinculados ao imóvel, pois reconheceu o inadimplemento e as despesas são de responsabilidade do possuidor durante a ocupação. IV. DISPOSITIVO E TESE7. Apelação cível conhecida e desprovida, mantendo-se a sentença em todos os seus termos. Tese de julgamento: A rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, em decorrência de inadimplemento, permite a cumulação da cláusula penal com a cobrança de aluguéis pela ocupação do bem, visando evitar o enriquecimento sem causa do comprador que permaneceu no imóvel após a rescisão. RECURSO DE APELAÇÃO NÃO PROVIDO. (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0001166-39.2021.8.16.0025 - Araucária - Rel.: LUCIANA CARNEIRO DE LARA - J. 12.12.2025)
Diante de todo o exposto, verifica-se que a r. sentença recorrida examinou adequadamente a controvérsia, com correta valoração da prova e fiel aplicação do direito, não merecendo qualquer reparo.Portanto, deve ser desprovido o apelo.Finalmente, tendo em vista que não restou acolhida a pretensão recursal, necessária a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais em desfavor da Apelante, os quais elevo para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.