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Processo:

I - RELATÓRIO:Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto contra a r. Sentença de mov. 186.1, que nos autos da “Ação de Cobrança” de n.º 12196-76.2023.8.16.0033, julgou improcedentes os pedidos iniciais, condenando a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 20% sobre o valor atualizado da causa. Inconformada, a autora PORTAL DA SERRA LOGÍSTICA LTDA. interpôs recurso de Apelação ao mov. 186.1, arguindo, preliminarmente, a nulidade da perícia, realizada por Corretor de Imóveis, sem a capacidade técnica necessária para aferir a extensão de danos causados no imóvel e quais reparos seriam suficientes para restabelecer o imóvel nas condições originais, devendo a análise ser feita por profissional com formação em Engenharia. No mérito, argumenta que, conforme o Contrato, o apelado recebeu o imóvel em boas condições e se obrigou a devolvê-lo ao final da locação nas mesmas condições recebidas, e, não o tendo feito, fica obrigado ao ressarcimento dos valores necessários para realização dos reparos apurados na vistoria de saída. Argumenta que o apelado tenta se esquivar de sua responsabilidade alegando que o imóvel foi reparado, e que o imóvel já se encontra locado para terceiros, fato que não desonera o locatário anterior de realizar os reparos contratualmente estabelecidos. Defende que na vistoria de entrada é possível constatar o estado original do imóvel, em especial a condição original do piso, principal item de discórdia entre as partes, e que na vistoria de saída é possível verificar irregularidades, em especial quanto à existência de marcações do piso, que não foi adequadamente recuperado. Assim, requer seja reformada a Sentença, para reconhecer-se o direito da apelante de vir a ser indenizada pelos danos causados no imóvel e não totalmente reparados pelo apelado, nos termos da Inicial, com sua condenação nos ônus sucumbenciais. Contrarrazões ao mov. 193.1 pelo desprovimento do recurso. É a breve exposição.

II – FUNDAMENTAÇÃO E VOTO:O recurso merece conhecimento, na medida em que presentes os pressupostos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade.Trata-se na origem de “Ação de Cobrança” proposta por PORTAL DA SERRA LOGÍSTICA LTDA. em face de SERVIÇO SOCIAL DO COMÉRCIO – SESC/PR, aduzindo a autora na Inicial que teria locado imóvel comercial ao requerido, cuja locação perdurou de 01.09.2018 a 01.09.2023, todavia, aquando da saída da requerida teria sido realizada vistoria e constatada uma série de irregularidades, como piso raspado, furo do porta-paletes, marcas e outras. Afirmou haver notificado extrajudicialmente o requerido a respeito das irregularidades, requerendo o pronto pagamento do montante necessário para a realização dos reparos necessários, obtendo como resposta que o locatário já teria providenciado os reparos necessários, recusando-se a realizar o pagamento do valor. Com isso narrou haver buscado dois orçamentos e contratado os serviços da empresa com o melhor preço, o que teria levado à despesa de R$45.833,98, também, que “ficou em aberto o aluguel e encargos correspondentes aos 15 dias úteis em que o imóvel ficou parado para que os reparos fossem realizados, totalizando R$31.728,16”.Diante disso ajuizou a presente demanda pugnando pela condenação do requerido ao pagamento dos valores devidos a título de locação e reparos, no total de R$77.561,94.Contestação ao mov. 35.1, defendendo o SESC que cumpriu integralmente com todas as suas obrigações, sendo inverídico que tenha deixado irregularidades no piso do imóvel. Afirmou que para obter o ressarcimento, deveria a autora ter comprovado as despesas tidas, todavia, apresentou com a Inicial apenas orçamentos; também, que ausente nexo de causalidade entre os reparos pleiteados e o que constou na vistoria de saída, ocasião em que somente foi solicitado ao requerido
que retirasse parafusos e fechasse com material apropriado, retirasse demarcações e fizesse a limpeza com lavadora de alta pressão (que foram todos realizados pelo requerido), de modo que os reparos pretendidos pela autora constituem melhoramentos de piso, sem relação com a utilização pelo requerido. Ressaltou ainda que o imóvel é um galpão com piso rústico voltado para atividade industrial, o qual já apresentava diversas marcas de uso anteriores, inclusive fissuras, manchas e imperfeições. Quanto aos dias em que o imóvel teria permanecido parado para reparos, afirma que não demonstrou a parte autora que estivesse na iminência de locar o imóvel para outro locatário, cujo contrato teria sido adiado para reparos.Impugnação à Contestação ao mov. 39.1. Nesta ocasião afirmou a autora haver optado por não realizar a recuperação do piso e aguardar o pagamento pelo réu, dado o elevado valor do serviço, reiterando o pedido de sua condenação ao pagamento do valor correspondente ao orçamento de menor valor, bem como “dos valores locatícios em atraso, vez que a obra ainda não se realizou, o que inviabilizou o imóvel de ser disponibilizado à locação até hoje” (sic). Na decisão saneadora foi determinada a realização de prova pericial, nomeando-se Perito Corretor de Imóveis. Foi juntado laudo pericial ao mov. 150, complementado ao mov. 160.1, a seu turno homologado o laudo ao mov. 167.1.Sobreveio a r. Sentença de improcedência ao mov. 183.1. Da nulidade da períciaAlega a apelante, preliminarmente, a nulidade da perícia, pois realizada por Corretor de Imóveis, o qual não está apto a seu ver para aferir a extensão dos danos causados no imóvel e quais reparos seriam suficientes para restabelecer o imóvel às condições originais, atividade que incumbiria a profissional de Engenharia. Sem razão. Sabe-se que nos termos do previsto na Legislação Processual Civil, é dever do Perito cumprir escrupulosamente o encargo que lhe foi cometido, na forma do art. 466 do CPC. Ainda, dispõe o CPC quê:Art. 473. O laudo pericial deverá conter:I – a exposição do objeto da perícia;II – a análise técnica ou científica realizada pelo perito;III – a indicação do método utilizado, esclarecendo-o e demonstrando ser predominantemente aceito pelos especialistas da área do conhecimento da qual se originou;IV – resposta conclusiva a todos os quesitos apresentados pelo juiz, pelas partes e pelo órgão do Ministério Público.§ 1º. No laudo, o perito deve apresentar sua fundamentação em linguagem simples e com coerência lógica, indicando como alcançou suas conclusões.§ 2º. É vedado ao perito ultrapassar os limites de sua designação, bem como emitir opiniões pessoais que excedam o exame técnico ou científico do objeto da perícia.No caso em análise a parte autora requereu a produção de prova pericial “visando a constatação das condições do imóvel quando da extinção do contrato de locação” (sic - mov. 43.1), ao passo que a requerida se manifestou pelo julgamento antecipado (mov. 45.1). Com isso, foi determinada a produção de prova pericial com a finalidade de demonstrar as condições do imóvel locado (mov. 48.1), nomeando-se para tanto Corretor de Imóveis, o qual apresentou laudo realizando “análise comparativa das condições de um imóvel comercial, com base em fotografias de vistoria de entrada e de saída”, com vistas a “identificar e documentar os danos e deteriorações do piso em questão” (mov. 150.2), tendo ele afirmado ser qualificado para a atividade de avaliação imobiliária, sendo certo que a realização de vistorias de entrada/saída em locação de imóveis são atividades costumeiras de Corretores de Imóveis e imobiliárias em geral. Considerada a controvérsia tratada nos autos e o objeto da perícia, relativamente às condições do imóvel ao início da locação e ao final, em análise ao laudo pericial e aos esclarecimentos prestados pelo Perito em laudo complementar, não se vislumbra a presença de qualquer elemento que enseje a nulidade da perícia, eis que o Expert praticou todos os atos para o exercício do encargo a ele incumbido, a partir dos documentos anexados pelas partes e perícia in loco. Ainda, tem-se que o laudo respondeu, de forma suficiente e bem fundamentada, de acordo com os conhecimentos técnicos do Perito, aos quesitos formulados pelas partes, e de forma suficiente para a elucidação da controvérsia, assim tampouco se constatando qualquer incapacidade técnica para cumprimento do encargo. Portanto, conclui-se que na verdade os argumentos utilizados pela parte recorrente para ver reconhecida a nulidade da perícia representam impugnação ao próprio mérito do exame pericial, diante de seu inconformismo em relação às conclusões que a desfavoreceram. Assim, merece ser afastada a arguição de nulidade da perícia.Do méritoNo mérito defende a apelante, em síntese, que o requerido, locatário, não devolveu o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu ao início da locação, especialmente quanto ao piso do galpão, pelo que requer a sua condenação “ao pagamento dos alugueis e IPTU referente aos 15 dias úteis previstos no contrato, como tempo necessário para os reparos, assim como o menor dos orçamentos apresentados, a título de ressarcimento pelos danos materiais aferidos na Vistoria de Saída e na manifestação de inconformidade” (sic, mov. 186.1, fl. 16). Pois bem. Incontroverso que houve entre as partes relação de locação de um imóvel comercial (galpão), o qual se iniciou em 01.09.2018, e, após aditivos, foi encerrado em 01.09.2023. Consta do contrato a seguinte cláusula contratual, utilizada pela requerente para embasar sua pretensão:E, nos termos do art. 23, III da Lei de Locações, é obrigação do locatário restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal. Da documentação juntada aos autos, extrai-se, não obstante todo o esforço argumentativo da apelante, que foi entregue o imóvel em boas condições, conforme os termo de vistoria de entrada juntado ao mov. 35.2:Ao final da locação realizada vistoria de saída, em 14.08.2023, tendo a autora indicado uma série de avarias a ser reparadas, nos seguintes termos (mov. 35.4): “GALPÃONÃO CONFORME: ● Piso sujo, com furo dos porta-paletes e com marcas de uso. Devem ser retirados os parafusos do piso e fechado com material apropriado, retiradas às demarcações de piso e realizada a limpeza do mesmo com lavadora de alta pressao. ● Limpeza de luminárias e troca de algumas lâmpadas que não estão funcionando. ● Paredes sujas e com marcas de uso, devem ser limpas do teto ao piso com hipoclorito de sódio para posterior pintura com 3 demãos de tinta látex Suvinil Clássica branco neve. ● Retirar canaletas e fiação de internet e câmeras. ● Reconstituição de pilar com material apropriado e posterior pintura com tinta látex Suvinil Clássica branco neve. ● As janelas devem ser revisadas e ver se estão funcionando, os vidros devem ser limpos.● No galpão possuíam 5 extintores de pó químico 4 kg com validade em dia, devem ser recarregados e instalados. ● Repor as luminárias de emergência do galpão em seus devidos lugares.(...)MEZANINO FRONTAL INFERIOR E SUPERIORNÃO CONFORME: ● Paredes sujas, com marcas de uso e furos, os furos devem ser reparados e as paredes devem receber pintura com 3 demãos de tinta látex Suvinil Clássica branco neve. ● Retirada de adesivos das portas e pintura das mesmas. As portas de madeira são pintadas em verniz imbuia da Suvinil. ● Troca de lâmpadas queimadas. ● Retirada de fiação e canaletas quebradas.● Piso sujo e com algumas marcas de uso devem ser trocadas as pecas quebradas. ● Troca de azulejo quebrado marca Eliane, modelo Forma 30x40. ● Luminária de emergência da entrada principal está danificada. ● Escada com pintura desgastada deve ser repintada. ● Portas com parte inferior solta e descascando deve ser trocadas ou reparadas. ● Luminárias embutidas no forro de gesso rever a colocação, as de cima da porta esta soltas. ● Retirar drenos e tubulações de ar condicionado, fechar os buracos e pintar. ● Consertar abraçadeira de tubulação de 150mm. ● Retirada de tubulação e cabeamento de internet e câmeras. ● Colocar as chaves nas portas de todos os ambientes. ● Retirar demarcação de piso. ● Retirar cortinas. ● Um chuveiro que não é padrão do condomínio (chuveiro eletrônico), pode ser retirado substituído por outro, chuveiro 220v 5500w simples. ● Limpeza final geral do mezanino.MEZANINO POSTERIOR INFERIOR E SUPERIORNÃO CONFORME: ● Paredes sujas, com marcas de uso e furos, os furos devem ser reparados e as paredes devem receber pintura com 3 demãos de tinta látex Suvinil Clássica branco neve. ● Troca de lâmpadas queimadas. ● Retirada de fiação e canaletas quebradas. ● Piso superior devem ser retiradas as demarcações. ● Piso superior com lâminas danificadas. ● Colocar as chaves nas portas de todos os ambientes. ● Retirada de adesivos das portas e pintura das mesmas. As portas de madeira são pintadas em verniz imbuia da Suvinil.● Limpeza fina geral do mezanino.”A requerida afirmou haver cumprido com todas as diligências exigidas pela autora no laudo de vistoria de saída realizada em 14.08.2023. Especificamente quanto ao piso, comprovou ter contratado empresa para realização de serviço de lixamento de demarcação, cuja Nota fiscal e relatório dos serviços foram juntados ao mov. 35.5 e 35.6. Quanto ao ponto, demonstrou o SESC haver encaminhado Parecer técnico à requerente, informando ter realizado a remoção das demarcações no piso, mediante removedor de tinta e verniz e posteriormente com lixamento com lixa flap, “desta forma removendo as demarcações no piso e por consequência levando à diferença de acabamento no piso, sem prejudicar as características de resistência e plenitude do mesmo. Como resultado obtido, toda demarcação do piso foi removida porém restaram pequenas diferenças de tonalidade de acabamento, resultado comum neste tipo de situação. Todas as solicitações foram atendidas, sendo a remoção das demarcações do piso de forma a reduzir ao máximo a diferença de tonalidade nos pontos em que havia pintura” (mov. 35.8). Em 01.09.2023 foi realizada uma segunda vistoria de saída, na qual se constatou que remanescia tão somente um ponto de não conformidade, quanto às marcas permanentes existentes no piso (mov. 35.7):Diante disso, o que se verifica é que, dos diversos pontos de não conformidade apontados na primeira vistoria de saída, na segunda vistoria tão somente remanesceu a questão relativa às marcas subsistentes no piso após retirada das marcações amarelas, a indicar que todas as demais foram retificados pela locatária. Nesse ponto, é certo que quando da entrega do imóvel ao início da locação inexistiam marcações no piso, tendo a locatária realizado marcações amarelas, em princípio ainda remanescendo marcações em cinza no local em que foram retiradas as faixas.
Todavia, aquando da realização da perícia in loco, o Sr. Perito constatou que já não constavam mais marcas deixadas pela limpeza da faixa amarela. Vejam-se as fotografias do local na data da constatação in loco pelo Expert, em 05.02.2025 (mov. 150.2):A propósito, consignou-se no laudo pericial complementar ao mov. 160.1:“(...) A ré indaga: “a) Vistas tais premissas, considerando que o último relatório de vistoria de saída de mov. 35.7 menciona tão e somente a existência de manchas decorrentes do serviço de retirada das demarcações de tinta do piso, pode o sr. Perito concluir que as “fissuras, rachaduras, desgaste acentuado, marcas de furos de fixação de prateleiras e pontos de desagregação no piso, além de danos nas paredes próximas ao rodapé” constatados na perícia, foram ocasionados após o relatório de vistoria final de mov. 35.7? b) Considerando ainda que o item “4” do laudo menciona que o imóvel se encontra atualmente locado, comprovando os documentos de movs. 45.2 à 45.5 que o atual inquilino já ocupa o imóvel desde novembro de 2023, queira o sr. Perito informar se estes danos de “fissuras, rachaduras, desgaste acentuado, marcas de furos de fixação de prateleiras e pontos de desagregação no piso, além de danos nas paredes próximas ao rodapé”, podem ter sido ocasionados por este novo inquilino? c) Caso a resposta seja negativa aos quesitos “a” e “b” anteriores, digne-se o sr. Perito em indicar objetivamente sobre os danos de “fissuras, rachaduras, desgaste acentuado, marcas de furos de fixação de prateleiras e pontos de”Diante disso, esclareço: Em atenção ao princípio da transparência e da boa-fé, o perito judicial manifesta que, ao revisar os documentos constantes dos autos, verificou que a Vistoria de Saída elaborada pela Portal da Serra Logística Ltda. Descrevia de forma mais restrita os serviços a serem realizados, limitando-se à remoção de pintura no piso e ao fechamento de quatro furos de fixação de prateleiras. Reconhece-se, portanto, que a análise inicial do perito não havia destacado de maneira suficiente essa limitação específica. Diante disso, o perito apresenta suas sinceras desculpas e retifica o entendimento anterior, esclarecendo que não houve intenção de omitir ou distorcer qualquer fato técnico, mas apenas um equívoco interpretativo decorrente da amplitude dos documentos analisados. Este esclarecimento tem por finalidade preservar a integridade técnica do laudo, a confiança do juízo e das partes, e reafirmar o compromisso do perito com a verdade dos fatos e o rigor profissional. a) No Mov. 35.7, relatório de não conformidade com data de 01/09/2023 onde foi indagado pelo autor manchas no Piso, devido a retirada das faixas amarelas, No ato da vistoria presencial do perito constou que não constava marcas a manchas da retirada de faixas. Mov 150.2 pg 12 e 13. b) Mediante ao Mov 35,7, o Autor deixa claro que as únicas pendencias que em aberta eram as manchas da retirada das demarcações. O Perito entende que não tinha nenhuma outra avaria a ser reparado. c) Conforme imagens do Mov 150.2 pg 18,20 e 21 deixa claro que as perfurações em algum momento foram reparadas de vido aos furos tampados, más apresenta desgaste de uso.
II.III – Questionamento nº03 A ré questiona: “3) As marcas/manchas decorrentes do serviço realizado pela empresa Lambda para “retirada das demarcações de tinta do piso” – que são aqueles retângulos cor cinza claro que aparecem nas fotos do relatório de vistoria final de mov. 35.7 – não estão mais visíveis nas fotos tiradas pelo perito quando de sua visita ao local para perícia. Neste ponto, basta comparar as fotos de fls. 2 e ss. Do relatório de vistoria final de mov. 35.7, com as fotos do piso do galpão de fls. 13 e 15 do laudo pericial de mov. 150.2, a fim de se verificar que as manchas sumiram. a) Considerando, pois, o sumiço das manchas apontadas no relatório de vistoria final de mov. 35.7, pode o sr. Perito concluir que as manchas não se tratava de marcas permanentes?” Diante disso, esclareço: O Mov. 35.7, onde o Portal da Serra questiona das manchas que ficaram após A remoção das demarcações feitas pelo inquilino. Hoje no ato da vistoria as manchas que ficaram devido a retirada das faixas amarelas, não são mais presentes, conforme fotos Mov.150.2 Pg. 13.II – CONDIÇÃO INICIAL DO PISO (VISTORIA DE ENTRADA)O laudo de vistoria inicial elaborado pela Portal da Serra Logística Ltda. Indica que o piso do galpão, em concreto lixado, encontrava-se em bom estado de uso, apresentando apenas marcas superficiais naturais e juntas secas, sem qualquer indício de trincas ou falhas estruturais. Portanto, à época da locação, o piso apresentava plena condição funcional e estética, compatível com a boa entrega locatícia.III – CONDIÇÃO FINAL (VISTORIA DE SAÍDA – 14/08/2023) O relatório de vistoria de saída elaborado pela locadora menciona: “Piso sujo, com furos de porta-paletes e marcas de uso. Devem ser retirados os parafusos do piso e fechado com material apropriado, retiradas as demarcações de piso e realizada a limpeza do mesmo com lavadora de alta pressão.” Não há referência a fissuras ou danos estruturais. O documento evidencia deterioração física pontual e perfurações provocadas por fixação de estruturas metálicas. IV – RELATÓRIO DE SERVIÇOS EXECUTADOS (EMPRESA LAMBDA – 06/09/2023) O relatório técnico da empresa Lambda Soluções e Serviços Ltda. Comprova a execução de lixamento e remoção de demarcações em piso do SESC Pinhais, incluindo fotos do piso após a limpeza.Não há menção à recomposição de concreto. Os trabalhos realizados possuem caráter cosmético e estético, não estrutural, sendo suficientes para corrigir as avarias físicas observadas.V – ANÁLISE COMPARATIVA A análise demonstra que não houve dano estrutural relevante, apenas limpeza do piso e correções de perfuração por parafusos. Na vistoria in loco, mediante a fotos mostra que a limpeza da faixa amarela, realmente foi executada com êxito, onde no Mov 35.7 mostra que com a retirada das faixas ficaram marcas onde foram lixadas. No ato da vistoria presencial já não constava as marcas devido a retirada.Na Página 20 e 21 do Mov, 150.2, mostra com mais detalhes as imperfeições dos furos que constavam no ato da vistoria.As imagens mostram que foi reparado, (furos preenchidos) más que ouve um desgaste de uso do piso deixando os furos mais aparentes. Lembrado que as correções mencionadas pelo Réu foram executadas em setembro de 2023.”Assim, ao que consta não mais subsistem marcações no piso, a indicar que os reparos realizados pela requerida tenham obtido resultados efetivos, especialmente em se considerando a informação prestada pela autora em sede de Impugnação à Contestação de que não teria realizado quaisquer serviços de recuperação no piso. Não se ignora que o laudo de mov. 150.1 aferiu a existência de fissuras, rachaduras nos pisos e alguns desgastes, todavia, nada disso foi indicado como insurgência na Vistoria de saída. Como bem ponderou a r. Sentença, há de se considerar que “se trata de piso de concreto lixado em galpões comerciais industriais construídos em 1995, ou seja, com aproximadamente 30 anos de existência à época da perícia. Aplicando-se as regras de experiência comum subministradas pela observação do que ordinariamente acontece, nos termos do art. 375 do Código de Processo Civil, é razoável e esperado que um piso dessa natureza e idade apresente desgaste, fissuras e imperfeições compatíveis com o uso regular ao longo de décadas, não podendo todo e qualquer sinal de deterioração ser automaticamente atribuído ao último locatário”.Também merece ser ressaltado que, a despeito de haver a autora afirmado que “a obra ainda não se realizou, o que inviabilizou o imóvel de ser disponibilizado à locação até hoje” (mov. 39.1, fl. 7), o SESC demonstrou, por meio de Ata Notarial juntada ao mov. 45.5, que o imóvel já se encontrava locado para terceira empresa desde novembro de 2023, (dois meses após a saída do SESC), sendo crível que outras deteriorações no imóvel tenham ocorrido com o uso normal do bem, ou mesmo em decorrência da utilização pelo novo locatário, não sendo possível se estabelecer nexo causal entre o estado do imóvel constatado na perícia e a conduta do SESC.Destarte, em se considerando que o único ponto pendente na segunda vistoria de saída eram as marcações no piso, que não mais subsistiam aquando da perícia in loco realizada nos autos, e que os demais problemas não podem ser atribuídos ao uso pelo requerido, não há como concluir tenha o imóvel sido devolvido em desconformidade com a forma como fora recebido ao início da locação.Assim, não há se falar em condenação do requerido ao custeio de valores para reparos no imóvel, restando inviabilizada, de consequência, a condenação ao pagamento de aluguéis pelo tempo necessário para realização dos reparos, impondo-se manter a r. Sentença de improcedência. Ante o exposto, vota-se pelo desprovimento da Apelação.Deixa-se de majorar a verba honorária, uma vez que já fixada no máximo legal na origem, em 20% sobre o valor atualizado da causa.