Intranet - Tribunal de Justiça do Paraná

Processo:

Trata-se de
Embargos de Declaração
opostos em face do Acórdão proferido por esta 20ª Câmara Cível no mov. 20.1 dos autos de
Apelação Cível nº 0021692-46.2024.8.16.0017
Ap, que conheceu e deu parcial provimento ao recurso interposto pela ré/Apelante,
ora Embargada, contra a sentença que julgou parcialmente procedente a
ação, nos termos da seguinte ementa:
“Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTES URBANOS. RESCISÃO POR DESISTÊNCIA DA PROMISSÁRIA COMPRADORA. RETENÇÕES. CLÁUSULA PENAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CDC. LEI DO DISTRATO. READEQUAÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de resolução contratual, declarando rescindidos três compromissos de compra e venda de lotes urbanos, determinando a restituição dos valores pagos pela autora/Apelada e promissária compradora, com retenção de 25% pela ré/Apelante e promitente vendedora, afastamento da retenção da comissão de corretagem e da taxa de fruição e condenação desta última ao pagamento integral das custas e despesas processuais e dos honorários advocatícios.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
2. Consistem em saber se: a) é válida e exigível a cláusula penal estipulada contratualmente (retenção de 10% do valor do contrato) ou se deve ser reduzida, mantendo-se a retenção de 25% dos valores pagos; b) há direito da ré/Apelante à retenção da comissão de corretagem, e em qual extensão, considerando a comprovação (ou não) dos repasses realizados; c) é correta a condenação integral da ré/Apelante no ônus de sucumbência.

III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A relação jurídica é de consumo, pois envolve fornecedora (incorporadora) e destinatária final (adquirente) dos lotes, devendo prevalecer as normas protetivas do CDC, inclusive na revisão de cláusula penal quando sua execução resultar em onerosidade excessiva ou perda integral das parcelas pagas.
4. Embora a Lei n. 13.786/2018 autorize retenção de até 10% do valor do contrato, sua aplicação literal, no caso concreto, levaria à perda total dos valores adimplidos (R$ 21.662,42), ofendendo o art. 53 do CDC; assim, é aplicável a redução equitativa prevista no art. 413 do CC, feita na sentença, e a orientação consolidada do STJ, que admite variação de 10% a 25% do total pago quando o consumidor comprador é o responsável pela rescisão.
5. A comissão de corretagem pode ser repassada ao comprador, desde que previamente informada e comprovadamente paga pela vendedora, conforme a Lei do Distrato e Tema
Repetitivo n. 938 do STJ; contudo, os documentos apresentados demonstram apenas repasses parciais e específicos, permitindo retenção apenas de R$ 2.749,57 (contrato nº 48) e de R$ 6.837,90 (contrato nº 213), inexistindo prova de pagamento às corretoras de imóveis que seja relativo ao contrato nº 212.
6. Considerando que as partes fizeram um acordo no meio do processo para rescindir o contrato e deixaram para a sentença resolver apenas as consequências do desfazimento do negócio jurídico, sendo que autora/Apelada pretendia restituição integral do que pagou, sem qualquer desconto, e a ré/Apelante obteve reconhecimento parcial de seu direito à retenção de cláusula penal e de comissão de corretagem, houve típica sucumbência recíproca, impondo-se a divisão proporcional das custas processuais e dos honorários (CPC, art. 86,
caput). IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso conhecido e parcialmente provido, reformando a sentença, para; a) autorizar a retenção da comissão de corretagem nos valores de R$ 2.749,57 (contrato nº 48) e R$ 6.837,90 (contrato nº 213); b) redistribuir o ônus de sucumbência, atribuindo a cada parte 50% das custas e despesas, além de honorários recíprocos de 10% sobre os respectivos proveitos econômicos.
8. Tese de julgamento:
Nos contratos de promessa de compra e venda de lotes urbanos celebrados após a Lei n. 13.786/2018, é possível a revisão judicial da cláusula penal e a limitação da retenção, entre 10% e 25% do total pago, quando sua aplicação literal conduzir à perda integral das parcelas, em respeito ao art. 53 do CDC; a comissão de corretagem pode ser retida pelo promitente vendedor se a culpa da rescisão for do promissário comprador, houver previsão contratual nesse sentido e efetiva comprovação do repasse ao corretor de imóveis.
LEGISLAÇÃO RELEVANTE CITADA: CDC,
arts. 6º, IV e V, 39, V, 51, II, IV e §1º, e 53; CC: art. 413; CPC,
arts. 85, 86, 371, 1.002; Lei n. 6.766/1979,
arts. 26-A e 32-A; Lei n. 13.786/2018.
JURISPRUDÊNCIA RELEVANTE CITADA: STJ, 3ª T., REsp n. 2.207.717/SP, Rel. Min. MOURA RIBEIRO, j. 1.12.2025; STJ, 3ª T., REsp n. 2.057.697/SP, Rel. Min. MOURA RIBEIRO, j. 1.12.2025; STJ, 3ª Turma, REsp n. 2.107.422/SP, Rel. Min. NANCY ANDRIGHI, j. 2.9.2025; STJ, 4ª T., REsp n. 2.232.983/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 1.12.2025; TJPR, 20ª CC, AC n. 0001790-58.2022.8.16.0056, Rel. Des. ROSALDO ELIAS PACAGNAN, j. 27.8.2024; TJPR, 20ª CC, AC n. 0009066-44.2024.8.16.0130, Rel. Des. ANTONIO FRANCO FERREIRA DA COSTA NETO, j. 14.11.2025.
RESUMO EM LINGUAGEM ACESSÍVEL.
Nesta decisão, o Tribunal analisou um caso em que a compradora desistiu da compra de três lotes e pediu seu dinheiro de volta. A empresa vendedora queria reter valores maiores, incluindo multa e comissão de corretagem. O Tribunal decidiu que a multa deve ser de 25% do que a compradora pagou (e não 10% do valor total do contrato), porque cobrar mais faria a compradora perder todo o dinheiro, o que é proibido pelo Código de Defesa do Consumidor. Também decidiu que a vendedora pode descontar apenas a parte da comissão que realmente comprovou ter pagado aos corretores. Por fim, como cada lado ganhou e perdeu parte dos pedidos, as despesas e honorários foram divididos igualmente.”.
A autora/Embargante alega, em síntese, que:
a)
o Acórdão embargado apresenta contradição interna ao tratar da comissão de corretagem, pois de um lado consta que a interpretação dos documentos "deve dar-se de boa-fé, de maneira uniforme e na integralidade, e com favorecimento à ré/Apelada, que é a parte consumidora", o que evidenciaria uma análise sob a ótica da proteção do consumidor, e, de outro lado, conclui que "é devida a retenção da comissão de corretagem pela ré/Apelante na rescisão contratual decretada", o que, segundo a Embargante, contradiz a lógica protetiva anteriormente adotada;
b)
não houve demonstração inequívoca de contratação autônoma e válida da corretagem pelo consumidor;
c)
inexiste prova robusta do efetivo pagamento com ciência e concordância expressa do adquirente;
d)
trata-se de relação de consumo, em que deve prevalecer a interpretação mais favorável ao consumidor;
e)
a corretagem constitui custo da atividade econômica da fornecedora, não podendo ser automaticamente repassada ao adquirente;
f)
a contradição apontada afeta diretamente o conteúdo decisório do acórdão, demandando saneamento com efeito modificativo para afastar qualquer interpretação que permita a retenção da comissão de corretagem.
Com base em tais argumentos, pugnou pelo conhecimento e provimento dos embargos de declaração para que seja sanada a contradição apontada, com efeito modificativo, afastando-se expressamente a possibilidade de retenção da comissão de corretagem. Requereu, ainda, o prequestionamento dos artigos 421, 422 e 884 do Código Civil, bem como dos artigos 6º, III, e 51 do Código de Defesa do Consumidor.
Intimada, a ré/Embargada apresentou contrarrazões (mov. 10.1), sustentando a inexistência de qualquer vício no acórdão, que enfrentou a questão da comissão de corretagem com absoluta clareza e coerência, baseando-se no entendimento pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo nº 938 e na Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018), tratando-se de nítida e inadequada tentativa de rediscussão do mérito, pugnando pela rejeição dos embargos.
Retornaram os autos conclusos para julgamento, na sequência, em
08/04/2026 (mov. 11.0).
É o relatório.


Presentes os requisitos legais, mormente o da tempestividade, conhece-se dos Embargos de Declaração.
Da análise dos autos constata-se que não prospera a pretensão da Embargante, pois inexiste contradição na análise das razões recursais da Apelação, tampouco omissão, obscuridade ou erro material na decisão embargada, ou mesmo
inobservância a teses firmadas em casos repetitivos ou vício de fundamentação, pressupostos recursais exigidos nos termos do artigo 1.022 do Código de Processo Civil.
O julgado, proferido à unanimidade pelo Colegiado, tratou de examinar detidamente os fatos, os argumentos jurídicos e as provas apresentadas nos autos, notavelmente sobre a possibilidade de retenção da comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de lotes urbanos rescindidos por culpa da autora/Embargante.
A alegada contradição simplesmente não existe,
pois o
Acórdão embargado adotou o método interpretativo previsto nos artigos 412, Parágrafo único, e 419 do Código de Processo Civil como critério para a valoração das provas documentais apresentadas pela ré/Apelante,
ora Embargada.

Repitam-se os fundamentos utilizados no
decisum
(omitidas remissões a outras peças processuais e citações jurisprudenciais):
“(...)
Não há indícios de falsidade em tais documentos, mas de acordo com os artigos 412, Parágrafo único, e 419 do Código de Processo Civil, sua interpretação deve dar-se de boa-fé, de maneira uniforme e na integralidade, e com favorecimento à ré/Apelada, que é a parte consumidora, donde se considera suficientemente demonstrado o repasse ou desembolso, a título de comissão de corretagem, apenas da quantia de R$ 2.749,57 para o contrato nº 48 (mov. 48.9/origem) e da quantia inteira de R$ 6.837,90 para o contrato nº 213 (mov. 48.34/origem), não havendo prova suficiente para reputar paga qualquer quantia no contrato nº 212.(...).”.

Veja-se, portanto, que a lógica protetiva ao consumidor foi justamente o que limitou a retenção da comissão de corretagem à parcela efetivamente comprovada, afastando a pretensão da ré/Embargada de reter os valores cheios nos contratos.
Ainda, a respeito da contradição, é de se destacar que esta é aferida a partir de razões objetivas e não do critério particularizado da parte embargante quanto às teses que apresentou. Isto porque a contradição atacável por intermédio dos embargos declaratórios é aquela existente no bojo da fundamentação da decisão recorrida (error
in procedendo).
Nesse sentido é pacífico o entendimento do Superior Tribunal de Justiça:
"TRIBUTÁRIO. PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NOS EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. (...). OBSCURIDADE. CONTRADIÇÃO. OMISSÃO. ERRO MATERIAL. AUSÊNCIA. (...). NÃO CABIMENTO. (...). IV - A contradição sanável por
aclaratórios
é aquela interna ao julgado embargado, a exemplo da grave desarmonia entre a fundamentação e as conclusões da própria decisão, capaz de evidenciar uma ausência de logicidade no raciocínio desenvolvido pelo julgador, ou seja, o recurso integrativo não se presta a corrigir contradição externa, bem como não se revela instrumento processual vocacionado para sanar eventual
error
in
judicando. V - A fundamentação adotada no acórdão revela-se suficiente para respaldar a conclusão alcançada, pelo que ausente pressuposto a ensejar a oposição de embargos de declaração, nos termos do art. 1.022 do Código de Processo Civil de 2015. (...). IX - Embargos de Declaração rejeitados." (STJ,
EDcl
nos
EREsp
nº 1.213.143/RS, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Seção, julgado em 8/2/2023,
DJe
de 13/2/2023).
Quanto às demais teses trazidas pela Embargante – ausência de contratação autônoma da corretagem, falta de concordância expressa do adquirente, natureza de custo da atividade econômica da fornecedora e necessidade de interpretação mais favorável ao consumidor –, trata-se de matérias de mérito que foram devidamente examinadas e decididas no Acórdão embargado.
Veja-se:
“(...)
Quanto ao pedido de desconto/retenção de valores a título de comissão de corretagem, a matéria encontra-se consolidada no Superior Tribunal de Justiça, a partir de julgamento de recurso especial repetitivo (Tema Repetitivo nº 938), com o entendimento de que há “validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária,
desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem” (STJ, REsp nº 1.599.511/SP, relator Ministro Paulo de Tarso
Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/08/2016,
DJe
de 06/9/2016; grifou-se).
(...)
No quadro resumo as disposições ficaram assim redigidas (exemplo a partir do contrato nº 212; mov. 1.7/origem):
“6. CORRETAGEM
Sobre a Venda incidiu COMISSÃO DE CORRETAGEM no valor de R$ 5.467,99 (cinco mil e quatrocentos e sessenta e sete reais e noventa e nove centavos)
que serão pagos
a PEDRO GRANADO IMÓVEIS LTDA, CNPJ nº 03.317.766/0001-92, CRECI J03632 e CONTINI & SIQUEIRA ASSESSORIA IMOBILIARIA LTDA, CNPJ nº 23.523.858/0001-36, CRECI 015980 do Administrador Legal,
que deverá observar os prazos e as condições dispostas no instrumento particular dos contratos de intermediação imobiliárias firmados entre a PROMITENTE VENDEDORA e as IMOBILIÁRIAS.”.
Já no corpo do contrato, na Cláusula Quarta, letra “a”, assim constou (exemplo a partir do contrato nº 212, sendo os outros de igual teor; mov. 1.7/origem):
CLÁUSULA QUARTA
O desfazimento do contrato injustificado por parte do(a) Promissário(a) Comprador(a), a falta de pagamento de 03 (três) parcelas de vencimentos mensais, consecutivas ou não, ou qualquer delas por prazo superior a 90 (noventa) dias, implicará resolução deste compromisso de venda e compra motivado pela inadimplência o(a) promissário(a) comprador(a), conforme dispõe o art. 127 e 474 do Código Civil Brasileiro, caso em que ele(a) - (promissário(a) comprador(a) - que receberá em devolução os valores pagos,
descontados os valores pagos a terceiros pela VENDEDORA a seguir discriminados:
a)
A comissão de corretagem comprovadamente paga em razão do presente negócio pela Promissária Vendedora diretamente ao Corretor
(conforme parágrafos 2o e 3o do Art. 6o, da Lei 13.097/2015),
até o limite de 5% (cinco por cento) do valor do imóvel, assim considerado o valor constante da proposta para pagamento à vista;
Assim foram atendidos os requisitos da Lei do Distrato para permitir a exigibilidade e retenção da comissão de corretagem, mais especificamente do artigo 26-A, inciso II, e § 2º, da Lei nº 6.766/1979, acrescentados pelo artigo 3º da Lei nº 13.786/2018, in
verbis
(sublinhei):
“Art. 26-A. Os contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento devem ser iniciados por quadro-resumo, que deverá conter, além das indicações constantes do art. 26 desta Lei:
II -
o
valor referente à corretagem,
suas condições de pagamento
e a identificação precisa de seu beneficiário;
§ 2º A efetivação das consequências do desfazimento do contrato, referidas no inciso V do
caput
deste artigo, dependerá de anuência prévia e específica do adquirente a seu respeito, mediante assinatura junto a essas cláusulas, que deverão ser redigidas conforme o disposto no § 4º do art. 54 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor).”.
Acontece que não faz jus a ré/Apelante aos valores cheios da comissão de corretagem nos três contratos, visto que da parte sublinhada de suas cláusulas e condições, consta claramente que
seriam pagos
(verbo conjugado no futuro) e que a retenção permitida foi contratada entre as partes apenas sobre aquilo que tivesse sido
comprovadamente pago
pela promitente vendedora aos corretores de imóveis indicados, e, mais importante, que tais pagamentos aconteceriam
observando os prazos e as condições dispostas no instrumento particular dos contratos de intermediação imobiliárias firmados entre a PROMITENTE VENDEDORA e as IMOBILIÁRIAS, contudo, a ré/Apelante não apresentou nos autos esse documento, para esclarecer a dinâmica e a forma dos pagamentos.
O que ela trouxe, para demonstrar desembolso das comissões, foram os recibos de transferências bancárias de
movs. 48.8, 48.22 e 48.36/origem, tendo como destinatárias empresas imobiliárias, mas que admitiu não são pagamentos avulsos dos contratos da lide, mas “pagamento efetuado ao corretor abrangeu, em parcela única, a totalidade das unidades comercializadas por sua intermediação — o que inclui, portanto, os imóveis objeto da presente demanda” (mov. 73.1/origem).
Assim, a ilação efetuada pela recorrente não pode ser tomada como verdade do pagamento integral das comissões de corretagem nos três contratos discutidos, até
porque os “Extratos de Comissões” que emitiu, que são documentos internos e unilaterais de controle da loteadora, e que na ordenação do PROJUDI foram denominados pelo advogado que a representa de “Relatório de Comissões de Corretagem Pagas” (movs. 48.9, 48.10, 48.11, 48.23 e 48.34/origem), possuem informações diferentes sobre os valores efetivamente repassados aos corretores de imóveis, em cada um dos contratos, através dos referidos depósitos bancários.
Sim, porque se pode ver que valores de comissão, identificados pelos números dos contratos e conforme o parcelamento ajustado com as imobiliárias, ora aparecem nas rubricas “Aguardando autorização”, ora na identificação “Liberada”, que integra o “Total liberado” e o “Total pago”, ou seja, o montante transferido para determinada corretora no bolo das comissões devidas pelas vendas das unidades que intermediou envolvendo os demais clientes de ambas as empresas.
(...)”
Destarte, foram explicadas, e bem explicadas, de forma expressa no Acórdão, sem contradição alguma, as razões pelas quais se reconheceu a validade parcial da retenção da comissão de corretagem, fundamentada na comprovação documental dos repasses efetuados às corretoras de imóveis, com a devida aplicação do critério interpretativo favorável ao consumidor.
Uma leitura atenta da decisão proferida por este Colegiado basta para constatar que não procede a crítica lançada nos embargos de declaração, cujo objetivo, na verdade, é a obtenção de um efeito infringente que favoreceria o interesse da Embargante, inconformada com o
decisum.
Vê-se, assim, que os embargos de declaração não indicam verdadeiros vícios (error
in procedendo) na confecção do Acórdão embargado e que os componentes desta Câmara, em verdade, enfrentaram e decidiram todos os argumentos alegados antecedentemente, de forma suficientemente fundamentada para sustentar as conclusões adotadas, não apresentando, assim, na entrega da prestação jurisdicional, os alegados defeitos.
Em verdade, das alegações trazidas nas razões recursais, verifica-se que a parte Embargante busca apenas provocar a rediscussão do mérito da lide resolvida, em razão de seu inconformismo com o julgado, o que não se admite em sede de
Aclaratórios. Em apoio (destacou-se):
"EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. RECURSO INOMINADO. AUSÊNCIA DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE NA DECISÃO. PRETENSÃO DE REDISCUTIR A MATÉRIA. IMPOSSIBILIDADE. TENTATIVA DE REDISCUSSÃO DOS TERMOS DO JULGADO. IMPOSSIBILIDADE DE UTILIZAÇÃO DA PRESENTE VIA COM O OBJETIVO DE POSTULAR REAPRECIAÇÃO DA CONTROVÉRSIA SOB DETERMINADO PRISMA NORMATIVO, COM BASE EM
SUPOSTO VÍCIO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CONHECIDOS E NÃO ACOLHIDOS". (TJPR - 4ª Turma Recursal - 0001157-33.2021.8.16.0169/2 - Tibagi - Rel.: Juíza de Direito Substituto Pamela
Dalle
Grave Flores Paganini - J. 05.07.2023).
"EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. ALEGADO VÍCIO DE OMISSÃO. INOCORRÊNCIA. DECISÃO QUE NÃO PADECE DE NENHUM DOS VÍCIOS DO ART. 1.022 DO CPC. PRETENSÃO DE REVISAR O ENTENDIMENTO ADOTADO. VIA INADEQUADA. REQUESTIONAMENTO. EMBARGOS CONHECIDOS E REJEITADOS". (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0002996-46.2022.8.16.0044/1 - Apucarana - Rel.: Andrei De Oliveira Rech - J. 03.07.2023).
Ademais, em notória opção legislativa de adotar a teoria do pré-questionamento
implícito
e
ficto, e não o pré-questionamento
explícito, e, muito menos, o
numérico, especialmente quando não se esteja tratando de matéria constitucional
(como no caso), o artigo 1.025 do Código de Processo Civil dispõe que "Consideram-se incluídos no acórdão os elementos que o embargante suscitou, para fins de pré-questionamento, ainda que os embargos de declaração sejam inadmitidos ou rejeitados, caso o tribunal superior considere existentes erro, omissão, contradição ou obscuridade".
Eis as razões pelas quais o
voto
é pelo
conhecimento
e
rejeição
destes Embargos de Declaração, a fim de ser mantido o Acórdão embargado nos termos em que proferido.