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Processo:

I – RELATÓRIO
Trata-se de ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança ajuizada por EDINA SANCHES BORELLI em face de ELIO EITI NITTA e OUTROS, pela qual pretende a rescisão do contrato de locação com o consequente despejo do locatário, bem como a condenação dos requeridos ao pagamento dos aluguéis e encargos locatícios inadimplidos, no valor de R$. 8.983,15 (mov. 1.1).
Após o regular trâmite do processo sobreveio sentença (mov. 518.1) nos seguintes termos, in verbis:
Diante do exposto, com fundamento na legislação vigente e nos elementos constantes dos autos da presente Ação de Despejo cumulada com Cobrança, movida por Edina Sanches Borelli em face de João Batista de Almeida EIRELI, Elio Eiti Nitta, Luci Midori Mitsuhashi Shiraishi, Paulo Isamu Shiraishi e Rosa Mitsuko Shiraishi: a) confirmo a tutela de urgência concedida pelo E. Tribunal de Justiça do Paraná (seq. 136); b) declaro extinto o processo, sem resolução de mérito, nos termos do art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, em relação ao pedido de despejo postulado na petição inicial, ante a entrega das chaves pela parte ré João Batista de Almeida EIRELI em 11/07/2024 (mov. 501.1), ocasionando a perda superveniente do interesse processual da autora no tocante a esta pretensão, nos termos da fundamentação; c) julgo parcialmente procedente o pedido de indenização por danos materiais, resolvendo o processo com apreciação do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil e, por consequência, condeno o réu João Batista de Almeida EIRELI ao pagamento dos encargos locatícios, como é o caso das contas de água e energia elétrica, além dos aluguéis vencidos a partir de 01/10/2019, no valor mensal de R$ 2.519,67, até a data da efetiva desocupação do imóvel locado (11/07/2024 - mov. 501.1), com acréscimo de correção monetária pela média entre o INPC e IGP-DI (Tabela do Contador desta Comarca), além de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês e multa moratória de 10% (dez por cento) sobre o valor total do débito, nos termos da cláusula 7.2 do contrato (mov. 1.3), conforme requerido na inicial, computados de cada vencimento (art. 397 do Código Civil) até 29/08/2024. A partir de 30/08/2024, em virtude da entrada em vigor da Lei nº 14.905/2024, a correção monetária deverá observar o IPCA-IBGE, e os juros de mora deverão incidir à taxa SELIC, conforme dispõe o artigo 406, § 1º, do Código Civil, deduzindo-se o IPCA. d) julgo improcedentes os pedidos formulados na reconvenção proposta pela parte ré/reconvinte em desfavor da parte autora/reconvinda, na forma da fundamentação. Considerando as sucumbências havidas tanto na lide principal quanto na reconvenção, em consonância com o disposto no artigo 85, §2° do CPC, condeno: a) na lide principal, considerando a sucumbência recíproca de cada parte, com supedâneo nos artigos 85, §2° e 86 do CPC, com relação às custas e despesas processuais, condeno a parte autora ao pagamento da proporção de 50% (cinquenta por cento) e a parte ré João Batista de Almeida EIRELI ao pagamento da proporção de 50% (cinquenta por cento), mais honorários advocatícios, na mesma proporção, no importe que ora arbitro em 15% (quinze por cento) sobre o valor final da condenação na lide principal (valor este que a parte autora deve pagar ao patrono dos réus Paulo, Luci, Elio e Rosa), sopesando para tanto o relativo período de tempo despendido no trabalho, a mediana complexidade da causa e o seu valor patrimonial. b) na reconvenção, condeno a parte ré/reconvinte ao pagamento da totalidade das custas e despesas processuais mais honorários advocatícios em favor dos patronos da autora/reconvinda, que ora arbitro em 15% (quinze por cento) do valor atualizado da causa na reconvenção, sendo este o valor correspondente ao pedido de danos morais, o que faço com amparo no §2º do art. 85 do CPC, levando em conta, para tanto, o pequeno período de tempo despendido no trabalho, a pequena complexidade da causa e o seu mediano valor patrimonial.
A parte ré opôs embargos de declaração (mov. 521.1), os quais foram rejeitados (mov. 531.1).
Os réus apresentaram novos embargos de declaração (mov. 534.1), os quais foram acolhidos para corrigir o erro material apontado, para o fim de manter a sucumbência recíproca no item “a” (50% para cada), da parte dispositiva, considerando que a parcial procedência na lide principal (mov. 544.1).
Inconformada, a parte autora interpôs recurso de apelação (mov. 536.1), em cujas razões sustenta, em síntese, que:a)- não houve formalização da cessão do contrato de locação nem notificação expressa da exoneração da fiança, conforme exige o art. 13, §1º, da Lei nº 8.245/1991, o que torna a cessão ineficaz e mantém a responsabilidade dos locatários e fiadores originais;b)- o Juízo de primeiro grau equivocou-se ao aplicar as teorias da supressio e surrectio com base no lapso temporal de seis anos, pois a apelante somente tomou ciência do trespasse e da inadimplência em dezembro de 2019, o que não permite presumir anuência tácita;c)- a ausência de anuência expressa da locadora torna nula a cessão da locação e mantém íntegro o vínculo contratual original entre a autora, locatários e fiadores;d)- a responsabilidade pelos débitos locatícios, inclusive aluguéis e encargos, deve recair sobre os signatários originais do contrato, quais sejam, a empresa Shiraishi & Nitta LTDA e os fiadores, até a efetiva rescisão em 11/07/2024;e)- os pagamentos feitos pelo réu João Batista de Almeida na imobiliária, ainda que em nome do locatário anterior, não descaracterizam a ausência de anuência formal da autora, pois é irrelevante para a imobiliária quem efetua o pagamento, não se presumindo consentimento;f)- os fiadores não foram exonerados da fiança, pois não houve notificação formal, permanecendo responsáveis enquanto não solicitarem exoneração, conforme previsão contratual e legal;g)- a sentença afronta o disposto no art. 13 da Lei nº 8.245/1991 e jurisprudência consolidada do TJPR e do STJ, que exige consentimento formal para cessão da locação e mantêm a responsabilidade dos locatários e fiadores originais na ausência deste;h)- dessa forma, a sentença merece ser reformada para responsabilizar os apelados pelo pagamento dos aluguéis e encargos locatícios até a data da entrega das chaves, bem como condenação ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor da causa, com o regular processamento do feito.
Por tais razões, pugnou pelo conhecimento e provimento do recurso para reformar a sentença recorrida.
Contrarrazões foram apresentadas no mov. 552.1.
É a breve exposição.

II - VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO:
O recurso foi tempestivamente ofertado e preenche os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, motivo pelo qual deve ser conhecido.
Cinge-se a controvérsia recursal a verificar se houve a cessão da locação de forma regular e eficaz perante a locadora, ora apelante, apta a afastar a responsabilidade da empresa locatária e dos fiadores originais pelos débitos locatícios e encargos acessórios vencidos no período de 01/10/2019 até a data da efetiva desocupação do imóvel locado, em 11/07/2024.
Nesse sentido, o artigo 107 do Código Civil dispõe que “A validade da declaração de vontade não dependerá de forma especial, senão quando a lei expressamente a exigir”. É o que ocorre no caso da cessão da locação, para o qual a Lei nº 8.245/91 exige, em seu artigo 13, consentimento prévio e escrito do locador. Veja-se:
Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.§ 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.§ 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição. (grifei).
Dessa forma, o artigo 13 da Lei nº 8.245/91 estabelece exigência formal e inafastável para a eficácia da cessão da locação perante o locador, exigindo o seu consentimento prévio e por escrito. Essa providência visa conferir segurança jurídica, garantindo que a alteração subjetiva da relação contratual, especialmente quanto à pessoa que assumirá a obrigação de pagar, seja previamente submetida à análise de risco e à aprovação cadastral pelo locador. Ressalta-se que o § 1º do artigo 13 da Lei nº 8.245/91 é enfático ao prever que não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.
No presente caso, verifica-se que o próprio contrato de locação celebrado entre as partes reforça o comando legal, pois a cláusula 6.2 prevê expressamente que “O (A) Locatário (a) não poderá sublocar, ceder ou emprestar o imóvel, no todo ou em parte, nem transpassar o contrato, sem proceder ao consentimento por escrito do(a) Locador(a), devendo no caso deste ser dado, agir oportunamente junto aos ocupantes, a fim de que o imóvel esteja desimpedido/desocupado no término do presente contrato” (mov. 1.3).
Na hipótese dos autos, os apelados não se desincumbiram do seu ônus de comprovar o consentimento expresso da apelante em relação à cessão do contrato de locação.
Em audiência de instrução, a apelante afirmou que a locação sempre ocorreu por meio de imobiliária, primeiro através da IMOBILIÁRIA COROADOS LTDA e depois por meio da IMOBILIÁRIA AVENIDA LTDA – EPP (mov. 371.2). Apontou que não se lembra de receber comunicação de modificação de inquilino e que se mudou de Londrina e não passava pelo imóvel locado, não tendo percebido nenhuma mudança de locatário.
Afirmou, ainda, que não se lembra de o apelado PAULO ter ligado comunicando da cessão da locação e que não entende dos trâmites burocráticos e, por isso, o imóvel está com a imobiliária. Destacou que somente recebeu comunicação da imobiliária de falta de pagamento do inquilino. Explicou que teve problema com a Receita Federal, mas que nem a contadora conseguiu identificar o problema e que tiveram que pagar multa, sendo que somente há pouco tempo soube que era em razão da alteração dos locatários (mov. 371.2).
Por seu turno, em seu depoimento, o apelado PAULO afirmou que conversou por telefone com a apelante, que solicitou que comunicasse à imobiliária (mov. 371.3). Desse modo, alegou que foi pessoalmente à imobiliária comunicar a cessão da locação, mas que o funcionário disse que, assim que o novo proprietário fizesse a alteração do contrato social, era para procurar novamente a imobiliária para alterar o contrato de locação (mov. 371.3). Reconheceu que não foi feito um novo contrato de locação, o qual seria elaborado somente após a alteração do contrato social da empresa, mas que, logo em seguida, a imobiliária fechou e que não foi buscar a nova imobiliária que passou a cuidar do imóvel (mov. 371.3).
Ressalta-se que a mera comunicação por telefone, não confirmada pela parte apelante, não é suficiente para comprovar o consentimento expresso e por escrito do locador acerca da cessão da locação, conforme exige o artigo 13 da Lei nº 8.245/91.
Nota-se que o próprio apelado PAULO reconhece que, embora tenha comparecido à imobiliária para comunicar a cessão, a elaboração de novo contrato de locação não se perfectibilizou e que, com a alteração das imobiliárias, não buscou regularizar a situação. Assim, a ausência de encaminhamento à imobiliária dos documentos relativos à alteração societária pelos apelados impediu a formalização da cessão, mantendo íntegro o vínculo contratual originário.
Ainda, em audiência de instrução, a testemunha Masayoshi Kasuba, que trabalhou na IMOBILIÁRIA COROADOS LTDA, afirmou que se recorda de o apelado PAULO ir à imobiliária para conversar a respeito da cessão da locação, mas que a transferência não foi finalizada (mov. 371.7). Destacou que, para solicitar a troca dos locatários, é necessário passar pelo crivo da imobiliária, aprovar cadastro, fazer novo contrato de locação e que, no caso, não foi feita a transferência, mas somente conversado a respeito. Ressaltou que é necessário novo contrato por escrito e que não é somente porque conversou com o apelado PAULO que vai substituir o nome do locatário, sendo que nunca liberou esse novo contrato de locação que, para ter validade, precisa ser assinado (mov. 371.7).
Do mesmo modo, a testemunha Mayara Aline Fabri, que trabalha na IMOBILIÁRIA AVENIDA LTDA – EPP, informou que, quando é feita a transferência de um contrato de locação, tanto o locatário quanto quem realiza a aquisição do ponto comercial deve entrar em contato com a imobiliária para ter ciência da transferência, realizar análise de risco, e somente é rescindido o contrato depois que todas as partes tiverem assinado termo de rescisão, pois, enquanto não for assinado novo contrato, continua responsável o titular do primeiro contrato de locação (mov. 371.6).
Dessa forma, a mera comunicação verbal do apelado PAULO não é suficiente para transferir o contrato de locação ao cessionário, visto que era necessário que a transferência tivesse sido finalizada, por meio de análise formal da imobiliária, elaboração de termo de rescisão e alteração do contrato de locação.
Além disso, as testemunhas Reginaldo Cesar Landgraf e Osmar Martins Costa, proprietários dos barracões ao lado do imóvel da apelante, foram enfáticos ao afirmar que firmaram novo contrato de locação com o cessionário JOÃO BATISTA (movs. 371.9-10). Nesse sentido, a situação daquelas testemunhas difere da apelante, em que a transferência do contrato de locação não foi formalizada.
Nota-se que o próprio apelado JOÃO BATISTA admitiu, em seu depoimento pessoal, que comprou o estabelecimento comercial, mas que não fez novo contrato de locação, sendo que somente continuou pagando o aluguel em nome do apelado PAULO, de 2012 até 2020, quando não tinha mais condições de pagar e a empresa entrou em recuperação judicial (mov. 371.5). Ressaltou que nunca conversou sobre a elaboração de novo contrato de locação e que sempre pagou em nome do apelado PAULO.
Ainda, o informante Valdir Candido de Almeida, filho do apelado JOÃO BASTISTA, afirmou que tinha uma sociedade com o pai e que adquiriram o estabelecimento do apelado PAULO, mas que não fizeram novo contrato de locação, pois não foi solicitado, e que somente seguiram o fluxo e continuaram pagando o aluguel (mov. 371.11). Destacou que nunca teve contato com a apelante e que nunca negociaram nada com a imobiliária, não tendo conhecimento do motivo de nunca terem elaborado um contrato de locação específico.
Desse modo, a ausência de consentimento expresso e por escrito, somada à falta de formalização da transferência do contrato de locação, impede que a cessão do contrato produza efeitos perante a locadora, ora apelante.
Em seu depoimento, a testemunha Fernando Bianchini, funcionário do escritório de contabilidade da empresa do apelado PAULO e, posteriormente do apelado JOÃO BATISTA, afirmou que não foi solicitada a elaboração de novo contrato de locação, porque os boletos e recibos da imobiliária chegavam com a razão social “JOÃO BATISTA”, o que era suficiente para fins contábeis (mov. 371.8).
Contudo, os documentos juntados aos autos demonstram que, mesmo após a suposta cessão da locação, os boletos e recibos continuaram sendo emitidos em nome da empresa Shiraishi & Nitta LTDA, que figura como locatária no contrato de locação, e não em nome da nova denominação da empresa, João Batista de Almeida & Filhos LTDA-ME. Veja-se, por exemplo (movs. 387.2, 427.6 e 493.2):


Desse modo, não é possível considerar que a apelante e a imobiliária teriam consentido com a cessão locatícia, apenas porque o cessionário passou a realizar o pagamento dos boletos, os quais ainda estavam em nome da locatária. Nesse sentido, ao contrário do que argumentam os apelados (mov. 552.1), não houve rescisão verbal do contrato de locação, o qual permaneceu vigente perante a apelante, sendo que o apelado JOÃO BATISTA somente realizava os pagamentos em nome da “SHIRAISHI & NITTA LTDA”.
Vale destacar que a mera juntada pela apelante de conta de luz em nome de “JOÃO BATISTA DE ALMEIDA FILHOS LTDA. EPP” não demonstra o seu consentimento a respeito da cessão, inclusive porque, na mesma conta de luz, logo embaixo, está escrito “SHIRAISHI & NITTA LTDA.”, nome da empresa locatária (mov. 1.9):


Nota-se que a apelante transferiu a administração do imóvel à imobiliária justamente para não se preocupar com os trâmites da locação, como por exemplo, a realização de pagamento pelo locatário.
Por seu turno, não é possível presumir que a imobiliária teria ciência da cessão locatícia apenas porque o cessionário estaria realizando os pagamentos dos aluguéis, tanto que a imobiliária continuou emitindo os boletos e recibos em nome da empresa locatária constante do contrato de locação.
Cumpre mencionar que, como regra, a imobiliária somente verifica se os boletos estão sendo adimplidos, e não quem está realizando os pagamentos, mesmo porque, para transferência da locação, é necessário pedido formal perante a imobiliária e elaboração de novo contrato de locação.
Dessa forma, a aceitação do pagamento feito por terceiro não configura sub-rogação automática na posição de locatário, mas mera recepção de pagamento por quem detém interesse no imóvel, sem que isso implique na renúncia do locador ao contrato assinado com o locatário original.
Conforme já decidiu este E.TJPR:
APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. CESSÃO DE POSIÇÃO CONTRATUAL SEM ANUÊNCIA EXPRESSA. ART. 13 DA LEI 8.245/91. INEFICÁCIA PERANTE O LOCADOR. LEGITIMIDADE PASSIVA DO LOCATÁRIO ORIGINAL. REFORMA DA SENTENÇA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO [...] III. RAZÕES DE DECIDIR. O art. 13 da Lei nº 8.245/1991 estabelece que a cessão da locação depende de consentimento prévio e escrito do locador, tratando-se de exigência legal de natureza cogente. A ausência de anuência expressa impede a eficácia da cessão perante o locador, mantendo o locatário original responsável pelas obrigações contratuais até a formalização da transferência ou a entrega das chaves. A prova dos autos demonstra que não houve formalização da cessão nem apresentação completa da documentação exigida para análise cadastral, circunstância que inviabilizou a celebração de termo aditivo. A mera ciência da ocupação por terceiros e o recebimento de valores não configuram anuência tácita apta a suprir a exigência legal, constituindo simples tolerância fática ou recebimento de pagamento por terceiro interessado. A aplicação do princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil) não afasta o cumprimento de exigências legais expressas, especialmente quando relacionadas à segurança jurídica da relação locatícia. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que a cessão sem consentimento expresso do locador é ineficaz em relação a este, permanecendo o locatário original responsável pelos encargos contratuais: “a cessão é ineficaz em relação ao locador, sendo irrelevante o fato de este haver recebido valores locatícios do sublocatário” (AgInt no AREsp 1.709.995/SP). Precedentes de tribunais estaduais corroboram esse entendimento, reafirmando a imprescindibilidade da anuência expressa e a impossibilidade de substituição tácita do locatário. Assim, não comprovada a anuência formal da locadora, deve ser reconhecida a legitimidade passiva do locatário original, com a consequente improcedência dos embargos à execução. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e provido, para reformar integralmente a sentença e julgar improcedentes os embargos à execução, reconhecendo a legitimidade passiva do embargante e determinando o prosseguimento da execução, com inversão da sucumbência.Tese de julgamento: “A cessão de contrato de locação sem consentimento prévio e escrito do locador, nos termos do art. 13 da Lei nº 8.245/91, é ineficaz em relação a este, permanecendo o locatário original responsável pelas obrigações contratuais, não sendo suficiente a mera ciência da ocupação por terceiros ou o recebimento de pagamentos para caracterizar anuência tácita.” (TJPR - 17ª Câmara Cível - 0016134-44.2024.8.16.0001 - Curitiba -
Rel.: SUBSTITUTA ANA PAULA KALED ACCIOLY RODRIGUES DA COSTA -
J. 14.05.2026) (grifei).
Esta 18ª Câmara Cível também tem entendido que é necessário o consentimento prévio e escrito do locador para a cessão do contrato de locação:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO C.C. PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. RECURSO DO AUTOR. ALEGAÇÃO, EM CONTRARRAZÕES, DE OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. REJEIÇÃO. RECURSO SUFICIENTEMENTE FUNDAMENTADO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. CESSÃO REALIZADA SEM A ANUÊNCIA PRÉVIA DO LOCADOR. INVALIDADE (ART. 13, DA LEI 8.245/91). CONJUNTO PROBATÓRIO QUE NÃO PERMITE CONCLUIR TER HAVIDO CONSENTIMENTO TÁCITO. DÉBITOS EXIGÍVEIS E INEXISTÊNCIA DE DANOS MORAIS. HONORÁRIOS RECURSAIS DEVIDOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0009342-73.2023.8.16.0045 - Arapongas -
Rel.: DESEMBARGADOR VITOR ROBERTO SILVA -
J. 13.10.2025) (grifei).
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DESPEJO E COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO DOS RÉUS. 1. PEDIDO DE COMPENSAÇÃO DOS VALORES DOS BENS MÓVEIS DEIXADOS NO IMÓVEL OBJETO DA LOCAÇÃO. AUSÊNCIA DE PEDIDO RECONVENCIONAL. PRETENSÃO NÃO APRESENTADA PERANTE O JUÍZO DE ORIGEM. INOVAÇÃO RECURSAL CARACTERIZADA. NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO NESSE PONTO. [...] 3. ALEGAÇÃO DE RESCISÃO TÁCITA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO E NOVA RELAÇÃO LOCATÍCIA CELEBRADA COM TERCEIRO. NÃO ACOLHIMENTO. CESSÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO COMPROVADA. SUBLOCAÇÃO EVIDENCIADA. AUSÊNCIA DE CONSENTIMENTO PRÉVIO E ESCRITO DO LOCADOR PARA TRANSFERÊNCIA DA LOCAÇÃO (ART. 13 DA LEI N° 8245/1991). CONSENTIMENTO QUE NÃO PODE SER TÁCITO. NEGÓCIO REALIZADO ENTRE OS LOCATÁRIOS E TERCEIRO QUE NÃO GERA EFEITOS JURÍDICOS AOS LOCADORES. RESPONSABILIDADE DOS LOCATÁRIOS ORIGINAIS PELAS OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS ATÉ A EXTINÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO. SENTENÇA MANTIDA.- O art. 13 da Lei nº 8.245/91 estabelece que “a cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador”.- No caso, não houve comprovação de que a parte locadora consentiu previamente e por escrito em relação à cessão da locação realizada entre o locatário e terceira pessoa, estando evidenciada sublocação não autorizada pelo que os réus são responsáveis pelo pagamento dos aluguéis e dos encargos locatícios até a extinção da relação jurídica locatícia. [...] (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0001745-20.2022.8.16.0035 - São José dos Pinhais -
Rel.: DESEMBARGADOR PERICLES BELLUSCI DE BATISTA PEREIRA -
J. 11.08.2025) (grifei).
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA. SENTENÇA QUE JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO INICIAL. INSURGÊNCIA DA PARTE RÉ. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. [...] III. RAZÕES DE DECIDIR: A cessão de contrato de locação exige autorização prévia e expressa do locador, conforme previsão do art. 13 da Lei 8.245/1991, bem como cláusula contratual expressa nesse sentido. A ausência de prova documental da anuência escrita do locador torna ineficaz a cessão da locação, não havendo como afastar a responsabilidade contratual da locatária original. Quanto à condenação relativa ao mês de julho de 2018, a interpretação sistemática da petição inicial evidência que o aluguel vencido em 15/08/2018 corresponde à utilização do imóvel em julho, sendo essa a primeira parcela inadimplida, corretamente abrangida pelo pedido inicial. Em relação aos encargos, a responsabilidade pela quitação das despesas de água e luz está prevista no contrato. Inexistindo prova de pagamento pela apelante ou de assunção desses débitos por terceiro, mantém-se sua obrigação, nos termos do art. 373, II, do CPC. Diante do desprovimento do recurso, foram fixados honorários recursais de 2% sobre o valor da condenação, a serem acrescidos aos fixados na sentença, ressalvada a gratuidade da justiça reconhecida à apelante. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e desprovido, mantendo-se integralmente a sentença. Tese de julgamento: “A cessão de contrato de locação comercial sem o consentimento prévio e escrito do locador é ineficaz perante este, subsistindo a responsabilidade da locatária originária pelos aluguéis e encargos contratuais, inclusive após a transmissão do ponto comercial a terceiros.” (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0031703-95.2018.8.16.0001 - Curitiba -
Rel.: SUBSTITUTA ANA PAULA KALED ACCIOLY RODRIGUES DA COSTA -
J. 08.12.2025) (grifei).
Assim, ainda que o apelado JOÃO BATISTA tenha realizado o pagamento dos boletos por aproximadamente 6 (seis) anos, essa situação não demonstra o consentimento da parte apelante com a cessão locatícia. Nesse sentido, a aplicação da boa-fé objetiva deve ser feita de forma equilibrada, não podendo servir de pretexto para o descumprimento de obrigações contratuais claras e de normas cogentes da Lei de Locações.
Logo, ao contrário do que entendeu o Juízo a quo (mov. 518.1), não se aplicam as teorias da surrectio e da supressio ao caso em comento, visto que o art. 13 da Lei nº 8.245/1991 exige requisito formal especial, qual seja, o consentimento prévio e expresso do locador. Ademais, o § 1º do referido dispositivo legal é claro no sentido de que o consentimento do locador não se presume pela simples ausência de oposição.
Dessa forma, não é possível constatar, de maneira objetiva, a anuência da apelante com a cessão da locação, apenas em razão dos pagamentos efetuados por terceiro. Ressalta-se que a boa-fé objetiva impõe deveres anexos de conduta, mas não dispensa a necessidade de observância das formas prescritas em lei, especialmente quando não restou demonstrado, de maneira indene de dúvidas, que a apelante teria consentido, ainda que tacitamente, com a cessão da locação.
Portanto, a cessão realizada sem a anuência prévia e por escrito é ineficaz perante o locador, permanecendo o locatário original responsável por todas as obrigações contratuais até a efetiva entrega das chaves ou a formalização da transferência da locação.
Desse modo, o “Contrato de Compra e Venda de Estabelecimento e Ponto Comercial”, juntado no mov. 39.8, é ineficaz perante a apelante. Como consequência lógica, a empresa locatária SHIRAISHI & NITTA LTDA. e os fiadores PAULO ISAMU SHIRAISHI, ELIO EITI NITTA, LUCI MIDORI MITSUHASHI SHIRAISHI e ROSA MITSUKO SHIRAISHI permanecem responsáveis pelos aluguéis e encargos inadimplidos entre 01/10/2019 e 11/07/2024. Por outro lado, não é possível responsabilizar o comprador/apelado JOÃO BATISTA pelos aluguéis e encargos locatícios inadimplidos, visto que o contrato de trespasse não produz efeitos perante a locadora, ora apelante.
Cumpre mencionar, em relação aos fiadores, que o contrato de locação prevê expressamente, no item 8.2, que “Os Fiadores renunciam, expressamente, à faculdade inserida no artigo 835 do Código Civil Brasileiro, mantendo integralmente, a garantia fidejussória ora assumida até a entrega definitiva das chaves do imóvel locado, mesmo em caso de prorrogação da presente locação por tempo indeterminado” (mov. 1.3).
Nesse sentido, não é possível considerar que os fiadores teriam se exonerado da fiança apenas em razão de a locatária ter firmado o “Contrato de Compra e Venda de Estabelecimento e Ponto Comercial”, o qual sequer é eficaz perante a locadora. Vale destacar que os fiadores não enviaram qualquer notificação formal à apelante, informando sobre eventual exoneração da garantia.
Diante do exposto, merece ser reformada a sentença recorrida, para julgar procedente o pedido de indenização por danos materiais e, por consequência, condenar os apelados PAULO ISAMU SHIRAISHI, ELIO EITI NITTA, LUCI MIDORI MITSUHASHI SHIRAISHI e ROSA MITSUKO SHIRAISHI ao pagamento dos encargos locatícios e aluguéis vencidos a partir de 01/10/2019, no valor mensal de R$ 2.519,67, até a data da efetiva desocupação do imóvel locado (11/07/2024 - mov. 501.1), com acréscimo de correção monetária, juros de mora e multa contratual, nos termos estabelecidos pela sentença recorrida (mov. 518.1).
Considerando a reforma da sentença e a procedência integral da pretensão da apelante, é necessária a inversão dos ônus sucumbenciais para, na lide principal, condenar os apelados PAULO ISAMU SHIRAISHI, ELIO EITI NITTA, LUCI MIDORI MITSUHASHI SHIRAISHI e ROSA MITSUKO SHIRAISHI ao pagamento das custas e demais despesas processuais, bem como honorários advocatícios, arbitrados em 15% (quinze por cento) sobre o valor final da condenação na lide principal, na proporção de 50% (cinquenta por cento) em favor do advogado da apelante e 50% (cinquenta por cento) em favor do advogado do apelado JOÃO BATISTA (mov. 518.1).
Já em relação à reconvenção, deve ser observado o que restou fixado pelo Magistrado de primeiro grau na sentença recorrida (mov. 518.1), visto que o pleito reconvencional não foi objeto de impugnação pelas partes.
Tendo em vista o provimento do recurso, incabível a aplicação do artigo 85, § 11 do CPC, uma vez que “a majoração dos honorários de sucumbência prevista no art. 85, § 11, do CPC pressupõe que o recurso tenha sido integralmente desprovido ou não conhecido pelo tribunal, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente. Não se aplica o art. 85, § 11, do CPC em caso de provimento total ou parcial do recurso, ainda que mínima a alteração do resultado do julgamento ou limitada a consectários da condenação” (Tema Repetitivo 1059 STJ).
Em suma, voto no sentido de dar provimento ao recurso, nos termos da fundamentação.