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Processo:

I. RELATÓRIO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de agravo de instrumento nº 0037490-30.2026.8.16.0000, da 2ª Vara de Falência e Recuperação Judicial do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba, em que figuram como agravante Condomínio Edifício Curitiba Loft Champagnat, agravado Saulo Santos Mora Casella e interessados Administrador Judicial de Massa Falida de Larthi Construtora e Incorporadora Ltda., representado por Valuup Consultoria e Assessoria Ltda. e Outros.
Trata-se de agravo de instrumento contra decisão interlocutória que, nos autos de pedido de falência nº 0016723-18.2010.8.16.0004, reputando preclusa a impugnação à arrematação apresentada pelo condomínio – porque formalizada mais de um ano após a respectiva homologação –, declarou-a intempestiva e sublinhou que, “caso entenda pertinente, o condomínio poderá ajuizar ação autônoma visando à anulação da arrematação”. Ato seguinte, determinou expedição de mandado de imissão de posse em favor do arrematante, facultando-se uso de força policial (mov. 1091.1 AO).
Aduz o agravante, em síntese, que: a) o prazo de 48 horas previsto no art. 143 da Lei nº 11.101/2005 para impugnação da arrematação não alcança terceiros estranhos ao processo falimentar, como é o caso do condomínio agravante, que não figura como credor ou devedor na falência, razão pela qual sua impugnação não pode ser considerada intempestiva; b) a intimação do condomínio acerca da arrematação não foi formal e não indicou prazo, natureza da manifestação cabível ou consequências do silêncio, o que impede a contagem de qualquer prazo recursal contra o agravante, nos termos dos arts. 269 e seguintes do CPC; c) a arrematação das vagas de garagem nº 116 e nº 19/20 é nula de pleno direito, por violar o art. 1.331, § 1º, do Código Civil, que proíbe a alienação ou locação de abrigos para veículos a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção condominial, bem como o art. 2º, § 2º, da Lei nº 4.591/1964, a convenção do condomínio, o regimento interno e as condições expressas no edital do leilão, que condicionou a venda aos proprietários de unidades do condomínio; d) a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, consolidada nos REsp 2.008.627/RS, REsp 2.042.697/SC e REsp 2.095.402/SC, reconhece a vedação da venda judicial de vagas de garagem a terceiros estranhos ao condomínio, restringindo a hasta pública aos condôminos; e) o edital do leilão, que possui força de lei entre as partes (art. 887 e seguintes do CPC), condicionou a arrematação às pessoas proprietárias de unidades do condomínio, condição violada no caso, pois o arrematante não detém tal qualidade; f) o arrematante tinha plena ciência das restrições legais e editalícias relativas às vagas, inclusive tendo sido notificado extrajudicialmente pelo condomínio, participado de assembleia e reunião com a administração condominial, não podendo, portanto, alegar boa-fé; g) o cumprimento da decisão agravada e o mandado de imissão de posse, com autorização para uso de força policial, acarretarão dano grave e de difícil reparação, pois permitirão o acesso irrestrito de terceiro estranho à garagem residencial do condomínio, comprometendo a segurança dos moradores e gerando conflito de difícil solução. Pugnou, liminarmente, pela concessão de efeito suspensivo para suspender o cumprimento do mandado de imissão de posse expedido em favor do arrematante até o julgamento definitivo do recurso, com fundamento no parágrafo único do art. 995 do CPC, diante da plausibilidade do direito (fumus boni iuris) e do perigo de dano grave e irreparável (periculum in mora). No mérito, requereu o provimento do recurso para reformar a decisão agravada e reconhecer: a) a inaplicabilidade do prazo de 48 horas do art. 143 da Lei nº 11.101/2005 ao condomínio agravante, terceiro estranho ao processo falimentar; b) a nulidade absoluta da arrematação das vagas nº 116 e nº 19/20, por violação ao art. 1.331, § 1º, do Código Civil, ao art. 2º, § 2º, da Lei nº 4.591/64, à convenção e regimento interno do condomínio e às condições do edital do leilão; c) a consequente anulação da arrematação, determinando que eventual nova hasta pública seja restrita aos condôminos do Edifício Curitiba Loft Champagnat, conforme jurisprudência consolidada do STJ; d) subsidiariamente, que o administrador judicial seja instado a requerer a anulação da arrematação em ação autônoma, conforme sugestão constante da decisão agravada.
Distribuído inicialmente em regime de Plantão Judiciário de 2º Grau, o Des. Domingos Thadeu Ribeiro da Fonseca indeferiu o efeito suspensivo pretendido (mov. 4.1).
A Massa Falida de Larthi Construtora e Incorporadora Ltda., por sua Administradora Judicial Valuup Consultoria e Assessoria Ltda., apresentou contraminuta (mov. 48.1), manifestando-se pelo desprovimento do agravo, sob o fundamento de que a oposição do condomínio restou preclusa, inexistindo nulidade insanável apta a ser declarada incidentalmente, devendo eventual controvérsia remanescente sobre o uso das vagas ser debatida em via autônoma.
O agravado Saulo Santos Mora Casella apresentou contrarrazões (mov. 54.1), pugnando pelo desprovimento do recurso. Alegou a higidez e irretratabilidade da arrematação judicial devidamente homologada, aduzindo que a imissão na posse já foi efetivada pelo meirinho e que a impugnação tardia ofende a segurança jurídica. Noticiou, ainda, a realização de deliberação em assembleia geral extraordinária dos condôminos em 07/04/2026, acostando a respectiva ata (movs. 60.1 e 60.2), na qual se pactuaram diretrizes operacionais para o trânsito exclusivo de veículos pelos portões da garagem e a individualização do rateio condominial.
Remetidos os autos à douta Procuradoria-Geral de Justiça (mov. 58.0), o ilustre Procurador de Justiça Mauro Mussak Monteiro emitiu judicioso e detalhado parecer (mov. 63.1), pronunciando-se pelo conhecimento e integral provimento do recurso, com o reconhecimento da nulidade absoluta da arrematação realizada em favor de pessoa estranha ao condomínio, diante da flagrante ofensa ao artigo 1.331, § 1º, do Código Civil, ao artigo 2º, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e aos termos estritos do edital de leilão judicial.


II. VOTO
Presentes os pressupostos de admissibilidade intrínsecos (legitimidade, interesse, cabimento e inexistência de fato impeditivo ou extintivo) e extrínsecos (tempestividade e regularidade formal), o presente recurso deve ser conhecido.
No tocante ao cabimento, a insurgência volta-se contra decisão interlocutória proferida em processo falimentar que rejeitou impugnação à alienação de bens arrecadados e ordenou a expedição de mandado de imissão de posse com uso de força policial (mov. 1091.1 AO). A hipótese encontra expressa previsão no parágrafo único do artigo 1.015 do Código de Processo Civil, em cotejo com o artigo 189, inciso II, da Lei nº 11.101/2005, incidindo ainda a orientação vinculante fixada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo nº 1.022 (REsp 1.717.213/MT e REsp 1.717.214/MT), no sentido de que cabe agravo de instrumento contra todas as decisões interlocutórias proferidas nos processos de recuperação judicial e de falência. O recurso é tempestivo e o preparo recursal foi devidamente comprovado (movs. 1.2 e 1.3).
Superada a admissibilidade formal, cumpre afastar o fundamento adotado pelo Juízo de primeiro grau concernente à intempestividade e preclusão da impugnação manejada pelo Condomínio Edifício Curitiba Loft Champagnat.
A decisão agravada fundamentou a rejeição da irresignação do condomínio na incidência estrita do artigo 143 da Lei nº 11.101/2005, sustentando que eventuais vícios da hasta pública deveriam ser deduzidos impreterivelmente no prazo de 48 horas contado da arrematação (mov. 1091.1 AO). Ocorre que tal premissa jurídica não pode ser estendida indistintamente a terceiros estranhos à relação jurídica falimentar.
O artigo 143 da Lei nº 11.101/2005 disciplina, em regra, a impugnação dos atos de alienação no ambiente próprio da falência, com prazo reduzido e direcionado aos sujeitos diretamente inseridos no processo concursal, como credores, falido e Ministério Público. O condomínio edilício onde se localizam as vagas arrecadadas, contudo, não atua como credor habilitado nem como devedor da massa falida, mas como terceiro interessado na preservação das regras legais e convencionais que regem a vida condominial.
Por isso, não se mostra adequado aplicar automaticamente o prazo preclusivo de 48 horas a terceiro que não integrava formalmente a relação processual falimentar e que não foi intimado, de modo claro e específico, acerca da realização do leilão com advertência de preclusão. A anterior manifestação do condomínio para resguardar cotas condominiais pretéritas (mov. 778.1 AO) não inaugurou contraditório próprio sobre a possibilidade de transferência das vagas a terceiro estranho, sobretudo porque a resistência concreta ao ingresso do arrematante surgiu apenas quando este buscou exercer a posse direta dos espaços, sem preencher os requisitos legais e convencionais de vinculação ao condomínio.
Além disso, a controvérsia não se limita a simples inconformismo tardio com a arrematação. O condomínio aponta nulidade absoluta do ato de alienação judicial, por suposta violação de norma legal proibitiva e das condições expressamente previstas no edital de leilão, matéria que pode e deve ser examinada pelo juízo quando evidenciada nos próprios autos.
Nos termos do artigo 166, incisos VI e VII, do Código Civil, é nulo o negócio jurídico praticado em afronta a norma proibitiva ou destinado a fraudar preceito imperativo. E, conforme os artigos 168, parágrafo único, e 169 do mesmo diploma, a nulidade pode ser pronunciada de ofício, não se confirma pela vontade das partes e não se convalesce pelo decurso do tempo.
Diante desse quadro, não há razão para remeter a discussão a ação autônoma quando o vício alegado pode ser aferido diretamente a partir dos documentos já constantes do processo falimentar. A solução mais consentânea com a instrumentalidade das formas, a celeridade e a economia processual é enfrentar desde logo a validade da arrematação no próprio feito em que o ato foi praticado.
Assim, afasta-se a preclusão reconhecida na origem e passa-se ao exame do mérito recursal.
Do mérito
No mérito recursal, a controvérsia central consiste em definir a validade da arrematação judicial de vagas de garagem autônomas, localizadas no setor residencial de condomínio edilício de destinação mista, realizada em favor de arrematante que não ostenta a condição de condômino nem reside no respectivo edifício.
A Lei nº 12.607/2012 conferiu nova redação ao artigo 1.331, § 1º, do Código Civil e passou a tratar de modo expresso a circulação jurídica das vagas de garagem em condomínios edilícios. A regra é clara: embora as unidades autônomas possam ser livremente alienadas, os abrigos para veículos não podem ser vendidos ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção condominial.
A mesma lógica está presente no artigo 2º, § 2º, da Lei nº 4.591/1964, que admite a transferência do direito à guarda de veículos a outro condômino, mas veda a transferência a terceiros estranhos. A finalidade dessas normas é prática e relevante: preservar a segurança, a funcionalidade e a intimidade dos moradores, evitando que pessoas sem vínculo com o condomínio passem a circular livremente em áreas internas de acesso controlado.
No âmbito desta Câmara Cível, este Colegiado já teve a oportunidade de examinar a incidência do artigo 1.331, § 1º, do Código Civil, destacando a imperatividade da vedação à alienação de abrigos de veículos a pessoas estranhas ao condomínio introduzida pela Lei nº 12.607/2012:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE MANUTENÇÃO DE POSSE. DEFERIMENTO DO PEDIDO LIMINAR. USO DE VAGA DE GARAGEM LOCALIZADA NO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL POR CONDÔMINA PROPRIETÁRIA DE LOJAS NO CONDOMÍNIO COMERCIAL. AGRAVADA QUE NÃO É PROPRIETÁRIA DE APARTAMENTO NO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. COMPRA E VENDA DO ABRIGO DE VEÍCULO NA VIGÊNCIA DA ANTIGA REDAÇÃO DO § 1º DO ART. 1331 DO CÓDIGO CIVIL. DISPOSITIVO QUE NÃO VEDAVA A VENDA DA VAGA A TERCEIROS ESTRANHOS AO CONDOMÍNIO. PROBABILIDADE DO DIREITO EVIDENCIADA. SITUAÇÃO QUE NÃO É APTA A CAUSAR PREJUÍZO GRAVE OU DE DIFÍCIL REPARAÇÃO. PARTICULARIDADES DO CASO CONCRETO QUE ENSEJAM A MANUTENÇÃO DE POSSE DA AGRAVADA. DECISÃO ESCORREITA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.(TJPR - 18ª Câmara Cível - 0113011-83.2023.8.16.0000 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR VITOR ROBERTO SILVA - J. 27.05.2024). (Destaquei).
O precedente evidencia que a disciplina anterior à Lei nº 12.607/2012 não continha a vedação hoje expressa no Código Civil. A partir da alteração legislativa, contudo, a alienação de vaga de garagem a pessoa estranha ao condomínio somente é admitida se houver autorização clara na convenção condominial, o que não se verifica neste caso.
No caso concreto, o exame da Minuta de Convenção de Condomínio do Condomínio Curitiba Loft Champagnat (mov. 1072.4 AO) revela que o empreendimento é composto por áreas comerciais no pavimento térreo e sobreloja, e por unidades residenciais duplex nos pavimentos superiores (mov. 1072.4 AO). A convenção condominial não contém qualquer cláusula autorizando a alienação ou locação de vagas de garagem a pessoas estranhas ao corpo de coproprietários. Pelo contrário, o Regimento Interno do condomínio (mov. 1072.5 AO), em seu artigo 6º, que regulamenta o uso das garagens, prevê expressamente no § 3º, alínea "d", o dever dos usuários de absterem-se de alugar ou ceder vaga para terceiros não moradores do edifício (mov. 1072.5 AO).
Da conjugação do artigo 1.331, § 1º, do Código Civil, do artigo 2º, § 2º, da Lei nº 4.591/1964, da convenção condominial, do regimento interno e das condições expressamente previstas no edital de leilão, conclui-se que a restrição subjetiva à alienação das vagas de garagem também deve ser observada na alienação judicial forçada. Assim, embora a vaga de garagem com matrícula própria possa ser objeto de penhora e levada à hasta pública, a arrematação deve respeitar a limitação imposta pelo ordenamento jurídico e pelos atos normativos do condomínio, restringindo-se, em regra, aos condôminos do edifício, sob pena de nulidade.
Os documentos dos autos demonstram que o arrematante Saulo Santos Mora Casella é terceiro estranho à comunidade condominial. A relação oficial de proprietários e residentes (movs. 1072.6 e 1072.7 AO) indica que ele não era titular de unidade autônoma residencial ou comercial no edifício ao tempo da arrematação. Além disso, intimado pelo juízo a quo a comprovar eventual vínculo de propriedade ou residência (mov. 1085.1 AO), o próprio agravado declarou que não reside nem possui imóvel no condomínio além das garagens arrematadas (mov. 1088.1 AO).
Ressalte-se que as vagas arrematadas, sob nº 19/20 e nº 116 (matrículas nº 64.495 e nº 64.494), situam-se respectivamente no 1º e no 3º subsolos da edificação, setores destinados exclusivamente ao estacionamento residencial (mov. 1072.4 AO), cujo acesso e trânsito interno dão passagem direta a áreas de circulação reservadas aos moradores. Permitir a aquisição e fruição direta desses espaços por adquirente que não compõe o quadro de coproprietários viola diretamente a ratio da Lei nº 12.607/2012 e compromete a segurança de toda a coletividade condominial.
Sobre a necessidade de rigorosa observância da condição de condômino para a validade da arrematação judicial de vagas de garagem, confiram-se os fundamentos adotados por este Tribunal de Justiça:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – DECISÃO QUE RECONHECEU A NULIDADE DA ARREMATAÇÃO DA VAGA DE GARAGEM, EM VIRTUDE DO DESCUMPRIMENTO, PELA ARREMATANTE, DA CONDIÇÃO DE SER CONDÕMINA DO EDIFÍCIO ONDE SE LOCALIZA O BEM ARREMATADO. 1. CASO EM EXAME E DISCUSSÃO – INCONFOMISMO DA TERCEIRA INTERESSADA – PLEITO PELA MANUTENÇÃO DA ARREMATAÇÃO – CASO EM QUE, MALGRADO NÃO SEJA A ARREMATANTE CONDÔMINA, SE TRATA DE FILHA DA EXECUTADA, PROPRIETÁRIA DA VAGA DE GARAGEM CONSTRITADA, RESIDENTE NA UNIDADE AUTÔNOMA A ELA VINCULADA. 2. RAZÕES DE DECIDIR: 2.1. ARREMATAÇÃO QUE SE REVELA VÁLIDA, PERFEITA E ACABADA – CONCORDÂNCIA TÁCITA DO AGRAVADO ACERCA DO ATO EXPROPRIATÓRIO – § 2º DO ART. 2º DA LEI DOS CONDOMÍNIOS – VAGAS DE GARAGEM QUE SÓ PODEM SER ADQUIRIDAS POR CONDÔMINOS – MENS LEGIS QUE VISA A PREVENÇÃO DE QUE TERCEIRO, ESTRANHO AO CONDOMÍNIO, UTILIZE-SE DA VAGA E DEMAIS ÁREAS COMUNS – PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO QUE PERMITEM CONCLUIR PELA VALIDADE DA ARREMATAÇÃO – ARREMATANTE QUE, AINDA QUE NÃO SEJA A PROPRIETÁRIA DA UNIDADE AUTÔNOMA, RESIDE NO CONDOMÍNIO EM CONJUNTO COM A SUA GENITORA (CONDÔMINA) – AUSÊNCIA DE VULNERABILIDADE OU EFETIVO PREJUÍZO A QUALQUER DAS PARTES – ARREMATANTE QUE NÃO SE CONFIGURA PESSOA ESTRANHA AO CONDOMÍNIO – MITIGAÇÃO DA REGRA GERAL PERTINENTE. 3. DISPOSITIVO – DECISÃO REFORMADA – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.(TJPR - 16ª Câmara Cível - 0067776-25.2025.8.16.0000 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR MARCO ANTONIO MASSANEIRO - J. 29.09.2025). (Destaquei).
O julgado confirma a regra geral de que a aquisição de vagas de garagem deve ficar restrita aos condôminos. Embora tenha admitido solução excepcional em razão das peculiaridades daquele caso, a hipótese presente é diversa: o agravado não reside no edifício, não é proprietário de unidade autônoma, não possui vínculo familiar com condômino residente e, portanto, enquadra-se como terceiro estranho ao condomínio.
A nulidade também decorre do descumprimento de condição expressa do edital de leilão.
O edital orienta e vincula todos os atos da hasta pública. No caso, os editais publicados nos movs. 752.2, 756.1 e 758.1 dos autos de origem consignaram expressamente que, conforme o Regimento Interno do Condomínio, o imóvel consistente em vaga de garagem somente poderia ser vendido a proprietário de outra unidade do Condomínio Curitiba Loft Champagnat.
Mesmo diante dessa restrição clara e pública, o agravado participou do certame e arrematou as vagas sem preencher o requisito subjetivo exigido. Com isso, assumiu o risco de praticar ato em desconformidade com as condições fixadas pelo próprio juízo para a venda judicial.
Não prospera, nesse contexto, a invocação da boa-fé do adquirente ou da irretratabilidade da arrematação prevista no artigo 903 do Código de Processo Civil. A proteção da boa-fé pressupõe desconhecimento legítimo e escusável do vício. Quem participa de leilão ciente da restrição constante do edital, da lei e do regimento interno não pode invocar boa-fé para conservar aquisição juridicamente vedada.
Ademais, os documentos acostados ao feito comprovam que o adquirente foi formalmente notificado de forma extrajudicial pela administração do condomínio em 26/07/2024 (mov. 1072.11 AO), oportunidade em que foi categoricamente advertido sobre a impossibilidade legal e convencional de utilização das vagas residenciais por terceiro não residente. Constatou-se, ainda, a realização de reuniões com o síndico e participação em assembleia geral em outubro de 2024 (movs. 1072.3 e 1072.8 AO), demonstrando que o arrematante possuía pleno conhecimento da oposição legítima dos condôminos antes mesmo da deflagração dos incidentes relativos ao mandado de imissão de posse.
A regra insculpida no artigo 903 do Código de Processo Civil, segundo a qual a assinatura do auto torna a arrematação perfeita, acabada e irretratável, não confere imunidade a atos eivados de nulidade substancial de ordem pública, nem autoriza a convalidação de hasta pública realizada em desconformidade com as regras impostas no edital que a antecedeu. Tratando-se de negócio jurídico nulo por ilicitude de objeto e descumprimento de norma cogente proibitiva, a higidez formal da assinatura do auto não opera eficácia saneadora, devendo o ato ser desconstituído no próprio feito onde foi praticado.
A esse respeito, sobre a necessidade de que a hasta pública de vaga de garagem se restrinja exclusivamente aos condôminos por força das normas convencionais e legais, já se posicionou este Tribunal:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DECISÃO AGRAVADA QUE DETERMINA A PENHORA DE VAGA DE GARAGEM COM MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA. MANUTENÇÃO. SÚMULA 449 DO STJ. INEXISTÊNCIA DE VIOLAÇÃO À FUNÇÃO SOCIAL DO BEM. VEDAÇÃO EM CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO DE ALIENAÇÃO DA VAGA A TERCEIROS. DISPOSIÇÃO QUE NÃO IMPEDE A CONSTRIÇÃO, MAS RESTRINGE A PARTICIPAÇÃO DA HASTA PÚBLICA AOS CONDÔMINOS. Conforme Súmula 449 do STJ, “(...) A vaga de garagem que possui matrícula própria no registro de imóveis não constitui bem de família para efeito de penhora (...)”. Ademais, ainda que haja a vedação da venda da garagem a terceiros prevista em convenção de condomínio, tal disposição não impede a constrição, mas apenas restringe a participação em hasta pública aos condôminos. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.(TJPR - 15ª Câmara Cível - 0065187-65.2022.8.16.0000 - Londrina - Rel.: DESEMBARGADOR SHIROSHI YENDO - J. 06.03.2023). (Destaquei).
Assim, a vaga de garagem com matrícula própria pode ser penhorada e levada à hasta pública. A venda judicial, porém, deve respeitar a restrição subjetiva imposta pela lei, pela convenção, pelo regimento interno e pelo edital. Descumprida essa limitação, a arrematação por terceiro estranho ao condomínio é nula.
Cumpre analisar a documentação trazida pelo arrematante agravado por ocasião de suas manifestações nesta instância recursal, consistente na Ata da Assembleia Geral Extraordinária realizada em 07/04/2026 no âmbito do condomínio (mov. 60.2 do recurso).
O agravado sustenta que a assembleia teria convalidado a aquisição das vagas e pacificado a convivência comunitária, mediante ajuste para utilização exclusiva dos portões veiculares, sem circulação pela portaria ou por áreas comuns residenciais, além da individualização do rateio das despesas de conservação (mov. 54.1 e mov. 60.1 do recurso).
A ata, contudo, não confirma essa leitura. O tema das garagens foi inserido no Item 2 da ordem do dia como esclarecimento jurídico prestado pelo síndico (mov. 60.2 do recurso), sem deliberação ou votação destinada a autorizar a transferência da propriedade das vagas a pessoa estranha ao condomínio. O que se extrai do documento é a adoção de providências práticas diante do cumprimento iminente da ordem judicial de imissão na posse, e não a convalidação do ato expropriatório.
Ainda que os presentes tivessem deliberado formalmente no sentido de aprovar a alienação das garagens ao agravado, tal manifestação não teria o condão de convalidar o ato expropriatório nulo. O negócio jurídico nulo por ilicitude de objeto e violação de norma legal cogente proibitiva não é suscetível de confirmação, tampouco convalesce pelo decurso do tempo, ex vi do disposto no artigo 169 do Código Civil.
A vedação insculpida no artigo 1.331, § 1º, do Código Civil e no artigo 2º, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 ostenta natureza de preceito de ordem pública, voltada à tutela da segurança e funcionalidade dos edifícios coletivos, sendo impassível de convalidação retroativa por mera deliberação assemblear ordinária ou extraordinária desprovida de prévia e expressa alteração da convenção de condomínio pelo quórum legal qualificado exigido pelo artigo 1.351 do Código Civil, cuja inobservância acarreta a nulidade do ato, na forma do artigo 166, inciso V, do mesmo diploma.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça assenta expressamente a invalidade de deliberações assembleares que pretendam alterar regramentos convencionais em descompasso com os requisitos legais de validade dos negócios jurídicos:
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONDOMÍNIO. CONVENÇÃO. ALTERAÇÃO. QUÓRUM QUALIFICADO. INOBSERVÂNCIA. CAUSA DE NULIDADE. AGRAVO IMPROVIDO.1. Embora o Código Civil tenha estabelecido quórum especial para a alteração da convenção condominial, não determinou, expressamente, se sua inobservância configura hipótese de nulidade ou anulabilidade, situação em que se faz necessária a observância das regras gerais sobre o tema, elencadas nos arts. 166 e seguintes do Código Civil, que tratam da invalidade do negócio jurídico.3. O art. 1.351 do Código Civil estabeleceu nítido requisito essencial à alteração da convenção de condomínio, de modo que, muito embora o referido dispositivo não tenha assentado, expressamente, que sua inobservância gera a nulidade do ato, por meio de uma interpretação conjunta com o disposto no art. 166, inciso V, do mesmo Código, é possível chegar à conclusão de que o não cumprimento do requisito gera a nulidade do ato.4. Uma vez assentada a natureza de negócio jurídico da convenção de condomínio, não se pode promover sua alteração sem observância do quórum legal estabelecido pelo ordenamento, devendo a referida situação ser entendida como hipótese de nulidade.5. Agravo interno a que se nega provimento.(AgInt no REsp nº 2.060.001/DF, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 1/9/2025, DJEN de 4/9/2025). (Destaquei).
Desse modo, sem alteração formal da convenção condominial pelo quórum legal qualificado, deliberações assembleares ou ajustes práticos de convivência não afastam a vedação legal nem convalidam negócio jurídico originariamente nulo.
Reconhecida a nulidade absoluta da arrematação levada a efeito no procedimento concursal falimentar, impõe-se a determinação do retorno das partes ao status quo ante, em estrita observância ao princípio da restitutio in integrum.
Nesse sentido, a declaração de nulidade atinge todos os atos processuais subsequentes à alienação viciada, acarretando a imediata desconstituição das cartas de arrematação expedidas nos movs. 825.1 e 826.1 dos autos de falência, bem como a cassação da ordem de imissão na posse e o cancelamento dos efeitos do auto lavrado pela Oficiala de Justiça no mov. 1104.1 e 1104.2 dos autos de origem.
Por conseguinte, as vagas de estacionamento sob nº 19/20 e nº 116 (matrículas nº 64.495 e nº 64.494 do 1º Registro de Imóveis de Curitiba) devem ser formalmente reintegradas ao acervo arrecadado da Massa Falida de Larthi Construtora e Incorporadora Ltda., competindo ao Juízo da falência promover nova hasta pública para liquidação dos ativos, desta feita restrita obrigatoriamente à participação dos condôminos proprietários de unidades no Condomínio Curitiba Loft Champagnat.
De outro vértice, para evitar o enriquecimento sem causa da massa falida e assegurar a justa recomposição patrimonial do licitante em decorrência do retorno ao status quo ante, deve o juízo de origem promover a imediata restituição integral em favor de Saulo Santos Mora Casella de todas as quantias por ele desembolsadas a título de preço da arrematação e comissão de leiloeiro.
No tocante aos consectários legais incidentes sobre a repetição, cumpre distinguir a disciplina jurídica aplicável ao preço da arrematação depositado nos autos falimentares daquela pertinente à comissão recebida pelo leiloeiro oficial.
Quanto ao preço da arrematação, a quantia depositada em juízo pelo adquirente e custodiada em conta judicial remunerada vinculada ao processo falimentar deve ser restituída mediante o levantamento do saldo integral, compreendendo todos os rendimentos, encargos e atualizações monetárias creditados pela instituição financeira depositária oficial. Em consonância com a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, a realização do depósito judicial transfere ao estabelecimento bancário depositário a obrigação de remuneração do capital, fazendo cessar a responsabilidade da parte executada ou da massa falida pela fluência de encargos moratórios, de sorte que a imposição de juros de mora autônomos contra a massa falida caracterizaria indevido bis in idem.
A respeito da responsabilidade da instituição financeira depositária pela remuneração e atualização de valores em conta judicial, orienta-se a jurisprudência deste Tribunal de Justiça do Estado do Paraná:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA DE MULTA ADMINISTRATIVA. DEPÓSITO DO VALOR DISCUTIDO LOGO NO INÍCIO DO PROCESSO. REDUÇÃO DA MULTA NA FASE DE CONHECIMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. EXPEDIÇÃO DE ALVARÁS DE LEVANTAMENTO DOS VALORES REFERENTES À MULTA E AOS HONORÁRIOS. INSURGÊNCIA DA EXECUTADA. LEVANTAMENTO DE VALORES MAIORES DO QUE AQUELES INDICADOS COMO DEVIDOS NO INÍCIO DA FASE EXECUTIVA, EM RAZÃO DA INCIDÊNCIA DE JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA. NÃO CABIMENTO. DEPÓSITO JUDICIAL ANTERIORMENTE REALIZADO QUE CESSA A RESPONSABILIDADE DO DEVEDOR SOBRE OS REFERIDOS CONSECTÁRIOS. RESPONSABILIDADE DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA DEPOSITÁRIA. ENTENDIMENTO FIRMADO PELO STJ NO JULGAMENTO DO AGINT NO RESP 1.584.900/SP, SUBMETIDO AO REGIME DOS RECURSOS REPETITIVOS. NECESSIDADE DE REMESSA DOS AUTOS À CONTADORIA PARA REALIZAÇÃO DE NOVOS CÁLCULOS.“A jurisprudência desta c. Corte de Justiça firmou-se no sentido de que, tendo o executado realizado o depósito judicial, para garantia do juízo e oferecimento de impugnação do cumprimento de sentença ou de embargos à execução, não há falar em incidência de novos juros moratórios. Com efeito, o depósito judicial já conta com remuneração específica prevista em lei e a cargo da instituição financeira depositária, de maneira que a exigência do devedor de juros moratórios e correção monetária incidentes sobre os valores depositados acarretaria bis in idem”. (AgInt no AREsp 33.603/RJ, Min. RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 02/02/2017, DJe 10/02/2017)”. RECURSO PROVIDO.(TJPR - 5ª Câmara Cível - 0049503-71.2020.8.16.0000 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR NILSON MIZUTA - J. 16.11.2020). (Destaquei).
Assim, a liberação do saldo da conta vinculada ao feito falimentar assegura ao arrematante a reposição do valor nominal desembolsado acrescido dos índices oficiais aplicados pela depositária judicial, descabendo a fixação de juros moratórios autônomos em desfavor da massa falida, que não incorreu em mora processual culposa antecedente.
Por sua vez, relativamente à comissão do leiloeiro, declarada a nulidade absoluta da hasta pública em virtude do descumprimento de norma cogente proibitiva e de condição expressa prevista no edital de convocação, impõe-se a devolução integral da remuneração percebida pelo leiloeiro oficial, uma vez que o ato expropriatório restou desfeito por vício substancial e insanável alheio à conduta de arrependimento das partes.
A devolução da referida verba pelo leiloeiro deve ser operada com correção monetária pelo IPCA calculada a partir da data de cada efetivo desembolso ou pagamento, visto que a correção monetária não traduz penalidade ou acréscimo patrimonial, mas mera recomposição do valor de compra da moeda aviltado pela inflação, elemento indispensável à plena concretização da restitutio in integrum.
No tocante aos juros de mora, descabe a incidência de juros moratórios retroativos sobre a comissão a ser repetida, devendo a taxa Selic incidir unicamente a partir de eventual descumprimento do prazo ou recusa injustificada após a regular intimação do leiloeiro para promover o depósito judicial da quantia nos autos.
Sobre a imperativa necessidade de devolução da comissão de leiloeiro com a devida correção monetária a partir do desembolso em hipóteses de desfazimento da arrematação, colhe-se o precedente deste Tribunal de Justiça do Estado do Paraná:
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. NOTA PROMISSÓRIA. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL DO EXECUTADO PELO PRÓPRIO EXEQUENTE. SUPERVENIÊNCIA DE DECISÃO EQUIPARANDO A NATUREZA DA AQUISIÇÃO À ADJUDICAÇÃO, CONDICIONANDO A HOMOLOGAÇÃO DA ARREMATAÇÃO AO PAGAMENTO DO PREÇO E À ASSUNÇÃO DA RESPONSABILIDADE PELOS DÉBITOS TRIBUTÁRIOS INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL. POSTERIOR PEDIDO DE DESISTÊNCIA DA ARREMATAÇÃO PELO EXEQUENTE. DECISÃO QUE HOMOLOGA A DESISTÊNCIA DA ARREMATAÇÃO E DETERMINA AO LEILOEIRO A DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE COMISSÃO, CORRIGIDOS MONETARIAMENTE. INSURGÊNCIA DO LEILOEIRO. DESISTÊNCIA QUE NÃO CARACTERIZOU MERO ARREPENDIMENTO. ARREMATAÇÃO QUE NÃO SE APERFEIÇOOU POR FATO SUPERVENIENTE E ALHEIO À VONTADE DO ARREMATANTE. RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO PELA LEILOEIRO DEVIDA. ORIENTAÇÃO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA E DESTA CORTE. RECURSO NÃO PROVIDO.(TJPR - 15ª Câmara Cível - 0015587-41.2023.8.16.0000 - Pitanga - Rel.: DESEMBARGADOR LUIZ CEZAR NICOLAU - J. 19.08.2023). (Destaquei).
Desse modo, a restituição integral dos montantes despendidos pelo arrematante, contemplando tanto o preço depositado em conta judicial quanto a comissão paga ao leiloeiro oficial com a respectiva atualização pelos índices oficiais, concretiza de forma escorreita o retorno das partes ao estado anterior (status quo ante), obstando o enriquecimento sem causa de qualquer dos envolvidos e restabelecendo o equilíbrio material do procedimento falimentar.