Intranet - Tribunal de Justiça do Paraná

Processo:

I. RELATÓRIO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível nº 0005799-15.2024.8.16.0017, da 6ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Maringá, em que figuram como apelantes Debora Vilanova Kasprowicz (1) e Winner Brokers Aki – Eireli (2), apelada Black House 2 Ltda., representada por Carlos Henrique Lintzmayer Barreto e interessada Facility Imóveis Ltda. ME.
Trata-se de ação anulatória de contrato de locação cumulada com inexigibilidade de cobrança de fiança, cujos pedidos ao final foram julgados procedentes para declarar a anulação do negócio jurídico de locação. Pela sucumbência condenou a parte ré ao pagamento das custas e despesas processuais e honorários sucumbenciais fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, pelo IPCA a contar do ajuizamento.
De outro lado, julgou improcedente a reconvenção e, por conseguinte, condenou a reconvinte ao pagamento integral das custas e despesas processuais da reconvenção, bem como honorários sucumbenciais, estes fixados em 10% sobre o valor atualizado da reconvenção, pelo IPCA a contar da apresentação da reconvenção, observada a emenda apresentada no mov. 78.1.
Aduz a apelante Débora Vilanova Kasprowicz (1), em síntese, que: a) a locação versava sobre parte do imóvel, fato incontroverso, conforme confessado pelo sócio da parte autora em depoimento pessoal (mov. 265.2), o que afasta a alegação de desconhecimento quanto à delimitação da área locada; b) a sentença incorreu em erro ao valorizar um mapa apócrifo (mov. 1.6), não rubricado pelas partes e estranho ao contrato, para definir a área locada, em detrimento do mapa oficial anexo ao contrato (mov. 1.4 e mov. 61.3), que demonstra claramente a exclusão da faixa frontal do imóvel, com frente para a Avenida Tuiuti, da locação; c) a parte autora tinha pleno conhecimento da delimitação do imóvel locado, comprovado pelas diversas visitas ao imóvel (mais de dez), acompanhada de arquitetos, e pela apresentação do mapa oficial junto ao contrato, não podendo alegar erro substancial para anular o negócio; d) o testemunho de Adriana de Oliveira Silva Saldan (mov. 265.9), funcionária da imobiliária responsável pela negociação, confirma que a área locada correspondia somente à parte central e de fundo do imóvel, bem como que a planta foi apresentada juntamente com o contrato; e) a parte autora foi assessorada juridicamente durante as negociações, conforme depoimento da mesma testemunha, o que reforça a ciência inequívoca da extensão da locação; f) houve tentativa de formalização de termo aditivo para inclusão da área frontal da Avenida Tuiuti (aproximadamente 904,93m²), o que demonstra a ciência e interesse da parte autora em ampliar a locação, afastando a alegação de erro na assinatura do contrato inicial (mov. 61.16 a 61.21); g) a alegação da parte autora de que a imobiliária teria se recusado a entregar as chaves do imóvel é falsa, pois a testemunha Adriana esclareceu que as chaves foram disponibilizadas e enviadas ao representante da autora, que simplesmente cessou a comunicação (mov. 265.9); h) a sentença incorretamente utilizou depoimento da testemunha Leandro Carvalho Mucio (mov. 265.5), que não manteve contato direto com o corretor da imobiliária e baseou seu relato em informações prestadas pela própria parte autora, o que compromete a credibilidade do depoimento para fins de fundamentar a anulação; i) o erro alegado pela parte autora não é substancial, nos termos do art. 138 do Código Civil, pois a autora possuía plena consciência da área locada e do que estava contratando, conforme reiterados elementos probatórios constantes dos autos; j) quanto à reconvenção, a parte ré requer a reforma da sentença para que seja julgada procedente, condenando a autora ao pagamento da multa contratual prevista no parágrafo único da cláusula 10ª do contrato de locação, no valor de R$ 60.000,00, bem como ao pagamento dos aluguéis pelo período de vigência do contrato, totalizando R$ 41.998,00. Por tais razões, pugnou pelo provimento do recurso para o fim de reformar a sentença, julgando improcedente a ação anulatória e procedente a reconvenção.
Alega a apelante Winner Brokers Aki – Eireli (2), preliminarmente, sua ilegitimidade passiva para figurar no polo passivo da demanda, pois atuou exclusivamente como mandatária da proprietária do imóvel, conforme contrato de administração imobiliária (mov. 79.3) e contrato de mandato, não assumindo responsabilidade pessoal pelas obrigações contratuais do locador ou locatário, nos termos dos arts. 116 e 663 do Código Civil. A jurisprudência dominante do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça do Paraná reforça que a administradora, na qualidade de mandatária, não possui legitimidade ad causam para responder em ações fundadas no contrato de locação, salvo comprovação de conduta culposa ou dolosa, o que não se verifica no caso. No mérito aduz, em síntese, que: a) a sentença incorreu em erro ao reconhecer dolo por omissão e erro substancial, desconsiderando as provas documentais e testemunhais constantes dos autos, bem como a correta aplicação dos arts. 138, 139, 145, 147, 148 e 149 do Código Civil. Afirma que a apelada tinha pleno conhecimento da real área locada, conforme: i) múltiplas visitas ao imóvel realizadas pela apelada e seus assessores técnicos (arquitetos), demonstrando diligência superior à média exigida pelo art. 138 do CC; ii) presença constante de assessoria jurídica da apelada durante as negociações e análise documental, que inclui contrato de locação detalhado, planta anexa e auto de vistoria, os quais discriminam claramente a área locada (4.105,50 m²) e a área total do imóvel (6.661,58 m²), excluindo expressamente a faixa frontal; iii) negociação posterior de aditivo contratual para inclusão da área frontal, evidenciando o conhecimento inequívoco da parcela inicialmente não locada; iv) ausência de prova cabal de dolo ou omissão intencional da imobiliária ou de seus prepostos, sendo que a alegação de omissão dolosa baseou-se em presunções frágeis, não comprovadas nos autos; b) quanto à fixação dos honorários sucumbenciais, requer a readequação da base de cálculo, que foi fixada sobre o valor atualizado da causa, desconsiderando a ordem preferencial do art. 85, § 2º do CPC. Sustenta que, inexistindo condenação pecuniária, a base deve ser o proveito econômico obtido pela apelada, correspondente à multa rescisória contratual estipulada em três aluguéis (R$ 60.000,00). Caso o recurso seja provido, requer a inversão dos ônus sucumbenciais, com condenação da apelada ao pagamento das custas e honorários advocatícios, nos termos do art. 85, §§ 2º e 11 do CPC. Por tais razões, pugnou pelo provimento do recurso para, subsidiariamente, reformar integralmente a sentença, julgando improcedente o pedido anulatório, reconhecendo sua ilegitimidade passiva para figurar no polo passivo da demanda e promovendo a readequação ou inversão dos honorários sucumbenciais.
Recursos respondidos (movs. 318.1 e 319.1).


II. VOTO
A controvérsia recursal consiste em definir, preliminarmente, se a imobiliária Winner Brokers Aki – Eireli tem legitimidade passiva para responder à pretensão anulatória fundada em falha no dever de informação durante a fase pré-contratual. Superada essa questão, cabe examinar se o contrato de locação comercial deve ser mantido ou anulado por vício de consentimento, seja por dolo por omissão, seja por erro substancial quanto à extensão da área locada, em especial pela exclusão da fração frontal do imóvel voltada para a Avenida Tuiuti. Também se discute, por consequência, se são exigíveis a multa contratual e os aluguéis cobrados em reconvenção, bem como se os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser mantidos, readequados ou majorados.
Da preliminar de ilegitimidade passiva ad causam
A apelante Winner Brokers Aki – Eireli (mov. 303.1) sustenta sua ilegitimidade passiva com base nos arts. 116 e 663 do Código Civil. Alega que atuou apenas como mandatária da locadora, conforme contrato de administração imobiliária (mov. 79.3), e que a administradora não responde por obrigações fundadas no contrato de locação, salvo conduta culposa ou dolosa.
Sem razão, contudo.
A legitimidade para a causa é aferida à luz da teoria da asserção, isto é, a partir da relação jurídica afirmada na petição inicial, sem cognição aprofundada das provas. A pretensão da autora não se volta ao cumprimento de obrigações locatícias ordinárias, hipótese em que a administradora atua como mera mandatária e não responde em nome próprio (art. 663 do CC). Volta-se à desconstituição do próprio negócio jurídico, por vício de consentimento atribuído à forma como o imóvel foi anunciado, apresentado nas visitas e documentado no auto de vistoria pela própria imobiliária e por seus prepostos, isto é, a atos por ela praticados na formação do negócio, e não à execução do contrato por conta da mandante.
Além disso, a imobiliária firmou o instrumento na qualidade de administradora, reservou para si prerrogativas contratuais próprias, como a emissão e a cobrança dos boletos, a inscrição do locatário em cadastros de inadimplentes, a cobrança de honorários e a faculdade de rescisão (cláusulas 3ª, §§ 5º, 10, 14 e 15, e 4ª, §§ 3º e 4º).

Ao estipular que a imobiliária possui a faculdade de rescisão por ato próprio (independente de prévia consulta ou comando exclusivo do locador), o instrumento confere à administradora o poder de extinguir a relação jurídica. Se a pretensão da ação é justamente a anulação do contrato, a imobiliária precisa estar no polo passivo porque a decisão judicial afetará diretamente um direito que ela reservou para si no texto contratual.
Por tais razões, ainda que tenha atuado como mandatária, deve integrar, ao lado da locadora, a relação processual em que se discute a validade do negócio que ajudou a formar.
A hipótese não se confunde com os precedentes invocados pela apelante. No REsp 664.654/RJ, a ação declaratória de nulidade foi proposta exclusivamente contra a administradora, sem a presença da locadora, ao passo que aqui a locadora integra o polo passivo. O REsp 1.103.658/RN trata da responsabilidade da administradora perante o próprio mandante, relação estranha a esta demanda. Os julgados da 17ª e da 18ª Câmaras Cíveis deste Tribunal (Agravos de Instrumento nº 0076625-20.2024.8.16.0000 e nº 0114910-19.2023.8.16.0000) afastaram a legitimidade da administradora que atuou como mera mandatária em demandas fundadas na execução do contrato de locação, e nenhum deles examina pretensão desconstitutiva que imputa à administradora atos próprios na formação do negócio. Tampouco se cogita de excesso de poderes (art. 665 do CC), pois a legitimidade não decorre de atuação fora dos limites do mandato, mas da participação direta na formação do negócio cuja validade se discute.O reconhecimento da legitimidade não depende da aplicação do Código de Defesa do Consumidor, afastada no saneamento e no julgamento do Agravo de Instrumento nº 0038919-66.2025.8.16.0000, nem da demonstração de culpa ou dolo da imobiliária, questão própria do mérito. O afastamento do dolo, adiante exposto, não repercute na pertinência subjetiva da demanda, aferida segundo a teoria da asserção.
Logo, rejeita-se a preliminar de ilegitimidade passiva.
Do mérito
Superada a preliminar e presentes os pressupostos de admissibilidade intrínsecos (legitimidade, interesse, cabimento e inexistência de fato impeditivo ou extintivo) e extrínsecos (tempestividade e regularidade formal), os presentes recursos devem ser conhecidos, ressalvado o capítulo do recurso interposto pela ré Debora relativo aos aluguéis, adiante examinado.
As apelantes Debora Vilanova Kasprowicz (mov. 298.1) e Winner Brokers Aki – Eireli (mov. 303.1) insurgem-se contra a anulação do contrato de locação. Sustentam que a locatária tinha plena ciência de que a locação abrangia apenas parte do imóvel e que não houve omissão dolosa nem erro substancial na formação do negócio.
O negócio jurídico é anulável quando a declaração de vontade emanar de erro substancial que poderia ser percebido por pessoa de diligência normal, em face das circunstâncias do negócio (art. 138 do CC). É substancial o erro que interessa à natureza do negócio, ao objeto principal da declaração ou a alguma das qualidades a ele essenciais (art. 139, I, do CC).
O erro consiste em falsa representação da realidade, formada espontaneamente pelo declarante, e distingue-se do dolo, em que essa falsa representação é provocada ou mantida intencionalmente pela outra parte, inclusive por silêncio deliberado (art. 147 do CC). A referência legal à percepção por "pessoa de diligência normal" diz respeito à posição do destinatário da declaração. O dispositivo adotou o princípio da confiança: é irrelevante a escusabilidade do erro, bastando que ele seja reconhecível pela parte contrária à vista das circunstâncias do negócio (Enunciado n.º 12 da I Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal). A proteção recai sobre quem contrata de boa-fé com base em representação equivocada que a parte contrária tinha condições de perceber, e não sobre quem incorre em equívoco que não podia ser notado por ela.
Não está demonstrado, no caso, o propósito deliberado de ocultação exigido para a caracterização do dolo omissivo. A testemunha Leandro Carvalho Mucio, em cujo relato a sentença se apoiou, admitiu não ter conversado diretamente com o corretor (mov. 265.5), e não há prova de que as rés tenham escondido intencionalmente a exclusão da área frontal. Os mesmos fatos que fundamentaram a sentença configuram, todavia, erro substancial sobre o objeto da locação.
Essa requalificação jurídica não altera a causa de pedir, assentada na falsa representação da locatária sobre a área locada, nem o pedido, limitado à anulação do contrato e à inexigibilidade das cobranças dele decorrentes. Também não surpreende as partes, pois os arts. 138 e 139 do CC foram expressamente debatidos nas razões de ambas as apelantes. Por isso, não há julgamento extra petita nem ofensa ao contraditório (arts. 10 e 1.013, §§ 1º e 2º, do CPC). Diante do afastamento do dolo, ficam prejudicadas as alegações relativas aos arts. 145, 147, 148 e 149 do CC.
Pela mesma razão, é irrelevante a discussão sobre a culpa da imobiliária e a natureza subjetiva de sua responsabilidade (art. 186 do CC), pois a anulação por erro não pressupõe ato ilícito nem impõe dever de indenizar, limitando-se a desconstituir o negócio e restituir as partes ao estado anterior (art. 182 do CC). Também não incide o art. 143 do CC, que, ao tratar do erro de cálculo, apenas autoriza a retificação da declaração: o equívoco, aqui, não é aritmético, mas recai sobre a identificação da área que integra o objeto locado.
O contrato firmado em 27.09.2023 indica que a área total do imóvel é de 6.661,58 m² e a área locada, de 4.105,50 m², "conforme planta anexa" (mov. 1.4, cláusula 1ª). A planta anexa, assinada eletronicamente com o contrato, delimita em linha verde a área locada, com legenda de área privativa (3.693,50 m²), área comum (412,00 m²) e área total (4.105,50 m²), em polígono que não alcança a faixa voltada para a Avenida Tuiuti, salvo o corredor identificado como "acesso comum". A faixa excluída, porém, não recebe nenhuma identificação: não há legenda, metragem ou indicação de que se trate de área não locada.

O representante da autora, por sua vez, admitiu em juízo saber que a locação não abrangia a integralidade do imóvel (mov. 265.2). Esses elementos demonstram que a locação era parcial, fato que a autora nunca negou. Não demonstram, porém, que a locatária soubesse qual fração estava excluída. Nenhuma cláusula identifica ou localiza a área não locada. A diferença entre as metragens não indica onde ela está situada. A atribuição à locatária de 60% do IPTU (cláusula 3ª, § 2º) também apenas reflete o caráter parcial da locação. A delimitação da faixa frontal constava somente do traçado gráfico, sem menção textual à sua exclusão.
Esse traçado foi lido pela locatária à luz das informações que recebeu nas tratativas. O representante da autora declarou que as únicas restrições informadas eram a edificação tombada e a casa do caseiro, situadas nos fundos do terreno, e que compreendeu que a fachada, o gramado frontal, a piscina, os acessos e o estacionamento integravam a locação (mov. 265.2). A versão encontra respaldo no que foi dito pelos próprios prepostos das rés.
A gerente de locação da imobiliária, ouvida como informante, admitiu não ter informado pessoalmente o representante da autora sobre a exclusão da área frontal e reconheceu que o anúncio não mencionava que a fachada da Avenida Tuiuti estaria fora da locação (mov. 265.9). O representante da imobiliária, Douglas Lopes do Amaral, não acompanhou as primeiras visitas nem presenciou a prestação de informação ao locatário, e reconheceu que o mapa mais detalhado juntado com a contestação não foi o apresentado ao cliente nas tratativas (mov. 265.4). A informante Patrícia Helena Dias Bodenberg Conceição mencionou orientação interna para que os corretores esclarecessem a extensão da área, mas não participou da negociação e não soube afirmar se a informação foi efetivamente prestada (mov. 265.8).
Não há, portanto, prova de que a exclusão da faixa frontal tenha sido especificamente informada à locatária antes da contratação, e esse ônus incumbia às rés, que alegaram a ciência prévia como fato impeditivo do direito da autora (art. 373, II, do CPC). A autora, por sua vez, desincumbiu-se do ônus de demonstrar os fatos constitutivos de seu direito (art. 373, I, do CPC), consistentes na falsa representação sobre a área locada e na essencialidade da fração excluída, como adiante se expõe.
As demais testemunhas confirmam como o imóvel foi apresentado. Leandro Carvalho Mucio, que esteve no imóvel com o representante da autora, relatou que a área frontal foi indicada como local destinado às quadras de beach tennis e que o corretor que acompanhava a visita não fez qualquer objeção (mov. 265.5). Alan Dappelfeld afirmou que a placa de locação transmitia a impressão de oferta do imóvel em sua integralidade e que a parte frontal lhe foi apresentada como integrante do projeto (mov. 265.6). O informante Vitor Bento Crozeta Barbosa declarou que o gramado frontal, próximo ao portão, foi indicado como local das quadras, sem ressalva das pessoas da imobiliária presentes (mov. 265.7). O relato de Leandro não demonstra a intenção de ocultar, pelas razões já expostas. Mas, junto com os demais, comprova que a locatária manifestou abertamente, nas visitas e na presença de preposto da imobiliária, a convicção de que a frente integrava o objeto, sem ser corrigida.
O auto de vistoria inicial confirma essa conclusão. O contrato vincula as características do imóvel entregue ao laudo de vistoria (cláusula 1ª, § 1º), de modo que, ao assiná-lo, a locatária manifestou vontade sobre um objeto que seria retratado naquele documento. O laudo, realizado em 28.09.2023 e firmado como testemunha pela gerente de locação da imobiliária, identifica o imóvel como "Salão Av. Tuiuti, 366", assinala tratar-se de imóvel de esquina, abre o registro fotográfico com imagens do terreno tomadas da via pública na esquina e descreve a área externa (calçada, muro, portões, jardim, pergolado e iluminação) sem nenhuma ressalva de fração excluída da locação ou destinada a terceiro (movs. 1.7 a 1.12).
Como foi elaborado depois da assinatura, o laudo não é a causa do erro, mas evidencia o seu conteúdo: realizado no dia seguinte, sem notícia de fato intermediário capaz de alterar a compreensão da locatária, ele documenta a mesma representação com que o contrato foi assinado. Essa representação, ademais, foi reproduzida em documento do qual participou a própria administradora. Isso não significa que a locadora pretendesse incluir a área frontal na locação, até porque o laudo registra o estado de conservação do imóvel e não delimita a área locada, como mostra a área nele consignada como apenas “500”, evidentemente incompatível com a do contrato. Significa que o bem foi tratado, também pelo lado locador, de forma a sustentar a convicção da locatária, antes e depois da assinatura.
O erro era reconhecível pela parte contrária. A locadora reconheceu em juízo que havia proposta anterior de terceiro para utilização da área frontal (mov. 265.3), de modo que sabia tratar-se de fração destacada e de valor econômico próprio. Mesmo assim, o anúncio não ressalvava a exclusão (mov. 265.9). As visitas foram acompanhadas por preposto da imobiliária, diante de quem a locatária expôs seus planos para a frente. E a locação foi formalizada sem nenhuma referência textual à área excluída. A locadora responde pelos atos praticados por sua mandatária na apresentação do bem (art. 116 do CC). A falta de esclarecimento, quando a falsa percepção da contraparte se manifestava abertamente, contraria os deveres de informação e lealdade inerentes à boa-fé objetiva (art. 422 do CC) e confirma que o equívoco era perceptível pelo lado locador.
Não altera essa conclusão a afirmação, na notificação extrajudicial de 30.11.2023, de que a locatária não se atentou aos detalhes da planta (mov. 79.4). A afirmação apenas confirma que a vontade se formou sobre representação equivocada do objeto. Como a escusabilidade do erro é irrelevante quando ele é reconhecível pelo destinatário, o fato de uma leitura mais atenta do croqui poder ter evitado o equívoco não afasta a anulabilidade.
Pela mesma razão, não socorre as apelantes a circunstância de a locatária ter feito sucessivas visitas ao imóvel, acompanhada de arquitetos, nem a alegada assessoria jurídica durante as tratativas. Esses profissionais foram mobilizados para planejar o empreendimento e examinar a contratação, não para suprir informação sobre a extensão do objeto que incumbia às rés prestar com clareza. A própria contranotificação da administradora situa o acompanhamento jurídico da locatária na negociação do termo aditivo, posterior à assinatura (mov. 79.5).
Não procede a alegação da apelada de preclusão do tema pela falta de oposição de embargos de declaração. A apelação devolve ao Tribunal todas as questões suscitadas e discutidas no processo, ainda que não solucionadas por inteiro na sentença (art. 1.013, § 1º, do CPC).
A negociação do termo aditivo também não demonstra ciência prévia. A minuta, datada de 13.10.2023, é posterior à assinatura do contrato, jamais foi assinada e tinha por objeto acrescer à locação "a área da esquina do referido imóvel (Avenida Tuiuti com a Rua Mitsuzo Taguchi)", com 904,93 m², mediante aumento do aluguel mensal de R$ 20.000,00 para R$ 30.000,00 (mov. 79.1). A própria administradora, na contranotificação, afirmou que as tratativas do aditivo se iniciaram "após a assinatura do contrato originário" (mov. 79.5). A própria imobiliária afirma, ainda, que a planta com as especificações da área foi enviada à locatária por e-mail juntamente com o aditivo contratual (mov. 79.1). As tratativas do termo de aditivo revelam que a locatária tomou ciência da exclusão depois de contratar, e não antes. A exigência de acréscimo de cinquenta por cento no aluguel para incluir essa fração evidencia, por outro lado, sua relevância econômica e a distância entre o que a autora acreditava contratar e o que lhe seria efetivamente entregue. A proposta de acréscimo de R$ 25.000,00 mensais, também cogitada nas tratativas (movs. 61.17/61.21) não serve de parâmetro para essa aferição, pois abrangia, além da faixa frontal, área situada do outro lado da via, estranha ao objeto da controvérsia.
A relevância econômica da fração controvertida mede-se, assim, pelo valor atribuído exclusivamente a ela na minuta do aditivo. Também não interferem no deslinde da causa as alegações sobre a entrega das chaves, posteriores à formação do negócio, nem a controvérsia sobre os demais mapas. A planta de mov. 1.6, que a autora afirma ter recebido nas tratativas e que retrata todo o terreno, sem delimitar a área locada, tem autoria contestada pelas apelantes. A planta de mov. 1.5, com a faixa frontal hachurada e a indicação de 904,93 m², foi trazida pela autora como a que as rés diziam integrar o contrato, mas não está assinada. O único documento firmado pelas partes é a planta de mov. 1.4, a partir da qual o erro foi aqui examinado.
Da mesma forma, não se amolda ao caso o precedente invocado pela locadora (TJPR, 12ª Câmara Cível, Apelação Cível nº 0006712-75.2006.8.16.0001), no qual se demonstrou a plena ciência do contratante e o encerramento do negócio por causas estranhas ao contrato.
O erro, por fim, é substancial. A autora buscava imóvel para implantar empreendimento esportivo e recreativo, e a prova oral indica que a fração frontal, na esquina da Avenida Tuiuti com a Rua Mitsuzo Taguchi, era o local previsto para as quadras de beach tennis e para a visibilidade comercial do empreendimento (movs. 265.2, 265.5, 265.6 e 265.7). A essencialidade dessa área é confirmada pelo próprio valor que as rés lhe atribuíram. Não se trata de divergência periférica de metragem nem de arrependimento posterior, mas de engano sobre a extensão e a configuração do próprio objeto locado, determinante para a decisão de contratar (art. 139, I, do CC). Reconhecido o vício de consentimento, mantém-se a anulação do contrato, com o retorno das partes ao estado anterior (art. 182 do CC).
Mantém-se, assim, a sentença que anulou o contrato de locação, por fundamento diverso, na medida em que, apesar de o dolo omissivo (art. 147 do CC) não ter sido demonstrado, resta evidente, a partir dos mesmos fatos, a ocorrência de erro substancial sobre o objeto principal da declaração, reconhecível pela parte contrária (arts. 138 e 139, I, do CC).
Da reconvenção
Passando ao exame da pretensão reconvencional mantida pela apelante Debora Vilanova Kasprowicz (mov. 298.1), verifica-se que a locadora postula a reforma da sentença para condenar a locatária ao pagamento da multa penal rescisória contratual no valor de R$ 60.000,00, bem como dos aluguéis correspondentes ao período de vigência do contrato, no total de R$ 41.998,00, sob a alegação de que a descontinuidade do negócio decorreu de resilição unilateral e injustificada promovida pela autora.
Quanto aos aluguéis (R$ 41.998,00), a reconvinte desistiu dessa pretensão na emenda à reconvenção (mov. 78.1), admitida no saneamento (mov. 93.1), e a sentença julgou a reconvenção nos limites da emenda. A renovação do pedido em apelação esbarra na falta de interesse recursal e na preclusão lógica. O recurso não comporta conhecimento nesse capítulo.
De todo modo, a pretensão reconvencional remanescente não prospera. Confirmada a anulação do contrato por erro substancial, o negócio jurídico é desconstituído com efeitos retroativos, restituindo-se as partes ao estado anterior (art. 182 do CC). Desconstituído o vínculo desde a origem, torna-se inexigível a multa rescisória prevista no parágrafo único da cláusula 10ª, cuja incidência pressupõe contrato válido e resilição imotivada pela locatária, sobretudo quando esta sequer se imitiu na posse do imóvel.
Acertada, portanto, a sentença ao julgar improcedente o pedido reconvencional de cobrança da multa rescisória.
Dos honorários advocatícios
Quanto à base de cálculo dos honorários, não assiste razão à apelante Winner Brokers Aki – Eireli. Pela ordem de preferência do art. 85, § 2º, do CPC (STJ, Tema 1076), o proveito econômico prefere ao valor da causa quando for mensurável.
Na ação anulatória, porém, o proveito econômico da parte vencedora corresponde ao conteúdo econômico do negócio desconstituído. Foi exatamente esse o critério adotado no saneamento, que, acolhendo impugnação da corré Facility Imóveis, corrigiu o valor da causa para R$ 2.409.914,11, equivalente ao valor integral do contrato de 120 meses (art. 292, II, do CPC; mov. 93.1). Há, portanto, coincidência entre o proveito econômico e o valor da causa.
A multa rescisória não traduz esse proveito, pois corresponde apenas ao custo de eventual resilição antecipada, hipótese afastada pela anulação. Além disso, constitui objeto da reconvenção, que tem verba honorária própria, e sua adoção também na lide principal implicaria dupla consideração do mesmo valor.
Uma vez não providos os recursos, fica mantida a distribuição dos ônus sucumbenciais fixada na sentença, os da lide principal incumbem às rés, em proporções iguais, e os da reconvenção, à reconvinte. Considerado o trabalho adicional realizado em grau recursal pelos patronos da autora, majoram-se os honorários sucumbenciais (art. 85, § 11, do CPC) para 11% sobre o valor atualizado da causa, na lide principal, e para 11% sobre o valor atualizado da reconvenção, quanto a esta.
Por se tratar de matéria de ordem pública, ajustam-se de ofício os consectários dos honorários à Lei nº 14.905/2024: a correção monetária observará o IPCA, desde as datas fixadas na sentença (art. 389, parágrafo único, do CC), e, a partir do trânsito em julgado, termo inicial dos juros de mora sobre a verba honorária (art. 85, § 16, do CPC), incidirá exclusivamente a taxa Selic, que já engloba juros e correção (art. 406, § 1º, do CC).
Ficam enfrentados todos os argumentos deduzidos pelas partes capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada (art. 489, § 1º, IV, do CPC).