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Processo:

I - RELATÓRIOTrata-se de recurso de apelação interposto por Glauber Roberto de Jesus contra sentença proferida nos autos de embargos à execução ajuizados contra o Condomínio Real Park, que julgou improcedentes as pretensões do embargante.Na sentença, foram julgados conjuntamente os autos de n. º 0073817-63.2025.8.16.0014 (ação de conhecimento em que se discute a exigibilidade dos débitos) e de n. º 0057372- 67.2025.8.16.0014 (embargos à execução).Inicialmente, o Juízo a quo rejeitou as alegações de inépcia da inicial e de ilegitimidade passiva ad causam e manteve o benefício da gratuidade de justiça. No mérito, afastou a incidência do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 886, rejeitou os embargos à execução e os pedidos formulados contra o Condomínio Real Park. O pedido de devolução dos valores despendidos com as taxas condominiais referentes aos meses de 07/2022 a 10/2022 e 06/2023 foi julgado improcedente, sob o fundamento de que a imissão na posse do imóvel ocorreu por culpa do requerente, que estava em mora em relação ao valor da entrada.No dispositivo da sentença constou:
III – DISPOSITIVO Frente ao exposto, com fundamento no art. 487, inc. I, do CPC, nos termos do art. 487, inc. I, do CPC, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos deduzidos nos embargos à execução de nº 0057372-67.2025.8.16.0014, conforme fundamentação. Em razão da sucumbência, condeno o embargante Glauber Roberto De Jesus ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios em favor dos patronos da parte Condomínio Real Park, os quais, atento às diretrizes do art. 85, § 2º, CPC, e nos moldes do art. 827, § 2º, CPC, tenho por justo e adequado elevar os anteriormente fixados na execução (10%, conforme despacho de seq. 16.1 dos autos nº 0019655-21.2025.8.16.0014) em mais 5% (cinco por cento), chegando ao percentual total de 15% (quinze por cento), ressalvada a gratuidade (art. 98 do CPC). Certifique-se o julgamento e translade-se cópia para a execução. No mesmo sentido, nos termos do art. 487, inc. I, do CPC, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos veiculados na petição inicial dos autos nº 0073817-63.2025.8.16.0014. Em razão da sucumbência, condeno o requerente Glauber Roberto De Jesus ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios, os quais, atento às diretrizes do art. 85, § 2º, do CPC, notadamente a simplicidade da lide, a dispensar instrução, fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, a ser rateado pelos patronos da parte adversa (Condomínio Real Park e Construtora Yticon). Em sendo o autor beneficiário da gratuidade, resta sobrestada a exigibilidade das verbas sucumbenciais em seu desfavor, consoante inteligência do art. 98 do CPC.
Inconformado, o embargante interpôs recurso de apelação (mov. 39.1). Em suas razões recursais, sustenta, preliminarmente, a nulidade da sentença por error in procedendo, sob o argumento de inexistência de conexão entre as demandas, uma vez que não há identidade de pedidos ou de causas de pedir, nem coincidência dos períodos discutidos.No mérito, subsidiariamente, pugna pela reforma integral da sentença, defendendo a inexigibilidade das cotas condominiais anteriores à entrega das chaves, ocorrida em 22/11/2023. Aduz que, até a imissão na posse, não detinha acesso, fruição ou gestão do imóvel, sendo indevida a imputação de despesas condominiais relativas a período em que a unidade permanecia sob responsabilidade da construtora. Argumenta que a obrigação condominial, embora de natureza propter rem, somente se torna exigível a partir da posse efetiva, conforme entendimento jurisprudencial consolidado. Requer o reconhecimento do excesso de execução, com exclusão das parcelas anteriores à entrega das chaves e recálculo do débito, abatendo-se os valores já pagos.Ao final, pleiteia o provimento do recurso para declarar a nulidade da sentença ou, subsidiariamente, para julgar procedentes os embargos à execução, nos termos expostos.Intimada, a parte apelada deixou de apresentar contrarrazões (mov. 42). Os autos vieram conclusos. É o relatório.

II – FUNDAMENTAÇÃO E VOTOII.I – Admissibilidade RecursalPreenchidos os pressupostos intrínsecos (cabimento, adequação, legitimidade recursal e inexistência de fato extintivo ou impeditivo) e extrínsecos (tempestividade, regularidade formal e preparo) de admissibilidade, conheço do recurso.II.II. Preliminar de nulidade da sentençaO apelante sustenta a nulidade da sentença sob o argumento de inexistência de conexão entre os embargos à execução (n. º 0057372-67.2025.8.16.0014) e a ação declaratória (n. º 0073817-63.2025.8.16.0014).O apelante afirma que os embargos à execução versam sobre a inexigibilidade de cotas condominiais cobradas em execução, referentes aos períodos de novembro de 2022 a maio de 2023 e de julho a dezembro de 2023, ao passo que a ação declaratória trata da restituição de valores pagos em períodos diversos, não abrangidos pela execução. Argumenta que a reunião indevida dos processos comprometeu a delimitação do objeto e a adequada análise das controvérsias, ensejando nulidade da decisão, com pedido de cassação e retorno dos autos à origem para julgamento autônomo.Sem razão.Conforme se extrai dos autos, ambas as demandas se fundamentam na mesma relação jurídica, a exigibilidade de débitos condominiais incidentes sobre a mesma unidade imobiliária, discutindo-se a legitimidade da cobrança em relação ao ora apelante.Nesse contexto, a reunião dos processos para julgamento conjunto se mostra adequada, inclusive à luz do art. 55 do CPC, pois a solução de uma das demandas possui evidente potencial de interferir na outra, evitando-se decisões conflitantes.Nesse sentido:
CPC/Art. 55. “Reputam-se conexas 2 (duas) ou mais ações quando lhes for comum o pedido ou a causa de pedir.§ 1º Os processos de ações conexas serão reunidos para decisão conjunta, salvo se um deles já houver sido sentenciado.§ 2º Aplica-se o disposto no caput :I - à execução de título extrajudicial e à ação de conhecimento relativa ao mesmo ato jurídico;II - às execuções fundadas no mesmo título executivo.§ 3º Serão reunidos para julgamento conjunto os processos que possam gerar risco de prolação de decisões conflitantes ou contraditórias caso decididos separadamente, mesmo sem conexão entre eles.” Destaquei.
Ademais, não se verifica prejuízo processual concreto decorrente do julgamento conjunto, o que afasta a alegada nulidade.Por outro lado, a própria conduta do apelante revela incongruência, uma vez que, em momento anterior, sustentou a existência de conexão entre as demandas, inclusive para fins de distribuição por dependência, o que reforça a improcedência da tese deduzida.Dessa forma, rejeito a preliminar.II.III – MéritoAo analisar a sentença proferida e as razões recursais, entendo que o recurso interposto não comporta provimento.É incontroverso que o empreendimento foi concluído em 30/06/2022 e que o apelante figura como proprietário registral do imóvel desde 26/07/2022 (mov. 1.12, autos n. º 0019655-21.2025.8.16.0014), sendo certo, ainda, que a entrega das chaves ocorreu apenas em 22/11/2023 (mov. 1.9).Restou igualmente demonstrado que a postergação da imissão na posse decorreu do inadimplemento do próprio adquirente quanto às obrigações contratuais assumidas, especialmente em relação ao pagamento do valor de entrada.Nessas circunstâncias, a sentença está correta ao reconhecer a responsabilidade do apelante pelos encargos condominiais.As cotas condominiais possuem natureza propter rem, aderindo à coisa e não à pessoa, de modo que o titular do direito real responde pelos débitos a ela vinculados, independentemente da efetiva fruição do bem. Nesse sentido, comporta destaque a recente orientação do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais decorre da propriedade registral, sendo irrelevante, para fins de exigibilidade perante o condomínio, eventual ausência de imissão na posse. Como assentado no julgamento do AgInt no REsp 2.147.665/SP, “a natureza jurídica das quotas condominiais impõe o pagamento ao proprietário registral, independentemente da demonstração de relação jurídico-material”, e que “a ausência de entrega das chaves ao promissário comprador não afasta sua responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais”.Destaca-se a ementa do julgado:
PROCESSO CIVIL. INTEMPESTIVIDADE DO RECURSO ESPECIAL. NÃO COMPROVAÇÃO DE FERIADO LOCAL. SUPERVENIÊNCIA DA LEI N. 14.939/2024. EFEITO BLACKLASH. DIÁLOGO INSTITUCIONAL. COMPROVAÇÃO NO BOJO DA PETIÇÃO DE AGRAVO. POSSIBILIDADE. EMBARGOS À EXECUÇÃO NA ORIGEM. ALEGAÇÃO DE OFENSA A DISPOSITIVO CONSTITUCIONAL. NÃO CABIMENTO. USURPAÇÃO DE COMPETÊNCIA DO STF. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. DÉBITOS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DECORRENTE DA OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PROPRIEDADE REGISTRAL DEMONSTRADA. AGRAVO PROVIDO. 1. A reação legislativa que altera significativamente o entendimento jurisprudencial acerca de determinado tema caracteriza uma extensão do efeito backlash no âmbito infraconstitucional, apto a justificar a alteração do precedente anterior como forma de conferir efetividade ao diálogo institucional entre o Poder Judiciário e o Poder Legislativo. 2. A superveniência da Lei n. 14.939/2024 caracteriza fato novo aplicável às situações não transitadas em julgado que discutam a tempestividade recursal. 3. Com a nova redação conferida ao § 6º do art. 1.003 do CPC, admite-se a comprovação posterior do feriado local para fins de reconhecimento da tempestividade do recurso especial. 4. Não se admite a análise de matéria constitucional em recurso especial, sob pena de usurpação de competência do STF. 5. Inexiste ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC quando a corte de origem examina e decide, de modo claro, objetivo e fundamentado, as questões que delimitam a controvérsia, não ocorrendo nenhum vício que possa nulificar o acórdão recorrido. 6. A natureza jurídica propter rem das quotas condominiais impõe o pagamento ao proprietário registral independentemente da demonstração de relação jurídico-material existente entre o promissário comprador e o compromissário-vendedor. 7. A ausência de entrega das chaves ao promissário-comprador não ilide a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais, podendo fundamentar eventual exercício do direito de regresso que não vincula o condomínio. 8. O proprietário registral é parte legítima para a execução de cobrança de cotas condominiais, ainda que não tenha recebido as chaves do imóvel. 9. Agravo interno provido. Recurso especial conhecido em parte e provido.
(AgInt no RECURSO ESPECIAL Nº 2147665 - SP (2024/0196733-4); RELATOR: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA). Destaquei.
O referido precedente também explicita que eventual discussão acerca da imputação final do débito pode ensejar direito de regresso, sem, contudo, vincular o condomínio credor, que está legitimado a cobrar do proprietário constante do registro imobiliário. No caso concreto, além da titularidade registral, há elemento adicional que reforça a responsabilização do apelante, a impossibilidade de imissão na posse decorreu de sua própria mora contratual, o que impede a transferência dos encargos ao condomínio ou à construtora.Assim, ainda que se reconheça, em hipóteses ordinárias, a pertinência da posse como marco para imputação das despesas, esse entendimento não se aplica quando o próprio adquirente dá causa ao atraso na entrega do imóvel, como verificado nos autos.Considerando que o apelante é o proprietário registral do imóvel desde 26/07/2022, tem-se que as cotas condominiais referentes às competências de 11/2022 a 05/2023 e 07/2023 a 12/2023 (objeto de execução) e de 07/2022 a 10/2022 e 06/2023 (objeto da ação declaratória) são por ele devidas.Nesse contexto, não se cogita de inexigibilidade das cotas, nem em excesso de execução ou repetição de indébito, uma vez que a cobrança realizada pelo condomínio é legítima.Eventuais pretensões do apelante contra a construtora devem ser deduzidas em via própria, não sendo aptas a afastar, perante o condomínio, sua responsabilidade pelos encargos condominiais.Conclusão: Ante o exposto, voto no sentido de conhecer e negar provimento ao recurso interposto, mantendo-se a sentença por seus próprios fundamentos.Diante do desprovimento do recurso, majoram-se os honorários advocatícios fixados na origem, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, em 2% (dois pontos percentuais), sobre o percentual anteriormente arbitrado, observada a suspensão de exigibilidade em razão do benefício da gratuidade da justiça.