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Processo:

I. RELATÓRIO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de agravo de instrumento nº 0039417-31.2026.8.16.0000, da 3ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Maringá, em que figuram como agravantes Aquira Azuma e Outros e agravados Mario Tatsuo Misawa e Thelma Haruko Kikuta Misawa.
Trata-se de agravo de instrumento interposto por Aquira Azuma e outros contra decisão interlocutória (mov. 617.1) proferida nos autos de Cumprimento de Sentença nº 0017922-21.2019.8.16.0017, que homologou o laudo de avaliação dos imóveis penhorados e a atualização do contador, bem como nomeou leiloeiro e deferiu o pedido de designação do leilão.
Os agravantes alegam, em síntese, que: a) a decisão agravada é nula por ausência de enfrentamento das insurgências a respeito da avaliação dos bens penhorados, conforme já reconhecido no julgamento do Agravo de Instrumento nº 0075683-22.2023.8.16.0000; b) os parâmetros comparativos apresentados pelo oficial de justiça são genéricos e insuficientes, além de já ter passado mais de dois anos da última avaliação, devendo ser procedida a avaliação por novo laudo; c) “o próprio acórdão do agravo anterior registrou as objeções da defesa acerca da ausência de especificação dos imóveis comparáveis, da necessidade de ponderação de fatores concretos do mercado e da falta de justificativas claras e detalhadas para os valores atribuídos, o que evidencia que a matéria é séria, objetiva e relevante para a higidez da expropriação”; d) foi autorizada a expropriação do imóvel de matrícula nº 135.161 sem explícita motivação quanto à extensão da alienação sobre o coproprietário.
Asseveram que “a probabilidade do direito decorre: (i) da reiteração documentada das impugnações da defesa quanto à avaliação; (ii) do reconhecimento, pelo próprio TJPR em agravo anterior destes autos, da nulidade de decisão homologatória por ausência de enfrentamento das objeções defensivas; e (iii) da existência de irregularidade concreta quanto à matrícula nº 135.161, cuja penhora originária incidiu sobre apenas 50% do bem, embora a expropriação esteja sendo encaminhada sobre a integralidade”, e o perigo da demora é manifesto diante da “expedição de atos preparatórios do leilão com data designada para 12/05/2026”.
Ao final, os agravantes requereram a concessão de efeito suspensivo para sustar o leilão e os demais atos expropriatórios e, no mérito, o provimento do recurso para declarar a nulidade da decisão agravada, com retorno dos autos à origem para apreciação fundamentada das impugnações à avaliação. Subsidiariamente, postulam a realização de nova avaliação, ou de avaliação atualizada e tecnicamente fundamentada. Quanto ao imóvel de matrícula nº 135.161, pedem que seja vedada a alienação integral sem fundamentação específica e sem observância dos direitos do coproprietário.
Pela decisão de mov. 14.1 foi deferido o almejado efeito suspensivo para afastar o prosseguimento dos atos expropriatórios sobre os imóveis descritos nas matrículas nos 135.161, 13.153, 13.154, 135.157, 135.172, 13.183, 53.324, da Comarca de Maringá, impedindo a expedição das cartas de arrematação.
Contrarrazões pela arrematante PP Participações Ltda. (mov. 22.1) e pelos agravados (mov. 23.1).


II. VOTO
Presentes os pressupostos de admissibilidade, o presente recurso deve ser conhecido.
Do contexto fático
Inicialmente, para melhor compreensão da controvérsia, alguns esclarecimentos se fazem necessários.
No presente caso, estamos diante de cumprimento de acordo homologado judicialmente (mov. 222.1 – AO), requerido no mês de fevereiro de 2022, por Mario Tatsuo Misawa e Thelma Haruko Kikuta Misawa em face de Aquira Azuma e Outros (mov. 257.1 – AO). No curso do processo, foi realizada a avaliação de imóveis penhorados (mov. 338.1 – AO), conforme documentos de movs. 383.1 e 384.1 – AO, datados de abril de 2023. Os exequentes concordaram com as avaliações (mov. 393.1 – AO), enquanto os executados sustentaram que a avaliação dos imóveis seria insuficientemente fundamentada, pois utilizou comparáveis não especificados e desconsiderou fatores relevantes, requerendo a reavaliação dos bens com critérios técnicos mais adequados (mov. 396.1 – AO). O Oficial de Justiça responsável pela avaliação prestou esclarecimentos no mov. 413.1 – AO.
Sobreveio a decisão de mov. 417.1 – AO, pela qual o MM. Dr. Juiz a quo homologou o laudo de avaliação dos imóveis. A decisão foi objeto do recurso de agravo de instrumento nº 0075683-22.2023.8.16.0000, de relatoria da Desª. Denise Kruger Pereira. Na ocasião do julgamento, entendeu-se pela anulação da decisão por ausência de fundamentação (mov. 502.1 – AO). O acórdão foi assim ementado:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE COBRANÇA – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – DECISÃO RECORRIDA QUE HOMOLOGOU O LAUDO DE AVALIAÇÃO DOS IMÓVEIS PENHORADOS E DETERMINOU A REALIZAÇÃO DE LEILÃO JUDICIAL – ANULAÇÃO, DE OFÍCIO – QUESTIONAMENTOS APRESENTADOS NA ORIGEM PELA PARTE EXECUTADA QUE NÃO FORAM DEVIDAMENTE ENFRENTADOS – VIOLAÇÃO AO DEVER DE FUNDAMENTAÇÃO – ARTIGO 93, INCISO IX DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL E ARTIGOS 11 E 489, § 1º, INCISO IV, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL PRECEDENTES – DECISÃO ANULADA – RECURSO PREJUDICADO.
Então, o Magistrado a quo determinou a intimação da parte executada para que apresentasse suas insurgências quanto à avaliação dos imóveis (mov. 487.1 – AO). Os executados peticionaram nos autos (mov. 499.1 – AO), reiterando que as avaliações são genéricas e insuficientemente fundamentadas, por não detalharem os imóveis comparáveis nem considerarem fatores relevantes.
Incitados à comprovação da incorreção da avaliação (mov. 512.1 – AO), os executados sustentaram que as avaliações realizadas pelo Oficial de Justiça careceram de fundamentação técnica e não indicaram os critérios e parâmetros concretamente utilizados para a fixação dos valores. Afirmaram que os montantes apurados são inferiores aos praticados no mercado imobiliário local, conforme anúncios de imóveis semelhantes, e muito próximos das avaliações unilaterais apresentadas pelos exequentes. Defendem, assim, a existência de fundada dúvida quanto à exatidão dos valores e requereram a realização de nova avaliação dos bens, nos termos do artigo 873, III, do Código de Processo Civil.
O Oficial de Justiça se manifestou novamente no mov. 555.1 – AO.
Em seguida, foi proferida a decisão de mov. 566.1 – AO nos seguintes termos:
Não vislumbro razões para que o laudo confeccionado pelo Sr. Oficial de Justiça seja complementado, eis que constitui documento suficientemente elucidativo sobre o objeto da discussão.Dispensável, também, a produção de novo laudo de avaliação.Havendo manifestação da parte a respeito da discrepância entre os valores avaliados e os valores atuais dos imóveis, remetam-se os autos à Contadoria Judicial, para que apresente cálculos dos importes atualizados dos imóveis arrolados no auto de avaliação (mov. 383), tendo por base índices de atualização imobiliária, como INCC ou IGPM.
Os executados peticionaram nos autos requerendo a remessa dos autos à Contadoria Judicial (mov. 569.1 – AO), sendo apresentados os cálculos de movs. 576.1, 576.2, 595.1 e 595.2 – AO. Intimadas as partes, os executados deixaram de se manifestar.
Foi proferida, então, a decisão de mov. 617.1 – AO, ora agravada, pela qual o MM. Dr. Juiz a quo homologou o laudo de avaliação. Na mesma ocasião, dentre outras determinações, deferiu o pedido de designação de leilão judicial dos bens penhorados, nomeando leiloeiro para o ato, e ordenando a ele que realizasse “a atualização da avaliação a preço atual de mercado”.
Das preliminares
Dito isso, antes de analisar o mérito do recurso, impõe-se enfrentar a alegação de preclusão deduzida em contrarrazões, segundo a qual a forma de atualização do valor dos imóveis teria sido definida anteriormente (mov. 566.1 – AO), com prévia remessa à Contadoria Judicial, intimação das partes e ausência de impugnação específica tempestiva aos cálculos.
A objeção não prospera.
A avaliação de bem penhorado não se reveste da imutabilidade própria das decisões de mérito. O artigo 873 do Código de Processo Civil admite expressamente a repetição do ato quando se verificar, posteriormente à avaliação, majoração ou diminuição no valor do bem (inciso II), ou quando houver fundada dúvida sobre o valor atribuído (inciso III). Trata-se de hipóteses que se renovam no tempo, aferíveis em relação ao momento da alienação.
Nesse sentido, os próprios precedentes do Superior Tribunal de Justiça colacionados pela parte recorrida assentam que “em qualquer das hipóteses previstas nos incisos do artigo 683[1] do Diploma Adjetivo Civil, o pedido de reavaliação do bem penhorado deverá se dar antes da sua adjudicação ou alienação. Tendo, in casu, o pleito sido requerido quando já ultimado o ato expropriatório (após a arrematação) não há como afastar a sua preclusão”.
O marco preclusivo, portanto, é a consumação do ato expropriatório. O recurso foi interposto em 30.03.2026, antes da hasta pública designada para 12.05.2026, o que afasta o óbice.
Acresça-se que o requerimento formulado no mov. 569.1 – AO — de remessa dos autos à Contadoria Judicial — não traduz aceitação da avaliação. A providência já havia sido determinada pelo juízo de origem no mov. 566.1 – AO, de modo que postular seu cumprimento configura conformação ao comando judicial, e não ato incompatível com a vontade de recorrer, na dicção do artigo 1.000, parágrafo único, do Código de Processo Civil.
Por fim, o gravame concreto somente se materializou na decisão agravada: até o mov. 566.1 – AO não havia homologação do laudo, homologação dos cálculos, nomeação de leiloeiro ou deferimento de leilão. Todos esses comandos foram editados no mov. 617.1 – AO, que ainda determinou providência nova: a atualização da avaliação a preço atual de mercado pelo leiloeiro.
Rejeita-se, pois, a preliminar.
Ainda, sustentam os agravantes que a decisão agravada é nula por não ter enfrentado as insurgências relativas à avaliação dos bens penhorados, à semelhança do reconhecido no julgamento do Agravo de Instrumento nº 0075683-22.2023.8.16.0000.
A tese, embora não destituída de densidade, não deve ser acolhida como fundamento do julgamento.
É certo que esta 18ª Câmara Cível, naquele precedente, anulou de ofício a primeira decisão que homologara os mesmos laudos. Ocorre que, na espécie, o pronunciamento recorrido não se limitou à homologação pura e simples. O juízo de origem promoveu instrução específica após a anulação — ouviu as partes e o Oficial de Justiça, determinou a remessa à Contadoria Judicial para atualização dos importes por índices de correção imobiliária e, na própria decisão agravada, ordenou ao leiloeiro a atualização da avaliação a preço atual de mercado.
Há, portanto, itinerário decisório identificável, ainda que sucinto, que permite aferir as premissas adotadas. A deficiência que se verifica não reside propriamente na omissão de fundamentos, mas na incoerência interna entre as providências determinadas — questão que se resolve no plano do mérito, e não no da validade formal do ato.
Ademais, a declaração de nulidade implicaria o retorno dos autos à origem para novo pronunciamento sobre matéria que este Colegiado tem condições de apreciar desde logo, com prejuízo à duração razoável do processo que tramita desde 2019. Sendo a solução de mérito mais favorável aos recorrentes do que a simples cassação formal, aplica-se a diretriz do artigo 282, § 2º, do Código de Processo Civil.
Rejeita-se, também, a preliminar de nulidade.
Do mérito
A controvérsia consiste em definir se subsistem elementos aptos a caracterizar fundada dúvida sobre o valor atribuído aos imóveis penhorados, ou alteração superveniente desse valor, de modo a impor a renovação do ato avaliatório antes da alienação, nos termos do artigo 873 do Código de Processo Civil.
A resposta é afirmativa, por fundamento que se extrai do próprio procedimento adotado na origem.
A sequência de atos praticados revela contradição insuperável.
Primeiro, a Contadoria Judicial promoveu a atualização dos importes constantes do auto de avaliação, mediante aplicação de índices de correção imobiliária (INCC ou IGP-M), conforme determinado no mov. 566.1 – AO. Cuida-se de operação estritamente aritmética, que recompõe em termos nominais o resultado da avaliação anterior, sem aferir as condições atuais do mercado imobiliário local nem examinar as características concretas de cada bem.
Segundo, o juízo de origem homologou essa atualização, consignando que o fazia “ante as informações prestadas pelo perito (mov. 555.1 – AO) e a concordância das partes com o valores atualizados dos imóveis” e, na sequência, os cálculos do contador.
Terceiro, no mesmo ato, determinou ao leiloeiro, no item 4.1, que realizasse “a atualização da avaliação a preço atual de mercado”.
A determinação dirigida ao leiloeiro revela a preocupação do juízo de origem em assegurar que a alienação se realizasse por valor compatível com a realidade de mercado. Ao mesmo tempo, porém, indica que a atualização monetária homologada não foi considerada, por si só, suficiente para esse fim, o que gera certa incerteza sobre qual seria o parâmetro efetivamente aplicável.
A decisão não especificou qual valor prevaleceria para fins de aferição do lance mínimo e do preço vil: se aquele homologado com base nos cálculos da Contadoria ou se aquele a ser apurado pelo leiloeiro. Também não houve definição dos critérios a serem observados na apuração, nem previsão de oportunidade para manifestação das partes ou de posterior homologação judicial do resultado.
Delegou-se, assim, a auxiliar da execução, cuja remuneração é calculada sobre o valor da arrematação, a fixação do parâmetro econômico central do procedimento expropriatório, sem balizas, sem contraditório e sem homologação judicial.
Não se trata aqui de afirmar má-fé ou irregularidade na atuação do leiloeiro. Trata-se de reconhecer que a arquitetura procedimental adotada é incompatível com a disciplina dos artigos 870 a 875 do Código de Processo Civil, que reservam a avaliação a ato submetido a critérios objetivos (art. 872), a contraditório e a homologação judicial.
Constata-se, ademais, que a providência determinada no item 4.1 não foi cumprida: o edital publicado (mov. 632.2 – AO) reproduziu os valores resultantes da atualização elaborada pela Contadoria em janeiro de 2026 (mov. 595.2 – AO), sem notícia de avaliação mercadológica autônoma. A hasta pública realizou-se, portanto, com base em parâmetro que o próprio juízo havia considerado carecedor de complementação.
Essa sequência procedimental instaura dúvida objetiva sobre a atual correspondência entre os valores homologados e o preço de mercado dos imóveis.
A dúvida, cumpre sublinhar, não decorre de alegação unilateral dos executados nem de juízo desta Corte sobre a qualidade técnica do trabalho do Oficial de Justiça. Decorre de constatação objetiva extraída dos próprios atos do juízo de origem: o magistrado que homologou os valores atualizados foi o mesmo que, na mesma decisão, ordenou sua atualização a preço de mercado.
Soma-se a isso elemento de natureza estritamente cronológica. A avaliação dos bens foi realizada pelo Oficial de Justiça em 2023. A alienação foi designada para 12.05.2026. O transcurso de mais de três anos entre a avaliação (abril de 2023) e a alienação (maio de 2026), não compensado por mera atualização monetária, que não reflete a variação real de mercado, reforça a hipótese do artigo 873, II, do Código de Processo Civil.
Reconhece-se que o Superior Tribunal de Justiça qualifica a nova avaliação como medida excepcional, condicionada à demonstração concreta de alguma das hipóteses legais, não bastando a mera irresignação da parte com o valor apurado. Vale citar: “A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que, nos termos do art. 873 do CPC, a realização de nova avaliação do bem penhorado é medida excepcional que exige a comprovação fundamentada de erro ou dolo do avaliador, majoração ou diminuição do valor do bem após a avaliação, ou a existência de fundada dúvida do juiz sobre o valor atribuído na primeira diligência[2]”.

Precisamente por esse motivo o presente voto não se ampara em alegações genéricas de subavaliação, mas na demonstração objetiva de que: (i) o próprio juízo de origem reputou necessária a atualização a preço de mercado; (ii) essa providência não foi cumprida; e (iii) decorreu lapso superior a dois anos entre a avaliação e a alienação.
Estão, pois, concretamente demonstradas as hipóteses dos incisos II e III do artigo 873 do Código de Processo Civil.
A orientação desta Câmara é convergente quanto à exigência de suporte técnico idôneo do ato avaliatório:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. IMPUGNAÇÃO À AVALIAÇÃO JUDICIAL DE BENS PENHORADOS. DISCREPÂNCIA ENTRE VALORES JUDICIAIS E DE MERCADO. NOVA AVALIAÇÃO JUDICIAL DEVIDA. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu a impugnação à avaliação de bens penhorados em ação de cumprimento de sentença. O agravante alega que os valores atribuídos aos imóveis são significativamente inferiores aos valores de mercado, apresentando pareceres que demonstram essa discrepância. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. As questões em discussão consistem em: (i) saber se a avaliação realizada pelo oficial de justiça é válida ou se apresenta erro que justifique nova avaliação; e (ii) se a discrepância significativa entre os valores de mercado e os valores avaliados judicialmente configura dúvida fundada quanto à correção da avaliação. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A avaliação realizada pelo oficial de justiça carece de elementos objetivos que comprovem sua adequação, como registros fotográficos e fontes de pesquisa. A divergência substancial entre os valores indicados e os apresentados em pareceres mercadológicos configura dúvida razoável sobre a avaliação inicial. 4. Em razão da ausência de comprovação adequada e da discrepância significativa, é necessária a realização de nova avaliação judicial dos imóveis penhorados, conforme previsto no art. 873 do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE 5. Recurso provido Tese de julgamento: ‘1. A discrepância significativa entre os valores de avaliação judicial e os valores de mercado justifica a realização de nova avaliação. 2. A avaliação judicial deve ser acompanhada de documentação que comprove a sua fundamentação técnica.’ (...) (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0098599-79.2025.8.16.0000 - Guaíra - Rel.: DESEMBARGADOR MARCELO GOBBO DALLA DEA - J. 08.12.2025)
AGRAVO DE INSTRUMENTO – CARTA PRECATÓRIA – DECISÃO AGRAVADA QUE REJEITOU A IMPUGNAÇÃO AO LAUDO DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL PENHORADO NOS AUTOS – REFORMA –IRREGULARIDADES EVIDENCIADAS NO LAUDO – AVALIAÇÃO QUE NÃO CONTEMPLOU A CORRETA INDIVIDUALIZAÇÃO E VALORAÇÃO MINUCIOSA DAS BENFEITORIAS EM APARTADO, BEM COMO NÃO APRESENTOU ESTUDO MERCADOLÓGICO DETALHADO – VIOLAÇÃO AO ARTIGO 872 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL E AO ARTIGO 147, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO DE NORMAS DO FORO JUDICIAL DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARANÁ – NECESSIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO – POSSIBILIDADE DE QUE A AVALIAÇÃO TENHA SE DADO EM VALOR INFERIOR AO JUSTO PARA O IMÓVEL PENHORADO – ARTIGO 873 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL – RECURSO PROVIDO.”(TJPR - 18ª Câmara Cível - 0069042-81.2024.8.16.0000 - Ibaiti - Rel.: DESEMBARGADORA DENISE KRUGER PEREIRA - J. 28.10.2024)
Impõe-se, assim, a realização de nova avaliação judicial dos imóveis penhorados ou, alternativamente, de avaliação complementar tecnicamente fundamentada, antes da alienação.
O novo trabalho deverá observar as exigências do artigo 872 do Código de Processo Civil e do artigo 147 do Código de Normas do Foro Judicial deste Tribunal, contemplando a descrição pormenorizada dos bens, a indicação expressa dos critérios adotados, das fontes de pesquisa consultadas e dos parâmetros comparativos efetivamente utilizados na formação do valor do metro quadrado, com submissão do resultado ao contraditório das partes e à homologação judicial.
Não se trata, registre-se, de impor a realização de perícia por profissional especializado, providência que a lei reserva a hipóteses de maior complexidade (art. 870, parágrafo único, do CPC). Compete ao juízo de origem, à vista das circunstâncias concretas, definir a modalidade adequada, desde que assegurada a fundamentação técnica exigida e o efetivo controle judicial do resultado.
Quanto à insurgência relativa ao imóvel de matrícula nº 135.161, cuja penhora recaiu sobre fração ideal de 50%, não assiste razão aos agravantes.
O artigo 843 do Código de Processo Civil admite expressamente a alienação da integralidade de bem indivisível submetido à copropriedade, ainda que a constrição recaia sobre quota-parte, assegurando-se ao coproprietário alheio à execução o valor correspondente à sua fração, calculado sobre o produto da alienação, e vedando-se a alienação por preço inferior ao da avaliação em que sua quota seja aquinhoada por valor inferior.
O edital observou tais parâmetros, ao consignar que, “em caso de copropriedade, a verificação do preço vil se dará somente sobre a cota parte do devedor (50%), pois o coproprietário ou cônjuge alheio à execução, tem direito ao recebimento da integralidade da parte que lhe couber, conforme artigo 843, parágrafo 2º, do Código de Processo Civil”, tendo sido determinada a intimação do coproprietário.
Inexiste, portanto, vício autônomo nesse particular, ressalvado que o bem igualmente se submeterá à nova avaliação ora determinada.
Resta definir a extensão dos efeitos do reconhecimento da necessidade de nova avaliação sobre as arrematações realizadas em 12.05.2026.
A consequência natural do provimento é a suspensão dos atos expropriatórios até a apuração e homologação do novo valor, mantendo-se a vedação de expedição das cartas de arrematação já determinada em sede liminar.
A apreciação da subsistência de cada arrematação, contudo, não pode ser realizada nesta sede.
Em primeiro lugar, porque apenas uma das arrematantes compareceu ao feito recursal, mediante apresentação de contrarrazões. A desconstituição de atos aquisitivos de terceiros que não integraram o contraditório importaria supressão de instância e violação às garantias do artigo 5º, LIV e LV, da Constituição Federal.
Em segundo lugar, porque as situações não são homogêneas. Os autos revelam desistência manifestada por arrematante quanto ao lote 1.4 (mov. 703.1 – AO), levantamentos de valores posteriores, modalidades distintas de pagamento e patamares diversos de lance em relação à avaliação atualizada, havendo, inclusive, arrematação à vista por valor superior ao da avaliação (mov. 661.2 – AO). O tratamento indistinto desconsideraria particularidades relevantes de cada alienação.
Em terceiro lugar, porque a medida liminar preservou integralmente a situação jurídica, facultando aos arrematantes o levantamento integral dos valores depositados, inclusive da comissão do leiloeiro.
Compete, pois, ao juízo de origem, após a homologação do novo valor e mediante prévia intimação dos respectivos arrematantes, apreciar a subsistência de cada arrematação, nos termos do artigo 903, § 1º, do Código de Processo Civil.
Em conclusão: impõe-se a rejeição da nulidade por ausência de fundamentação; a caracterização de fundada dúvida sobre a correspondência entre os valores homologados e o preço atual de mercado, bem como de alteração superveniente do valor dos bens, a impor a realização de nova avaliação judicial ou de avaliação complementar tecnicamente fundamentada; a manutenção da suspensão dos atos expropriatórios até a homologação do novo valor; e a remessa ao juízo de origem, assegurado o contraditório, da apreciação da subsistência das arrematações.
A providência não atinge a penhora, que subsiste íntegra, nem obsta o regular prosseguimento da execução.