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Processo:

1. RELATÓRIO
Trata-se de agravo de instrumento interposto por Condomínio Comercial The World contra a decisão proferida nos autos de execução de título extrajudicial n.º 0010156-67.2016.8.16.0001, em trâmite perante a 11ª Vara Cível da Comarca de Curitiba, que indeferiu o pedido de inclusão de Renata Rolim de Lira de Arruda no polo passivo da execução.

Sustenta o agravante que promove execução destinada à cobrança de débitos condominiais em face dos executados Min Hyun Kim e Yoon Il Kim, proprietários da unidade imobiliária geradora da dívida. Afirma que, no curso da execução, constatou a existência de locação do imóvel a terceira, a qual teria assumido contratualmente a obrigação de arcar com as despesas condominiais ordinárias durante o período de ocupação do bem. Aduz que a arrematação do imóvel não foi suficiente para a satisfação integral do crédito executado, remanescendo saldo devedor. Defende a possibilidade de inclusão da locatária no polo passivo da execução, em razão da natureza propter rem da obrigação condominial, da responsabilidade assumida no contrato de locação e dos princípios da efetividade e da economia processual. Ao final, requer a reforma da decisão agravada.

A parte agravada apresentou contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do recurso. Argumenta que a execução deve observar os limites subjetivos do título executivo, sendo inviável a inclusão de pessoa estranha à relação processual originária e que não participou da formação do título. Sustenta que eventual obrigação assumida pela locatária decorre exclusivamente da relação contratual estabelecida entre locador e locatária, produzindo efeitos apenas entre as partes contratantes. Afirma, ainda, inexistir previsão legal de solidariedade entre condomínio e locatária a justificar a ampliação subjetiva da execução, sem prejuízo de eventual direito regressivo a ser exercido em ação própria.

É o Relatório.


FUNDAMENTAÇÃO
2. Inicialmente, recebo o presente recurso, porquanto presentes os pressupostos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade recursal, nos termos do art. 1.015, parágrafo único do Código de Processo Civil.
3. A questão meritória que recai a controvérsia recursal se refere à responsabilidade civil do locatário/inquilino pelo pagamento das taxas condominiais
em ação proposta pelo diretamente pelo condomínio.
As taxas condominiais caracterizam-se como uma obrigação propter rem
tendo assim natureza híbrida, na medida em que tem elementos obrigacionais e de direito real, que surge em razão da titularidade de determinado direito real, vinculando-se à coisa e transferindo-se ao respectivo titular, independentemente de manifestação de vontade, razão pela qual acompanham o bem e recaem sobre quem detém sua propriedade ou posse qualificada (natureza ambulatorial).A doutrina bem conceitua:
“Propter rem significa em razão da coisa ou de um bem. É uma expressão que indica uma mistura de regimes, com pitadas de direito real e também de pessoal. Os sujeitos do vínculo jurídico são determinados na sua concepção, sendo que essa titularidade pode ser alterada quando do cumprimento, exatamente porque a coisa (um bem imóvel, para servir de exemplo) está presa (colada) a uma obrigação de natureza civil, pecuniária ou não. Assim, quando há a transmissão da propriedade, o adquirente assume a obrigação que era do seu vendedor e se obriga ao pagamento e esse modelo foi criado para dar sustentabilidade a obrigações que surgem em razão do imóvel transmitido. São chamadas obrigações ambulatoriais porque acompanham a coisa: o novo dono é devedor em regime de solidariedade com o anterior.” (Curso de Direito Civil - Vol. 1 - Ed. 2025. Author: Ênio Santarelli Zuliani, Diogo Leonardo Machado de Melo. Publisher: Revista dos Tribunais. Direito das Obrigações. Ênio Santarelli Zuliani. 1. Funcionalidade do vínculo obrigacional a partir de seu conceito e estrutura. 1.5. Obrigações propter rem. Page: RB-2.5. https://proview.thomsonreuters.com/launchapp/title/rt/monografias/364761124/v1/page/RB-2.5?sponsor=PTJ-2%20) - Grifo nosso.
Neste sentido, as taxas condominiais encontram-se vinculadas a coisa (bem imóvel), responsabilizando os seus respectivos proprietários pelas despesas e obrigações decorrentes dela. Logo, não há como responsabilizar terceiras pessoas, que possuem um vínculo jurídico obrigacional com o proprietário de efeito interpartes, às obrigações inerentes a própria qualidade do proprietário do bem imóvel, salvaguardado o direito de regresso contra essa terceira pessoa.
Conquanto, não há solidariedade entre proprietário/locador e o locatário/inquilino pelo pagamento das taxas condominiais, visto que este tem a mera posse direta do imóvel, exercendo alguns poderes inerentes a propriedade, enquanto aquele é o efetivo dono/proprietário direto do imóvel, mesmo com a posse indireta, sendo facultado o exercício de todos os direitos inerentes a propriedade, bem como as suas obrigações, em razão do vínculo jurídica que existe entre proprietário e a coisa, além do efeitos erga omnes que sustenta esta relação.
Além do mais, embora haja cláusula no contrato de locação responsabilizando o locatário pelo pagamento das taxas condominiais, a extensão da relação jurídica locatícia somente recai sobre as partes que participam, não alcançando terceiras pessoas estranhas a ela, como no caso do condomínio exequente. Sem prejuízo, porém, de eventual ação regressiva do proprietário contra o inquilino que ensejou na inadimplência das cotas.
Assim, não há nenhuma cláusula no contrato locatício que disponha de eventual responsabilidade solidária entre o inquilino e o proprietário, não podendo ser presumida a solidariedade, somente podendo decorrer de lei ou de contrato (art. 265 do CC).
A jurisprudência vem ao encontro neste mesmo sentido:
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. IRRESIGNAÇÃO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO CPC/73. AÇÃO DE COBRANÇA PROPOSTA PELO CONDOMÍNIO CONTRA A PROPRIETÁRIA. VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC. INEXISTÊNCIA. TUTELA ANTECIPADA. PEDIDO DE REDIRECIONAMENTO DO PAGAMENTO DAS VERBAS CONDOMINIAIS AOS LOCATÁRIOS QUE NÃO DEVERIA SER ACOLHIDO. FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO RECORRIDO NÃO IMPUGNADO. INCIDÊNCIA, POR ANALOGIA, DA SÚMULA Nº 283 DO STF. COTAS CONDOMINIAIS. DEVER DA PROPRIETÁRIA. LOCATÁRIOS QUE NÃO TÊM PERTINÊNCIA SUBJETIVA PARA A DEMANDA. AÇÃO DIRECIONADA CORRETAMENTE CONTRA A PROPRIETÁRIA DOS IMÓVEIS. TUTELA ANTECIPADA QUE DEVE SER MANTIDA DIANTE DAS PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. Inaplicabilidade do NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo nº 2 aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/1973 (relativos a decisões publicadas até 17 de março de 2016) devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele prevista, com as interpretações dadas até então pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. 2 . Não há violação ao disposto no art. 535 do CPC/73 quando a matéria indicada nos autos foi devidamente apreciada pelo Tribunal de origem. 3. Ausente impugnação a fundamento suficiente para manter o acórdão recorrido, o inconformismo não merece ser conhecido. Inteligência da Súmula nº 283 do STF, aplicável, por analogia, ao recurso especial. 4. Em se tratando de ação de cobrança de cotas condominiais proposta pelo condomínio, o débito perseguido é do imóvel, não tendo os seus locatários pertinência subjetiva para a demanda, sendo dever da proprietária pagar os respectivos rateios mensais. 5 . No caso, a ação foi manejada corretamente contra a proprietária dos imóveis, que, sistematicamente, não paga os rateios condominiais. 6. O crédito em discussão decorreu de despesas ordinárias que têm por fato gerador, conforme bem pontuado pelo acórdão recorrido, a utilização dos serviços e fruição das coisas. Por isso, devem os inquilinos, devedores da URBANIZADORA, que deve ao CONDOMÍNIO, endereçar a este último o pagamento das suas cotas condominiais mensais, consoante as regras antes destacadas. 7. Determinação para que o CONDOMÍNIO notifique, por via administrativa, todos os inquilinos da URBANIZADORA para que passem, a partir de então, a pagar diretamente a ele as despesas condominiais vincendas que deve ser mantida diante das peculiaridades do caso concreto. 8. Recurso especial não provido. (STJ - REsp: 1632761 SP 2014/0317610-3, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 06/06/2017, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/06/2017) - Grifo nosso.
APELAÇÃO. ação de cobrança de condomínio. PRESCRIÇÃO INTERCORRENTE. PREJUDICIAL DE MÉRITO AFASTADA POR OCASIÃO DE DECISÃO SANEADORA, SEM POSTERIOR INSURGÊNCIA POR AGRAVO DE INSTRUMENTO. PRECLUSÃO OPERADA. NÃO CONHECIMENTO. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. PROVA ORAL DISPENSÁVEL. ARTIGO 370 DO CPC. APLICAÇÃO. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO PELAS COTAS CONDOMINIAIS, MESMO NÃO GOZANDO DA POSSE DO IMÓVEL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. CONFIGURADA. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NESTA EXTENSÃO, DESPROVIDO. I. Caso em exame1. Apelação visando a reforma de sentença que julgou procedente a ação de cobrança de taxas condominiais, condenando o apelante ao pagamento das quantias devidas desde 10.07 .2015, além de custas e honorários advocatícios, sob a alegação de cerceamento de defesa, ilegitimidade passiva e prescrição intercorrente, sustentando que nunca residiu no imóvel e que as obrigações condominiais deveriam ser atribuídas a terceiros que o ocuparam. II. Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em saber se o proprietário de um imóvel em condomínio é responsável pelo pagamento das taxas condominiais, mesmo não residindo no imóvel e tendo cedido seu uso a terceiros. III. Razões de decidir3. A prescrição intercorrente foi rejeitada em decisão saneadora, não havendo interposição de recurso na ocasião, configurando preclusão. 4 . O indeferimento da prova oral não configura cerceamento de defesa, pois os documentos já constantes nos autos são suficientes para o julgamento. 5. A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é do proprietário do imóvel, independentemente de sua posse, caracterizando obrigação propter rem. 6 . O apelante é parte legítima para figurar no polo passivo da ação, sendo o proprietário registrado do imóvel e constando como devedor nas cobranças do condomínio.IV. Dispositivo e tese7. Apelação conhecida em parte e, nesta extensão, desprovida, mantendo a condenação do apelante ao pagamento de custas e honorários advocatícios majorados para 15% do valor da condenação .Tese de julgamento: A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é do proprietário do imóvel, independentemente de sua posse ou uso por terceiros, configurando obrigação propter rem. (TJ-PR 00216876220178160019 Ponta Grossa, Relator.: Angela Khury, Data de Julgamento: 08/03/2026, 9ª Câmara Cível, Data de Publicação: 10/03/2026) - Grifo nosso.
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA PARTE CONHECIDA, DESPROVIDO. OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E INDENIZAÇÃO. COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. INOVAÇÃO RECURSAL. NULIDADE DA SENTENÇA. TEMA 886 DO STJ. EXIGIBILIDADE DAS COBRANÇAS. HONORÁRIOS RECURSAIS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. I. CASO EM EXAME. Ação de obrigação de fazer cumulada com pedido de repetição de indébito e indenização ajuizada pela autora, visando à cessação de cobranças denominadas “taxa de arrecadação”, declaração de inexistência de relação jurídica, inexigibilidade dos débitos, restituição dos valores pagos e condenação por danos morais. O juízo sentenciante julgou improcedentes os pedidos iniciais, reconhecendo a regularidade das cobranças decorrentes de despesas condominiais e a inexistência de prova apta a demonstrar ilegalidade na atuação da empresa responsável pela arrecadação, condenando a autora ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% do valor atualizado da causa. Recurso de apelação interposto pela autora, com pedido de concessão de efeito suspensivo, alegação de nulidade da sentença por omissão e pedido de reforma integral para reconhecimento da inexigibilidade dos débitos, restituição de valores, danos morais e cessação das cobranças. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO. Há três questões em discussão: (i) saber se o recurso deve ser parcialmente conhecido diante da ocorrência de inovação recursal; (ii) saber se a sentença padece de nulidade por vício de fundamentação; (iii) saber se as cobranças relativas à taxa de arrecadação condominial são exigíveis e se o Tema 886 do STJ é aplicável ao caso concreto. III. RAZÕES DE DECIDIRO pedido de efeito suspensivo não foi conhecido, por ausência de formulação em petição apartada ao Tribunal, em conformidade com o art. 1.012, § 3º, do Código de Processo Civil. Caracterizou-se inovação recursal quanto às alegações específicas relativas à nulidade formal das assembleias realizadas em 03/06/2020 e 03/06/2022, consistentes em fundamentos inéditos relacionados à fraude documental, ausência de poderes de representação e falsidade ideológica, não submetidos à apreciação do juízo de origem, em afronta aos princípios do contraditório, ampla defesa e duplo grau de jurisdição. Inexistiu nulidade da sentença por deficiência de fundamentação, pois o julgador não está obrigado a enfrentar individualmente todos os argumentos apresentados pelas partes, desde que exponha fundamentação suficiente para solucionar a controvérsia submetida à apreciação judicial. Conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, “não há que se falar em negativa de prestação jurisdicional, nem em vício, quando o acórdão impugnado aplica tese jurídica devidamente fundamentada, promovendo a integral solução da controvérsia”. As despesas condominiais possuem natureza jurídica de obrigação propter rem, vinculando-se diretamente à unidade imobiliária e impondo ao proprietário o respectivo dever de adimplemento, nos termos do art . 1.336, inciso I, do Código Civil, e do art. 12 da Lei nº 4.591/1964. O art. 1.348, § 2º, do Código Civil autoriza a transferência de atribuições administrativas do condomínio a terceiros mediante aprovação assemblear, abrangendo atividades de arrecadação e cobrança de receitas condominiais. A contratação de empresa garantidora de receitas e cobrança, aprovada em assembleia e desacompanhada de decisão que suspenda seus efeitos, produz presunção de validade, tornando exigíveis os encargos dela decorrentes perante os condôminos. O Tema Repetitivo 886 do STJ não incide na hipótese examinada, pois a controvérsia não envolve relação entre promitente vendedor e promissário comprador, mas situação em que a recorrente assumiu a condição de proprietária das unidades e manteve apenas relação locatícia com terceiro ocupante. A existência de contrato de locação e eventual atribuição contratual das despesas ordinárias ao locatário possui eficácia apenas inter partes, não afastando a responsabilidade do proprietário perante o condomínio pelas obrigações propter rem. IV. DISPOSITIVO E TESE. Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, desprovido, com acolhimento parcial da preliminar de inovação recursal para não conhecimento das alegações relativas à nulidade formal das assembleias e manutenção integral da sentença, com majoração dos honorários advocatícios recursais em 2% . Tese de julgamento: “A alegação inédita de nulidade formal de atos assembleares suscitada apenas em grau recursal configura inovação recursal e impede o conhecimento da matéria. As obrigações condominiais possuem natureza propter rem, vinculam o proprietário da unidade imobiliária e permanecem exigíveis mesmo diante de contratação de terceiros para arrecadação ou da existência de relação locatícia.” (TJ-PR 00034456820248160194 Curitiba, Relator.: substituta ana paula kaled accioly rodrigues da costa, Data de Julgamento: 13/07/2026, 17ª Câmara Cível, Data de Publicação: 13/07/2026) - Grifo nosso.
APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXA CONDOMINIAL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DA PRETENSÃO INICIAL. RECURSO DO EMBARGANTE. ARGUIÇÃO DE INÉPCIA DA INICIAL PORQUE A ATA DE ASSEMBLEIA NÃO COMPREENDE O VALOR DO CONDOMÍNIO, OBSTANDO A CIÊNCIA SOBRE O DÉBITO. INOCORRÊNCIA. INICIAL DEVIDAMENTE INSTRUÍDA, NOS TERMOS DO ART. 783 C/C ART. 784, X, AMBOS, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. ARGUIÇÃO DE PRESCRIÇÃO. INOCORRÊNCIA. AUSÊNCIA DE DECURSO DO PRAZO DE DIREITO MATERIAL. PECULIARIDADES DO CASO EM CONCRETO. INTERRUPÇÃO DA PRESCRIÇÃO NA DATA QUE OCORREU A CITAÇÃO. MÉRITO. TEMA 866. OVERRULING. TEMA SUPERADO. DÉBITO CONDOMINIAL. CARACTERÍSTICA DA AMBULATORIEDADE. ACOMPANHA A COISA. LEGITIMIDADE DO PROPRIETÁRIO PARA ARCAR COM AS TAXAS CONDOMINIAIS INDEPENDENTEMENTE DE CONTRATO DE LOCAÇÃO EM VIGOR. OBRIGAÇÃO CONDOMINIAL, DEVIDA. INCIDÊNCIA DOS ENCARGOS MORATÓRIOS FUNDAMENTADA NO ART. 1.346, §1º, DO CÓDIGO CIVIL. APELO CONHECIDO E DESPROVIDO, COM A FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS. (TJ-PR 00117961320238160017 Maringá, Relator.: ana claudia finger, Data de Julgamento: 05/09/2024, 8ª Câmara Cível, Data de Publicação: 10/09/2024) - Grifo nosso.
Inclusive a doutrina:
“São mencionadas como obrigações propter rem as taxas que os proprietários pagam pela opção de residirem em condomínio edilício36 (art. 1.336, I, do CC, e art. 12 da Lei 4.591/1964) ou em loteamentos fechados. Devedor original é o proprietário favorecido pelos serviços prestados em um prédio e que deverá pagar para que a coisa (apartamento) funcione ou tenha condições de ser habitado, embora nada impeça que se promova ação contra o possuidor, como o locatário. Necessário dispor que o credor da taxa condominial poderá escolher cobrar de um ou de outro ou de ambos, anotado que não há solidariedade porque a responsabilidade resulta de situações distintas”. (Curso de Direito Civil - Vol. 1 - Ed. 2025. Author: Ênio Santarelli Zuliani, Diogo Leonardo Machado de Melo. Publisher: Revista dos Tribunais. Direito das Obrigações. Ênio Santarelli Zuliani. 1. Funcionalidade do vínculo obrigacional a partir de seu conceito e estrutura. 1.5. Obrigações propter rem. Page: RB-2.5. https://proview.thomsonreuters.com/launchapp/title/rt/monografias/364761124/v1/page/RB-2.5?sponsor=PTJ-2%20) - Grifo nosso.
Pelo exposto, em razão da natureza de obrigação propter rem que recai sobre as taxas condominiais, vinculando o legítimo proprietário pelo seu pagamento, bem como o efeito erga omnes que paira sobre esta relação jurídica entre o proprietário e a coisa, as taxas condominiais inadimplidas devem ser cobradas pelo condomínio diretamente do proprietário. Os contratos de locação somente têm efeito inter partes, sendo inoponível a terceiras pessoas, como o condomínio exequente.
Assim, não assiste razão as alegações recursais, sob pena de ampliação subjetiva indevida da execução.
4. CONCLUSÃO
Diante do exposto, mostra-se devida
a
manutenção da Decisão Interlocutória prolatada ao mov. 398.1, a qual indeferiu a inclusão de inquilina para responder pelas dívidas condominiais em ação proposta pelo próprio condomínio, votando-se pelo conhecimento e não provimento do recurso interposto pelo exequente, nos termos do voto.
Este é o Voto.