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Processo:

1. RelatórioTrata-se de apelação interposta por Celina da Silva em face da sentença que, nos autos de ação de usucapião extraordinária proposta em face de Espólio de Alcides Damas de Abreu, a Companhia de Habitação de Londrina – COHAB/LD e o Espólio de Vilma de Oliveira Abreu, julgou improcedente o pedido, com resolução de mérito, ao fundamento de impossibilidade de usucapião de imóvel vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação, bem como ausência de posse com intenção de domínio (mov. 560.1).Em razão da sucumbência, a autora foi condenada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, com exigibilidade suspensa em virtude do deferimento da gratuidade da justiça.Em suas razões (mov. 566.1), a apelante sustenta, em síntese, que:i) a sentença incorreu em erro na qualificação jurídica do bem, pois o imóvel objeto da demanda não integra o patrimônio público — a COHAB/LD atua no regime jurídico predominantemente privado na comercialização de unidades habitacionais, e a existência de débito de natureza contratual não transforma a propriedade em bem público para fins da vedação constitucional; a Súmula 340 do STF e os artigos 183, § 3º, e 191, parágrafo único, da Constituição Federal aplicam-se a bens públicos propriamente ditos, não a unidades habitacionais individuais negociadas com particulares;ii) a posse exercida é qualificada, pois a autora não é mera ocupante precária — estabeleceu no imóvel sua moradia familiar única e permanente há mais de 27 anos, desde o período em que convivia em união estável com o falecido Alcides Damas de Abreu, comportamento típico de dona;iii) a discussão sobre a quitação do financiamento é de natureza obrigacional, distinta da esfera possessória, de modo que a posse direta, exclusiva e prolongada, exercida com publicidade, é suficiente para configurar o ânimo de domínio, independentemente da regularidade do contrato junto à financiadora;iv) a decisão recorrida desconsiderou a condição de extrema vulnerabilidade social da autora e a função social da posse, agravando sua situação de insegurança habitacional, em ofensa aos princípios da dignidade da pessoa humana e da função social da propriedade.Requer, ao final, o provimento da apelação para reformar a sentença e julgar procedente o pedido de usucapião extraordinária do imóvel.A apelada Companhia de Habitação de Londrina – COHAB/LD apresentou contrarrazões, pelo desprovimento do recurso (mov. 569.1).É o relatório.

2. Voto2.1.
Presentes os pressupostos de admissibilidade, o recurso deve ser conhecido.
2.2. Celina da Silva propôs ação de usucapião extraordinária sobre o imóvel situado na Rua Vitório Zendrini, nº 297, Conjunto Eucaliptos, Londrina/PR, matriculado sob o nº 42.708 no 2º Ofício de Registro de Imóveis daquela Comarca, em nome da Companhia de Habitação de Londrina – COHAB/LD. Alega posse contínua, mansa e pacífica, com ânimo de domínio, por mais de 27 anos, desde que passou a residir no imóvel em razão de união estável com o falecido Alcides Damas de Abreu, mutuário originário do contrato de financiamento habitacional firmado com a COHAB/LD em 20/06/1989.A respeitável sentença (mov. 560.1) julgou improcedente a pretensão, ao fundamento de que o imóvel vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação e destinado à política habitacional de interesse social, possui natureza de bem público por afetação, sendo insuscetível de usucapião (art. 183, §3º, e art. 191, parágrafo único, da CF, c/c Súmula 340 do STF). O Magistrado reconheceu, ainda, a ausência de ânimo de domínio, diante da pendência de parcelas do financiamento e da ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse proposta pela COHAB/LD (autos nº 0081035-26.2017.8.16.0014), julgada procedente.A autora/apelante, por sua vez, sustenta que a sentença incorreu em erro na qualificação jurídica do bem, que sua posse é qualificada e que a questão relativa à quitação do financiamento pertence à esfera obrigacional, não à possessória. Suscita, ainda, sua condição de vulnerabilidade social e a função social da posse (mov. 566.1).2.3.
A usucapião extraordinária, prevista no art. 1.238 do Código Civil, constitui modo originário de aquisição da propriedade pela posse prolongada no tempo. Para seu reconhecimento, exige-se posse exercida de forma ininterrupta e sem oposição, com ânimo de domínio, pelo prazo de quinze anos — reduzido para dez quando o possuidor houver estabelecido no imóvel sua moradia habitual ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo (parágrafo único).O instituto pressupõe, assim, a conjugação de três elementos: posse qualificada pelo ânimo de domínio, decurso do prazo legal e bem suscetível de usucapião.No presente caso, o
imóvel pertence à COHAB/LD, sociedade de economia mista criada pela Lei Municipal nº 1.008/1965, cujo capital social é composto por 99,99% de ações do Município de Londrina. A empresa integra o Sistema Financeiro da Habitação por força do art. 8º, VII, da Lei Federal nº 4.380/1964 e tem como objeto social a produção e comercialização de unidades habitacionais de interesse social, a promoção de programas de urbanização de áreas ocupadas por habitações precárias e o apoio a projetos de desenvolvimento comunitário.O imóvel foi alienado mediante contrato de promessa de compra e venda firmado em 20/06/1989 (mov. 324.7), para pagamento em 273 parcelas, no âmbito do programa habitacional da COHAB/LD. A cláusula vigésima sétima do contrato confirma a vinculação ao Sistema Financeiro da Habitação: os promitentes compradores declararam conhecer e concordar com os ônus hipotecários que gravam o imóvel em favor da Caixa Econômica Federal, decorrentes de contrato de empréstimo celebrado em 13/09/1979 entre a COHAB/LD e a CEF, com cessão fiduciária dos direitos dos contratos de alienação em favor da instituição financeira (mov. 324.7). O financiamento não foi integralmente quitado. Os mutuários originários — Alcides Damas de Abreu e Vilma de Oliveira Abreu — incorreram em inadimplência no período de março de 2002 a junho de 2003, acumulando 16 parcelas em atraso, no montante de R$ 8.421,25 (mov. 324.5). Após o falecimento de Alcides, em 16/07/2003, a dívida não foi regularizada.Diante do inadimplemento, a apelada COHAB/LD notificou extrajudicialmente os devedores (mov. 324.9) e, em seguida, propôs ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse (autos nº 0081035-26.2017.8.16.0014 — mov. 324.8), julgada procedente, com a decretação da rescisão do contrato e a reintegração da posse em favor da companhia.2.4. A apelante sustenta que a COHAB/LD atua no regime jurídico predominantemente privado e que a existência de débito contratual não transforma a propriedade em bem público. Ocorre que a Constituição Federal veda a aquisição por usucapião de bens públicos (art. 183, §3º, e art. 191, parágrafo único). O art. 102 do Código Civil reafirma a regra: "os bens públicos não estão sujeitos a usucapião". A Súmula 340 do STF dispõe que, "desde a vigência do Código Civil, os bens dominicais, como os demais bens públicos, não podem ser adquiridos por usucapião". A vedação abrange não apenas os bens públicos em sentido formal, mas também os bens de pessoas jurídicas de direito privado integrantes da administração pública indireta, quando afetados a uma finalidade pública.A apelada, embora constituída sob a forma de sociedade de economia mista, tem seus bens afetados à execução de política pública habitacional de interesse social. Essa afetação confere aos imóveis natureza de bem público, tornando-os insuscetíveis de usucapião, independentemente da personalidade jurídica de direito privado da entidade.O Superior Tribunal de Justiça
fixou expressamente essa orientação em julgamento recente:DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. USUCAPIÃO DE IMÓVEL URBANO AFETADO À POLÍTICA HABITACIONAL. INSUSCETIBILIDADE DE USUCAPIÃO POR AFETAÇÃO E ÓBICES SUMULARES. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. (...) 4. Bens afetados à prestação de serviço público essencial, ainda que pertencentes a sociedades de economia mista, ostentam natureza pública por afetação e são insuscetíveis de usucapião, conforme orientação desta Corte e Súmula n. 619 do STJ. (STJ, REsp 1.961.268/SP, 4ª Turma, Rel. Min. João Otávio de Noronha, j. 09/02/2026, DJe 13/02/2026).No mesmo sentido, a 4ª Turma do STJ já havia assentado que "bens integrantes do acervo patrimonial de sociedade de economia mista sujeitos a uma destinação pública podem ser considerados bens públicos, insuscetíveis, portanto, de usucapião" (AgInt no REsp 1.719.589/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 06/11/2018).Este Tribunal de Justiça tem reiteradamente aplicado esse entendimento em casos envolvendo a COHAB/LD e a COHAPAR. A 18ª Câmara Cível, em caso relativo ao mesmo município e à mesma companhia, consignou:DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO C/C DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO. INEXIGIBILIDADE AFASTADA. (...) USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. SOCIEDADE DE ECONOMIA MISTA QUE TEM COMO OBJETO A IMPLANTAÇÃO DE POLÍTICAS HABITACIONAIS, PATRIMÔNIO RESPECTIVO AFETADO A DESTINAÇÃO PÚBLICA. BENS INSUSCETÍVEIS DE SEREM USUCAPIDOS. RECURSO DESPROVIDO.I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta pela autora contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação de usucapião c/c declaratória de inexigibilidade de débito, condenando-a ao pagamento de custas e honorários. 2. A autora alegou posse mansa e pacífica desde 2012, aquisição derivada de terceiros, ausência de oposição da COHAB ao pedido de usucapião e prescrição dos débitos vinculados ao contrato de concessão de direito real de uso firmado pela mutuária original já falecida.II . QUESTÃO EM DISCUSSÃO3. Há duas questões em discussão:(i) saber se é possível declarar a inexigibilidade ou prescrição dos débitos vinculados ao contrato de concessão firmado com a mutuária originária;(ii) verificar se é possível declarar a usucapião extraordinária de imóvel registrado em nome da COHAB, sociedade de economia mista, à luz do art. 1.238 do Código Civil. III. RAZÕES DE DECIDIR(...)
6.A Cohab Londrina é sociedade de economia mista que, conquanto dotada de personalidade jurídica de direito privado, tem seus objetos sociais voltados à implantação de políticas habitacionais, de modo que seus bens são afetados a uma finalidade pública ex lege, a inviabilizar sua aquisição pela usucapião. IV. DISPOSITIVO E TESE7. Apelo conhecido e desprovido. Honorários recursais. Dispositivos relevantes citados: CR, art . 183, 3º, e 191, § único; CC, art. 1.238; CPC, arts. 85, § 11, e 95, § 3º; Lei Municipal 1 .008/1965Jurisprudência relevante citada: TJPR, 18ª Câmara Cível, 0000862-14.2016.8.16 .0155, Rel. Carlos Henrique Luchesi Klein, j. 28.06 .2021; STJ, AREsp 2855212/PR, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJEN 10.04 .2025; TJPR, 17ª Câmara Cível, 0005721-41.2016.8.16 .0004, Rel.ª Elizabeth de Fatima Nogueira Calmon de Passos, j. 01.09 .2025; TJPR, 18ª Câmara Cível, 0016161-27.2020.8.16 .0014, Londrina, Rel. Luiz Henrique Miranda, j. 24.07 .2023.
(TJPR, 18ª Câmara Cível, 0079242-81.2019.8.16.0014, Londrina, Rel. Rodrigo Fernandes Lima Dalledonne, j. 01/12/2025).Esta 17ª Câmara Cível igualmente reconheceu a impossibilidade de usucapião de imóvel da COHAPAR com destinação pública:Direito civil e direito processual civil. Apelação Cível. AÇÃO DE Usucapião extraordinária. Imóvel urbano. bem de propriedade da cohapar. SENTENÇA QUE JULGOU IMPROCEDENTE A AÇÃO. controvérsia sobre a natureza pública do imóvel usucapiendo.I. Caso em exame1. Apelação cível que visa a reforma de sentença que julgou improcedente a ação de usucapião, por entender que o imóvel objeto da demanda se insere do conceito de bem público, devido à sua destinação especial voltada à implementação de políticas habitacionais de interesse social. A apelante sustenta que as sociedades de economia mista se submetem ao regime de direito privado, de modo que os bens de sua propriedade são passíveis de ser adquiridos por usucapião. II. Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em definir se o imóvel objeto da ação se insere no conceito de bem público e se é viável a declaração da aquisição da propriedade por usucapião. III. Razões de decidir3. O imóvel objeto da usucapião pertencente à COHAPAR, e a ele foi conferida destinação pública, o que o reveste de natureza de bem público, obstando a aquisição por usucapião, conforme o art. 183, § 3º da Constituição Federal e art. 102 do Código Civil. 4. A ocupação da apelante é considerada mera detenção, uma vez verificada a impossibilidade de particular exercer posse sobre bem público. 5. O pagamento do saldo devedor do contrato celebrado com a COHAPAR e terceiro se deu apenas em março de 2025, de modo que não está configurado o exercício da posse mansa e pacífica pelo período previsto no art. 1 .238 do Código Civil. Até a quitação do contrato o bem possuía natureza pública e apelante ocupou o imóvel apenas a título de detenção. IV. Dispositivo 6. Recurso de Apelação cível conhecido e desprovido. (TJ-PR 00035219820258160019 Ponta Grossa, Relator.: Francisco Cardozo Oliveira, Data de Julgamento: 15/12/2025, 17ª Câmara Cível, Data de Publicação: 17/12/2025).O imóvel em discussão, registrado em nome da COHAB/LD (mov. 324.6), vinculado ao SFH e afetado à política habitacional de interesse social, enquadra-se nessa hipótese. Trata-se de bem insuscetível de usucapião, conforme corretamente reconhecido na sentença.Além da natureza pública do bem, a posse exercida pela apelante não reúne os atributos exigidos para a usucapião extraordinária.A autora ocupou o imóvel em razão da convivência em união estável com Alcides, mutuário que firmou o contrato de financiamento com a COHAB/LD (mov. 324.7). A posse da apelante é, portanto, derivada da posse do mutuário, iniciada por mera tolerância no âmbito da relação familiar, e subordinada ao contrato de financiamento. Enquanto pendente o financiamento, o ocupante tem ciência de que o domínio pertence à financiadora e de que a aquisição da propriedade depende da quitação integral. Não há, nessas condições, ânimo de domínio.a { text-decoration: none; color: #464feb;}tr th, tr td { border: 1px solid #e6e6e6;}tr th { background-color: #f5f5f5;}Embora a apelante sustente que a questão relativa à quitação é de natureza obrigacional, distinta da esfera possessória, a subsistência do financiamento e o inadimplemento funcionam, aqui, como elementos indicativos da ausência de animus domini.
Em caso análogo, envolvendo a COHAB/LD de Londrina, esta colenda Câmara assentou:APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO. (...) BEM IMÓVEL VINCULADO AO SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. EQUIPARAÇÃO DO IMÓVEL A BEM PÚBLICO. IMPOSSIBILIDADE DE USUCAPIÃO. (...) ANIMUS DOMINI NÃO CONFIGURADO EM RAZÃO DA POSSE PRECÁRIA. INADIMPLÊNCIA DO CONTRATO ORIGINÁRIO DE FINANCIAMENTO JUNTO A COHAB. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPR, 17ª Câmara Cível, Apelação nº 0031939-37.2020.8.16.0014, Londrina, Rel. Kennedy Josue Greca de Mattos, j. 11/04/2022).Some-se a isso a oposição concreta exercida pela COHAB/LD. A companhia notificou extrajudicialmente os devedores (mov. 324.9) e, em seguida, propôs ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse (autos nº 0081035-26.2017.8.16.0014 — mov. 324.8), julgada procedente, com a decretação da rescisão do contrato e a reintegração da posse em favor da companhia. A existência de notificações e de demanda judicial com esse objeto afasta, de forma inequívoca, o requisito da posse mansa e pacífica. Cumpre, nesse ponto, ressaltar que, nos termos do artigo
1.203 do Código Civil, a posse mantém o mesmo caráter com que foi adquirida, salvo prova em contrário — que não foi produzida. A propósito:RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA – (...) OPOSIÇÃO DA COHAPAR AO PEDIDO INICIAL – DÍVIDA RECONHECIDA EM AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE – SENTENÇA FAVORÁVEL À COMPANHIA, COM TRÂNSITO EM JULGADO – IMPOSSIBILIDADE DE REDISCUSSÃO DO DÉBITO CONTRATUAL – POSSE PRECÁRIA EVIDENCIADA – MANUTENÇÃO DO CARÁTER DA POSSE – EXEGESE DO ART. 1.203 DO CÓDIGO CIVIL – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. (TJPR, 18ª Câmara Cível, 0004103-10.2019.8.16.0181, Marmeleiro, Rel. Ana Paula Kaled Accioly Rodrigues da Costa, j. 15/05/2023).2.5. Por fim, a apelante sustenta que sua condição de vulnerabilidade social e a função social da posse justificam o reconhecimento da usucapião. Embora o direito à moradia tenha assento constitucional (art. 6º da CF), ele não autoriza a aquisição por usucapião de imóvel afetado à política pública habitacional, cujo propósito é justamente garantir o acesso à moradia para a população de baixa renda. Admitir a usucapião nessas condições comprometeria a finalidade social do programa e prejudicaria outros cidadãos que aguardam acesso regular à moradia. O interesse público, nesse contexto, se sobrepõe à pretensão individual.
3. ConclusãoPelo exposto, voto
pelo conhecimento e desprovimento da apelação.Em razão da atividade adicional realizada
em grau recursal, os honorários
fixados em favor dos advogados
da ré
são majorados para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §11, do CPC, observados os limites dos §§2º e 3º do mesmo artigo, ressalvada a suspensão de exigibilidade em favor da apelante (art. 98, §3º, do CPC).