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Processo:

1. RELATÓRIO
Trata-se de recursos de apelação interpostos por MARCIO GONZALES SENDESKI e PZ EMPREENDIMENTOS LTDA contra a sentença (mov. 106.1/origem) proferida nos autos da Ação de Rescisão de Promessa Verbal de Compra e Venda c/c Restituição de Valores nº 0024846-72.2024.8.16.0017, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados pelo autor para declarar rescindido o compromisso verbal de compra e venda firmado entre as partes e condenar a requerida à restituição dos valores pagos, autorizada a retenção de 10% do montante atualizado, com devolução parcelada em até doze parcelas.Em razão da sucumbência recíproca, condenou ambas as partes ao pagamento das custas e despesas processuais, na proporção de 50% cada, sendo os honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação, também na mesma proporção.Irresignado, o autor interpôs recurso de apelação sustentando, em síntese, que a rescisão decorreu de culpa exclusiva da requerida, em razão do atraso na entrega das unidades e da redução unilateral da metragem dos imóveis, defendendo a aplicação da Súmula 543 do STJ para determinar a restituição integral, imediata e em parcela única dos valores pagos, sem retenção, além da redistribuição dos ônus sucumbenciais (mov. 123.1/origem).Por sua vez, a requerida também apelou, requerendo a correção do fundamento jurídico da penalidade aplicada, assentando-se expressamente que a resolução contratual está submetida ao regime da incorporação imobiliária, alterando-se a pena para a quantia de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago, bem como pelo afastamento da condenação de honorários advocatícios e despesas processuais, haja vista que não deu azo ao ajuizamento da presente ação (mov. 127.1/origem).Apresentadas contrarrazões por ambas as partes (mov. 123.1 e 135.1/origem), cada qual pugnando pelo desprovimento do recurso do outro.É o relatório.

2. FUNDAMENTAÇÃO
Presentes os pressupostos recursais intrínsecos (cabimento, legitimidade e interesse para recorrer) e extrínsecos (tempestividade, regularidade formal e preparo dispensado), conheço de ambos os recursos.

2.1. Preliminar de contrarrazões (Aventada pela Ré): Da alegada Inovação Recursal
Em sede de contrarrazões, a empresa requerida pugna pelo não conhecimento parcial do recurso do autor, sob o argumento de que a tese de divergência/redução de metragem das unidades imobiliárias configura inovação recursal. Sustenta que o tema não foi debatido a tempo na instrução processual e que teria surgido de maneira vaga apenas na réplica.A preliminar não merece acolhimento.Diferente do que afirma a apelada, a análise detida dos autos revela que a questão relativa à alteração do projeto e à redução da metragem das unidades foi expressamente deduzida pelo autor logo na petição inicial (mov. 1.1/origem) como um dos pilares da causa de pedir para justificar o suposto inadimplemento da incorporadora. Portanto, a matéria integrou a lide desde a sua formação, não se tratando de elemento novo trazido de forma surpreendente em sede recursal. Se o autor obteve sucesso ou não em comprovar tal alegação na fase instrutória, trata-se de questão que atinge o mérito do recurso, e não a sua admissibilidade. Desse modo, inexistindo violação aos princípios do duplo grau de jurisdição e da congruência, rejeito a preliminar e conheço do recurso do autor em sua totalidade.
2.2. Da Apelação Interposta pelo Autor (Apelante 1)
O autor busca o reconhecimento da culpa exclusiva da requerida pela resolução do negócio jurídico, apontando o atraso nas obras e a entrega de imóveis com metragens inferiores às prometidas de forma verbal.Todavia, razão não lhe assiste.A controvérsia gira em torno de suposta promessa verbal de venda de unidades imobiliárias, inexistindo nos autos documento formalizado entre as partes que estabeleça, de forma inequívoca, as condições alegadas pelo demandante relativamente às metragens originalmente ofertadas e aos prazos de entrega que afirma terem sido prometidos.Embora o Código de Defesa do Consumidor seja aplicável à hipótese, circunstância reconhecida pelo Juízo de origem, tal fato não exime o consumidor do dever de apresentar suporte probatório mínimo para as alegações constitutivas de seu direito.No caso concreto, a prova produzida revela apenas a existência dos pagamentos efetuados e da relação negocial mantida entre as partes. Não há, entretanto, elementos objetivos aptos a demonstrar que a requerida tenha efetivamente garantido entrega das unidades em janeiro e junho de 2026, tampouco que tenha comercializado imóveis com características diversas daquelas posteriormente aprovadas no empreendimento.A notificação extrajudicial encaminhada pelo autor, embora demonstre sua insatisfação com o negócio, não constitui prova do conteúdo da alegada promessa verbal nem do efetivo inadimplemento da incorporadora.Da mesma forma, a alegação de redução da metragem não se mostra suficiente para caracterizar, por si só, culpa da requerida, sobretudo porque não há prova segura das dimensões efetivamente contratadas quando da negociação verbal invocada pelo demandante.A respeito da matéria, as seguintes decisões deste Tribunal de Justiça:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. (...). CONTRATO POR MEIO DE APLICATIVO DE MENSAGENS (WHATSAPP). INEXISTÊNCIA DE NEGÓCIO JURÍDICO. AUSÊNCIA DE PROVA DE ACEITE E DE CONSENSO QUANTO AOS ELEMENTOS ESSENCIAIS. MERAS TRATATIVAS PRELIMINARES. ÔNUS DA PROVA. ART. 373, I, DO CPC. INADIMPLEMENTO NÃO CONFIGURADO. (...). SENTENÇA MANTIDA. (...)III.I. A formação do contrato exige a conjugação de proposta e aceitação, com manifestação inequívoca de vontade quanto aos elementos essenciais do negócio, não se configurando por meras tratativas preliminares. III.II. As conversas mantidas via aplicativo de mensagens não demonstram consenso qualificado (consensus ad idem), tampouco definição de elementos essenciais, impedindo o reconhecimento de vínculo contratual. III.III. Incumbe à parte autora o ônus de comprovar os fatos constitutivos de seu direito, nos termos do art. 373, I, do CPC, não sendo admissível a presunção de contratação a partir de elementos incompletos.III.IV. A inexistência de contrato afasta o inadimplemento e, por consequência, inviabiliza a responsabilização civil e o dever de indenizar por perdas e danos. (...)” (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0001542-42.2021.8.16.0181 - Marmeleiro - Rel.: SUBSTITUTO OSVALDO CANELA JUNIOR - J. 01.06.2026).

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. REPRESENTAÇÃO COMERCIAL. ALEGAÇÃO DE EXISTÊNCIA DE CONTRATO VERBAL FIRMADO ENTRE AS PARTES. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. PROVAS APRESENTADAS INSUFICIENTES. CONVERSAS VIA WHATSAPP. DIÁLOGOS QUE NÃO DEMONSTRAM A EXISTÊNCIA DE RELAÇÃO ESTABELECIDA ENTRE AS PARTES. CONVERSAS QUE INDICAM APENAS O INÍCIODE TRATATIVAS PARA AVERIGUAR A POSSIBILIDADE DE UMA EVENTUAL REPRESENTAÇÃO COMERCIAL. AUTOR QUE NÃO SE DESINCUMBIU DO SEU ÔNUS DE COMPROVAR OS FATOS CONSTITUTIVOS DO SEU DIREITO. ART. 373, I, DO CPC. SENTENÇA CORRETA. HONORÁRIOS RECURSAIS MAJORADOS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.” (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0006969-39.2022.8.16.0131 - Pato Branco - Rel.: LUCIANA CARNEIRO DE LARA - J. 21.10.2024).
Nesse contexto, correta a conclusão adotada na sentença no sentido de que não foi produzida prova apta a demonstrar culpa exclusiva da requerida pela ruptura contratual.Contudo, assiste razão ao autor no tocante à forma de devolução dos valores. O magistrado de primeiro grau determinou a restituição parcelada em até 12 (doze) vezes, aplicando o art. 32-A da Lei nº 13.786/2018. Ocorre que as penalidades e o parcelamento previstos na Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) pressupõem a existência de contrato escrito dotado de quadro-resumo com as advertências explícitas exigidas pelo legislador. Tratando-se de contratação verbal, é inaplicável o regime especial da referida lei, devendo a resolução contratual regular-se pelas normas gerais do Código Civil e do CDC. Nesse diapasão, impera a aplicação da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça que, em sua segunda parte, determina textualmente que, em caso de resolução por iniciativa do comprador, a restituição dos valores deve ocorrer de forma imediata e em parcela única. A orientação jurisprudencial converge no sentido de que, afastada a incidência do regime especial da Lei nº 13.786/2018, a restituição dos valores pagos pelo adquirente deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, em consonância com o entendimento sumular acima mencionado. Nesse sentido: TJPR, 18ª C.Cível, AC nº 0003094-83.2017.8.16.0148, Rel. Juíza Subst. 2º Grau Denise Antunes, j. 13.03.2019 ("valores que devem ser restituídos em parcela única. Impossibilidade de restituição de forma parcelada"); TJMT, AC nº 1001557-57.2022.8.11.0032, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha; TJDFT, Acórdão nº 1193891, Proc. nº 0710363-80.2017.8.07.0020, Rel. Des. Sandra Reves, j. 07.08.2019.Portanto, o recurso do autor merece parcial provimento tão somente para determinar que a restituição dos valores ocorra em parcela única e de forma imediata.
2.3. Da Apelação Interposta pela Ré (Apelante 2)
A ré/apelante pretende afastar a rescisão contratual ou, subsidiariamente, ampliar a retenção dos valores pagos e atribuir integralmente ao autor os ônus sucumbenciais.Sem razão.Afastada a aplicação da Lei do Distrato em razão da natureza verbal do ajuste, o percentual de retenção deve ser arbitrado judicialmente com base na equidade e nos princípios da razoabilidade e vedação ao enriquecimento sem causa (art. 413, CC).No caso concreto, o percentual de 10% (dez por cento) fixado na sentença mostra-se condizente e suficiente para ressarcir eventuais despesas administrativas da empresa, considerando que não houve imissão na posse do imóvel pelo adquirente e os bens permanecem disponíveis para comercialização pela incorporadora.Neste sentido, colaciona-se precedente deste Relator em caso análogo:

“DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. LOTE URBANO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. PRETENSÃO DE MAJORAÇÃO DE PERCENTUAL DE RETENÇÃO. CONSECTÁRIOS LEGAIS. ALTERAÇÃO EX OFFÍCIO. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA PARTE CONHECIDA, PROVIDO.I. Caso em exame1. Ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas ajuizada, com sentença de procedência, que declarou rescindido contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, determinando a restituição dos valores pagos, com retenção de 10% a título de cláusula penal, além de comissão de corretagem, e fixando critérios de atualização monetária e juros.2. Nas razões recursais, a apelante sustenta ser devida a majoração do percentual de retenção para 25% e alega a ocorrência de bis in idem pela cumulação da taxa Selic com correção monetária, bem como requer a fixação do termo inicial dos juros de mora como sendo o trânsito em julgado. II. Questão em discussão3. Há três questões em discussão: (i) saber se é cabível a majoração do percentual de retenção da cláusula penal para 25% dos valores pagos; (ii) saber se os critérios de atualização monetária e juros de mora fixados na sentença configuram bis in idem e devem ser adequados à legislação vigente; (iii) o termo inicial dos juros de mora. III. Razões de decidir4. O recurso não comporta conhecimento quanto à tese de alteração do termo inicial dos juros de mora, por ausência de interesse recursal, uma vez que a sentença já fixou o trânsito em julgado como marco inicial, nos termos do art. 932, III, do CPC.5. A jurisprudência do STJ consolidou entendimento de que o percentual de retenção deve variar entre 10% e 25%, conforme as peculiaridades do caso concreto, com fundamento no art. 413 do Código Civil, evitando enriquecimento sem causa e assegurando a função indenizatória da cláusula penal. (...)” (TJPR - 19ª Câmara Cível - 00429-21.2025.8.16.0017 - Maringá -
Rel.: RICARDO AUGUSTO REIS DE MACEDO -
J. 11.05.2026).

Por fim, a distribuição da sucumbência na proporção de 50% para cada parte revela-se adequada e deve ser mantida. O autor decaiu do pedido de reconhecimento de culpa da ré e de restituição integral, ao passo que a ré decaiu do pedido de retenção maior, configurando legítima sucumbência recíproca (art. 86, caput, do CPC).Diante do parcial provimento do recurso do autor e do integral desprovimento do recurso da ré, deixa-se de majorar os honorários em sede recursal (art. 85, § 11, CPC), ante o êxito parcial obtido pelo Apelante 1.