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Processo:

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0006469-93.2023.8.16.0112, da Vara Cível de Marechal Cândido Rondon, em que é Apelante LAIR JOSÉ BERSCH e Apelada SANDRA REGINA LAUSCH.I. RELATÓRIO.Trata-se de Apelação Cível interposta por LAIR JOSÉ BERSCH em face da r. sentença de mov. 133, proferida na ação de cobrança de remuneração de corretagem, autos nº 0006469-93.2023.8.16.0112, que tramitou perante o Juízo da Vara Cível de Marechal Cândido Rondon, por meio da qual o juízo singular julgou parcialmente procedente o pedido inicial para condenar o requerido ao pagamento de comissão de corretagem correspondente a 6% (seis por cento) do valor da venda do imóvel, no montante de R$ 57.000,00 (cinquenta e sete mil reais), acrescido de correção monetária e juros moratórios nos termos ali definidos.Em suas razões, o apelante sustenta, em síntese (mov. 136.1 – autos de origem): i) restou amplamente demonstrada nos autos a inércia e a ociosidade da corretora, a qual não comprovou ter realizado qualquer ato efetivo de divulgação do imóvel, apresentação a potenciais compradores ou aproximação entre as partes, limitando-se a uma única postagem em rede social, de alcance irrelevante; ii) as provas testemunhais colhidas em audiência confirmaram que o comprador do imóvel desconhecia que o bem estava à venda por intermédio da apelada, tendo tomado conhecimento da negociação exclusivamente por meio de terceiro corretor de imóveis; iii) nos termos do artigo 726 do Código Civil, ainda que exista cláusula de exclusividade, a comissão de corretagem é indevida quando comprovada a inércia ou ociosidade do corretor, hipótese que entende plenamente configurada no caso concreto; iv) o contrato de corretagem foi rescindido unilateralmente em 17/02/2023, por manifestação expressa do apelante, inexistindo no instrumento contratual qualquer cláusula que previsse forma específica de rescisão ou penalidade pela denúncia antecipada, circunstância que autoriza a rescisão unilateral com base na autonomia da vontade; v) a própria apelada reconheceu, em mensagem enviada posteriormente, a possibilidade de anulação do contrato, inexistindo qualquer condicionante válida para a rescisão, tampouco previsão de remuneração por suposto trabalho pretérito; vii) o contrato de corretagem padece de nulidade ou, ao menos, anulabilidade, por ter sido firmado exclusivamente por um dos coproprietários do imóvel, detentor de apenas 8,33% da propriedade, sem autorização dos demais condôminos, em afronta aos artigos 166 e 171 do Código Civil; viii) ainda que se entenda devida alguma remuneração à corretora, o que admite apenas por argumentar, a comissão deveria incidir exclusivamente sobre a quota-parte pertencente ao apelante, e não sobre o valor integral do imóvel vendido;ix) a manutenção da condenação tal como fixada na sentença recorrida enseja enriquecimento sem causa da apelada, vedado pelo ordenamento jurídico. Requer o conhecimento e o integral provimento do recurso, para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos iniciais, com a condenação da apelada ao pagamento das verbas sucumbenciais, ou, subsidiariamente, a redução da base de cálculo da comissão de corretagem à quota-parte de titularidade do apelante.A apelada apresentou contrarrazões ao recurso, sustentando, em síntese: i) a inadmissibilidade recursal por ofensa ao princípio da dialeticidade, pois o apelante limitou-se a repetir argumentos já deduzidos na contestação, sem impugnar especificamente os fundamentos da sentença; ii) o acerto da sentença, ao reconhecer a validade do contrato de corretagem com cláusula de exclusividade e condenar o apelante ao pagamento da comissão, uma vez que a venda do imóvel ocorreu dentro do prazo contratual e após esforços efetivos da corretora; iii) a improcedência do pedido de efeito suspensivo, ante a ausência de demonstração de risco de dano grave ou de probabilidade de provimento do recurso; iv) a validade do contrato de corretagem, não sendo necessária a assinatura de todos os coproprietários, além de incidir o princípio da boa-fé objetiva e a vedação ao comportamento contraditório; v) a inexistência de rescisão contratual válida, pois a tentativa unilateral por mensagem não atende à forma exigida pelo art. 472 do Código Civil, inexistindo distrato consensual; vi) a incidência do art. 726 do Código Civil, assegurando o direito da corretora à comissão integral em razão da cláusula de exclusividade, independentemente de quem tenha intermediado a venda, realizada durante a vigência contratual; vii) a inexistência de inércia ou ociosidade da corretora, tendo esta atuado de forma diligente na divulgação do imóvel, sendo a venda por terceiro decorrente de conduta desleal do apelante, que reduziu o preço sem comunicação; viii) a necessidade de majoração dos honorários recursais, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, diante do desprovimento do recurso.É o relatório.

II. VOTO.01 – Rejeição da alegada infringência ao princípio da dialeticidade.Presentes os pressupostos processuais intrínsecos (legitimidade, interesse, cabimento e inexistência de fato impeditivo ou extintivo) e extrínsecos (tempestividade e regularidade formal), o recurso deve ser conhecido. Ao contrário do que sustentou a apelada, em alegação que beira a má-fé, o apelante impugnou, sim, a sentença, de forma clara, expondo as razões de fato e de direito para tanto, apontando o que entendeu serem os erros cometidos, de maneira que não há sentido em se falar em ofensa ao princípio da dialeticidade recursal.Devendo o recurso ser enfrentado, cinge-se a controvérsia recursal a respeito: da validade do contrato de corretagem firmado apenas por um dos coproprietários do imóvel; da validade da rescisão unilateral do contrato; da incidência da conduta da corretora apelada na exceção prevista no art. 726 do Código Civil, que torna indevido o pagamento de comissão de corretagem, ainda que a venda tenha sido realizada por outro corretor na vigência de contrato de corretagem com cláusula de exclusividade, quando comprovada a inércia ou ociosidade do corretor que firmou o contrato de exclusividade. Passo a analisar.2. Validade do contrato de corretagem assinado por um dos coproprietários.No que tange à validade de contrato de corretagem, o requerido, ora apelante, argumenta que o contrato firmado com a apelada seria inválido, por ter sido firmado exclusivamente por ele, que é um dos coproprietários do imóvel e detém apenas 8,33% da propriedade, sem autorização dos demais condôminos, o que, segundo ele, configura afronta aos artigos 166 e 171 do Código Civil.Sem razão.Toda a prova produzida foi no sentido de que foi somente o apelante quem contratou os serviços de corretagem da requerida, tanto que foi somente ele quem assinou o contrato intitulado “contrato de prestação de serviços de corretagem”.Quem assume a obrigação de pagamento da corretagem evidentemente tem legitimidade e capacidade para responder em juízo pelo pagamento da comissão.Além do mais, em relação ao condomínio, o Código Civil, como se depreende do disposto no art. 1.314 do CC, adota a “teoria da subsistência”, de maneira que como ensina Carlos Roberto Gonçalves: “Perante terceiros, cada comunheiro atua como proprietário exclusivo do todo” (Direito Civil Brasileiro 5, 18ª edição, Saraiva, edição digital, Capítulo VI, item 1.1).Perante a corretora ré, portanto, o apelante, comitente no contrato de corretagem, atuava como proprietário exclusiva do todo, de maneira que não havia necessidade de todos os condôminos participarem do contrato.Além do mais, caso seja condenado a pagar alguma indenização, poderá requerer contra os condôminos a restituição do que pagou em conformidade com as quotas de cada um, em conformidade com o preceituado no art. 1.318 do CC, de maneira que não terá nenhum prejuízo.Conforme jurisprudência deste e. Tribunal de Justiça, a anuência e assinatura de todos os coproprietários não é necessária para a validade do contrato de corretagem. Ademais, eventual vício de consentimento não foi alegado ou provado pelas partes. Nesse sentido:
DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA. APELAÇÃO NÃO PROVIDA. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível de sentença que julgou improcedente a demanda de cobrança de comissão de corretagem imobiliária, sob a alegação de ausência de intermediação efetiva e expiração do contrato, com a parte apelante requerendo o reconhecimento da validade da autorização de venda com exclusividade e a condenação das apeladas ao pagamento da comissão de corretagem. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Saber se a apelante tem direito ao recebimento de comissão de corretagem imobiliária, considerando a autorização de venda com exclusividade. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A validade do contrato de corretagem não depende da anuência e assinatura de todos os coproprietários / condôminos, exigida para alterar a destinação da coisa comum ou dar posse, uso ou gozo dela a estranhos. 4. A cláusula de exclusividade garante ao corretor o direito à remuneração integral, mesmo sem sua mediação, salvo se comprovada inércia ou ociosidade. 5. Não foi comprovada a atuação da apelante na venda do imóvel, o que inviabiliza o direito à comissão. IV. DISPOSITIVO 6. Apelação cível conhecida e não provida, com majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais para 13% sobre o valor atualizado da causa. _________ Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 1.314, p.u ., 722 e 726; CPC/2015, art. 345, inc. I. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no AREsp 514 .317/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 25 .08.2015; STJ, AgInt no AREsp 2.072.274/DF, Rel . Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 15.08 .2022. Resumo em linguagem acessível: O tribunal decidiu que o pedido da imobiliária para receber a comissão de corretagem foi negado. A razão é que a imobiliária não demonstrou que trabalhou ativamente para vender o imóvel. Além disso, as outras coproprietárias não concordaram com a venda, e a imobiliária não fez esforços para encontrar compradores após a primeira recusa. Por isso, o recurso da imobiliária foi rejeitado, e os honorários do advogado da parte contrária foram aumentados para 13% do valor da causa.(TJ-PR 00005594120218160117 Medianeira, Relator.: Fabio Marcondes Leite, Data de Julgamento: 25/11/2025, 20ª Câmara Cível, Data de Publicação: 17/12/2025)FACHIN APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – CONTRATO DE CORRETAGEM PARA VENDA DE IMÓVEL – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – INSURGÊNCIA DA REQUERIDA – ALEGAÇÃO DE NULIDADE DO CONTRATO – NÃO ACOLHIMENTO – RELAÇÃO OBRIGACIONAL – DESNECESSIDADE DO CONSENTIMENTO DE TODOS OS CONDÔMINOS – AUSÊNCIA DE ASSINATURA DA AUTORA – IRRELEVÂNCIA – CONTRATO DE ADESÃO ELABORADO PELA CORRETORA – INEXISTÊNCIA DE INVALIDADES – CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE – VENDA DO IMÓVEL DIRETAMENTE PELO COMITENTE – DEVER DE PAGAMENTO DA INTEGRALIDADE DA COMISSÃO – ART. 726 DO CÓDIGO CIVIL – OCIOSIDADE OU INÉRCIA DA CORRETORA NÃO DEMONSTRADAS – ÔNUS DO COMITENTE – ART. 373, II, CPC/2015 – ERRO MATERIAL QUANTO À ÁREA UTILIZADA PARA A BASE DE CÁLCULO DA COMISSÃO – CONSTATAÇÃO Autos n.º 0013901-12 .2013.8.16.0017 2 – EQUÍVOCO QUE ENSEJA A REDUÇÃO DO VALOR DEVIDO – COMISSÃO QUE DEVE INCIDIR SOBRE O VALOR EFETIVO DA VENDA E NÃO O DECLARADO NA ESCRITURA PÚBLICA – PROVAS SUFICIENTES DE QUE A TRANSFERÊNCIA DE SOJA SE DEU EM PAGAMENTO DO PREÇO - PERDAS E DANOS – PEDIDO FORMULADO EM CONTESTAÇÃO SOB A ÉGIDE DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 1973 – INVIABILIDADE – NECESSIDADE DE RECONVENÇÃO . 1. Tratando-se de relação obrigacional e sem eficácia real, a validade do contrato de corretagem para a venda de imóvel não depende do consentimento de todos os condôminos. 2. A ausência de assinatura da comitente não torna o instrumento contratual inválido, notadamente quando se trata de formulário de adesão por ela própria elaborado . 3. Na vigência de cláusula de exclusividade, a venda direta do imóvel, pelo comitente, enseja a obrigação de pagamento da integralidade da comissão, sobretudo quando não demonstrada a inércia ou ociosidade da corretora, nos Autos n.º 0013901-12.2013 .8.16.0017 3 termos do art. 373, II, do CPC/2015 e do art . 726 do Código Civil. 4. A correção do erro material quanto à área total dos imóveis resulta na redução do valor da comissão de corretagem devida à Autora, diante da alteração de sua base de cálculo. 5 . Há provas suficientes de que a transferência da soja se deu em pagamento do preço dos imóveis, sendo o valor efetivo da venda dos bens a base para cálculo da comissão de corretagem. 6. A formulação de pretensão de perdas e danos em face da Autora demanda a apresentação de reconvenção, não sendo admissível a análise do pedido formulado em contestação, sob pena de violação ao princípio da adstrição. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO . RECURSO ADESIVO – AÇÃO DE COBRANÇA – CONTRATO DE CORRETAGEM PARA A VENDA DE IMÓVEL – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – INSURGÊNCIA DA AUTORA – PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO – REJEIÇÃO – RECURSO ADESIVO NÃO LIMITADO AO OBJETO DO Autos n.º 0013901-12.2013.8 .16.0017 4 PRINCIPAL – RESPONSABILIDADE DOS DEMAIS CONDÔMINOS PELO PAGAMENTO DA COMISSÃO – IMPOSSIBILIDADE – PESSOAS QUE NÃO SUBSCREVERAM O INSTRUMENTO CONTRATUAL E NÃO ASSUMIRAM EXPRESSAMENTE A OBRIGAÇÃO - INVIABILIDADE DA APLICAÇÃO DA TEORIA DA APARÊNCIA – AUSÊNCIA DE INDÍCIOS DE QUE OS DEMAIS CONDÔMINOS TINHAM CIÊNCIA DA CONTRATAÇÃO DA AUTORA OU DE QUE ATUARAM MEDIANTE REPRESENTAÇÃO DO SUBSCRITOR – PRETENSÃO DE INCLUSÃO DO LOTE Nº 77-D NA BASE DE CÁLCULO DA COMISSÃO – IMPOSSIBILIDADE – LOTE NÃO MENCIONADO NO CONTRATO DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE PROVAS DE QUE DEVERIA SER INCLUÍDO NA NEGOCIAÇÃO – ÔNUS DA AUTORA-RECORRENTE – ART. 373, I, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL – SUCUMBÊNCIA – ADEQUAÇÃO À VITÓRIA E À DERROTA EXPERIMENTADA PELAS PARTES – ART. 85, § 2º, E 86, CAPUT, DO CPC/2015 – FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS – ART . 85, §§ 2º, 8º E 11 DO CPC/2015. 1. O recurso adesivo é submetido, quanto a seu conhecimento, à admissibilidade do recurso principal, mas nada impede que tenha por objeto a Autos n.º 0013901-12 .2013.8.16.0017 5 insurgência em face de matérias e tópicos distintos do recurso principal . 2. O contrato de corretagem possui natureza obrigacional, não sendo possível atribuir a todos os condôminos a obrigação de pagamento da comissão, quando não subscreveram o instrumento contratual e não há indícios da representação ou de que tinham ciência da contratação da corretora. 3. Não se desincumbindo a Autora do ônus de demonstrar que o lote de nº 77-D estava incluído na corretagem, não é possível que este seja contabilizado na base de cálculo da comissão. 4. A sucumbência deve ser ajustada à derrota e à vitória experimentada por cada uma das partes, nos termos do art. 85, § 2º, e 86, caput, do Código de Processo Civil. 5 . É devida a majoração da verba honorária pelo acréscimo de trabalho em grau recursal, nos termos do art. 85, §§ 2º, 8º e 11 do CPC/2015. RECURSO ADESIVO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Autos n .º 0013901-12.2013.8.16 .0017 6 (TJPR - 17ª C.Cível - 0013901-12.2013.8 .16.0017 - Maringá - Rel.: Desembargadora Rosana Amara Girardi Fachin - J. 20 .04.2018)Rejeita-se, portanto, a tese arguida pelo apelante de invalidade do contrato de corretagem.
03.Não houve distrato.O magistrado afirmou na sentença que se aplicava na espécie o preceituado no art. 472 do CC, de maneira que considerou inválida a mensagem por voz através de WhatsApp que o réu/apelado enviou para a autora/apelada, reproduzido na apelação, que consta na ata notarial (mov.95.3 e 95.4), na qual o primeiro expôs o desejo de desfazer o contrato de corretagem que havia celebrado.Preceitua o referido art. 472 do CC: “0 distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato”.Entendeu o magistrado que como o contrato de corretagem foi celebrado por escrito, em razão do princípio da simetria das formas, se exigiria do réu que manifestasse a sua vontade da mesma forma, por escrito, de maneira que inválida a comunicação do proprietário de que não tinha interesse na continuação do contrato por meio eletrônico, através de mensagem de voz.Ocorre que não se aplica o supracitado preceito legal simplesmente porque não houve distrato, mas sim resilição unilateral do contrato por parte do apelante, de maneira que, sob o aspecto formal, poderia expressar sua vontade através de aplicativo de mensagens por voz.Está se confundindo dois institutos diversos: distrato com resilição unilateral.A questão é bem analisada por Francisco Eduardo Loureiro, ao definir distrato como sendo: “É a dissolução consensual do contrato.” (24. Extinção dos Contratos, artigo na obra “Teoria Geral dos Contratos”, Atlas, 2011, item 2).Não houve dissolução consensual do contrato, mas oposição da autora.A comunicação por WhatsApp não contou com a concordância irrestrita da apelada, que condicionou a rescisão antecipada do contrato ao recebimento de parte sobre a venda futura do imóvel (mov. 1.6).Como não houve acordo entre as partes para extinção do contrato, não houve, consequentemente, distrato, de maneira que não incide no caso concreto o supracitado artigo 462 do CC indicado na sentençaO que ocorreu, isso sim, foi a tentativa do apelante de usar outro instituto jurídico, no caso a tentativa de resilição unilateral, como se verá no próximo item.04.Tentativa indevida de resilição
unilateral do contrato de corretagem.Afirma o apelante que o contrato de corretagem foi “rescindido” unilateralmente em 17/02/2023, por manifestação expressa sua, inexistindo no instrumento contratual qualquer cláusula que estipulasse forma específica de rescisão ou penalidade pela denúncia antecipada, circunstância que, segundo ele, autorizaria a “rescisão” unilateral com base na autonomia da vontade.O apelante confunde dois institutos, o da “resilição unilateral” do contrato com a “rescisão”, esta última, na terminologia do CC, como sendo “resolução”.A resolução é uma das formas de extinção do contrato, que, como ensina
Francisco Eduardo Loureiro (ob.cit., item 4), pode se dar pelo inadimplemento de um dos contratantes.Continua o referido autor ensinando que, nos termos do artigo 475 do CC, este preceito exige “decisão judicial reconhecendo a resolução tácita (legal)”, que “na verdade, o inadimplemento faz apenas nascer ao credor o direito formativo à resolução”, que “na realidade, o inadimplemento não extingue automaticamente o contrato, mas abre ao credor a opção entre executar a prestação e resolver a avença”.Como se lê no contrato de prestação de serviços de corretagem celebrado entre as partes (mov.1.4), não consta cláusula resolutória expressa, de forma que, nos termos do artigo 474 do CC, sendo tácita, dependeria de interpelação judicial, ou seja, exige sentença judicial. Comenta assim o supracitado autor: “Diz o art. 475 que a parte lesada pode pedir a resolução do contrato. Essa é a grande diferença entre cláusula resolutória expressa (convencional) e a cláusula resolutória tácita (legal). Enquanto a primeira opera de pleno direito, a segunda exige sentença judicial”.Como o autor não promoveu interpelação judicial, qualquer medida judicial contra a autora, a sua manifestação expressa na mensagem sonora de WhatsApp (ata notarial 95.3 e 95.4), no sentido de “desfazer” o contrato de corretagem, não pode ser entendido como
“rescisão” (resolução) do contrato.A natureza jurídica dessa manifestação é outra, trata-se, na realidade, de tentativa de “resilição unilateral”, que não exige forma específica para tanto.Mais uma vez se socorrendo dos ensinamentos de Francisco Eduardo Loureiro (obra citada), a resilição unilateral que se refere o artigo 473 do CC se opera através de “denúncia”. Define-a, citando Mário Júlio de Almeida Costa, como: “A resilição unilateral, mediante denúncia, consiste na “manifestação de vontade de uma das partes, em contratos de prestações duradouras, dirigida à sua não renovação ou continuação. Tem natureza de negócio jurídico unilateral receptício, de origem contratual ou legal, pelo qual se exerce o poder, livre ou vinculado, de extinguir o contrato, com efeitos ex nunc”.O referido autor afirma que, ao contrário do distrato, que “exige a simetria das formas nos contratos solenes”, na resilição não há tal regra, sendo silente o referido artigo 473 do CC a respeito. Em razão da omissão legislativa, a denúncia não segue a regra da simetria, podendo se fazer de qualquer forma, como ensina Francisco Eduardo Loureiro:Diante de tal omissão significativa da lei, a denúncia não segue o princípio da simetria – ou atração – das formas, mesmo nos contratos solenes, salvo convenção em contrário das partes. Claro que se determinado tipo contratual exigir formalidade para a denúncia, deve ser esta respeitada. Denúncia é a declaração de vontade da parte a quem o contrato não mais interessa, devidamente comunicada à outra parte. Logo, pode ser feita judicialmente, ou pelo oficial de títulos e documentos, ou, ainda, por carta com aviso de registro, ou mesmo por meio eletrônico. Se vários forem os contratantes, todos eles devem ser cientificados. Há nítida tendência dos tribunais mitigarem a forma de denúncia, exigindo apenas que cumpra a sua finalidade de inequívoca ciência à outra parte (ob.cit., p.621).
Válida, portanto, a denúncia feita pelo apelante em relação à forma, que foi regular, sendo possível de ser feita por meio eletrônico, no caso mensagem sonora com a utilização de WhatsApp.Mas a denúncia, se é válida quanto à forma, em relação ao mérito do que se pretendia, no caso a extinção do contrato, não é válida para fins de extinção deste contrato.A tentativa de resilição unilateral do contrato por parte do proprietário não se justifica, as partes celebraram contrato de corretagem com cláusula de exclusividade, com prazo determinado, vigência de um ano, de 24 de junho de 2022 a 24 de junho de 2023, de maneira que o proprietário deve respeitar o prazo de vigência. Na justificativa dada na mensagem de WhatsApp se percebe claramente que o proprietário se arrependeu da cláusula de exclusividade, quis desfazê-la sem dar qualquer justificativa para tanto, ou seja, não prospera a tentativa de resilição unilateral do contrato.Como ensina Daniel Carnacchioni, a resilição unilateral não pode se transformar em arbitrariedade, violando os princípios da boa-fé:
Tal resilição somente é possível em casos excepcionais, a fim de não se permitir o arbítrio na dissolução do vínculo. A segurança jurídica e o princípio da obrigatoriedade dos contratos caminham lado a lado com a resilição unilateral.(...).Em razão deste poder unilateral, as cautelas devem ser maiores com a resilição unilateral, para que esse poder não se transforme em arbitrariedade ou em ato abusivo de direito (art.187), o que poderia violar um dos pilares da teoria contratual moderna, justamente o princípio da boa-fé objetiva. (Manual de Direito Civil, Editora JusPODIVM, 2021, páginas 1127 e 1128).
Como não se justificativa a excepcionalidade da resilição unilateral do contrato, estava válido durante o prazo de sua vigência.Agora há que se analisar se a venda do imóvel por parte do proprietário, durante a vigência do contrato, só por isso, justifica a cobrança da comissão de corretagem indicada no contrato.É o que passo a analisar no próximo item. 05. Interpretação correta do artigo 726 do CC. Da alegada inércia e ociosidade da apelada.Está comprovado que a venda do imóvel do apelante ocorreu através de outro corretor, em 05.06.2023 (mov. 1.7, p. 4 e mov. 125.1, 4’54”), isto é, durante a vigência do contrato de corretagem entre o apelante e a apelada.Conforme entendimento da apelada, em razão da venda do imóvel ter ocorrido durante o prazo de vigência do contrato de corretagem com cláusula de exclusividade, só por isso, já se justificaria a procedência de seu pedido de recebimento da comissão estipulada na avença, o que decorreria da aplicação do art. 726 do CC.O apelante, por sua vez, sustenta que, nos termos do mesmo artigo 726 do Código Civil, ainda que exista cláusula de exclusividade, a comissão de corretagem é indevida quando comprovada a inércia ou ociosidade do corretor, hipótese que, segundo ele, estaria plenamente configurada no caso concreto.Vejamos a redação do art. 726 do Código Civil: “Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade”.Do teor do aludido artigo, depreende-se que, havendo cláusula de exclusividade, a comissão de corretagem é devida mesmo que o negócio seja realizado diretamente entre as partes, o que confirmaria, em princípio, a tese da apelada de que somente por esse fato deveria receber a remuneração.Só que a apelada não se atentou à parte final do dispositivo que preceitua “salvo se comprovada a sua inércia ou ociosidade”.Vejamos como a doutrina interpreta a mencionada ressalva da parte final do supracitado preceito legal:
Apenas ressalva a lei que nenhuma comissão será devida se, embora no período de vigência da exclusividade, o negócio se consuma sem a mediação do corretor mas por causa de sua inércia ou ociosidade. Vale dizer, incumbirá ao cliente demonstrar que firmou o negócio principal sem a intermediação do corretor porque ele se mostrou desidioso, desinteressado no desempenho de seu mister, questão essencialmente fática e dependente de prova. (Claudio Luiz Bueno de Godoy, in Código Civil Comentado, Coordenador Ministro Cezar Peluso, Manole, 15ª edição).Aqui, pretendeu o legislador construir um ponto de equilíbrio entre a proteção do corretor que obtém a exclusividade e o dever de assiduidade ou de preparação básica de previsível aproximação, pois se o corretor nada faz, primando pela desídia, será até imoral conceder-lhe remuneração pelo resultado obtido sem sua direta ou indireta interferência (Ênio Santarelli Zuliani, in “Comentários ao Código Civil”, Coordenador Giovanni Ettore Nanni, 2ª edição, Saraiva).Mas essa remuneração não será devida, se comprovada a inércia ou ociosidade do corretor. Inércia e ociosidade são conceitos indeterminados que devem ser analisados de acordo com o caso concreto, constituindo, sem dúvidas, duas cláusulas gerais com praticidade indiscutível. Obviamente, o ônus de sua prova cabe a quem as alega, o comitente, não podendo ambas ser presumidas. (Flávio Tartuce, in Código Civil Comentado, em coautoria com Anderson Schreiber e outros, 3ª edição, Gen Forense).A segunda conclusão é que não pode ser beneficiado pela exclusividade o corretor que se mantém inerte ou ocioso, isto é, não busca a aproximação útil que a cláusula de exclusividade lhe impôs. Nessa premissa, não pode ele ser premiado com o pagamento de comissão, se o dono do negócio resolveu, ele mesmo, por conta própria ou de terceiros, tomar a iniciativa e concluir o negócio. A matéria quanto à inércia ou ociosidade do corretor, nessa situação, desloca-se para a prova. Nesse aspecto, será importante examinar a conduta das partes e a correspondência trocada entre elas. Se, por exemplo, o dono do negócio notifica o corretor para que informe sobre as providências tomadas para a conclusão do negócio e este se mantém inerte, ou o faz ineficazmente, estará comprovada a sua inércia. (Silvio de Salvo Venosa, in “Código Civil Interpretado”, 5ª edição). Depreende-se, portanto, das lições transcritas, que mesmo que a venda do imóvel tenha se dado por parte do proprietário na vigência do contrato de corretagem com clausula de exclusividade, não será devida a comissão se este provar que o corretor foi desidioso, isto é, não buscou a aproximação útil que a cláusula de exclusividade lhe impôs, que seria até mesmo imoral que o corretor recebesse a comissão nessas circunstâncias.E o proprietário, apelante, demonstrou isso.O apelante asseverou a propósito na contestação (mov. 95.1, p. 2):
“(...) Pois bem, no transcorrer da vigência do Contrato, o Requerido percebeu que a Autora não possuía experiência na atuação, bem como, que não possuía uma gama de clientes, visto que praticamente não houveram propostas ou visitas de interessados no local. Assim como, não se verificou uma divulgação minimamente razoável do imóvel em órgãos de imprensa, sites e nem mesmo nas redes sociais da Autora, pois como se verifica a seguir, esta promoveu apenas uma postagem do imóvel, no dia 10/08/22, ou seja, de abrangência e impacto comercial irrelevante.(...)Com exceção do exemplo apontado, não há qualquer registro de outra divulgação do imóvel pela Autora.”
A fim de comprovar suas alegações, o apelante juntou aos autos print de anúncio feito pela corretora apelada, para divulgação do imóvel, publicado em grupo existente em rede social, intitulado “brechó compra e venda Marechal Rondon”, afirmando ter sido o único anúncio realizado pela autora/apelada. Segue foto do print juntado pelo apelante (mov. 95.1, p. 3):

Em impugnação à contestação, a autora rebateu a alegação de que não realizou publicidade do imóvel, sustentando o seguinte (mov. 100.1, p. 3):“3. os argumentos que a autora “não tinha experiência”, “não fazia a publicidade adequada”, ou desempenhava “trabalho pífio” também não prosperam. Na verdade são teses levantadas para para contra-argumentar os fatos narrados na inicial. A autora e o réu se conhecem a vários anos, tendo o demandado conhecimento das capacidades técnicas e da experiência da autora. Este, como outros argumentos, são até ofensivos à honra da demandante. Como eram conhecidos, o requeridio poderia muito bem ter optado por corretores mais experientes, com mais tempo de mercado. Ocorre que seu intuito era trabalhar com algué que poderia usar de má-fé sem se importar com os danos causados. A autora desempenhou trabalho formidável na tentativa de venda do imóvel, inclusive fazendo parcerias com outros corretores e imobiliárias para maior alcance de potenciais clientes, sendo esta prática comum no setor imobiliário. A demandante percorreu muitos quilômetros, gastando tempo e combustível, na tentativa de encontrar um comprador com capacidade financeira para o imóvel, mas o alto valor pedido não permitiu a concretização da venda. Isto é tão claro nos autos! Faz prova, inclusive, que o requerido declara ter vendido o imóvel pelo preço de R$ 700.000,00, quase metade do valor do contrato entabulado com a autora. Seria muito mais fácil o requerido ter repassado para a autora a diminuição do preço de venda do imóvel para ela trabalhar com maior facilidade, do que agir pelas sombras para vender por menor valor, e rescindir o contrado unilateralmente visando não pagar a comissão devida. Assim, não prosperam tais argumentos apresentados pelo réu. Portanto, impugna-se.”
Verifica-se que a apelada se limitou a alegar que trabalhou muito para a venda do imóvel, realizou parcerias e fez longos percursos para encontrar um comprador para o imóvel do apelante.No entanto, não colacionou qualquer prova que demonstrasse o alegado empenho para viabilizar a venda do imóvel em questão.

A prova juntada pelo apelante, do print de divulgação do imóvel em grupo de rede social, aponta para a alegada inércia da apelada, pois se trata de anúncio publicado em grupo específico sem qualquer correlação com a compra e venda de imóveis, tratando-se de ambiente incompatível com interessados na compra de imóveis.A prova de diligência poderia ser facilmente produzida pela autora/apelada, com comprovação das alegadas parcerias com outros corretores, print de conversas com corretores parceiros e com clientes, cópia de conversas repassando detalhes do imóvel a interessados, ou de agendamento de visitas, cópia de anúncios do imóvel em grandes plataformas destinadas a compra e venda de imóveis, para atingir maior número de pessoas, e até mesmo por meio de prova oral. No entanto, a autora não impugnou adequadamente as alegações e a prova produzida pelo autor. Assim, do que consta nos autos, o único anúncio incontroversamente realizado pela apelada, em 01 (um) ano de contrato, teria sido o print juntado pelo apelante, veiculado em grupo de brechó em rede social, o qual, como dito, não é suficiente para indicar divulgação adequada, tampouco apto a demonstrar diligência e proatividade da apelada para efetivar a venda do imóvel. Desse modo, reconhecida a inércia e ociosidade da apelada, sua conduta incide na exceção prevista no art. 726 do Código Civil, o que exclui seu direito ao recebimento de comissão pela venda do bem, ainda que a transação tenha se efetivado na vigência do contrato de corretagem com exclusividade. Além do entendimento doutrinário já exposto, também é a jurisprudência nesse sentido:
Ação de cobrança. Comissão de corretagem imobiliária. Contrato de gestão de comercialização de imóvel com exclusividade por prazo determinado. Cláusula contratual de fácil compreensão. Nulidade inocorrente. Venda direta do imóvel pelos réus, sem intermediação da corretora, que restou incontroversa. Se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade. Exegese do art. 726 do Código Civil. Réus que, no caso concreto, lograram demonstrar a falta de empenho da autora frente ao contrato firmado. Corretora que publicou um anúncio apenas durante a vigência do contrato. Atuação ínfima que afasta o direito à remuneração. Sentença reformada para julgar improcedente o pedido. Sucumbência invertida. Recurso provido.(TJ-SP - AC: 10980662820198260100 SP 1098066-28 .2019.8.26.0100, Relator.: Ruy Coppola, Data de Julgamento: 22/04/2021, 32ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/04/2021)
E sequer seria o caso de remuneração parcial à autora, já que as provas produzidas nos autos demonstram que ela não teve qualquer influência na aproximação do apelante com o efetivo comprador do imóvel, o que ficou comprovado pelo depoimento testemunhal do comprador, de mov. 125.2, 5’19”.Conclusão.Diante do exposto, voto no sentido de o recurso ser conhecido e provido, reformando-se a sentença a fim de afastar a condenação do apelante ao pagamento de corretagem à apelada pela venda do imóvel, julgando-se improcedente o pedido, com inversão da sucumbência estabelecida na sentença, nos termos da fundamentação.























III. DISPOSITIVO.