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Processo:

Vistos, RELATÓRIO
1) FABIANA BARBOSA LOPES BONADIO e MARCOS F. BONADIO ajuizaram, em 03/09/24, “AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO” em face de COOPERATIVA DE CRÉDITO DE LIVRE ADMISSÃO SICOOB ARENITO PARANÁ/SÃO PAULO, alegando, em suma, que: a) firmaram com a Ré Cédula de Crédito Bancário Empréstimo Pessoal nº 125641, no valor de R$ 138.000,00 a ser pago em 60 parcelas no valor de R$ 3.844,54, vencendo a primeira em 10/01/19; b) para garantia alienaram fiduciariamente imóvel de sua propriedade (matrícula nº 3.383 do 1º Ofício do CRI de Cruzeiro do Oeste); c) a partir de abril/23, não conseguiram mais efetuar os pagamentos e, embora tenham tentado negociar o débito, não obtiveram êxito; d) para surpresa dos Autores, tomaram conhecimento por meio de amigos que o imóvel dado em garantia estava sendo leiloado extrajudicialmente, vindo posteriormente a receber as notificações do leiloeiro quanto às datas da 1ª e 2ª praças; e) compareceram junto ao Réu em 03/07/24 para tentar negociar, ocasião em que foram informados de que o imóvel já nem sequer estava registrado em seu nome, já tendo sido efetuada a transferência do bem dado em garantia; f) os leilões foram negativos; g) ocorre que os Autores não foram intimados pessoalmente pelo Cartório, o que vicia os atos posteriores de transferência da propriedade para o Credor; h) “Apesar dos Autores terem endereço certo, o Oficial do CRI não esteve em nenhum momento no endereço para promover a intimação pessoal dos mesmos, tampouco para colher as suas assinaturas, nem certificou a eventual recusa em recebê-la” (mov. 1.1, f. 11); i) considerando que não houve intimação pessoal dos Devedores, não houve tampouco prazo para purgação da mora. Requereram tutela de urgência a fim de suspender os leilões extrajudiciais designados e, ao final, a procedência do pedido para declarar a nulidade da averbação nº 14-3.383 realizada na margem da matrícula nº 3.383 do CRI do 1º Ofício de Cruzeiro D’Oeste, restabelecendo a propriedade do imóvel aos Autores. Atribuíram à causa o valor de R$ 550.000,00.
2) A Decisão do mov. 19.1 indeferiu a tutela de urgência, sendo interposto o Agravo de Instrumento nº 0092686-53.2024.8.16.0000 que foi recebido com efeito suspensivo e, ao final, foi desprovido.
3) Em sua contestação (mov. 78.1) a Ré alegou, em suma, que os Autores foram devidamente notificados para constituição em mora, contudo, recusaram-se a receber e assinar o documento, conforme certidão lançada pelo Oficial do Cartório, evidenciando a litigância de má-fé.
4) A Sentença (mov.97.1) julgou improcedente o pedido por concluir, em suma, que: “Constata-se que a notificação foi realizada por oficial do registro de imóveis, dotado de fé pública, a qual não foi abalada por qualquer elemento técnico ou probatório apresentado pela parte autora. Diante disso inexistem fundamentos capazes de infirmar a validade da intimação e, consequentemente, do procedimento subsequente (...). Ainda que se admitisse, em tese, a existência de algum vício na intimação do devedor fiduciante, tal irregularidade estaria superada pela ciência inequívoca do autor acerca da consolidação da propriedade e da subsequente alienação do bem, ao menos desde o ajuizamento desta ação. A partir desse momento, caberia ao devedor, caso tivesse interesse, adotar as medidas legais para recompor a relação contratual mediante pagamento do débito, nos termos do art. 26-A, § 2º, da Lei nº 9.514 /97, ou exercer o direito de preferência previsto no art. 27, § 2º-B, da mesma lei. Ainda, os réus foram intimados acerca da data do leilão (1.11 e 1.12)”(mov. 97.1, fls. 2 -3).
5) Os Autores opuseram Embargos de Declaração (mov. 101.1), que foram rejeitados (mov. 106.1).
6) Os Autores apelaram (mov. 110.1), alegando que: a) houve erro de julgamento, porque a Sentença não analisou o conjunto probatório, considerando absoluta a fé pública da certidão do Oficial do Cartório; b) o Julgador tem o dever de enfrentar todos os argumentos capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada (art. 489, § 1º, IV do CPC); c) os documentos apresentados pelos Apelantes comprovam de forma inequívoca que, à época da suposta intimação, residiam em endereço diverso; d) a conclusão da Sentença é, portanto, incompatível com as premissas fáticas estabelecidas pela farta prova documental; e) ao ignorar as provas juntadas em detrimento de uma presunção relativa, houve verdadeira negativa de prestação jurisdicional; f) a fé pública de alguns documentos somente prevalece até que se prove ao contrário, não se confunde com a verdade real; g) a afirmação de que a fé pública não foi abalada, sem qualquer explicação para isso, viola o dever de fundamentação analítica; h) a Sentença ignorou os documentos e não respondeu o que constitui “prova em contrário” exigida pela jurisprudência para afastar a presunção de legitimidade; i) não se trata de mera alegação, mas de uma coleção de documentos que, juntos, criam uma incompatibilidade lógica e fática com o que foi certificado; j) não se trata de uma simples divergência de interpretação, mas de uma falha metodológica na aplicação do direito probatório; k) o conjunto probatório reunido pelos Apelantes inclui declarações de imposto de renda, contratos de locação, contas de consumo, tudo ignorado pela Sentença; l) decorre daí que há nulidade absoluta na consolidação da propriedade fiduciária que resultou na perda do imóvel pelos Apelantes; m) não houve intimação pessoal para purgação da mora, ou seja, não foi perfectibilizada a última e real oportunidade para que os Devedores preservassem seu patrimônio; n) é evidente a ofensa ao devido processo legal, contraditório e ampla defesa; o) a afirmação de que houve “recusa de assinatura” não resiste a uma análise minimamente lógica dos fatos; p) se os Apelantes não foram pessoalmente encontrados no local da diligência (até porque não residem naquele endereço desde o ano de 2019) torna-se juridicamente impossível sustentar a ocorrência dessa recusa; q) não se recusa aquilo de que não se teve conhecimento, nem se pode imputar comportamento omissivo ou resistente a quem sequer foi localizado; r) incumbia ao agente responsável pela diligência adotar providências mínimas para a confirmação do domicílio real dos devedores ou, ao menos, a consignação clara das circunstâncias concretas que teriam impedido a localização dos destinatários, o que manifestamente não ocorreu; s) os Apelantes não podem suportar o ônus e as consequências de uma diligência deficiente, em afronta direta aos princípios do devido processo legal, da boa-fé objetiva e da segurança jurídica. Requereram o provimento do recurso para reconhecer o “error in judicando” na valoração das provas e “julgar totalmente procedente o pedido inicial, para declarar a nulidade do procedimento de consolidação da propriedade do imóvel objeto da matrícula nº 3.383, do Cartório de Registro de Imóveis de Cruzeiro do Oeste/PR, em razão da nulidade da intimação extrajudicial dos Apelantes”.
7) Em suas contrarrazões (mov. 116.1), a Apelada disse que: a) O 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Cruzeiro do Oeste certificou que os Apelantes foram notificados em 17/10/23, porém, recusaram-se em receber, sendo certificado pelo Escrevente as ocorrências de diligência; b) as certidões gozam de fé pública, o que comprova que os Apelantes foram efetivamente notificados para a purgação da mora; c) o procedimento seguiu à risca o procedimento do artigo 26, § 1º, da Lei Federal nº 9.514/19972, uma vez que a intimação ocorreu, de forma satisfatória, pelo oficial do Registro de Imóveis; d) os Apelantes estavam cientes da mora e agem de má-fé; e) o direito à produção de provas já precluiu, e não podem agora, em sede recursal, pretender que documentos unilaterais e desatualizados (como declarações de IR ou contas de consumo) se sobreponham à fé pública de um ato registral que não buscaram desconstituir tecnicamente durante a instrução processual; f) incumbe aos Devedores manter seu cadastro atualizado perante o Credor e o registro de imóveis, o que não fizeram. Requereu o desprovimento do recurso e o reconhecimento da litigância de má-fé dos Apelantes.
É o relatório.


FUNDAMENTAÇÃO
Trata-se de Ação Declaratória de Nulidade de Ato Jurídico, por alegada ausência de notificação para purgação da mora, o que implicaria em afronta ao disposto nos §§1º e 3º do art. 26 da Lei Federal nº 9.514/97, que dispõe:
“Art. 26 - Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.§ 1º - Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (...) § 3º- A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973(Lei de Registros Públicos)” (destaquei).
A Ré-Apelada, em contestação, disse que as notificações para purgação da mora foram devidamente encaminhadas pera o endereço dos Apelantes que, contudo, recusaram-se a recebê-las, conforme constou nas certidões juntadas no mov. 78.9:





Ao impugnar a contestação (mov. 81.1), os Apelantes disseram não ter recebido a notificação e tampouco se recusaram a assinar o recebimento, sustentando que a diligência, efetuada em 2023, ocorreu em endereço no qual não mais residem desde 2019.
Para demonstrar suas alegações, juntaram os seguintes documentos:
i) declarações de imposto de renda de MARCOS referentes aos anos-calendário de 2022 e 2023 e respectivos recibos de entrega (mov. 81.2 e 81.4);
ii) declarações de imposto de renda de FABIANA referentes aos anos-calendário de 2022 e 2023 e respectivos recibos de entrega (mov. 81.6 e 81.8);
iii) declaração da SANEPAR sobre a existência de ligação da água sob matrícula nº 3647.3088 desde 07/05/2019 em nome de FABIANA BARBOSA LOPES BONADIO no endereço Rua Walter Vollbrecht, nº 766, Quadra 29 e Lote -6-R em Cruzeiro do Oeste/PR (mov. 81.10),
iv) contratos de locação referentes ao imóvel situado na Rua Rotary, nº 498, Condomínio Comercial e Residencial Floriano Poubel, Cruzeiro do Oeste, referentes aos anos de 2019-2020, 2020-2021, 2021-2023 e 2023-2024, tendo por locador MARCOS FERNANDO BONADIO e por locatários NILTON FRANCEZ MACHADO e ANDERSON CRISTIANO DOSSO (mov. 81.11 e 81.12);
v) declaração de vizinho atestando que os Apelantes residem na Rua Walter Vollbrecht, nº 766, desde maio de 2016 (mov. 81.13).
Embora não se trate de documentos novos, admite-se a juntada porque destinados a rebater argumentos trazidos na contestação.
Intimados a especificar provas, ambas as Partes requererem o julgamento antecipado (mov. 85.1 e 86.1).
A Sentença fez constar que: “O CPC trata expressamente do dever do magistrado de realizar o cotejo analítico. Contudo, tal dever só pode existir para o juízo se as partes também o cumprirem, tendo em vista o sistema cooperativo no qual se fundou o novo código” (mov. 97.1, f. 2), e que: “a notificação foi realizada por oficial do registro de imóveis, dotado de fé pública, a qual não foi abalada por qualquer elemento técnico ou probatório apresentado pela parte autora. Diante disso, inexistem fundamentos capazes de infirmar a validade da intimação e, consequentemente, do procedimento subsequente. (...) Ainda que se admitisse, em tese, a existência de algum vício na intimação do devedor fiduciante, tal irregularidade estaria superada pela ciência inequívoca do autor acerca da consolidação da propriedade e da subsequente alienação do bem, ao menos desde o ajuizamento desta ação. A partir desse momento, caberia ao devedor, caso tivesse interesse, adotar as medidas legais para recompor a relação contratual mediante pagamento do débito, nos termos do art. 26-A, § 2º, da Lei nº 9.514 /97, ou exercer o direito de preferência previsto no art. 27, § 2º-B, da mesma lei. Ainda, os réus foram intimados acerca da data do leilão (1.11 e 1.12)” (mov. 97.1, fls. 3-4).
Pois bem. Os Apelantes negam que tenham sido notificados em 2023 para purgação da mora e que tenham se recusado a assinar a notificação. Juntaram documentos para demonstrar que residiam em outro endereço desde 2019 (embora o imóvel da Rua Rotary 498, ap. 101, Centro, continue de propriedade dos Apelantes, juntaram contratos de locação dele para terceiro desde outubro/2019).
Na matrícula do imóvel juntada no mov. 1.6 consta que a consolidação da propriedade em favor da COOPERATIVA foi averbada em 18/01/24, e as notificações dos leilões extrajudiciais da propriedade foram encaminhadas pelo Leiloeiro em 20/06/24 (movs. 1.11 e 1.12). As datas marcadas para os leilões foram 09/07/24 e 16/07/24.
A utilidade da notificação para purgação da mora era possibilitar ao devedor, uma última vez, a possibilidade de quitar a dívida e preservar seu patrimônio.
Art. 26 - Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023). § 1º - Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação”. (destaquei).
Após aquele prazo, ainda é possível ao devedor preservar seu patrimônio nos seguintes termos:
Art. 26-A - Os procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto as operações do sistema de consórcio de que trata a Lei nº 11.795, de 8 de outubro de 2008, estão sujeitos às normas especiais estabelecidas neste artigo.(...) § 2º - Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27 desta Lei, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)” (destaquei).
Art. 27: Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023). (...) § 2º-B: Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos” e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)” (destaquei).
Como se observa, a cada fase, embora seja possibilitado ao devedor resgatar seu patrimônio, aumenta o valor a ser pago por ele, chegando ao vencimento da integralidade da dívida, mais encargos adicionais caso venha a exercer seu direito de preferência, após o 2º leilão.
Portanto, é de seu interesse que lhe seja oportunizado purgar a mora no prazo de 15 dias, na forma do art. 26 (parcelas vencidas e vincendas até aquela data, mais encargos contratuais previstos e despesas de cobrança).
Por isso, cabe reconhecer que a suposta nulidade da constituição em mora e oportunidade de purgação da mora na forma do art. 26 trouxe prejuízo para os Autores-Apelantes, evidenciando o interesse processual no ajuizamento da Ação.
Não se trata apenas da constituição em mora – mesmo porque o inadimplemento anterior é incontroverso – mas da possibilidade do exercício do direito que a lei lhes facultava.
Nesse passo, era mesmo necessário o cotejo dos documentos juntados na contestação e na impugnação a ela, especialmente porque trazidos em confronto de teses, e a fé pública da certidão do Escrevente é, apenas, relativa.
Contudo, a Sentença não o fez, invocando dispositivos de lei para demonstrar a ausência de utilidade do pedido, porque resultado equivalente ao pretendido já estaria garantido pelas alterações trazidas pela Lei Federal nº 14.711/2023, o que, como visto, não ocorre.
Tampouco é possível incursionar, desde logo, na análise dos documentos juntados e fazer o cotejo que a Sentença não fez, porque, sendo o Juiz o destinatário da prova, pode vir a requisitar outros documentos ou informações se entender necessário, ou até mesmo a ouvida do Escrevente que lançou a certidão a fim de esclarecer melhor os fatos, o que poderá, ao final, evidenciar eventual litigância de má-fé dos Apelantes, ou desídia grave do preposto do 1º Ofício, ou apenas lançar luz aos fatos para embasar Sentença devidamente fundamentada, qualquer que seja o resultado.
É certo que, de acordo com o Tema repetitivo nº 1.132, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça: "para a comprovação da mora nos contratos garantidos por alienação fiduciária é suficiente o envio de notificação extrajudicial ao devedor no endereço indicado no instrumento contratual, dispensando-se a prova do recebimento, quer seja pro próprio destinatário, quer seja por terceiros" (REsp 1.951.662/RS, Relator para acórdão Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, 2ª SEÇÃO, julgado em 9/8/2023).
Contudo, no caso, não houve envio de notificação via postal para o endereço constante no contrato (Rua Rotary 571, ap. 1001, Edifício Floriano Poubel, mov. 1.6, f. 5) que, como visto, não coincide com aquele onde consta que os Apelantes foram localizados (Rua Rotary 498, ap. 101, Edifício Floriano Poubel), muito menos com aquele informado como sendo o endereço residencial correto (Rua Walter Vollbrecht, nº 766).
O endereço profissional informado pelos Apelantes é Avenida Curitiba, 805, Centro, Cruzeiro do Oeste/PR, (procuração, mov. 1.2 e cartão de visitas, mov. 1.10); conforme notificação extrajudicial encaminhada pelo Sr. Leiloeiro (mov. 1.11 e 1.12), o endereço do imóvel dado em garantia e que foi levado a leilão é Rua Governador Roberto Silveira, nº 805, Centro, Cruzeiro do Oeste.
E, na certidão do 1º Ofício de Registro de Imóveis, consta que as diligências foram realizadas na Rua Rotary, 948 e Rua João Ormínio de Rezende, nº 683 (mov. 78.9).
Nesse passo, não estando madura a causa para julgamento, resta anular a Sentença para que outra seja proferida, analisando-se os documentos juntados, ou reaberta dilação probatória caso o Juiz entenda necessário.
ANTE O EXPOSTO, voto por que seja anulada a Sentença, retornando os autos à 1ª Instância para que seja proferido novo julgamento com a apreciação das provas juntadas, ou reaberta a dilação probatória, for caso, ficando prejudicado o Apelo de FABIANA BARBOSA LOPES BONADIO e OUTRO.