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Processo:

1. RelatórioTrata-se de apelações cíveis interpostas por Junior Eduardo da Silva e Planollar Empreendimentos Imobiliários Ltda. em face da sentença de mov. 86.1/origem, proferida nos autos da Ação de Rescisão de Contrato c/c Reintegração de Posse e Indenização nº 0060573-38.2023.8.16.0014, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, nos seguintes termos:III - DISPOSITIVO Em face do exposto, tendo em vista a prova produzida e o direito invocado:a) JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos veiculados na exordial, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, para:(i) DECLARAR rescindido o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes, referente ao lote nº 19, quadra nº 07, do loteamento Jardim Barra Forest, com retorno destas ao estado anterior, ficando autorizada a retenção de 20% sobre o total das parcelas efetivamente pagas pelo réu, comissão de corretagem e débitos tributários, nos moldes da fundamentação. O valor a ser restituído deverá ser corrigido monetariamente pelo IPCA a partir da data de cada desembolso, incidindo juros moratórios pela taxa SELIC, contados a partir do trânsito em julgado desta sentença, deduzindo-se o índice de atualização monetária ora aplicado.(ii) DETERMINAR a reintegração da autora na posse do imóvel objeto da lide, concedendo ao réu o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, sob pena de expedição de mandado de reintegração de posse.O autor deverá indenizar o réu pelas benfeitorias constadas no terreno, que serão apuradas em sede de liquidação de sentença, admitida a compensação entre os valores devidos entre as partes.Ante a sucumbência recíproca, as partes arcarão com o pagamento das custas e despesas processuais na proporção de 80% pelo réu e 20% pela parte autora. Fixo os honorários advocatícios R$ 8.000,00, nos termos do art. 85, §8º, do Código de Processo Civil, observada a mesma proporção e atenta às diretrizes legais.Concedo, entretanto, os benefícios da justiça gratuita à parte ré.
Em suas razões recursais (mov. 91.1/origem), o apelante 1, Junior Eduardo da Silva, sustentou, em síntese, que:a) a sentença deve ser reformada para condenar o apelado ao pagamento da taxa de fruição do imóvel, na porcentagem de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, desde a imissão na posse em 15/9/2017 até a efetiva reintegração de posse, pois o apelado usufruiu economicamente do imóvel, havendo previsão contratual (cláusula quinta, § 1º, VI, do contrato) e previsão legal no art. 32-A da Lei 6.766/1979, não cabendo a negativa da taxa sob o argumento de "lote nu", sobretudo diante da existência de benfeitorias realizadas pelo apelado;b) há contradição na sentença, que negou a taxa de fruição por considerar o lote "vazio", mas condenou a apelante a indenizar o apelado pelas benfeitorias; é juridicamente incompatível conceder reembolso pelas benfeitorias e isentar o apelado do pagamento pela fruição do imóvel, configurando enriquecimento sem causa;c) a multa contratual fixada em 20% sobre os valores pagos é insuficiente para cobrir os prejuízos da apelante, devendo incidir sobre o valor atualizado do contrato, com base na Lei nº 13.786/2018, para refletir a real recomposição das perdas administrativas e operacionais, sendo legítima a cumulação da multa com a indenização pela fruição, conforme precedentes do STJ (REsp 953907/MS);d) a condenação à indenização por benfeitorias deve ser condicionada à comprovação da regularidade da construção perante os órgãos competentes, à boa-fé do adquirente no momento da edificação e à observância das normas do loteamento Barra Forest, nos termos do art. 34, parágrafo único, da Lei nº 6.766/1979, sob pena de exclusão da indenização; ee) requer a redistribuição dos ônus sucumbenciais para que o apelado seja condenado ao pagamento integral das custas processuais e honorários advocatícios, com majoração dos honorários fixados.Requereu, ao final, o provimento do recurso para: i) reformar a sentença para condenar o apelado ao pagamento da taxa de fruição desde a imissão na posse até a efetiva reintegração; ii) reformar a sentença para condenar o apelado ao pagamento da multa contratual sobre o valor atualizado do contrato; iii) condicionar a indenização por benfeitorias à comprovação de sua regularidade administrativa e legal; e iv) redistribuir os ônus sucumbenciais, condenando o apelado ao pagamento integral das custas e honorários advocatícios, com majoração destes últimos.Contrarrazões apresentadas em mov. 98.1/origem, com preliminar de inadmissibilidade por ofensa à dialeticidade.A apelante 2, Planollar, por sua vez, arguiu que:a) a cláusula penal fixada em 20% sobre os valores pagos é abusiva, excessiva e configura enriquecimento ilícito da apelada, devendo ser reduzida para 10%, percentual que atende à razoabilidade e às circunstâncias do caso concreto, conforme art. 413 do Código Civil; art. 51, IV, do CDC; e jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça;b) a retenção da comissão de corretagem no percentual de 6% é ilegal, pois o contrato não apresenta informação clara e destacada sobre a decomposição do preço total, tampouco há comprovação de repasse efetivo ao corretor, configurando cobrança abusiva e enriquecimento sem causa, em desacordo com os arts. 6º, III, e 39, V, do CDC, art. 884 do Código Civil, e entendimento do STJ;c) a sentença incorreu em incongruência ao exigir comprovação de enriquecimento para afastar a taxa de fruição, mas acolher a retenção da comissão sem prova de desembolso, o que demonstra necessidade de reforma da decisão; ed) a condenação ao pagamento de 80% dos ônus sucumbenciais é incorreta, devendo ser invertido o ônus da sucumbência em favor do apelante, com condenação da apelada ao pagamento integral das custas e honorários advocatícios, majorados em grau recursal, conforme art. 85, § 11, do CPC, ou subsidiariamente, que seja feita redistribuição proporcional ao novo resultado da demanda.
Requereu, ao final, o provimento do recurso para: i) reduzir a cláusula penal para 10% dos valores pagos pelo apelante; ii) afastar a retenção da comissão de corretagem, com sua restituição integral e correção monetária; e iii) inverter integralmente o ônus da sucumbência, condenando a apelada ao pagamento total das custas processuais e honorários advocatícios, majorando-os em grau recursal. Subsidiariamente, pugnou pela redistribuição proporcional do ônus sucumbencial conforme o novo resultado da demanda.Contrarrazões ao mov. 97.1/origem.É o relatório.

2. FundamentaçãoDa admissibilidadeVerifico que o recurso de Junior Eduardo da Silva atende ao princípio da dialeticidade, na medida em que os argumentos suscitados, afastamento da comissão de corretagem e minoração da cláusula penal, são pertinentes ao conteúdo da sentença, de modo que a preliminar suscitada em contrarrazões resta rejeitada.Presentes os pressupostos de admissibilidade intrínsecos e extrínsecos, conheço dos recursos de apelação.
Do méritoCinge-se a controvérsia recursal:
i)
à
minoração da cláusula penal de 20% das parcelas pagas para 10% e modificação de sua base de cálculo (valores pagos ou valor do contrato);
ii) a
regularidade da cobrança de comissão de corretagem;
iii) à
fixação de taxa de fruição;
iv)
ao
condicionamento da indenização por benfeitorias à sua regularidade; e
v)
à
redistribuição do ônus sucumbencial.
i)
Extraio dos autos que as partes entabularam, em 15/9/2017, o “Contrato Particular de Promessa de Venda e Compra de Lote Urbano Jardim Barra Forest”, tendo por objeto o terreno 19, da quadra nº 07, com área de 340,21 m², pelo qual o comprador se comprometeu ao pagamento de R$ 270.180,00, mediante 171 parcelas de R$ 1.580,00, o qual foi posteriormente renegociado, de modo que seriam incontroversos os seguintes pagamentos (mov. 72.2/origem):
Nessa esteira, o contrato deve ser apreciado sob a égide da legislação anterior à Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato – de 27/12/2018), a qual promoveu alterações na Lei nº 6.766/1979 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano).Com efeito, “o Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de que, nos casos de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel por desistência imotivada pelo comprador realizada antes da Lei nº 13.786/2018, deve prevalecer a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos como forma de compensação dos custos administrativos do empreendimento. Havendo peculiaridade que justifique, esse percentual pode ser reduzido” (AgInt no REsp n. 1.956.747/PE, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 16/5/2022, DJe de 25/5/2022).É dizer, a depender das peculiaridades do caso concreto, a retenção poderá se dar entre 10% até 25% consoante critério jurisprudencial.No caso em testilha, verifico
que a cláusula penal na hipótese de rescisão por culpa do comprador foi prevista no contrato originário do seguinte modo (Cláusula Quinta: Rescisão Contratual, § 1º, inciso II):
Em renegociação (mov. 1.5/origem), a cláusula restou modificada:
A despeito de tal previsão, a retenção fixada em sentença foi diversa, considerando o percentual de 20% e como base de cálculo os valores pagos, como se lê:No que se refere à multa contratual, a Cláusula Sexta, §1º, do contrato de seq. 1.5 estabelece a dedução de 20% sobre o valor total atualizado do contrato. Todavia, a jurisprudência consolidada tem entendido que a cláusula penal deve incidir sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador, e não sobre o valor total do contrato ou sobre o saldo remanescente, sob pena de abusividade. Em casos semelhantes, o TJPR já decidiu que a retenção deve variar entre 10% e 25% das parcelas quitadas, vedada a base de cálculo no preço integral ou no débito remanescente:[...]Nesse sentido, mostra-se razoável limitar a retenção a 20% das parcelas adimplidas pelo réu, considerando o pactuado e os valores pagos pelo réu, sendo o percentual suficiente para recompor despesas administrativas da autora.
Ambas as partes discordaram desse resultado.Desta feita, é preciso se atentar à natureza e finalidade do contrato, qual seja, consumerista e de moradia (lotes de terreno para edificação), de modo a não permitir que os consumidores percam substancialmente as parcelas pagas, primando-se pela boa-fé objetiva e equilíbrio contratual (vide lógica do julgamento do AgInt no REsp nº
2.087.385/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 13/5/2024, DJe de 15/5/2024). Ainda, não se pode ignorar que o adimplemento (R$ 22.452,05), mesmo após duas renegociações, foi ínfimo, sequer alcançando 10% do valor do contrato (R$ 24.018,00), pelo que a fixação da cláusula penal em 20% dos valores pagos significaria reter quase R$ 5.000,00, considerando um inadimplemento desde julho/2021 e a demora na retomada da posse do imóvel, enquanto 10% do valor do contrato, como previsto, significaria que o consumidor não apenas perderia a totalidade do valor investido, como ainda teria de se responsabilizar por um saldo remanescente.Partindo dessas premissas, o critério adotado pelo juízo foi razoável e é o que melhor atende as particularidades do caso concreto, devendo ser mantido, pelo que ambas as recorrentes restam vencidas no ponto. No mesmo sentido:DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATOS DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTES URBANOS. RESCISÃO POR INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIOS COMPRADORES. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA PENAL. CONTRATO ANTERIOR À LEI DO DISTRATO. MAJORAÇÃO PARA 20%. REDISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.I. CASO EM EXAME1. Trata-se de apelação cível interposta por Iguaraçu Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença proferida em ação de rescisão de contrato cumulada com reintegração de posse, que declarou rescindidos contratos de compromisso de compra e venda de dois lotes urbanos por inadimplemento dos compradores, determinou a reintegração da posse em favor da vendedora e condenou à devolução das parcelas pagas, com retenção de 10%, além de encargos acessórios e sucumbência proporcional.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. Consiste em saber se é juridicamente possível a majoração do percentual de retenção das parcelas pagas, a título de cláusula penal, de 10% para 25%, em contratos de promessa de compra e venda de imóvel rescindidos por culpa exclusiva dos promissários compradores, firmados antes da vigência da Lei n. 13.786/2018.III. RAZÕES DE DECIDIR3. O recurso preenche os pressupostos de admissibilidade e deve ser conhecido, restringindo-se a controvérsia à definição do percentual de retenção dos valores pagos em razão da rescisão contratual por inadimplemento dos promissários compradores.4. Os contratos foram firmados em 2015, antes da vigência da Lei n. 13.786/2018, razão pela qual se aplica o entendimento jurisprudencial consolidado anterior, especialmente a Súmula n. 543 do STJ, que admite a retenção entre 10% e 25% dos valores pagos.5. A cláusula contratual que previa retenções superiores revelou-se abusiva, não sendo aplicada, devendo a solução observar critérios de razoabilidade, proporcionalidade e equilíbrio contratual, próprios das relações de consumo.6. A retenção fixada na sentença em 10% dos valores pagos mostrou-se insuficiente diante das peculiaridades do caso, notadamente o percentual do preço quitado, entre 27,5% e 30% em cada contrato, o longo período de inadimplemento e a demora na retomada da posse dos lotes.7. Considerando que se trata de lotes urbanos não edificados, vizinhos e negociados praticamente de forma simultânea, sem prova de fruição econômica relevante, e ausente demonstração de prejuízos extraordinários à loteadora, a majoração para 20% dos valores efetivamente pagos revela-se mais adequada e proporcional para recompor as perdas indeterminadas, sem impor ônus excessivo aos consumidores compradores.8. A parcial reforma da sentença impõe a redistribuição proporcional da sucumbência (60% para os réus e 40% para a autora), em consonância com o resultado do julgamento.IV. DISPOSITIVO E TESE9. Recurso conhecido e parcialmente provido, para majorar a retenção dos valores pagos para 20% em cada contrato e redistribuir os ônus de sucumbência.10. Tese de julgamento: É admissível a majoração da retenção das parcelas pagas para 20% na rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano, firmado antes da Lei n. 13.786/2018, quando a rescisão decorre de inadimplemento do promissário comprador, observados os princípios da proporcionalidade e razoabilidade em relação ao caso concreto.LEGISLAÇÃO RELEVANTE CITADA: CPC, arts. 371, 1.002, 1.013, caput e § 1º; CDC, art. 54; Lei n. 13.786/2018;Lei n. 6.766/1979.JURISPRUDÊNCIA RELEVANTE CITADA: STJ, 3ª Turma, AgInt no REsp n. 1.876.811/GO, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 15.08.2022; STJ, Súmula n. 543; TJPR, 20ª Câmara Cível, AC n. 009038-75.2022.8.16.0056, Rel. Des. Rosaldo Elias Pacagnan, j. 06.09.2024; TJPR, 17ª Câmara Cível, AC n. 0009199-17.2020.8.16.0069, Rel. Des. Substituto Francisco Carlos Jorge, j. 16.11.2022; TJPR, 20ª Câmara Cível, AC n. 0008487-95.2022.8.16.0056, Rel. Des. Substituta Renata Estorilho Baganha, j. 07.06.2024; TJPR, 20ª Câmara Cível, AC n. 0002137-78.2023.8.16.0049, Rel. Des. Rosaldo Elias Pacagnan, j. 01.09.2023.RESUMO EM LINGUAGEM ACESSÍVELO Tribunal decidiu que, como os compradores deixaram de pagar os lotes adquiridos, o contrato pode ser desfeito. A empresa vendedora deve devolver o que foi pago, mas pode reter 20% desse valor para compensar prejuízos. Esse percentual foi considerado justo para o caso, levando em conta o tempo sem pagamento e o fato de os terrenos não terem construções. O recurso foi aceito apenas em parte, com ajuste também na divisão das custas do processo. (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0006705-24.2020.8.16.0056 - Cambé -
Rel.: DESEMBARGADOR ROSALDO ELIAS PACAGNAN -
J. 12.06.2026).
Passo a apreciar a questão da cobrança da comissão de corretagem, mantida em sentença.
ii)
No que toca à comissão de corretagem, assim ficou previsto no instrumento contratual (originário e renegociado):
O termo mencionado restou foi juntado ao mov. 1.8/origem, com o seguinte conteúdo:
Nessa esteira, a cláusula foi clara sobre o valor a ser despendido e a que título, contando ainda com termo de autorização adicional, pelo que não há abusividade consoante Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça:(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)
Logo, não há motivo para reforma da decisão no ponto.
iii) Extraio da
sentença de mov. 102.1 que o magistrado compreendeu pelo não cabimento da taxa em comento, considerando que o lote não era edificado, não obstante a construção de um muro.Tal raciocínio
vem ao encontro do entendimento firmado por esta Corte de Justiça, porquanto o valor locatício passa a existir quando da conclusão da edificação, momento em que passa a ser utilizada para fim de moradia, tanto o é que aludida taxa deve incidir desde o início da habitação e tem por final o momento da reintegração de posse.A corroborar:DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. INOVAÇÃO RECURSAL. TAXA DE FRUIÇÃO. CLÁUSULA PENAL LIMITADA A 10% DO VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO. IMPOSTO SOBRE O IMÓVEL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. COBRANÇA ABUSIVA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente pretensão formulada em ação de rescisão contratual com restituição de valores pagos e improcedente a reconvenção. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há seis questões em discussão: (i) definir se houve nulidade da sentença por ausência de fundamentação; (ii) definir se é cabível a cobrança de taxa de fruição em imóvel sem edificação habitável; (iii) definir se a cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato é válida; (iv) definir se é devida indenização por benfeitorias em construção irregular; (v) definir se é válida a cobrança de comissão de corretagem sem destaque contratual do valor; e (vi) definir se a sentença deve indicar critérios de atualização e juros na restituição de valores. III. RAZÕES DE DECIDIR III.I. Não viola o princípio da dialeticidade o recurso que efetivamente impugna o decisum vergastado. III.II. Carece de interesse recursal a parte que, vitoriosa em sentença, apresenta recurso, pugnando sua reforma. III.III. A sentença não é nula, pois abordou os fundamentos necessários, reconhecendo o interesse de agir da parte autora. III.IV. Incabível a taxa de fruição quando o imóvel é um lote com edificação inacabada, ausente prova do uso ou de exploração econômica. III.V. De acordo com o artigo 32-A da Lei nº 6.766/1979, acrescentado pela Lei nº 13.786/2018, nas situações em que ocorrer a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do promissário comprador, é considerada válida a estipulação de cláusula penal correspondente a 10% sobre o valor atualizado do contrato. III.VI. Incumbe ao promissário comprador a obrigação de pagar os impostos, as taxas e as multas incidentes sobre o imóvel, durante o período em que tiver exercido a posse do bem. III.VII. É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar comissão de corretagem na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, desde que previamente informado o preço total do bem, com o destaque do valor da comissão de corretagem. Tema Repetitivo 938 do Superior Tribunal de Justiça. IV. SOLUÇÃO DO CASORecurso parcialmente conhecido e, nesta extensão, parcialmente provido. V. LEGISLAÇÃO E JURISPRUDÊNCIA UTILIZADAS V.I. Legislação CF/1988, arts. 5º, XXXII, e 93, IX; CC, art. 389, parágrafo único, e art. 413; CPC, art. 489, §1º, I, e art. 996; CTN, art. 34; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A, II, e art. 34, §1º. V.II. Jurisprudência STJ, REsp: 1774041 TO 2018/0269616-0, Relator: Ministro HERMAN BENJAMIN, Data de Julgamento: 11/06/2019, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/07/2019; STJ, AgInt no REsp 1.754.348/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 12/06/2019, DJe 18/06/2019; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp: 2265644 MS 2022/0390590-8, Relator.: Ministro GURGEL DE FARIA, Data de Julgamento: 05/06/2023, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 16/06/2023; STJ, AREsp n. 2.915.851, Ministro Herman Benjamin, DJEN de 28/07/2025; TJPR, 20ª Câmara Cível - 0010945-87.2023.8.16.0044 - Apucarana - Rel.: LUCIANA CARNEIRO DE LARA - J. 08.07.2025; TJPR, 20ª Câmara Natureza propter rem. Cível - 0006225- 10.2020.8.16.0165 - Telêmaco Borba - Rel.: DESEMBARGADOR FABIO MARCONDES LEITE - J. 07.07.2023; STJ, REsp n. 1.599.511/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/8/2016, DJe de 6/9/2016; TJPR, 19ª Câmara Cível - 0001899-87.2022.8.16.0148 - Rolândia -
Rel.: ROTOLI DE MACEDO -
J. 07.08.2023; TJPR, 19ª Câmara Cível - 0001261-11.2022.8.16.0130 - Paranavaí -
Rel.: DESEMBARGADOR DOMINGOS JOSÉ PERFETTO -
J. 17.07.2023. (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0002275-61.2022.8.16.0055 - Cambará -
Rel.: SUBSTITUTO OSVALDO CANELA JUNIOR -
J. 29.10.2025);APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS E RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE URBANO). SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA, DECLARANDO A RESCISÃO DO CONTRATO E CONDENANDO A RÉ (PROMITENTE VENDEDORA) A RESTITUIR 75% DOS VALORES PAGOS EM SEGUNDO CONTRATO, DENOMINADO DE NOVAÇÃO, E A INDENIZAR BENFEITORIAS REALIZADAS NO TERRENO PELO AUTOR (PROMISSÁRIO COMPRADOR). DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO POR INICIATIVA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. CONSEQUÊNCIAS JURÍDICAS SIMILARES ÀQUELAS DA RESCISÃO POR INADIMPLEMENTO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA RÉ. 1) CLÁUSULA PENAL E PERCENTUAL DE RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS. Contratos celebrados após a Lei nº 13.786/2018. Previsão, em ambos os instrumentos, de retenção de 10% sobre o valor atualizado do imóvel como cláusula penal. Sentença que atendeu indiretamente o pleito da ré, ao prever a restituição ao autor apenas dos valores pagos no segundo contrato, mas afigurando-se ultra petita ao pedido formulado na contestação, ao determinar, ainda, a retenção de 25% desses valores pela promitente vendedora. Autor que, com a entrada, pagou 18 prestações, de um total de 180, do primeiro contrato. Segundo contrato que previu apenas as 162 parcelas restantes. Correção do error in procedendo, ante o efeito translativo do recurso quanto ao tema impugnado e por se tratar de matéria de ordem pública, sem configurar reformatio in pejus (STJ, REsp nº 1.962.674/MG). Artigo 1.013, §§ 1º e 3º, inciso II, do Código de Processo Civil. 2) TAXA DE FRUIÇÃO PELO PERÍODO EM QUE O AUTOR ESTEVE NA POSSE DO IMÓVEL. Indenização indevida, ainda que prevista no contrato, eis que não foi demonstrado o pressuposto legal para tal condenação, previsto no artigo 32-A, inciso I, da Lei nº 6.766/1979, isto é, a efetiva fruição do bem pelo promissário comprador. Lote urbano vendido vazio e que assim permaneceu, apesar de nivelamento e muro de arrimo efetuado pelo autor. Não demonstração de potencial locatício nessa condição. Fruição ou proveito do imóvel não evidenciada. Ausência de enriquecimento ilícito do autor. Precedentes. 3) RETENÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. Legalidade e possibilidade. Previsão válida nos instrumentos contratuais, eis que integrada ao preço do lote. Carta Proposta para compra do terreno, assinada pelo autor, que identifica o corretor de imóveis que fez a intermediação. Inteligência do inciso V do artigo 32-A da Lei nº 6.766/1979 e do Tema Repetitivo nº 938 do Superior Tribunal de Justiça. Precedentes. 4) PAGAMENTO DE IPTU. Responsabilidade do promissário comprador durante o tempo de sua posse. Os tributos incidentes sobre o imóvel possuem caráter propter rem, ou seja, própria da coisa, sendo devidos por aqueles que estão em sua posse direta, nos termos do contrato. Direito de retenção pela ré dos tributos deixados de pagar pelo autor. 5) RETENÇÃO DOS ENCARGOS MORATÓRIOS DAS PRESTAÇÕES PAGAS EM ATRASO. Acolhimento. O inciso III do artigo 32-A da Lei nº 6.766/79, permite a retenção dos encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente, o que também foi previsto no contrato. 6) RETENÇÃO DOS IMPOSTOS SOBRE O FATURAMENTO. Impossibilidade. Responsabilidade do pagamento do tributo que recai sobre a promitente vendedora em virtude de sua atividade econômica, não sendo admissível sua transferência ao consumidor. 7) ALEGAÇÃO DE IRREGULARIDADES NAS BENFEITORIAS. PRETENSÃO DE CONDICIONAR O PAGAMENTO DA INDENIZAÇÃO À SUA REGULARIZAÇÃO OU, SE IMPOSSÍVEL OU MUITO CUSTOSO FAZÊ-LA, QUE SE AFASTE A INDENIZAÇÃO E O AUTOR ARQUE COM OS CUSTOS DA DEMOLIÇÃO. Rejeição. Lote localizado em área desnivelada. Autor que realizou muro de arrimo nas quatro linhas divisórias e aterramento do imóvel. Obras conferidas por engenheiro civil contratado pela própria ré, que elaborou laudo pericial e não indicou quaisquer vícios construtivos quanto à técnica e aos materiais empregados, além de estimar o valor das acessões, de caráter útil, como preparação do terreno para futuras edificações, em R$ 43.000,00, já considerada a depreciação. Falta de indicação de alguma legislação municipal em vigência que teria sido infringida e de qual regularização seria exigível. Tipo de obras que, em geral, não exige a expedição de alvará pelas prefeituras. Artigo 375 do Código de Processo Civil. Inexistência de projeto estrutural que não afasta o direito à indenização ao promissário comprador que construiu de boa-fé. Equiparação à benfeitoria útil para esse fim. 8) DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL. Crítica à sentença que condenou apenas a ré acolhida em parte. Princípio da causalidade não aplicável na espécie, contudo existência de sucumbência recíproca das partes. Autor que não obteve tudo quanto pediu e ré que obteve vitórias significativas economicamente. Divisão igualitária da responsabilidade por custas e despesas processuais entre os litigantes e fixação de honorários advocatícios de acordo com os proveitos econômicos respectivos. Artigos 85, § 2º, e 86, caput, do Código de Processo Civil. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0000409-47.2024.8.16.0055 - Cambará -
Rel.: DESEMBARGADOR ROSALDO ELIAS PACAGNAN -
J. 11.03.2025).

Logo, mantida a improcedência do pedido de condenação pela suposta fruição do imóvel.
iv) Quanto ao condicionamento da indenização por benfeitorias à sua regularidade, tenho que esta última é pressuposto da compensação e será averiguada em sede de liquidação de sentença, momento oportuno para sua quantificação, levando em consideração a boa-fé do responsável pela construção.Veja-se que a indenização pelas acessões deve ser precedida pela demonstração de que a obra é regular ou mesmo passível de regularização, pelo que nesse momento é bastante prova mínima de que elas existem, como as fotografias de mov. 42.10/origem.E é essa a posição adotada esta Câmara especializada:DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPETÊNCIA ESPECÍFICA. ART. 110, INC. VIII, “A”, DO RITJPR. RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. I. Caso em exame 1. Apelação cível visando a reforma de sentença que declarou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, condenando a parte apelante à restituição de valores pagos com retenção de 10%, ao pagamento de indenização pelas benfeitorias realizadas e às custas processuais e honorários advocatícios. A parte apelante requer a aplicação da cláusula penal sobre o valor do contrato ou sobre 25% dos valores pagos, a fixação do valor a ser pago pelas benfeitorias após a liquidação de sentença, a atribuição dos ônus fiscais à parte apelada até o trânsito em julgado e a redistribuição dos ônus sucumbenciais. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber o percentual da cláusula penal e se deve incidir sobre o valor total do contrato ou sobre os valores pagos, se os ônus fiscais devem ser atribuídos à parte apelada até o trânsito em julgado e se a indenização pelas benfeitorias pode ser fixada sem avaliação judicial. III. Razões de decidir 3. A retenção de 10% dos valores pagos é suficiente para compensar os prejuízos da vendedora, conforme a jurisprudência do STJ. 4. Os ônus fiscais são de responsabilidade dos apelados, conforme cláusulas contratuais que atribuem essa obrigação ao comprador. 5. A indenização pelas benfeitorias deve ser quantificada em liquidação de sentença, considerando a boa-fé da parte apelante e a regularidade da obra realizada. IV. Dispositivo e tese 6. Apelação conhecida e parcialmente provida, declarando a responsabilidade dos ônus fiscais aos apelados e determinando a indenização pela obra construída, com redistribuição da sucumbência. Tese de julgamento: Na rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, a retenção de valores pagos deve ser fixada entre 10% e 25% do total pago, considerando a boa-fé e o equilíbrio contratual, e a indenização por benfeitorias realizadas no imóvel deve ser quantificada em liquidação de sentença, respeitando a regularidade das obras e a possibilidade de sua regularização perante os órgãos competentes. _________ Dispositivos relevantes citados:
CC/2002, arts. 1.248, inc. V, 1.255, e 34; CPC/2015, art. 322, § 2º; Lei nº 6.766/1979; Lei nº 13.786/2018. Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt no REsp 1.876.811/GO, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 15.08.2022; TJPR, 20ª Câmara Cível, 0010905-98.2023.8.16.0014, Rel. Desembargador Rosaldo Elias Pacagnan, j. 27.09.2024; TJPR, 20ª Câmara Cível, 0003154-03.2023.8.16.0130, Rel. Desembargador Domingos José Perfetto, j. 11.10.2024; TJPR, 20ª Câmara Cível, 0004248-46.2021.8.16.0165, Rel. Desembargador Rosaldo Elias Pacagnan, j. 13.09.2024; Súmula nº 543/STJ. Resumo em linguagem acessível: O tribunal decidiu que a empresa apelante deve devolver parte do dinheiro pago pela compra de um imóvel, mas pode reter 10% desse valor como compensação. Também ficou determinado que os impostos do imóvel devem ser pagos pela parte apelada até que a decisão final do processo seja tomada. Além disso, a empresa apelante tem direito a ser indenizada pelas obras que fez no imóvel, mas o valor exato será definido em uma fase posterior do processo. As custas do processo serão divididas entre as partes, com a autora pagando 20% e a parte ré 80%. A decisão foi baseada na boa-fé e nas regras do contrato. (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0009193-05.2023.8.16.0069 - Cianorte -
Rel.: DESEMBARGADOR FABIO MARCONDES LEITE -
J. 07.11.2025); eDIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTE URBANO. CONTRATO ANTERIOR À LEI Nº 13.786/2018. REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. RESCISÃO DO CONTRATO. CLÁUSULA PENAL. TAXA DE FRUIÇÃO. ARRAS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INDENIZAÇÃO PELAS ACESSÕES. ÔNUS SUCUMBENCIAL.I. Caso em exame1. Apelação cível interposta tanto pelo Autor/Reconvindo (apelação 01) quanto pela Ré/Reconvinte (apelação 02) contra a r. sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais e procedente o pedido reconvencional, declarando a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, condenando a parte ré/reconvinda à restituição de 80% dos valores pagos e ao pagamento de indenização pelas benfeitorias, bem como condenando o Autor/Reconvindo ao pagamento de indenização pela fruição do imóvel. As partes requerem a reforma da decisão, cada uma em seus próprios termos.II. Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em saber se: (i) houve cercamento de defesa ou error in procedendo do juízo ao promover o julgamento antecipado e inverter o ônus da prova somente em sentença; (ii) é cabível a revisão de cláusulas contratuais em razão de alegações de onerosidade excessiva; (iii) verificar se o percentual fixado a título de cláusula penal comporta minoração ou majoração; (iv) se a taxa de fruição deve ser aplicada em contrato de compra e venda de lote não edificado e, se aplicável, dirimir acerca de seu termo inicial e final de incidência; (v) é possível reter integralmente as arras; (vi) é possível transferir ao comprador a obrigação pelo pagamento da comissão de corretagem; (vii) deve ser verificada a regularidade da acessão antes de indenizá-la; e (viii) se o ônus sucumbencial deve ser atribuído exclusivamente ao Autor.III. Razões de decidir3. A controvérsia, no caso dos autos, versa sobre a interpretação de cláusulas contratuais expressas, inseridas em instrumento particular devidamente juntado aos autos, sendo o objeto da lide eminentemente jurídico, não havendo necessidade de dilação probatória.4. As provas requeridas pelo Autor não seriam necessárias e muito menos úteis para comprovar os fatos alegados, já a Ré manifestou-se pela desnecessidade da produção de provas, não se verificando prejuízo decorrente do julgamento antecipado do feito.5. A correção monetária das parcelas pelo IGP-M e a estipulação de juros remuneratórios em 0,5% ao mês foram expressamente previstos no contrato, não havendo motivos para derruir a boa-fé contratual e nem indícios de onerosidade excessiva no caso. 6. O percentual da cláusula penal foi minorado para 15% sobre o valor pago, considerando a razoabilidade e as particularidades do caso.7. A cobrança da taxa de fruição é devida, considerando a particularidade de que o lote foi posteriormente edificado pelo comprador.8. A incidência da taxa de fruição deve se dar desde o momento em que o imóvel passou a ser habitável até a efetiva desocupação, em percentual mensal calculado sobre o valor venal do imóvel, o que deverá ser apurado em liquidação de sentença.9. Não se admite a retenção integral das arras quando estas compuseram o pagamento e já ocorrerá a incidência da cláusula penal a fim de indenizar as perdas e danos, sob pena de se incorrer em bis in idem na cumulação de ambas.10. Não foram atendidos os pressupostos descritos no Tema nº 938/STJ a fim de possibilitar a retenção da comissão de corretagem, mormente ante a ausência de destaque do valor da taxa no contrato e a indicação de seu beneficiário.11. A indenização pelas acessões deve ser precedida pela demonstração da regularidade da obra, ou se esta é regularizável, com a devida apuração dos valores para tanto e o respectivo desconto do valor a ser indenizado.12. Houve a resistência da Ré aos pedidos iniciais, com o êxito parcial de ambas as partes, razão pela qual deve ser mantida a sucumbência recíproca no caso. IV. Dispositivo e tese13. Apelação cível 01 conhecida e parcialmente provida. Apelação cível 02 conhecida e parcialmente provida.Tese de julgamento: A cláusula penal em contratos anteriores à Lei do Distrato deve ser estipulada entre 10 a 25% sobre os valores pagos, a depender da razoabilidade e das particularidades de cada caso. Considerando a particularidade do caso concreto de que, não obstante o lote tenha sido vendido sem edificações, mas durante a vigência contratual o comprador erigiu acessões e passou a residir no local, mostra-se devida a taxa de fruição desde o momento em que pôde ser habitado até a efetiva desocupação, em percentual mensal calculado sobre o valor venal do imóvel. Não obstante é necessário comprovar a regularidade da obra para eventual indenização pelas acessões realizadas. A retenção das arras que compuseram parte do pagamento não pode ocorrer quando já há previsão de cláusula penal em caso de desfazimento. A retenção de valores a título de comissão de corretagem imprescinde da previsão contratual expressa dos valores e do beneficiário._________Dispositivos relevantes citados:
CPC/2015, arts. 355, I, 370, p.u.; CC/2002, arts. 1248, V, 1.255; Lei nº 6.766/1979, art. 34.Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.936.470/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 26.10.2021; STJ, EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp 2.427.807/SP, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, j. 28.04.2025; STJ, AgInt no AREsp 1.942.925/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 26.06.2023; STJ, REsp 1.643.771/PR, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 18.06.2019; TJPR, Apelação Cível 0009041-54.2023.8.16.0069, Rel. Desembargador Domingos José Perfetto, 20ª Câmara Cível, j. 16.05.2025; TJPR, Apelação Cível 0012821-36.2024.8.16.0014, Rel. Desembargador Antonio Franco Ferreira da Costa Neto, 20ª Câmara Cível, j. 31.01.2025; TJPR, Apelação Cível 0025484-47.2020.8.16.0017, Rel. Desembargador Fabio Marcondes Leite, 20ª Câmara Cível, j. 14.03.2023; TJPR, Apelação Cível 0000281-28.2006.8.16.0194, Rel. Desig. p/ o Acórdão Desembargador Fábio Marcondes Leite, 20ª Câmara Cível, j. 12.04.2024; TJPR, 0040838-27.2024.8.16.0000, Rel. Desembargador José Hipólito Xavier da Silva, 20ª Câmara Cível, j. 07.07.2025; TJPR, Apelação Cível 0013681-13.2020.8.16.0035, Rel. Desembargador Rosaldo Elias Pacagnan, 20ª Câmara Cível, j. 29.11.2024; TJPR, 0000933-69.2022.8.16.0037, Rel. Desembargador Antonio Franco Ferreira da Costa Neto, 20ª Câmara Cível, j. 28.03.2025; TJPR, Apelação Cível 0004248-46.2021.8.16.0165, Rel. Desembargador Rosaldo Elias Pacagnan, 20ª Câmara Cível, j. 13.09.2024.RECURSO 01 (AUTOR) CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. RECURSO 02 (RÉ) CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0009945-54.2020.8.16.0045 - Arapongas -
Rel.: LUCIANA CARNEIRO DE LARA -
J. 29.08.2025).
Logo, essa ressalva deve ser acrescida, mas sem modificação do resultado do julgamento.
v)
Por fim, quanto à redistribuição do ônus sucumbencial, verifico que a parte autora (Planollar) permaneceu vencedora em grande parte dos seus pedidos, de modo que não há motivo para a modificação da proporção estabelecida no decisum, qual seja, 80% pelo réu e 20% pela autora.Portanto, a sentença deve ser mantida por seus próprios fundamentos, apenas com o acréscimo do condicionamento da indenização das benfeitorias à aferição da regularidade ou possível regularidade.Considerando o resultado do julgamento, caso acolhido pelo Colegiado, majoro os honorários em face do autor em R$ 200,00 (duzentos reais), totalizando R$ 6.700,00.
Do exposto, VOTO no sentido de:a) conhecer e negar provimento ao recurso de apelação 1;b) conhecer e dar parcial provimento ao recurso de apelação 2.