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Processo:

I – Trata-se de recurso de Agravo de Instrumento interposto por AMERICAN TOWER DO BRASIL - CESSAO DE INFRAESTRUTURAS LTDA., em face da decisão de mov. 54.1, proferida nos autos de “Revisional de Contrato de Locação” nº 0020688-90.2022.8.16.0001, que não acolheu o pedido de ajuste quanto ao ponto controvertido fixado no despacho saneador, nos seguintes termos:
“(...) 1. A decisão saneadora fixou os pontos controvertidos e nomeou perito. 2. AMERICAN TOWER DO BRASIL - CESSÃO DE INFRAESTRUTURAS S/A. apresentou pedido de esclarecimentos sustentando que a perícia não poderá ter como fim a avaliação de sublocação em razão do compartilhamento do sinal da torre e com a vistoria do expert o não chegará efetivamente ao valor da locação da região. Aduz, que a utilização de Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, previsto no subitem 11.4.1.1 da NBR 14653-2 condiz com a necessidade dos autos. Requerendo ao final o ajuste da decisão para determinar a realização de perícia técnica para a apuração dos valores de locatícios. 3. A parte autora requereu a intimação do expert para que esclareça sua experiência na avaliação de torres de telefonia celular (mov. 44.1). 4. Em manifestação ao pedido de esclarecimentos pugnou pela manutenção da decisão saneadora (mov. 52.1). Pois bem. 3. Só se autoriza a utilização do conhecimento técnico ou científico do juiz, com dispensa da perícia, quando o fato se fundar em experiência de aceitação geral, com a aplicação do artigo 375, do CPC: Art. 375. O juiz aplicará as regras de experiência comum subministradas pela observação do que ordinariamente acontece e, ainda, as regras de experiência técnica, ressalvado, quanto a estas, o exame pericial. O que de fato não ocorre no caso concreto. No caso dos autos, a prova pericial vai se utilizar de métodos comparativos, como dimensões, localização e acomodação, para se chegar ao valor de locação do imóvel, bem como confirmar ou não a ocorrência de sublocação em razão do compartilhamento do sinal da torre. Não havendo, portanto, qualquer retoque a ser feito na decisão saneadora (mov. 39.1). 4. Por outro lado, pondero a manifestação do autor, quanto a experiência do perito na avaliação de torres de telefonia celular.Assim, intime-se o perito para que preste os esclarecimentos. (...)”.
Inconformado, o ora agravante interpôs o presente recurso, afirmando em síntese que a decisão agravada, “ao entender que existe o compartilhamento do sinal da torre – e assim o reafirma ao indicar como ponto controvertido a ser dirimido nos autos da ação de origem -, acaba cometendo um engano, que precisa ser retificado. Isso porque, nos termos da Lei nº 13.116/2015, conhecida como Lei Geral das Antenas, há uma obrigatoriedade de compartilhamento de infraestruturas de TELECOM. Não há sublocação da torre, mas sim compartilhamento de infraestrutura”.Destacou que “conforme aditivo contratual já apresentado nos autos de origem (mov. 27.5), a Cláusula Terceira prevê a possibilidade de compartilhamento de espaços na infraestrutura de propriedade da ATC instalada na área do imóvel locado”. Ressaltou que “o compartilhamento de sinal da torre não é questão controvertida nos autos, razão pela qual não há necessidade desse fato ser avaliado na perícia a ser realizada, já que o que a ATC loca com a Agravada é o imóvel (área) localizado em Curitiba/PR (item II e Cláusula Segunda do Contrato – mov. 27.4 dos autos)”. Aduziu que “a perícia não poderá ter como fim a avaliação de sublocação em razão do compartilhamento do sinal da torre, uma vez que, ao final da vistoria, o que se terá, será um resultado que avaliará o valor da locação considerando a quantidade de operadoras que estão no site (algo mais próximo do Método de Renda) do que efetivamente o valor da locação da região (Método Comparativo). O que não se pode permitir/autorizar! Nesse contexto, mesmo que de forma indireta, fugir-se-ia totalmente do escopo dos trabalhos técnicos a serem realizados”.Defendeu que “O Contrato de Locação em questão não possui qualquer ônus para o Locador, e, portanto, não pode o Locatário ter que garantir ao Locador que seu aluguel seja reajustado utilizando como parâmetros seus lucros auferidos. Não faz sentido o Locador basear os valores dos locatícios no lucro do locatário sem que para isso tenha qualquer contribuição na manutenção ou risco do negócio”. Ponderou que “a utilização de Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, previsto no subitem 11.4.1.1 da NBR 14653-2 condiz com a necessidade dos autos”. Afirmou que “resta imprescindível a reforma da r. decisão agravada, para determinar a realização de perícia técnica para a apuração dos valores de locatícios exclusivamente pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, afastando-se como ponto controvertido e método de avaliação a sublocação havida, bem como ponto a ser enfrentado e respondido pelo Il. Expert, a fim de que tal questão, inaplicável ao caso de origem, não influencie erroneamente no laudo a ser produzido”.Sustentou ainda que “o correto seria os custos da perícia ficarem a cargo da Agravada, uma vez que esta não apresentou prova mínima do seu direito, com fulcro no artigo 373, inciso I, do CPC. Além disso, foi a Agravada quem propôs a presente ação, de modo que eventual perícia deverá ser arcada integralmente por ela”. Afirmou que “A probabilidade do direito da Agravante é cristalina, visto que não pode ser fixado ponto controvertido equivocado, o qual levará a realização de perícia sob errados fundamento e metodologia e, consequentemente, definindo-se erroneamente o direito tutelado e em disputa nos autos de origem”. Ao final, pugnou “(i) seja conhecido o presente recurso Agravo de Instrumento e intimada a Agravada, para, querendo, responder às razões recursais no prazo legal; (ii) seja concedido o efeito suspensivo ao recurso de Agravo de Instrumento, suspendendo-se os efeitos da r. decisão agravada até o julgamento definitivo do presente recurso; e (iii) no mérito, seja dado provimento ao presente recurso, a fim de que seja confirmada a r. decisão que conceder o efeito suspensivo ao recurso, bem como para que seja reformada a r. decisão agravada, para: (a) determinar a realização de perícia técnica para a apuração dos valores de locatícios exclusivamente pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, afastandose como ponto controvertido e método de avaliação a sublocação havida, bem como ponto a ser enfrentado e respondido pelo Il. Expert, a fim de que tal questão, inaplicável ao caso de origem, não influencie erroneamente no laudo a ser produzido; e (b) no tocante aos custos periciais, que estes ficarem a cargo da Agravada, ou, subsidiariamente, para que sejam, ao menos, rateados entre as Partes” (mov. 1.1 – recurso). Distribuído o feito a esta Relatora (mov. 6 – recurso), deferiu-se em parte o efeito suspensivo ao recurso, para impor a divisão equânime das custas da elaboração de perícia judicial (mov. 8.1 – recurso). Intimada para apresentar contrarrazões (mov. 13 – recurso), a Agravada deixou o prazo decorrer “in albis” (mov. 17 – recurso). Após, vieram-me os autos conclusos.É o relatório.

II – Presentes os pressupostos de admissibilidade intrínsecos (legitimidade, interesse, cabimento e inexistência de fato impeditivo ou extintivo) e extrínsecos (tempestividade e regularidade formal), é de se conhecer do recurso.Cinge-se a controvérsia acerca da definição dos pontos controvertidos fixados no despacho saneador, especialmente no que diz respeito à necessidade de incluir ou excluir a avaliação de sublocação em razão do compartilhamento do sinal da torre e à metodologia a ser adotada na perícia técnica.A presente ação revisional de contrato de locação foi ajuizada por Leonilda Gonçalves em face de American Tower do Brasil – Cessão de Infraestruturas Ltda. Na petição inicial, a Autora afirma que o objeto do contrato é um terreno destinado à instalação de torre de telefonia celular e equipamentos correlatos, pelo qual a ré paga mensalmente o valor de R$ 4.576,22.A autora também aduz que o valor locatício está defasado em comparação com imóveis de finalidade semelhante e localizados na mesma região. Busca, assim, a revisão do valor do aluguel, alegando prejuízo decorrente dessa defasagem. Além disso, aponta que a ré subloca o imóvel, compartilhando sua infraestrutura com outras operadoras de telefonia sem a devida autorização, e aufere vantagens econômicas adicionais (mov. 1.1).Em contestação, a ré afirma que o contrato foi integralmente cumprido, com o pagamento do aluguel devidamente atualizado conforme os índices previstos contratualmente, e impugna os valores apresentados pela autora, considerados exorbitantes e sem embasamento técnico. Ainda, defende a necessidade de perícia técnica para apurar o valor de mercado dos locatícios, indicando a aplicação do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado como o mais adequado (27.1).A decisão saneadora fixou como pontos controvertidos: (i) o valor de mercado do imóvel e (ii) a ocorrência de sublocação em razão do compartilhamento do sinal da torre (mov. 39.1). O réu impugnou, alegando que a perícia não deveria incluir a sublocação, por entender que o compartilhamento decorre de obrigação legal e que o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado seria o mais adequado (mov. 43.1). A impugnação foi rejeitada, sob o fundamento de que a análise da sublocação é relevante para a apuração do valor locatício, cabendo ao perito esclarecer a questão (mov. 54.1). Contra essa decisão, o réu interpôs o presente agravo de instrumento, reiterando seus argumentos.Todavia, à luz do ordenamento jurídico, entendo que a decisão de primeiro grau deve ser mantida.Pois bem. Inicialmente, convém abordar brevemente o direito em discussão. Trata-se de agravo de instrumento interposto pela parte ré em ação revisional de contrato de locação, visando a exclusão de um dos pontos controvertidos fixados no despacho saneador, especificamente a análise da sublocação em razão do compartilhamento do sinal da torre. A autora, na petição inicial, destacou que o imóvel locado é utilizado para a instalação de equipamentos de transmissão e manutenção, e alegou que a ré estaria auferindo vantagens econômicas adicionais por meio do compartilhamento da infraestrutura com outras operadoras.O agravante, por sua vez, defende que o compartilhamento não se confunde com sublocação, apontando ser prática legalmente imposta pela Lei Geral das Antenas (Lei nº 13.116/2015), além de afirmar que a inclusão do tema como ponto controvertido desvia o foco da perícia, que deveria restringir-se à avaliação do valor de mercado do terreno, conforme o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado.A decisão agravada, contudo, encontra-se devidamente fundamentada, tendo fixado como ponto controvertido a análise da sublocação ou compartilhamento, considerando a relevância jurídica e econômica que a matéria pode ter para a revisão locatícia. Além disso, determinou que a prova pericial se utilize de parâmetros técnicos amplamente aceitos para apurar o valor de mercado do terreno, resguardando a imparcialidade do processo.Ademais, a decisão impugnada prevê que a metodologia aplicada à perícia será orientada com foco no valor locatício baseado em características do imóvel, como dimensões, localização e acomodação. O esclarecimento do perito, mencionado na decisão liminar, reforça que o laudo buscará a apuração objetiva e técnica do valor do aluguel, afastando qualquer subjetividade na análise do ponto controvertido.Importante ressaltar que a controvérsia sobre a sublocação foi levantada pela autora na petição inicial e, ainda que o resultado do laudo técnico considere a possibilidade de sublocação ou seu impacto no valor locatício, a parte agravante poderá exercer plenamente o contraditório e a ampla defesa, impugnando o laudo em momento processual oportuno, caso se sinta prejudicada. Essa dinâmica processual resguarda tanto o devido processo legal quanto o equilíbrio entre as partes, sem causar prejuízo imediato ao agravante.Dessa forma, em consonância com a análise liminar, não se verifica justificativa para a exclusão do ponto controvertido relacionado à sublocação. Ao contrário, a manutenção da decisão agravada preserva a regularidade da instrução processual e garante a produção de provas suficientes para o esclarecimento dos fatos controvertidos.Pelo exposto, voto pelo desprovimento do agravo de instrumento, mantendo-se a decisão agravada em todos os seus termos.III – Voto, então, pelo conhecimento e desprovimento do recurso, mantendo a decisão que indeferiu o pedido de exclusão do ponto controvertido relativo à análise de sublocação em razão do compartilhamento do sinal da torre.