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Processo:

VISTOS, relatados e discutidos estes Autos de Apelação Cível 0002144-71.2025.8.16.0026, da Vara da Fazenda Pública do Foro Regional de Campo Largo da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba, em que figura como Apelante, Luis Antonio Farias de Souza e, Apelado, Município de Campo Largo.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a sentença proferida nos autos dos embargos à execução fiscal nº 0013620-77.2023.8.16.0026, que julgou improcedente a pretensão.
Em suas razões, o apelante sustenta, preliminarmente, a nulidade da sentença por violação ao art. 489, §1º, IV e VI, do Código de Processo Civil, ao argumento de que o magistrado de origem deixou de enfrentar fundamentos relevantes deduzidos na lide, notadamente a ausência de imissão na posse do imóvel, a existência de ação civil pública envolvendo o empreendimento e a jurisprudência consolidada dos tribunais superiores sobre a matéria.

Requer, ainda, a concessão dos benefícios da justiça gratuita, inclusive com efeitos ex tunc, sob o fundamento de hipossuficiência econômica já reconhecida pela nomeação de advogada dativa.

No mérito, aduz que não possui responsabilidade pelo pagamento do IPTU exigido, por ausência de posse do imóvel, uma vez que jamais houve entrega das chaves ou imissão na posse, circunstância que teria sido impedida em razão de entraves decorrentes de ação civil pública que paralisou o empreendimento.

Sustenta que, nos termos do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, especialmente no Tema 886, a responsabilidade pelo pagamento de encargos vinculados ao imóvel, como despesas condominiais e IPTU, somente se configura a partir da efetiva imissão na posse, inexistente no caso concreto.

Afirma, ademais, que houve bloqueio de valores em sua conta bancária por meio do sistema SISBAJUD, os quais teriam natureza salarial, sendo, portanto, impenhoráveis, nos termos do art. 833, IV, do Código de Processo Civil, o que evidenciaria o perigo de dano e justificaria a concessão de efeito suspensivo ao recurso.

Defende, ainda, sua ilegitimidade passiva para figurar na execução fiscal, sob o argumento de que não ostenta a condição de proprietário, possuidor ou titular de domínio útil do imóvel nos termos do art. 34 do Código Tributário Nacional, tampouco exerce posse qualificada com animus domini.
Por fim, pleiteia a reforma integral da sentença para que sejam julgados procedentes os embargos à execução fiscal, com reconhecimento da inexigibilidade do crédito tributário, restabelecimento da liminar anteriormente deferida, condenação do ente municipal ao pagamento das verbas sucumbenciais e fixação de honorários em favor da advogada dativa.
A douta Procuradoria-Geral de Justiça opinou pelo parcial provimento do recurso (mov. 12.1-TJ).
É o relatório.


Presentes os pressupostos de admissibilidade, conhece-se do recurso.

Tem-se apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os embargos à execução fiscal, mantendo a cobrança de IPTU em desfavor do embargante, sob o fundamento de que a rescisão do contrato de compra e venda não seria oponível à Fazenda Pública e de que, figurando o apelante como proprietário no registro imobiliário, incidiria a regra do art. 34 do Código Tributário Nacional.
A controvérsia devolvida a esta instância recursal restringe-se à definição da responsabilidade pelo pagamento do IPTU nos exercícios anteriores e posteriores à efetiva disponibilização das chaves do imóvel adquirido pelo apelante, tendo em vista a alegação de ausência de posse e de impossibilidade de fruição do bem em razão da paralisação judicial do empreendimento.
O Imposto Territorial Urbano (IPTU) possui como fato gerador à propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel de área urbana, nos termos do artigo 32 do Código Tributário Nacional, in verbis:
“Art. 32. O imposto, de competência dos Municípios, sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município”.
Outrossim, nos termos dos artigos 34 e 131 do Código Tributário Nacional, são responsáveis pelo pagamento do tributo:
Art. 34. Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título.
“Art. 131. São pessoalmente responsáveis:
I – o ou remitente, pelos tributos adquirente relativos aos bens adquiridos ou remidos;
II – o sucessor a qualquer título e o cônjuge meeiro, pelos tributos devidos pelo de cujus até a data da partilha ou adjudicação, limitada esta responsabilidade ao montante do quinhão do legado ou da meação;
III – o espólio, pelos tributos devidos pelo de cujus até a data da abertura da sucessão”.
Embora o dispositivo mencione a propriedade formal como um dos critérios de sujeição passiva, a interpretação conferida pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que a incidência do imposto deve guardar correspondência com a efetiva relação material do sujeito com o bem, de modo que o elemento posse, compreendida como aptidão concreta para o exercício dos poderes de uso, gozo e fruição econômica, assume relevo decisivo para a definição da responsabilidade tributária.
Nesse sentido, o STJ firmou entendimento consolidado no julgamento do Tema Repetitivo nº 886, segundo o qual a responsabilidade por encargos vinculados ao imóvel, notadamente taxas condominiais, somente se transfere ao adquirente a partir da efetiva imissão na posse, caracterizada, em regra, pela entrega ou disponibilização das chaves.

Embora o precedente trate diretamente de despesas condominiais, a Corte Superior tem admitido a aplicação analógica da tese ao IPTU, por se tratar de obrigações que igualmente decorrem da relação material com o bem e de sua fruição econômica.
Ilustrativamente, no julgamento do AgInt no REsp 2.095.488/SP, de relatoria do Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, restou consignado que “somente a partir da efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, passa o adquirente a ter a obrigação de pagar as despesas condominiais e o IPTU, permanecendo a responsabilidade da vendedora até a imissão na posse”, entendimento que vem sendo reiteradamente aplicado pelas Turmas de Direito Privado do STJ.
Deste Tribunal:
RECURSO INOMINADO. RESIDUAL. DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COBRANÇA DE IPTU. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA CONTRATUAL PREVENDO A COBRANÇA DE IPTU INDEPENDENTEMENTE DA ENTREGA DAS CHAVES. CLÁUSULA ABUSIVA.POSSIBILIDADE DE COBRANÇA DO PROMITENTE COMPRADOR SOMENTE APÓS A ENTREGA DAS CHAVES. RESPONSABILIDADE ANTERIOR DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO DOS VALORES DEVIDA. PROTESTO INDEVIDO. DANO MORAL CONFIGURADO. VALOR ADEQUADO EM
OBSERVÂNCIA AOS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE E AS PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.I. CASO EM EXAME 1. Recurso inominado interposto contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar a nulidade de cláusula contratual e de termo de acordo que imputavam à autora o pagamento do IPTU antes da entrega das chaves, reconhecer a inexigibilidade dos débitos referentes aos exercícios de 2021, 2022 e 2023, bem como do IPTU proporcional de 2024 até 09/06/2024, e condenar a ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00. 2. Em suas razões recursais, a recorrente sustenta a validade da cláusula contratual e do acordo extrajudicial, a inexistência do dever de indenizar e a ausência de dano moral indenizável, requerendo a improcedência da demanda.II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 4. Há três questões em discussão: (i) saber se é válida a cláusula contratual, bem como o acordo extrajudicial, que atribuem à promitente compradora a responsabilidade pelo pagamento do IPTU antes da entrega das chaves; (ii) saber se são inexigíveis os débitos de IPTU anteriores à efetiva imissão na posse; (iii) saber se a inscrição indevida em dívida ativa e o protesto ensejam reparação por danos morais.III. RAZÕES DE DECIDIR 5. A sentença observou corretamente a orientação consolidada do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a responsabilidade pelo pagamento do IPTU e das despesas condominiais somente se transfere ao adquirente com a efetiva posse do imóvel, consubstanciada na entrega das chaves. 6. No caso, é incontroverso que a autora somente recebeu a posse do imóvel em 10/06/2024, razão pela qual os débitos de IPTU referentes aos exercícios de 2021, 2022 e 2023, bem como o proporcional de 2024 até 09/06/2024, permanecem sob responsabilidade da vendedora.
7. A cláusula contratual e a disposição do acordo extrajudicial que imputaram à consumidora o pagamento do tributo antes da entrega das chaves são abusivas, sendo correta a declaração de nulidade e de inexigibilidade dos débitos correspondentes.
8. A inscrição indevida dos débitos em dívida ativa e o protesto, embora formalizados pelo ente público, decorreram diretamente da conduta da recorrente, que transferiu à autora obrigação que não lhe era exigível. 9. Nessa hipótese, o dano moral configura-se in re ipsa, por ofensa indevida ao nome, à credibilidade e à tranquilidade da consumidora, prescindindo de demonstração específica do prejuízo extrapatrimonial. 10. O valor fixado a título de indenização por danos morais, em R$ 5.000,00, revela-se adequado e proporcional às circunstâncias do caso, atendendo às funções compensatória e pedagógica da reparação, sem ensejar enriquecimento sem causa.IV. DISPOSITIVO 11. Recurso conhecido e não provido, mantida a sentença.Dispositivos relevantes citados:Código de Processo Civil, arts. 85, § 2º, e 1.010, § 3º.Lei nº 9.099/1995, arts. 55.Jurisprudência relevante citada:STJ, AgInt no REsp 2.095.488/SP, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 14.10.2024.TJPR, 4ª Turma Recursal, 0001683-02.2025.8.16.0026, j. 14.03.2026.TJPR, 1ª Turma Recursal, 0040875-90.2024.8.16.0182, j. 02.03.2026.
(TJPR - 3ª Turma Recursal - 0007254-57.2025.8.16.0024 - Almirante Tamandaré -
Rel.: JUÍZA DE DIREITO DA TURMA RECURSAL DOS JUÍZAADOS ESPECIAIS LETÍCIA ZÉTOLA PORTES -
J. 25.05.2026)
No caso concreto, a execução fiscal abrange créditos de IPTU relativos aos exercícios de 2019 a 2022.

Todavia, conforme se extrai dos documentos acostados aos autos, especialmente do conteúdo da ação nº 5047772-70.2020.4.04.7000/PR, a disponibilização das chaves do imóvel ao apelante ocorreu apenas em 20 de setembro de 2021.

Até esse marco temporal, não se encontravam presentes os requisitos fáticos caracterizadores da posse qualificada, inexistindo a possibilidade de exercício dos poderes inerentes à propriedade, o que afasta a sujeição passiva do embargante em relação aos tributos anteriores à referida data.
Desse modo, relativamente aos exercícios anteriores à disponibilização das chaves, impossível imputar ao apelante a condição de contribuinte do IPTU, pois ausente a necessária relação material com o imóvel exigida pela interpretação sistemática do art. 34 do CTN à luz da jurisprudência superior.

A manutenção da cobrança nesses períodos implicaria conferir prevalência absoluta ao critério formal do registro imobiliário, em detrimento da realidade fática, em descompasso com a orientação consolidada do STJ.
Por outro lado, a partir de 20/09/2021, com a disponibilização das chaves, resta configurada a imissão do adquirente na posse do bem, ainda que se alegue posterior discussão quanto a defeitos construtivos ou resistência ao recebimento.

A jurisprudência tem sido firme ao reconhecer que a disponibilização das chaves, e não o efetivo exercício físico da posse, constitui o marco de transferência da responsabilidade pelos encargos incidentes sobre o imóvel, sob pena de se admitir comportamento contraditório e violador da boa-fé objetiva.
Nesse sentido:

RECURSO INOMINADO. DIREITO TRIBUTÁRIO. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE INDÉBITO. COMPRA DE IMÓVEL POR MEIO DE FINANCIAMENTO. IMÓVEL QUE AINDA NÃO FOI ENTREGUE. LANÇAMENTO DE OBRIGAÇÃO TRIBUTÁRIA EM FAVOR DA PARTE AUTORA. COBRANÇA DE IMPOSTO TERRITORIAL URBANO - IPTU. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR APENAS A PARTIR DA POSSE. PRECEDENTE DO STJ. ÔNUS QUE DEVE SER SUPORTADO PELA CONSTRUTORA ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. RESTITUIÇÃO DEVIDA. SENTENÇA MANTIDA POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPR - 4ª Turma Recursal - 0001683-02.2025.8.16.0026 - Campo Largo - Rel.: JUIZ DE DIREITO DA TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS ALDEMAR STERNADT - J. 14.03.2026)
DIREITO TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. IPTU. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. AUSÊNCIA DE ENTREGA DAS CHAVES. INEXISTÊNCIA DE POSSE DIRETA OU ANIMUS DOMINI PELO PROMITENTE COMPRADOR. FATO GERADOR DO TRIBUTO NÃO CONFIGURADO. INEXIGIBILIDADE DO IPTU ATÉ A EFETIVA IMISSÃO NA POSSE. IRRELEVÂNCIA DA TRANSFERÊNCIA DA FRAÇÃO IDEAL OU DE CLÁUSULA CONTRATUAL. JURISPRUDÊNCIA DO STJ (TEMA 1.158). SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Recurso inominado interposto por incorporadora contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados em ação declaratória de inexigibilidade de IPTU cumulada com repetição de indébito. A autora sustentou que o IPTU referente ao exercício de 2024 foi indevidamente exigido, pois o imóvel adquirido ainda se encontrava em construção e não houve entrega das chaves, inexistindo posse apta a caracterizar o fato gerador do tributo. A sentença reconheceu a inexistência de posse direta da adquirente, declarou inexigível o imposto no período discutido e condenou o Município à restituição do valor pago para evitar restrições. A construtora recorreu sustentando que a transferência da fração ideal do terreno e cláusula contratual de assunção de tributos pela adquirente seriam suficientes para caracterizar a responsabilidade tributária. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em definir se o promitente comprador de imóvel ainda em construção, que não recebeu as chaves e não exerce posse direta sobre o bem, pode ser considerado sujeito passivo do IPTU antes da efetiva imissão na posse. III. RAZÕES DE DECIDIR O fato gerador do IPTU exige a existência de propriedade, domínio útil ou posse qualificada do imóvel urbano, nos termos do art. 32 do CTN. A posse apta a caracterizar o fato gerador do tributo é aquela exercida com animus domini, o que não ocorre quando o imóvel ainda se encontra em construção e não houve entrega das chaves ao adquirente. A transferência da fração ideal do terreno ou a existência de cláusula contratual que atribua ao comprador a responsabilidade por tributos não tem o condão de antecipar a ocorrência do fato gerador nem de alterar a sujeição passiva prevista na legislação tributária. A jurisprudência do STJ firmou entendimento de que a responsabilidade pelo IPTU pressupõe posse qualificada do imóvel, inexistente quando o adquirente ainda não recebeu as chaves e não exerce qualquer poder fático sobre o bem. Demonstrado que o imóvel permanece em fase de construção e que a adquirente não foi imitida na posse, revela-se indevida a cobrança de IPTU no período anterior à entrega das chaves. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: O fato gerador do IPTU pressupõe a existência de propriedade, domínio útil ou posse qualificada do imóvel urbano, nos termos do art. 32 do CTN. O promitente comprador de imóvel ainda em construção, que não recebeu as chaves e não exerce posse direta sobre o bem, não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU. A transferência da fração ideal do terreno ou cláusulas contratuais que atribuam ao comprador a responsabilidade por tributos não antecipam o fato gerador do IPTU nem afastam a necessidade de posse qualificada. Dispositivos relevantes citados: CTN, arts. 32 e 34; CPC, arts. 485, VI, e 98, §3º; Lei 9.099/1995, art. 55. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.949.182/SP; STJ, REsp 1.959.212/SP; STJ, Tema Repetitivo 1.158; TJPR, 5ª Turma Recursal, RI nº 0059837-11.2017.8.16.0182; TJPR, 5ª Turma Recursal, RI nº 0070380-48.2024.8.16.0014.
(TJPR - 4ª Turma Recursal - 0010483-53.2024.8.16.0026 - Campo Largo -
Rel.: JUIZ DE DIREITO DA TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS LEO HENRIQUE FURTADO ARAUJO -
J. 18.05.2026)
Cumpre ainda destacar que a alegação de inexistência de vínculo jurídico apto a justificar a cobrança após a disponibilização do imóvel não se sustenta, uma vez que a ação que visava à rescisão contratual foi julgada improcedente, com decisão confirmada pelo Tribunal Regional Federal da 4ª Região, reconhecendo o adimplemento substancial do contrato e a validade da relação jurídica estabelecida entre as partes.

Tal circunstância reforça a subsistência da posição jurídica do apelante como adquirente e, a partir da entrega das chaves, como possuidor do imóvel, nos termos do art. 34 do CTN.
Diante desse cenário, impõe-se o reconhecimento da ilegitimidade do apelante quanto aos créditos de IPTU referentes aos exercícios anteriores à disponibilização das chaves, mantendo hígida a cobrança dos tributos incidentes a partir desse marco temporal, quando caracterizada a sua condição de possuidor do bem.
Assim, o recurso merece parcial provimento, para julgar parcialmente procedentes os embargos à execução fiscal, extinguindo a execução em relação aos créditos anteriores a 20/09/2021, com a manutenção da exigibilidade dos créditos posteriores, nos exatos termos delineados.