Intranet - Tribunal de Justiça do Paraná

Processo:

1.
Trata-se de recurso de agravo de instrumento, com pedido de atribuição de efeito suspensivo, interposto por ALINE DA SILVA BORDIGNON e ALISON TEODORO DA SILVA, nos autos de Execução de Título Extrajudicial nº. 0006799-32.2025.8.16.0044, ajuizada por CONSTRUTORA PRATA, contra a decisão proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível de Apucarana, que rejeitou a exceção de pré-executividade apresentada pela parte ora agravante (mov. 53.1), nos seguintes termos:
“Trata-se de execução de título extrajudicial.
Os executados apresentaram aos autos exceção de pré-executividade, alegando a abusividade da cobrança da cláusula penal convencionada, e parcelas posteriores a rescisão contratual (mov. 39).
Em réplica, a exequente alegou inexistir matéria de ordem pública apta a ensejar a exceção de pré-executividade, bem como sustentou a validade das cobranças (mov. 46).
Após, este Juízo intimou o exequente a juntar aos autos o demonstrativo de pagamentos realizados pela parte executada (mov. 48), tendo a parte atendido o comando judicial (mov. 51).
Decido.
A exceção de pré-executividade, conforme vem entendendo a doutrina e a jurisprudência pátria, somente pode versar sobre questões que não exigem dilação probatória ou verificáveis ex officio pelo Juiz da execução, como é o caso de ausência de condições da ação ou de pressupostos processuais para o desenvolvimento regular do processo executivo. Pode versar também sobre questões relativas a nulidades formais do título, prescrição, decadência e quitação do débito.
No caso em tela, verifica-se que a questão levantada aos autos pelos executados versa a respeito de abusividades e excessos nas cobranças realizadas pelo exequente.
Conforme exposto a decisão de mov. 48, as matérias sustentadas pela parte executada não possuem os requisitos necessários a ensejar o acolhimento da exceção de pré-executividade diante da inadequação da via eleita para defesa.
Denota-se que a matéria alegada pela parte executada não pode ser reconhecida de ofício, bem como a verificação do alegado depende da dilação probatória e do amplo contraditório, reforçando a inadequação da via escolhida.
Nesse sentido:
(...)Portanto, a rejeição do pedido é medida a ser tomada.
1.Diante do exposto, rejeito a exceção de pré-executividade apresentada pela parte executada.
2.Intimem-se as partes desta decisão, com prazo de 15 (quinze) dias, cabendo ao credor promover o andamento do feito, sob pena de extinção.
3.Dil. Nec.”
Sustentam os agravantes, em suma, que: a) “Conforme se depreende da planilha de débito unilateralmente produzida e acostada no mov. 1.6 dos autos de origem, o montante executado é composto, em sua esmagadora maioria, por uma multa contratual no valor original de R$ 22.500,00 (vinte e dois mil e quinhentos reais), acrescida de quatro parcelas mensais no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais) cada, com vencimentos entre outubro de 2024 e janeiro de 2025, além dos consectários legais e honorários advocatícios.”; b) “a Agravada, de forma manifestamente ilegal e abusiva, busca impor penalidade exorbitante, calculada sobre o valor total do contrato, e não sobre os valores efetivamente pagos, além de incluir na cobrança parcelas com vencimento posterior à própria rescisão contratual”; c) “A pretensão executória, portanto, não consubstancia crédito legítimo, mas sim verdadeira tentativa de enriquecimento sem causa, materializada na imposição de penalidade desproporcional a consumidores que tiveram frustrado o seu projeto de aquisição imobiliária por circunstâncias alheias à sua vontade.”; d) “A execução, tal como proposta, extrapola de forma clara os limites do título executivo, impondo aos Agravantes obrigação manifestamente desproporcional e juridicamente inexigível, circunstância que, por si só, autoriza o reconhecimento do vício por meio de exceção de pré-executividade, independentemente de dilação probatória.” ; e) “Com efeito, a controvérsia instaurada não demanda produção de provas complexas, mas apenas a confrontação entre o contrato firmado, a planilha de cálculo apresentada pela Agravada e a legislação aplicável, especialmente a Lei nº 13.786/2018, o que evidencia a total adequação da via eleita.”; f) “Com o advento da Lei nº 13.786/2018, popularmente conhecida como Lei do Distrato, foram introduzidas alterações substanciais na Lei nº 4.591/64 (Lei das Incorporações Imobiliárias), estabelecendo regras claras e objetivas para a rescisão contratual por iniciativa do adquirente.”; g) “Nesse contexto, o artigo 67-A da Lei nº 4.591/64 passou a dispor expressamente: (...) A redação legal é cristalina e não comporta qualquer interpretação ampliativa: a cláusula penal está limitada ao teto de 25% e deve incidir exclusivamente sobre os valores efetivamente pagos pelo adquirente.”; h) “Todavia, a Agravada, em flagrante desrespeito à legislação vigente, promove a execução de multa calculada sobre o valor total do contrato, prática reiteradamente vedada pela jurisprudência pátria, inclusive no âmbito do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná ”; i) “Diante desse cenário, é inequívoco que a cobrança de penalidade no montante de R$ 22.500,00 não guarda qualquer correspondência com os valores efetivamente pagos pelos Agravantes, revelando-se absolutamente incompatível com os limites legais.”, j) “Por conseguinte, a cláusula penal que fundamenta a execução é nula de pleno direito, o que implica o reconhecimento da inexigibilidade do título executivo, ao menos no que tange à referida multa.”; k) “Como se não bastasse a cobrança de multa contratual manifestamente ilegal, a Agravada agrava ainda mais o excesso de execução ao incluir em sua planilha de cálculo (mov. 1.6) a cobrança de quatro parcelas mensais, supostamente vencidas em 10/10/2024, 10/11/2024, 10/12/2024 e 10/01/2025.”; l) “A própria planilha apresentada pela Agravada indica como data de referência da multa o dia 20/09/2024, o que deve ser considerado como marco da rescisão contratual. A partir desse momento, extinguiram-se quaisquer obrigações futuras, sendo inadmissível a cobrança de parcelas vincendas.”; m) “impõe-se a concessão de efeito suspensivo ao presente Agravo de Instrumento, para determinar a imediata suspensão do curso da execução originária, inclusive de eventuais atos constritivos, até o julgamento final deste recurso”Indeferido o pedido liminar e determinado o processamento do agravo (mov. 11.1 – recurso).Devidamente intimada, a parte agravada deixou de apresentar contrarrazões (mov. 18.0).Após, vieram-me conclusos os autos para julgamento.É O RELATÓRIO.


2. Na origem, trata-se de Execução de Título Extrajudicial nº 0006799-32.2025.8.16.0044 proposta por
CONSTRUTORA PRATA, ora exequente/agravada, em face de ALINE DA SILVA BORDIGNON e ALISON TEODORO DA SILVA, ora executados/agravantes, em busca do adimplemento do “Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel Urbano” celebrado entre as partes (mov. 1.4), tendo como objeto o lote de terras nº 30 quadra 4, do loteamento denominado Jardim Araucária. Em razão do inadimplemento contratual por parte dos compradores, pugna pela execução do valor de R$28.136,09 (vinte e oito mil cento e trinta e seis reais e nove centavos).Presentes os pressupostos de admissibilidade, intrínsecos (legitimidade, interesse, cabimento e inexistência de fato impeditivo e extintivo) e extrínsecos (preparo ao mov. 1.3, tempestividade e regularidade formal - art. 1015, parágrafo único do CPC), o recurso merece ser conhecido.

2.1. DO CABIMENTO DA EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE
Ab initio, a parte executada, ora agravante, aventa o cabimento da exceção de pré-executividade no caso concreto, sob o argumento de que a verificação da situação posta e das alegações formuladas não demanda dilação probatória.
A insurgência comporta acolhimento.
Cediço que a via da exceção de pré-executividade é estreita não sendo possível ao executado a oposição de qualquer matéria, mas somente aquelas cognoscíveis de ofício ou ainda, que não demandem dilação probatória.
Há muito, o Superior Tribunal de Justiça já pacificou entendimento quanto ao cabimento da exceção de pré-executividade. A propósito:

PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. EXECUÇÃO FISCAL. AUTUAÇÃO PROMOVIDA POR CONSELHO PROFISSIONAL. NULIDADE RECONHECIDA DE PLANO. NECESSIDADE DE REVOLVIMENTO DE FATOS E PROVAS. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. APLICABILIDADE DA SÚMULA 7/STJ. 1. (...) 2. A Primeira Seção do STJ, ao julgar o Recurso Especial 1.110.925/SP, sob o rito do art. 543-C do CPC, proclamou o entendimento de que é cabível a Exceção de Pré-Executividade para discutir questões de ordem pública, na Execução Fiscal, ou seja, os pressupostos processuais, as condições da ação, os vícios objetivos do título executivo atinentes à certeza, liquidez e exigibilidade, desde que não demandem dilação probatória (REsp 1.110.925/SP, Rel. Ministro Teori Albino Zavascki, DJe de 4/5/2009). 3. Tal orientação foi posteriormente consolidada com a edição da Súmula 343 do STJ, segundo a qual "a exceção de pré-executividade é admissível na execução fiscal relativamente às matérias conhecíveis de ofício que não demandem dilação probatória". 4. O acórdão recorrido, ao interpretar as provas produzidas, entendeu, de plano, haver prova pré-constituída apta a permitir o conhecimento da Exceção de Pré-executividade para analisar o requisito da certeza do título executivo. Concluiu que a autuação é nula porque não houve comprovação de violação, pela empresa recorrida, do dever de manter profissional técnico farmacêutico durante todo o período de funcionamento do estabelecimento. (...) (REsp 1772407/RS, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 11/12/2018, DJe 04/02/2019)

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULAS N. 282 E 356/STF. EXECUÇÃO POR TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CITAÇÃO. DEMORA IMPUTÁVEL AO CREDOR, E NÃO AO MECANISMO DA JUSTIÇA. PRESCRIÇÃO RECONHECIDA, COM EXTINÇÃO DA EXECUÇÃO. (...) 2. Cabe o ajuizamento de exceção de pré-executividade quando a matéria nela aduzida deva ser conhecida de ofício pelo juiz, sem que para isso seja necessária dilação probatória. Precedentes. (...) 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp 1333701/PR, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 09/04/2019, Dje 12/04/2019)

No caso concreto, diversamente do que restou reconhecido pelo juízo de primeira instância, não há necessidade de produção de outras provas além daquelas trazidas nos autos, eis que a análise do “Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel Urbano” celebrado entre as partes (mov. 1.4) é suficiente para analisar as alegações de excesso e abusividade, tendo em vista o estreito escopo das teses aqui aventadas, razão pela qual é possível ao Juízo a quo, desde logo e sem a produção de outras provas, analisar a suposta abusividade da cláusula penal, bem como a data a ser considerada como termo da rescisão do pacto.
Desta feita, diante da desnecessidade de dilação probatória e, considerando a prova pré-constituída, a exceção de pré-executividade utilizada pelos agravantes deve ser considerada, no caso, adequada.
Assim sendo, dou parcial provimento ao recurso no ponto, a fim de reconhecer a adequação da exceção de pré-executividade para discussão das questões postas.

2.2. DA ABUSIVIDADE DA MULTAConforme relatado, a parte requerida insurge-se da cláusula penal prevista no contrato, pretendendo que a cobrança da penalidade se dê com base nos valores pagos, em que pese a previsão contratual dispusesse acerca da possibilidade de retenção de 10% do valor do contrato (mov. 1.4/orig.).No caso, restou incontroversa a inadimplência dos executados com relação ao pacto em questão, não tendo sido efetuado nenhum dos pagamentos previstos.Em sua defesa, a parte ora recorrente defendeu que “os Excipientes, pessoas de parcos recursos, firmaram o aludido contrato na esperança de adquirir a tão sonhada casa própria. O negócio jurídico, como é de praxe em operações desta natureza, estava intrinsecamente condicionado à obtenção de financiamento imobiliário junto a uma instituição financeira, o qual viabilizaria o pagamento da parcela principal do preço do imóvel. Ocorre que, para a infelicidade e frustração dos Excipientes, houve perda de renda comprovada, logo, o financiamento bancário não seria aprovado, fato este que inviabilizaria por completo a continuidade da avença. A não obtenção do crédito, um evento alheio à vontade dos promitentes compradores, tornou impossível o cumprimento da obrigação principal, levando à inevitável e necessária rescisão do contrato.”Desse modo, conclui-se que a rescisão contratual decorre de culpa da parte compradora, o que admite a imposição de cláusula penal com a retenção de valores, conforme previsão da Súmula 543, do Superior Tribunal de Justiça:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.
Neste contexto, considerando que o compromisso de compra e venda objeto da lide foi firmado em 19/09/2024 (mov. 1.4), tem-se que, na hipótese em questão, aplica-se o disposto no art. 32-A na Lei n. 6.766/79, incluído pela Lei n. 13.786/2018, que entrou em vigor em 27/12/2018, segundo o qual admite-se a retenção de até 10% do valor do contrato a título de cláusula penal:
Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:
[...]II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;
No caso, extrai-se do contrato que este dispôs acerca das consequências para a rescisão do contrato por desistência do comprador na cláusula 8ª:


Fincadas essas premissas, analisando o contrato assumido pela autora, extrai-se que a disposição está em pleno acordo com o disposto na legislação pertinente, não configurando qualquer abusividade.Assim, é legítima a previsão contratual que dispôs acerca da retenção de 10% do valor do contrato à título de cláusula penal pela desistência do negócio jurídico firmado.
A propósito, o posicionamento do STJ:
“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DO STJ. DISTRATO IMOBILIÁRIO. APLICAÇÃO DA LEI N. 13.786/2018. MATÉRIA ESTRITAMENTE JURÍDICA. INAPLICABILIDADE DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RESCISÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. DESINTERESSE DA COMPRADORA. RETENÇÃO DE VALORES. AFASTAMENTO DA LEI N. 13.786/2018. DESCABIMENTO. ACÓRDÃO RECORRIDO DIVERGINDO DA JURISPRUDÊNCIA DA QUARTA TURMA DESTA CORTE. AGRAVO NOS PRÓPRIOS AUTOS CONHECIDO PARA DAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. I. Razões de decidir 1. Sendo a controvérsia estritamente jurídica, não há falar em incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 2. A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, no Recurso Especial n. 2.104.086/SP, de relatoria da Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, com julgamento em 7/10/2025, reconheceu a impossibilidade de afastar, com base em argumentos genéricos de abuso das cláusulas contratuais, as disposições da Lei n. 13.786/2018 nos compromissos de compra e venda imobiliários celebrados após sua vigência. 3. O Tribunal de origem divergiu de tal orientação, visto que deu provimento parcial à apelação interposta pela autora da ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores, para afastar a cláusula contratual que determinava a retenção de 10% (dez por cento) do valor do contrato e para fixar o percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago. Por isso, é de rigor a reforma do aresto impugnado, a fim de reconhecer a legalidade do percentual de retenção . II. Dispositivo 4. Agravo interno provido para excluir as Súmulas n. 5 e 7 estabelecido no contrato do STJ e, em novo exame, agravo nos próprios autos conhecido para dar provimento ao recurso especial, a fim de permitir a retenção de 10% (dez por cento) do valor do contrato a título de cláusula penal compensatória.” (AgInt no AREsp n. 2.943.047/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 30/3/2026, DJEN de 7/4/2026).

“DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RESOLUÇÃO. CULPA DO COMPRADOR. LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL DE 10% DO VALOR ATUALIZADO DO 1. O art. 32 CONTRATO. PREVISÃO LEGAL EXPRESSA. ABUSIVIDADE NÃO CONFIGURADA. A, II, da Lei nº 6.766/1979, incluído pela Lei nº 13.786/2018, autoriza, na hipótese de distrato por culpa do adquirente, a retenção de até 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, a título de cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal. 2. O contrato celebrado entre as partes reproduz os termos da lei, não se podendo reputar abusiva cláusula penal que se limita a prever hipótese autorizada pelo ordenamento, salvo demonstração de desproporcionalidade concreta, não evidenciada nos autos. 3. Na ausência de hipótese de abusividade ou de circunstância que justifique a redução do percentual de retenção, deve
prevalecer o contrato livremente pactuado pelas partes ordinárias. 4. A modificação promovida pelas instâncias, ao fixar a retenção em 20% (vinte por cento) sobre os valores pagos, contraria a legislação específica sobre o tema. 5. Recurso especial a que se dá provimento.” (REsp n. 2.232.983 /SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 1/12/2025, DJEN de 4/12 /2025).

No mesmo sentido é o reiterado entendimento deste Tribunal:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. AVENÇA CELEBRADA SOB A ÉGIDE DA LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE 10% SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO. POSSIBILIDADE. INTELIGÊNCIA DO ART. 32-A, II, DA LEI Nº 6.766/1979. TAXA DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO PRÉVIA E DESTACADA AO CONSUMIDOR. ABUSIVIDADE CONFIGURADA. APLICAÇÃO DO TEMA REPETITIVO Nº 938 DO STJ.I. CASO EM EXAME Apelação cível visando à reforma de sentença que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Delimitar os termos da rescisão de contrato de compra e venda de imóvel.III. RAZÕES DE DECIDIRIII.I. Atendidos os pressupostos de admissibilidade e inexistindo óbice processual, afasta-se a preliminar de não conhecimento do recurso.III.II. O artigo 32-A da lei nº 6.766/79 dispõe que o desconto máximo a título de multa contratual é de 10% sobre o valor do contrato, em dedução cumulativa as despesas administrativas e sinal do negócio, incidente sobre os valores a serem restituídos ao comprador.III.III. A orientação do Superior Tribunal de Justiça, que admitia retenção entre 10% e 25% sobre os valores pagos, restou superada com a vigência da Lei n.º 13.786/2018, que passou a disciplinar expressamente a matéria, fixando parâmetros objetivos e vinculantes para a cláusula penal.III.IV. É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar comissão de corretagem na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, desde que previamente informado o preço total do bem, com o destaque do valor da comissão de corretagem. Tema Repetitivo 938 do Superior Tribunal de Justiça.IV. SOLUÇÃO DO CASORecurso (1) conhecido e desprovido. Recurso (2) conhecido e parcialmente provido.V. LEGISLAÇÃO E JURISPRUDÊNCIA UTILIZADAS(...)(TJPR - 19ª Câmara Cível - 0000798-41.2023.8.16.0128 - Paranacity -
Rel.: SUBSTITUTO OSVALDO CANELA JUNIOR -
J. 15.12.2025)
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C COBRANÇA DE ENCARGOS CONTRATUAIS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA. CONTRATO FIRMADO NA VIGÊNCIA DA LEI Nº 13.786/2018. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR.APELAÇÕES CÍVEIS 1 E 2. 1. IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA. MOMENTO ADEQUADO DA IRRESIGNAÇÃO ATRAVÉS DA CONTESTAÇÃO. INTEMPESTIVIDADE. REVELIA DECRETADA. POSSIBILIDADE DE ADEQUAÇÃO DE OFÍCIO PELO JUIZ, ANTES DO DESPACHO SANEADOR. INOCORRÊNCIA. PRECLUSÃO. NÃO CONHECIMENTO NESTE PONTO. 2. MULTA CONTRATUAL. POSSIBILIDADE DE UTILIZAR COMO PARÂMETRO, NO CASO CONCRETO, O VALOR TOTAL DO CONTRATO. AVENÇA FIRMADA EM DATA POSTERIOR À LEI DO DISTRATO. APLICAÇÃO DO ART. 32-A, INCISO II DA LEI Nº 6.766/1979. SENTENÇA REFORMADA NO PONTO 3. TAXA DE CORRETAGEM. MERA INDICAÇÃO DE PERCENTUAL NO CONTRATO, SEM DESTAQUE PARA O VALOR E IDENTIFICAÇÃO DO BENEFICIÁRIO. DESCUMPRIMENTO DO DEVER DE INFORMAÇÃO. NÃO OBSERVÂNCIA DO TEMA 938 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. 4. PLEITO DE CONDENAÇÃO DO ADQUIRENTE AO PAGAMENTO DE TAXA DE FRUIÇÃO. NÃO ACOLHIMENTO. COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. AUSÊNCIA DE DIREITO À TAXA DE OCUPAÇÃO. PRECEDENTES DO [...] .I. Caso em exame1. Apelação cível visando à reforma de sentença que declarou a rescisão contratual de compromisso de compra e venda de imóvel, condenando o réu ao pagamento de cláusula penal equivalente a 25% dos importes pagos na compra do imóvel, bem como ao pagamento de R$ 1.512,89 relativo ao IPTU, que serão quitados mediante dedução do saldo já pago pelo réu.II. Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em saber se é válida a cláusula penal de 10% sobre o valor do contrato em caso de rescisão por culpa do comprador, se é devida taxa de fruição em relação a lote não edificado e qual deve ser o termo inicial para a incidência dos juros de mora.III. Razões de decidir3. A multa de 10% sobre o valor total do contrato é lícita, conforme previsão contratual e em conformidade com a Lei nº 13.786/2018.4. A taxa de corretagem não pode ser cobrada, pois não houve destaque do valor e identificação do beneficiário, violando o dever de informação.[...] APELAÇÃO CÍVEL 1 CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDAAPELAÇÃO CÍVEL 2 PARCIALMENTE CONHECIDA E NESTA PARTE, DESPROVIDA (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0009604-66.2023.8.16.0160 - Sarandi - Rel.: LUCIANA CARNEIRO DE LARA - J. 24.02.2025).
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE DE TERRENO – RECURSO DAS RÉS-VENDEDORAS – (1) PLEITO DE RETENÇÃO DERIVADA DE CLÁUSULA PENAL E DESPESAS ADMINISTRATIVAS – CONTRATO POSTERIOR À LEI DO DISTRATO – SENTENÇA QUE RECONHECEU O DIREITO À RETENÇÃO DE 10% DO VALOR TOTAL DO CONTRATO (ART. 32-A, II, DA LEI 6.766/79) – AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL, PORTANTO – RECURSO NÃO CONHECIDO NESTE PONTO – [...] – RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0009064-73.2022.8.16.0056 - Cambé - Rel.: DESEMBARGADOR JOSE HIPOLITO XAVIER DA SILVA - J. 10.09.2024).
APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DO AUTOR. PRELIMINAR. 1. EXTINÇÃO DO FEITO POR LITISPENDÊNCIA. MATÉRIA JÁ ANALISADA E DECIDIDA PELO JUÍZO DE ORIGEM. QUESTÃO ATINGIDA PELA PRECLUSÃO. MÉRITO. 2.RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. MAJORAÇÃO DO MONTANTE A SER RETIDO. IMPOSSIBILIDADE. INAPLICABILIDADE DO ENTENDIMENTO ADOTADO PELA JURISPRUDÊNCIA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE QUE A CLÁUSULA PENAL PODERIA SER DE 10% ATÉ 25% SOBRE OS VALORES QUITADOS. APLICABILIDADE DA LEI Nº 13.786/2018, QUE ALTEROU A LEI DE PARCELAMENTO DE SOLO URBANO (LEI 6.766/79). TEMPUS REGIT ACTUM. BASE DE CÁLCULO QUE DEVE UTILIZAR O VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO. CASO CONCRETO. APLICAÇÃO APENAS DA MULTA DE 10% SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO. 3.FIXAÇÃO DE ALUGUEIS PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL. [...] RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0008282-16.2020.8.16.0160 - Sarandi - Rel.: ANDREI DE OLIVEIRA RECH - J. 28.08.2023).

2.3 DA DATA A SER CONSIDERADA COMO TERMO DA RESCISÃO CONTRATUALTambém não assiste razão à parte na pretensão de afastamento de cobrança das parcelas do contrato vencidas em 10/10/2024, 10/11/2024, 10/12/2024 e 10/01/2025, pretensão esta que se funda tão somente no argumento de que, uma vez que a própria planilha apresentada pela Excepta indica como data de referência da multa contratual o dia 20/09/2024, esta data deve ser considerada, para todos os efeitos, como o marco temporal da rescisão contratual.Isso porque consta nos autos a notificação extrajudicial remetida pela credora/exequente em face dos ora agravantes, informando que, em caso de descumprimento de transação ali estabelecida, os notificados estariam constituídos em mora, e restaria constituída sua desistência do negócio. Referida notificação (mov. 1.5) foi remetida em 27/01/2025, e não foi objeto de impugnação pelos ora recorrentes, não havendo justificativa, portanto, para que o marco temporal da rescisão seja no mês de setembro do ano anterior.


A jurisprudência desta Corte vem se manifestando no mesmo sentido, reconhecendo o envio da notificação extrajudicial como data da rescisão contratual:
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEMANDA JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE. INSURGÊNCIA. MULTA CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE DE FIXAÇÃO COM BASE NO VALOR TOTAL DO CONTRATO. MAJORAÇÃO QUE NÃO SE MOSTRA NECESSÁRIA. EXPRESSIVIDADE DO VALOR JÁ PAGO. INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE TENDO EM VISTA SE TRATAR DE LOTE DE TERRAS SEM QUAISQUER EDIFICAÇÕES. PRECEDENTES DO STJ E TJPR. DATA DA RESCISÃO. RELAÇÃO CONTRATUAL QUE SE FINDOU NO DIA EM QUE ENCAMINHADA A NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. ART. 473 DO CÓDIGO CIVIL. HONORÁRIOS RECURSAIS. CABIMENTO. TEMA Nº 1.059 DO C. SUPERIOR PRECEDENTES. TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDO E DESPROVIDO.” (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0025425-30.2018.8.16.0017 - Maringá - Rel.: DESEMBARGADORA ANA LUCIA LOURENÇO - J. 02.02.2024).
“APELAÇÃO. ‘AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA E PERDAS E DANOS”. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. INSURGÊNCIA DA REQUERIDA. PLEITO PELA ALTERAÇÃO DA DATA DE RESCISÃO CONTRATUAL. IMPERTINÊNCIA. TERMO FINAL DA RELAÇÃO CONTRATUAL. DATA DO RECEBIMENTO DA NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. ART. 473 DO CC. (...) PEDIDO DE CONDENAÇÃO DO AUTOR AO PAGAMENTO DE ALUGUEL PELO USO DO IMÓVEL. NATUREZA JURÍDICA DE PERDAS E DANOS. FATO JÁ CONTEMPLADO PELA FINALIDADE DA CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. INADMISSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. ART. 410 DO CÓDIGO CIVIL. RETENÇÃO DO VALOR RELATIVO À COMISSÃO DE CORRETAGEM. IMPOSSIBILIDADE. FINALIDADE JÁ ABARCADA NA RETENÇÃO DE VALORES. HONORÁRIOS RECURSAIS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.” (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0017727-02.2020.8.16.0017 - Maringá - Rel.: DESEMBARGADORA ANGELA KHURY - J. 29.09.2023).

Sendo assim, ainda que provido em parte o recurso para admitir o cabimento da exceção de pré-executividade na presente hipótese, há que se negar provimento, no mérito, ao pedido formulado, rejeitando-se a exceção de pré-executividade.