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Processo:

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n. 0007760-37.2024.8.16.0131, da 2ª Vara Cível da Comarca de Pato Branco, em que é apelante POLAZZO CONSTRUTORA LTDA., e é apelado NSC EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
I – RELATÓRIO:
Trata-se de recurso de apelação cível interposto em face da sentença de mov. 135.1, proferida nos autos de n. 0007760-37.2024.8.16.0131 da ação declaratória de resolução contratual com a restituição dos valores, que julgou procedente o pleito inicial, nos seguintes termos:
“(...)
III. Dispositivo:
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos da inicial, resolvendo o feito, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para o fim de:
a) declarar rescindido o contrato de compra e venda entabulado;
b) condenar a ré à restituição dos valores pagos pelo autor, qual seja, R$ 841.160,00 (oitocentos quarenta mil e cento sessenta reais), devendo ser corrigidos monetariamente pela variação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor (IPCA) (art. 389, parágrafo único do Código Civil) a partir de cada desembolso, além de juros de mora pela taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (SELIC) – deduzido o índice de atualização monetária (art. 406, § 2º, do Código Civil) a partir da citação.
c) condenar o requerido ao pagamento da multa contratual prevista na cláusula 9º do contrato, no valor de R$ 168.232,00.
Diante da sucumbência, condeno a requerida ao pagamento das custas processuais, bem como de honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa pela taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (SELIC) – deduzido o índice de atualização monetária (art. 406, § 2º, do Código Civil) a contar do trânsito em julgado desta sentença, em atenção à complexidade da matéria e o tempo decorrido desde a propositura da ação, com fundamento no artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil.
(...).”.
Inconformada, a parte ré interpôs recurso de apelação cível, na qual alega que: a) o empreendimento estava em andamento e que os atrasos decorriam de fatores alheios à sua vontade, pelo que, previamente ao ajuizamento da ação, as partes poderiam ter realizado repactuação de prazo, o que seria uma via mais adequada do que a judicial; b)
estão presentes excludentes de responsabilidade, a saber, de fato de terceiro, porquanto o proprietário original da área do loteamento, notificou a recorrente exigindo a rescisão do contrato de parceria e a paralisação imediata das obras, o que acarretou no atraso e de força maior administrativa, ante desídia da administração pública em promover retificação na matrícula do imóvel; e c)
aplica-se no caso a teoria da imprevisão, bem como a teoria do adimplemento substancial (mov. 139.1/origem).
Foram apresentadas contrarrazões pela parte contrária (mov. 147.1/origem).
É, em síntese, o relatório.


II – FUNDAMENTAÇÃO:
Inicialmente, deixo de conhecer parcialmente do recurso apresentado pela parte ré, no que cuida ao pleito correspondente à arguida teoria da imprevisão, na medida em que tal matéria não foi previamente apresentada em peça contestatória, tratando-se, portanto, de inovação recursal.
Nesta mesma toada, deixo de conhecer do fundamento de excludente de responsabilidade alicerçado no argumento de que o proprietário original da área do loteamento, notificou a recorrente exigindo a rescisão do contrato de parceria e a paralisação imediata das obras, o que acarretou no atraso, porquanto se trata também de inovação recursal.
II.I Da preliminar de interesse
Ato sucessivo, a parte recorrente ainda alega preliminar de carência de ação, requerendo o reconhecimento de inexistência de interesse processual da parte autora, porquanto, previamente ao ajuizamento da ação, as partes poderiam ter realizado repactuação de prazo, o que seria uma via mais adequada do que a judicial.
O pedido não observa qualquer cabimento.
Não há qualquer previsão ou exigência legal da necessidade de uma prévia tentativa de resolução administrativa à rescisão do contrato que a parte autora pretende em exordial, quanto menos que tal questão fosse passível de gerar o reconhecimento de ausência de interesse, pelo que se afasta a preliminar aventada.
Destaca-se que as partes têm o direito de ação, instituto que prevê a garantia pública e subjetiva de pedir a tutela do Estado-Juiz para resolver um conflito ou proteger um direito violado ou ameaçado, consoante se observa do art. 5º XXXV da Constituição Federal.
Ultrapassadas estas questões, conheço parcialmente do recurso, estando preenchidos os pressupostos legais.
II.II Da excludente de responsabilidade
No mérito, sustenta a parte recorrente que estariam presentes excludentes de responsabilidade, a saber, de fato de terceiro, porquanto o proprietário original da área do loteamento, notificou a recorrente exigindo a rescisão do contrato de parceria e a paralisação imediata das obras, o que acarretou o atraso e de força maior administrativa, ante desídia da administração pública em promover retificação na matrícula do imóvel.
Sem razão.
Há que se destacar que, nos termos do art. 373, I do Código de Processo Civil, incumbe ao autor o ônus da prova dos fatos constitutivos de seu direito. Por seu turno, incumbe ao réu demonstrar o fato extintivo, modificativo ou impeditivo do direito creditório, nos termos do art. 373, II, do Código de Processo Civil.
Conforme reconhecido na sentença, restou acordado entre as partes (cláusula 1ª, parágrafo terceiro) que a vendedora se comprometeu a efetuar, em um máximo de 12 (doze) meses, computados da data da assinatura do contrato (portanto, em 12/02/2021), a entrega das matrículas individualizadas dos 6 (seis) lotes adquiridos (mov. 1.4/origem).
A alegação de que o inadimplemento ocorreu em virtude de desídia da administração pública não prospera, na medida em que a parte ré, sendo pessoa jurídica cuja atividade empresarial explorada em mercado, perfaz a construção e soerguimento de imóveis, notadamente detém conhecimento acerca do trâmite necessário ao processamento e realização de loteamento urbano, não podendo querer se escusar de seu inadimplemento contratual a partir de exigências de terceiros para concretização do imóvel.
Eventual atraso de obra, ainda que em razão de retificação de matrícula do imóvel, deveria ter sido computado como parte do risco inerente a atividade empresarial que a organização ré, visto que, por se tratar de mera irregularidade formal, esta não pode vir a ser oponível aos compradores, muito menos suficiente para eximir a loteadora de respeitar as previsões contratuais.
Neste sentido, esta Corte de Justiça:
APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA.APELAÇÃO 1 (LYNCORP E OUTROS) E APELAÇÃO 3 (MEMP) – ALEGAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE GRUPO ECONÔMICO, NÃO ACOLHIDA – PROVAS DOS AUTOS DEMONSTRANDO ESTREITA RELAÇÃO ENTRE AS PESSOAS JURÍDICAS, INCLUSIVE COM AQUISIÇÃO DE QUOTAS SOCIAIS – PRETENSÃO PARA AFASTAR A RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DAS REQUERIDAS E SÓCIOS, REJEITADA – COMERCIALIZAÇÃO DE LOTES DE FORMA IRREGULAR (CONDOMÍNIO GREEN DIAMOND RESIDENCE) – VENDAS INICIADAS ANTES DAS AUTORIZAÇÕES DO PODER PÚBLICO – OBSERVÂNCIA DO ART. 47 DA LEI Nº 6.766/1979 – IRREGULARIDADE QUE AFASTA A EXCLUDENTE DE DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL POR CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR – DESCONSIDERAÇÃO DA PERSONALIDADE JURÍDICA, MANTIDA – RELAÇÃO DE CONSUMO – APLICAÇÃO DA TEORIA MENOR – INTELIGÊNCIA DO ART. 28 DO CDC – ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE PAGAMENTO PELO COMPRADOR, NÃO ACOLHIDA – PROVA APRESENTADA PELO AUTOR NÃO DESCONSTITUÍDA – CORREÇÃO MONETÁRIA INCIDENTE DESDE O DESEMBOLSO – JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO – PREVISÃO DO ART. 397 DO CÓDIGO CIVIL – RECURSOS CONHECIDOS E NÃO PROVIDOS.1. A união de esforços aliada à estreita relação entre empresas, inclusive com aquisição de quotas sociais de uma pela outra, justifica o reconhecimento de grupo econômico.2. Nos termos do art. 47 da Lei nº 6.766/1979, qualquer pessoa física ou jurídica que se beneficie do loteamento irregular será solidariamente responsável.3. Nos contratos regidos pelo Código de Defesa do Consumidor, é possível aplicação da Teoria Menor da desconsideração da personalidade jurídica (art. 28, § 5º do CDC), quando demonstrada a insolvência do fornecedor ou o fato de a personalidade representar obstáculo ao ressarcimento dos prejuízos causados.4. Em se tratando de responsabilidade contratual, os juros de mora incidem a partir da citação. APELAÇÃO 2 (AUTOR) – CONHECIMENTO PARCIAL – ACORDO FORMALIZADO COM PARTE DOS REQUERIDOS – PERDA PARCIAL DO OBJETO – MÉRITO – INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS, REJEITADA – SITUAÇÃO QUE NÃO ENSEJA REPARAÇÃO MORAL – RESPONSABILIZAÇÃO DO CEDENTE PELA INEXECUÇÃO DO EMPREENDIMENTO – IMPOSSIBILIDADE – APLICAÇÃO DO ART. 296 DO CÓDIGO CIVIL – REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL, REJEITADA – VERBA DE SUCUMBÊNCIA DISTRIBUÍDA CONFORME ÊXITO PARCIAL DOS PEDIDOS INICIAIS – RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO,
NÃO PROVIDO.1. A reparação moral pelo descumprimento contratual exige a demonstração de lesão aos direitos personalíssimos, o que não ocorreu no caso.2. Em observância ao art. 296 do Código Civil, salvo previsão contratual, o cedente não responde pela solvência do devedor.3. A distribuição do ônus sucumbencial deve observar as vitórias e derrotas obtidas por cada litigante, conforme previsão do art. 86 do CPC.
(TJPR - 20ª Câmara Cível - 0002678-86.2018.8.16.0017 - Maringá - Rel.: DESEMBARGADOR ANTONIO FRANCO FERREIRA DA COSTA NETO - J. 26.09.2025).
Em suma, a regularização do empreendimento perante os órgãos do poder público é diligência inerente à atividade da construtora ré e é notoriamente sabido que procedimentos administrativos demandam tempo em razão da burocracia estatal, fator este que é, inegavelmente, abarcado pelo risco da atividade desenvolvida pela recorrente e por esta deveria ter sido totalmente considerada e calculada dentro do prazo previsto para entrega. Assim, o tempo necessário para o trâmite e conclusão da regularização perante a municipalidade configura fortuito interno, inerente ao risco da atividade empresária da parte recorrente, não sendo capaz, portanto, de afastar sua responsabilidade pelo descumprimento do contrato.
Ainda que tenham existido dificuldades ambientais, urbanísticas ou administrativas durante o desenvolvimento do loteamento, tais circunstâncias não afastam o fato de que a finalidade dos contratos celebrados restou frustrada. Além disso, tratando-se de relação de consumo, os riscos inerentes à atividade empresarial devem ser suportados pelo fornecedor, não podendo ser transferidos ao consumidor que adquiriu os lotes confiando na efetiva implementação do empreendimento. As dificuldades encontradas na execução do projeto inserem-se na esfera do risco do negócio explorado pela loteadora e, por essa razão, não constituem causa apta a afastar a responsabilidade contratual desta.
Reconhecido o inadimplemento contratual da fornecedora, impõe-se a manutenção da rescisão dos contratos. Portanto, não há que se falar em exclusão da responsabilidade da loteadora sob o fundamento de caso fortuito ou força maior.
Vale também ressaltar que a Corte Superior possui entendimento de que a tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para a entrega do imóvel não pode ser cumulado com demais prazos.
Veja-se:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LEGALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. CASO FORTUITO. SÚMULA 7/STJ. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. DANO MORAL. INEXISTÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIA EXCEPCIONAL. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. (...). 3. Na hipótese, o Tribunal de origem não constatou a ocorrência de excludente de nexo de causalidade para justificar o atraso na entrega do imóvel, pois configurado fortuito interno, inerente ao risco do empreendimento. Incidência da Súmula 7 do STJ. 4. O atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente-vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente-comprador. Precedentes. 5. O simples inadimplemento contratual, em razão do atraso na entrega do imóvel, não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que podem configurar a lesão extrapatrimonial, o que não ocorreu no caso dos autos. 6. É válida a cláusula de tolerância, desde que limitada ao prazo de 180 dias corridos, na linha da jurisprudência pacífica desta Corte Superior.
(STJ, AgInt no AREsp n. 1.957.756/RO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 14/3/2022, DJe de 5/4/2022).
Ato sucessivo, alegou a parte recorrente que se aplica no caso a teoria do adimplemento substancial, vez que parcela das obras de infraestrutura e dos trâmites de regularização já haviam sido realizados.
Sem razão.
Na hipótese, não é possível aplicar a exceção referida, considerando que, em se tratando o caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente-vendedor, não haveria que se falar na aplicação da teoria do adimplemento substancial, sobretudo ante a previsão contratual de cláusula resolutiva por inadimplemento, o que afasta a possibilidade de uma legítima expectativa a respeito da manutenção do contrato, senão vejamos:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ALEGAÇÃO DE OFENSA AOS ARTIGOS 489 E 1.022 DO CPC/2015. NÃO CONFIGURAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO NO ACÓRDÃO RECORRIDO QUANTO ÀS MATÉRIAS APONTADAS. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO DE TEMA NÃO INDICADO COMO OMITIDO PELA RECORRENTE.
SÚMULAS 282 E 356 DO STF. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. SÚMULA 543 DO STJ. RESCISÃO CONTRATUAL. IMEDIATA RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO PROMITENTE COMPRADOR. INAPLICABILIDADE DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS. DATA DA CITAÇÃO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM A ORIENTAÇÃO DESTA CORTE SUPERIOR. TEMA 1002/STJ.MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
(AgInt no REsp n. 1.879.977/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 27/6/2022, DJe de 29/6/2022.)
Para finalizar, tendo em vista que a sentença foi publicada após a entrada em vigor do Código de Processo Civil, é devida a majoração dos honorários advocatícios de sucumbência, nos termos do previsto no art. 85, §11, ante o não provimento do recurso.
Nesse diapasão, considerando o trabalho adicional realizado pelo procurador em grau de recurso, restrito à apresentação de contrarrazões, sem exigência de maiores estudos ou diligências, majora-se o valor atribuído aos honorários advocatícios de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento) sobre o valor da causa.
Conclusão
Diante do exposto, voto no sentido de conhecer parcialmente e, esta extensão, negar provimento ao recurso interposto, nos termos da fundamentação.