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Processo:

I. RELATÓRIO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível nº 0006231-96.2022.8.16.0116, da Vara Cível da Comarca de Matinhos, em que figuram como apelante Diego Leonardo de Mattos Raposo, e apelados A. J. Mallon e Cia. Ltda. e Arestides José Mallon.
Trata-se de ação declaratória de inexistência de violação contratual, cumulada com consignação de aluguéis e indenização, cujos pedidos foram julgados improcedentes pela sentença de mov. 229.1, complementada pelas decisões de movs. 259.1, 262.1 e 287.1, por meio das quais, respectivamente, deixou-se inicialmente de conhecer os embargos de declaração da ré, determinou-se de ofício a expedição de mandado de despejo e, posteriormente, reconheceu-se a tempestividade daqueles aclaratórios, além de se autorizar o levantamento dos valores consignados.
A parte autora restou condenada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.
De outro lado, julgou procedente a reconvenção para: a) declarar rescindido o contrato de locação firmado entre as partes; b) condenar o autor/reconvindo ao pagamento de R$ 22.294,88 (vinte e dois mil, duzentos e noventa e quatro reais e oitenta e oito centavos), relativos aos aluguéis do período de maio a agosto de 2022; c) condenar o autor/reconvindo ao pagamento do valor de R$ 39.012,96 (trinta e nove mil, doze reais e noventa e seis centavos) a título de multa contratual.
Condenou ainda o autor/reconvindo ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios devidos ao procurador da parte adversa, arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, ressalvado, se for o caso, o disposto no artigo 98, § 3º, do CPC.
Em suas razões de apelação (mov. 239.1), posteriormente complementadas nos movs. 280.1
e 297.1, aduz o apelante, em síntese, que: a) não houve violação contratual de sua parte, pois as supostas infrações apontadas pela ré teriam sido conhecidas e toleradas durante quase dez anos de execução do ajuste, o que configuraria supressio, afronta à boa-fé objetiva e vedação ao comportamento contraditório; b) a diferença de metragem do imóvel não ultrapassaria 10% da área indicada no contrato, que teria sido estipulada de forma aproximada, além de a locadora ter acompanhado e anuído com a obra; c) não se poderia reconhecer infração contratual pela ausência de apresentação de recibos, notas fiscais, seguro contra incêndio ou averbação da obra, seja porque tais documentos não teriam sido exigidos durante a execução contratual, seja porque a regularização dependeria de circunstâncias alheias ao apelante; d) a conduta da ré, ao exigir valores locatícios alegadamente abusivos e encaminhar notificações extrajudiciais após a negativa do apelante, teria violado a cláusula 9ª do contrato, que assegura o uso manso e pacífico do imóvel, a ensejar a indenização prevista na cláusula 13ª; e) a reconvenção seria inepta, por ausência de indicação do valor da causa, falta de recolhimento oportuno das custas e confusão entre os pedidos formulados na contestação e na reconvenção; f) haveria conexão com a ação renovatória de locação nº 0001665-36.2024.8.16.0116, a recomendar o julgamento conjunto para evitar decisões conflitantes; g) as decisões de movs. 262.1 e 287.1 seriam nulas, por violação ao princípio da inalterabilidade da sentença, uma vez que teriam promovido alteração substancial do mérito após a publicação da sentença e a interposição do recurso, sob o fundamento de correção de erro material; h) os embargos de declaração opostos pela ré seriam intempestivos, de modo que a posterior reconsideração do juízo violaria a disciplina da contagem de prazos processuais via DJEN; i) a sentença teria desconsiderado a inércia prolongada da ré, fatos incontroversos e a correta interpretação das cláusulas contratuais, razão pela qual requer o provimento do recurso, inclusive para inverter a sucumbência em favor do apelante; j) o pedido reconvencional de condenação ao pagamento dos aluguéis de maio a agosto de 2022 não constituiria pretensão autônoma, por se referir a valores já consignados judicialmente, cujo destino decorreria do resultado atribuído à ação principal, razão pela qual postula, subsidiariamente, o reconhecimento da inépcia parcial da reconvenção nesse ponto.
Em contrarrazões à apelação (mov. 250.1) e em contrarrazões complementares (mov. 298.1), os apelados suscitam, preliminarmente, a inadmissibilidade, ao menos parcial, da apelação complementar, ao argumento de que sua interposição violaria o princípio da unirrecorribilidade recursal.


II. VOTO
A controvérsia recursal concentra-se em definir: a) se são admissíveis as razões complementares; b) se os embargos de declaração da ré foram tempestivos e se são válidas as decisões posteriores à sentença, especialmente quanto ao despejo e ao levantamento dos depósitos judiciais; c) se a reconvenção é formalmente regular; d) se houve infrações contratuais imputáveis ao locatário, à luz da alegada supressio e da vedação ao comportamento contraditório; e) se a locadora violou o contrato e se é cabível a cláusula penal em favor do locatário; f) se subsistem a resolução contratual, a ordem de desocupação e a multa aplicada ao autor/reconvindo; g) qual o efeito dos depósitos judiciais sobre a cobrança dos aluguéis de maio a agosto de 2022; e h) como devem ser redistribuídos os ônus sucumbenciais.
Das preliminares
Da admissibilidade das razões complementares
Antes do mérito, examina-se a admissibilidade das razões complementares dos movs. 280.1 e 297.1, diante da preliminar de preclusão consumativa suscitada pelos apelados nas contrarrazões de mov. 298.1.
Embora os apelados sustentem a consumação da faculdade recursal com a apelação de mov. 239.1, a tramitação revela situação excepcional, pois, após a interposição do recurso, foram proferidas decisões supervenientes com conteúdo integrativo e modificativo da sentença.
Nessas hipóteses, o artigo 1.024, § 4º, do Código de Processo Civil assegura à parte recorrente prazo para complementar ou alterar suas razões, a fim de submeter ao Tribunal o conteúdo posteriormente acrescido ao pronunciamento judicial.
Como os aditamentos dos movs. 280.1 e 297.1 se vinculam às decisões dos movs. 262.1 e 287.1 e foram apresentados nos prazos subsequentes às respectivas intimações, afasta-se a preliminar de preclusão consumativa e conhecem-se a apelação e as razões complementares consolidadas no mov. 297.1.
A admissão das razões complementares também preserva o contraditório quanto ao conteúdo das decisões supervenientes, inclusive no ponto em que se discute a ordem de despejo acrescida após a sentença.
Da validade da decisão de mov. 262.1 e da integração da sentença quanto ao despejo
O apelante sustenta a nulidade da decisão de mov. 262.1, ao argumento de que, após a publicação da sentença de mérito, o juízo de origem teria acrescentado ordem de expedição imediata de mandado de despejo, em afronta ao art. 494 do Código de Processo Civil.
A preliminar não comporta acolhimento. A providência adotada no mov. 262.1 não deve ser compreendida como alteração autônoma e indevida da sentença, mas como integração do julgado para suprir omissão oportunamente apontada pela parte ré.
A ordem de despejo foi objeto dos primeiros embargos de declaração opostos pela ré. Embora tais aclaratórios tenham sido inicialmente não conhecidos, o próprio juízo de origem reconheceu, posteriormente, a tempestividade da insurgência. Desse modo, a decisão de mov. 262.1 correspondeu, em substância, ao saneamento de omissão provocada por embargos de declaração tempestivos, e não a simples modificação de ofício do dispositivo sentencial.
Essa circunstância atrai a disciplina dos arts. 1.022 e 1.024 do CPC, pois os embargos de declaração destinam-se justamente a integrar o pronunciamento judicial omisso. Não se trata de hipótese em que o magistrado, por iniciativa isolada e fora das vias processuais adequadas, altera o mérito do julgado já publicado.
Além disso, conforme será compreendido em tópico próprio de mérito, no que se refere à desocupação, a controvérsia perdeu utilidade prática. A ação renovatória nº 0001665-36.2024.8.16.0116 foi julgada improcedente, com revogação da tutela provisória e concessão de prazo para desocupação do imóvel, sob pena de despejo forçado.
Também não procede a alegação de intempestividade dos embargos de declaração opostos pela ré. A leitura automática certificada no Projudi constitui meio idôneo de intimação eletrônica, nos termos do art. 5º da Lei nº 11.419/2006. Considerada a ciência no primeiro dia útil subsequente à leitura de 15/06/2025 e excluído o dia do começo, como determina o art. 224 do CPC, o prazo de cinco dias úteis previsto no art. 1.023 do CPC iniciou-se em 17/06/2025. Como não se computam o feriado de Corpus Christi, em 19/06/2025, nem a suspensão do expediente em 20/06/2025, os embargos protocolados em 24/06/2025 foram tempestivos, tal como reconhecido no mov. 287.1.
Ainda que se cogitasse de dúvida quanto ao termo inicial do prazo, o apelante não indicou a data de publicação no DJEN que pudesse afastar essa contagem, nem demonstrou prejuízo concreto, como exigem os arts. 277 e 282, § 1º, do CPC. Além disso, as providências decorrentes do reconhecimento da tempestividade — despejo e levantamento dos depósitos — são reexaminadas neste julgamento, com preservação da disciplina da desocupação fixada na ação renovatória e reconhecimento da eficácia liberatória dos depósitos judiciais suficientes.
Assim, não se configura a alegada afronta ao art. 494 do Código de Processo Civil, mormente quando preservados o contraditório e a ampla defesa e ausente qualquer prejuízo concreto à parte (arts. 277 e 283, parágrafo único, do CPC).
Da admissibilidade e formalidades da reconvenção
O apelante, ainda, sustenta a inépcia da reconvenção apresentada no mov. 58.1. Afirma que a ré não atribuiu valor à causa no momento da distribuição, recolheu custas de forma tardia e formulou pedidos sem autonomia em relação à defesa apresentada na contestação.
A preliminar não prospera. Houve pretensão autônoma, na medida em que a reconvenção formulou pedidos condenatórios que ultrapassam a simples improcedência da ação declaratória e são conexos com a demanda principal, nos termos do artigo 343 do Código de Processo Civil.
Embora o valor da causa não tenha sido indicado em tópico próprio, os pedidos de cobrança dos aluguéis e de aplicação da multa contratual foram expressamente quantificados, o que permitiu identificar o proveito econômico imediato pretendido, no total de R$ 61.307,84 (mov. 125.1). As custas, por sua vez, foram recolhidas após determinação judicial, sem demonstração de prejuízo ao contraditório ou à defesa.
Rejeita-se, portanto, a preliminar de inépcia da reconvenção.
Valor da causa na reconvenção
Quanto ao valor da causa da reconvenção, nos termos dos artigos 291 e 292 do Código de Processo Civil, deve guardar correspondência com o conteúdo econômico da pretensão deduzida em juízo.
Havendo cumulação de pedidos, considera-se, em princípio, a soma dos valores de todos eles, conforme prevê o artigo 292, inciso VI, do CPC. Essa regra, contudo, não autoriza a sobreposição de parcelas representativas de um mesmo proveito econômico, nem a inclusão do valor integral do contrato quando este não corresponde à vantagem patrimonial concretamente pretendida.
A reconvenção veiculou pedidos condenatórios determinados, consistentes no pagamento de R$ 22.294,88, referentes aos aluguéis relativos ao período de maio a agosto de 2022, e de R$ 39.012,96, a título de multa contratual. Esses são os pronunciamentos que traduzem proveito econômico imediato e objetivamente mensurável em favor da reconvinte.
A pretensão de declaração da rescisão contratual, embora dotada de conteúdo jurídico próprio, não justifica, nas circunstâncias do caso, a inclusão do valor integral do contrato na base de cálculo. Isso porque a desconstituição do vínculo foi postulada como consequência do alegado inadimplemento do locatário e não veio acompanhada de pretensão de restituição integral das prestações executadas, de cobrança de todos os aluguéis abrangidos pelo contrato ou de obtenção de vantagem patrimonial correspondente à totalidade econômica do ajuste.
Adotar como parcela autônoma o valor integral do contrato, cumulando-o com os aluguéis vencidos e com a multa decorrente do mesmo inadimplemento, importaria artificial duplicação do conteúdo econômico da reconvenção. A rescisão declarada não confere à reconvinte, por si só, crédito equivalente a toda a expressão financeira do negócio, sobretudo porque parte substancial do contrato já havia sido executada e porque as consequências pecuniárias concretamente postuladas foram individualizadas nos pedidos de cobrança dos aluguéis e da penalidade contratual.
Não procede, portanto, a alegação recursal de que o valor da reconvenção deveria alcançar R$ 531.372,64, mediante a inclusão do valor integral do contrato. A base econômica deve restringir-se às vantagens patrimoniais imediatamente pretendidas e quantificadas, correspondentes à soma dos aluguéis e da multa contratual: R$ 22.294,88 + R$ 39.012,96 = R$ 61.307,84.
Desse modo, o valor da causa da reconvenção deve ser fixado em R$ 61.307,84, com a correspondente adequação das custas processuais e da base de cálculo dos honorários sucumbenciais relativos à demanda reconvencional, observados os critérios definidos no título judicial.
Da alegada conexão com a ação renovatória
A alegada conexão com a ação renovatória nº 0001665-36.2024.8.16.0116 não altera o desfecho do recurso.
As matérias aqui discutidas — validade da rescisão contratual, infrações apontadas, consignação em pagamento e pedidos da ação principal e da reconvenção — comportam exame autônomo.
Ademais, a apelação interposta na ação renovatória transitou em julgado em 03/06/2026, o que afasta risco atual de decisões conflitantes e retira utilidade prática de eventual reunião dos processos.
Isso não impede, contudo, a consideração dos efeitos jurídicos já definidos naquele feito, nos estritos limites objetivos da respectiva decisão transitada em julgado, especialmente quanto ao prazo concedido para a desocupação voluntária do imóvel e à possibilidade de despejo forçado em caso de seu descumprimento, sem interferência no exame autônomo das questões devolvidas nesta apelação.
Do mérito
Da consignação em pagamento
A pretensão inicial consignatória decorreu de resistência manifestada pela locadora antes do ajuizamento. O apelante/autor juntou à petição inicial o e-mail encaminhado pela locadora em 9/2/2022, exigindo o pagamento de aluguel mensal no valor de R$ 12.500,00, com vencimento em 1º/3/2022, mediante depósito em conta bancária de titularidade da pessoa física de Arestides José Mallon, embora o contrato de locação tivesse sido celebrado com A. J. Mallon e Cia. Ltda. (movs. 1.5/.1.7 dos autos de origem).
A exigência extrajudicial de prestação em valor substancialmente superior ao resultante da atualização prevista no ajuste, somada à indicação de pessoa diversa da locadora para recebê-la, justificou o ajuizamento da ação consignatória, por revelar resistência ao recebimento na forma reputada devida pelo autor.
O juízo de origem deferiu a liminar e autorizou o depósito judicial mensal dos aluguéis devidos (mov. 22.1). O locatário realizou depósitos mensais periódicos e ininterruptos em conta vinculada ao processo, desde a competência inicial de maio de 2022 até a fase recursal, conforme comprovam as guias e comprovantes adunados aos autos (movs. 29, 46, 54, 78, 80, 82, 102, 120, 144, 164, 186, 215, 231, 252, 282, 296, 301 e 303).
No curso do processo, a controvérsia quanto ao valor-base da prestação foi superada. Embora o autor tenha indicado na petição inicial o montante de R$ 5.767,04, a ré reconheceu na contestação e reconvenção que o aluguel contratualmente atualizado correspondia a R$ 5.737,20, quantia igualmente adotada na sentença. Como o valor defendido pela própria credora é inferior àquele que o locatário se propôs a consignar, deve-se reconhecer como incontroverso, para as competências então discutidas, o aluguel mensal de R$ 5.737,20.
A sentença, contudo, julgou improcedente a ação principal e, simultaneamente, acolheu a reconvenção para condenar o autor ao pagamento de R$ 22.294,88, correspondente aos aluguéis de maio a agosto de 2022, sem atribuir aos depósitos realizados o efeito jurídico decorrente de sua suficiência. Posteriormente, foi autorizado o levantamento das quantias consignadas em favor da locadora, providência compatível com o reconhecimento do direito material ao recebimento, mas que não autoriza a cobrança duplicada das mesmas prestações.
A consignação em pagamento mostra-se cabível quando o credor recusa, sem justa causa, receber a prestação na forma devida ou quando há dúvida acerca da pessoa legitimada a recebê-la, conforme os arts. 334 e 335 do Código Civil e 539 e seguintes do Código de Processo Civil. Reconhecida a existência de resistência extrajudicial e efetuados os depósitos no valor integral da obrigação, estes produzem eficácia liberatória desde as respectivas datas, na extensão das competências e quantias abrangidas.
Diante disso, impõe-se reformar a sentença para julgar procedente a pretensão consignatória, reconhecer como devido o aluguel mensal de R$ 5.737,20 para as competências discutidas e atribuir eficácia liberatória aos depósitos suficientes, na extensão dos respectivos valores e períodos.
Pela mesma razão, deve ser julgado improcedente o pedido reconvencional de condenação ao pagamento de R$ 22.294,88, correspondente aos aluguéis de maio a agosto de 2022, uma vez que as obrigações foram satisfeitas pelos depósitos judiciais. Fica preservado à locadora o levantamento das quantias consignadas e dos respectivos rendimentos, vedada nova exigência das parcelas já satisfeitas.
Das alegações de infrações contratuais e da inaplicabilidade da multa contratual
Ato contínuo, extrai-se da documentação juntada à petição inicial que, diante da recusa do locatário em aceitar a alteração substancial do preço, a locadora encaminhou a notificação extrajudicial de mov. 1.8, na qual passou a apontar violações relacionadas à construção e à regularização do imóvel.
A locadora sustentou que o prédio edificado possui área de 218,17 m², inferior à previsão contratual de cerca de 240 m², e alegou a ausência de apresentação das notas fiscais e dos recibos relativos à obra, de comprovação da contratação de seguro contra incêndio e de averbação da edificação na matrícula imobiliária.
Essas circunstâncias, contudo, não constituem inadimplementos imputáveis ao locatário aptos a justificar a resolução culposa do contrato ou a incidência da cláusula penal.
Quanto à metragem, a cláusula 3ª, alínea “a”, empregou expressamente a estimativa “cerca de 240 metros quadrados”, sem estipular área mínima ou margem objetiva cuja inobservância implicasse inadimplemento. Embora a edificação concluída possua 218,17 m², a locadora acompanhou a execução da obra por intermédio de profissionais de sua confiança, recebeu a construção, permitiu sua utilização e permaneceu sem oposição durante quase dez anos. Também concedeu integralmente a bonificação dos 110 meses subsequentes, comportamento incompatível com a posterior invocação da diferença de área como causa de resolução culposa do contrato.
Quanto à documentação das despesas da obra, a concessão plena e ininterrupta do abatimento locatício por todo o período ajustado demonstra que a proprietária aceitou a contraprestação construtiva para os fins econômicos previstos no contrato. A locadora não suspendeu a bonificação, não exigiu contemporaneamente a complementação documental e tampouco demonstrou ter condicionado a continuidade do abatimento à apresentação posterior de recibos ou notas fiscais adicionais. Por isso, não se mostra compatível com a boa-fé objetiva permitir que, após a execução integral do mecanismo de compensação, a ausência desses documentos seja invocada como causa de resolução sancionatória.
A contratação de seguro empresarial contra incêndio, por sua vez, foi demonstrada pelas apólices anuais juntadas no mov. 1.13. A cláusula 5ª condicionava a apresentação do documento à solicitação do locador, e não há comprovação de que a locadora tenha formulado tal exigência antes do surgimento da controvérsia. Desse modo, não se pode extrair infração contratual da ausência de apresentação espontânea de documento cuja exibição dependia de prévia solicitação.
Também não se configura inadimplemento imputável exclusivamente ao locatário quanto à averbação da construção. A correspondência eletrônica trocada entre as partes em novembro de 2021, juntada no mov. 1.12, indica que o procedimento dependia da regularização concomitante das demais lojas pertencentes à locadora e situadas no mesmo lote, tendo o locatário efetuado o repasse dos valores que lhe foram solicitados para a elaboração dos projetos e o pagamento das despesas municipais. A conclusão do procedimento registral, portanto, não se encontrava exclusivamente em sua esfera de atuação.
Nesse contexto, a tentativa de invocar, ao final da relação contratual, desconformidades materiais e formais conhecidas ou cognoscíveis desde a construção do imóvel encontra limite no princípio da boa-fé objetiva, previsto no art. 422 do Código Civil, especialmente sob as figuras da supressio e da vedação ao comportamento contraditório, ou venire contra factum proprium.
A supressio não decorre do simples transcurso do tempo, mas da inércia qualificada do titular do direito, conjugada com circunstâncias objetivas capazes de gerar na contraparte confiança legítima de que determinada prerrogativa não mais seria exercida nos moldes originalmente previstos. Na hipótese, essa confiança não resulta apenas da ausência de reclamação, mas do comportamento positivo da locadora, que acompanhou a construção, recebeu a edificação e concedeu integralmente a bonificação convencionada, sem condicionar a continuidade da relação à correção das irregularidades posteriormente invocadas.
A respeito do instituto, o Superior Tribunal de Justiça decidiu:
RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO COMERCIAL. ALUGUÉIS. REAJUSTE. CLÁUSULA CONTRATUAL. PREVISÃO. CINCO ANOS. COBRANÇA. INEXISTÊNCIA. VALORES RETROATIVOS. IMPOSSIBILIDADE. BOA-FÉ OBJETIVA. SUPRESSIO. (...)3. A supressio decorre do não exercício de determinado direito, por seu titular, no curso da relação contratual, gerando para a outra parte, em virtude do princípio da boa-fé objetiva, a legítima expectativa de que não mais se mostrava sujeito ao cumprimento da obrigação. (...)7. No caso, a solução que mais se coaduna com a boa-fé objetiva é permitir a atualização do valor do aluguel a partir da notificação extrajudicial encaminhada ao locatário e afastar a cobrança de valores pretéritos.8. Recursos especiais não providos.(REsp nº 1.803.278/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 22/10/2019, DJe de 5/11/2019). (Destaquei).
O precedente não estabelece que o mero decurso do tempo extingue toda prerrogativa contratual, mas confirma que a boa-fé objetiva impede o exercício tardio de direito em extensão incompatível com a confiança legitimamente criada durante a execução do ajuste. Essa orientação incide no caso porque as circunstâncias posteriormente invocadas pela locadora foram toleradas durante praticamente toda a vigência da locação e somente passaram a ser utilizadas como fundamento resolutivo após o surgimento da divergência extrajudicial acerca do valor do aluguel.
A conclusão não se apoia indistintamente na supressio em relação a todas as obrigações. Quanto à metragem e à documentação da obra, a inércia prolongada, somada à concessão integral da bonificação, impede a posterior utilização dessas circunstâncias como fundamento de resolução culposa. Quanto ao seguro contra incêndio, as apólices juntadas e a ausência de prévia solicitação afastam o próprio inadimplemento. Quanto à averbação, os elementos dos autos indicam que a conclusão do procedimento dependia de providências que não estavam exclusivamente a cargo do locatário.
A apreciação dessas matérias insere-se nos limites do efeito devolutivo da apelação, nos termos do art. 1.013, caput e § 1º, do Código de Processo Civil, pois o recorrente impugnou especificamente o capítulo da sentença que reconheceu tais circunstâncias como infrações aptas a justificar a resolução culposa e a aplicação da penalidade contratual.
Impõe-se, assim, afastar a resolução do contrato por culpa do locatário fundada na metragem da edificação, na ausência de apresentação dos documentos relativos às despesas da obra, no seguro contra incêndio e na averbação registral.
A mesma conclusão repercute diretamente sobre a multa contratual acolhida na reconvenção. A locadora requereu a condenação do autor ao pagamento de R$ 39.012,96, equivalente a 20% dos aluguéis referentes aos 34 meses então remanescentes do contrato, invocando a cláusula 13ª como consequência das infrações contratuais anteriormente examinadas. A sentença acolheu a pretensão por considerar configurados esses inadimplementos.
A cláusula penal, porém, é obrigação acessória e pressupõe a ocorrência do inadimplemento ao qual foi vinculada. Afastadas as infrações que constituíam o fundamento da pretensão reconvencional, deixa de existir o fato gerador da penalidade. Não subsiste, portanto, base jurídica para conservar, ainda que parcialmente, a condenação imposta ao locatário.
Não se trata de hipótese de redução equitativa da multa com fundamento no art. 413 do Código Civil. A aplicação desse dispositivo pressupõe penalidade exigível, passível de adequação em razão do cumprimento parcial da obrigação ou da manifesta excessividade do montante. A controvérsia antecede a definição do valor da sanção, pois diz respeito à própria existência do fato que autorizaria sua incidência. Reconhecida a ausência de infração contratual imputável ao locatário, a multa é integralmente inexigível.
Por consequência, deve ser reformada a sentença para julgar improcedente o pedido reconvencional de condenação do autor ao pagamento de R$ 39.012,96 a título de multa contratual.
De outro lado, não prospera a pretensão do apelante de aplicar a mesma penalidade em seu favor. Embora a cláusula 13ª estabeleça multa para a parte que infringir o contrato, a exigência extrajudicial de aluguel em valor superior ao posteriormente reconhecido e o encaminhamento de notificação para discutir o cumprimento das obrigações contratuais não caracterizam, por si sós, violação da cláusula 9ª, relativa à garantia do uso manso e pacífico do imóvel. Tais atos permaneceram no âmbito da divergência contratual e não impediram a utilização do bem pelo locatário.
As alegadas ameaças atribuídas ao filho do representante da locadora também não autorizam a incidência da cláusula penal, pois não foi demonstrado que a pessoa apontada atuasse como representante ou preposto da sociedade empresária, nem que a conduta narrada pudesse ser juridicamente imputada à locadora.
Desse modo, deve ser mantida a improcedência do pedido formulado na ação principal de condenação da locadora ao pagamento da multa contratual, mas afastada integralmente a penalidade acolhida na reconvenção, por inexistência do fato gerador que justificaria sua incidência contra o locatário.
Da rescisão contratual e ordem de desocupação
A sentença acolheu a reconvenção para declarar rescindido o contrato de locação, por entender configuradas infrações contratuais imputáveis ao locatário, e, posteriormente, determinou a expedição de mandado de despejo.
Conforme examinado no tópico anterior, as circunstâncias invocadas pela locadora não configuram inadimplementos imputáveis ao locatário aptos a justificar a resolução culposa do contrato.
Essa conclusão, todavia, não implica o restabelecimento ou a continuidade da relação locatícia, tampouco autoriza a permanência do locatário no imóvel. A subsistência do vínculo após o término do prazo contratual e o direito à renovação compulsória foram objeto da ação renovatória nº 0001665-36.2024.8.16.0116, na qual se decidiu, por pronunciamento já transitado em julgado, pela improcedência do pedido de renovação e pela desocupação do imóvel.
Naquela demanda, reconheceu-se que o locador manifestou tempestivamente o desinteresse na renovação e a intenção de retomar o imóvel para uso próprio, hipótese contemplada pelo art. 52, II, da Lei nº 8.245/1991. A sentença proferida na ação renovatória revogou a tutela que havia assegurado provisoriamente a manutenção da locação e concedeu ao locatário o prazo de trinta dias para desocupação, sob pena de despejo forçado.
Ao julgar a apelação, esta Câmara Cível manteve integralmente esse pronunciamento, afastando o direito à renovação compulsória e preservando a ordem de restituição do bem:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DO AUTOR LOCATÁRIO. 1. PEDIDO DE RECONHECIMENTO DE CONEXÃO ENTRE A AÇÃO REVISIONAL E RENOVATÓRIA. DESNECESSIDADE. JULGAMENTO DAS AÇÕES REALIZADO PELO MESMO JUÍZO. AUSÊNCIA DE PERIGO DE PROLAÇÃO DE DECISÕES CONFLITANTES. 2. PLEITO DO LOCADOR PARA RETOMADA DO IMÓVEL PARA USO PRÓPRIO QUE OBSTA O DIREITO À RENOVAÇÃO DO CONTRATO DE ALUGUEL. ART. 52, II, DA LEI 8245/91. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL ENCAMINHADA DENTRO DO PRAZO ESTIPULADO PELAS PARTES. ALEGAÇÃO DE INVERACIDADE ACERCA DA UTILIZAÇÃO DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE PROVA. ÔNUS PROBATÓRIO DO LOCATÁRIO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.(TJPR - 18ª Câmara Cível - 0001665-36.2024.8.16.0116 - Matinhos - Rel.: SUBSTITUTO DAVI PINTO DE ALMEIDA - J. 12.11.2025). (Destaquei).
A coisa julgada formada na ação renovatória, portanto, constitui o título judicial que disciplina o encerramento da relação locatícia pelo término do prazo, a inexistência de direito à renovação e a obrigação de desocupação do imóvel. Tais matérias não devem ser novamente decididas neste processo, sob pena de indevida duplicidade de comandos judiciais e de afronta à autoridade da coisa julgada.
Desse modo, a desocupação permanece regida pelo título judicial formado naquele processo, inclusive quanto ao prazo, às condições e às medidas necessárias à sua efetivação, não cabendo renovar, ampliar ou modificar tal comando no julgamento desta apelação.
Em conclusão, deve ser reformada a sentença para julgar improcedente o pedido reconvencional de resolução do contrato por infração imputável ao locatário, ressalvando-se expressamente que o afastamento da resolução culposa não interfere na extinção da relação locatícia pelo término do prazo nem na ordem de desocupação definitivamente estabelecida na ação renovatória nº 0001665-36.2024.8.16.0116.
Redistribuição dos ônus sucumbenciais
O parcial provimento do recurso modifica substancialmente o resultado da ação principal e conduz à improcedência integral da reconvenção, impondo-se a redistribuição dos ônus sucumbenciais fixados na origem.
Na ação principal, o autor obtém êxito quanto à pretensão declaratória de inexistência das infrações contratuais que lhe foram imputadas e quanto ao pedido de consignação em pagamento, com o reconhecimento da eficácia liberatória dos depósitos suficientes. Permanece vencido, contudo, quanto à pretensão de reconhecimento de infração contratual pela locadora e de aplicação, em seu favor, da multa prevista na cláusula 13ª do contrato, pretensão cujo conteúdo econômico corresponde a R$ 39.012,96, equivalente a aproximadamente 35% do valor atribuído à causa principal (R$ 108.496,47).
Configura-se, portanto, sucumbência recíproca na ação principal, na proporção de 35% a cargo do autor e 65% a cargo da ré, nos termos do art. 86, caput, do Código de Processo Civil. A proporção considera o conteúdo econômico das pretensões deduzidas na inicial, e não o número de pedidos formulados, na forma do art. 86, caput, do Código de Processo Civil.
As custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios relativos à demanda principal deverão ser suportados por cada parte nessa proporção. Os honorários permanecem fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa principal, de R$ 108.496,47, vedada a compensação, conforme o art. 85, § 14, do Código de Processo Civil.
No que tange à reconvenção, a pretensão de cobrança dos aluguéis referentes ao período de maio a agosto de 2022 deve ser rejeitada em razão da procedência da consignação e da eficácia liberatória dos depósitos judiciais. Do mesmo modo, afastadas as infrações contratuais imputadas ao locatário, não subsiste o fato gerador da cláusula penal requerida pela reconvinte. A reconvenção revela-se, assim, integralmente improcedente.
Em consequência, a ré/reconvinte deverá suportar integralmente as custas e despesas processuais relativas à reconvenção, além de pagar honorários advocatícios ao procurador do autor/reconvindo, fixados em 10% sobre o valor da causa da reconvenção concernente ao proveito econômico pretendido (R$ 61.307,84), conforme fundamentação apresentada em tópico próprio, nos termos do art. 85, §§ 1º e 2º, do Código de Processo Civil, a ser atualizada desde a apresentação conjunta da contestação.
As bases de cálculo dos honorários deverão ser atualizadas pelo IPCA desde o ajuizamento da ação/apresentação da reconvenção até o trânsito em julgado (Súmula 14 do STJ). Apurado, nessa data, o montante da verba honorária mediante aplicação do percentual fixado, sobre ele incidirá exclusivamente a Taxa Selic a partir de então (REsp n. 1.984.292/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 1/4/2022), sem cumulação com outro índice de correção monetária ou juros de mora.
Tendo em vista o parcial provimento da apelação, não incide a majoração prevista no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.