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Processo:

1. RelatórioTrata-se de apelações cíveis interpostas por Luiz Henrique dos Santos Martins (mov. 98.1/origem)
e Prestige Incorporação e Administração de Bens Ltda. (mov. 95.1/origem) em face da sentença de mov. 79.1, complementada pela decisão de embargos declaratórios de mov. 90.1, proferida nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais nº 0013825-70.2020.8.16.0017, que julgou parcialmente procedente o pedido inicial, nos seguintes termos:ANTE O EXPOSTO e com base nos arts. 475 e 414 do CC e art. 51,IV do CDC, mantém-se a tutela de urgência deferida e julgam-se parcialmente procedentes os pedidos iniciais, declarando-se rescindido os contratos referidos, mas deferir a revisão para decretar-se a nulidade da cláusula que possibilita a retenção de taxa de corretagem e a redução da taxa administrativa para 5% dos valores pagos; Condenam-se as RÉS, solidariamente, a devolução do valor de R$ 11.619,14, corrigido da data do desembolso pelo IPCA (CC, art. 389, §único), acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. Após 01/09/2024, a atualização passa a ser, exclusivamente, pela taxa SELIC.
Em seu recurso o autor alegou, em síntese, que:a) a rescisão contratual não decorre de culpa exclusivamente sua, mas integralmente dos apelados, pois estes impediram o uso do empreendimento, em quatro oportunidades;b) a taxa administrativa, fixada em 5% dos valores pagos, é abusiva e deve ser declarada nula, por violar os direitos do consumidor, uma vez que o contrato não especifica a finalidade da cobrança, afrontando o dever de informação previsto no art. 6º, III, do CDC; ec) a taxa de fruição, cobrada apesar da ausência de fruição do imóvel pelo apelante, também deve ser declarada nula, pois não há provas de que o bem ou benefícios foram disponibilizados ao consumidor, conforme precedentes do TJPR que reconhecem a abusividade da cobrança em casos similares.Requereu, ao final, o provimento do recurso para: i) reconhecer a culpa exclusiva dos apelados pela rescisão contratual; e ii) anular as cobranças da taxa administrativa e da taxa de fruição.Contrarrazões apresentadas no mov. 102.1/origem.
A requerida/apelante 2, Prestige, alegou em suas razões recursais, resumidamente, que:a) a comissão de intermediação (corretagem) é devida, pois houve efetiva prestação do serviço pelos corretores previamente contratados pela incorporadora, conforme reconhecido no Tema 938 do STJ (REsp 1.599.511);b) a contratação dos corretores diretamente pela incorporadora, em estande de vendas no local da obra, configura prática usual e válida no mercado imobiliário, sendo legítima a cobrança da comissão;c) a sentença recorrida ignorou a jurisprudência consolidada do STJ, que afasta a necessidade de comprovação do repasse da comissão ao corretor autônomo, bastando o cumprimento do dever de informação e o destaque do valor da comissão no contrato; ed) deve ser reformada a decisão que fixou a incidência dos juros moratórios a partir da citação, pois, conforme o Tema 1.002 do STJ (REsp 1.740.911), em casos de resolução contratual por iniciativa do promitente comprador, os juros moratórios devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão.Requereu, ao final, o provimento do recurso para: i) declarar válida a comissão de intermediação e a legalidade da cobrança; e ii) fixar o termo inicial dos juros moratórios a partir da data do trânsito em julgado, nos termos do Tema 1.002 do STJ.Contrarrazões apresentadas no mov. 104.1/origem.É o relatório.

2. FundamentaçãoDa admissibilidadePresentes os pressupostos recursais intrínsecos e extrínsecos, conheço dos recursos.
Do méritoExtrai-se dos autos que o autor/apelante 1, na data de 5/9/2021, firmou com a requerida dois “Instrumentos de Concessão Real de Direito de Uso, referente a Unidade Master Family nº 309, no valor de R$ 96.560,60, e Unidade Master nº 2016, no valor de R$ 88.134,00” (movs. 1.11/1.26). A quantia paga pelo autor, somados os pagamentos dos dois contratos, foi de R$ 37.242,78.O regime de multipropriedade foi inserido no Código Civil pela Lei nº 13.777/2018. Conforme o art. 1.358-C do Código Civil, "a multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada ". O art. 1.358-B prevê a aplicação supletiva do Código Civil, da Lei nº 4.591/1964 e do Código de Defesa do Consumidor.No caso, o autor/apelante 1 adquiriu a titularidade sobre o uso da Unidade Master Family nº 309 por duas semanas ao ano, e, em relação à Unidade Master nº 216, igualmente por duas semanas ao ano.Cinge-se a controvérsia recursal em verificar: i) a culpa pela rescisão contratual; ii)
a legalidade das cobranças de taxas administrativa e de fruição; iii)
a possibilidade de retenção da comissão de corretagem; e iv) o termo inicial dos consectários legais incidentes sobre os valores a serem restituídos ao comprador.
i) Da culpa pela rescisãoO autor/apelante 1 alegou que a culpa pela rescisão deve ser atribuída à requerida Prestige, a qual não possibilitou o uso das unidades adquiridas sob o argumento de não haver disponibilidade no momento.Apesar da alegação do autor/apelante 1, não há nenhum indício de prova que corrobore a sua versão. Com efeito, a impossibilidade de conseguir usufruir das unidades adquiridas poderiam ter sido demonstradas por meio de e-mails e/ou mensagens encaminhadas para a requerida/apelante 2.Por oportuno, friso ser irrazoável atribuir tal prova à requerida/apelante 2, tendo em vista se tratar de fato negativo, de modo que cabia ao autor/apelante 1 comprovar, ainda que de forma indiciária, que a requerida não permitiu a utilização das unidades nas vezes em que solicitou.Tal ônus cabia ao autor/apelante 1, independentemente da aplicação do Código de Defesa do Consumidor, pois referida legislação não dispensa a necessidade da parte de demonstrar minimamente os fatos constitutivos de seu direito.E mais, conforme indicado pela sentença, as condições de contratação e o sistema de reserva/hospedagem restaram devidamente especificados no ato da contratação, o que afasta a tese de ausência de informação e promessa não cumprida.Logo, não há como atribuir à requerida/apelante 2 a culpa pela rescisão contratual.
ii) Da
taxa administrativaSustentou o autor/apelante 1 que é descabida a retenção dos valores a título de taxa administrativa, por se configurar abusiva.Os contratos firmados entre as partes previram a cobrança de taxa administrativa no percentual de 10% (dez por cento) do valor do contrato, conforme redação da cláusula 4.18, a qual seria deduzida da quantia a ser restituída ao comprador em caso de rescisão.No entanto, referido encargo se revela desproporcional e representa onerosidade excessiva para o consumidor. Isso porque, na prática, configura bis in idem em relação à cláusula penal existente no instrumento, razão pela qual deve ser reconhecida sua nulidade.Acerca do tema, já decidiu este Tribunal em casos semelhantes envolvendo a requerida/apelante 2:RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E REVISÃO DE CLÁUSULAS ABUSIVAS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DO RÉU. CONTRATO DE MULTIPROPRIEDADE. TIME SHARING. MY MABU. PRESTIGE. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. REVOGAÇÃO DA DETERMINAÇÃO DE PRODUÇÃO DE PROVA ORAL. INOCORRÊNCIA. JUIZ DESTINATÁRIO DA PROVA. ART. 335, I, CPC. LIVRE CONVENCIMENTO FORMADO A PARTIR DAS PROVAS JÁ PRODUZIDAS. MÉRITO. TAXA ADMINISTRATIVA. ONEROSIDADE EXCESSIVA VERIFICADA EM DESFAVOR DOS APELADOS. [...] SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0008635- 45.2022.8.16.0044 - Apucarana - Rel.: SUBSTITUTO OSVALDO CANELA JUNIOR - J. 02.04.2024); eAPELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESOLUÇÃO /RESILIÇÃO CONTRATUAL C/C REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS. CONTRATO DE CONCESSÃO REAL DE USO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA PELO REGIME DE MULTIPROPRIEDADE (TIME-SHARING). CONDOMÍNIO PRESTIGE (MY MABU). SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. [...] CLÁUSULAS CONTRATUAIS QUE PREVEEM TAXAS E PENALIDADES ABUSIVAS PARA O CONSUMIDOR ADERENTE. VANTAGENS EXAGERADAS QUE DEVEM SER AFASTADAS. TAXA ADMINISTRATIVA QUE SE CONFUNDE COM CLÁUSULA PENAL. VEDAÇÃO AO BIS IN IDEM. ARTIGO 6º, INCISO V, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, E ARTIGO 413 DO CÓDIGO CIVIL. ONEROSIDADE EXCESSIVA QUE TORNA IMPOSITIVA A REDUÇÃO EQUITATIVA DOS ENCARGOS RESCISÓRIOS. (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0006143- 59.2021.8.16.0030 - Foz do Iguaçu - Rel.: DESEMBARGADOR ROSALDO ELIAS PACAGNAN - J. 10.11.2023).
Ademais, verifico que inexiste qualquer indício nos autos sobre as despesas que justificariam a cobrança da referida taxa, na for a descrita no contrato.Logo, merece reforma a sentença para declarar a nulidade da cobrança da taxa administrativa.
iii) Da retenção da comissão de corretagemOs instrumentos firmados entre as partes estipularam a cobrança de comissão de intermediação (taxa de corretagem) nos itens 7.2.5 (condições gerais) e D.1 (quadro resumo).De acordo com o art. 722 do Código Civil, “pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas”. Acerca dessa temática, o Superior Tribunal de Justiça fixou, sob a égide dos recursos repetitivos, a seguinte tese:RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. (...) RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (STJ. REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, j. 24/08/2016).
Todavia, não é suficiente apenas mencionar essa hipótese no contrato, é preciso identificar claramente o beneficiário da verba. In casu, apesar de o contrato prever expressamente a cobrança da comissão de corretagem, inexiste informação a respeito do profissional que prestou o serviço. Embora a requerida/apelante 2 afirme que a autora teria se dirigido ao estande de vendas, não vislumbro qualquer indício da intermediação. A ausência de elementos mais consistentes acerca da intermediação realizada, embora não constitua, por si só, requisito autônomo extraído da tese firmada no Tema 938, reforça, no caso concreto, a conclusão de que a requerida não demonstrou satisfatoriamente a regularidade da cobrança. Isso porque, se a validade da transferência da corretagem depende de informação prévia, clara e destacada ao consumidor, a fragilidade do conjunto probatório impede reconhecer, com segurança, que o encargo foi exigido em conformidade com o padrão de transparência estabelecido pelo Superior Tribunal de Justiça.Não se está a dizer que a cláusula é inválida, mas que restou desrespeitado o dever de informação, ante a ausência de demonstração da efetiva prestação do serviço. Entendo, assim, que a requerida/apelante 2 não se desincumbiu do ônus de demonstrar que houve, de fato, a intervenção de corretor(es) durante a negociação.Além disso, não foram apresentados eventuais recibos ou outras evidências, resultando em um acervo probatório escasso, o que possibilita o afastamento da cobrança de tal encargo.Em reforço a essa conclusão, cito precedente desta Câmara Cível:APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO de RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO E PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. CONTRATO DE CONCESSÃO DE DIREITO REAL DE USO. MULTIPROPRIEDADE. EMPREENDIMENTO PRESTIGE (MY MABU). SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DA PARTE RÉ. ALEGAÇÃO DE REGULARIDADE DO CONTRATO. RELAÇÃO DE CONSUMO (ARTS. 2º E 3º, CDC). DEVER DE INFORMAÇÃO (ART. 6º, III, CDC). PUBLICIDADE ENGANOSA E OMISSÃO DE DADOS ESSENCIAIS. COMISSÃO DE CORETAGEM. TEMA 938 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. APESAR DA PREVISÃO CONTRATUAL NÃO HOUVE PROVA DO DESEMBOLSO DA COMISSÃO DE INTERMEDIAÇÃO PELO PROMITENTE VENDEDOR. RETENÇÃO INDEVIDA. [...] III RAZÕES DE DECIDIR [...] 4. A parte apelante não comprovou a regularidade da comissão de corretagem, pois não apresentou evidências de pagamento ao intermediador. [...] .RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0022486-28.2024.8.16.0030 - Foz do Iguaçu -
Rel.: LUCIANA CARNEIRO DE LARA - J. 27.02.2026).
Desse modo, deve ser mantida a sentença no ponto em que reconheceu a ilegalidade da cobrança.
iv) Da taxa de fruiçãoO autor/apelante 1 sustentou que, não havendo a fruição dos serviços, não pode ser cobrado nenhum valor a este título. Nos instrumentos contratuais celebrados entre as partes, constou de forma expressa na cláusula 7.2.5.1 que:
7.2.5.1. A taxa de fruição será aplicada pelo valor apurado de 0,5% (meio por cento) do valor do preço indicado na alínea D.1 do Quadro Resumo atualizado pelo índice de correção x a quantidade de dias do período de utilização decorridos desde o início do contrato x a quantidade de anos decorridos desde a data de celebração deste contrato e a de seu término em razão da rescisão, admitindo-se, para tanto, cálculo pro rata para a composição do período.
Referida cláusula, ao prever que o cálculo da taxa de fruição tomará por base o equivalente a 0,5% do valor de contrato, multiplicado pelos dias do período de utilização desde o início até a sua rescisão, não se mostra desproporcional ou desarrazoada ao consumidor. Saliento que é irrelevante se houve ou não a sua efetiva fruição, em razão de que, a partir da disponibilização das unidades e das dependências do hotel, os cessionários já poderiam usufruir dos benefícios. E como não foi demonstrada a indisponibilidade das unidades, prevalece a presunção de que sempre estiveram disponíveis ao autor/apelante 1.A corroborar, cito a jurisprudência desta Corte sobre a matéria:APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E DANOS MORAIS. CONTRATO DE CONCESSÃO REAL DE USO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA PELO REGIME DE MULTIPROPRIEDADE (TIME-SHARING). CONDOMÍNIO PRESTIGE (MY MABU). SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA RECURSAL DA RÉ (CONCEDENTE). 1) PEDIDO DE INCIDÊNCIA DA TAXA DE FRUIÇÃO DE 0,5% CALCULADA SEGUNDO O CONTRATO E PROPORCIONALMENTE AOS PERÍODOS DE DISPONIBILIZAÇÃO PARA USO DA UNIDADE IMOBILIÁRIA À AUTORA (CONCESSIONÁRIA). Acolhimento. Direito que decorre da mera disponibilização de uso, nos termos contratados, não exigindo comprovação da fruição. [...] RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0002254-32.2023.8.16.0126 - Palotina - Rel.: DESEMBARGADOR ROSALDO ELIAS PACAGNAN -
J. 15.08.2025).
Nesse cenário, o pedido recursal não comporta acolhimento no ponto.
v) Do termo inicial dos juros moratóriosA requerida/apelante 2 requereu que os juros moratórios sejam contados a partir do trânsito em julgado da sentença.No caso, a rescisão foi reconhecida como promovida por iniciativa do comprador, sem demonstração de inadimplemento da vendedora. Em casos assim, o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento pacífico no sentido de que o termo inicial dos juros moratórios em caso de desistência/rescisão de contrato pelo comprador será a data do trânsito em julgado da decisão. Vejamos:CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INICIATIVA DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DE VALORES. JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. CORREÇÃO MONETÁRIA. TAXA SELIC. ART. 406 DO CÓDIGO CIVIL. CUMULAÇÃO COM OUTROS ÍNDICES. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Tratando-se de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, em razão de impossibilidade econômica de adimplir o pactuado, os juros de mora relativos à restituição das parcelas pagas devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, pois somente neste momento se constitui a mora da promitente-vendedora. [...] 4. Agravo conhecido para dar provimento ao recurso especial. (AREsp n. 3.058.897/GO, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 16/3/2026, DJEN de 20/3/2026).


Com efeito, até a data do pedido de rescisão formulado pelo comprador inexistia mora anterior da vendedora, razão pela qual os juros moratórios devem incidir a partir do trânsito em julgado.Portanto, a sentença merece reforma nesse ponto.
A reforma parcial da sentença, para afastar a cobrança da taxa administrativa e determinar a incidência de juros moratórios do valor a ser restituído a partir do trânsito em julgado, não implica em alteração na distribuição do ônus sucumbencial.E, ante o parcial provimento de ambos os recursos, mostra-se inaplicável o disposto no § 11 do art. 85
do CPC.Do exposto, VOTO no sentido de conhecer e dar parcial provimento a ambos os recursos de apelação.