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Processo:

1. RELATÓRIOTrata-se de Agravo de Instrumento interposto por João Jordão e Maria Fátima de Souza Jordão contra a r. decisão proferida na Ação de decretação de invalidade de registro c/c nulidade de escritura pública c/c respectivo cancelamento de título nº 0001335-28.2025.8.16.0173, ajuizada em face de André Marcos Takeda, que em decisão de saneamento, afastou as preliminares apresentadas pelos réus, ora Agravantes. A r. decisão agravada foi proferida nos seguintes termos, no que interessa ao recurso:
“(...)2.1.1. Inépcia da Inicial Os réus arguem a inépcia da exordial alegando ausência de causa de pedir concreta e falta de indicação de vício formal na lavratura dos títulos. Contudo, a preliminar deve ser afastada, uma vez que a petição inicial preenche satisfatoriamente os requisitos dos artigos 319 e 320 do Código de Processo Civil. O autor descreveu com clareza a cadeia de transmissões, fundamentou sua posse de boa-fé e indicou precisamente o conflito entre a área física disponível e a metragem constante no fólio real após os registros dos réus. A narrativa fática permite a perfeita compreensão da lide e possibilitou aos réus o exercício pleno do contraditório e da ampla defesa, tanto que apresentaram contestações detalhadas rebatendo cada ponto da exordial. A discussão sobre a existência ou não de vício capaz de anular o registro é matéria que se confunde com o mérito da demanda e será decidida após a instrução probatória. Desse modo, verificada a aptidão da peça inicial e a presença de causa de pedir lógica, rejeito a preliminar de inépcia.(...)2.2.1. Prescrição/Decadência Sustentam os réus que a pretensão autoral estaria fulminada pela prescrição, com base no prazo quadrienal previsto no art. 178, II, do Código Civil, contado a partir do registro imobiliário realizado em 2017/2018. Contudo, compulsando os autos, verifica-se que a causa de pedir não se limita a meros vícios de consentimento (anulabilidade), mas fundamenta-se na existência de venda em duplicidade e alienação a non domino. Conforme pacificado pela doutrina e jurisprudência, a venda realizada por quem não é o proprietário da coisa configura negócio jurídico com objeto ilícito, sendo, portanto, eivado de nulidade absoluta, nos termos do art. 166, inciso II, do Código Civil.(...)Assim, por se tratar de ato nulo de pleno direito, o negócio jurídico não é suscetível de confirmação nem se convalesce pelo decurso do tempo, conforme preceitua o art. 169 do Código Civil. Ademais, a efetiva ocorrência da venda a non domino, bem como a análise da boa-fé dos terceiros adquirentes e a anterioridade dos títulos, são questões que se confundem com o próprio mérito da demanda e com ele serão apreciadas. Desta forma, rejeito a prejudicial de mérito arguida pelos requeridos.(...)” (mov. 79.1 – Processo originário).
Nas razões recursais (mov. 1.1 - AI), requer a parte agravante a reforma da decisão agravada, pedido este que se fundamenta, em síntese, nas seguintes arguições: a) que possuem a propriedade do imóvel, com título registrado, e que a pretensão do recorrido é infundada, uma vez que não demonstrou qualquer vício no título que sustente sua alegação; b) que a petição inicial é inepta, pois a conclusão de nulidade dos registros não decorre logicamente dos fatos narrados, e que a continuidade do processo gerará danos irreparáveis; c) A decisão saneadora menciona a possibilidade de venda a non domino, que não foi alegada na inicial e, portanto, caracteriza julgamento extra petita; d) A boa-fé dos agravantes já foi reconhecida em decisão anterior, sendo um ponto incontroverso, que não deve ser reavaliado no presente processo; e) Por último requer “o conhecimento e aguarda-se o PROVIMENTO, declarando a prescrição do feito e extinguindo-o ou, ao menos, reconhecendo a inépcia da inicial e extinguindo o processo; subsidiariamente, que a boa-fé dos agravantes não seja ponto controvertido, já devidamente estabelecida por coisa julgada. Pugna o acolhimento do presente intimando-se a parte adversa a, querendo, apresentar suas contrarrazões e deferindo-se o pedido de EFEITO SUSPENSIVO para determinar a não realização da instrução até o julgamento final de mérito do presente pedido.”.Pelo despacho de mov. 8.1-AI, foi deferido o processamento do recurso.A parte agravada apresentou contrarrazões no mov. 16.1 (AI), requerendo, o desprovimento do recurso. É o relatório.

2. VOTO E SEUS FUNDAMENTOSPresentes os requisitos intrínsecos do recurso (cabimento, adequação, legitimidade e sucumbência), bem como os extrínsecos (regularidade formal, tempestividade e preparo dispensado), deve o recurso ser conhecido.2.1. Trata-se, na origem, de ação de decretação de invalidade de registro c/c nulidade de escritura pública c/c respectivo cancelamento de título ajuizada por André Marcos Takeda em face de João Jordão, Maria Fátima de Souza Jordão e Flavia Oliveira dos Santos. Extrai-se da decisão saneadora (mov. 79.1) o bem posto relatório do pedido inicial no sentido de que o autor “celebrou, em 05/10/2016, contrato de cessão de direitos de imóvel rural referente à fração ideal de 7.250 m² do Lote n° 534 da Gleba Chácara Serra dos Dourados, no Município de Umuarama/PR, tendo quitado integralmente o valor de R$ 25.000,00. Apesar disso, não conseguiu registrar a área em cartório por negativa da antiga proprietária em outorgar escritura, vindo a descobrir que o mesmo imóvel fora posteriormente vendido e registrado em nome dos réus. Alega que, embora tenha sido o primeiro comprador e tenha realizado tentativa de regularização por meio de ação de adjudicação compulsória (processo nº 0011351-85.2018.8.16.0173), a matrícula n.º 1030 do Registro de Imóveis da Comarca passou a constar apenas os nomes dos adquirentes posteriores, excluindo o autor do registro. Sustenta ainda que há ação de execução de sentença em curso para cumprimento do acordo celebrado naquela adjudicação, com fase de perícia já realizada, a qual demonstrou a viabilidade de registro da área de 7.250 m² em seu nome. Em fundamento à sua pretensão, aduz que houve vício na cadeia dominial do imóvel, pois foi o primeiro adquirente da fração ideal e, mesmo assim, foi preterido na lavratura da escritura e no registro. Sustenta que houve conduta danosa por parte dos réus, que culminou em prejuízo financeiro, e que a manutenção do registro atual implica violação do seu direito de propriedade. Pede, liminarmente, a suspensão da execução/cumprimento de sentença nas ações de Reintegração de Posse (Autos nº 0003432-74.2020.8.16.0173) e Embargos de Terceiro (Autos nº 0007153-97.2021.8.16.0173), até julgamento da presente demanda.”A tutela de urgência requerida para suspensão de ações possessórias e cumprimento de sentença conexos foi indeferida (mov. 27.1).A ré Flávia Oliveira dos Santos apresentou contestação com pedido de reconvenção (mov. 53.1), arguindo, preliminarmente, a prescrição da pretensão autoral, ao fundamento de que o negócio jurídico impugnado teria sido registrado em 2018, incidindo o prazo quadrienal do art. 178, II, do Código Civil. Alegou também a inépcia da petição inicial, por ausência de indicação concreta de vício no negócio jurídico. No mérito, alegou ser adquirente de boa-fé, tendo adquirido regularmente o imóvel mediante escritura pública e registro imobiliário, defendendo que eventual “venda dupla” deveria ser discutida apenas entre o autor e os vendedores originários.Os réus João Jordão e Maria Fátima de Souza Jordão também apresentaram contestação (mov. 52.1), reiterando as preliminares de prescrição e inépcia da inicial, além de sustentarem a prevalência da fé pública registral e da segurança jurídica decorrente do registro imobiliário regularmente efetuado. Aduziram que o autor jamais registrou eventual contrato particular, inexistindo direito real oponível a terceiros adquirentes de boa-fé.Em impugnação às contestações (mov. 64.1), o autor sustentou que a hipótese não envolve mero vício de consentimento, mas nulidade absoluta decorrente de alienação a non domino, razão pela qual não haveria incidência de prescrição ou decadência. Alegou ainda que perícia realizada em ação anterior teria demonstrado divergência entre as áreas registradas e reconhecido a viabilidade de registro da área por ele adquirida. Sobreveio decisão saneadora (mov. 79.1), que rejeitou as preliminares de inépcia da inicial, irregularidade de representação processual e impugnação à gratuidade da justiça. Quanto à prejudicial de prescrição/decadência, o juízo singular entendeu, em cognição sumária, que a controvérsia não se limitaria a vícios anuláveis, mas envolveria alegação de alienação a non domino, hipótese potencialmente caracterizadora de nulidade absoluta, cuja análise demandaria instrução probatória. Irresignados, João Jordão e Maria Fátima de Souza Jordão interpuseram agravo de instrumento, sustentando, em síntese: (i) ocorrência de prescrição; (ii) inépcia da petição inicial; (iii) impossibilidade de rediscussão da boa-fé dos agravantes; e (iv) alegação de julgamento extra petita ao fundamento de que a decisão saneadora teria introduzido a tese de venda a non domino sem provocação da parte autora. Em contrarrazões, o agravado defendeu a manutenção da decisão saneadora, sustentando que a controvérsia versa sobre nulidade absoluta decorrente de venda em duplicidade e alienação irregular do imóvel, hipótese insuscetível de convalidação pelo decurso do tempo. Invocou precedentes do STJ acerca da imprescritibilidade da pretensão de desconstituição de registro imobiliário fundado em alienação a non domino. As insurgências serão a seguir examinadas pormenorizadamente.
2.2.
Da inépcia da InicialInsurge-se o agravante contra a decisão agravada que afastou a preliminar de inépcia da inicial, aduzindo que as alegações apresentadas pelo autor da ação não levam a uma conclusão lógica do pedido, argumentando que “o agravado supostamente teve um problema particular com terceiros (Aparecido e Suely), absolutamente estranhos aos agravantes (inclusive, os embargos de terceiro foram acolhidos para refutar a pretensão em adjudicação compulsória do agravado), e, em razão desse problema, pretende desconstituir o título perfeito e acabado de quem nunca negociou com ele ou teve qualquer participação no negócio que ele alega ter realizado com outras pessoas em outros momentos.”Ao tratar da questão, a r. decisão agravada consignou:
“Os réus arguem a inépcia da exordial alegando ausência de causa de pedir concreta e falta de indicação de vício formal na lavratura dos títulos. Contudo, a preliminar deve ser afastada, uma vez que a petição inicial preenche satisfatoriamente os requisitos dos artigos 319 e 320 do Código de Processo Civil. O autor descreveu com clareza a cadeia de transmissões, fundamentou sua posse de boa-fé e indicou precisamente o conflito entre a área física disponível e a metragem constante no fólio real após os registros dos réus. A narrativa fática permite a perfeita compreensão da lide e possibilitou aos réus o exercício pleno do contraditório e da ampla defesa, tanto que apresentaram contestações detalhadas rebatendo cada ponto da exordial.A discussão sobre a existência ou não de vício capaz de anular o registro é matéria que se confunde com o mérito da demanda e será decidida após a instrução probatória. Desse modo, verificada a aptidão da peça inicial e a presença de causa de pedir lógica, rejeito a preliminar de inépcia.”, mov. 79.1.
Nos termos dos arts. 319 e 330 do CPC, somente se reconhece a inépcia da inicial quando ausentes elementos mínimos aptos à compreensão da controvérsia ou quando da narrativa não decorrer logicamente a conclusão.Observa-se que a petição inicial descreve os fatos essenciais – a cadeia negocial envolvendo o imóvel, a alegada aquisição originária pelo autor, a posterior transferência do bem aos réus e o conflito existente entre a área física disponível e a metragem constante da matrícula imobiliária – e formula pedido compatível de desconstituição de registro.Ademais, restou plenamente viabilizado o exercício do contraditório, como demonstram as contestações apresentadas.Eventuais fragilidades da narrativa, bem como a discussão acerca da existência — ou não — de vício apto a comprometer os registros imobiliários, constituem matéria de mérito, dependente de instrução probatória, não autorizando o reconhecimento prematuro da inépcia.Convém frisar ainda, que a despeito do alegado que esta 20ª Câmara Cível, fixou entendimento com autoridade de coisa julgada nos autos nº 0003432-74.2020.8.16.0173, “de que os agravantes são proprietários do imóvel, com título inscrito no fólio real, sem qualquer vício ou irregularidade.”, em diligência aos autos em questão, verificou-se que foi decidido apenas sobre a imissão da posse pelos ora agravantes, já que possuíam o título de propriedade, restando expressamente ressalvado que “o julgamento aqui realizado não irá se imiscuir nas questões relativas à validade ou não do contrato firmado pelo requerido e terceiros, tampouco a higidez ou não do registro junto à matrícula do imóvel pelos requerentes, exceto se essenciais à solução da celeuma deduzida na inicial.”Portanto, nos autos em referência apenas restou cristalizado o direito à imissão de posse, não se confundindo com a discussão desta demanda. Assim, correta a decisão agravada ao rejeitar a preliminar.
2.3.
Da decisão extra petitaAlega o agravante que “Ao discorrer sobre o instituto da venda a non domino, a decisão saneadora se imiscui em tese não levantada pela parte autora, ora agravada, em sua inicial. Assim, a decisão agravada incorre em vício estrutural ao erigir como controvérsia a suposta ocorrência de venda a non domino, quando não se conclui da inicial, em nenhum momento, o pedido nem a causa de pedir nesse sentido, configurando manifesta violação ao princípio da congruência.”, mov. 1.1-AI. A decisão saneadora (mov. 79.1), ao fazer referência à possível configuração de alienação a non domino, não inovou na causa de pedir nem introduziu fundamento estranho à demanda, mas decidiu lastreado nos autos, uma vez que na impugnação à contestação (mov. 64.1) a parte autora alegou expressamente que a nulidade é absoluta e insanável. Portanto, não há falar em julgamento extra petita.
2.4.
Da prescrição/decadênciaAfirmam os agravantes que “A decisão impugnada invoca o art. 169 do Código Civil para sustentar a imprescritibilidade da pretensão. Tal raciocínio, porém, só se sustenta se o negócio estiver sendo analisado como absolutamente nulo, o que não é o caso dos autos. O art. 166 do Código Civil elenca, de forma taxativa, as hipóteses de nulidade absoluta. Nenhuma delas se amolda ao negócio jurídico dos agravantes, até porque eles jamais participaram de qualquer negociação com o agravado. Inexistindo, portanto, qualquer hipótese de nulidade, o eventual vício que o agravado ventila e que diz respeito exclusivamente à sua relação com terceiros estranhos aos agravantes, o que explicita a prescrição de sua pretensão em face dos ora agravantes.”Sem razão os agravantes.Isso porque, a pretensão deduzida na origem está fundada, ao menos em tese, em nulidade de negócio jurídico decorrente de alegada duplicidade de alienação de fração ideal do imóvel. Em tais hipóteses, a análise acerca da incidência ou não de prazo prescricional depende da adequada qualificação jurídica dos fatos, notadamente quanto à existência de nulidade absoluta ou relativa.A conclusão a esse respeito demanda dilação probatória, especialmente quanto à cadeia dominial, à eventual sobreposição de áreas e à boa-fé dos adquirentes.Além disso, a efetiva caracterização da alegada alienação a non domino, bem como a análise da boa-fé dos adquirentes posteriores e da extensão dos direitos invocados pelo autor, também demandam dilação probatória, confundindo-se com o próprio mérito da demanda.Neste sentido:
“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA E REGISTRO IMOBILIÁRIO CUMULADA COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.
ALEGAÇÃO DE SIMULAÇÃO E VÍCIO DE CONSENTIMENTO. DISTINÇÃO ENTRE NULIDADE ABSOLUTA E ANULABILIDADE. DECADÊNCIA E PRESCRIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE RECONHECIMENTO SEM PRÉVIA INSTRUÇÃO PROBATÓRIA. ANULAÇÃO DA SENTENÇA. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. RECURSO PROVIDO.I. CASO EM EXAME1. Apelação cível interposta em ação declaratória de nulidade de escritura pública e de registro imobiliário, cumulada com pedido de indenização por danos morais. A autora busca o reconhecimento da nulidade de escritura pública lavrada e registrada em 2009, sob alegação de que o negócio jurídico não refletiu a real intenção das partes, tendo sido celebrado para encobrir ajuste diverso, consistente em doação futura com reserva de usufruto vitalício, bem como a ocorrência de vício de consentimento e simulação. A sentença extinguiu o processo com resolução do mérito, reconhecendo a decadência do pedido de anulação e a prescrição da pretensão indenizatória.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. A questão em discussão consiste em definir se as alegações deduzidas na petição inicial configuram hipótese de anulabilidade do negócio jurídico, sujeita a prazo decadencial, ou de nulidade absoluta por simulação, insuscetível de decadência ou prescrição.III. RAZÕES DE DECIDIR3. O Código Civil distingue os vícios de consentimento, que tornam o negócio jurídico anulável e se submetem ao prazo decadencial do art. 178, II, do Código Civil, das hipóteses de simulação, que configuram nulidade absoluta, nos termos dos arts. 167 e 169 do Código Civil, não sujeita a decadência ou prescrição.4. Os fatos relatados na petição inicial indicam possível divergência entre as tratativas efetivamente ajustadas pelas partes e o conteúdo da escritura pública levada a registro, sugerindo, em tese, a ocorrência de simulação do negócio jurídico.5. A alegação de que a autora permaneceu na posse do imóvel, de que não recebeu valores relativos à sua fração ideal e de que o ajuste real envolveria apenas a aquisição da parte pertencente ao ex-cônjuge reforça a necessidade de apuração acerca da correspondência entre a vontade real e a declaração formalizada.6. A correta qualificação jurídica do defeito imputado ao negócio — se vício de consentimento ou simulação — depende da análise aprofundada das circunstâncias fáticas e da produção de prova, sendo inviável o reconhecimento da decadência ou da prescrição antes da instrução.7. A jurisprudência admite que, havendo alegação plausível de simulação ou de inexistência de manifestação válida de vontade, a pretensão de declaração de nulidade não se submete a prazo decadencial ou prescricional, impondo-se o regular prosseguimento do feito para esclarecimento dos fatos controvertidos.8. A extinção prematura do processo impede o exame adequado da causa de pedir e viola a necessidade de prévia instrução para definição do regime jurídico aplicável ao negócio impugnado.IV. DISPOSITIVO9. Recurso conhecido e provido para anular a sentença e determinar o retorno dos autos ao Juízo de origem, a fim de que seja realizado o regular saneamento do feito e a instrução probatória, com a produção das provas necessárias à elucidação dos fatos controvertidos._(...) (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0010072-98.2021.8.16.0160 - Sarandi - Rel.: SUBSTITUTO HELDER LUIS HENRIQUE TAGUCHI - J. 17.04.2026)
DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DECISÃO DE SANEAMENTO. LEGITIMIDADE ATIVA. DECISÃO INTERLOCUTÓRIA. CAUSA DE PEDIR FUNDADA EM ERRO E SIMULAÇÃO. DECADÊNCIA. NÃO OCORRÊNCIA. AGRAVO CONHECIDO E DESPROVIDO.
1.1 Ação de anulação de escritura pública ajuizada I. CASO EM EXAME pelo pai da falecida titular do imóvel contra os netos, alegando simulação de venda e erro substancial no negócio jurídico celebrado em 2008. 1.2 Alegação de acordo verbal com a filha para divisão do imóvel e posterior simulação de compra e venda em favor dela, sem resguardar sua parte. 1.3 Contestação apresentada pelos réus, com arguição de decadência e ilegitimidade ativa, sustentando que a falecida já detinha a posse e a propriedade do bem. 1.4 Fase de organização do procedimento com deferimento de produção de prova oral e delimitação dos pontos controvertidos à verificação de erro substancial e simulação. 1.5 Embargos de declaração dos réus rejeitados, com esclarecimento da subsistência da legitimidade do autor e da necessidade de instrução para definição do vício. 1.6 Interposição de agravo de instrumento pelos réus, com alegação de ilegitimidade ativa, preclusão e decadência, postulando extinção do feito.
(...) III. RAZÕES DE DECIDIR 3.1 A decisão de saneamento não extinguiu o feito por ilegitimidade ativa, limitando-se a afastar a via do art. 496 do CC, sem prejudicar a legitimidade do autor para postular com base em erro ou simulação. 3.2 A decisão interlocutória de organização do processo, nos termos do art. 357 do CPC, delimita a causa de pedir e os pontos controvertidos, não fazendo coisa julgada formal. 3.3 A tese de preclusão lógica e aceitação tácita é inaplicável, pois não houve pronunciamento desfavorável ao autor que justificasse recurso. 3.4 A prejudicial de decadência não se sustenta, pois o vício invocado pode configurar erro substancial (anulabilidade, art. 178, II do CC, prazo de 4 anos) ou simulação (nulidade absoluta, art. 167 do CC), sendo imprescindível a instrução para definição da natureza do vício. 3.5 Eventual reconhecimento da decadência dependerá do resultado da instrução probatória. IV. DISPOSITIVO E TESE 4.1 Agravo CONHECIDO e DESPROVIDO. Tese: o reconhecimento da decadência em casos de vício do negócio jurídico exige prévia instrução para definição da natureza do vício alegado. (TJPR - 5ª Câm. Cível - 0056374-44.2025.8.16.0000 - Rel. Subst. ANDERSON RICARDO FOGAÇA - J. 08.12.2025).
Dessa forma, ao menos neste momento processual, não se mostra possível o reconhecimento da prescrição ou decadência da pretensão autoral, estando correta a decisão agravada em que consignou “Ademais, a efetiva ocorrência da venda a non domino, bem como a análise da boa-fé dos terceiros adquirentes e a anterioridade dos títulos, são questões que se confundem com o próprio mérito da demanda e com ele serão apreciadas.”
2.5.
Da alegada impossibilidade de rediscussão da boa-féTambém não merece acolhimento o pedido subsidiário formulado, no sentido de que “a boa-fé dos agravantes já é matéria acobertada pelo instituto da coisa julgada, não podendo ser indicada como ponto controvertido porque ataca diretamente as conclusões dessa Corte, pugnando seja determinada a exclusão dessa análise como ponto controvertido em primeiro grau se a ação prosseguir, estabelecendo como premissa incontroversa a boa-fé dos adquirentes registrados no título do imóvel.”A existência de boa-fé dos agravantes (adquirentes posteriores) não constitui matéria incontroversa no presente feito, tampouco há demonstração inequívoca de coisa julgada material apta a impedir sua análise nesta demanda, conforme já demonstrado no item 2.2, uma vez que a sentença transitada em julgado decidiu tão somente sobre a imissão de posse dos ora agravantes. Assim, inviável afastar previamente referido ponto controvertido.
3. CONCLUSÃOAnte o exposto, voto no sentido de conhecer e negar provimento ao recurso de agravo de instrumento, nos termos da fundamentação apresentada.