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Processo:

Por brevidade, adota-se o relatório da sentença (mov.
55.1):

“Trata-se de AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA proposta por ELAINE CRISTINA KOSPROVCZ, em desfavor de CATUAI EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS PARTICIPAÇÕES E ADMINSTRAÇÕES LTDA.

Sustenta a parte autora, em síntese:

a) requereu os benefícios da gratuidade da
justiça, com fundamento nos
arts. 98 e 99 do CPC/2015 e no art. 5º, LXXIV, da Constituição Federal, por não possuir condições de arcar com as custas e despesas processuais sem prejuízo de seu sustento e de sua família;

b) objetiva regularizar e adquirir formalmente a propriedade integral do imóvel matriculado sob nº 33.136 no 2º Registro de Imóveis de Londrina/PR, correspondente à data de terra nº 38 da quadra nº 13, com área de 250 m², situada no Jardim Catuaí, Londrina/PR, com as confrontações e medidas descritas na inicial;

c) adquiriu o referido imóvel de Antônio Valentim
Bortoluci
e Agostinha Filomena de Amarantes em 05 /09/2012, por meio de instrumento particular de cessão de direitos, não tendo promovido, à época, a regularização registral por insuficiência de recursos financeiros;

d) existe cessão anterior, uma vez que o imóvel pertencia originalmente à Empresa Mercantil de Algodão Vale do Tietê Ltda., tendo sido adquirido pelos cedentes anteriores em 07/08/1997, mediante instrumento particular, com quitação do preço, conforme documentos acostados;

e) ao tentar lavrar a escritura definitiva, verificou a existência de indisponibilidades sobre o bem, atualmente registrado em nome da requerida
Catuai
Empreendimentos, não tendo obtido êxito na solução administrativa, inclusive após o envio de notificação extrajudicial não respondida;

f) cumpriu integralmente a prestação que lhe
cabia, possuindo direito real à aquisição do imóvel e à outorga do título translativo, restando frustrada a solução extrajudicial;
g) o contrato de promessa de compra e venda, nos termos do art. 1.417 do Código Civil, bem como dos
arts. 15 e 16 do Decreto-Lei nº 58/1937, confere ao compromissário o direito à adjudicação compulsória quando quitado o preço;

h) embora não tenha havido recusa expressa, o decurso do tempo, o silêncio e a ausência de providências configurariam recusa tácita, autorizando a adjudicação compulsória, nos termos do art. 1.418 do Código Civil;

i) o direito à adjudicação compulsória independe do registro do compromisso de compra e venda, conforme Súmula 239 do STJ, sendo o registro exigido apenas para produção de efeitos perante terceiros;

j) inexistindo outro meio eficaz para resguardar seus direitos, requereu a adjudicação compulsória do imóvel, ou, subsidiariamente, a aplicação do princípio da fungibilidade.

Ao final, pugnou a adjudicação compulsória do imóvel em seu favor, bem como pela condenação da ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

Atribuiu à causa o valor de R$ 206.000,00. Juntou procuração e documentos (seqs. 1.2-11).

Decisão inicial (seq. 13.1). Na ocasião, deferiu-se as benesses da justiça gratuita em favor da parte autora.

Citada, a parte requerida apresentou
contestação (seq. 31), na qual alegou: a) jamais se recusou à transferência da titularidade do imóvel, tendo apenas solicitado a apresentação do contrato originário firmado com a Empresa Mercantil de Algodão Vale do Tietê Ltda., como medida de cautela e segurança jurídica;

b) a exigência documental foi legítima, diante da longa cadeia de cessões informais e não registradas, sem participação ou ciência da requerida, visando evitar risco de transferência de imóvel eventualmente negociado com terceiros;

c) a situação decorre exclusivamente da inércia dos adquirentes sucessivos, que optaram por instrumentos particulares não registrados, inexistindo dever legal da requerida de controlar ou registrar cessões realizadas à sua margem;

d) nos termos do art. 1.245 do Código Civil, a aquisição da propriedade imobiliária somente se opera com o registro do título, sendo tal obrigação do adquirente, não podendo a requerida ser responsabilizada por indisponibilidades ou negócios informais realizados sem sua anuência;

e) não se opõe à formalização da escritura, desde que atendidos os requisitos documentais necessários ou mediante autorização judicial, ressaltando que jamais vendeu o imóvel diretamente à autora;

f) o imóvel foi objeto de sucessivas cessões particulares não registradas, envolvendo a Mercantil de Algodão Vale do Tietê Ltda., Dalton Aparecido Brizola, Antônio Valentim
Bortoluci
e Agostinha Filomena de Amarantes, sem qualquer ingerência da requerida na cadeia negocial;
g) requereu, com fundamento no art. 130, III, do CPC, o chamamento ao processo dos cedentes anteriores, por serem os efetivos protagonistas das alienações sucessivas do imóvel.

Ao final, pugnou o reconhecimento de que não deu causa à lide, pela improcedência dos pedidos ou, subsidiariamente, pelo reconhecimento de sua atuação diligente, bem como pela condenação da autora ao
pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, além do chamamento ao processo dos cedentes anteriores.

Juntou procuração e documentos (seqs. 31.2-3).

Impugnação à contestação (seq. 35).

As partes requereram o julgamento antecipado (seqs. 39 e 40).

Vieram os autos conclusos para sentença.”

Sobreveio a sentença (mov.
55.1) que julgou
improcedente a ação e condenou a autora
ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez) por cento sobre o valor da causa, corrigidos monetariamente pelo IPCA/IBGE do ajuizamento da ação até o trânsito em julgado e, a partir desta data, incidência unicamente da Taxa Selic até o efetivo pagamento.

Suspensa a exigibilidade em razão da assistência
judiciária gratuita.

Inconformada,
a autora
interpôs recurso de apelação
(mov.
59.1), aduzindo,
em síntese, que: a)
estão preenchidos os requisitos para a adjudicação compulsória; b) a recusa da requerida não precisa ser expressa
e formal, basta que a parte
seja
inerte, omissa e/ou não
tome
providência útil para a outorga do título; c)
a existência de sucessivas cessões de contrato não pode configurar impedimento à adjudicação compulsória; d)
“o fundamento atinente à indisponibilidade tampouco subsiste como óbice material ao pleito, pois a própria Apelante providenciou as medidas necessárias para levantamento da constrição em autos próprios (0033935-65.2023.8.16.0014 – Embargos de Terceiro), com posterior juntada de certidão demonstrando a superação do gravame. Logo, não se pode manter a improcedência com base em premissa fática superada pelos documentos dos autos.”;
e)
é desnecessária a recusa formal;
f)
há formalismo excessivo na exigência de demonstração de toda a cadeia de atos negociais; g) a
“manutenção da improcedência favorece resultado incompatível com a vedação ao enriquecimento sem causa e com a segurança jurídica, pois conserva a titularidade formal em nome de quem não mais suporta os efeitos econômicos e possessórios do imóvel, enquanto impede a regularização daquele que, de fato, o adquiriu, pagou por ele e o utiliza há anos.”;
h) subsidiariamente, a sentença deve ser nula, pois o magistrado
a quo
desconsiderou a nova cópia da matrícula do bem que atestou sua disponibilidade, fundamentando a sentença em documento defasado; i) a
causa está madura, contudo, para análise em segundo grau.

Contrarrazões apresentadas (mov.
62.1 – 1º grau).

É o relatório.



Presentes os pressupostos de admissibilidade,
o
recurso
comporta conhecimento.

Trata-se de ação de adjudicação compulsória proposta
por Elaine Cristina
Kosprovcz
em face de Catuaí Empreendimentos Imobiliários Participações e Administrações Ltda.

O objeto da pretensa adjudicação é o imóvel de matrícula nº 33.136 do 2º Serviço de Registro de Imóveis de Londrina-PR, consubstanciado na
“Datas de terra n° 38 (trinta e oito) da quadra n° 13, medindo a área de 250 metros quadrados, situada no Jardim Catuaí, da cidade de Londrina, Estado do Paraná, subdivisão dos lotes 1,2 e 4, da Gleba Primavera, desde município, dentro das seguintes confrontações: - Frente para a Rua Antônio Caetano Barbosa, medindo 10,00 metros; ao lado da data n° 39, medindo 25; ao lado da data de n°37, medindo 25 metros e, finalmente, pelos fundos, com a data n° 07, medindo uma largura de 10,00 metros.”
(mov. 1.8 – 1º grau).

Não foi colacionada nos autos a cópia da matrícula do bem. Há somente certidões emitidas pelo 2ª SRI de Londrina, em duas oportunidades, a primeira datada de 01.02.2022 (mov. 1.8 – 1º grau) e a segunda de 24.09.2025 (mov. 47.2 – 1º grau).

Ambas as certidões atestam que a proprietária registral do bem é a ré Catuaí – Empreendimentos Imobiliários Participações e Administrações
Ltda-ME, desde 1988.

A
requerente
aduziu
ter adquirido o bem por meio de contrato de cessão de direitos
firmada com
Sr. Antônio Valentim
Bortoluci
e Sra. Agostinha Filomena de Amarantes, em 05.09.2012 (mov. 1.8 – 1º grau).

Os cedentes, por sua vez, também se imitiram na posse do imóvel em razão de contrato de cessão de direitos firmado com Sr. Dalton Aparecido Brizola (mov. 1.9 – 1º grau).

O Sr. Dalton
havia sido possuidor do bem por semelhante contrato, qual seja, cessão de direitos, firmado com Mercantil de Algodão Vale do Tietê Ltda.
É o que se depreende
da cláusula “3” da cessão firmada entre Dalton e
Antonio
Valentim (mov. 1.9 – 1º grau),
pois não foi juntado nos autos o instrumento celebrado entre Mercantil de Algodão Vale do Tietê Ltda. e Dalton Aparecido Brizola.

Tampouco há notícia das relações
anteriores
a este contrato de Dalton e Mercantil, sobretudo
a
demonstração do negócio jurídico firmado com a
proprietária
registral
(ré Catuaí).

É dizer, não há como se analisar a
cadeia negocial referente ao
imóvel.

A juíza
a quo
julgou improcedente o feito, sob o fundamento de inexistência de negativa formal por parte da requerida quanto à outorga da escritura pública; de insuficiência da documentação apresentada, pois ausentes
os instrumentos de cessão desde o adquirente originário; por fim, em razão da indisponibilidade do bem atestada na certidão do 2º SRI de Londrina.

Em recurso, uma das teses arguidas pela autora foi a fundamentação equivocada na sentença quanto à manutenção da indisponibilidade do bem, situação que implicaria a nulidade do
decisum.

Constou na sentença (mov. 55.1 – 1º grau):

“De mais a mais, o imóvel encontra-se gravado com averbação de indisponibilidade (seqs. 1.10 e 47.1), de modo que incumbe à parte requerente, na condição de eventual terceira de boa-fé, ajuizar embargos de terceiros nos autos nº 0035061-05.2013.8.16.0014, em trâmite perante a 1ª Vara Cível da Comarca de Londrina/PR.”

Observa-se, contudo, que a última certidão colacionada pela autora e emitida pelo 2º SRI de Londrina atesta a inexistência de quaisquer ônus reais, bem como registros de ações reais e pessoais reipersecutórias. Por esta razão, tal trecho da sentença deve ser desconsiderado, pois equivocado.

O reconhecimento da ausência de indisponibilidade do bem não conduz, todavia, à procedência da ação, sequer à devolução dos autos à origem. Isso porque
um dos requisitos para a determinação da adjudicação compulsória não está preenchido, qual seja, a recusa injustificada da ré.


A ação de adjudicação compulsória se trata de medida judicial disponível ao promissário comprador que entabulou
promessa de compra e venda de bem imóvel, sem cláusula de arrependimento, que, após quitação do preço, deparou-se com resistência/recusa injustificada para concretizar a transferência de propriedade.

No caso dos autos, houve cessão de direitos por instrumento particular, firmado entre a autora,
Agostinha
e
Antonio, contendo cláusula de irretratabilidade (item 10 – mov. 1.8 – 1º grau).

O valor pactuado foi de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) e os cedentes forneceram quitação no mesmo instrumento. Consta no contrato que a empresa “Mercantil de Algodão Vale do Tietê Ltda.”
anuiu
à cessão, porém inexiste assinatura de representante ou preposto
no instrumento.

No que concerne ao contrato imediatamente anterior, firmado entre Dalton e
Antônio, o valor da avença foi R$ 1.350,00 (um mil trezentos e cinquenta reais), cumulado com a assunção, pelo cessionário
Antônio, de 44 (quarenta e quatro) prestações de R$ 170,00 (cento e setenta e reais), a contar de 10.09.1997.
Neste ato também se pactuou a irretratabilidade da negociação.
A empresa “Mercantil de Algodão Vale do Tietê Ltda.”, firmou o instrumento como anuente.

Ante a ausência dos demais contratos, não há como verificar os valores
anteriormente
pactuados,
as quitações
e eventual prescrição para cobrança
de tais quantias.

No
que se refere à recusa
à
transferência do bem,
analisando-se a documentação amealhada aos autos, viu-se que a autora enviou notificação extrajudicial à ré, com aviso de recebimento, postulando a regularização do imóvel (mov. 1.11 – 1º grau).

Não há resposta
da notificação
no feito.

Devidamente citada, a requerida afirmou que não se recusou à transferência da titularidade do imóvel, apenas exigiu a apresentação do contrato original firmado com a Mercantil de Algodão Vale do Tietê Ltda., haja vista as sucessivas
cessões de contrato
sem sua participação como proprietária.
Requereu, por cautela, o chamamento ao processo dos cedentes.

Na peça recursal, a autora alegou que a recusa não precisa ser formal, bastando a inércia da ré para sua configuração. Ainda, que a exigência de demonstração de toda cadeia negocial representa formalismo exacerbado.

Com parcial
razão à recorrente.

De fato, a recusa para fins de adjudicação compulsória não necessita ser formal/escrita, bastando
que
a
parte contrária adote
comportamento que obstaculize a transferência ou seja incompatível com a intenção de efetuá-la.

A recusa,
contudo,
necessita ser injustificada, o que não ocorreu no caso vertente, pois
foi
amparada na incompletude da documentação.

A comprovação da sequência de cessões de direitos
ou de
compromissos
de compra e venda,
da
proprietária
registral
até a autora, é
elemento probatório mínimo
para
a
determinação da adjudicação do bem, pois, somente
a partir
disso, será possível a
demonstração da regularidade da negociação,
a existência de
quitação
do contrato original
e seguintes,
a necessidade ou não de
anuência
da proprietária, a
legitimidade dos contratantes
etc.

Veja-se, a documentação existente nos autos
demonstra a negociação até a
cessão do bem por Dalton a Antônio. Antes de tal negócio, contudo, há cessão entre Mercantil e Dalton,
desacompanhada
da documentação original. E anteriormente
a tal negócio, há um lapso até a ré Catuaí, que figura na matrícula do bem como proprietária
registral
desde 1988
(data anterior aos contratos colacionados nos autos).

Com isso, não há como estabelecer relação contratual entre a autora e a ré.
Não se trata de formalismo exagerado, mas de segurança jurídica.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – CONTRATOS PARTICULARES DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA – INSURGÊNCIA DA AUTORA – PRETENSÃO DE DEFERIMENTO DO PEDIDO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA, REJEITADA – NEGÓCIOS JURÍDICOS ENTRELAÇADOS – CADEIA NEGOCIAL DE TITULARIDADE DO IMÓVEL NÃO DEMONSTRADA – AUSÊNCIA DE PROVA DO PAGAMENTO INTEGRAL DO PREÇO – AUTORA QUE DEIXOU DE COMPROVAR O FATO CONSTITUTIVO DO SEU DIREITO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.1. O pedido de adjudicação compulsória exige a comprovação cabal da qualidade de vendedor e pagamento integral do preço do imóvel pelo comprador.2. A existência de negócios jurídicos entrelaçados torna obrigatória a demonstração do liame de titularidade das partes envolvidas, bem como do pagamento integral do preço de todos os contratos da cadeia negocial.

(TJPR - 20ª Câmara Cível - 0035683-74.2023.8.16.0001 - Curitiba
-
Rel.: DESEMBARGADOR ANTONIO FRANCO
FERREIRA DA COSTA NETO
-
J.
29.05.2026)

“EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
ADJUDICAÇÃO
COMPULSÓRIA.
A
ADJUDICAÇÃO
COMPULSÓRIA
É O REMÉDIO JURÍDICO COLOCADO À DISPOSIÇÃO DE QUEM, MUNIDO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA, COM PREÇO QUITADO E PAGO OS IMPOSTOS INCIDENTES,
NÃO
ENCONTRA ÊXITO EM OBTER O TÍTULO DEFINITIVO DE PROPRIEDADE DO IMÓVEL, PELA RECUSA DOS PROMITENTES-VENDEDORES EM EFETIVÁ-LA.
NÃO
DEMONSTRADA
A
CADEIA
NEGOCIAL
INCIDENTE SOBRE O IMÓVEL, DE MODO A RECONHECER A OBRIGAÇÃO DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL DE OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA EM FAVOR DA PARTE DEMANDANTE.
NÃO
SE PODE OBRIGAR OS PROPRIETÁRIOS REGISTRAIS DO BEM A OUTORGAR ESCRITURAS AOS AUTORES DIANTE DA INEXISTÊNCIA DE PROVAS DE NEGÓCIO
JURÍDICO ENTRE ELES. NEGARAM PROVIMENTO À APELAÇÃO. UNÂNIME”
(Apelação Cível, Nº 50004240320168210109, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Walda Maria Melo Pierro, Julgado em: 10-11-2021)

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. A ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA É O REMÉDIO JURÍDICO COLOCADO À DISPOSIÇÃO DE QUEM, MUNIDO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA, COM POSSE, PREÇO QUITADO E PAGO OS IMPOSTOS INCIDENTES, NÃO ENCONTRA ÊXITO EM OBTER O TÍTULO DEFINITIVO DE PROPRIEDADE DO IMÓVEL, PELA RECUSA DOS PROMITENTES-VENDEDORES EM EFETIVÁ-LA. NÃO DEMONSTRADA A CADEIA NEGOCIAL INCIDENTE SOBRE O IMÓVEL, DE MODO A RECONHECER A OBRIGAÇÃO DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL DE OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA EM
FAVOR DA PARTE DEMANDANTE. NEGARAM PROVIMENTO À APELAÇÃO. UNÂNIME.”
(Apelação Cível, Nº 70078785227, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Walda Maria Melo Pierro, Julgado em: 31-10-2018).

Diante do exposto, a manutenção
da improcedência
é a medida que se impõe.

A solução conferida à lide não modifica o ônus sucumbencial definido em sentença, cabendo à autora o pagamento integral das custas, despesas processuais e honorários advocatícios de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa,
ao patrono da ré,
ressalvada a assistência judiciária gratuita.

É de rigor, portanto, o conhecimento do recurso e seu parcial provimento, nos termos do voto.

O provimento parcial do recurso obsta a majoração dos honorários em sede recursal, sob fundamento do art. 85, §11, do CPC.

Toda a matéria encontra-se
prequestionada.