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Processo:

I- RELATÓRIO
Trata-se de Agravo de Instrumento interposto pelo Banco Bradesco S/A em face da decisão de mov. 16.1, proferida nos autos da ação anulatória de ato jurídico c/c pedido de tutela de urgência nº 02963-52.2026.8.16.0194, pela qual restou deferida a tutela de urgência para determinar a imediata suspensão do leilão extrajudicial do imóvel matriculado sob o n.º 7.674 no 4.º Cartório de Registro de Imóveis de Curitiba/PR (situado na Rua Dr. Djalma Ferreira Lopes, n.º 223, Bairro Guabirotuba, Curitiba/PR), bem como de quaisquer atos expropriatórios subsequentes (registro de eventual arrematação, imissão na posse, etc.), até o julgamento final da demanda ou deliberação judicial em sentido contrário. Alega o agravante, em síntese, que o imóvel constitui garantia do contrato firmado entre as partes e que, diante do inadimplemento, cabe ao credor adotar as medidas legais cabíveis, inclusive a alienação extrajudicial do bem. Sustenta que o procedimento expropriatório observou rigorosamente os ditames da Lei nº 9.514/97, tendo havido a consolidação da propriedade em seu favor, razão pela qual eventual insurgência dos agravados deve ser resolvida em perdas e danos, não sendo possível obstar o regular prosseguimento do procedimento. Afirma, ainda, que promoveu a regular notificação dos devedores, nos termos legais, e que todo o procedimento foi conduzido com lisura, inexistindo nulidade a justificar sua suspensão. Ressalta que os agravados não purgaram a mora nem exerceram o direito de preferência.Requer a concessão de efeito suspensivo e, ao final, o provimento do recurso, com a reforma da decisão agravada.Por meio da decisão de mov. 13.1, restou indeferido o pedido de atribuição de efeito suspensivo.Os agravados, embora devidamente intimados, não apresentaram contrarrazões (mov. 16/recurso).É o relatório.

II- FUNDAMENTAÇÃO
Presentes os pressupostos de admissibilidade extrínsecos (tempestividade, preparo, regularidade formal e inexistência de fato impeditivo) e intrínsecos (legitimidade, interesse e cabimento), conheço em definitivo do recurso.
Trata-se, na origem, de ação anulatória de ato jurídico c/c pedido de tutela de urgência ajuizada por Dautro do Nascimento e Regina Maria Costa do Nascimento em face do Banco Bradesco S/A na qual narram que firmaram, em 14 de março de 2008, "Contrato por Instrumento Particular de Venda e Compra de Bem Imóvel, Financiamento com Garantia do Imóvel por Alienação Fiduciária" com o HSBC Bank Brasil S.A., sucedido pelo Banco Bradesco, para aquisição do imóvel matriculado sob o nº 7.674 no Cartório de Registro de Imóveis da 4ª Circunscrição de Curitiba/PR, e que em decorrência de dificuldades financeiras, incorreram em mora, o que levou o Banco a iniciar o procedimento de consolidação da propriedade do imóvel, nos termos da Lei nº 9.514/97.Aduzem os autores que as primeiras praças foram designadas originalmente para os dias 24/02/2026 e 26/02/2026, restando infrutíferas por ausência de licitantes. Ato contínuo, por meio de petição de emenda à inicial (mov. 14.1), noticiaram a designação de novo leilão para o dia 27/03/2026, apontando a persistência de nulidade por falta de intimação pessoal e regular, bem como o vício de preço vil, haja vista que o lance mínimo estipulado em R$ 378.000,00 avilta o valor real do imóvel, avaliado em R$ 966.762,47 na matrícula.Por meio da decisão recorrida de mov. 16.1, a MMª. Juíza da causa deferiu a tutela de urgência para determinar a suspensão do leilão extrajudicial do imóvel e de quaisquer atos expropriatórios subsequentes até o julgamento final da demanda ou deliberação judicial em sentido contrário, nos seguintes termos:
“A probabilidade do direito exsurge com nitidez dos autos, a partir de três pontos. O primeiro e mais relevante diz respeito à ausência de intimação pessoal dos devedores fiduciantes acerca das datas, horários e locais de realização dos leilões extrajudiciais. O art. 27, § 2.º-A, da Lei n.º 9.514/97, incluído pela Lei n.º 13.465/2017, exige que o devedor fiduciante seja comunicado das datas, horários e locais dos leilões para que possa exercer o direito de preferência na aquisição do bem (art. 27, § 2.º-B).
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que tal intimação é imprescindível e distinta da notificação para purgação da mora, sendo inválido o leilão realizado sem que o devedor tenha sido pessoal e formalmente cientificado (STJ, AgInt no REsp n.º 1.970.116/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3.ª Turma, j. 09/05/2022, DJe 11/05/2022). No mesmo sentido, o Tribunal de Justiça do Paraná tem reiteradamente exigido a intimação pessoal como pressuposto de validade do procedimento expropriatório: AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DECISÃO QUE DEFERIU O PEDIDO DE SUSPENSÃO DOS LEILÕES EXTRAJUDICIAIS DO BEM IMÓVEL. PREENCHIDOS OS REQUISITOS DO ART. 300 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. SUPOSTA AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR ACERCA DA REALIZAÇÃO DOS ATOS EXPROPRIATÓRIOS. NECESSIDADE. APLICAÇÃO DO ART. 27, §2ºA, DA LEI Nº 9.514/1997. PERIGO DE DANO DEMONSTRADO. CONCESSÃO DA TUTELA ANTECIPADA QUE DEVE SER MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. “De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, no âmbito do Decreto-Lei n. 70/1996, é imprescindível a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha havido a prévia intimação para purgação da mora” (STJ. AgInt no REsp n. 1.970.116/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 11/5 /2022). Agravo de Instrumento n° 0048477-67.2022.8.16.0000 1ª Vara Cível de Maringá Agravante(s): ITAU UNIBANCO S.A. Agravado(s): SELMA REGINA NAVES ALDANA e SAULO ALDANA Relator: Desembargador Rogério Luis Nielsen Kanayama
No caso concreto, a análise dos documentos juntados com a inicial revela que a comunicação sobre o leilão foi feita pela leiloeira (Milan Leilões) por e-mail dirigido ao endereço eletrônico do autor Dautro (dautronasc@gmail.com), em 04/02/2026 – portanto, não por via postal com aviso de recebimento ou cartório, mas por simples e-mail. O edital juntado aos autos indica que "o Fiduciante será comunicado das datas, horários e local de realização dos leilões" sem especificar o meio de intimação pessoal. A matrícula do imóvel, datada de 19/01/2026, não registra qualquer averbação de intimação formal dos devedores para o leilão, o que agrava a suspeita de nulidade do ato. Cumpre registrar que, para fins de tutela de urgência, não se exige certeza jurídica, mas tão somente elementos que indiquem a probabilidade do direito. Os documentos apresentados, em especial a ausência de prova de intimação pessoal formal e a comunicação via e-mail, satisfazem plenamente esse requisito.
O segundo ponto concerne ao direito de preferência e ao dever de informação. Os e-mails acostados aos autos demonstram que os próprios autores, ao serem comunicados da existência do leilão, prontamente questionaram o valor da dívida. A planilha de custos somente foi enviada após pedido expresso, em 09/02/2026, e apresentou valores expressivos (saldo devedor de R$ 400.249,37, totalizando R$ 456.825,73 com todos os encargos), sem discriminação detalhada da composição dos juros, correção monetária e demais encargos.
A falta de transparência dificulta o exercício pleno do direito de preferência previsto no art. 27, § 2.º-B, da Lei n.º 9.514/97, e configura indício de violação ao dever de informação ínsito ao Código de Defesa do Consumidor (arts. 6.º, III, e 46) e à boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil). O terceiro ponto refere-se às condições do leilão. O edital indica lance mínimo para a 1.ª praça de R$ 1.982.681,42 e para a 2.ª praça de R$ 630.000,00, para um imóvel situado no Bairro Guabirotuba, em Curitiba, com área total de terreno de 420,00 m² e área construída de 294,08 m². Esse expressivo deságio entre as duas praças (redução de mais de 65% do valor mínimo), aliado à flagrante disparidade entre o saldo devedor de aproximadamente R$ 456.000,00 e o valor de avaliação do imóvel referido na inicial (R$ 200.000,00, provavelmente referente ao valor original de aquisição em 2008), reforça a necessidade de análise detida em instrução.
2.2.2 – Do Perigo de Dano Irreparável ou de Difícil Reparação O perigo de dano é inquestionável e urgente. A 1.ª praça estava designada para 24/02/2026 (data do ajuizamento da ação), e a 2.ª praça para 26/02/2026. Conforme consta dos autos, a ação foi distribuída em 25 /02/2026, dia posterior à 1.ª praça. A arrematação do imóvel por terceiro de boa-fé implicaria a perda definitiva do bem pelos autores, que nele residem e o utilizam como única moradia, conforme comprovante de residência (conta de energia elétrica da COPEL no mesmo endereço, período 02/2026). A perda da moradia de família de aposentados, em procedimento potencialmente eivado de nulidade, configura dano grave e de difícil reparação, na medida em que eventual procedência da ação anulatória – após a consumação da arrematação e eventuais atos registrários subsequentes – implicaria complexa desfazimento de negócio jurídico com terceiro, com desdobramentos imprevisíveis. A moradia é direito social fundamental expressamente consagrado no art. 6.º da Constituição Federal, o que reforça a necessidade de cautela pelo Poder Judiciário diante da iminência de sua perda em procedimento potencialmente irregular.
Ademais, a tutela de urgência em casos análogos é medida amplamente reconhecida pela jurisprudência pátria como forma legítima de preservar o resultado útil do processo, obstando a consumação irreversível da perda do bem imóvel durante a tramitação da ação anulatória. (...)Diante do exposto, DEFIRO a tutela de urgência requerida pelos autores, para DETERMINAR a imediata suspensão do leilão extrajudicial do imóvel matriculado sob o n.º 7.674 no 4.º Cartório de Registro de Imóveis de Curitiba/PR (situado na Rua Dr. Djalma Ferreira Lopes, n.º 223, Bairro Guabirotuba, Curitiba/PR), bem como de quaisquer atos expropriatórios subsequentes (registro de eventual arrematação, imissão na posse, etc.), até o julgamento final da presente demanda ou deliberação judicial em sentido contrário.”

Superada a aparente celeuma cronológica inicial por força da emenda de mov. 14.1, resta evidente que o provimento de urgência de primeiro grau voltou-se a suspender adequadamente a praça designada para o dia 27/03/2026, restando evidenciado o interesse processual e a perfeita utilidade da tutela concedida na origem.Cinge-se, portanto, a controvérsia devolvida à apreciação desta Câmara à verificação da correção da decisão que deferiu tutela de urgência para suspender o procedimento expropriatório extrajudicial instaurado pelo credor fiduciário. Nos termos do artigo 300, do Código de Processo Civil, a concessão da tutela provisória pressupõe a demonstração concomitante da probabilidade do direito invocado e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.Nessa linha, lecionam Fredie Didier Jr., Paula Sarno Braga e Rafael Alexandria de Oliveira no sentido de que a probabilidade do direito corresponde à verossimilhança da alegação formulada pela parte, aferida mediante cognição sumária e à luz do conjunto probatório então existente nos autos:
“O magistrado precisa avaliar se há ‘elementos que evidenciem’ a probabilidade de ter acontecido o que foi narrado e quais as chances de êxito do demandante (art. 300, CPC). Inicialmente, é necessária a verossimilhança fática, com a constatação de que há um considerável grau e plausibilidade em torno da narrativa dos fatos trazida pelo autor. É preciso que se visualize, nessa narrativa, uma verdade provável sobre os fatos, independentemente da produção de prova.”.(Curso de direito processual civil: teoria da prova, direito probatório, ações probatória, decisão, precedente, coisa julgada e antecipação dos efeitos da tutela. 11ª ed. Salvador: JusPodivm, 2016).
Já com relação ao perigo de dano, Daniel Mitidiero, disserta que:
“A expressão deve ser lida como uma alusão ao perigo na demora. Vale dizer: há urgência quando a demora pode comprometer a realização imediata ou futura do direito.”. (Breves Comentários ao Novo Código de Processo Civil / Teresa Arruda Alvim Wambier...[et al.], coordenadores – São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2015, p. 783).
A probabilidade do direito, na hipótese, encontra-se suficientemente evidenciada.É assente na doutrina e na jurisprudência que a comunicação do devedor fiduciante acerca da realização dos leilões extrajudiciais não constitui mera formalidade procedimental, mas verdadeira garantia destinada a assegurar a observância do devido processo legal e a efetividade das prerrogativas conferidas pela Lei nº 9.514/1997.Vejamos o texto legal aplicável:
"Art. 27:§ 2º-A. Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico."
A norma não se destina apenas a conferir publicidade ao procedimento. Sua finalidade é assegurar que o fiduciante tenha conhecimento inequívoco da iminente alienação do bem, evitando que seja surpreendido pela perda definitiva do imóvel sem a oportunidade de exercer os direitos que a própria legislação lhe assegura.A ausência dessa comunicação compromete a regularidade do procedimento, maculando a higidez do leilão e, por consequência, da própria consolidação da propriedade.Por essa razão, a jurisprudência do egrégio Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que a comunicação acerca da realização do leilão constitui providência autônoma e distinta da notificação para purgação da mora, não sendo suficiente a comprovação desta última para validar o procedimento expropriatório:
“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PRECEDENTES. MULTA DO ART. 1.021, § 4º, DO CPC/2015. ANÁLISE CASUÍSTICA. NÃO OCORRÊNCIA, NA ESPÉCIE. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, no âmbito do Decreto-Lei n. 70/1996, é imprescindível a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha havido a prévia intimação para purgação da mora. Desse modo, a dispensa da intimação pessoal só é cabível quando frustradas as tentativas de realização deste ato, admitindo-se, a partir dessas circunstâncias, a notificação por edital. 1.1. Registra-se, ainda, que a purgação da mora é possível mesmo após a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário. Assim, é imprescindível a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial. 2. O mero não conhecimento ou a improcedência de recurso interno não enseja a automática condenação à multa do art. 1.021, § 4º, do CPC/2015, devendo ser analisado caso a caso. 3. Agravo interno improvido.”(AgInt no REsp n. 1.970.116/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 9/5/2022, DJe de 11/5/2022).
Conforme se extrai dos documentos acostados aos autos (mov. 1.1, fl. 15/recurso), a comunicação teria sido realizada mediante telegrama encaminhado aos agravados, sem que, neste momento processual, seja possível aferir o conteúdo efetivamente transmitido, a extensão das informações disponibilizadas e, sobretudo, se houve comunicação apta a proporcionar ciência inequívoca acerca das datas, horários e locais designados para a realização das hastas públicas.Ademais, aporta robustez à probabilidade do direito a tese de fixação de preço vil introduzida no aditamento (mov. 14.1). Consoante entendimento firmado no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, considera-se vil a oferta de bem imóvel em praça por montante inferior a 50% de seu valor real de avaliação de mercado.No caso sub examine, denota-se que o lance mínimo estipulado para o certame de março de 2026 monta a quantia de R$ 378.000,00. Cotejando tal cifra com o valor histórico e de mercado atualizado constante na certidão de matrícula - que indica a avaliação referencial de R$ 966.762,47 -, constata-se, em cognição sumária, um deságio que ultrapassa a barreira do aceitável, reduzindo o preço a patamar inferior à metade do valor do bem.A aplicação cega do art. 27, § 2º da Lei nº 9.514/97 (que baliza o segundo leilão pelo valor estrito do saldo devedor) não pode chancelar o enriquecimento sem causa do credor fiduciário, devendo caminhar em harmonia com os princípios da boa-fé objetiva e da menor onerosidade da execução.Portanto, os elementos probatórios até então produzidos não permitem concluir, com a segurança necessária, que a comunicação dos leilões tenha ocorrido em estrita observância ao comando normativo previsto no art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/1997.Cumpre recordar que a cognição exercida neste momento processual é necessariamente sumária, razão pela qual eventual conclusão definitiva acerca da regularidade do procedimento expropriatório demanda instrução probatória mais aprofundada, incompatível com os estreitos limites de análise próprios do agravo de instrumento.Também se encontra presente o requisito do perigo de dano.A eventual concretização dos atos expropriatórios poderá culminar na transferência da propriedade a terceiros e em subsequentes medidas possessórias, circunstâncias que possuem aptidão para gerar situação de difícil ou mesmo impossível reversão prática, especialmente considerando que o imóvel constitui residência dos agravados.Assim, a manutenção dos agravados na posse do imóvel mostra-se necessária, evitando-se a produção de prejuízos irreversíveis ou de difícil reparação, até ulterior decisão de mérito a ser proferida na origem.Sobre a matéria, a seguinte decisão desta 19ª Câmara Cível:
“Agravo de instrumento. Ação declaratória de nulidade contratual c/c exibição de documentos, indenização por danos morais e materiais e manutenção na posse do imóvel. Leilão extrajudicial de imóvel. Decisão que indeferiu a tutela de urgência. Insurgência dos autores. Pretensão de suspensão dos efeitos da consolidação da propriedade. Não acolhimento. Matéria que demanda dilação probatória, após o contraditório e ampla defesa, a fim de viabilizar o exame aprofundado da controvérsia. Pleito de suspensão dos efeitos do leilão extrajudicial e de manutenção na posse do imóvel. Acolhimento. Ausência de comprovação de intimação pessoal do devedor acerca do leilão. Indícios de vícios no procedimento. Risco concreto de dano diante das notificações de desocupação. Recurso conhecido e parcialmente provido. I. Caso em exame1. Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de tutela de urgência formulado em ação declaratória de nulidade contratual cumulada com exibição de documentos, indenização por danos morais e materiais e manutenção na posse do imóvel. Sustentam os autores, ora agravantes, não terem sido devidamente intimados acerca da realização de leilão extrajudicial do imóvel, circunstância que, em tese, comprometeria a regularidade e a validade do procedimento expropriatório. II. Questão em discussão2. A controvérsia recursal cinge-se à verificação da possibilidade de suspensão dos efeitos do leilão extrajudicial e da manutenção dos agravantes na posse do imóvel, até o julgamento definitivo da demanda, diante da alegada ausência de intimação pessoal para a realização do leilão. III. Razões de decidir3. Inexistente prova conclusiva da intimação pessoal dos agravantes para a realização dos leilões extrajudiciais, fragilizada a presunção de regularidade do procedimento, autorizada a suspensão dos efeitos do leilão.4. Configurado o perigo de dano, diante das notificações extrajudiciais de desocupação do imóvel, aptas a compelir os agravantes a deixar o bem antes de pronunciamento judicial definitivo.5. Cabível a manutenção dos agravantes na posse do imóvel, como medida cautelar destinada a evitar prejuízos irreversíveis ou de difícil reparação.6. Inviável, por ora, a suspensão da consolidação da propriedade, por demandar contraditório, ampla defesa e dilação probatória, incompatíveis com a cognição sumária. IV. Dispositivo e tese7. Recurso conhecido e parcialmente provido. Tese de julgamento: A ausência de intimação pessoal do devedor acerca da realização de leilão extrajudicial de imóvel, nos termos da Lei nº 9.514/1997, fragiliza a presunção de regularidade do procedimento e autoriza, em sede de cognição sumária, a adoção de medidas cautelares, inclusive a suspensão de seus efeitos.” (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0134847-44.2025.8.16.0000 - Mandaguari -
Rel.: ANDREI DE OLIVEIRA RECH -
J. 30.03.2026)
Diante disso, não se constata ilegalidade ou abuso na decisão agravada, a qual deve ser mantida integralmente.