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Processo:

I – Relatório:





































Francisco Vieira de Sousa e Yara da Silva Vieira apelam no mov. 83.1 da sentença de mov. 80.1, proferida nos autos de ação de revisão e nulidade de cláusulas contratuais decorrentes de locação de shopping center c/c devolução de luvas pagas nº 0031343-53.2024.8.16.0001 ajuizada contra Bele Shopping Center Ltda., Buena Vista Holdings Ltda., GRCA Participações Ltda., Jockey Plaza Administradora de Shopping Centers Ltda. e SM2 Investimentos Ltda. que (i) reconheceu a ilegitimidade passiva de Jockey Plaza Administradora de Shopping Centers Ltda., extinguindo o feito sem resolução do mérito, (ii) reconheceu a prescrição da pretensão de restituição dos valores pagos a título de res sperata, extinguindo o feito com resolução de mérito, e (iii) julgou improcedente o pedido inicial subsistente, condenando os autores ao pagamento de custas e honorários, fixados em 10% do valor atualizado da causa, respeitados os benefícios da justiça gratuita.Sustentam os apelantes, de início, que a restituição das quantias pagas a título de res sperata foi formulada como consequência lógica do reconhecimento da revisão ou resolução contratual, diante da frustração do objeto do contrato por fato superveniente, extraordinário e imprevisível (pandemia da Covid-19).Portanto, entendem que a pretensão inicial consiste na restituição dos valores e indenização decorrentes do alegado descumprimento contratual, incidindo no caso o prazo decenal estabelecido no art. 205 do Código Civil.Acrescentam que, mesmo que se aplicasse a tese da prescrição trienal, o termo inicial adotado na sentença estaria incorreto, porque a relação jurídica discutida é de trato sucessivo, vinculada à execução continuada do contrato de locação e de cessão de estrutura comercial.Para os apelantes, enquanto pendente a discussão sobre a validade, exigibilidade e revisão das obrigações contratuais, não se pode falar em pretensão plenamente exercitável, nos termos do art. 189 do Código Civil.No mérito, argumentam que o princípio do pacta sunt servanda não é absoluto no direito brasileiro e a própria legislação civil, por meio dos arts. 317 e 478 do Código Civil, prevê hipóteses de revisão ou resolução contratual quando ocorrerem fatos extraordinários e imprevisíveis que provoquem desequilíbrio econômico entre as partes.Ponderam que é de conhecimento notório que a pandemia à época (2020) trouxe consequências econômicas drásticas e as regras severas de funcionamento, e até mesmo o fechamento total do shopping por meses, impossibilitou o uso e gozo do bem locado e frustrou o fim econômico do contrato em virtude da brusca alteração das circunstâncias.Afirmam que não conseguiram mais manter-se adimplentes com suas obrigações, configurando a onerosidade excessiva, e que a execução integral do contrato impõe aos locatários sacrifícios manifestamente desproporcionais, contrariando o princípio da boa-fé objetiva e ensejando a aplicação das normas de revisão ou resolução contratual.Para os recorrentes a postura adotada pelas recorridas evidencia comportamento intransigente e incompatível com o dever de colaboração que se exige nas relações contratuais.Concluem, então, que se faz absolutamente necessária a devolução res sperata paga pela autora, bem como a declaração de nulidade da cláusula oitava do contrato de cessão de direitos, já que prever a exigibilidade integral da res sperata independentemente do tempo de uso revela manifesta desproporção e viola o princípio da função social do contrato, da boa-fé objetiva e gera enriquecimento sem causa.Pedem o provimento do recurso para que seja (i) afastada a prescrição trienal, restituindo-se os valores pagos a título de res sperata, (ii) reduzida a multa e as luvas em 80% e (iii) declarada abusiva e nula a aplicação de reajuste sobre os meses vincendos sobre o cálculo da multa rescisória, alternativamente, nula a utilização do índice IGPM, devendo-se aplicar o índice IPC ou índices mais benéficos aos devedores.Contrarrazões no mov. 89.1 em que as apeladas defendem que (i) tratando-se de pedido de ressarcimento por ausência de contraprestação específica, aplica-se o prazo trienal estabelecido no art. 206, § 3º, IV, do Código Civil, afastando-se a incidência do prazo geral decenal, (ii) a rescisão contratual não decorreu apenas em função da pandemia, mas sim em virtude de inadimplementos anteriores a qualquer decreto público, (iii) quando do efetivo “Lockdown” também sofreu consequências financeiras, bem como concedeu parcelamentos, redução de até 100% do aluguel mínimo e fundo de promoção aos locatários, dentre outras formas de reequilíbrio contratual, (iv) o marco temporal para o início da contagem do prazo é a data da rescisão contratual com a efetiva entrega das chaves, ocorrida em 27/07/2020, e considerando que a presente demanda foi ajuizada apenas em setembro de 2024, operou-se de forma inequívoca a prescrição, (v) a realidade fática extraída dos autos demonstra que o inadimplemento contratual é muito anterior ao estado de calamidade pública; as dificuldades financeiras dos autores remontam ao início da locação em 2018, quando já não conseguiram honrar o pagamento da entrada do CDU em espécie, sendo necessária a celebração de um contrato de renegociação com dação em pagamento de veículo, (vi) os débitos que fundamentam a execução em apenso são relativos a aluguéis e encargos vencidos desde dezembro de 2019, o que comprova que a dificuldade financeira do negócio não foi gerada pela pandemia, mas por fatores de gestão interna dos lojistas, (vii) a pandemia não atingiu exclusivamente os lojistas, mas causou prejuízos severos também à locadora, que suportou o fechamento do empreendimento e a cessação de lucros, (viii) não seja conhecido do pedido que envolve a modificação do índice de correção, pois inovação recursal.É o relatório.

II - Voto:Francisco Vieira de Sousa e Yara da Silva Vieira ajuizaram a presente ação de revisão e nulidade de cláusulas contratuais decorrentes de locação de shopping center c/c devolução de luvas pagas em face de Bele Shopping Center Ltda., Buena Vista Holdings Ltda., GRCA Participações Ltda., Jockey Plaza Administradora de Shopping Centers Ltda. e SM2 Investimentos Ltda. tendo por objeto o “instrumento particular de contrato de locação atípico de loja(s) de uso comercial integrante(s) do ‘Jockey Plaza Shopping Center’ e outras avenças” de mov. 1.13, firmado em 29.11.2018. Nele Yara figurou como locatária e Francisco como fiador.Sustentam que exploravam atividade no comércio de vestuário, mas com o advento da pandemia tornou-se inexequível a execução do contrato de locação, surgindo o inadimplemento contratual.Afirmam que, além do fechamento do Shopping Center durante diversas semanas, houve uma queda absurda das vendas da loja; fizeram todos os esforços para continuidade do empreendimento, sem sucesso, de modo que a formalização da entrega das chaves se deu em 27.07.2020.Para os autores resta claro que a pandemia se trata de evento imprevisível e extraordinário, que enseja a aplicação da teoria da imprevisão ou da teoria da onerosidade excessiva, que mitigaria o pacta sunt servanda.Assim, defendem que há de ser rescindido o contrato sem o ônus da cláusula rescisória (multa).Seguem aduzindo que os locadores foram incapazes de cumprir suas obrigações de manter o Shopping aberto em correto funcionamento, com o fluxo esperado de pessoas, ou seja, não cumpriram com a obrigação de permitir o uso e gozo da loja objeto do contrato.Pedem, então, que sejam devolvidas as luvas pagas no “instrumento particular de contrato de reserva de loja e cessão do direito de integrar e utilizar a estrutura técnica e organizacional do jockey plaza shopping center” (mov. 1.14).Afirmam que essa previsão da cláusula oitava não possui proporcionalidade e coerência ao contrato principal, que estabeleceu a locação de loja por 87 meses, mas teriam ocupado o imóvel por menos de 1 ano.Explicam que a título de luvas efetuaram o pagamento de R$ 40.000,00 através de um PEUGEOUT 308 QUIKSILVER por meio do “instrumento particular de renegociação de dívida, dação em pagamento e outras avenças” (mov. 1.15), além de parcelas de R$ 5.000,00.Diante destes fatos e alegações, requereram (i) a exclusão da multa rescisória, (ii) a devolução/restituição do valor de R$ 40.000,00 atualizado pago a título de sinal das luvas e a (iii) a declaração de nulidade da cláusula oitava mencionada, afastando a obrigação de pagar o saldo remanescente das luvas. Subsidiariamente pugnaram pela redução da multa e das luvas em 80%.O feito seguiu seu curso e sobreveio a sentença recorrida.
- Prescrição da pretensão de restituição dos valores pagos a título de res sperata/luvas:No “instrumento particular de contrato de reserva de loja e cessão do direito de integrar e utilizar a estrutura técnica e organizacional do jockey plaza shopping center” de mov. 1.14 foi ajustado o pagamento de R$ 100.000,00 a título de res sperata/luvas, a serem pagos da seguinte maneira (cláusula 3):

Constou, ainda, da cláusula 8 que não importaria o tempo de permanência no shopping, sendo devido o pagamento integral:

A controvérsia consiste em definir o prazo prescricional aplicável à pretensão de restituição dos valores pagos a esse título.A sentença considerou tratar-se de pedido fundado em enriquecimento sem causa, submetendo-o ao prazo de três anos previsto no artigo 206, § 3º, inciso IV, do Código Civil:
“Ao contrário do que afirmam os demandantes, tratando-se de pedido de ressarcimento fundado em alegado enriquecimento sem causa das rés, decorrente do recebimento de quantia relativa à res sperata sem a correspondente contraprestação, incide a regra específica do art. 206, § 3º, IV, do Código Civil, que estabelece o prazo prescricional de três anos, sendo inaplicável o prazo geral do art. 205 do mesmo diploma.”
Merece reforma.De fato, os autores afirmam que a manutenção integral da obrigação, apesar do encerramento antecipado da locação, proporcionaria vantagem indevida às rés. Essa alegação, contudo, não pode ser examinada isoladamente.Na petição inicial a restituição foi apresentada como consequência do desfazimento do negócio jurídico. Segundo os autores, a pandemia, o fechamento temporário do empreendimento e a redução das vendas teriam comprometido a continuidade da atividade comercial, justificando a resolução ou revisão dos contratos e a redução proporcional das obrigações assumidas.Pediram, nesse contexto, a declaração de nulidade da cláusula oitava e a devolução dos valores pagos a título de res sperata:
“A pretensão de cobrança formulada não tem natureza indenizatória e portanto não decorre de danos sofridos em razão de ato ilícito nem se associa, de nenhuma forma, ao princípio do neminem laedere que serve de lastro para toda a doutrina da responsabilidade civil.Com efeito, a restituição dos valores pagos durante o período de normalidade contratual constitui consectário lógico da própria rescisão do negócio jurídico. A mesma obrigação é que impõe a ambas as partes restituir as coisas ao estado anterior.Assim, a pretensão de restituição de valores pagos em razão de desfazimento de negócio jurídico (...) submete-se ao prazo prescricional geral de 10 (dez) anos, previsto no art. 205 do Código Civil, e não ao prazo especial de 03 (três), constante do art. 206, § 3º, IV e V, do mesmo diploma.”
O pagamento cuja restituição se pretende, então, não ocorreu sem fundamento jurídico, circunstância que afasta a configuração do enriquecimento sem causa previsto no art. 884 do Código Civil.A quantia foi prevista no contrato, que estabeleceu tanto o valor devido quanto sua exigibilidade integral, independentemente do tempo de permanência da locatária no empreendimento.A pretensão deduzida exige, assim, o exame da validade e dos efeitos da própria cláusula contratual. Somente depois de reconhecida a possibilidade de revisão ou invalidação da cláusula oitava será possível verificar se existe quantia a ser restituída.A referência ao enriquecimento sem causa foi empregada pelos autores para descrever a consequência que resultaria da manutenção da cobrança integral; não constitui pretensão independente.Isso também se evidencia pelo conteúdo da impugnação à contestação (mov. 67.1), em que os autores afirmaram expressamente que a cobrança e a restituição decorrem dos contratos celebrados e que o pedido não possui natureza indenizatória por ato ilícito, mas se origina de cláusula contratual cujo cumprimento reputam desproporcional:
“Além disso, a própria natureza da Res Sperata evidencia que o valor pago possuía caráter contraprestacional vinculado ao uso e à exploração da estrutura do shopping center. Portanto, a pretensão de devolução, assim, não é indenizatória por ato ilícito, mas sim decorrente de cláusula contratual cujo cumprimento não ocorreu de forma proporcional ou justa, atraindo a incidência do prazo prescricional geral.”
Trata-se, portanto, de pretensão restituitória decorrente da relação contratual, para a qual o Código Civil não estabelece prazo específico, incidindo a regra geral de dez anos prevista no artigo 205.No caso, a rescisão contratual, com a efetiva entrega das chaves, ocorreu em 27.07.2020, e a presente ação foi ajuizada em 06.09.2024, de modo que não transcorreu o prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do Código Civil.
- Mérito:1) Revisão contratual e repetição das luvas/res sperata:A causa encontra-se madura para julgamento uma vez que a controvérsia é documental e foi integralmente submetida ao contraditório, impondo-se a aplicação do art. 1.013, § 4º, do Código de Processo Civil.Os autores sustentam que a pandemia da Covid-19, o fechamento temporário do shopping center e a brusca redução das vendas tornaram inexequível a continuidade da atividade comercial, ocasionando onerosidade excessiva.Pretendem, então, a restituição das quantias pagas a título de res sperata.Pois bem.A revisão dos contratos no direito civil pátrio é medida excepcional. Aliás, não por acaso o princípio do equilíbrio econômico-financeiro ou da justiça contratual é também chamado de princípio do revisionismo excepcional.O Código Civil de 2002 adotou a teoria da imprevisão, estabelecendo em seus art. 317 e 478 que “quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação” e que “nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação”.Mas como se vê do art. 478, a lei subjetiva exigiu, além dos quatro requisitos clássicos da teoria da imprevisão (execução continuada, onerosidade excessiva, álea extraordinária e inexistência de culpa), ainda um quinto requisito: que é a onerosidade excessiva sofrida por um contratante corresponda a uma extrema vantagem do outro, correspondente.Por isso, a teoria da imprevisão no nosso sistema civilista é chamada qualificada/adjetivada.A aplicação da teoria da imprevisão não é automática, sendo necessária a demonstração de que, em virtude de evento imprevisível e extraordinário, a prestação contratual se tornou excessivamente onerosa para uma das partes.No caso, embora não se ignore a excepcionalidade da pandemia e seus efeitos sobre as atividades comerciais desenvolvidas em shopping centers, a situação concreta não permite concluir que dela tenha decorrido o inadimplemento contratual dos autores.Isso porque a documentação demonstra que a dificuldade no cumprimento das obrigações já existia antes do início das restrições sanitárias.O contrato de cessão estabeleceu o pagamento de R$ 100.000,00 a título de res sperata. Os próprios autores relatam que R$ 40.000,00 foram satisfeitos mediante dação em pagamento de um veículo Peugeot 308 Quiksilver, por força de posterior instrumento de renegociação de dívida, permanecendo parcelas de R$ 5.000,00.E as apeladas afirmaram que os débitos executados abrangiam aluguéis e encargos desde dezembro de 2019, circunstância anterior à pandemia e às medidas de fechamento do comércio (é o que se vê na planilha apresentada na execução em apenso, nº 0021700-13.2020.8.16.0001).As razões recursais não têm o condão de afastar a conclusão alcançada pelo juízo de primeiro grau, na medida em que o descumprimento das obrigações contratuais era pré-existente à situação excepcional vivida após o início da pandemia de Covid-19 no Brasil, de forma que não há como acolher o argumento de que a crise econômica dela decorrente justifique o afastamento da responsabilidade pelo inadimplemento contratual.A alegação de notoriedade da crise econômica gerada pela pandemia não é suficiente ao desate da causa quando, antes mesmo das restrições impostas pelas normas sanitárias, já havia inadimplemento contratual.Por tal razão, também é descabida a alegação de cerceamento de defesa, vez que de nada adiantaria a prova de período posterior ao reconhecido inadimplemento.No “instrumento particular de contrato de reserva de loja e cessão do direito de integrar e utilizar a estrutura técnica e organizacional do Jockey Plaza Shopping Center” foi ajustado o pagamento de R$ 100.000,00 a título de res sperata/luvas, constando da cláusula oitava que o pagamento seria integralmente devido independentemente do tempo de permanência no empreendimento.Como o pacto comercial de shopping center é peculiar, cuja estrutura exige o pagamento de encargos diferenciados, até para segurança e publicidade, o legislador optou pela intervenção mínima nos termos do pacto comercial, conforme caput do art. 54 da Lei nº 8.245/91, ao estabelecer que “nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei”.A pretensão de afastamento da cláusula oitava está assentada na alegada superveniente desproporção da obrigação provocada pela pandemia. Entretanto, afastada essa premissa diante das peculiaridades expostas, não existe fundamento para desconsiderar a previsão contratual.2. Redução da multa rescisória:Previu o contrato de locação que seria devida multa em caso de rescisão antecipada, correspondente a 50% dos aluguéis devidos pelo período restante do contrato:

Pretendem os apelantes a redução da multa rescisória em 80%.Assiste-lhes razão.O Código Civil, em seu art. 413, prevê que “a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”.Embora se trate de relação empresarial firmada entre pessoas capazes e em condições negociais paritárias, circunstância que recomenda prestígio à autonomia privada e à força obrigatória dos contratos, tais princípios não afastam a incidência do art. 413 do CC, que expressamente autoriza a revisão judicial da cláusula penal quando o valor estipulado se mostrar manifestamente excessivo diante das particularidades do caso.No caso, o contrato foi firmado em 29.11.2018, com prazo de 87 meses, enquanto a entrega das chaves ocorreu em 27.07.2020.Não há fundamento para exclusão da multa, pois consta das próprias contrarrazões que os débitos executados abrangem aluguéis e encargos vencidos desde dezembro de 2019, anteriormente, portanto, às restrições decorrentes da pandemia.Isso, contudo, não impede a redução equitativa da penalidade, pois a aplicação da multa nos termos originalmente previstos implicaria atribuir à penalidade dimensão desproporcional em relação ao inadimplemento verificado e à utilidade contratual frustrada.A cláusula 13.4 estabelece multa correspondente a 50% da soma dos aluguéis vincendos até o termo final do contrato. Considerando que a avença foi celebrada pelo prazo de 87 meses e a entrega das chaves ocorreu em 27.07.2020, a incidência integral da penalidade alcançaria parcela expressiva das prestações futuras.Embora a rescisão antecipada tenha frustrado a expectativa das locadoras quanto à manutenção do vínculo contratual pelo prazo integral inicialmente ajustado, a cláusula penal não se destina a assegurar o recebimento da rentabilidade projetada até o final do contrato, independentemente da retomada da disponibilidade do imóvel.Assim, uma vez reconhecida a excessividade da cláusula originalmente pactuada, a definição do montante devido passa a submeter-se ao juízo de equidade previsto no art. 413 do Código Civil, devendo o magistrado fixar percentual compatível com a extensão do inadimplemento e com a vedação ao enriquecimento sem causa.Nesse contexto, a redução da multa para 10% da soma dos aluguéis vincendos revela-se medida adequada e proporcional, pois preserva a função sancionatória ao impor penalidade significativa à parte que deu causa à rescisão, atende à função compensatória e evita resultado incompatível com a vedação ao enriquecimento sem causa.Ressalte-se que a intervenção judicial, nessa hipótese, não implica desconsideração da autonomia privada, mas sua conformação aos princípios da boa-fé objetiva, da proporcionalidade e da função social do contrato, os quais orientam a aplicação e eventual revisão da cláusula penal.Assim, dou provimento ao recurso neste ponto para reduzir em 80% a multa rescisória prevista na cláusula 13.4 do contrato de locação, que ficará limitada a 10% da soma dos aluguéis vincendos até o termo final da avença, nos termos do art. 413 do Código Civil.3. Redução da res sperata/luvas:A mesma solução, contudo, não se aplica às luvas.Subsidiariamente à restituição integral dos valores e à declaração de nulidade da cláusula oitava, pleitos já afastados, os apelantes pretendem a redução das luvas em 80%.Ora, a obrigação não possui natureza de cláusula penal e, por isso, não se submete ao regime do art. 413 do Código Civil.Além disso, não se verifica ausência de contraprestação apta a justificar a pretendida redução de 80%.As luvas foram pactuadas no “instrumento particular de contrato de reserva de loja e cessão do direito de integrar e utilizar a estrutura técnica e organizacional do Jockey Plaza Shopping Center”, mediante pagamento de R$ 100.000,00.O próprio contrato estabeleceu que o pagamento seria devido independentemente do tempo de permanência do lojista no empreendimento e não se pode afirmar que a estrutura colocada à disposição dos autores deixou de ser disponibilizada pelas recorridas.Ao contrário, os próprios recorrentes reconhecem que a atividade empresarial chegou a ser efetivamente instalada e explorada no empreendimento, tendo a relação locatícia perdurado até a entrega das chaves em 27.07.2020.Ora, a estrutura técnica, administrativa e organizacional que justificou a cobrança da res sperata esteve integralmente à disposição dos locatários durante o período de funcionamento da operação comercial.Ou seja, não se trata de hipótese em que o shopping deixou de disponibilizar o espaço ou a estrutura prometida, nem de situação em que os recorrentes foram impedidos de integrar o empreendimento.O que houve foi o encerramento antecipado da atividade desenvolvida pelos próprios locatários. Por isso, a circunstância de a permanência ter sido inferior ao prazo originalmente previsto para a locação não autoriza a transformação de obrigação livremente pactuada de pagamento integral em prestação proporcional ao número de meses de ocupação.Não demonstrada a invalidade da cláusula contratual, tampouco a ausência da contraprestação que justificou sua estipulação, inexiste fundamento para a redução das luvas em 80%, razão pela qual deve ser mantida a improcedência do pedido neste ponto.4. Reajuste dos meses vincendos e substituição do IGP-M:Os apelantes pedem que seja declarada abusiva e nula a aplicação de reajuste sobre os meses vincendos considerados no cálculo da multa rescisória ou, alternativamente, nula a utilização do IGP-M, devendo ser aplicado o IPC ou índices mais benéficos aos devedores.Em contrarrazões, as apeladas sustentam que o pedido de substituição do índice de correção constitui inovação recursal.Não lhes assiste razão.O pedido foi expressamente formulado na petição inicial, na qual os autores requereram que fosse “declarada abusiva e nula a aplicação de reajuste sobre os meses vincendos sobre o cálculo da multa rescisória, alternativamente, nula a utilização do índice IGPM, devendo-se aplicar o índice IPC ou índices mais benéficos ao Devedor(a)”.A pretensão foi reiterada nas razões recursais, não havendo inovação recursal.Rejeita-se, assim, a preliminar.No mérito, contudo, não assiste razão aos apelantes.Presume-se que os contratos civis são paritários e simétricos, e a revisão contratual só é admitida de maneira excepcional e limitada, à luz do art. 421-A, III, do CC:
Art. 421-A.
Os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos em leis especiais, garantido também que:(...)III - a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada.
Não há demonstração de que o indexador elegido pelas partes para o reajuste do contrato, qual seja IGP-M, se revelou excessivamente oneroso para a parte locatária em virtude de um evento extraordinário e imprevisível, o que justificaria a revisão do contrato.Os recorrentes limitam-se a requerer a aplicação do IPC ou de “índices mais benéficos”, sem demonstrar concretamente a desproporção produzida pelo IGP-M na obrigação discutida, tampouco apresentar elementos que permitam verificar em que medida o índice contratualmente previsto teria ocasionado o desequilíbrio alegado.A mera existência de índice economicamente mais favorável aos devedores não autoriza a substituição daquele livremente escolhido pelas partes, assim, deve ser mantido o índice previsto em contrato.Também não prospera o pedido de afastamento do reajuste dos meses vincendos considerados no cálculo da multa rescisória.Como visto, a multa foi reduzida em 80%, ficando limitada a 10% da soma dos aluguéis vincendos. A redução da cláusula penal, contudo, não altera o valor dos aluguéis que compõem sua base de cálculo nem afasta o índice de reajuste contratualmente previsto.Na realidade, afastar o reajuste dos meses vincendos e, simultaneamente, reduzir a multa importaria dupla modificação da cláusula penal.Veja-se que os apelantes não demonstraram erro na incidência do reajuste; a insurgência está fundada apenas na alegação de que o IGP-M teria se tornado mais oneroso durante a pandemia, mas não restando demonstrados os requisitos legais para a revisão do contrato, é de se rejeitar o pleito.- Conclusão:Diante do exposto, dou parcial provimento ao recurso para (i) afastar a prescrição da pretensão de restituição dos valores pagos a título de res sperata/luvas, julgando, desde logo, improcedente o pedido, e (ii) reduzir em 80% a multa rescisória prevista na cláusula 13.4 do contrato de locação, que ficará limitada a 10% da soma dos aluguéis vincendos, mantida a sentença quanto aos demais pedidos.Diante do decaimento de ambas as partes, as custas e honorários fixados em primeiro grau deverão ser distribuídos na proporção de 80% a cargo dos autores e 20% a cargo das requeridas, nos termos do art. 86 do Código de Processo Civil, respeitados os benefícios da justiça gratuita.III - Decisão: