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Processo:

1. RelatórioTrata-se de apelações interpostas por ambas as partes, bem como de remessa necessária, contra a sentença proferida pelo Juízo da Vara da Fazenda Pública de Colombo (mov. 43.1), nos autos nº 004185-63.2023.8.16.0193, que, após o regular processamento do feito, decidiu nos seguintes termos:“Ante o exposto, com fundamento no art. 487, inciso I, do CPC, julgo parcialmente procedente os pedidos contidos na inicial para: a) condenar o réu ao pagamento dos alugueis vencidos, estes compreendidos entre 04/10/2020 até 10/2021, considerando o valor mensal de R$ 3.000,00 (três mil reais); b) condenar o réu ao pagamento da multa contratual decorrente do atraso nos pagamentos mensais, observando o período de ocupação irregular, consistente na incidência de 10% (dez por cento) sobre cada mensalidade (R$ 3.000,00). O montante total da condenação deverá ser apurado em sede de liquidação de sentença. À quantia liquidada incidirá, a contar da citação, juros moratórios equivalentes aos índices oficiais de remuneração básica e juros aplicáveis à caderneta de poupança, bem como será corrigido monetariamente pelo IPCA, a partir do vencimento de cada aluguel, no período que compreende a ocupação irregular do imóvel. No que tange à sucumbência, entendo que a parte autora decaiu de parte mínima de sua pretensão, de modo que condeno o réu ao pagamento das despesas e custas processuais. Condeno o réu, ainda, ao pagamento dos honorários advocatícios do Procurador da parte adversa. Todavia, nos termos do art. 85, § 4º, inciso II, do CPC, postergo sua definição para a fase de liquidação da sentença. Por fim, independentemente de recurso voluntário, determino o reexame necessário a se realizar junto ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, conforme fixado no art. 496, inciso I, do CPC.” Em seu recurso (mov. 49.1) os apelantes (autores) sustentam, em síntese, que:a) o valor de R$ 7.000,00 mensais não configuraria mera expectativa de contratação, mas decorreria de ato administrativo vinculante praticado pelo próprio município no âmbito do procedimento administrativo nº 22544/2020. Afirma que houve avaliação oficial do imóvel, fixação de valor de referência em R$ 7.670,04, proposta formal de locação pelo valor de R$ 7.000,00 e aceite integral dos autores, restando pendente apenas a formalização interna do ajuste, circunstância que não poderia ser utilizada pela administração para afastar os efeitos obrigacionais da própria manifestação administrativa; b) a administração pública, ao atuar como locatária, estaria submetida ao regime jurídico privado da Lei nº 8.245/1991, não podendo invocar formalidades administrativas para frustrar direitos do particular. Aduz que o município se vinculou aos efeitos da proposta administrativa formalizada, de modo que a sentença teria incorrido em “error in judicando” ao desconsiderar a realidade documental constante dos autos e limitar a condenação ao valor do contrato originário. c) subsidiariamente, requer a incidência da cláusula 12ª do contrato de locação nº 450/2019, a qual prevê multa diária correspondente a 1/30 do valor mensal do aluguel em caso de não desocupação do imóvel ao término do pacto. Alega que o município permaneceu no imóvel por 381 dias após o encerramento contratual, sem efetuar qualquer pagamento, razão pela qual seria devida multa diária de R$ 100,00, totalizando R$ 38.100,00, acrescida de atualização monetária e juros legais. Ao final, requereram a reforma da sentença para reconhecer como devido o valor mensal de R$ 7.000,00 pelo período de ocupação irregular do imóvel, entre 04/10/2020 e 10/2021. Subsidiariamente, pleiteiaram a condenação do município ao pagamento da multa diária prevista na cláusula 12ª do contrato de locação. Requer, ainda, a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais, nos termos do art. 85, § 11, do CPC. Contrarrazões foram apresentadas pela parte ré no mov. 55.1. Na sequência, o município interpôs apelação contra a mesma sentença proferida no mov. 43.1, insurgindo-se contra a condenação ao pagamento dos alugueres e da multa contratual referentes ao período posterior ao encerramento do contrato de locação. Em seu recurso (mov. 50.1) o apelante réu (município) sustenta, em síntese, que:a) a sentença incorreu em contradição ao reconhecer que o contrato de locação se encerrou em 03/10/2020, sem formalização de renovação, e, simultaneamente, condenar o município ao pagamento de “aluguéis vencidos” e multa contratual como se houvesse mora contratual em período sem vínculo jurídico vigente. Afirma que, uma vez encerrado o contrato, não haveria base legal para aplicação automática das cláusulas típicas da relação locatícia;b) a permanência do município no imóvel após o termo final do contrato não autorizaria a transposição automática do regime contratual extinto, sobretudo porque a administração pública não admite prorrogação tácita ou locação verbal, exigindo formalização e instrumentação específica para constituição de obrigações contratuais. Defende que eventual obrigação decorrente da ocupação do imóvel possuiria natureza meramente indenizatória, desvinculada da disciplina da Lei nº 8.245/1991;c) a sentença teria aplicado indevidamente precedente relacionado à responsabilidade locatícia do ente público, ignorando julgados que afastam a caracterização de relação locatícia típica em hipóteses de ocupação administrativa sem contrato vigente. Sustenta que a pretensão de cobrança deveria ser analisada sob perspectiva obrigacional residual, sem incidência automática do regime locatício ou das penalidades contratuais originalmente pactuadas;d) a cláusula penal prevista no contrato não poderia subsistir após o encerramento do pacto, por possuir natureza acessória e depender da existência de obrigação principal válida e vigente. Aduz que, inexistindo mora contratual típica após 03/10/2020, seria indevida a incidência da multa de 10% sobre as mensalidades reconhecidas na sentença. Subsidiariamente, requer a redução equitativa da penalidade, com fundamento no art. 413 do Código Civil e nos princípios da proporcionalidade e da vedação ao enriquecimento sem causa;Ao final, requereu o provimento do recurso para reformar integralmente a sentença, julgando improcedentes os pedidos iniciais. Subsidiariamente, requer o reconhecimento de que o contrato possuía termo final em 03/10/2020, afastando-se qualquer condenação posterior a essa data a título de “aluguéis vencidos”, bem como a exclusão da multa contratual de 10% ou, sucessivamente, sua redução equitativa, nos termos do art. 413 do Código Civil. Pleiteia, ainda, a adequação da sucumbência. Contrarrazões foram apresentadas pela parte autora no mov. 56.1. Nelas, foi suscitada preliminar de ofensa ao princípio da dialeticidade recursal.

2. Voto.2.1. Os autores/apelados arguiram, em contrarrazões (mov. 56.1), que a apelação do Município (mov. 50.1) não atende ao princípio da dialeticidade, por se limitar a repetir teses genéricas já refutadas em primeira instância, sem impugnação específica dos fundamentos da sentença. O princípio da dialeticidade, previsto no art. 1.010, incisos II e III, do CPC, exige que o apelante exponha os fundamentos de fato e de direito e as razões do pedido de reforma, em contraposição à decisão recorrida. Não se exige, contudo, que o recurso apresente argumentos inteiramente novos, mas que direcione sua impugnação aos fundamentos adotados pelo Juízo de origem.No caso, a apelação do Município (mov. 50.1) atacou, de forma específica, os seguintes pilares da sentença: (i) a suposta contradição entre o reconhecimento da inexistência de contrato formal e a condenação por "aluguéis vencidos"; (ii) a impossibilidade jurídica de prorrogação tácita na esfera administrativa; (iii) a inaplicabilidade da cláusula penal após o encerramento do pacto; e (iv) a natureza jurídica da obrigação. Tais argumentos, ainda que guardem semelhança com os já deduzidos na contestação, foram direcionados à fundamentação da sentença, o que satisfaz o requisito da dialeticidade recursal. Nesse sentido, a mera coincidência entre as teses de defesa e as razões recursais não caracteriza, por si só, ofensa ao princípio da dialeticidade, desde que o recurso dialogue com a decisão recorrida.Portanto, rejeita-se a preliminar.2.2. Presentes os pressupostos de admissibilidade, ambos os recursos devem ser conhecidos.A sentença não se sujeita à remessa necessária. Embora proferida contra o Município de Colombo, incide a exceção prevista no art. 496, § 3º, III, do Código de Processo Civil, segundo a qual o reexame obrigatório é dispensado quando a condenação ou o proveito econômico for inferior a cem salários mínimos2.3. A controvérsia recursal concentra-se nos seguintes pontos: (a) na apelação do Município, se a obrigação de pagar aluguéis subsiste após o encerramento do contrato formal e se a cláusula penal moratória é aplicável; (b) na apelação dos autores, se o valor mensal devido deve corresponder a R$ 7.000,00 (com base no PAD nº 22544/2020) e, subsidiariamente, se é cabível a multa diária da Cláusula 12ª do contrato.2.4. Apelação do Município de ColomboO Município sustenta que a sentença incorreu em contradição ao condenar pelo pagamento de "aluguéis vencidos" no período posterior a 03/10/2020, data do encerramento do contrato, embora tenha reconhecido a inexistência de formalização de novo pacto.A leitura da sentença revela que o MM. Juiz fez a distinção de dois momentos: no relatório, reproduziu a narrativa dos autores, que apontavam 19/10/2021 como data de encerramento da ocupação; na fundamentação, fixou expressamente o termo final do contrato em 03/10/2020 e reconheceu que não houve formalização de renovação, termo aditivo ou novo contrato.A condenação ao pagamento de aluguéis no período de 04/10/2020 a outubro de 2021 não decorreu do reconhecimento de contrato formal vigente, mas da permanência do Município na posse do imóvel após o encerramento do prazo contratual, sem a devida restituição do bem e sem o pagamento da contraprestação correspondente. Trata-se de aplicação do regime de prorrogação previsto no art. 56, parágrafo único, da Lei nº 8.245/1991.“Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.”Não há, portanto, contradição interna na sentença, que limitou a condenação ao valor de R$ 3.000,00, e não de R$ 7.000,00 com fundamento no dever de contraprestação pelo período de retenção do imóvel.2.4.1. O Município argumenta que, na esfera administrativa, não se admite a constituição de obrigações contratuais por mera tolerância fática e que a permanência no imóvel após o encerramento do contrato não tem o condão de restabelecer o vínculo contratual extinto. Invoca precedente do TJPR relativo ao Município de Uraí (Apelação Cível nº 0000983-06.2021.8.16.0175), no qual se reconheceu que a ocupação de imóvel por ente público fundada em intervenção administrativa não configura relação locatícia.Contudo, tal pleito não merece acolhimento, pelos fundamentos a seguir expostos.Em primeiro lugar, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que a locação celebrada pela Administração Pública, na qualidade de locatária, se submete ao regime de direito privado, com incidência da Lei nº 8.245/1991. A condição de ente público do locatário não afasta, por si só, a aplicação do regime locatício. A relação contratual submete-se, contudo, a regime jurídico misto. O Contrato nº 450/2019 foi celebrado sob a vigência da Lei nº 8.666/1993, cujos arts. 1º e 2º incluíam as locações realizadas pela Administração Pública em seu campo de incidência. Especificamente, o art. 62, § 3º, inciso I, da Lei
determinava a aplicação, no que coubesse, dos arts. 55 e 58 a 61 e das demais normas gerais
aos contratos de locação em que o Poder Público fosse locatário, reconhecendo, simultaneamente, que seu conteúdo é regido predominantemente por normas de direito privado. Desse modo, as exigências relativas à autorização, formalização, disponibilidade orçamentária e fiscalização submetem-se ao regime administrativo, enquanto o conteúdo da relação locatícia permanece disciplinado pela Lei nº 8.245/1991, naquilo que seja compatível.Nesse sentido:“DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COBRANÇA DE ALUGUÉIS CONTRA MUNICÍPIO. RELAÇÃO DE DIREITO PRIVADO. PRESCRIÇÃO TRIENAL. ART. 206, § 3º, I, DO CÓDIGO CIVIL. INAPLICABILIDADE DO PRAZO QUINQUENAL DO DECRETO Nº 20.910/1932. PRECEDENTES. EXECUÇÃO EXTINTA. INVERSÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSO PROVIDO. [...] 2. O contrato de locação firmado pela Administração Pública é regido predominantemente pelas normas de direito privado, submetendo-se à Lei nº 8.245/1991 e, subsidiariamente, ao Código Civil. O ente público, ao figurar como locatário, atua em paridade com o particular, sem as prerrogativas de direito público. [...] (AREsp n. 2.878.527/AL, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 22/4/2026, DJEN de 30/4/2026.)”O precedente do TJPR indicado pelo Município em suas razões recursais, relativo ao Município de Uraí (0000983-06.2021.8.16.0175), é inaplicável ao caso concreto. Naquele feito, discutia-se ocupação fundada em intervenção administrativa e cessão não onerosa, hipótese fática inteiramente diversa da presente, em que há contrato formal de locação previamente celebrado, com estipulação de aluguel, obrigações contratuais definidas e disciplina expressa para a restituição do imóvel.No caso, o contrato encerrou-se em 03.10.2020 e houve celebração de termo aditivo nem novo instrumento para o período posterior.
Essa circunstância, entretanto, não afasta os efeitos materiais decorrentes da utilização do imóvel. Nos termos do art. 56, parágrafo único, da Lei nº 8.245/1991, a permanência do locatário por mais de trinta dias após o término do prazo, sem oposição do locador, faz presumir prorrogada a locação, nas condições ajustadas, por prazo indeterminado. No caso, o Município permaneceu na posse do bem até 19.10.2021,por mais de doze meses após o encerramento do contrato, sem que os locadores tenham se oposto à permanência durante esse período, circunstância que atrai a incidência da prorrogação legal.A falta de termo aditivo, imputável à esfera administrativa municipal, não pode produzir como consequência a utilização gratuita do imóvel particular. Ainda que se reconhecesse irregularidade na continuidade contratual, as normas da Lei nº 8.666/1993 não autorizavam a Administração a eximir-se da contraprestação correspondente ao benefício efetivamente recebido, sem prejuízo da eventual apuração da responsabilidade de quem deu causa à ausência de formalização.Assim, a legislação administrativa invocada pelo Município não elimina a obrigação de pagamento, nem altera a natureza da relação jurídica estabelecida entre as partes. Ao contrário, deve ser compatibilizada com a Lei nº 8.245/1991. A permanência consentida preservou materialmente a relação locatícia, ao passo que a ausência de formalização administrativa impede apenas reconhecer como incorporada ao vínculo a proposta posterior de elevação do aluguel para R$ 7.000,00. Mantêm-se, portanto, as condições efetivamente ajustadas no Contrato nº 450/2019, inclusive o aluguel mensal de R$ 3.000,00, até a efetiva restituição do imóvel.
Desse modo, a obrigação do Município possui natureza contratual-locatícia, decorrente da prorrogação legal do vínculo, e não meramente indenizatória, como pretende o apelante. A permanência na posse do imóvel, sem restituição, após o encerramento do prazo originário, não exonera o locatário das obrigações decorrentes da relação locatícia, inclusive do pagamento dos aluguéis e encargos até a efetiva entrega das chaves.Nesse sentido:“DIREITO CIVIL E ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUERES. CONTRATO DE LOCAÇÃO COM ENTE MUNICIPAL. PRORROGAÇÃO TÁCITA. RECURSO DESPROVIDO. [...] 3. Os contratos de locação celebrados entre particulares e entes públicos são regidos preponderantemente pelas normas de direito privado, especificamente pela Lei nº 8.245/91, e não pelas disposições da Lei nº 8.666/93, conforme jurisprudência consolidada dos tribunais superiores.4. O artigo 56, parágrafo único, da Lei nº 8.245/91 estabelece que, findo o prazo estipulado em locação não residencial, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado. [...] (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0006061-27.2022.8.16.0116 - Matinhos - Rel.: ALBERTO JUNIOR VELOSO - J. 01.12.2025)”2.4.2. O Município sustenta que a cláusula penal de 10% sobre cada mensalidade é inaplicável na ausência de contrato vigente. Subsidiariamente, requer a redução equitativa com fundamento no art. 413 do Código Civil, com amparo em precedente da 16ª Câmara Cível deste Tribunal (autos nº 0089276-84.2024.8.16.0000).Conforme já assentado, a locação foi tacitamente prorrogada nas condições ajustadas (art. 56, parágrafo único, da Lei nº 8.245/1991). A prorrogação legal preserva as condições do pacto originário, inclusive as cláusulas acessórias, entre elas a multa moratória de 10% prevista na cláusula quarta, §1º, do Contrato nº 450/2019.No plano normativo, o art. 23, inciso I, da Lei nº 8.245/1991 impõe ao locatário o dever de pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação. Os arts. 394 e 395 do Código Civil definem a mora e submetem o devedor moroso à responsabilidade pelos prejuízos dela decorrentes, ao passo que os arts. 408 e 409 reconhecem a exigibilidade da cláusula penal convencionada para o caso de inadimplemento.Quanto ao pedido subsidiário de redução equitativa (art. 413 do Código Civil), também não merece acolhimento. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que a redução da cláusula penal pressupõe o cumprimento parcial da obrigação principal ou o caráter manifestamente excessivo da penalidade. Nesse sentido:"1. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e dos arts. 412 e 413 do Código Civil/2002, é possível a redução da cláusula penal se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo. (AgInt no AREsp n. 658.605/ES, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 8/5/2023, DJe de 17/5/2023.)”O Município não efetuou qualquer pagamento durante o período de ocupação irregular, de modo que não houve cumprimento parcial da obrigação principal. Ademais, a multa de 10% sobre cada mensalidade inadimplida constitui percentual ordinário e moderado, sem que o apelante tenha demonstrado, de forma objetiva, o caráter manifestamente excessivo da penalidade.Além disso, o precedente da 16ª Câmara Cível (autos nº 0089276-84.2024.8.16.0000), citado pelo Município, é inaplicável ao caso concreto, pois tratava de cláusula penal cujo montante alcançou R$ 412.833,67, situação fática diversa da presente, em que a multa moratória corresponde a percentual fixo e reduzido sobre cada prestação mensal.Portanto, nega-se provimento à apelação interposta pelo Município de Colombo.2.5. Apelação dos Autores2.5.1. Os autores sustentam que o valor de R$ 7.000,00, proposto pelo próprio Município no âmbito do PAD nº 22544/2020, constitui ato administrativo vinculante e não mera expectativa de contratação. Afirmam que o ciclo administrativo estava integralmente concluído (avaliação oficial, proposta formal, aceite dos autores, abertura de tramitação interna) e que o único elemento pendente era a assinatura do instrumento formal, de responsabilidade exclusiva do ente público.A prorrogação legal prevista no art. 56, parágrafo único, da Lei nº 8.245/1991 opera "nas condições ajustadas", o que significa que a locação prorrogada preserva os termos do contrato originário, inclusive o valor do aluguel. No caso, o único valor formalmente ajustado entre as partes foi o de R$ 3.000,00 mensais, estipulado na cláusula quarta do Contrato nº 450/2019.O PAD nº 22544/2020, embora tenha avançado em etapas internas (avaliação, proposta, aceite), não resultou na formalização de novo instrumento contratual. A ausência de assinatura do contrato não configura mera irregularidade sanável, mas elemento essencial para a constituição do vínculo obrigacional, especialmente na esfera administrativa, em que a forma escrita é requisito de validade. Trata-se de aplicação do princípio da solenidade dos contratos administrativos, segundo o qual a manifestação de vontade da Administração Pública só produz efeitos jurídicos quando formalizada por instrumento próprio, conforme exige a legislação de regência.A sentença foi precisa ao reconhecer que o valor de R$ 7.000,00 representava expectativa de contratação, desprovida de formalização:"(...) não prospera o argumento da parte autora de existência de direito adquirido quanto ao aumento do valor do aluguel, quando inexistente qualquer formalização nesse sentido, o que existiu foi uma mera expectativa quanto a eventual prorrogação do contrato original, negociação que não se perfectibilizou, conforme ambas partes reconhecem."Não se desconhece que o Município contribuiu para a frustração das negociações, ao não concluir o procedimento de formalização. Todavia, essa circunstância, por si só, não autoriza a imposição de valor diverso daquele efetivamente pactuado, sob pena de se atribuir efeitos obrigacionais a tratativas administrativas que não se consumaram em contrato válido. A eventual responsabilidade do ente público pela frustração das tratativas constitui questão autônoma, que não se confunde com a pretensão de reajuste do valor locatício no âmbito da relação contratual prorrogada.Nesse contexto, a sentença adotou critério objetivo e juridicamente adequado à prorrogação do contrato ao utilizar como parâmetro o último valor formalmente ajustado entre as partes (R$ 3.000,00), que constitui a única referência contratual efetivamente existente.2.5.2. Os autores requerem, em caráter subsidiário, a aplicação da multa diária prevista na Cláusula 12ª do contrato, que estabelece que "a não desocupação do imóvel no término do presente acarretará ao LOCATÁRIO multa diária correspondente a 1/30 avos do valor mensal do aluguel."A Cláusula 12ª tem como pressuposto de incidência o encerramento definitivo da locação com a consequente obrigação de desocupação. Ocorre que, conforme já fundamentado, a permanência do Município no imóvel por mais de trinta dias após o termo final, sem oposição dos locadores, resultou na prorrogação tácita da locação, nos termos do art. 56, parágrafo único, da Lei nº 8.245/1991.Dessa forma, a locação não se encerrou na data do termo contratual originário; ao contrário, foi prorrogada por prazo indeterminado, nas mesmas condições. Tal circunstância afasta o pressuposto fático da Cláusula 12ª (término do contrato e obrigação de desocupação), pois a locação permaneceu em vigor.Há, ademais, incompatibilidade lógica entre a pretensão dos autores e o fundamento que ampara a condenação: a obrigação de pagar aluguéis no período de 04/10/2020 a outubro de 2021 decorre, precisamente, da prorrogação do vínculo locatício. Admitir, simultaneamente, a prorrogação da locação (para fins de cobrança de aluguéis) e a incidência da multa por não desocupação (que pressupõe o encerramento do contrato) implicaria contradição insuperável, pois os dois institutos partem de premissas fáticas mutuamente excludentes: a prorrogação pressupõe a continuidade do vínculo, enquanto a multa por não desocupação pressupõe a sua extinção.Portanto, nega-se provimento à apelação dos autores.2.6. Honorários do advogadoA respeitável sentença condenou o Município ao pagamento dos honorários advocatícios, mas não estabeleceu sua base de cálculo, postergando a definição da verba para a liquidação. A omissão pode ser suprida de ofício, pois os critérios de fixação dos honorários sucumbenciais são disciplinados por normas de ordem pública. Havendo condenação pecuniária, a verba deve incidir prioritariamente sobre seu valor, conforme a ordem estabelecida no art. 85, §§ 2º e 3º, do Código de Processo Civil. No caso, portanto, os honorários terão como base o valor total da condenação apurado na liquidação, compreendidos o principal e os consectários que a integram. O percentual, contudo, não deve ser fixado desde logo. Tratando-se de condenação ilíquida imposta à Fazenda Pública, o art. 85, § 4º, II, determina que sua definição ocorra quando liquidado o julgado, ocasião em que será identificada a faixa aplicável e considerado o salário mínimo então vigente. Nessa mesma oportunidade, deverá ser valorado o trabalho adicional desenvolvido pelo procurador dos autores em grau recursal, nos termos do art. 85, § 11, observados os limites estabelecidos nos §§ 3º e 5º.
3. ConclusãoPelo exposto, voto no sentido de conhecer de ambas as apelações e, no mérito, negar-lhes provimento.