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Processo:

APELAÇÃO CÍVEL N.º 334.250-1? 12.ª VARA CÍVEL DE CURITIBA
APELANTE 1: BANESTADO LEASING S.A ARRENDAMENTO MERCANTIL

APELANTE 2: CONDOMÍNIO ITUPAVA SHOPPING MALL E OFFICE BUILDING

APELADOS: OS MESMOS.

RELATOR: DESEMBARGADOR EUGÊNIO ACHILLE GRANDINETTI


AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS.
LEGITIMIDADE PASSIVA. O PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL É RESPONSÁVEL PELO PAGAMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS EM ATRASO. PARCELAS VINCENDAS. ART. 290 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. ANOTAÇÃO DA EXISTÊNCIA DA LIDE NAS MATRÍCULAS DOS IMÓVEIS.

1. LEGITIMIDADE.
Tratando-se de cobrança de obrigação propter rem, revela-se legítimo a figurar no pólo passivo aquele que constar como titular do direito real de propriedade dos imóveis que deram origem às taxas de condomínio.

2. INOVAÇÃO DE PEDIDO. ARGUMENTAÇÕES NÃO CONHECIDAS.
As alegações do apelante de que o MM Juiz não atentou que o demonstrativo de débitos apresenta também créditos, e que os encargos cobrados pelo apelado não encontram amparo legal já que a Convenção do Condomínio é inválida, não merecem ser conhecidas, uma vez que o apelante não alegou e tampouco fez menção a estas argumentações em sua contestação.
"O réu deve argüir, na contestação, tudo quanto for necessário à sua defesa; não o tendo feito, inclusive em face do princípio da eventualidade, preclui o seu direito de suscitar, na instância seguinte, o que não fez oportunamente" ( RSTJ 106/193).

3. PARCELAS VINCENDAS. ART. 290 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL.
O art. 290 do Código de Processo Civil deixa claro que as parcelas poderão ser inclusas na condenação enquanto durar a obrigação, ou seja, enquanto o condômino for responsável pelo pagamento das taxas e não o fizer.

4. ANOTAÇÃO DA AÇÃO NO CARTÓRIO DO REGISTRO DE IMÓVEIS.
A anotação da existência da lide nas matrículas a título de conhecimento de terceiros interessados é devida. O art. 167, inciso I, letra 21 da Lei n. 6.015/73 dispõe:
"Art. 167. No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos:
I - o registro:
21) das citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis;"

RECURSO DO BANESTADO LEASING S.A ARRENDAMENTO MERCANTIL DESPROVIDO E
RECURSO DE APELAÇÃO DE CONDOMÍNIO ITUPAVA SHOPPING MALL PROVIDO.





1. RELATÓRIO

Condomínio Itupava Shopping Mall & Office Buiding propôs Ação de Cobrança em face de Banestado Leasing S.A Arrendamento Mercantil, a qual foi julgada parcialmente para condenar o réu ao pagamento da quantia de R$ 12.610,83( doze mil reais, seiscentos e dez reais e oitenta e três centavos) atualizada monetariamente a contar da data do ajuizamento da ação e acrescido de juros de mora no percentual de 1% ao mês, a contar da data da citação do réu.

Banestado Leasing S.A, inconformado com a decisão, interpôs o presente recurso, narrando, em suma que: a) o apelante arrendou o bem à empresa Cem Engenharia e esta sempre agiu como se proprietária fosse do bem, e o contrato firmado entre o apelante e a empresa Cem dispõe de maneira clara no item 6 e 8 que a responsabilidade por quaisquer despesas necessárias seriam pagas pela empresa Cem; b) o apelante é ilegítimo para figurar no pólo passivo da ação; c) ao condenar a apelante o juiz não atentou que o demonstrativo de débitos apresenta também créditos que totalizam o valor de R$ 3.053,90( três mil e cinqüenta e três reais e noventa centavos); d) os encargos cobrados pelo apelado não encontram amparo legal; e) a Convenção do Condomínio é inválida e foi feita em desacordo da lei.

Condomínio Itupava Shopping Mall, irresignado em alguns tópicos da r. sentença, também interpôs recurso postulando em síntese para ser incluído no valor condenatório o montante das parcelas vincendas a ser aferido em liquidação de sentença, bem como o deferimento da anotação da existência da presente lide nas matrículas dos imóveis objeto da presente lide.

Recursos tempestivos, preparados e respondidos.

É o relatório.

2.O VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO

A) Recurso de Apelação do Banestado Leasing S.A Arrendamento Mercantil

Trata-se de Ação de Cobrança de taxas condominiais proposta por Condomínio Itupava Shopping Mall & Office Building em face do apelante Banestado Leasing S.A com o objetivo de obter o pagamento das parcelas inadimplidas referentes às taxas de condomínio.

Alega o apelante Banestado Leasing S.A que é parte ilegítima para configurar no pólo passivo da ação uma vez que arrendou o bem à empresa Cem Engenharia e esta sempre agiu como se proprietária fosse do bem.


O cerne da questão reside na natureza da obrigação que o autor, Condomínio Itupava Shopping Mall & Office Building Edifício Silvertown, está buscando ver cumprida. E quanto a tal natureza não restam dúvidas, nem dissonâncias, que se trata de obrigação propter rem.

Neste sentido, adentrando em maior especificidade no assunto, mostra-se oportuno o ensinamento de REINALDO DE SOUZA COUTO FILHO:

"As despesas do condomínio representam obrigações acessórias mistas, pois se vinculam ao direito real, objetivando uma prestação devida pelo seu titular. O seu caráter é híbrido, vez que tem como objeto uma prestação específica, mas está incorporada a um direito real, do qual se origina. Assim, representam obrigações propter rem.
Alguns autores, dentre eles Sílvio Rodrigues, afirmam que a obrigação propter rem encontra-se no terreno limítrofe entre os direitos reais e os pessoais. Apesar de ser uma decorrência daqueles direitos, pois segue o titular, não obstante tem características de um direito de crédito, vez que há um liame que vincula duas pessoas, isto é, um sujeito ativo e um sujeito passivo, ainda que apenas por um determinado tempo, tendo por objeto uma prestação positiva ou negativa" (COUTO FILHO, Reinaldo de Souza."As despesas do condomínio especial em apartamentos:Lei 4591/64. Jus Navigandi, Teresina, a. 4, n. 46, out. 2000.Disponível m: . Acesso em: 17 fev. 2006) - sublinhou-se.

Também, utilizando-se da lição de SÍLVIO DE SALVO VENOSA, "as obrigações reais ou propter rem (também conhecidas como ob rem) são as que estão a cargo de um sujeito, à medida que este é proprietário de uma coisa, ou titular de um direito real de uso e gozo dela" (Direito Civil. 4.ed. São Paulo: Atlas, 2004. p. 59).

Assim é que se pode com tranqüilidade afirmar que, tratando-se no presente processo de cobrança de obrigação propter rem, revela-se legítimo a figurar no pólo passivo aquele que constar como titular do direito real de propriedade do imóvel que deu origem às taxas de condomínio.

E assim, como consta no Registro de Imóveis da 3º Circunscrição de Curitiba que o Banestado Leasing S.A é o proprietário do apartamento nº. 312 do Edifício Itupava Shopping Mall & Office Building, e das vagas de garagem n. 24,25,26 e 27, este é responsável pelo pagamento das dívidas decorrentes de taxas condominiais, sendo portanto legitimo para configurar no pólo passivo da ação.

A respeito das questões em tela, anotem-se, a título de exemplo, os seguintes julgados:

"Ação de Cobrança. Taxas de Condomínio. Ilegitimidade ad causam. Não configurada. Responsabilidade do proprietário. Obrigação propter rem que acompanha a coisa. Insurgência quanto ao débito. Improcedente. Planilha clara e adequada. Recurso desprovido. I - Tratando-se de obrigação propter rem, responde por ela o proprietário do imóvel, independentemente de mutações subjetivas quanto à titularidade sobre o mesmo. II - Do documento apresentado pode-se constatar claramente o período cobrado, a multa aplicada e os juros praticados. II - Recurso de apelação que não merece ser provido" (TJPR, 9ª Câmara Cível, acórdão 1918, AC 0316902-2, rel. Des. TUFI MARON FILHO, DJ 03/02/2006) - sublinhou-se.

"Legitimidade passiva para a causa - Despesas de condomínio - Obrigação propter rem - Legitimação passiva do proprietário - Contrato de locação com cláusula de responsabilidade do locatário pelo pagamento das taxas condominiais - Convenção particular que não pode ser oposta ao condomínio pelo condômino-locador, proprietário da unidade - Possibilidade de direito de regresso do proprietário-locador em relação ao locatário - Ilegitimidade passiva do locatário, por conseguinte, para a ação de cobrança das despesas de condomínio - Sentença reformada - Recurso provido" (TJPR, 18ª Câmara Cível, acórdão 1916, AC 282099-3, rel. Juiz Conv. RABELLO FILHO, DJ 28/10/2005) - sublinhou-se.

"AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS - [...] - COTAS CONDOMINIAIS DEVIDAS PELO PROPRIETÁRIO, INDEPENDENTE DE ESTAR OU NÃO RESIDINDO NO IMÓVEL - MULTA DEVIDAMENTE APLICADA - CORREÇÃO MONETÁRIA DEVIDA - ATUALIZAÇÃO PELO INPC- SUCUMBÊNCIA MÍNIMA - RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. [...] Há, pois, o interesse de agir do condomínio em exigir o cumprimento da obrigação, visto que as cotas condominiais são devidas pelo titular do direito real, daí serem afirmadas obrigações de natureza 'propter rem'. [...] O proprietário da unidade autônoma responde perante o condomínio pelas cotas condominiais em atraso. O fato de o imóvel não estar sendo ocupado pelo apelante, não o exime, como proprietário, da obrigação de pagar as cotas condominiais, nos termos do art. 12, da Lei 4.591/1964, que determina que, cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na convenção, a cota-parte que lhe couber em rateio. [...] A parte final do artigo 290 do diploma processual consigna ainda, que a sentença incluirá prestações vencidas enquanto durar a obrigação, e assim sendo, dada a periodicidade das taxas de condomínio, o crédito delas resultante posteriormente ao já habilitado encontra amparo na norma do art. 290 do CPC. [...]" (TJPR, 15ª Câmara Cível, acórdão 1978, AC 302222-0, rel. Desª. ANNY MARY KUSS, DJ 30/09/2005) -sublinhou-se.

Assim sendo, a argumentação de que o apelante arrendou o bem à empresa Cem Engenharia e que esta sempre agiu como se fosse proprietária não exclui a sua obrigação de efetuar o pagamento da dívida decorrente de taxas de condomínio do imóvel que lhe pertence.

Como bem decidiu o MM Juiz, fica ressalvado o direito do apelante, querendo, exercitar o direito regressivo contra quem entenda responsável pelo pagamento dos encargos condominiais em atraso.

As alegações do apelante de que o Juiz a quo não atentou que o demonstrativo de débitos apresenta também créditos, que totalizam o valor de R$ 3.053,90( três mil e cinqüenta e três reais e noventa centavos) e que os encargos cobrados pelo apelado não encontram amparo legal já que a Convenção do Condomínio é inválida, não merecem ser conhecidas, uma vez que o apelante não alegou e tampouco fez menção a estas argumentações em sua contestação(fls. 169/170).

Cumpre ressaltar que é vedado às partes inovar pedido ou causa de pedir bem como teses de defesa de seus direitos: o autor após a citação (arts. 264 e 321, CPC) e o réu após sua contestação (art. 300, CPC), dado o princípio da eventualidade.
Anote-se, acerca do assunto, o ensinamento de THEOTONIO NEGRÃO, em seu 'Código de Processo Civil e legislação processual em vigor', 32ª edição, Saraiva, p. 388:

"Segundo o princípio da eventualidade, acolhido pelo CPC, o réu deve aduzir toda a sua defesa na contestação, ainda que convicto de que bastará esta ou aquela preliminar para pôr termo à ação" ? grifamos.

A este respeito, a excelente lição de ATHOS GUSMÃO CARNEIRO, em :

"[...] o efeito devolutivo da apelação, obedecido o princípio maior da estabilidade da demanda sob a regra do tantum devolutum quantum appellatum, abrange as questões (= pontos controvertidos - CARNELUTTI, [...]) de fato e de direito 'suscitadas e discutidas'' no processo (aliás, face ao contraditório, questão 'suscitada' é questão que se considera 'discutida', ainda que a parte adversa haja silenciado a respeito), mesmo que o magistrado, por considerar determinada questão como irrelevante ou prejudicada, se tenha abstido de sobre ela pronunciar-se.
[...]
Segundo PONTES DE MIRANDA, 'as questões de fato podem ser suscitadas se houve força maior que impediu o suscitamento delas. O conceito de força maior, nesse ponto, é o de força maior transindividual. Novas alegações sobre questões de fato são permitidas se novos os fatos, isto é, acontecidos depois do encerramento de debate oral, ou depois de preclusão para se proferir a sentença fora de audiência. Tais fatos novos podem ser provados, na segunda instância'" ? grifou-se.

Neste sentido, também, a jurisprudência:
"O réu deve argüir, na contestação, tudo quanto for necessário à sua defesa; não o tendo feito, inclusive em face do princípio da eventualidade, preclui o seu direito de suscitar, na instância seguinte, o que não fez oportunamente" ( RSTJ 106/193).
"É dever das partes alegar, no momento próprio, toda a matéria de ataque e defesa, diante da utilidade que esse proceder irá produzir para o deslinde da controvérsia, sob pena de, deixando para outra oportunidade, ocorrer a preclusão. - "O princípio da eventualidade consiste em alegar a parte, de uma só vez, todos os meios de ataque e defesa como medida de previsão - in eventum para o caso de não dar resultado o primeiro. Isso significa, como acentua Millar, que as partes, nas fases apropriadas, devem apresentar, simultânea e não sucessivamente, todas as suas deduções, sejam ou não compatíveis entre si, e ainda que o pronunciamento sobre uma delas torne prescindível considerar as subseqüentes. Por força do princípio da eventualidade, devem as partes produzir suas alegações, nos períodos correspondentes, para a eventualidade de que mais tarde lhes possam ser úteis, ainda que por momento não o sejam. O princípio da eventualidade está muito ligado à preclusão. Se a parte não alegou tudo o que lhe era lícito aduzir, no instante processual adequado, pode ficar impedida de suscitar uma questão relevante, em outra oportunidade, por ter ocorrido a preclusão. Esta última, aliás, como lembra Enrico Tullio Liebman, serve para garantir justamente a regra da eventualidade" (cf. José Frederico Marques in 'Instituições de Direito Processual Civil', revista, atualizada e complementada por Ovídio Rocha Barros Sandoval, 1ª ed., Millennium Editora, 2000, Campinas - SP). - Recurso especial não conhecido. - Decisão por unanimidade". (STJ - REsp - 156129 - MS - 2ª T. - Rel. Min. FRANCIULLI NETTO - DJU 10.09.2001 - p. 00367) ? grifamos.
Dessarte, não conheço das alegações inoportunas e voto no sentido de negar provimento ao recurso de Banestado Leasing S.A.

B) Recurso de Apelação do Condomínio Itupava Shopping Mall & Office Building

Condomínio Itupava Shopping Mall, interpôs recurso postulando para ser incluído no valor condenatório o montante das parcelas vincendas a ser aferido em liquidação de sentença, bem como o deferimento da anotação da existência da presente lide nas matrículas dos imóveis objeto da presente lide.

Assiste razão ao apelante Condomínio Itupava Shopping Mall & Office Building quanto ao pedido de incluir na execução as parcelas que não foram pagas no decorrer do processo e após a publicação da sentença, já que o art. 290 do Código de Processo Civil deixa claro que as parcelas poderão ser inclusas na condenação enquanto durar a obrigação, ou seja, enquanto o condômino for responsável pelo pagamento das taxas e não o fizer.

O art. 290 do Código de Processo Civil edita:

"Quando a obrigação consistir em prestações periódicas, considerar-se-ão elas incluídas no pedido, independentemente de declaração expressa do autor; se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las ou de consigná-las, a sentença as incluirá na condenação, enquanto durar a obrigação."

Neste sentido:

"Sendo de trato sucessivo as prestações, enquanto durar a obrigação estão elas incluídas na sentença condenatória da ação de cobrança. Vencidas depois da condenação, liquidam-se. Novas, não precisam de nova sentença de condenação. As liquidadas por sentença formam título executivo judicial; executam-se. Após a sentença de liquidação, surgidas outras, novamente liquidam-se e se executam, sem necessidade de outra ação de cobrança com sentença condenatória( RT 651/97)".

"CONDOMÍNIO - COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS - COTAS VINCENDAS - Inclui-se no débito as cotas vincendas até a data do efetivo pagamento. Inteligência do artigo 290 do Código de Processo Civil. A cláusula final do artigo citado mandando incluir na condenação as obrigações que se vencerem "enquanto durar a obrigação" abrange as prestações sucessivas até a prolação da sentença e as que se vencerem posteriormente até a data do pagamento. Paga a cota condominial em atraso incide a multa de 20% prevista na Convenção do Condomínio. Provimento do recurso para determinar a inclusão das cotas vincendas na condenação até a data do pagamento, bem como a inclusão de multa de 20% prevista na Convenção sobre o valor da cota vencida em agosto de 1998. (IRP) (TJRJ - AC 16621/2001 - (2001.001.16621) - 14ª C.Cív. - Relª Desª MARIA HENRIQUETA LOBO - J. 26.02.2002)".

"PROCESSO CIVIL. PEDIDO. PRESTAÇÕES PERIÓDICAS. DESPESAS DE CONDOMÍNIO. PARCELAS VINCENDAS. PEDIDO EXPRESSO. INCLUSÃO NA CONDENAÇÃO, "ENQUANTO DURAR A OBRIGAÇÃO". CPC, ART. 290. DOUTRINA.PRECEDENTES. RECURSO DESPROVIDO.I - As cotas de condomínio incluem-se, na espécie, entre as prestações periódicas, que se consideram implícitas no pedido, devendo ser incluídas na condenação, se não pagas, enquanto durar a obrigação.II - A norma do art. 290, CPC, insere-se na sistemática de uma legislação que persegue a economia processual buscando evitar o surgimento de demandas múltiplas.(REsp 155.714/ES, Rel. Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, QUARTA TURMA, julgado em 16.11.1999, DJ 21.02.2000 p. 128)

"CONDOMINIO. DESPESAS ORDINARIAS. CORREÇÃO MONETARIA. PARCELAS VINCENDAS.HAVENDO NOS AUTOS ELEMENTOS SUFICIENTES SOBRE A REGULARIDADE DA COBRANÇA DE DESPESAS "ORDINARIAS, CORRIQUEIRAS E ESSENCIAIS DO CONDOMINIO", NÃO HA ILEGALIDADE NO ACORDÃO QUE JULGA PROCEDENTE A AÇÃO DE COBRANÇA CONTRA DEVEDOR QUE, NA CONTESTAÇÃO, "NÃO FAZ IMPUGNAÇÃO SERIA, ESPECIFICADA, QUANTO AOS VALORES COBRADOS".A CORREÇÃO DO DEBITO DEVE SER DESDE O VENCIMENTO DAS PRESTAÇÕES, PARA EVITAR O ENRIQUECIMENTO DO DEVEDOR INADIMPLENTE.NA CONDENAÇÃO, DEVEM SER INCLUIDAS AS PARCELAS VINCENDAS (ART. 290 DO CPC).RECURSO NÃO CONHECIDO.(REsp 81.241/SP, Rel. Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR, QUARTA TURMA, julgado em 05.03.1996, DJ 13.05.1996 p. 15561)".

No que tange o pedido do apelante para ser feita a anotação da existência da lide nas matrículas dos imóveis, cumpre observar que é pertinente a alegação diante do art. 167, inciso I, letra 21 da Lei n. 6.015/73que dispõe:

"Art. 167. No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos:
I - o registro:
21) das citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis;"

Assim, a anotação da existência da lide nas matrículas a título de conhecimento de terceiros interessados é devida.

Neste sentido, a jurisprudência:

"AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO CIVIL PÚBLICA - DISTRITO FEDERAL - IMPLEMENTAÇÃO DE CONDOMÍNIO EM TERRA PÚBLICA - PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO - MÉRITO - EFEITO ERGA OMNES DA DECISÃO CONCESSIVA DA LIMINAR - BLOQUEIO DE SALDOS BANCÁRIOS - ANOTAÇÃO DA AÇÃO NO CARTÓRIO DO REGISTRO DE IMÓVEIS - I - Conforme art. 527, inciso III, do CPC, o relator poderá deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal. II - O pedido de bloqueio de saldos bancários dos réus/agravados não se coaduna com o conceito de liminar, pois, na verdade, pretende garantia de execução futura em eventual condenação na ação principal. III - Defere-se pedido liminar para anotação na matrícula do imóvel em litígio, existente no cartório de registro competente, sobre a presente ação, para fins de prevenir direitos do agravante e de terceiros de boa-fé. IV - Não há óbice legal para reconhecer efeito erga omnes à decisão concessiva de liminar em ação civil pública. V - Agravo regimental prejudicado e agravo de instrumento conhecido e provido em parte. (TJDF - AGI 20030020019640 - DF - 5ª T.Cív. - Relª Desª VERA ANDRIGHI - DJU 11.03.2004 - p. 43)".

Desta forma, deve ser reformada a r. sentença para que as cotas vincendas sejam incluídas na condenação, se não pagas, enquanto durar a obrigação (art. 290 do CPC) e para ser feita a anotação da existência da lide na matrícula do apartamento n. 312 e nas matrículas das vagas de estacionamento n. 24,25,26 e 27 do Condomínio Itupava Shopping &Office Building no Registro de Imóveis da 3ª Circunscrição de Curitiba.



3. DISPOSITIVO

Ante o exposto, acordam os Senhores Juízes integrantes da 9ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em negar provimento ao recurso do Banestado Leasing S.A e dar provimento ao recurso do Condomínio Itupava Shopping Mall & Office Building para que as cotas vincendas sejam incluídas na condenação, enquanto durar a obrigação (art. 290 do CPC) e para ser feita a anotação da existência da lide na matrícula do apartamento n. 312 e nas matrículas das vagas de estacionamento n. 24,25,26 e 27 do Condomínio Itupava Shopping &Office Building no Registro de Imóveis da 3ª Circunscrição de Curitiba.

O julgamento foi presidido pelo Desembargador TUFI MARON FILHO, com voto, e dele participou a Juíza ASTRID CARVALHO.

Curitiba, 06 de abril de 2006.

EUGÊNIO ACHILLE GRANDINETTI
Relator