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Processo:

I - RELATÓRIOTrata-se de recurso de apelação interposto por SÉRGIO STREMEL contra a sentença proferida nos autos da ação monitória nº 0009905-34.2025.8.16.0001, ajuizada por ORESTES ALVES DOS ANJOS, que julgou improcedentes os embargos monitórios e constituiu de pleno direito o título executivo judicial no valor principal de R$ 182.500,00 (cento e oitenta e dois mil e quinhentos reais), acrescido de correção monetária e juros moratórios na forma ali especificada, condenando os embargantes ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação.Narrou o autor que, em outubro de 2020, o apelado vendeu ao apelante e à sua esposa, Simone da Silva Stremel, o apartamento nº 21 do Bloco A do Edifício Montreal, em Curitiba, com a vaga de garagem nº 05, pelo preço de R$ 300.000,00. Desse valor, R$ 117.500,00 foram pagos em dinheiro e os R$ 182.500,00 restantes os compradores cederam ao vendedor os direitos que diziam titularizar sobre três lotes (unidades 121, 122 e 125 da quadra 14) do Loteamento La Fortuna, empreendimento então em implantação, sobre a área da matrícula nº 13.737 do 1º Registro de Imóveis de Ponta Grossa. A cessão foi formalizada através de Contrato Particular de Promessa de Cessão e Transferência de Direitos e Obrigações, com a anuência da incorporadora RR Padrão Imóveis e Empreendimentos Ltda. (mov. 32.8), e o negócio foi consolidado em escritura pública (mov. 32.9), na qual os vendedores deram quitação do preço.Sustentou o autor, na inicial, que o loteamento jamais foi aprovado ou registrado e que a incorporadora abandonou o projeto, restando impossibilitada a entrega dos lotes, e que a parcela de R$ 182.500,00 permanece em aberto. Os réus opuseram embargos (mov. 32.1), arguindo ilegitimidade passiva e, no mérito, a quitação plena documentada na escritura pública. Após impugnação (mov. 41.1), na qual o autor invocou a evicção e sustentou a nulidade da cessão por impossibilidade jurídica do objeto (art. 166, II, do Código Civil), o juízo anunciou o julgamento antecipado (mov. 49.1) e proferiu a sentença ora recorrida.Inconformado, Sérgio Stremel apresentou recurso de apelação (mov. 64.1), defendendo, em síntese, preliminarmente: a) a ilegitimidade passiva ad causam, porquanto a cessão de direitos teria operado a substituição da posição contratual, competindo exclusivamente à incorporadora a obrigação de finalizar e entregar o loteamento, não sendo o cedente fiador de obra alheia; b) o cerceamento de defesa decorrente do indeferimento da oitiva do corretor Nivaldo Araújo, prova que demonstraria a ciência integral do apelado quanto aos riscos do empreendimento e a correspondência entre o deságio no preço e a assunção desse risco; c) a nulidade da sentença por julgamento extra petita, na medida em que a evicção não foi postulada na inicial; d) No mérito, aduziu a inexistência de evicção, à falta de decisão judicial ou de ato administrativo que privou o apelado dos direitos adquiridos, e a plena eficácia da quitação lançada em escritura pública, cuja presunção de veracidade não teria sido infirmada. Requereu o provimento do recurso, com a inversão do ônus sucumbencial e a aplicação da multa do art. 702, § 10, do Código de Processo Civil.Contrarrazões recursais apresentadas por Orestes Alves dos Anjos ao mov. 70.1.Preparo regular (mov. 64.2-3).É, em resumo, o relatório.

II - FUNDAMENTAÇÃOPresentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço do recurso, sendo o preparo regular (mov. 64.2-3), não havendo irregularidade na representação processual e quanto a tempestividade, pois a leitura da intimação da sentença se deu em 30.03.2026, com início do prazo em 31.03.2026 e término em 24.04.2026, data em que o recurso foi interposto.Denota-se, primeiramente, que a petição de interposição e as razões foram apresentadas, apenas, em nome de Sérgio Stremel, embora a sentença alcance também Simone da Silva Stremel. Como as defesas são comuns e assentam nos mesmos fatos, o recurso de um litisconsorte aproveitaria ao outro (art. 1.005, caput, do Código de Processo Civil); a solução de não provimento, contudo, torna sem consequência prática essa delimitação.Da legitimidade passiva ad causamO recorrente alega que, com a cessão de direitos, houve substituição da posição contratual, pois ele teria se retirado da relação jurídica e transmitido ao apelado todos os bônus e ônus perante a incorporadora, de modo que a responsabilidade por atraso na obra seria exclusiva da RR Padrão e o cedente não poderia responder por obrigação de fazer que compete somente à incorporadora.Entretanto, falta-lhe razão.Denota-se das razões recursais que o apelante confunde o que se cobra dele com o que se cobraria da incorporadora.A legitimidade para a causa afere-se, consoante a teoria da asserção, a partir da relação jurídica deduzida na petição inicial e a relação que fundamenta a pretensão monitória não é a cessão de direitos celebrada com a interveniência da incorporadora, mas o contrato de compra e venda do apartamento, no qual o apelante figura como comprador e, por isso, devedor do preço (art. 481 do Código Civil), conforme o instrumento de mov. 32.7:“Segunda – Da Venda e CompraQue o "VENDEDOR" possuindo o imóvel na forma relatada, resolve vende-lo ao "COMPRADOR", com de fato e na verdade vendido tem através deste instrumento, transmitindo-lhe de hoje para sempre, toda a posse, jus, domínio e demais ações que tinham e exerciam sobre o referido imóvel, os quais obrigam por si e seus sucessores a fazerem a presente venda e este instrumento sempre bom, firme e valioso, e a responderem pela evicção legal, inclusive quando denunciados a lide.Essa compra e venda teve, como parte do pagamento, a cessão de direitos sobre três lotes do Loteamento La Fortuna, nos termos da cláusula seguinte:“NAS CONDIÇÕES A SEGUIRCessão de direitos de 03 lotes do loteamento LA FORTUNA, representados pelas Unidades 121, 122 e 125, da Quadra 14 do loteamento em incorporação, localizados na cidade de Ponta Grossa registrados conforme matrícula mãe 13.737 do 1º Registro de Imóveis da Comarca de Ponta Grossa – Estado do Paraná, no valor de R$ 182.500,00 (cento e oitenta e dois mil e quinhentos reais).”Constata-se que o apelado não requer a entrega dos lotes, obrigação de fazer que, de fato, competiria à incorporadora. Pede, entretanto, o pagamento da parcela do preço do imóvel que alienou, porque a prestação com a qual essa parcela seria paga não se realizou. Destarte, referida diferença desfaz o principal argumento do recurso, na medida em que não se cobra do apelante a construção do loteamento, e sim o preço de um apartamento que ele adquiriu e cuja propriedade consolidou em seu nome.Nesse contexto, a cessão de direitos serviu, apenas, como meio de adimplemento, pois em vez de dinheiro, os compradores ofereceram prestação diversa da devida, o que atrai a disciplina da dação em pagamento (art. 356 do Código Civil) e, por versar sobre direitos, a das normas da cessão (art. 358 do Código Civil). Constata-se, para tanto, que não houve novação. O art. 361 do Código Civil é expresso ao dispor que, não havendo ânimo de novar, a segunda obrigação apenas confirma a primeira. Nota-se que o vendedor não trocou o crédito que tinha contra os compradores por um crédito contra a incorporadora e sim aceitou receber direitos de terceiro como forma de satisfazer o crédito que já tinha, e esse crédito só se extinguiria mediante pagamento válido e eficaz.A anuência da incorporadora, contudo, não altera esse quadro. O próprio documento invocado pela defesa contraria a tese que nele se pretende apoiar, na medida em que a Cláusula Quarta do contrato de cessão (mov. 32.8) consigna que a anuente atende a solicitação expressa do cedente, com quem reconhece relação contratual originária, "não se vinculando a qualquer relação obrigacional ou negocial havida entre o CEDENTE e os CESSIONÁRIOS". Desta feita, a incorporadora deixou claro que não assumia o lugar do cedente perante os cessionários. A Cláusula Sétima, por sua vez, ao atribuir à anuente a obrigação de concluir e entregar o loteamento, distribui a responsabilidade pela obra, mas não transfere a ninguém a obrigação dos compradores de pagar o preço do apartamento, que nasceu de contrato diverso e do qual o apelante nunca se desligou.Assim, resta confirmada a legitimidade passiva da parte apelante.Da inexistência de cerceamento de defesaO apelante sustenta que o julgamento antecipado impediu a oitiva do Sr. Nivaldo Araújo, corretor responsável pela intermediação, cuja prova demonstraria que o apelado conhecia o risco do empreendimento, o que justificaria o valor abaixo de mercado e a assunção, pelo comprador dos direitos, tanto do bônus, quanto do ônus do negócio.Entretanto, falta-lhe razão. O juiz é o destinatário da prova e a ele compete indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias (art. 370, parágrafo único, do Código de Processo Civil). A lei lhe veda, inclusive, admitir a inquirição de testemunhas sobre fatos já provados por documento e sobre fatos que só por documento possam ser provados (art. 443, I e II, do Código de Processo Civil).O apelante queria ouvir o corretor para demonstrar que o apelado sabia da fase do empreendimento, bem como que o deságio no preço foi a contrapartida pela assunção do risco. Como acima destacado, a Cláusula Segunda do instrumento de cessão declara que os cessionários têm conhecimento de que o empreendimento "possui Licença de Instalação aprovada, pendente de registro imobiliário e aprovação municipal", não havendo o que provar a respeito.Além disso, ainda que a testemunha confirmasse que o apelado conhecia as dificuldades do empreendimento e que o deságio no preço correspondeu à assunção desse risco, a prova seria incapaz de alterar o desfecho da causa. Como adiante se demonstrará, a cessão de direitos sobre lotes de loteamento não registrado é nula por ilicitude do objeto, e o Superior Tribunal de Justiça assentou que essa nulidade se impõe ainda que o negócio tenha sido celebrado entre particulares cientes da irregularidade do imóvel (REsp nº 2.166.273/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe 10.10.2024).A ciência do cessionário, portanto, não convalida o negócio, pois a nulidade não pode ser suprida pelo juiz, ainda que a requerimento das partes, nem é suscetível de confirmação (arts. 168, parágrafo único, e 169 do Código Civil). Pela mesma razão, perde relevância a invocação do art. 457 do Código Civil, regra própria da evicção, instituto que, como se verá, não se ajusta ao caso.À falta de prejuízo, não há falar em nulidade, uma vez que o ato não será repetido nem sua falta será suprida quando não prejudicar a parte (art. 282, § 1º, do Código de Processo Civil).Na mesma orientação, quanto à suficiência da prova documental para o julgamento antecipado, já julgou esse egrégio Tribunal de Justiça:
“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EVICÇÃO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. REJEIÇÃO. CONJUNTO PROBATÓRIO DOCUMENTAL SUFICIENTE. JUIZ DESTINATÁRIO DA PROVA. ART. 370 DO CPC. DANOS MATERIAIS. GARANTIA DA EVICÇÃO. RESSARCIMENTO INTEGRAL DOS PREJUÍZOS EFETIVAMENTE SUPORTADOS PELO ADQUIRENTE. ARTIGOS 447 E 450 DO CÓDIGO CIVIL. [...] RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta pelas rés contra sentença que julgou procedente ação de indenização por danos materiais e morais ajuizada por adquirentes de imóvel posteriormente perdido em razão de evicção [...]. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Não há cerceamento de defesa quando o magistrado, destinatário da prova, conclui que os elementos documentais constantes dos autos são suficientes para o julgamento da controvérsia, sendo desnecessária a produção de prova testemunhal ou pericial, nos termos do art. 370 do Código de Processo Civil. 4. A responsabilidade decorrente da evicção independe da demonstração de culpa do alienante, impondo-lhe o dever de ressarcir integralmente o adquirente pelos prejuízos diretamente relacionados à perda do bem, conforme os arts. 447 e 450 do Código Civil. [...] Tese de julgamento: O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando a prova documental é suficiente para o deslinde da controvérsia. [...] Jurisprudência relevante citada: TJPR, 19ª Câmara Cível, Apelação Cível n. 0009164-73.2024.8.16.0083, Rel. Des. Andrei de Oliveira Rech, j. 22.06.2026; TJPR, 19ª Câmara Cível, Apelação Cível n. 0037413-60.2023.8.16.0021, Rel. Des. Belchior Soares da Silva, j. 01.06.2026; TJPR, 8ª Câmara Cível, Apelação Cível n. 0011703-77.2018.8.16.0194, Rel. Des. Luciano Carrasco Falavinha Souza, j. 15.12.2025; TJPR, 9ª Câmara Cível, Apelação Cível n. 0003745-98.2022.8.16.0194, Rel. Des. Rogerio Ribas, j. 31.05.2026; TJPR, 6ª Câmara Cível, Apelação Cível n. 0006399-15.2021.8.16.0058, Rel. Des. Renato Lopes de Paiva, j. 18.02.2025.” (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0006993-09.2021.8.16.0194 - Curitiba -
Rel.: RICARDO AUGUSTO REIS DE MACEDO -
J. 24.08.2026). GrifosNo mesmo sentido, esta Corte já reconheceu que "não há falar em nulidade da sentença, que apresentou fundamentação idônea acerca da matéria controvertida, não se mostrando relevante a dilação probatória pretendida, diante da suficiência da prova documental" (TJPR, Apelação Cível nº 0011703-77.2018.8.16.0194, Rel. Des. Luciano Carrasco Falavinha Souza, 8ª Câmara Cível, j. 15.12.2025).Assim, não há falar em cerceamento de defesa no caso em apreço.Da ausência de julgamento extra petita.O apelante alega que a petição inicial não fez qualquer referência à evicção, de modo que a sentença, ao adotar esse fundamento, teria ofendido o princípio da congruência e mereceria anulação por ser extra petita.Entretanto, falta-lhe razão.Cumpre distinguir a causa de pedir da qualificação jurídica atribuída aos fatos.A causa de pedir é integrada pelos fatos constitutivos do direito afirmado, e não pela qualificação que a parte lhes atribui. Cabe ao órgão julgador, por dever de ofício, promover o adequado enquadramento normativo dos fatos narrados, o que se traduz nos brocardos iura novit curia e da mihi factum, dabo tibi ius, e interpretar o pedido a partir do conjunto da postulação, observada a boa-fé: “Art. 322. O pedido deve ser certo. (…) § 2º A interpretação do pedido considerará o conjunto da postulação e observará o princípio da boa-fé.”No caso, o autor narrou, desde a inicial, que a parcela de R$ 182.500,00 seria satisfeita mediante a cessão dos direitos sobre os lotes, que o loteamento não foi aprovado nem registrado, que houve abandono do empreendimento pela incorporadora insolvente e que, por isso, a obrigação permanece inadimplida. Desta forma, esses são precisamente os fatos sobre os quais assentou a sentença. Se a qualificação que lhes foi dada, como evicção, não é a adequada, conforme adiante se demonstrará, o equívoco é de subsunção, e não de inovação da causa petendi, e corrige-se neste grau de jurisdição, pois a apelação devolve ao tribunal o conhecimento das questões suscitadas e discutidas no processo relativas ao capítulo impugnado, ainda que não solucionadas, e dos demais fundamentos do pedido e da defesa (art. 1.013, §§ 1º e 2º, do Código de Processo Civil).A hipótese, portanto, não é de anulação, mas de manutenção do julgado por fundamento diverso.Também não há falar em decisão surpresa. A nulidade do pagamento foi expressamente suscitada pelo autor na impugnação aos embargos (mov. 41.1), ao sustentar que a cessão representava objeto juridicamente impossível e que o negócio era nulo nos termos do art. 166, II, do Código Civil, e os embargantes, intimados em seguida para especificar provas, tiveram oportunidade de sobre ela se manifestar.Ademais, o próprio apelante submete a validade da cessão a este Tribunal, ao requerer que se mantenham “a validade da quitação e da cessão de direitos” (mov. 64.1).Cuida-se, ainda, de matéria que o juiz deve pronunciar de ofício quando conhecer do negócio jurídico e encontrar provada a nulidade (art. 168, parágrafo único, do Código Civil: “Art. 168. As nulidades dos artigos antecedentes podem ser alegadas por qualquer interessado, ou pelo Ministério Público, quando lhe couber intervir. Parágrafo único. As nulidades devem ser pronunciadas pelo juiz, quando conhecer do negócio jurídico ou dos seus efeitos e as encontrar provadas, não lhe sendo permitido supri-las, ainda que a requerimento das partes.”
A indicação do art. 37 da Lei nº 6.766/1979, que dá suporte normativo a esse mesmo fundamento, não exigia prévia intimação das partes, porque o fundamento a que aludem os arts. 10 e 933 do Código de Processo Civil é o fundamento jurídico, isto é, a circunstância de fato qualificada pelo direito, e não o dispositivo legal que rege a matéria.Nesse sentido, já decidiu o Superior Tribunal de Justiça:
“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO. OBSCURIDADE. CONTRADIÇÃO. INEXISTÊNCIA. PRINCÍPIO DA NÃO SURPRESA (ART. 10 DO CPC). AUSÊNCIA DE OFENSA.1. Os embargos de declaração só se prestam a sanar obscuridade, omissão ou contradição porventura existentes no acórdão, não servindo à rediscussão da matéria já julgada no recurso.2. O "fundamento" ao qual se refere o art. 10 do CPC/2015 é o fundamento jurídico - circunstância de fato qualificada pelo direito, em que se baseia a pretensão ou a defesa, ou que possa ter influência no julgamento, mesmo que superveniente ao ajuizamento da ação - não se confundindo com o fundamento legal (dispositivo de lei regente da matéria). A aplicação do princípio da não surpresa não impõe, portanto, ao julgador que informe previamente às partes quais os dispositivos legais passíveis de aplicação para o exame da causa.O conhecimento geral da lei é presunção jure et de jure.3. O requisito do prequestionamento diz respeito apenas à fase de conhecimento do recurso especial. A orientação da Súmula 456 do STF ("O Supremo Tribunal Federal, conhecendo do recurso extraordinário, julgará a causa, aplicando o Direito à espécie") foi incorporada como texto legal expresso pelo art. 1034 do novo CPC, segundo o qual "Admitido o recurso extraordinário ou o recurso especial, o Supremo Tribunal Federal ou o Superior Tribunal de Justiça julgará o processo, aplicando o direito."4. Embargos de declaração rejeitados. (EDcl no REsp n. 1.280.825/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 27/6/2017, DJe de 1/8/2017.) (STJ, EDcl no REsp nº 1.280.825/RJ, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 27.06.2017, DJe 01.08.2017).Por fim, no aspecto quantitativo, a sentença condenou em valor inferior ao postulado, qual seja, R$ 182.500,00 de principal, contra o pedido de R$ 235.763,89 já atualizado, mantendo-se, também aqui, nos limites do art. 492 do Código de Processo Civil.Nesse sentido, esta Corte já assentou que a interpretação lógico-sistemática das alegações da inicial e a aplicação dos princípios da mihi factum dabo tibi ius e iura novit curia não violam o princípio da adstrição (TJPR, Apelação Cível nº 0012737-52.2022.8.16.0031, Rel. Des. Francisco Eduardo Gonzaga de Oliveira, 14ª Câmara Cível, j. 25.08.2025).Assim, não há falar em julgamento extra petita no caso.Da presença dos requisitos da ação monitóriaA parte autora, ora apelada, pretendeu a cobrança de valores decorrentes da venda do Apartamento 21, Bloco A, do Edifício Montreal, situado na Rua Rogério Pereira Camargo, nº 134, Bairro Campo Comprido, Curitiba/PR, matrícula nº 176.485 do 8º Registro de Imóveis de Curitiba, pelo preço de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais).Na exordial, foi relatada a inadimplência dos requeridos quanto ao valor de R$ 182.500,00 correspondentes à cessão de direitos de 03 (três) lotes do Loteamento La Fortuna, unidades 121, 122 e 125 da Quadra 14 do loteamento em incorporação, localizados em Ponta Grossa e vinculados à matrícula-mãe nº 13.737 do 1º Registro de Imóveis daquela comarca.Para comprovar suas alegações, foram juntados o ‘Instrumento Particular de Venda e Compra de Imóvel Residencial e Outras Avenças’ (mov. 32.7), o ‘Contrato Particular de Promessa de Cessão e Transferência de Direitos e Obrigações’ (mov. 32.8) e a ‘planilha de débitos’ (mov. 1.5), todos dos autos originários.O requerido, ora apelante, defendeu a inexistência de evicção, que, nos termos do art. 447 do Código Civil, decorreria de decisão judicial ou de ato administrativo fundado em vício jurídico anterior ao negócio. Sustentou que não basta a mera frustração econômica do negócio ou o inadimplemento de terceiro, pois a evicção não se confunde com risco negocial nem com inadimplemento contratual, sendo instituto de aplicação restrita; que não há reconhecimento de direito anterior que invalide a cessão, mas simples paralisação do empreendimento pela incorporadora, o que se insere no risco do negócio; que as Cláusulas Segunda e Sétima do contrato de cessão previam o estágio do empreendimento e a exclusão de responsabilidade do cedente, de modo que o apelado assumiu o risco e incide o art. 457 do Código Civil; e, por fim, que a escritura pública contém cláusula expressa de quitação integral, dotada de presunção de veracidade e de prova plena.Assiste-lhe razão quanto à inadequação da evicção, mas não quanto ao resultado que pretende extrair dessa premissa, conforme se passa a demonstrar.Extrai-se do art. 700, I, do Código de Processo Civil que "a ação monitória pode ser proposta por aquele que afirmar, com base em prova escrita sem eficácia de título executivo, ter direito de exigir do devedor capaz: I - o pagamento de quantia em dinheiro".Permite-se, assim, que o credor, munido de prova precisa de seu crédito, mas desprovida de eficácia executiva, obtenha um título executivo por procedimento abreviado. Acerca do tema, cumpre trazer os ensinamentos de Daniel Amorim Assumpção Neves:
"Costuma a doutrina afirmar que a característica principal do procedimento monitório é a oportunidade concedida ao credor de, munido de prova literal representativa de seu crédito, abreviar o iter processual para a obtenção de um título executivo. Assim, aquele que possui uma prova documental de um crédito, desprovida de eficácia executiva, pode ingressar com a demanda monitória e, se verificada a ausência de manifestação defensiva por parte do réu – embargos ao mandado monitório -, obterá seu título executivo em menor lapso temporal do que o exigido pelo processo/fase procedimental de conhecimento. Trata-se, portanto, de uma espécie de tutela diferenciada, que por meio da adoção de técnica de cognição sumária, (para a concessão do mandado monitório) e do contraditório diferido (permitindo a prolação de decisão antes da oitiva do réu), busca facilitar em termos procedimentais a obtenção de um título executivo quando o credor tiver prova suficiente para convencer o juiz, em cognição não exauriente, da provável existência de seu crédito". (in Manual de Direito Processual Civil, 8. ed. Salvador: JusPodivm, 2016. p. 923).Acerca da prova escrita a embasar a monitória, o mesmo autor esclarece:"Além da exigência de uma prova documentada por escrito, não se admite que a prova tenha sido produzida unilateralmente pelo autor, exigindo-se alguma participação do réu na sua formação, embora haja decisão do Superior Tribunal de Justiça em sentido contrário. Também se exige que a prova literal indique quantum debeatur nas obrigações de pagar quantia, permitindo-se que dois ou mais documentos apontem com exclusividade o an debeatur e o quantum debeatur. Na realidade, a pluralidade de documentos é sempre permitida, admitindo-se que o convencimento do juiz de que provavelmente o direito alegado existe seja resultado da análise de um conjunto de provas literais levadas aos autos pelo autor. Não é possível definir a priori qual a prova exigida pelo art. 1.102-A do CPC, justamente porque, preenchidos os requisitos formais já apontados, tudo dependerá do caso concreto, mais especificadamente da carga de convencimento que a prova apresentar. Qualquer descrição do que vem sendo entendido como prova literal apta a instruir a petição inicial monitória é casuística, meramente exemplificativa. (...)" (in Manual de Direito Processual Civil, 5. ed. rev. atual. e ampl. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método, 2013. p. 1457/1458).Da análise dos documentos juntados aos autos, nota-se que a origem do débito restou suficientemente demonstrada. Além do contrato que comprova a relação jurídica entre as partes, o apelado demonstrou que o loteamento cedido não obteve aprovação, situação que já se verificava desde 01.07.2018 e que persistia quando da cessão, em 14 de outubro de 2020, cessão que representava parte do pagamento do contrato de compra e venda firmado entre as partes (mov. 32.7).O apelante, por sua vez, não negou que a parcela de R$ 182.500,00 do instrumento particular de compra e venda (mov. 32.7) deixou de ser materialmente satisfeita. Portanto, limitou-se a sustentar que a frustração estaria dentro do risco assumido pelo apelado. Nos embargos (mov. 32.1), deixou de impugnar especificamente a validade dos documentos apresentados com a inicial, em especial quanto ao fato central de que inexiste o loteamento cujos lotes foram cedidos como parte do pagamento.Do afastamento da evicçãoA sentença qualificou a frustração do pagamento como evicção e aplicou o art. 359 do Código Civil, segundo o qual, se o credor for evicto da coisa recebida em pagamento, restabelece-se a obrigação primitiva e fica sem efeito a quitação dada.Entretanto, assiste razão ao apelante ao sustentar que essa qualificação não se ajusta ao caso. A evicção, cuja garantia o art. 447 do Código Civil impõe ao alienante nos contratos onerosos, consiste na perda, total ou parcial, da coisa adquirida em virtude de direito anterior de terceiro, reconhecido em decisão judicial ou em ato administrativo, e pressupõe, portanto, um direito validamente transmitido que o adquirente vem a perder para quem tinha direito melhor.Destarte, não é o caso dos autos. Nota-se que nenhuma decisão judicial ou ato administrativo atribuiu a terceiro os lotes cedidos. O protesto contra a alienação e a averbação da existência da ação de resolução do contrato de implantação na matrícula nº 13.737 (mov. 1.9) revelam a litigiosidade da gleba, mas não retiraram do apelado direito que ele tivesse validamente adquirido. O que os autos demonstram não é a perda superveniente de um direito existente, e sim a constatação de que o direito prometido jamais chegou a constituir-se, porque recaía sobre lotes que a lei não permitia negociar. O vício, portanto, não é de garantia, mas de validade, e é contemporâneo à formação do negócio, o que afasta a disciplina dos arts. 359 e 447 a 457 do Código Civil:
“Art. 359. Se o credor for evicto da coisa recebida em pagamento, restabelecer-se-á a obrigação primitiva, ficando sem efeito a quitação dada, ressalvados os direitos de terceiros.”
“Art. 447. Nos contratos onerosos, o alienante responde pela evicção. Subsiste esta garantia ainda que a aquisição se tenha realizado em hasta pública”.
“Art. 457. Não pode o adquirente demandar pela evicção, se sabia que a coisa era alheia ou litigiosa.”O afastamento da evicção, contudo, não conduz à improcedência da monitória. Os mesmos fatos, corretamente qualificados, revelam vício que compromete a própria validade do pagamento.Da nulidade da cessão de direitos dada em pagamentoO que se apurou nos autos não é apenas que a incorporadora se tornou insolvente, e sim que os lotes cedidos jamais existiram juridicamente.O Loteamento La Fortuna nunca foi registrado, e sem registro não há loteamento no sentido jurídico do termo, pois o parcelamento do solo urbano somente se aperfeiçoa com o registro do projeto aprovado no Serviço de Registro de Imóveis competente (art. 18 da Lei nº 6.766/1979), momento a partir do qual passam a existir como unidades autônomas dotadas de matrícula própria, os lotes resultantes. Antes disso, o instrumento de cessão o reconhece expressamente ao aludir a "loteamento em incorporação" e à pendência de registro imobiliário, logo os lotes 121, 122 e 125 da quadra 14 existiam unicamente em projeto urbanístico, como divisões cartográficas de uma gleba que sequer pertencia à incorporadora (mov. 1.18 dos autos nº 0045100-31.2022.8.16.0019), a qual, pelo contrato de implantação, só receberia parte dos lotes se concluísse a obra.O art. 37 da Lei nº 6.766/1979, por sua vez, veda vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado. Trata-se de norma cogente, que tutela a ordenação do solo urbano e a segurança dos adquirentes, e não de exigência formal de que as partes possam dispor.O direito oferecido em pagamento, portanto, não apenas carecia de existência, como se originava de negociação praticada à margem da disciplina cogente do parcelamento do solo, em momento no qual o próprio contrato de implantação, por força de seu Terceiro Aditivo, de 1º de julho de 2019, condicionava o início das vendas do La Fortuna à conclusão e entrega de outro empreendimento, o Loteamento Monte Hermon (mov. 1.8).Essa situação não corresponde ao risco normal de quem adquire imóvel na planta, mas a vício que compromete o próprio objeto da prestação oferecida como meio de pagamento.A consequência jurídica é a nulidade. É nulo o negócio jurídico quando for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto, ou quando a lei proibir-lhe a prática sem cominar sanção (art. 166, II e VII, do Código Civil), e a alienação de lote de loteamento não registrado incide em ambas as hipóteses. O Superior Tribunal de Justiça, ao examinar a matéria, assentou que a compra e venda de lote em loteamento não registrado tem objeto ilícito e é nula, ainda que celebrada entre particulares cientes da irregularidade, admitindo-se, nessa situação, apenas o retorno das partes ao estado anterior (REsp nº 2.166.273/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe 10.10.2024).A vedação alcança a cessão celebrada entre as partes. O instrumento, intitulado promessa de cessão e transferência de direitos e obrigações, transmitiu aos cessionários direitos sobre lotes individualizados por quadra, número e metragem, do “futuro loteamento a ser viabilizado” sobre a matrícula nº 13.737 (Cláusula Primeira), e condicionou a outorga da escritura definitiva à conclusão do empreendimento (Cláusula Quinta). Logo, trata-se, essencialmente, de promessa onerosa de transferência de parcela de loteamento não registrado, exatamente o que o art. 37 da Lei nº 6.766/1979 proíbe. O próprio título do cedente, a promessa de permuta celebrada com a incorporadora em 08 de setembro de 2020 (Cláusula Sétima), recaía sobre os mesmos lotes de loteamento não registrado, de modo que o apelante não dispunha de direito validamente constituído a transmitir.A circunstância de o cessionário conhecer a pendência de registro e de aprovação municipal não altera a conclusão, porque a nulidade não pode ser suprida pelo juiz, ainda que a requerimento das partes, não é suscetível de confirmação e não convalesce pelo decurso do tempo (arts. 168, parágrafo único, e 169 do Código Civil). Pela mesma razão, a Cláusula Décima do instrumento de cessão, pela qual as partes se comprometeram a não alegar ignorância, vício, dolo, coação ou má-fé, não tem o alcance de preservar negócio vedado por norma cogente.Portanto, cuida-se de nulidade que o juiz deve pronunciar quando conhecer do negócio jurídico e a encontrar provada (art. 168, parágrafo único, do Código Civil), como ocorre no presente caso, em que a ausência de registro do loteamento está declarada no próprio instrumento de cessão e é incontroversa. Logo, o reconhecimento se faz incidentalmente, como premissa necessária ao julgamento da pretensão de cobrança, e não alcança a esfera jurídica da incorporadora, que não integra a relação processual (art. 506 do Código de Processo Civil).Da subsistência do débito e da ineficácia da quitação.Reconhecida a nulidade, resta definir os seus efeitos sobre a obrigação de pagar o preço, e a conclusão coincide, no resultado, com a da sentença.A nulidade atinge apenas o meio de pagamento, e não a compra e venda do apartamento. Respeitada a intenção das partes, a invalidade parcial de um negócio jurídico não o prejudica na parte válida, se esta for separável (art. 184 do Código Civil). A compra e venda tem objeto lícito, foi formalizada em escritura pública e não padece de vício algum. A estipulação relativa à forma de pagamento de parte do preço é dela separável, e a intenção comum dos contratantes, a alienação do imóvel pelo preço de R$ 300.000,00, permanece íntegra.Nulo o pagamento, a obrigação de pagar o preço não se extinguiu, porque a dação em pagamento de objeto ilícito não produz o efeito liberatório que lhe seria próprio (arts. 356 e 358 do Código Civil). Destarte, pronunciada a invalidade, as partes devem ser restituídas ao estado em que antes se achavam (art. 182 do Código Civil), o que, no caso, significa que os compradores permanecem devedores da parcela de R$ 182.500,00, a ser satisfeita em dinheiro, ao passo que o vendedor nada tem a restituir, pois nada recebeu de juridicamente aproveitável.Essa conclusão resolve a construção defensiva erguida sobre a fé pública da escritura. O apelante dedica extensas passagens a demonstrar que a quitação da Cláusula V é plena, geral e irrevogável e que goza da presunção de veracidade do art. 215 do Código Civil.A quitação, contudo, é declaração de recebimento (art. 320 do Código Civil), e a própria escritura identifica o que foi recebido, ao consignar que R$ 182.500,00 foram “pagos através da cessão de direitos de 03 (três) lotes do loteamento LA FORTUNA” (mov. 32.9, item V.1). A declaração refere-se, portanto, a pagamento realizado com objeto nulo, e não tem o condão de atribuir a ele eficácia extintiva que a lei lhe nega.Desta forma, não se pode afirmar que este julgamento anula a escritura ou desconsidera sua fé pública. A escritura permanece hígida quanto à transmissão do imóvel e continua a fazer prova plena das declarações nela contidas, inclusive a de que o preço foi ajustado em R$ 300.000,00 e a de que R$ 182.500,00 seriam satisfeitos mediante a cessão dos lotes, declaração que, aliás, é justamente a que evidencia a nulidade do meio de pagamento escolhido.De todo modo, é assente que a quitação outorgada em escritura pública gera presunção meramente relativa de pagamento, admitindo prova em contrário, conforme decidiu o Superior Tribunal de Justiça no julgamento invocado por ambas as partes:
“CIVIL E PROCESSO CIVIL. JULGAMENTO EXTRA PETITA. INOCORRÊNCIA. QUITAÇÃO DADA EM ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRESUNÇÃO RELATIVA DE PAGAMENTO. [...] 4. A presunção do art. 215 do CC/02 implica, de um lado, a desnecessidade de se provar os fatos contidos na escritura pública [...] e, de outro, a inversão do ônus da prova, em desfavor de quem, eventualmente, suscite a sua invalidade. 5. A quitação dada em escritura pública gera a presunção relativa do pagamento [...] (STJ, REsp nº 1.438.432/GO, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 22.04.2014, DJe 19.05.2014).Também, sem razão ao apelante ao sustentar que o preço abaixo do valor de mercado teria sido a contrapartida direta pela assunção, por parte do apelado, do risco do empreendimento.Tem-se que o deságio e a ciência do estágio do empreendimento não convalidam negócio nulo, cuja invalidade não pode ser suprida pela vontade das partes (arts. 168, parágrafo único, e 169 do Código Civil).A Cláusula Segunda do instrumento de cessão, invocada pelo apelante, tão somente documenta a ciência de pendência administrativa e registral então reputada superável, a ponto de as próprias partes do contrato originário haverem ajustado prorrogações sucessivas, e não a aceitação da perda definitiva do bem, nem poderia, de todo modo, tornar lícito o que a lei veda.A álea assumida pelos compradores ao contratar com a incorporadora, em negócio anterior e a que o vendedor do apartamento é estranho, não se comunica à relação de compra e venda. Desta feita, transferir ao vendedor o resultado negativo daquele empreendimento significaria, em última análise, permitir que os compradores adquirissem imóvel certo, determinado e registrado em seu nome mediante contraprestação juridicamente inexistente, o que subverte a causa do contrato de compra e venda e afronta a boa-fé objetiva que deve presidir a conclusão e a execução dos negócios jurídicos (art. 422 do Código Civil), princípio que os próprios contratantes invocaram na Cláusula Décima do instrumento de cessão.Destaca-se que tal situação não impede que os apelantes busquem, em ação própria, a reparação que entenderem devida contra a incorporadora e quem mais de direito, pretensão que não interfere na relação obrigacional que os vincula ao apelado, tal como corretamente assentado na sentença.Outrossim, não procede o pedido de condenação do apelado ao pagamento da multa prevista no art. 702, § 10, do Código de Processo Civil, sanção reservada a quem propuser ação monitória indevidamente e de má-fé.A alegada ocultação de documentos não se verifica. A cessão de direitos sobre os lotes constitui, ela própria, a causa de pedir da monitória, pois a inicial narra o ajuste, descreve os lotes, identifica a incorporadora e, ainda, instrui a demanda com a decisão proferida na ação de resolução contratual relativa à área matriz e com a petição inicial daquela demanda.Logo, não se compreende como ocultação a apresentação de um quadro fático cuja peça central é justamente o negócio que se alega omitido. Ademais, o julgamento de improcedência dos embargos evidencia que a monitória foi, ao contrário, adequadamente proposta.Assim, ainda que por fundamento diverso do adotado na sentença, a apelação não comporta provimento.Da majoração dos honorários em sede recursalO acolhimento da alegação de que não se configurou a evicção não altera o resultado do julgamento, pois a sentença é mantida por fundamento diverso e os motivos, ainda que importantes para determinar o alcance da parte dispositiva, não fazem coisa julgada (art. 504, I, do Código de Processo Civil). O recurso é, portanto, integralmente desprovido, o que autoriza a majoração prevista no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, nos termos do Tema 1.059 do Superior Tribunal de Justiça, conforme requerido nas contrarrazões (mov. 70.1).Por fim, diante do desprovimento do recurso de apelação cível, os honorários advocatícios de sucumbência devem ser majorados para 11% sobre o valor da condenação, conforme o art. 85 §11 do CPC. CONCLUSÃOPor todo o exposto, voto no sentido de conhecer e negar provimento ao recurso de apelação, mantendo a sentença por fundamento diverso, com o afastamento da evicção e o reconhecimento incidental da nulidade da cessão de direitos dada em pagamento, e majorando os honorários em fase recursal para 11% sobre o valor da condenação, nos termos do voto do relator.