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Processo:

RELATÓRIO1. Jéssica Renata Ribeiro de Camargo ajuizou a Ação de indenização cumulada com cobrança de multa n. 0014517-49.2024.8.16.0001 em face de Image Participações Ltda. e Rosalina Alves de Paula. Alegou-se na petição inicial, em síntese, o seguinte: i) a autora celebrou contrato de locação residencial do imóvel localizado à R. Tenente-Coronel Viligran Cabrita, 2309, Sobrado 04, Alto Boqueirão, em Curitiba/PR, com duração inicial de 12 meses (até 11/12/2023), aluguel no valor de R$1.750,00, prevendo a possibilidade de prorrogação automática por prazo indeterminado, com início em 12/12/2022; ii) próximo ao fim do contrato, a requerida enviou notificação extrajudicial exigindo a desocupação do imóvel em 30 dias, sob argumento de que este seria retomado para uso próprio dela; iii) após a saída da autora, ela obteve notícias de que o imóvel estava sendo anunciado para locação, contrariando a afirmação de que a retomada seria para uso próprio e incorrendo em ilícito de ordem civil e criminal; iv) a requerida expôs a situação no grupo de WhatsApp dos condôminos; v)
a requerida deve ser condenada em indenização por danos morais e multa por retomada insincera do bem. Requereu-se a concessão dos benefícios de gratuidade da justiça e no mérito, a procedência da demanda com a condenação solidária das requeridas no pagamento de indenização por danos materiais, morais e multa, além de custas processuais e honorários advocatícios (mov. 1.1 – autos de origem).Deferiu-se o pedido de gratuidade da justiça (mov. 9.1 – autos de origem).Image Participações Ltda. apresentou contestação para aduzir, em síntese, o seguinte: i) preliminarmente, a demanda deve ser extinta por incompetência da justiça estadual, em razão da existência de cláusula compromissória arbitral no contrato celebrado entre as partes; ii) a requerida não agiu com falta de sinceridade, pois apenas repassou o que foi dito pela proprietária do imóvel, que rescindiu inclusive o contrato com a imobiliária; a requerida, portanto, não possui legitimidade passiva; iii) inexistem danos a serem indenizados. Requereu-se a extinção da demanda, sem resolução do mérito; subsidiariamente, a improcedência da ação. Juntou-se documentos aos autos (mov. 50.1 – autos de origem).Jéssica Renata Ribeiro de Camargo apresentou impugnação à contestação (mov. 51.1 – autos de origem).
Rosalina Alves de Paula apresentou contestação para aduzir, em síntese, o seguinte: i) a gratuidade da justiça concedida à autora deve ser revogada; ii) ao contrário do afirmado pela autora, o contrato de locação firmado entre as partes se trata de Locação de Imóvel por tempo determinado, no qual o locador pode pedir o imóvel de volta ao final do prazo estipulado, sem precisar justificar o motivo; iii) o que resta comprovado é que a requerente buscou meios para prolongar a locação descumprindo com o acordo mútuo entre as partes; iv)
a multa por retomada insincera é descabida e inexistem danos a serem indenizados. Requereu-se a concessão dos benefícios de gratuidade da justiça e a improcedência da demanda (mov. 71.1 – autos de origem).Jéssica Renata Ribeiro de Camargo apresentou impugnação à contestação (mov. 75.1 – autos de origem).Em especificação de provas, a parte autora pugnou pela produção de prova oral e documental; a parte requerida pugnou pelo julgamento antecipado de mérito (mov. 80.1; 83.1 e 84.1 – autos de origem).O juízo da 19ª Vara Cível declarou incompetência, com o que os autos foram redistribuídos à 24ª Vara Empresarial de Curitiba (mov. 87.1 – autos de origem).A sentença julgou extinto o processo, sem resolução de mérito. Condenou-se a parte autora no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa (mov. 109.1 – autos de origem).Jéssica Renata Ribeiro de Camargo opôs embargos de declaração, que foram conhecidos e desprovidos (mov. 112.1 e 121.1 – autos de origem).Jéssica Renata Ribeiro de Camargo interpôs recurso de Apelação Cível. Sustenta-se no recurso, em síntese, o seguinte: i) a sentença de extinção deve ser reformada pois a cláusula compromissória de arbitragem prevista no contrato de locação não é aplicável à presente demanda; o contrato de locação já havia sido encerrado quando da propositura da ação; ii) há incidência do Código de Defesa do Consumidor no caso dos autos, de modo que a cláusula arbitral está condicionada a efetiva concordância do consumidor no momento da instauração do litígio entre as partes, de modo que o ajuizamento da demanda perante o Poder Judiciário constitui manifestação clara de discordância. Requereu-se o provimento do recurso com a cassação da sentença (mov. 124.1- autos de origem). Image Participações Ltda. e Rosalina Alves de Paula apresentaram contrarrazões para requerer o desprovimento do recurso (mov. 129.1 e 130.1 – autos de origem).


ADMISSIBILIDADE2. O recurso é tempestivo, conforme o que se observa do cotejo entre as datas da leitura da intimação da sentença (27/03/2026; mov. 123 – autos de origem) e do protocolo do recurso (17/03/2026; mov. 124 – autos de origem). A apelante é beneficiária da gratuidade da justiça, razão pela qual dispensada de efetuar o recolhimento do preparo recursal (mov. 9.1 – autos de origem).Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, o recurso deve ser conhecido.
VOTO3. Trata-se de recurso de Apelação Cível nº 0014517-49.2024.8.16.0001 Ap, em que é Apelante Jéssica Renata Ribeiro de Camargo e Apelados Image Participações Ltda. e Rosalina Alves de Paula.O recurso busca a reforma da sentença que reconheceu a incompetência da Justiça Estadual e julgou extinto o processo, sem resolução de mérito, mediante condenação da autora no pagamento de custas processuais e honorários advocatícios.3.1. No plano fático, depreende-se dos autos que Jéssica Renata Ribeiro de Camargo ajuizou a Ação de indenização cumulada com cobrança de multa n. 0014517-49.2024.8.16.0001 em face de Image Participações Ltda. e Rosalina Alves de Paula para pleitear a procedência da demanda com a condenação solidária das requeridas no pagamento de indenização por danos materiais, morais e multa, além de custas processuais e honorários advocatícios (mov. 1.1 – autos de origem).A petição inicial está instruída com os seguintes documentos: i) notificação extrajudicial encaminhada pela imobiliária exigindo a retomada do imóvel para uso próprio; ii) prints de anúncio do imóvel para locação ao término do prazo contratual e conversas mantidas pelo WhatsApp; iii) comprovantes de pagamento; iv) termo de rescisão da locação (mov. 1.5 a 1.9 – autos de origem).Com a contestação, Image Participações Ltda. juntou aos autos o contrato de locação residencial celebrado entre as partes, do qual se extrai cláusula compromissória de arbitragem com assinatura própria (mov. 50.2 – autos de origem):Em termos de valoração da prova, pode-se considerar provados os seguintes fatos:
a) as partes celebraram contrato de locação residencial relativo ao imóvel objeto da demanda; b) o contrato de locação originário contém cláusula compromissória de arbitragem, prevendo a resolução de conflitos por juízo arbitral; c) a pretensão deduzida na ação decorre de alegados prejuízos vinculados ao referido contrato.3.2. Jéssica Renata Ribeiro de Camargo sustenta a invalidade da cláusula compromissória por ausência de anuência da consumidora e busca a reforma da sentença para prosseguimento do processo no Judiciário. Sobre a questão, constou da sentença o seguinte (mov. 109.1 – autos de origem): “6. Como é cediço, tanto no âmbito do Superior Tribunal de Justiça quanto dos tribunais pátrios, a existência de convenção de arbitragem importa em renúncia prévia e vinculante à jurisdição estatal, de modo a impedir o conhecimento da demanda por juiz estatal, ressalvadas hipóteses excepcionais.7. No caso em exame, o contrato de locação objeto dos autos possui a seguinte disposição contratual (mov. 50.2):8. Conforme se vê, o contrato encontra-se devidamente assinado (inclusive na página em que a cláusula está inserida), atendendo, portanto, os requisitos previstos no art. 4º, §1º da Lei nº 9.307/1996 (que dispõe sobre a arbitragem): Art. 4º. A cláusula compromissória é a convenção através da qual as partes em um contrato comprometem-se a submeter à arbitragem os litígios que possam vir a surgir, relativamente a tal contrato. §1º A cláusula compromissória deve ser estipulada por escrito, podendo estar inserta no próprio contrato ou em documento apartado que a ele se refira. 9. Ainda que a parte autora sustente o encerramento da relação locatícia como óbice à incidência da cláusula arbitral, tal alegação não prospera, pois a eficácia da convenção de arbitragem subsiste mesmo após a extinção do contrato principal, sobretudo quando a causa de pedir e os pedidos formulados guardam relação direta com o vínculo jurídico anteriormente estabelecido entre as partes. 10. Ademais, não há que se falar em incidência do Código de Defesa do Consumidor na relação havida entre locatária e locadora, a qual é regulada por legislação específica (Lei nº 8.245/1991). De igual modo, considerando que o contrato de prestação de serviços de intermediação/administração foi celebrado somente entre locador e imobiliária, inexiste natureza jurídica de relação de consumo entre a locatária e a imobiliária apta a atrair a aplicação das normas consumeristas. (...)12. Se não bastasse, nos termos do artigo 8º, parágrafo único da Lei nº 9.307/1996, as questões atinentes a existência, eficácia e validade da cláusula compromissória deverão ser dirimidas no juízo próprio, ou seja, junto ao juízo arbitral: (...)14. Desta forma, diante do foro arbitral eleito pelas partes, impõe-se o reconhecimento da incompetência da justiça estadual para julgar a presente demanda: (...)”A controvérsia recursal consiste em definir se a cláusula arbitral constante do contrato de locação firmado entre as partes deve ser afastada, o que permitiria o julgamento da demanda pelo Poder Judiciário.Os artigos 4° e o art. 8° da Lei n° 9.307 de 1996, que dispõem sobre a arbitragem, estabelecem o seguinte: “Art. 4º A cláusula compromissória é a convenção através da qual as partes em um contrato comprometem-se a submeter à arbitragem os litígios que possam vir a surgir, relativamente a tal contrato.§ 1º A cláusula compromissória deve ser estipulada por escrito, podendo estar inserta no próprio contrato ou em documento apartado que a ele se refira.§ 2º Nos contratos de adesão, a cláusula compromissória só terá eficácia se o aderente tomar a iniciativa de instituir a arbitragem ou concordar, expressamente, com a sua instituição, desde que por escrito em documento anexo ou em negrito, com a assinatura ou visto especialmente para essa cláusula.”
“Art. 8º A cláusula compromissória é autônoma em relação ao contrato em que estiver inserta, de tal sorte que a nulidade deste não implica, necessariamente, a nulidade da cláusula compromissória.Parágrafo único. Caberá ao árbitro decidir de ofício, ou por provocação das partes, as questões acerca da existência, validade e eficácia da convenção de arbitragem e do contrato que contenha a cláusula compromissória.”Ao comentar o art. 8° da Lei de Arbitragem, Gustavo da Rocha Schmidt, na doutrina, afirma o seguinte: “(...)O sobredito dispositivo legal consagra dois princípios basilares e fundamentais para a preservação da arbitragem como método de solução de conflitos, voltados para dar segurança jurídica ao procedimento e isolá-lo de intervenção desnecessária do Poder Judiciário. Nele, estão previstos o princípio da autonomia da cláusula compromissória (caput) e o princípio competência-competência (parágrafo único). Os dois princípios, que prestigiam a autonomia da vontade das partes e sua escolha pela via arbitral, foram internalizados no ordenamento jurídico pela Lei de Arbitragem, tendo amplo reconhecimento na arbitragem comercial internacional.Como já mencionado nos comentários ao art. 4º da Lei de Arbitragem, a cláusula compromissória representa negócio jurídico autônomo em relação ao próprio contrato no qual se encontra inserida. A convenção de arbitragem não é acessória e a sua previsão no contrato acarreta a criação de duas relações jurídicas distintas e autônomas: uma disciplina o objeto propriamente dito do contrato (por exemplo: compra e venda; prestação de serviços; obra de infraestrutura etc.) e as obrigações correlatas; a outra disciplina uma eventual arbitragem, caso o conflito se deflagre no futuro. O surgimento da relação arbitral, assim entendida como o procedimento arbitral propriamente dito, fica condicionada à ocorrência de um evento futuro e incerto. Por se tratar de relações jurídicas autônomas, mesmo que o contrato seja nulo ou anulável, a cláusula compromissória continua com sua validade incólume.Nesse sentido, na eventual hipótese de a celebração de contrato ser fruto de corrupção (suborno, por exemplo), o julgamento por arbitragem não será obstado mesmo que os árbitros decidam pela nulidade da avença.Também, conforme destacado por Carlos Alberto Carmona, na hipótese de resilição de contrato, sem menção especial à cláusula compromissória nele contida, subsiste a competência do árbitro para solucionar controvérsias relacionadas ao contrato extinto, ficando a solução do litígio interditada à jurisdição estatal.Cabe a ressalva ainda de que a cláusula compromissória, mesmo que vazia, ou seja, não possuindo algum dos elementos expressos no art. 10 da Lei de Arbitragem, continua sendo autônoma e o julgamento da disputa deverá ser realizado por arbitragem. Neste caso, no entanto, se houver resistência por uma das partes quanto à instauração da arbitragem, haverá a necessidade de ingresso de ação de execução de cláusula compromissória (art. 7º da Lei de Arbitragem) para que o Poder Judiciário profira sentença (com natureza de compromisso arbitral), com a fixação das regras necessárias à instituição do juízo arbitral.(...)As principais instituições arbitrais de expressão internacional não discrepam a respeito, reconhecendo, em seus regulamentos, a autonomia da cláusula compromissória. É o caso do regulamento de arbitragem da Corte Arbitral da Câmara de Comércio Internacional (CCI), bem como do regulamento de arbitragem internacional da American Arbitration Association – AAA, que trata do tema em seu artigo 19.Da mesma maneira, as câmaras de arbitrais nacionais dispõem, em seus regulamentos, direta ou indiretamente, sobre a autonomia da cláusula compromissória em relação ao contrato principal, estabelecendo que o exame da existência, validade ou eficácia da convenção de arbitragem deve ser realizada de forma apartada da análise sobre validade do contrato em disputa.O princípio da competência-competência ou kompetenz-kompetenz encontra previsão expressa no parágrafo único do art. 8º da Lei de Arbitragem. Dele resulta que compete ao próprio Tribunal Arbitral (ou ao árbitro único, se for o caso) primeiro decidir sobre sua competência para julgar a causa; e não ao Judiciário. A jurisprudência do STJ tem, reiteradamente, reafirmado que, por força da “regra da Kompetenz-Kompetenz, o próprio árbitro é quem decide, com prioridade ao juiz togado, a respeito de sua competência para avaliar a existência, validade ou eficácia do contrato que contém a cláusula compromissória, nos termos dos arts. 485 do NCPC e 8º, parágrafo único, e 20 da Lei nº 9.307/96”.Trata-se de princípio há muito estabelecido na arbitragem internacional e nas leis de diversos países, de essencial importância para se assegurar o bom e eficiente funcionamento da arbitragem, haja vista que, se coubesse ao Judiciário decidir a priori sobre a existência, validade ou eficácia da cláusula arbitral, a instauração do procedimento sofreria com longos atrasos, comprometendo a própria celeridade da via arbitral, em desprestígio à escolha feita pelas partes, no campo da autonomia da vontade.Bem já percebeu o STJ que ‘o indispensável fortalecimento da arbitragem que vem sendo levado a efeito desde a promulgação da Lei nº 9.307/96 torna indispensável que se preserve, na maior medida possível, a autoridade do árbitro como juiz de fato e de direito para as questões ligadas ao mérito da causa. Negar tal providência esvaziaria o conteúdo da Lei de Arbitragem, permitindo que, simultaneamente, o mesmo direito seja apreciado, ainda que em cognição perfunctória, pelo juízo estatal e pelo juízo arbitral, muitas vezes com sérias possibilidades de interpretações conflitantes para os mesmos fatos’.O Código de Processo Civil, em homenagem ao princípio da competência-competência, estabelece que deve o juiz estatal extinguir o processo, sem resolução do mérito, ‘quando o juízo arbitral reconhecer sua competência’ (art. 485, VII, in fine).O princípio da competência-competência (ou, como defende Cahali, o princípio da jurisdição-jurisdição) possui efeito negativo, afastando do Judiciário a apreciação sobre a existência, a validade e a eficácia da convenção de arbitragem, antes do exame da questão pelo juízo arbitral. Efeito disso é que a matéria somente poderá ser apreciada pelo juiz estatal em ação anulatória de sentença arbitral, nos termos do art. 32, I, da Lei de Arbitragem.Em outras palavras, há uma sobreposição de competências, em momentos procedimentais distintos, entre o juízo arbitral e o juiz togado, a respeito da existência, validade e eficácia da convenção arbitral. A análise do Judiciário sobre a temática só é possível após a prolação de sentença arbitral, por intermédio da ação desconstitutiva de que trata o art. 32 da Lei. (Schmidt, Gustavo da, R. et al. Comentários à Lei de Arbitragem. Disponível em: Minha Biblioteca, Grupo GEN, 2021).Sobre a questão, Luiz Antônio Scavone Junior, na doutrina, afirma o seguinte:“(...)Nos termos do art. 8º da Lei 9.307/1996, ‘a cláusula compromissória é autônoma em relação ao contrato em que estiver inserta, de tal sorte que a nulidade deste não implica, necessariamente, a nulidade da cláusula compromissória’.Sendo assim, de acordo com o parágrafo único do mesmo dispositivo legal, ‘caberá ao árbitro decidir de ofício, ou por provocação das partes, as questões acerca da existência, validade e eficácia da convenção de arbitragem e do contrato que contenha a cláusula compromissória’.A cláusula arbitral ou compromissória não é acessória do contrato. Portanto, como é autônoma, a nulidade do contrato não implica em nulidade da cláusula arbitral.O significado do dispositivo indica que qualquer alegação de nulidade do contrato ou da cláusula arbitral, diante de sua existência e seguindo o espírito da lei, deve ser dirimida pela arbitragem e não pelo Poder Judiciário.A lei pretendeu, neste sentido, ‘fechar uma brecha’ que permitiria às partes, sempre que alegassem a nulidade da cláusula arbitral ou do contrato, ignorar o pacto de arbitragem e acessar o Poder Judiciário para dirimir o conflito.Em resumo, ainda que o conflito verse sobre a competência do árbitro ou sobre a nulidade do próprio contrato ou da convenção de arbitragem, a controvérsia deverá ser decidida inicialmente pela arbitragem e não pelo Poder Judiciário, mesmo que as partes tenham resilido bilateralmente o contrato e a controvérsia verse sobre o distrato.(...) Posta assim a questão, se a cláusula arbitral inserida no contrato for, por exemplo, contrato de adesão e, demais disso, representar relação de consumo, em que pese a nulidade da cláusula que não respeita o art. 4º, § 2º, da Lei de Arbitragem que exige, nos contratos de adesão, que a cláusula esteja em negrito e, além disso, que o aderente aponha assinatura ou visto específico na própria cláusula arbitral, a nulidade deverá inicialmente ser alegada, nos termos dos arts. 8º e 20 da Lei de Arbitragem, ao próprio árbitro, competente para decidir sobre a matéria.A competência-competência, como elemento basilar da eficácia da arbitragem como meio de solução de controvérsias, não é exclusividade do nosso direito (...).” (Junior, Luiz Antonio S. Arbitragem: Mediação, Conciliação e Negociação. Disponível em: Minha Biblioteca, (11th edição). Grupo GEN, 2023.)No plano do direito do consumidor, segundo o art. 51, VII do CDC, Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: (...)VII - determinem a utilização compulsória de arbitragem.O contrato de administração de imóveis é aquele no qual um dos contratantes confere a outro, por meio de mandato ou autorização, o poder de gerir imóveis ou dirigir interesses imobiliários, mediante o pagamento de uma taxa pela prestação de serviço. O referido contrato possui natureza jurídica complexa, pois tem características de diversas modalidades contratuais típicas (corretagem, agenciamento, administração e mandato). Nesse sentido, veja-se o entendimento da jurisprudência sobre a matéria, conforme se observa do seguinte julgado: “RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA. PRESTAÇÃO DE SERVIÇO. DESTINAÇÃO FINAL ECONÔMICA. VULNERABILIDADE. RELAÇÃO DE CONSUMO. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. 1. O contrato de administração imobiliária possui natureza jurídica complexa, em que convivem características de diversas modalidades contratuais típicas - corretagem, agenciamento, administração, mandato -, não se confundindo com um contrato de locação, nem necessariamente dele dependendo. (...) 6. Recurso especial não provido”. (REsp n. 509.304/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 16/5/2013, DJe de 23/5/2013) Já a característica do mandato decorre do fato de que um dos contratantes confere ao outro, mediante mandato, a gestão de imóveis ou direção de negócios relativos a seus interesses imobiliários. O mandato é o contrato pelo qual uma pessoa (mandatário) recebe poderes de outra (mandante) para, em seu nome, praticar atos jurídicos ou administrar interesse. Nesse sentido, o artigo 653 do Código Civil dispõe o seguinte: “Art. 653. Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato” A respeito da matéria, Fábio Ulhoa Coelho afirma o seguinte: “Mandato é o contrato em que uma das partes (mandatário ou outorgado) se obriga a praticar atos ou administrar interesses da outra (mandante ou outorgante). É contrato de serviço porque o mandatário contrai, por ele, obrigação de fazer, de que é credor o mandante. Ao obrigar-se, em suma, a praticar atos (conduta) ou administrar interesses (prestação de serviços), o mandatário vincula-se ao cumprimento de um fazer. O instrumento do mandato (oral ou escrito) é a procuração, e, por isso, o mandatário é também chamado de procurador”.[ Coelho, Fábio Ulhoa Curso de direito civil: contratos. 5. ed. São Paulo: Saraiva, 2012, p. 645] Observadas essas premissas legais e doutrinárias, no presente caso, o contrato de locação foi celebrado entre a locadora e proprietária Rosalina Alves de Paula, representada por Image Participações S/A, com os locatários Jozivan Ribas de Oliveira e Jéssia Renata Ribeiro de Camargo. Verifica-se que no contrato de locação celebrado entre as partes consta cláusula compromissária de arbitragem, acompanhada de assinatura respectiva (mov. 50.2 – autos de origem):Da análise do contrato, infere-se que restou estabelecido entre as partes que qualquer dúvida ou controvérsia a respeito da relação negocial deveria ser resolvida pela arbitragem, por meio da Câmara de Mediação e Arbitragem do Paraná – CMA-PR e em conformidade com as regras de arbitragem. A cláusula compromissória de arbitragem foi instituída em documento escrito com destaque e aceitação expressa, com assinatura específica para a cláusula, em atenção aos requisitos previstos no art. 4º, § 2º, da Lei nº 9.307/1996.
Assim, ainda que o contrato de locação em discussão se enquadre no conceito de contrato de adesão, preenchidos os requisitos do art. 4º, § 2º, da Lei nº 9.307/1996, deve ser reconhecida a validade da pactuação da cláusula compromissória, que possui força vinculante e obriga as partes da relação contratual a respeitá-la para a resolução dos conflitos dela decorrentesOs requisitos legais foram observados pois a cláusula foi redigida por escrito, inserida no próprio contrato e acompanhada de assinatura das partes, tendo havido aceitação expressa, com a devida ciência das partes quanto ao regulamento aplicável.Inobstante o encerramento da locação não afasta a cláusula arbitral, que permanece aplicável às controvérsias decorrentes do contrato, inclusive à pretensão fundada na alegada retomada insincera do imóvel.Preenchidos os requisitos de validade da cláusula, resta avaliar se no caso incide o Código de Defesa do Consumidor, de modo a afastar incidência automática do compromisso arbitral. Conforme a distinção estabelecida pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a atuação da administradora imobiliária dá origem a relações jurídicas diversas. De um lado, há o contrato de administração celebrado entre a proprietária e a imobiliária, no qual pode incidir o Código de Defesa do Consumidor. De outro, há a relação locatícia propriamente dita, estabelecida entre locadora e locatários, regida pela Lei nº 8.245/1991 e não submetida, em regra, à legislação consumerista; confira-se a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA. PRESTAÇÃO DE SERVIÇO. DESTINAÇÃO FINAL ECONÔMICA. VULNERABILIDADE. RELAÇÃO DE CONSUMO. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. 1. O contrato de administração imobiliária possui natureza jurídica complexa, em que convivem características de diversas modalidades contratuais típicas - corretagem, agenciamento, administração, mandato -, não se confundindo com um contrato de locação, nem necessariamente dele dependendo. 2. No cenário caracterizado pela presença da administradora na atividade de locação imobiliária se sobressaem pelo menos duas relações jurídicas distintas: a de prestação de serviços, estabelecida entre o proprietário de um ou mais imóveis e essa administradora, e a de locação propriamente dita, em que a imobiliária atua como intermediária de um contrato de locação. 3. Na primeira, o dono do imóvel ocupa a posição de destinatário final econômico daquela serventia, vale dizer, aquele que contrata os serviços de uma administradora de imóvel remunera a expertise da contratada, o know how oferecido em benefício próprio, não se tratando propriamente de atividade que agrega valor econômico ao bem. 4. É relação autônoma que pode se operar com as mais diversas nuances e num espaço de tempo totalmente aleatório, sem que sequer se tenha como objetivo a locação daquela edificação. 5. A atividade da imobiliária, que é normalmente desenvolvida com o escopo de propiciar um outro negócio jurídico, uma nova contratação, envolvendo uma terceira pessoa física ou jurídica, pode também se resumir ao cumprimento de uma agenda de pagamentos (taxas, impostos e emolumentos) ou apenas à conservação do bem, à sua manutenção e até mesmo, em casos extremos, ao simples exercício da posse, presente uma eventual impossibilidade do próprio dono, tudo a evidenciar a sua destinação final econômica em relação ao contratante. 6. Recurso especial não provido. (STJ – 3ª Turma – REsp. n. 509.304/PR – Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva – j. 16.05.2013 – DJe 23.05.2013) No caso, embora a Image Participações S.A. tenha atuado como administradora da locação, a locatária ajuizou a demanda alegando a insinceridade da retomada do imóvel para uso próprio e sua posterior destinação a nova locação. Ao que se extrai dos autos, a administradora atuou como representante da proprietária e, especificamente quanto ao fato que fundamenta a pretensão indenizatória, encaminhou a notificação de desocupação por solicitação da locadora. Trata-se, portanto, de controvérsia fundada diretamente na relação locatícia e na disciplina prevista na Lei nº 8.245/1991, e não em falha autônoma de serviço prestado pela administradora à locatária. A mera participação da administradora na intermediação e na gestão do contrato, portanto, não basta para caracterizar relação de consumo com a locatária.Nesse contexto, mantido o afastamento do Código de Defesa do Consumidor, a cláusula compromissória de arbitragem deve ser reconhecida válida.Assim, tem-se que a celebração de cláusula compromissória implica a derrogação da jurisdição estatal em favor do procedimento Arbitral, sob pena de violar o princípio do “kompetenz-kompetenz”, previsto no art. 8º, parágrafo único, da Lei nº 9.307/1996[1], que dispõe que apenas o árbitro tem competência para analisar a validade e eficácia da cláusula que estabelece a própria competência arbitral.
Nesse sentido é o entendimento do STJ e deste Tribunal de Justiça: “RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE FRANQUIA. CONTRATO DE ADESÃO. ARBITRAGEM. REQUISITO DE VALIDADE DO ART. 4º, § 2º, DA LEI 9.307/96. DESCUMPRIMENTO. RECONHECIMENTO PRIMA FACIE DE CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA "PATOLÓGICA". ATUAÇÃO DO PODER JUDICIÁRIO. POSSIBILIDADE. NULIDADE RECONHECIDA. RECURSO PROVIDO. 1. Recurso especial interposto em 07/04/2015 e redistribuído a este gabinete em 25/08/2016. 2. O contrato de franquia, por sua natureza, não está sujeito às regras protetivas previstas no CDC, pois não há relação de consumo, mas de fomento econômico. 3. Todos os contratos de adesão, mesmo aqueles que não consubstanciam relações de consumo, como os contratos de franquia, devem observar o disposto no art. 4º, § 2º, da Lei 9.307/96. 4. O Poder Judiciário pode, nos casos em que prima facie é identificado um compromisso arbitral "patológico", i.e., claramente ilegal, declarar a nulidade dessa cláusula, independentemente do estado em que se encontre o procedimento arbitral. 5. Recurso especial conhecido e provido.” (REsp n. 1.602.076/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 15/9/2016, DJe de 30/9 /2016.) “RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO PELO PROCEDIMENTO COMUM. CONVENÇÃO DE ARBITRAGEM. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA. AFASTAMENTO. FALÊNCIA. HIPOSSUFICIÊNCIA FINANCEIRA. IMPOSSIBILIDADE. INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO ESTATAL. 1. Recurso especial interposto em 16/4/2021 e concluso ao gabinete em 23/9 /2021. 2. O propósito recursal consiste em dizer se: a) a apelação interposta é intempestiva; b) há ausência de prestação jurisdicional; e c) a convenção de arbitragem pode ser afastada pela jurisdição estatal, sob o argumento de hipossuficiência financeira da empresa, que teve falência decretada. 3. "A reforma do aresto no tocante à alegada intempestividade da apelação, a fim de modificar a conclusão da origem, demandaria, necessariamente, o revolvimento do conjunto fático-probatório dos autos, o que encontra óbice na Súmula n. 7/STJ." (AgInt no REsp n. 1.537.498/AP, Quarta Turma, julgado em 12 /6/2018, DJe de 1/8/2018.). 4. Não se pode conhecer da apontada violação ao art. 1.022, pois analisadas e discutidas as questões de mérito, fundamentado suficientemente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional. 5. A pactuação válida de cláusula compromissória possui força vinculante, obrigando as partes da relação contratual a respeitá-la para a resolução dos conflitos daí decorrentes. 6. Como regra, tem-se que a celebração de cláusula compromissória implica a derrogação da jurisdição estatal, impondo ao árbitro o poder-dever de decidir as questões decorrentes do contrato, incluindo decidir acerca da própria existência, validade e eficácia da cláusula compromissória (princípio da Kompetenz-Kompetenz). 7. Diante da falência de uma das contratantes que firmou cláusula compromissória, o princípio da Kompetenz-Kompetenz deve ser respeitado, impondo ao árbitro avaliar a viabilidade ou não da instauração da arbitragem. 8. Os pedidos da inicial não buscam nenhum tipo de medida cautelar que possa excepcionar o juízo arbitral; ao contrário, pretende a parte discutir o próprio conteúdo do contrato que abarca cláusula compromissória, almejando a substituição da jurisdição arbitral pela estatal. 9. Ausência de situação excepcional que permita o ajuizamento de medida cautelar junto à Justiça Estatal, devendo prevalecer a competência do juízo arbitral. 10. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, provido.” (REsp n. 1.959.435/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 30/8 /2022, DJe de 1/9/2022)“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE INVALIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE FRANQUIA –SENTENÇA QUE EXTINGUIU O PROCESSO, SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, EM RAZÃO DA EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA DE ARBITRAGEM – APELAÇÃO CÍVEL 1 – PRETENSÃO DE RECONHECIMENTO DE NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO – SENTENÇA QUE OBSERVA A RELAÇÃO ENTRE FATO E NORMA EM CONSONÂNCIA COM O INCISO I DO PARÁGRAFO 1º DO ARTIGO 489 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL – NULIDADE NÃO CONFIGURADA – ALEGADA COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL PARA DIRIMIR A CONTROVÉRSIA – NÃO ACOLHIMENTO – EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA – PREVISÃO DE RESOLUÇÃO DOS CONFLITOS, INCLUSIVE PARA A HIPÓTESE DE TÉRMINO DO CONTRATO, POR MEIO DO JUÍZO ARBITRAL – REQUISITOS DO ART. 4º DA LEI Nº 9.307/1996 DEVIDAMENTE OBSERVADOS – DISPOSIÇÃO CONTRATUAL VÁLIDA – JUÍZO ARBITRAL COMPETENTE PARA PROCESSAR E JULGAR A PRESENTE DEMANDA – APELAÇÃO CÍVEL 2 – ALEGAÇÃO DE QUE OS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DEVEM SER FIXADOS COM BASE NO VALOR DA CAUSA – VIABILIDADE - IMPOSSIBILIDADE DE FIXAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS POR APRECIAÇÃO EQUITATIVA – INCIDÊNCIA DO ART. 85, §2º, DO CPC – FIXAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SOBRE O VALOR ATUALIZADO DA CAUSA – RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL 1 CONHECIDO E DESPROVIDO – RECURSO DE APELAÇÃO CIVEL 2 CONHECIDO E PROVIDO” (TJPR - 17ª Câmara Cível - 0012534-62.2017.8.16.0194 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADOR FRANCISCO CARDOZO OLIVEIRA -
J. 29.02.2024)DIREITO DO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO. EXTINÇÃO EM RAZÃO DA INCOMPETÊNCIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA ARBITRAL. DEMANDA AJUIZADA PELO LOCATÁRIO EM FACE DA ADMINISTRADORA DO BEM IMÓVEL E DO LOCADOR. AUSÊNCIA DE RELAÇÃO DE CONSUMO. PRECEDENTES DO EGRÉGIO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS PREVISTOS NO ART. 4º DA LEI N. 9.307/96 (LEI DE ARBITRAGEM). CLÁUSULA REDIGIDA EM NEGRITO NO PRÓPRIO CONTRATO DE LOCAÇÃO ASSINADO PELA LOCATÁRIA. AUSÊNCIA DE NULIDADE. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS, EM SEDE RECURSAL. MAJORAÇÃO QUANTITATIVA. APLICABILIDADE DO § 11 DO ART. 85 DA LEI N. 13.105/2015 (CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL). CONDIÇÃO SUSPENSIVA DE EXIGIBILIDADE. § 3º DO ART. 98 DA LEI N. 13.105/2015 (CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL).1. A incidência da Lei n. 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor) se limita às relações de consumo entre o locador e a administradora do imóvel, de modo que não se confunde com o contrato de locação, estabelecido entre o locador e o locatário, ou a administradora de imóveis e o locatário. 2. Assim, uma vez que as disposições da Lei n. 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor) são inaplicáveis ao vertente caso legal (concreto), entende-se que seria nula a cláusula de arbitragem prevista no contrato apenas se esta não observasse os requisitos previstos no § 1º do art. 4º da Lei n. 9.307/96 (Lei de Arbitragem).3. In casu, verifica-se que, ao final do contrato celebrado entre as Partes, foi colocada a cláusula compromissória, com destaque em negrito, na qual constam as assinaturas da Locatária, da Locadora e da Administradora, de modo que não se verifica qualquer nulidade na referida disposição contratual.4. “O tribunal, ao julgar recurso, majorará os honorários fixados anteriormente levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal, observando, conforme o caso, o disposto nos §§ 2º a 6º, sendo vedado ao tribunal, no cômputo geral da fixação de honorários devidos ao advogado do vencedor, ultrapassar os respectivos limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º para a fase de conhecimento”. § 11 do art. 85 da Lei n. 13.105/2015 (Código de Processo Civil).5. Ao beneficiário da gratuidade da Justiça quando for a parte vencida, na demanda judicial, e/ou, assim, for condenado a arcar, ainda, que, parcialmente, com o ônus sucumbencial, é reconhecida a condição suspensiva de exigibilidade prevista no § 3º do art. 98 da Lei n. 13.105/2015 (Código de Processo Civil).6. Recurso de apelação cível, conhecido e, no mérito, não provido. (TJPR - 17ª Câmara Cível - 0007159-41.2021.8.16.0194 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADOR MARIO LUIZ RAMIDOFF -
J. 02.06.2025)AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO PARA FINS RESIDENCIAIS. PRETENSÃO AJUIZADA PELA LOCATÁRIA. DECISÃO AGRAVADA QUE RECONHECEU A APLICAÇÃO DO CDC AO CASO E DECLAROU A NULIDADE DA CLÁUSULA ARBITRAL. INSURGÊNCIA DA PARTE REQUERIDA (LOCADOR E IMOBILIÁRIA). ALEGAÇÃO DE VALIDADE E EFICÁCIA DA CLÁUSULA DE ARBITRAGEM DISPOSTA NO CONTRATO. ACOLHIMENTO. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR NO CASO CONCRETO. RELAÇÃO ENTRE A LOCATÁRIA E A IMOBILIÁRIA NÃO POSSUI NATUREZA JURÍDICA DE CONSUMO. CONTRATO DE INTERMEDIAÇÃO E DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS FIRMADO ENTRE O LOCADOR E A IMOBILIÁRIA. PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS DISPOSTOS NO ART. 4º, §1º, DA LEI Nº 9.307/96. CLÁUSULA REDIGIDA EM NEGRITO NO PRÓPRIO CONTRATO DE LOCAÇÃO DEVIDAMENTE ASSINADO PELA LOCATÁRIA. AUSÊNCIA DE NULIDADE. DECISÃO SINGULAR REFORMADA PARA RECONHECER A VALIDADE DA CLÁUSULA ARBITRAL INSERIDA NO CONTRATO DE LOCAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJPR - 17ª Câmara Cível - 0097837-97.2024.8.16.0000 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADOR TITO CAMPOS DE PAULA -
J. 09.12.2024)APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSOS DO AUTOR E DOS RÉUS.1. PRELIMINAR. NULIDADE DA SENTENÇA. INOCORRÊNCIA. CONDUTAS DOS REQUERIDOS BEM DELINEADAS NO CASO. LEITURA DA SENTENÇA QUE INDUZ À CONCLUSÃO DE QUE A CONDENAÇÃO DOS RÉUS FOI SOLIDÁRIA. - (...) 2. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBILIÁRIA. INSUBSISTÊNCIA. TEORIA DA ASSERÇÃO. ATO ILÍCITO IMPUTADO À APELANTE. - (...) 3. APLICABILIDADE DO CDC NA RELAÇÃO LOCATÁRIO-IMOBILIÁRIA. DESCABIMENTO. RELAÇÃO QUE NÃO É DE CONSUMO. - Pelo fato de a relação estabelecida entre o locatário e a imobiliária não possuir natureza de consumo, inaplicáveis a ela as disposições previstas no Código de Defesa do Consumidor. 4. (...) Recurso de apelação (01) parcialmente provido. Recurso de apelação (02) não provido. Recurso adesivo não provido. (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0007562-15.2018.8.16.0194 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR PERICLES BELLUSCI DE BATISTA PEREIRA - J. 26.07.2021)Logo, o recurso não comporta provimento.
Em razão do não provimento do recurso, deve ser majorado o valor dos honorários sucumbenciais em 2% que, somados àqueles arbitrados na sentença (10%), totalizam 12% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §11º, do CPC.
VOTA-SE para CONHECER do recurso de Apelação Cível para NEGAR-LHE PROVIMENTO.