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Processo:

Trata-se
de
Embargos de Declaração Cível
opostos em face
do
Acórdão proferido por esta Câmara
Julgadora
no
mov.
15.1 dos
autos
de
Apelação Cível
nº
0051152-29.2020.8.16.0014
Ap,
em apenso,
que
conheceu
e
negou
provimento
ao
Apelo
interposto pelo réu,
ora
Embargante,
nos seguintes termos
(ementa):
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO
DE
RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA
CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. SISTEMA FINANCEIRO
DA
HABITAÇÃO. COHAB-LD. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. PROVA
PERICIAL. COEFICIENTE DE EQUIPARAÇÃO SALARIAL. PLANO DE
EQUIVALÊNCIA SALARIAL. TABELA PRICE. RETENÇÃO DE VALORES
PAGOS. BENFEITORIAS. HONORÁRIOS. RECURSO CONHECIDO E NÃO
PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de apelação cível interposta pelo promissário comprador contra
sentença que julgou procedente ação de rescisão de contrato de promessa
de
compra e venda cumulada com reintegração de posse, proposta pela
Companhia de Habitação de Londrina – COHAB LD, declarando a resolução
contratual por inadimplemento, reintegrando a autora/Apelada na posse do
imóvel, autorizando a retenção dos valores pagos a título de indenização pela
ocupação e condenando o réu/Apelante ao pagamento de ônus
sucumbenciais, com posterior integração por embargos de declaração.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
2. Consistem em saber se: a) há nulidade da sentença por deficiência de
fundamentação e cerceamento de defesa em razão da alegada necessidade
de
nova prova pericial; b) são ilegais a capitalização de juros, a aplicação do
Coeficiente de Equiparação Salarial (CES) e os reajustes pelo Plano de
Equivalência Salarial (PES) em contrato habitacional vinculado ao SFH; c) é
cabível a rescisão contratual com reintegração de posse diante do alegado
inadimplemento do mutuário; d) é legítima a retenção dos valores pagos
como
indenização pela ocupação do imóvel; e) subsiste direito à retenção ou
indenização por benfeitorias.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A sentença, embora sucinta, teve as omissões supridas em sede de
embargos de declaração, enfrentando as questões essenciais ao deslinde da
controvérsia, inexistindo violação ao dever constitucional e legal de
fundamentação.
4. A prova pericial contábil foi regularmente produzida, analisou a evolução
contratual possível com os documentos disponíveis e não apontou quaisquer
cobranças indevidas, inexistindo hipótese legal que justifique sua renovação
ou complementação para que a causa possa ser julgada.
5. Restou incontroverso o inadimplemento do mutuário desde meados de
2016, bem como a existência de cláusula resolutiva expressa, não afastada
por
prova de ilicitudes contratuais aptas a descaracterizar a mora.
6. O CES é válido nos contratos do SFH quando expressamente pactuado, e
a
utilização da Tabela
Price, por si só, não configura anatocismo, ausente
demonstração de amortização negativa ou capitalização indevida de juros.
7. É inaplicável o CDC ao contrato originário firmado antes de sua vigência,
preservado o ato jurídico perfeito.
8. A retenção dos valores pagos mostra-se legítima como forma de
compensação pela longa ocupação do imóvel sem contraprestação,
evitando-se o enriquecimento sem causa do adquirente inadimplente. Precedentes do
STJ.
9. O pedido de indenização ou retenção por benfeitorias foi corretamente
afastado, seja pela ausência de alegação e discriminação na contestação,
seja
pela inexistência de prova de benfeitorias indenizáveis.
10. Mantida a sucumbência do réu/Apelante, impõe-se a majoração dos
honorários advocatícios em grau recursal, com suspensão da exigibilidade
das verbas de sucumbência em razão da gratuidade da justiça.
IV. DISPOSITIVO E TESE
11. Recurso conhecido e não provido, mantida integralmente a sentença, com
majoração dos honorários advocatícios, observada a suspensão da
exigibilidade.
12. Tese de julgamento:
É devida a rescisão de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel vinculado ao SFH diante do inadimplemento do
mutuário, inexistindo nulidade por cerceamento de defesa quando a prova
pericial produzida é suficiente, sendo legítima a aplicação do CES/PES e da
Tabela
Price
quando pactuadas, bem como a retenção dos valores pagos em
compensação pela ocupação prolongada do imóvel, afastado o direito à
indenização por benfeitorias não oportuna e devidamente alegadas e
comprovadas.
LEGISLAÇÃO RELEVANTE CITADA: CF, art. 93, IX; CPC,
arts. 85, §§2º e
11, 98,
§3º, 373, II, 374, III, 480, §1º, 489, §1º, 538, §§1º e 2º, 1.002, 1.010, III, e 1.013, §1º;
CC,
arts. 475 e 1.219.
JURISPRUDÊNCIA RELEVANTE CITADA: STJ, 4ª Turma,
AREsp
n.
2.344.469/MG, Rel. Min. Raul Araújo, j. 9.3.2026; STJ, 4ª Turma, REsp n.
2.205.793/GO,
Rel. Min. Raul Araújo, j. 9.3.2026; STJ, 4ª Turma, REsp n. 2.168.851/SP, Rel.
Min. Maria Isabel Gallotti, j. 16.12.2025; STJ, 4ª Turma, REsp n. 2.186.454/SP,
Rel. Min. Raul Araújo, j. 2.3.2026; STJ, 3ª Turma, REsp n. 2.024.829/SC, Rel.
Min. Nancy Andrighi, j. 7.3.2023; STJ, 3ª Turma, REsp n. 1.836.846/PR, Rel. Min.
Nancy Andrighi, j. 22.9.2020; TJPR, 19ª Câmara Cível, AC n. 0068251-70.2024.8.16.0014, Rel. Des. Substituto Osvaldo Canela Junior, j. 7.4.2025;
Súmula n. 60/TJPR.
RESUMO EM LINGUAGEM ACESSÍVEL
O Tribunal decidiu manter a sentença que desfez o contrato de compra e
venda do imóvel porque o comprador deixou de pagar as prestações por
vários anos. Entendeu-se que o processo foi corretamente julgado, que os
cálculos do contrato estavam regulares e que não houve cobrança ilegal de
juros. Como o imóvel foi usado por muito tempo sem pagamento, os valores
já
pagos ficaram com a COHAB-LD como compensação. Também foi negado
o
pedido de indenização por benfeitorias, pois elas não foram descritas e
comprovadas no momento adequado.
Alega
o
Embargante, em
síntese,
que o
decisum
incorreu em omissão, ao argumento de que
não se pronunciou quanto a:
a)
condição de pessoa idosa (nascido em 19/03/1948) e ao risco de perda de seu único imóvel residencial, no qual reside desde 1989, deixando de enfrentar de forma autônoma a proteção conferida pela Lei nº 10.741/2003 e o direito social à moradia (artigos
6º da CF/88 e 37 do Estatuto do Idoso), bem como a proporcionalidade da medida de reintegração;
b)
teoria do adimplemento substancial, expressamente invocada, considerando os pagamentos realizados por décadas e a renegociação do saldo em 2014;
c)
validade da notificação de 20/06/2017, recebida por terceira pessoa sem identificação de sua condição de morador, familiar ou representante do destinatário, o que comprometeria a regular constituição em mora;
d)
designação de sessão de mediação e conciliação em segunda instância,
requerida pelas
peculiaridades do caso.
Com base em tais argumentos, requer o acolhimento
dos
presentes
embargos declaratórios,
para suprir as omissões apontadas quanto a proporcionalidade da retenção integral dos valores, vedação ao enriquecimento sem causa, proteção do idoso, direito social à moradia, teoria do adimplemento substancial e validade da notificação recebida por terceiro para fins de constituição em mora, bem como para que
“Seja determinado o agendamento de
sessão de conciliação e mediação para
tentativa de solução consensual da
demanda”.
Em
resposta (mov. 11.1),
a
Embargada
rebateu tais argumentos, pugnando a rejeição dos
aclaratórios,
“por consistirem
em mera tentativa de
rediscussão do mérito já apreciado por esta Colenda Câmara”.
Retornaram os autos conclusos
em
23/06/2026
(mov. 12.0).
É o relatório.

Os
embargos
declaratórios
comportam
exame,
porquanto
atendidos
os
requisitos
extrínsecos
de
admissibilidade
—
tempestividade,
dispensa
de
preparo,
regularidade
formal e
a
inexistência
de
fato
impeditivo
—, e
os
intrínsecos
—
legitimidade, interesse e
cabimento.
No mérito, porém, não merecem acolhimento por não apontar
efetivos
vícios
de omissão,
tampouco outros
de
contradição, obscuridade
ou erro material, na decisão judicial embargada, de acordo com a previsão do artigo 1.022, incisos I a III, do Código de Processo Civil, capazes de a macular.
Vê-se que
o
Embargante pretende, na verdade, explicitamente, a pretexto de suprir alegada falha inexistente no julgado, impor ao Tribunal uma
nova
interpretação dos fatos e dos acontecimentos processuais, como se a questão não tivesse sido debatida e resolvida no Acórdão mediante fundamentada, coesa e suficiente análise.
Da omissão quanto ao Estatuto do Idoso
e
direito à moradia
O acórdão embargado foi preciso e contundente ao considerar
a função social do contrato e a situação de vulnerabilidade invocada
pelo Embargante, tendo adotado como razão de decidir, precedente desta Corte no qual expressamente
consignou
que
“a reintegração de posse é necessária para beneficiar outra família em situação de vulnerabilidade, respeitando a função social do contrato”, e que
“a rescisão de contrato de promessa de compra e venda pode ser decretada em caso de inadimplemento de três prestações mensais consecutivas, conforme cláusula resolutiva expressa, sendo facultado ao devedor buscar a renegociação da dívida na via administrativa, sem que isso impeça a reintegração de posse do imóvel pela parte credora”
(TJPR,
19ª Câmara Cível,
0068251-70.2024.8.16.0014,
Rel. Des. Substituto Osvaldo Canela Junior,
J. 07.04.2025).
A proteção conferida pela Lei nº 10.741/2003 e o direito social à moradia
foram sopesados no contexto do reconhecido inadimplemento, sem o condão de suprimir o direito da
Embargada nem de obstar as consequências jurídicas do descumprimento contratual, inexistindo omissão a ser sanada.
Da omissão quanto a
teoria do inadimplemento substancial
e
validade da notificação extrajudicial
Novamente sem razão.
A controvérsia foi decidida a partir do reconhecimento do inadimplemento contratual relevante e prolongado, tendo o Acórdão
embargado
registrado que subsiste confissão de dívida não elidida por prova em contrário.
Confira-se:
“Como visto, o
inadimplemento contratual
do réu/Apelante é manifesto e
perdura desde o ano de
2016, como se observa da planilha de cálculo
acostada ao mov. 1.18/origem – cuja informação, em si, não
foi objetivamente
contestada, tornando-se incontroversa (CPC, artigo 374, inciso III) –, indicando a existência
das prestações em atraso, além disso houve
realização de notificação extrajudicial encaminhada pela autora/Apelada ao
endereço do imóvel, objeto do contrato, acompanhada do correspondente
aviso de
recebimento, que foi ali recebida e assinada pelo réu/Apelante em
janeiro e fevereiro de 2011 e por terceira
pessoa em 20/06/2017 (mov. 1.14/origem).
O contrato particular de cessão e transferência de direitos de promessa de
compra e venda, firmado
em 16/08/1993, ratificado nos instrumentos
subsequentes, prevê em sua Cláusula Terceira a possibilidade
de resolução
do contrato no caso de falta de pagamento de três ou mais prestações
consecutivas pelo
mutuário (mov. 1.6/origem). No caso, o réu/Apelante parou
de efetuar o pagamento das prestações em julho/2016, permanecendo na
posse e usufruindo do imóvel (tanto que quer poder retê-lo), e após a referida
notificação, ou mesmo no curso do processo, não houve a purgação da mora,
seja pelo valor indicado pela
credora e promitente vendedora, seja por
qualquer outro valor menor”.
Destarte, restou consignado no
decisum
“que
existe uma
confissão de dívida, não elidida por qualquer prova em contrário e que sequer foi apontada como inválida, representada pelo Contrato de Novação de Financiamento Habitacional realizado entre as partes em 15/07/2014 (movs. 1.11 e 1.12/origem), no qual se contém que a dívida acumulada das prestações em atraso estava em R$ 63.547,40, que a Cohab-LD dispensava os juros moratórios de R$ 23.029,53 e que o saldo devedor passava a ser de R$ 40.517,87 dali em diante, com a primeira prestação a vencer em 15/08/2014”.
Sendo incontroverso que o réu/Embargante
“em 06/07/2016 admitiu não ter quitado as novas prestações nº 17 a 23 vencidas entre 15/12/2015 e 15/06/2016”, o que demonstra ser incompatível
com a tese do
adimplemento substancial.
No tocante à alegada validade da notificação extrajudicial, tem-se que sua finalidade é
dar ciência ao destinatário no endereço contratualmente
indicado, o que foi atendida,
não sendo exigível a comprovação de recebimento pessoal para a caracterização da mora, sobretudo diante da cláusula resolutiva expressa.
Assim, o
que pretende o Embargante, sob o rótulo de omissão, é que o Tribunal substitua o entendimento adotado por outro mais favorável a seu interesse, finalidade incompatível com o recurso manejado.
Por fim,
o pedido de designação de audiência de conciliação em segundo grau, além de não constituir hipótese prevista no artigo
1.022 do Código de
Processo
Civil,
ainda
é manifestamente estranho à finalidade
integrativa dos
aclaratórios,
uma vez que
depende
de
eventual composição da manifestação de vontade de ambas as partes.
Ademais, tal
matéria não passou despercebida ao Colegiado,
tendo o Acórdão
embargado registrado
que
autora/Embargada,
“No mov. 279.1/origem explicou os
motivos pelos quais a proposta de pagamento apresentada pelo réu/Apelante, para fins de buscar um
acordo, não atenderia a legislação vigente”.
Vê-se, assim, que os presentes Embargos de Declaração não indicam verdadeiros vícios de omissão no Acórdão embargado e que os componentes desta Câmara Julgadora, em verdade, enfrentaram e decidiram todos os argumentos alegados antecedentemente, de forma suficiente a fundar as conclusões adotadas,
inclusive sob a ótica proposta pelo
recorrente, contudo não acolhendo sua forma de entendimento, não havendo na entrega da prestação jurisdicional então reclamada, nenhum dos
vícios
referidos no artigo 1.022 do Código de Processo Civil.
Ademais, bastaria uma
leitura atenta da decisão proferida pelo
Colegiado para constatar que não procede a crítica lançada nos
aclaratórios,
cujo objetivo, na verdade, é a obtenção de um efeito infringente que favoreceria o interesse do
Embargante, inconformada com o
resultado do
decisum.
Evidencia-se, em verdade, na integralidade do arrazoado, mero inconformismo com o teor da decisão proferida pelo Colegiado, buscando, por via inadequada, rediscutir o mérito e conferir efeito infringente aos
aclaratórios, o que não se admite.
Nesse sentido,
colhe-se do entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça e desta Corte (sublinhou-se):
“DIREITO PROCESSUAL CIVIL.
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AUSÊNCIA DE CONTRADIÇÃO E DE ERRO MATERIAL. REJEIÇÃO.
I. Caso em exame
1. Embargos de declaração opostos contra decisão que negou provimento a
agravo interno em recurso especial em razão de irregularidade no
recolhimento das custas processuais, caracterizando a deserção do
recurso.
2. A parte embargante alega a existência de vícios no julgado, nos termos
do art. 1.022 do Código de Processo Civil.
II. Questão em discussão
3. A questão em discussão consiste em saber se a decisão embargada apresenta contradição ou erro material que justifiquem a oposição dos
embargos de declaração.
III. Razões de decidir
4.
A decisão embargada foi clara e coerente, não apresentando qualquer vício de obscuridade, contradição, omissão ou erro material.
5. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que
é deserto o recurso especial instruído, no momento da sua interposição,
com documento de pagamento inidôneo, seja pela incorreção ou ausência
do número do código de barras da GRU das custas destinadas ao STJ.
6.
A contradição apta a ensejar embargos de declaração refere-se a uma incompatibilidade interna na decisão, como quando os fundamentos apontam para uma conclusão, mas o dispositivo apresenta outra.
7. O erro material se refere à incorreção do modo de expressão do
conteúdo decisório. Não há erro material quando a decisão embargada
apresenta redação escorreita e exatidão na indicação dos elementos
essenciais do processo. O erro material apenas se caracteriza por equívoco
evidente e meramente formal, como a grafia incorreta de nomes, a
transposição de dados processuais ou lapsos evidentes na numeração de
dispositivos legais, o que não se confunde com eventuais divergências
interpretativas ou jurídicas suscitadas pela parte.
IV. Dispositivo
8. Embargos de declaração rejeitados”.
(STJ,
EDcl
no
AgInt
nos
EDcl
no
AREsp
nº
2.664.415/SP,
Relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 23/06/2025, DJEN de 26/06/2025.)
“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL. “AÇÃO REVISIONAL C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO”. CONTRATOS DE EMPRÉSTIMO PESSOAL. SENTENÇA. PROCEDÊNCIA. RECURSO DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA/RÉ. ACÓRDÃO. APELAÇÃO PARCIALMENTE CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. ACLARATÓRIOS DA RÉ/APELANTE: 1.
CONTRADIÇÃO QUANTO A ABUSIVIDADE DOS JUROS REMUNERATÓRIOS. NÃO OCORRÊNCIA. MERO INCONFORMISMO DA PARTE COM O PROPÓSITO DE REDISCUSSÃO DA MATÉRIA. IMPOSSIBILIDADE PELA VIA ELEITA. 2. PREQUESTIONAMENTO. REJEIÇÃO. DESNECESSIDADE DE MENÇÃO EXPRESSA DOS DISPOSITIVOS DE LEI SUSCITADOS. INTELIGÊNCIA DO ART. 1.025 DO CPC. PRECEDENTES. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CONHECIDOS E REJEITADOS”.
(TJPR - 14ª Câmara Cível - 0005128-13.2025.8.16.0031 - Guarapuava - Rel.: DESEMBARGADOR JOÃO ANTÔNIO DE MARCHI - J. 22.07.2025).
“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – EMBARGANTE QUE ÔPOS OS PRESENTES EMBARGOS DE DECLARAÇÃO PARA FINS DE PREQUESTIONAMENTO.
1.
Inexistência de vícios do art. 1.022 do CPC/2015 – Impossibilidade – Mero inconformismo com a decisão adotada. 2. Finalidade de prequestionamento – Rejeição que se impõe – Consoante a firme orientação do Superior Tribunal de Justiça, mesmo para fins de prequestionamento deve a parte embargante demonstrar que a decisão incorreu nos vícios elencados no art. 1.022, do CPC.
3. Decisão mantida.
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NÃO ACOLHIDOS”.
(TJPR - 3ª Câmara Cível - 0018780-36.2025.8.16.0019 - Ponta Grossa - Rel.: DESEMBARGADOR OCTAVIO CAMPOS FISCHER - J. 21.07.2025).
Por fim, em notória opção legislativa de adotar a teoria do pré-questionamento
implícito
e
ficto, e não o pré-questionamento
explícito, e, muito menos, o
numérico, especialmente quando não se esteja tratando de matéria constitucional (como no caso), o
artigo
1.025 do Código de
Processo Civil
dispõe que
“Consideram-se incluídos no acórdão os elementos que o embargante suscitou,
para fins de pré-questionamento, ainda que os embargos de declaração sejam inadmitidos ou
rejeitados, caso o tribunal superior considere existentes erro, omissão, contradição ou
obscuridade”.
Por tais razões,
o
voto
é pelo
conhecimento
e
rejeição
dos presentes
embargos declaratórios.