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Processo:

I – RELATÓRIO Trata-se de apelação cível interposta contra a sentença (evento 121.1) que julgou procedentes os pedidos formulados pelo autor, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: (a) deferir o pedido de resolução dos contratos objeto da demanda (eventos 1.5/1.6 e 1.10/1.11); (b) condenar as rés à restituição integral, em parcela única, dos valores pagos, corrigidos monetariamente pelo IPCA desde cada desembolso e acrescidos de juros de mora pela Taxa Selic, deduzida a correção monetária, desde a citação; (c) condenar as rés ao pagamento de R$ 8.000,00 (oito mil reais) a título de danos morais, corrigidos monetariamente pelo IPCA desde a publicação da sentença (Súmula 362 do STJ) e acrescidos de juros de mora pela Taxa Selic, deduzida a correção monetária, desde a citação, por se tratar de relação jurídica contratual (artigo 405 do Código Civil); e (d) condenar as rés ao pagamento das custas e despesas processuais e de honorários advocatícios em favor dos patronos do autor, fixados em 10% sobre o valor atualizado da condenação, com fundamento no artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Opostos embargos de declaração pelas rés (evento 124.1) e apresentadas contrarrazões (evento 130.1), sobreveio decisão que os acolheu, com efeitos infringentes, para sanar a contradição apontada e esclarecer:
“que a rescisão contratual decretada decorre exclusivamente do inadimplemento contratual das rés, consubstanciado no descumprimento da oferta vinculante relativa à construção da segunda torre e nas práticas comerciais abusivas reconhecidas. Desse modo, a resolução dos contratos fundamenta-se na violação da boa-fé objetiva, no descumprimento da oferta (arts. 30 e 35 do CDC) e no inadimplemento contratual imputável às rés, não havendo declaração de nulidade por vício de consentimento.” (evento 132.1).
Em suas razões recursais (evento 137.1), sustentam as apelantes: a) inexistência de inadimplemento contratual e de propaganda enganosa, pois não teria havido promessa de construção de segunda torre no empreendimento, inexistindo prova das alegações do autor; os contratos referem-se exclusivamente à Torre A, de modo que a extinção do vínculo decorreu de mera denúncia unilateral do adquirente, com a consequente retenção dos encargos rescisórios previstos contratualmente; b) prescrição trienal da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, nos termos do artigo 206, § 3º, IV, do Código Civil e do Tema 938 do STJ, por terem transcorrido mais de três anos entre a contratação e o ajuizamento da ação; c) impossibilidade de condenação ao pagamento de danos morais, à falta de ato ilícito, de inadimplemento contratual e de demonstração de prejuízo extrapatrimonial, postulando, subsidiariamente, a redução do valor da indenização; d) validade da cláusula penal, amparada na autonomia privada e no artigo 416 do Código Civil, com pedido de retenção integral ou, subsidiariamente, de fixação em percentual não inferior a 20% dos valores pagos, na forma do artigo 67-A da Lei nº 4.591/1964; e) legitimidade da retenção da comissão de corretagem, porque a cobrança foi devidamente informada ao consumidor e sua transferência ao adquirente encontra respaldo no Tema 938 do STJ, ainda que a intermediação tenha sido realizada por corretores vinculados à própria incorporadora, sendo desnecessário contrato específico de corretagem; f) validade da retenção da taxa administrativa, encargo expressamente previsto no contrato e autorizado pelo artigo 67-A, § 2º, IV, da Lei nº 4.591/1964, destinado ao ressarcimento das despesas operacionais e administrativas do negócio; g) exigibilidade da taxa de fruição, em razão da disponibilização da unidade ao adquirente após a conclusão do empreendimento, com incidência do artigo 67-A, § 2º, III, da Lei nº 4.591/1964 e observância dos critérios de cálculo previstos contratualmente; h) manutenção da cobrança da taxa de manutenção, obrigação contratual destinada ao custeio da conservação da unidade e das estruturas disponibilizadas ao adquirente, não impugnada especificamente; i) fixação do trânsito em julgado como termo inicial dos juros de mora incidentes sobre eventual restituição de valores, conforme o Tema Repetitivo nº 1002 do STJ. Em contrarrazões, o apelado: a) suscita preliminar de não conhecimento do recurso por ofensa ao princípio da dialeticidade, porque as apelantes apenas reproduziriam teses da contestação, sem impugnar especificamente os fundamentos da sentença, especialmente quanto ao reconhecimento da propaganda enganosa, à essencialidade da segunda torre, à validade da prova oral e à aplicação dos artigos 30 e 35 do Código de Defesa do Consumidor; b) defende a manutenção integral da sentença, amparada em conjunto probatório documental e testemunhal, à falta de elemento novo capaz de infirmar suas conclusões; c) sustenta o efetivo inadimplemento das rés, porque a promessa de construção de segunda torre com unidades acessíveis constituiu elemento determinante da contratação, tendo a prova oral confirmado a propaganda realizada pelos prepostos e o posterior descumprimento da oferta; d) invoca a vinculação da oferta ao contrato, nos termos dos artigos 30 e 35 do Código de Defesa do Consumidor, de modo que as informações prestadas em publicidade, materiais promocionais e declarações verbais integram o negócio jurídico, ainda que não reproduzidas no instrumento contratual; e) afirma a impossibilidade de transferência dos riscos do empreendimento ao consumidor, pois eventuais dificuldades econômicas ou reflexos da pandemia constituem riscos inerentes à atividade empresarial e não afastam a responsabilidade das fornecedoras pelo inadimplemento; f) nega a prescrição da pretensão referente à comissão de corretagem, porque a restituição decorre do inadimplemento das rés, hipótese sujeita ao prazo decenal, e alega a preclusão da matéria, decidida na decisão saneadora não impugnada oportunamente; g) sustenta a impossibilidade de retenção de quaisquer valores a título de cláusula penal, corretagem, taxa administrativa ou taxa de fruição, porque a resolução decorreu exclusivamente da conduta das rés, impondo-se a restituição integral das quantias pagas (Súmula 543 do STJ); h) defende a manutenção da condenação por danos morais, porque o caso ultrapassa o mero inadimplemento contratual, diante da propaganda enganosa, da frustração da legítima expectativa do consumidor, de sua condição de idoso e da especial necessidade de acessibilidade de seu filho cadeirante, circunstâncias que justificam a indenização de R$ 8.000,00;
i) aponta a inadequação da pretensão recursal de rediscutir matéria fática já apreciada, porque a apelação se limitaria a reavaliar provas e reproduzir argumentos anteriormente afastados, sem demonstrar erro de julgamento ou nulidade da sentença. Requer o não conhecimento do recurso ou, subsidiariamente, seu integral desprovimento, com a manutenção da sentença e a majoração dos honorários advocatícios recursais (artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil).Intimadas a se manifestar sobre a preliminar suscitada em contrarrazões (evento 8.1 – TJPR), as apelantes requereram sua rejeição (evento 12.1). O preparo é regular. É o relatório.


II – VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO II.I – DA ADMISSIBILIDADE RECURSAL Preenchidos os pressupostos de admissibilidade, o recurso comporta conhecimento, ressalvado o exame da preliminar suscitada em contrarrazões, de que se cuida a seguir.
II.II – DA PRELIMINAR DE CONTRARRAZÕES: AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE Cumpre examinar, inicialmente, a preliminar de não conhecimento do recurso suscitada pelo apelado, fundada em suposta ofensa ao princípio da dialeticidade. Não lhe assiste razão. O princípio da dialeticidade exige que o recorrente confronte os fundamentos da decisão impugnada, de modo a permitir ao órgão ad quem delimitar a extensão da irresignação e à parte contrária exercer o contraditório. A exigência decorre do artigo 1.010, incisos II e III, do Código de Processo Civil, segundo o qual a apelação deve conter a exposição do fato e do direito e as razões do pedido de reforma ou de decretação de nulidade. Nessa linha, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que “os recursos devem impugnar, de maneira clara, objetiva, específica e pormenorizada, todos os argumentos da decisão contra a qual se insurgem, sob pena de vê-los mantidos” (STJ, AgInt no REsp 1713830/SE, Rel. Ministro OG Fernandes, Segunda Turma, julgado em 16/05/2019, DJe 21/05/2019). De outro lado, a reiteração, em segundo grau, de argumentos já deduzidos na contestação não configura, por si só, ofensa ao princípio. O que se exige é que as razões recursais guardem pertinência com os fundamentos da sentença e permitam identificar os pontos cuja reforma se pretende. A coincidência entre as teses da defesa e as do recurso é natural quando a sentença as rejeita: ao reiterá-las, a parte vencida contrapõe-se precisamente ao juízo que sobre elas se formou. Verifica-se, no caso, que as apelantes impugnaram cada um dos capítulos da sentença — a qualificação jurídica da extinção contratual, a prescrição, o dano moral, as retenções e o termo inicial dos juros —, com indicação dos fundamentos de fato e de direito que amparam o pedido de reforma. É possível, assim, extrair com clareza as razões da irresignação, ainda que coincidentes com as da contestação. Sobre o tema, julgado desta Corte:
“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO. REVISIONAL DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SENTENÇA DE EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, EM RAZÃO DO RECONHECIMENTO DA INÉPCIA DA INICIAL. INSURGÊNCIA DA AUTORA. PRELIMINAR EM CONTRARRAZÕES: VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. REJEIÇÃO. RAZÕES RECURSAIS QUE IMPUGNAM SATISFATORIAMENTE OS FUNDAMENTOS DA SENTENÇA. (...)” (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0044645-26.2023.8.16.0021 - Cascavel - Rel.: ROTOLI DE MACEDO - J. 21.07.2025).
Rejeita-se, pois, a preliminar.
II.III – DA RESOLUÇÃO DOS CONTRATOS POR INADIMPLEMENTO DAS RÉS: DESCUMPRIMENTO DE OFERTA VINCULANTE E INEXISTÊNCIA DE DENÚNCIA UNILATERAL DO ADQUIRENTE Passa-se ao exame da questão central do recurso. A sentença, integrada pela decisão dos embargos de declaração (evento 132.1), qualificou a extinção dos contratos como resolução por inadimplemento das rés, decorrente do descumprimento de oferta vinculante e de práticas comerciais abusivas. As apelantes sustentam, ao contrário, que não houve promessa de segunda torre, que os contratos se referem exclusivamente à Torre A e que o desfazimento decorreu de mera denúncia unilateral do adquirente. A distinção entre as duas figuras, sempre acentuada pela doutrina clássica não é meramente terminológica. A denúncia, ou resilição unilateral, é exercício de direito potestativo de pôr fim ao vínculo, nos casos em que a lei o permite, independentemente de inadimplemento (artigo 473 do Código Civil). A resolução, diversamente, é a extinção do contrato em razão de descumprimento imputável a uma das partes (artigo 475 do Código Civil). Na primeira hipótese, quem denuncia suporta os ônus convencionados para a retirada; na segunda, os efeitos do desfazimento recaem sobre quem deu causa ao inadimplemento. No regime das relações de consumo, a resolução por inadimplemento do fornecedor recebe disciplina específica. Nos termos do artigo 30 do Código de Defesa do Consumidor, toda informação ou publicidade suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação, obriga o fornecedor que a fizer veicular e integra o contrato que vier a ser celebrado. Recusado o cumprimento da oferta, o artigo 35, inciso III, do mesmo diploma faculta ao consumidor rescindir o contrato, com direito à restituição da quantia antecipada, monetariamente atualizada, e a perdas e danos. A oferta descumprida é, portanto, inadimplemento — e inadimplemento do fornecedor. Consta dos autos que a contratação não se limitou ao conteúdo formal dos instrumentos particulares. O autor adquiriu as unidades em razão das informações prestadas pelos prepostos das rés, especialmente quanto à futura construção de uma segunda torre, com melhores condições de acessibilidade, apta a atender às necessidades de seu filho cadeirante. Essa circunstância, descrita na petição inicial como causa determinante do negócio, encontra respaldo no material publicitário do empreendimento, que retrata duas torres (evento 1.19). Extrai-se ainda do conjunto probatório que o consumidor somente tomou conhecimento, anos após a contratação, de que a prometida segunda torre não seria construída. Passou então a buscar solução extrajudicial para o impasse e recebeu proposta de rescisão com expressivas retenções contratuais. As rés, de sua parte, não demonstraram que o consumidor fora previamente informado da inviabilidade da segunda torre, nem que anuiu posteriormente à alteração substancial do empreendimento. A prova produzida evidencia, ao contrário, a violação da boa-fé objetiva (artigo 422 do Código Civil), o descumprimento de oferta vinculante e as práticas comerciais abusivas apuradas na instrução. Pode-se afirmar, assim, que a promessa relativa à segunda torre integrou o contrato por força do artigo 30 do Código de Defesa do Consumidor e conformou a legítima expectativa do adquirente. Seu descumprimento configura inadimplemento do fornecedor, e não desistência imotivada do comprador. A tentativa de qualificar o desfazimento como denúncia unilateral busca apenas afastar os efeitos jurídicos do inadimplemento, sem infirmar as premissas de fato em que ele se assenta. Com efeito, em contratos de multipropriedade e de unidades hoteleiras, a alteração unilateral das condições originalmente ofertadas e a inobservância das características do empreendimento anunciado constituem inadimplemento do fornecedor. Legitimam, por isso, a resolução do contrato e afastam a atribuição de culpa ao comprador, que não está obrigado a receber prestação diversa da que lhe é devida (artigo 313 do Código Civil). Nesse sentido:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO DE TEMPO DE IMÓVEL EM CONDOMÍNIO DE MULTIPROPRIEDADE (TIMESHARING) – EMPREENDIMENTO TAYAYA ÁGUA HOTEL RESORT PORTO RICO – INSURGÊNCIA DA EMPRESA RÉ – RELAÇÃO DE CONSUMO CONFIGURADA – TEORIA FINALISTA MITIGADA – AQUISIÇÃO DE UNIDADE COM EVENTUAL PROPÓSITO DE INVESTIMENTO QUE, POR SI SÓ, NÃO AFASTA A INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – AUSÊNCIA DE PROVA DE ATUAÇÃO PROFISSIONAL DOS ADQUIRENTES NO MERCADO IMOBILIÁRIO – VULNERABILIDADE EVIDENCIADA – ALTERAÇÃO UNILATERAL E SUBSTANCIAL DO PROJETO – REDUÇÃO DA PRIVACIDADE, DAS ÁREAS COMUNS E DA EXCLUSIVIDADE ORIGINALMENTE OFERTADA – PRESTAÇÃO DIVERSA DA PACTUADA – VIOLAÇÃO DO DEVER DE INFORMAÇÃO – PRÁTICA ABUSIVA – CULPA EXCLUSIVA DA FORNECEDORA/RÉ – RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA – APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 543 E DO TEMA Nº 971, AMBOS DO STJ – PRECEDENTES – RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.1. A aquisição de imóvel, ainda que associada à expectativa de valorização ou rentabilidade, não afasta, por si só, a incidência do Código de Defesa do Consumidor, sobretudo quando inexistente prova de atuação profissional do adquirente no mercado imobiliário, conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que admite a teoria finalista mitigada.2. A modificação unilateral do objeto contratado viola a legítima expectativa do consumidor e caracteriza inadimplemento contratual, incidindo a regra do art. 313 do Código Civil, segundo a qual o credor não é obrigado a receber prestação diversa da que lhe é devida, mesmo que mais valiosa.3. A ausência de anuência do consumidor à alteração do projeto inicial do empreendimento imobiliário viola o dever de informação e configura prática abusiva, à luz dos arts. 6º, III, e 51, IV e XIII, do CDC.4. O Tema nº 971 do STJ admite a inversão da cláusula penal prevista apenas em desfavor do comprador, para a fixação de indenização pelo inadimplemento do vendedor, em observância ao equilíbrio contratual. Assim, reconhecida a culpa exclusiva da fornecedora pela resolução contratual, impõe-se a restituição integral e imediata das parcelas pagas (Súmula nº 543 do STJ). (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0012956-88.2024.8.16.0130 - Paranavaí - Rel.: DESEMBARGADOR ANTONIO FRANCO FERREIRA DA COSTA NETO - J. 19.05.2026).
Nega-se provimento ao recurso, no ponto, mantendo-se a resolução dos contratos por inadimplemento das rés.
II.IV – DA PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM: INAPLICABILIDADE DO PRAZO TRIENAL (TEMA 938/STJ) E INCIDÊNCIA DO PRAZO DECENAL (ARTIGO 205 DO CÓDIGO CIVIL) Sustentam as apelantes a prescrição trienal da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, nos termos do artigo 206, § 3º, IV, do Código Civil e do Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça, por terem transcorrido mais de três anos entre a contratação e o ajuizamento da ação. A prejudicial não prospera. O prazo trienal do artigo 206, § 3º, IV, do Código Civil destina-se à pretensão de ressarcimento de enriquecimento sem causa, cuja natureza é subsidiária: incide apenas quando não houver causa jurídica específica, legal ou contratual, a fundamentar a restituição. Quando a devolução tem por causa a extinção de um contrato por inadimplemento, a pretensão é contratual e submete-se ao prazo geral de dez anos do artigo 205 do mesmo Código. Impõe-se distinguir, à luz dessa premissa, o âmbito dos precedentes qualificados em confronto. O Tema 938/STJ firmou a prescrição trienal para a pretensão de restituição da comissão de corretagem fundada na abusividade da cláusula que transfere o encargo ao consumidor, deduzida de forma autônoma. Essa não é a situação dos autos. A pretensão aqui deduzida tem natureza mais ampla: consiste no desfazimento da relação contratual por inadimplemento das rés, com a consequente restituição das quantias pagas e o afastamento das retenções incidentes sobre a rescisão. A devolução da comissão de intermediação é consequência do pedido principal de resolução, e não ação autônoma fundada na cobrança indevida da corretagem. Nesse sentido é a orientação desta 19ª Câmara Cível em casos análogos, envolvendo contratos de multipropriedade, nos quais se reconheceu a aplicação do prazo decenal à pretensão de restituição da comissão de corretagem inserida no contexto da rescisão contratual:
I- DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DISTRATO CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE CONCESSÃO REAL DE DIREITO DE USO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DOS RÉUS. II - PRELIMINAR. PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. INAPLICABILIDADE DO PRAZO TRIENAL (TEMA 938/STJ). DEMANDA QUE NÃO SE LIMITA À REPETIÇÃO DE INDÉBITO, MAS ENVOLVE DESFAZIMENTO CONTRATUAL E REVISÃO DE CLÁUSULAS. INCIDÊNCIA DO PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL (ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL). PRECEDENTES DO STJ E DESTA CORTE. DECISÃO MANTIDA NESTE PONTO. III - RESCISÃO CONTRATUAL. TERMO INICIAL. MANIFESTAÇÃO EXPRESSA DE VONTADE DA PARTE CONSUMIDORA POR MEIO DE COMUNICAÇÃO ESCRITA. VALIDADE DO E-MAIL COMO INSTRUMENTO FORMAL. PREVISÃO CONTRATUAL DE DENÚNCIA. PRODUÇÃO DE EFEITOS NA DATA DO E-MAIL DE RESCISÃO. MANUTENÇÃO. IV - COMISSÃO DE CORRETAGEM. TEMA 938 DO STJ. VALIDADE CONDICIONADA À PRÉVIA INFORMAÇÃO E EFETIVA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE INTERMEDIAÇÃO OU DE CUSTO EFETIVO SUPORTADO PELO FORNECEDOR. IMPOSSIBILIDADE DE REPASSE AO CONSUMIDOR. RESTITUIÇÃO DEVIDA EM PARCELA ÚNICA. V - SENTENÇA MANTIDA. ÔNUS SUCUMBENCIAIS MANTIDOS. HONORÁRIOS RECURSAIS FIXADOS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. I. Caso em exame1. Apelação cível contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos de distrato contratual cumulados com devolução de valores, declarando rescindido contrato de concessão real de direito de uso, reconhecendo ilegalidade de deduções relativa a comissão de intermediação, e determinando pagamento em parcela única com correção monetária e juros a partir do trânsito em julgado. A apelante busca a reforma da decisão, alegando prescrição trienal da pretensão de restituição da comissão de intermediação e a validade da cobrança da referida comissão, sustentando que houve destaque contratual e prestação efetiva do serviço de corretagem.II. Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em saber se é aplicável o prazo prescricional trienal para a pretensão de restituição da comissão de intermediação em ação de desfazimento contratual cumulada com revisão de cláusulas penais, se é válida a cobrança da comissão de corretagem prevista no contrato, diante da ausência de comprovação do custo efetivo com a intermediação; e se os efeitos da decisão de rescisão contratual deve ser a partir do e-mail de cancelamento ou do ajuizamento da demanda. III. Razões de decidir 3. O prazo prescricional aplicável ao pedido de desfazimento contratual, incluindo a restituição da comissão de intermediação, é o decenal previsto no art. 205 do Código Civil, não se aplicando a prescrição trienal do Tema 938 do STJ.4. A rescisão contratual produziu efeitos a partir do e-mail enviado pela parte autora manifestando expressamente a intenção de cancelamento, respeitando a cláusula contratual que exige comunicação escrita com antecedência mínima de 30 dias.5. Embora o contrato preveja a transferência da comissão de intermediação ao comprador, não foi comprovado o custo efetivo com corretores para justificar a retenção desse valor, tornando ilegal a cobrança da comissão.6. Deve ser mantida a sentença que determinou a devolução da comissão de intermediação aos autores, pois não há comprovação da existência do custo que justifique o repasse ao adquirente.7. Em razão do desprovimento do recurso, as apelantes devem arcar com honorários advocatícios recursais majorados em 1%, conforme o art. 85, §11, do CPC. [...] (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0017382-55.2024.8.16.0030 - Foz do Iguaçu - Rel.: ANDREI DE OLIVEIRA RECH - J. 28.06.2026).
A mesma orientação foi consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema 1099, sob o rito dos recursos repetitivos:
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. TEMA 1099/STJ. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO/CONSTRUÇÃO IMOBILIÁRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE AUTÔNOMA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DO PREÇO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRAZO DE PRESCRIÇÃO DECENAL (ART. 205, CC/2002). DISTINÇÃO COM O TEMA 938/STJ. PRECEDENTES DA CORTE ESPECIAL SOBRE O CARÁTER SUBSIDIÁRIO DA AÇÃO DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. 1. Tese para os fins do art. 1.040 do CPC/2015: Prescrição decenal (art. 205, CC/2002) da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, quando o pedido de repetição dirigido contra a incorporadora/construtora tiver por fundamento a resolução do contrato em virtude de atraso na entrega do imóvel, contando-se o prazo desde a data em que o adquirente tiver ciência da recusa da restituição integral das parcelas pagas. 2. Delimitação da controvérsia: 2.1. Tese aplicável às hipóteses em que o pedido de restituição da comissão de corretagem for deduzido contra a incorporadora/construtora (em conjunto ou não com o(a) corretor(a) de imóveis), tendo como causa de pedir a resolução do contrato por culpa da incorporadora/construtora, devido a atraso na entrega do imóvel. 2.2. Inaplicabilidade da tese vinculante à pretensão deduzida contra o(a) corretor(a) de imóveis, cuja responsabilidade é matéria do Tema 1.173/STJ. 3. Razões de decidir: 3.1. Caráter subsidiário da ação de enriquecimento sem causa, de modo que, havendo causa contratual para o pedido de restituição, a respectiva pretensão se sujeita ao prazo geral de prescrição, não se aplicando a prescrição trienal do art. 206, inciso IV, do CC/2002. Precedentes da Corte Especial. 3.2. Inaplicabilidade do Tema 938/STJ à hipótese, pois a tese nele firmada é aplicável tão somente à pretensão de repetição fundada na abusividade da cláusula de corretagem, o que não é a hipótese desta afetação. 4. Caso concreto: 4.1.Recurso especial julgado prejudicado no caso concreto, devido à extinção do feito na origem após realização de acordo entre as partes, implicando superveniente perda do objeto recursal nesta instância. 5. Tese relativa ao Tema 1099/STJ - Prescrição decenal (art. 205, CC/2002) da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, quando o pedido de repetição dirigido contra a incorporadora/construtora tiver por fundamento a resolução do contrato em virtude de atraso na entrega do imóvel, contando-se o prazo desde a data em que o adquirente tiver ciência da recusa da restituição integral das parcelas pagas. 6. Recurso especial conhecido para fins de fixação da tese, mas julgado prejudicado no caso concreto. (REsp n. 1.897.867/CE, relator Ministro Humberto Martins, Segunda Seção, julgado em 13/8/2025, DJEN de 21/8/2025.).
Cumpre registrar, para prevenir qualquer dúvida, que a tese do Tema 1099/STJ foi delimitada à resolução do contrato por atraso na entrega do imóvel, hipótese que não coincide, em sua literalidade, com a dos autos, em que a resolução decorre do descumprimento de oferta vinculante. A orientação incide, contudo, por identidade de razão. A ratio decidendi do precedente — o caráter subsidiário da ação de enriquecimento sem causa e a sujeição ao prazo geral das pretensões restitutórias de causa contratual — independe da modalidade de inadimplemento que deu origem à resolução. Em ambas as hipóteses, o pedido de restituição da corretagem é dirigido contra a incorporadora e tem por fundamento a extinção do contrato por culpa desta. Acresce que, segundo a mesma orientação, o termo inicial do prazo decenal não é a data da contratação, como pretendem as apelantes, mas a da ciência, pelo adquirente, da recusa da restituição integral das parcelas pagas — o que evidencia a insuficiência da própria premissa temporal em que se apoia a prejudicial. Dispensável, de outro lado, o exame da alegação de preclusão suscitada em contrarrazões, fundada na ausência de impugnação da decisão saneadora, porque seu eventual acolhimento conduziria ao mesmo resultado a que se chega pelo exame do mérito da prejudicial. Tratando-se, em suma, de demanda voltada à resolução do contrato como um todo, e inexistindo prazo prescricional específico para a pretensão deduzida, incide a regra geral do artigo 205 do Código Civil. Rejeita-se a prejudicial de prescrição.
II.V – DO DANO MORAL: FRUSTRAÇÃO DE OFERTA VINCULANTE EM CIRCUNSTÂNCIAS QUE EXCEDEM O MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL Impõe-se analisar, em seguida, a insurgência contra a condenação ao pagamento de indenização por dano moral e, subsidiariamente, contra o valor arbitrado. Em primeiro lugar, convém fixar a premissa. O inadimplemento contratual, por si só, não gera dano moral. Os dissabores que acompanham o descumprimento de obrigações negociais integram, em regra, o risco ordinário da vida de relação, e sua reparação esgota-se na esfera patrimonial. A indenização extrapatrimonial somente se justifica quando as circunstâncias concretas do descumprimento atingem atributos da personalidade do contratante — sua dignidade, sua tranquilidade, seus projetos de vida — em intensidade que ultrapasse o aborrecimento comum. Não se cuida, portanto, de dano presumido, mas de dano cuja configuração depende da prova de circunstâncias específicas. Em segundo lugar, cumpre verificar se tais circunstâncias estão presentes. E estão. A aquisição das unidades hoteleiras não foi orientada apenas por interesse patrimonial ou de lazer. O autor contratou considerando necessidades específicas de seu núcleo familiar, que inclui filho com mobilidade reduzida, e o fez em razão da oferta de segunda torre com estrutura adequada de acessibilidade, que permitiria a fruição do empreendimento por todos os integrantes da família. A oferta, como visto, integrou o contrato e vinculou as fornecedoras (artigos 30 e 35 do Código de Defesa do Consumidor). Seu descumprimento não frustrou uma expectativa qualquer, mas precisamente aquela que motivou a contratação: a possibilidade de o filho do autor usufruir do imóvel em condições dignas. A isso se somam a ciência tardia da inviabilidade da segunda torre, anos após a contratação, e a proposta de rescisão com expressivas retenções, que impôs ao consumidor recorrer ao Judiciário para reaver o que pagou. Tais circunstâncias — e não o inadimplemento em abstrato — evidenciam a violação da confiança depositada na regular execução do contrato e dos deveres anexos de boa-fé, lealdade e informação que regem as relações de consumo (artigo 6º, inciso III, do Código de Defesa do Consumidor). Geraram, ademais, transtornos relevantes, insegurança e sentimento de desamparo que excedem os dissabores inerentes aos negócios jurídicos, com ofensa a atributos da esfera extrapatrimonial do autor. Está configurado, assim, o dano moral indenizável. Por fim, quanto ao valor. A indenização de R$ 8.000,00 (oito mil reais) atende às funções compensatória e pedagógica da reparação e observa os critérios de razoabilidade e proporcionalidade, consideradas a gravidade da conduta, a natureza da relação e a repercussão do fato na esfera pessoal do autor. Não se revela excessiva, de modo a propiciar enriquecimento indevido, nem irrisória, a ponto de esvaziar a finalidade da condenação. Não há razão, portanto, para reduzi-la. Nega-se provimento ao recurso também neste ponto, mantendo-se a condenação por dano moral tal como fixada.
II.VI – DA IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE CLÁUSULA PENAL, COMISSÃO DE CORRETAGEM, TAXA ADMINISTRATIVA, TAXA DE FRUIÇÃO E TAXA DE MANUTENÇÃO: RESTITUIÇÃO INTEGRAL Cabe apreciar, em seguida, os pedidos de retenção formulados pelas apelantes: a cláusula penal, integral ou, subsidiariamente, em percentual não inferior a 20%; a comissão de corretagem; a taxa administrativa; a taxa de fruição; e a taxa de manutenção. Todos partem de uma mesma premissa — a de que a extinção dos contratos decorreu de desistência do adquirente. Afastada a premissa no capítulo II.III, as consequências que dela se pretendem extrair perdem o fundamento. De fato, o regime de deduções previsto no artigo 67-A da Lei nº 4.591/1964, invocado nas razões recursais, tem hipótese de incidência precisa. O caput do dispositivo tem por objeto o desfazimento do contrato celebrado com o incorporador mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente. É nessa hipótese que se autorizam a dedução da comissão de corretagem e da pena convencional (incisos I e II) e, em função do período de disponibilização da unidade, a cobrança dos encargos e do valor de fruição a que alude o § 2º. O dispositivo não disciplina — e não poderia disciplinar em desfavor do consumidor — a resolução provocada pelo inadimplemento do próprio incorporador. Para essa hipótese, a orientação consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça na Súmula 543 estabelece que, na resolução do compromisso de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor por culpa exclusiva do vendedor ou incorporador, as parcelas pagas pelo comprador devem ser restituídas de forma imediata e integral. Reconhecido o inadimplemento das rés, não subsiste fundamento para nenhuma das retenções pretendidas. A cláusula penal estipulada em desfavor do adquirente pressupõe o inadimplemento culposo deste (artigo 408 do Código Civil). O artigo 416 do mesmo Código, invocado pelas apelantes, dispensa a prova do prejuízo, mas não dispensa o pressuposto de incidência da pena, nem autoriza que a exija quem deu causa à resolução. A comissão de corretagem, ainda que validamente transferida ao comprador no momento da contratação, integra as quantias desembolsadas em razão de contrato desfeito por culpa das fornecedoras, e sua restituição segue a sorte do principal, como assentado no capítulo anterior. As taxas administrativa, de fruição e de manutenção, por sua vez, são deduções que o § 2º do artigo 67-A vincula ao desfazimento regulado no caput — o distrato ou a resolução por inadimplemento do adquirente —, hipótese aqui ausente. A alegada ausência de impugnação específica à taxa de manutenção não altera a conclusão. A restituição integral decorre da resolução por culpa das rés e alcança todas as verbas desembolsadas em razão do contrato desfeito, qualquer que seja a denominação que tenham recebido. Permitir a retenção de valores cobrados em razão de contrato cuja resolução decorreu da própria conduta ilícita das rés implicaria admitir que se beneficiassem do próprio inadimplemento, em afronta à boa-fé objetiva, ao equilíbrio contratual e à vedação do enriquecimento sem causa (artigos 422 e 884 do Código Civil). Os encargos da resolução devem ser suportados por quem lhe deu causa, e não pelo consumidor que sofreu os prejuízos decorrentes do descumprimento da oferta e das obrigações assumidas no negócio. Impõe-se, assim, a restituição integral dos valores pagos pelo autor, abrangendo não apenas as parcelas do preço, mas também as quantias desembolsadas a título de comissão de corretagem, taxa administrativa, taxa de fruição e taxa de manutenção, sem retenção ou compensação em favor das fornecedoras. Nega-se provimento ao recurso quanto a todos os pedidos de retenção.
II.VII – DO TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA: CITAÇÃO (ARTIGO 405 DO CÓDIGO CIVIL) E INAPLICABILIDADE DO TEMA 1002/STJ Insurgem-se as apelantes, por fim, contra a fixação da citação como termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores a restituir. Sustentam que, por se tratar de extinção do contrato por iniciativa do promitente comprador, não se aplica o artigo 405 do Código Civil, mas o Tema 1002 do Superior Tribunal de Justiça, segundo o qual os juros correm do trânsito em julgado. A insurgência não procede. O Tema 1002/STJ tem âmbito de aplicação delimitado. Refere-se aos compromissos de compra e venda em que a resolução é pleiteada por iniciativa do promitente comprador, de forma diversa da cláusula penal convencionada e sem culpa do vendedor. Nessa hipótese, a obrigação de restituir somente se define com a decisão judicial que a reconhece, e daí o trânsito em julgado como marco inicial dos juros. O fator discriminante é, portanto, a imputação do inadimplemento. Quando a resolução decorre de culpa do vendedor ou incorporador, a obrigação de restituir nasce do próprio descumprimento, e a citação válida constitui formalmente o devedor em mora (artigo 405 do Código Civil e artigo 240 do Código de Processo Civil). Os juros incidem, nessa hipótese, desde a citação. No caso, como assentado no capítulo II.III, a resolução dos contratos decorreu do inadimplemento das rés, consubstanciado no descumprimento da oferta vinculante relativa à construção da segunda torre. Não se trata de desistência imotivada do comprador, mas de resolução por culpa das fornecedoras, o que afasta o Tema 1002/STJ e atrai a regra geral do artigo 405 do Código Civil. Assim entende o Superior Tribunal de Justiça:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA E OUTRAS AVENÇAS. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LEGITIMIDADE DA CONSTRUTORA CONFIGURADA. ATUAÇÃO NA CADEIA DE FORNECIMENTO PERANTE O CONSUMIDOR. COMISSÃO DE CORRETAGEM E TAXA SATI. DEVOLUÇÃO INTEGRAL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLÊNCIA DA PROMITENTE-VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. DECISÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Nos termos da jurisprudência desta Corte, "apesar de não ter liame jurídico com o consumidor, a construtora pertence, sim, à cadeia de fornecimento do produto, visto se tratar de fenômeno eminentemente econômico, sendo solidária a responsabilidade de todos os fornecedores que se beneficiem da cadeia de fornecimento" (AgInt no AREsp 2.167.902/RJ, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/2/2023, DJe de 15 /2/2023). (...) 3. Por sua vez, nos termos da jurisprudência do STJ, "em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente-vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação" (AgInt no AREsp 1.761.193/DF, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 22/3/2021, DJe de 13/4/2021). 4. Estando a decisão de acordo com a jurisprudência desta Corte, o recurso especial encontra óbice na Súmula 83/STJ. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ, AgInt no REsp n. 1.864.010/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 15/05/2023).
Nega-se provimento ao recurso no ponto, mantendo-se a citação como termo inicial dos juros de mora.
II.VIII – DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS Mantida a sentença em todos os seus capítulos, permanecem inalterados os ônus sucumbenciais, fixados em conformidade com o resultado da demanda (artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil).
II.IX – DA CONCLUSÃO Diante do exposto, rejeita-se a preliminar suscitada em contrarrazões, conhece-se do recurso e se lhe nega provimento, mantendo-se integralmente a sentença. Em razão do desprovimento, majoram-se os honorários advocatícios devidos pelas apelantes em 2 pontos percentuais — de 10% para 12% sobre o valor atualizado da condenação —, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil (Tema 1059/STJ). É como voto.
III – DECISÃO