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Processo:

I – RELATÓRIO Cuida-se de recurso de apelação cível interposto contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos contidos na petição inicial, para o fim de declarar a invalidade dos instrumentos de distrato (eventos 1.7 e 1.8), declarar rescindido o contrato de compromisso de compra e venda por inadimplemento exclusivo da promitente vendedora, reconhecer a legitimidade da suspensão dos pagamentos pela autora e condenar solidariamente as rés à restituição integral dos valores pagos e ao pagamento de multa compensatória de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato, julgando improcedente o pedido de indenização por danos morais (evento 167.1). Opostos embargos de declaração pela ré (evento 170.1), foram eles acolhidos em parte, para determinar a apuração, em liquidação, dos valores a serem restituídos à ré, mediante comprovação. Em suas razões recursais, sustenta a apelante, segunda ré, que: a) a sentença é nula, porque alterou a causa de pedir, ao admitir a resolução do contrato por atraso na conclusão do loteamento, quando a petição inicial fundou a pretensão resolutória na alegada revenda do lote à apelante; b) é igualmente nula, ao menos em parte, a condenação ao pagamento de multa contratual de 10% (dez por cento) do valor do contrato, uma vez que ausente pedido nesse sentido na petição inicial e por não se tratar de matéria cognoscível de ofício; c) inexiste interesse processual, pois já realizado distrato com a promitente vendedora, extinguindo o compromisso de compra e venda e prevendo a devolução do preço (eventos 1.7 e 1.8), instrumentos juntados pela própria autora, que lhes afirmou a realização em depoimento pessoal (evento 161), de modo que o juízo não poderia afastar os efeitos de negócio reconhecido pela beneficiária, sequer impugnado quanto aos poderes dos signatários; d) não integra a cadeia de fornecimento, porquanto o lote não lhe foi vendido nem transferido, tendo recebido apenas a cessão dos créditos correspondentes às parcelas do preço, não atuando como loteadora nem como responsável pelo empreendimento, o que afasta a solidariedade fundada no Código de Defesa do Consumidor; e) subsidiariamente, caso mantida a multa, sua base de cálculo deve ser o valor a ser restituído, e não o valor do contrato, sob pena de enriquecimento indevido; e f) requer a inversão dos ônus de sucumbência (evento 180.1). Nas contrarrazões, argumenta-se que: a) o magistrado julgou dentro dos limites da lide, ao reconhecer o inadimplemento contratual a partir do conjunto fático narrado e comprovado nos autos; b) o juízo não está adstrito aos fundamentos legais nem à interpretação literal e isolada de um único parágrafo da petição inicial; e c) o inadimplemento do próprio distrato evidencia a ineficácia da via extrajudicial, de modo que a ação judicial constitui o único meio útil e necessário à obtenção da tutela jurisdicional apta a assegurar o direito postulado (evento 187.1). É o relatório.


II – VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO II.I – DA ADMISSIBILIDADE RECURSAL Presentes os pressupostos de admissibilidade, conhece-se do recurso interposto.
II.II – DA PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR JULGAMENTO EXTRA PETITA Cumpre examinar a preliminar de nulidade da sentença, articulada sob dupla perspectiva: o acolhimento de fundamento que não constaria da petição inicial — o atraso na conclusão do loteamento — e a condenação ao pagamento de multa contratual de 10% (dez por cento) do valor do contrato, sem pedido correspondente. O princípio da congruência, positivado nos arts. 141 e 492 do Código de Processo Civil, impõe ao julgador decidir a lide nos limites propostos pelas partes, vedando-lhe conhecer de questões não suscitadas. A adstrição, contudo, alcança o pedido e a causa de pedir, e não a qualificação jurídica dos fatos. Compete ao juiz aplicar o direito à moldura fática delineada nos autos, ainda que por enquadramento normativo diverso do invocado, segundo os brocardos iura novit curia e da mihi factum, dabo tibi ius. Fixada a premissa, impõe-se confrontá-la com a causa de pedir efetivamente deduzida. A autora alegou haver firmado com a primeira ré, promitente vendedora, em 6 de julho de 2016, compromisso de compra e venda de lote no Jardim Monte Sinai, em Maringá/PR, pelo preço de R$ 228.271,20. Afirmou ter pago, entre entrada e parcelas, o montante de R$ 38.315,26, na crença de que se tratava de imóvel livre e desembaraçado. Em 2020, todavia, tomou conhecimento de que o lote fora transferido pela promitente vendedora à segunda ré, como forma de pagamento por serviços de pavimentação, sem que a nova titular demonstrasse interesse em preservar a aquisição em favor da compradora. Diante da insegurança jurídica instaurada, a autora suspendeu os pagamentos e tentou, sem êxito, formalizar distratos em 2021 e 2022 para reaver os valores adimplidos, ao passo que a primeira ré se eximia de responsabilidade sob o argumento de não mais deter a posse do bem. Sustentou, por isso, inadimplemento contratual grave e alienação do objeto a terceiro, por culpa exclusiva das rés, com responsabilidade solidária da terceira ré, corretora que intermediou a negociação. Postulou, ao final, a resolução do contrato, a restituição integral e corrigida das quantias pagas e indenização por danos morais. Registre-se, ainda, que a decisão de saneamento e de organização do processo (evento 124.1) reconheceu a legitimidade passiva da segunda ré, ao fundamento de que as partes compuseram relação de consumo, respondendo processualmente todos os fornecedores da cadeia consumerista, ainda que a aferição da solidariedade ficasse reservada ao mérito. Com efeito, o exame dos autos revela que o atraso na conclusão do empreendimento não foi tomado como causa de pedir autônoma, mas como elemento de confirmação do inadimplemento contratual narrado na inicial. O contrato, firmado em 2016, previa a conclusão das obras em 24 (vinte e quatro) meses, e o empreendimento permanecia inacabado em 2021/2022. Reforça essa conclusão o material publicitário juntado ao evento 82.2, no qual se prometia a liberação do loteamento para construção em até dez meses. Ausente prova em contrário produzida pela ré contestante e operados os efeitos da revelia quanto às demais demandadas (arts. 344 e 374, III, do Código de Processo Civil), tem-se por incontroverso o inadimplemento contratual descrito na petição inicial, o que autoriza a resolução do negócio por culpa da promitente vendedora. Não há, portanto, julgamento fora dos limites da demanda, mas exata correspondência entre os fatos narrados, o pedido resolutório e o provimento concedido. De outro lado, tampouco prospera a alegação de nulidade quanto à multa compensatória. Resolvido o contrato por culpa exclusiva das empresas rés, a incidência da cláusula penal, ainda que originalmente estipulada apenas para o inadimplemento do adquirente, constitui consequência jurídica da resolução culposa, e não condenação desvinculada do pedido. É o que assentou a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema 971 (REsp 1.631.485/DF e REsp 1.614.721/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgados em 08/05/2019):
“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”
Acresce que o Código de Defesa do Consumidor constitui norma de ordem pública e interesse social (art. 1º da Lei nº 8.078/1990). As nulidades decorrentes de estipulações abusivas operam-se de pleno direito (art. 51 do CDC) e comportam pronunciamento de ofício pelo Poder Judiciário, sem que disso resulte vício de congruência. Nessa direção orienta-se o Superior Tribunal de Justiça:
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, POSSIBILIDADE DE REVISÃO DO CONTRATO E DECLARAÇÃO EX OFFICIO DA NULIDADE DE CLÁUSULA NITIDAMENTE ABUSIVA. RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. 1. O Código de Defesa do Consumidor é norma de ordem pública, que autoriza a revisão contratual e a declaração de nulidade de pleno direito de cláusulas contratuais abusivas, o que pode ser feito até mesmo de ofício pelo Poder Judiciário. Precedente. (REsp. 1.061.530/RS, afetado à Segunda Seção). 2. Agravo regimental a que se nega provimento. (STJ - AgRg no REsp: 334991 RS 2001/0091951-0, Relator: Ministro HONILDO AMARAL DE MELLO CASTRO (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/AP), Data de Julgamento: 10/11/2009, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/11/2009).
A estipulação de cláusula penal exclusivamente em desfavor do consumidor traduz desvantagem exagerada, incompatível com a boa-fé e a equidade (art. 51, IV, do CDC). A sua bilateralização, por conseguinte, não depende de iniciativa da parte: constitui consectário do controle de validade que ao julgador incumbe exercer, inclusive de ofício, em matéria consumerista. Por fim, a cláusula penal compensatória consubstancia prefixação das perdas e danos (arts. 408 a 410 do Código Civil) e integra, por isso, o âmbito indenizatório da demanda. Ao postular a resolução do contrato por culpa das rés e a recomposição integral do prejuízo experimentado, a autora compreendeu implicitamente em seu pedido a penalidade convencional, tomada pela própria tese repetitiva como parâmetro de fixação da indenização devida pelo inadimplemento do vendedor. A condenação impugnada traduz, assim, consequência legal do acolhimento dos pedidos resolutório e recompositório, à luz da interpretação lógico-sistemática da postulação (art. 322, § 2º, do Código de Processo Civil), e restabelece o equilíbrio da relação de consumo, impedindo o enriquecimento sem causa do fornecedor inadimplente. Por tais razões, rejeitam-se as preliminares de nulidade da sentença.
II.III – DO INTERESSE PROCESSUAL NA RESOLUÇÃO DO CONTRATO E DA RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA APELANTE Passa-se ao exame da preliminar de ausência de interesse processual. Sustenta a apelante que a celebração de distrato com a promitente vendedora, com a consequente extinção do compromisso de compra e venda e a previsão de devolução do preço (eventos 1.7 e 1.8), esvaziaria a utilidade da presente ação resolutória cumulada com pedido de restituição das parcelas pagas. O interesse processual, exigido pelo art. 17 do Código de Processo Civil, assenta-se no binômio necessidade-utilidade: a tutela jurisdicional deve ser necessária à satisfação do direito afirmado e apta a proporcionar resultado útil ao demandante. Ausente qualquer dos termos, impõe-se a extinção do processo sem resolução de mérito (art. 485, VI, do Código de Processo Civil). Cumpre recordar que o distrato se faz pela mesma forma exigida para o contrato (art. 472 do Código Civil). Celebrado por escrito e firmado pelas partes o compromisso de compra e venda, a sua extinção convencional reclama instrumento igualmente subscrito por quem detenha poderes para manifestar a vontade negocial (arts. 47 e 104 do Código Civil). Os instrumentos juntados aos autos não satisfazem essa exigência, pois em nenhum deles há manifestação de vontade validamente demonstrada, derivada de assinaturas. Quanto ao instrumento do evento 1.7, o único subscritor não corresponde ao sócio-administrador indicado na própria qualificação contratual, tampouco à pessoa que figura como sócia-administradora na base oficial da Receita Federal. Inexiste nos autos procuração ou qualquer prova de que detivesse autonomia ou poderes de gestão aptos a autorizar a negociação e a formalização do distrato em nome da empresa. Soma-se a isso a circunstância de o documento não se encontrar assinado pelas demais partes envolvidas. Quanto à documentação do evento 1.8, há apenas recibo indicativo de suposto recebimento de distrato envolvendo a terceira ré e a autora, com assinatura atribuída a alegado representante daquela empresa, cuja legitimidade não se pôde identificar ou comprovar, inexistindo qualquer elemento que demonstre a regularidade da representação. O instrumento de distrato propriamente dito, que o acompanha, não foi assinado por nenhuma das partes, inexistindo manifestação válida e inequívoca de vontade. Não aproveita à apelante o argumento de que a própria autora, ao juntar os instrumentos e confirmar-lhes a celebração em depoimento pessoal (evento 161), teria afirmado a sua validade. A juntada dos documentos serviu precisamente para demonstrar a frustração das tentativas de composição extrajudicial — tanto que a autora declarou, no mesmo depoimento, não ter recebido o pagamento previsto. Demais disso, a aferição dos requisitos de validade do negócio jurídico compete ao julgador à vista da prova documental, e a ausência de manifestação de vontade regularmente exteriorizada não se convalida pela conduta da parte a quem o vício prejudica. Desprovidos de validade os instrumentos de distrato (arts. 104, 166 e 472 do Código Civil), subsiste íntegro o vínculo contratual, e a frustração da composição extrajudicial evidencia que a via jurisdicional constitui o único meio útil e necessário à resolução do negócio e à recomposição patrimonial da autora. Presente, portanto, o binômio que conforma o interesse processual. Tampouco prospera a alegação de que a apelante não integraria a cadeia de fornecimento, por haver recebido apenas a cessão dos créditos correspondentes às parcelas do preço. Três ordens de elementos demonstram o contrário. Primeiramente, em reclamação administrativa perante o PROCON, a própria apelante declarou que a promitente vendedora lhe repassou, em outubro de 2017, quinze lotes do empreendimento, mediante escritura pública de dação em pagamento cumulada com cessão de direitos e transferência de obrigações, entre eles o lote objeto desta demanda. Assumiu, portanto, por declaração própria, direitos e obrigações vinculados aos lotes do loteamento. Em seguida, a apelante recebeu diretamente o pagamento de diversas parcelas do preço — da 22ª à 30ª, mediante boletos bancários com vencimento a partir de 10/05/2018 (eventos 82.3 e 82.5) —, circunstância que, por si só, a vincula à obrigação de restituir os valores recebidos. Por derradeiro, a apelante celebrou e subscreveu, na condição expressa de loteadora, a cessão de direitos correspondente à metade do lote anteriormente pertencente à outra compradora, em favor da própria autora (eventos 82.4 e 133.2). Quem assume, por dação em pagamento, direitos e obrigações sobre lotes do empreendimento, recebe parcelas do preço e negocia direitos sobre o próprio lote na condição de loteadora participa, de modo direto, da atividade de fornecimento. Integrando a cadeia de consumo, a apelante responde solidariamente pelos prejuízos suportados pela autora, nos termos dos arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor. A solidariedade abrange a restituição dos valores decorrentes da resolução do contrato, inclusive a comissão de corretagem, e a multa compensatória de 10% (dez por cento). Assim, mantém-se a sentença quanto ao reconhecimento do interesse da autora na resolução do contrato e quanto à condenação solidária das rés. Por tais razões, rejeita-se a preliminar de ausência de interesse processual.
II.IV – DA BASE DE CÁLCULO DA MULTA COMPENSATÓRIA – SIMETRIA NA APLICAÇÃO DO TEMA 971 DO STJ Impõe-se analisar, por fim, a pretensão subsidiária da apelante: mantida a condenação à multa compensatória, a sua base de cálculo deveria corresponder ao valor a ser restituído, e não ao valor atualizado do contrato, sob pena de enriquecimento indevido da autora. A pretensão não merece acolhida. A inversão da cláusula penal, autorizada pelo Tema 971 do Superior Tribunal de Justiça, constitui técnica de reequilíbrio contratual: transporta para o fornecedor inadimplente a mesma sanção que o contrato de adesão reservava exclusivamente ao consumidor. A sua razão de ser é, precisamente, a simetria de soluções. No caso dos autos, a cláusula penal foi estipulada em favor do promitente vendedor à razão de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato. Invertida a penalidade em benefício da consumidora, há de ser aplicada com identidade de conteúdo: mesma alíquota e mesma base de cálculo. A sentença, aliás, nada criou — limitou-se a reproduzir a base eleita pela cláusula 8.5 do instrumento, que fixava a penalidade, desde logo, em 10% (dez por cento) do valor do contrato, também corrigido. A simetria é da essência do mecanismo. Reduzir a base de incidência ao montante das parcelas restituídas significaria impor ao fornecedor sanção mais branda do que aquela que ele próprio destinou ao aderente, perpetuando — agora em sentido inverso — o desequilíbrio que a tese repetitiva busca eliminar. Quem redige o contrato de adesão e elege a base de cálculo da penalidade não pode repudiá-la quando aplicada em seu desfavor (venire contra factum proprium). Não se configura, de igual modo, enriquecimento sem causa. A cláusula penal compensatória consubstancia prefixação convencional das perdas e danos (arts. 408 a 410 do Código Civil) e tem por referência a frustração integral do negócio, e não a simples devolução do que foi pago. O parâmetro eleito pelas próprias partes para mensurar esse interesse contratual foi o valor do contrato. Acrescente-se que o ordenamento reserva remédio próprio para a penalidade manifestamente excessiva: a redução equitativa prevista no art. 413 do Código Civil. A apelante, contudo, não demonstrou — nem sequer alegou — excesso manifesto da multa de 10% (dez por cento), limitando-se a postular a alteração da base de cálculo, providência incompatível com a lógica simétrica da inversão. Por tais razões, nega-se provimento ao recurso quanto à pretensão subsidiária de alteração da base de cálculo da multa compensatória.
II.V – DA CONCLUSÃO Diante das premissas alinhavadas, a medida a ser adotada no caso consiste no conhecimento e no desprovimento do recurso. Como consequência do desprovimento do apelo, majoram-se os honorários recursais devidos em 1% da base de cálculo previamente arbitrada pelo juízoa quo, conforme artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil (Tema n.º 1.059 – STJ). É como voto.
III – DECISÃO