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Processo:

Relatório. Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão proferida pelo juízo da 1ª Vara Cível do Foro Regional de Campo Largo, Comarca da Região Metropolitana de Curitiba, em execução de título extrajudicial, autos nº 0006145-36.2024.8.16.0026, que indeferiu o pedido de penhora sobre o imóvel gerador dos débitos condominiais, determinando a constrição apenas sobre os seus direitos aquisitivos (mov. 73.1).O condomínio agravante alega que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça autoriza a penhora de imóvel alienado fiduciariamente pelo condomínio quando ele for o fato gerador do débito condominial.Afirma que há julgados da Corte Superior que possibilitam, em decorrência da natureza dos débitos condominiais, que o próprio credor fiduciário quite o débito. Sustenta que o requisito de cientificação do credor fiduciário foi atendido, uma vez que a Caixa Econômica Federal foi intimada acerca da constrição e manifestou interesse em integrar a lide, comparecendo aos autos para realizar a habilitação do crédito que lhe é devido. Acrescenta que impedir a penhora do imóvel significa frustrar a efetividade da execução e transferir o ônus da inadimplência condominial aos demais condôminos. Requer o provimento do recurso para determinar a penhora do imóvel gerador da dívida condominial e o prosseguimento dos atos expropriatórios.A liminar recursal foi deferida (mov. 8.1, TJ). O prazo para oferta de contrarrazões transcorreu sem manifestação (mov. 19.1 e 21.0, TJ).A interessada Caixa Econômica Federal apresentou contrarrazões pelo não provimento do recurso (mov. 20.1, TJ). É o relatório.

Voto e sua fundamentação.Presentes os pressupostos de admissibilidade, tanto os intrínsecos (cabimento, interesse, legitimidade e a inexistência de fato extintivo do direito de recorrer), quanto os extrínsecos (tempestividade, regularidade formal, preparo e a inexistência de fato impeditivo do direito de recorrer), conheço o recurso.Da penhora de imóvel alienado fiduciariamente. Tratando-se de bem imóvel situado em condomínio, os condôminos têm o dever de contribuir com as despesas comuns do edifício, conforme disposto nos artigos 1.315 e 1.336, do Código Civil:Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.Art. 1.336. São deveres do condômino:I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.As despesas condominiais constituem obrigação propter rem que acompanham o imóvel, de modo que o proprietário, ainda que não exerça a posse direta, é responsável pelo adimplemento da obrigação enquanto mantiver a posição de proprietário e/ou possuidor.Conforme escólio de Roberto Senise Lisboa:A obrigação propter rem é um vínculo pessoal que incide sobre o titular enquanto ele se mantiver na propriedade da coisa [...] A pessoa torna-se devedora, na obrigação propter rem, pela circunstância de ser titular de algum direito sobre determinado bem. (LIsboa, Roberto Senise. Manual de Direito Civil: Obrigações e Responsabilidade Civil. Editora saraiva. 7ª edição. 2013. p. 49 e 118).No caso em tela, trata-se de execução de título extrajudicial proposta pelo condomínio autor com o objetivo de receber valores referentes a despesas condominiais em atraso do imóvel inscrito sob a Matrícula nº 51.387, junto ao Registro de Imóveis de Campo Largo/PR, totalizando, até o momento, R$ 16.726,32 (movs. 99.1-3).O imóvel foi dado em garantia ao Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, representado pela Caixa Econômica Federal, em alienação fiduciária, conforme anotação na matrícula do bem (mov. 1.9 e 53.2, R-5).Em um primeiro momento, a tentativa de constrição de ativos financeiros do executado restou infrutífera (mov. 46.1). Diante disso, o condomínio exequente requereu a penhora do próprio imóvel gerador do débito condominial (mov. 50.1). Todavia, antes da apreciação do pleito pelo juízo de origem, foi informado a celebração de acordo com o executado (mov. 57.1).O acordo foi homologado pelo juízo de primeiro grau (mov. 68.1).O condomínio exequente noticiou que o executado não honrou o acordo celebrado, razão pela qual reiterou o pedido de penhora do imóvel gerador do débito condominial (mov. 78.1). Para a adequada apreciação do pedido, o juízo singular determinou a intimação da Caixa Econômica Federal para que se manifestasse quanto a eventual interesse em integrar a lide (mov. 86.1).A Caixa Econômica Federal manifestou interesse em integrar a lide e postulou pela habilitação do seu crédito em caso de leilão (mov. 96.1).O juízo indeferiu o pedido de penhora do imóvel e possibilitou que a exequente manifestasse eventual interesse na penhora dos direitos aquisitivos (mov. 101.1).Em julgamentos anteriores, o Superior Tribunal de Justiça entendeu que o caráter da dívida condominial não autoriza a penhora do bem alienado fiduciariamente em execução movida por terceiro contra o devedor fiduciante.O entendimento era que como a instituição financeira credora fiduciária detém a propriedade do imóvel e não integra a demanda judicial, apenas os direitos de aquisição obtidos pelo devedor fiduciário poderiam sofrer a penhora.Contudo, a 2ª Seção do STJ, por maioria de votos, firmou entendimento no sentido de que, em execução de dívida condominial, é admissível a penhora do próprio imóvel que lhe dá origem, ainda que alienado fiduciariamente, em razão da natureza propter rem da obrigação, desde que previamente citado o credor fiduciário:CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno.3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.4. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem.5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário.O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário.6. Recurso especial provido.(REsp n. 2.100.103/PR, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025.)Não obstante este julgamento não tenha propriamente efeito vinculante, a Câmara, em atenção ao princípio da colegialidade, deliberou por seguir o entendimento do Superior Tribunal de Justiça.Assim, é possível a penhora do imóvel para a liquidação do saldo devedor da dívida condominial contraída pelo executado. Ao contrário do alegado pela credora fiduciária em contrarrazões (mov. 20.1, TJ), não se exige o prévio esgotamento dos meios para localização de bens passíveis de constrição para que seja autorizada a penhora de imóvel. Tem-se, assim, como verossímil o direito alegado pelo condomínio de obter a penhora do imóvel.Conclusão.Pelo exposto, voto por conhecer e dar provimento ao recurso para possibilitar a penhora do imóvel gerador da dívida condominial.Dispositivo.