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Processo:

I – RELATÓRIO Vistos, discutidos e relatados estes autos de apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente pretensão de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, mas afastou a responsabilidade do corretor de imóveis (evento 239.1). Em suas razões de inconformismo, argumenta o apelante que: a) o corretor réu tinha ciência, desde pelo menos o dia 19 ou 20 de junho de 2018, portanto antes da assinatura do contrato e do depósito das arras, da existência de certidão positiva de ação judicial contra os proprietários do imóvel, situação que inviabilizava a lavratura da escritura pública e que foi por ele deliberadamente ocultada do promitente comprador, em violação ao dever de informação imposto pelo art. 723 do Código Civil e pelo art. 14 do Código de Defesa do Consumidor, devendo responder solidariamente pelos danos materiais e morais decorrentes dessa omissão; b) a sentença arbitrou os honorários advocatícios com base no valor atualizado da causa, preterindo os critérios preferenciais do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, sem apresentar fundamentação apta a justificar o afastamento da ordem legal de preferência, o que configura error in judicando passível de reforma; c) a condenação do autor vencedor ao pagamento de custas e honorários em favor do patrono do corretor absolvido viola o princípio da causalidade e a Súmula 303 do Superior Tribunal de Justiça, uma vez que foi o comportamento omissivo e protelatório do próprio réu Francisco que deu causa ao ajuizamento da demanda, sendo desproporcional impor ao apelante encargo financeiro que, somado aos valores já perdidos a título de arras, representa duplo prejuízo patrimonial sem qualquer contrapartida (evento 254.1). Nas contrarrazões, argumenta-se que: a) cumpriu tempestivamente o dever de informação previsto no art. 723 do Código Civil, tendo comunicado ao apelante, em 19 de junho de 2018, a existência de restrições que impediam a emissão da certidão negativa da Justiça Federal, de modo que o prosseguimento do negócio e o depósito das arras ocorreram por decisão autônoma e consciente do próprio comprador, o que afasta o nexo causal entre a conduta do corretor e o dano sofrido; b) o apelante confirmou, em seu depoimento pessoal na audiência de instrução, ter sido informado das restrições antes da assinatura do contrato de compra e venda, sendo que a intervenção da advogada do apelante durante o depoimento revelaria tentativa de retratar afirmação prejudicial à tese recursal; c) a responsabilidade pelos danos sofridos pelo apelante é exclusivamente do vendedor Orácio do Espírito Santo, que agiu com dolo e má-fé ao se apropriar das arras e protelar a resolução da pendência, sendo o apelado igualmente vítima dessa conduta, como demonstrado pelas cobranças insistentes dirigidas ao vendedor ao longo de meses e pela propositura de demanda judicial para recebimento da comissão de corretagem; d) o valor de R$ 298,00 recebido a título de despesas documentais foi integralmente empregado na emissão de certidões em benefício do apelante, não configurando enriquecimento ilícito nem dano material imputável ao corretor; e) não houve qualquer ato ilícito praticado pelo apelado capaz de gerar dano moral ao apelante, pois o corretor manteve comunicação respeitosa e diligente com todas as partes, sendo o abalo extrapatrimonial experimentado pelo comprador consequência exclusiva da conduta do vendedor; f) a condenação do apelante em custas e honorários advocatícios é acertada, porquanto foi ele quem deu causa ao litígio ao incluir indevidamente o corretor no polo passivo da demanda sem demonstrar os pressupostos de sua responsabilidade civil (evento 260.1). É o relatório.

II – VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO II.I – DA ADMISSIBILIDADE RECURSAL Preenchidos os pressupostos de admissibilidade, conhece-se do recurso.
II.II – DA RESPONSABILIDADE DO CORRETOR DE IMÓVEIS O apelante sustenta que o corretor de imóveis Francisco de Assis Junior da Silva violou o dever legal de informação ao ocultar, durante as tratativas que precederam a formalização do negócio, a existência de certidão positiva de ação de execução em nome dos proprietários do imóvel, circunstância que impedia a lavratura da escritura pública e que já era de seu conhecimento ao menos seis dias antes da assinatura do compromisso particular de compra e venda. Sustenta ainda que a omissão foi determinante para que o apelante realizasse o depósito das arras sem que pudesse exercer escolha verdadeiramente informada, e que a responsabilidade do intermediador por negligência no cumprimento do dever de informar é autônoma em relação à responsabilidade dos vendedores pelo inadimplemento contratual, prescindindo de qualquer demonstração de conluio. A sentença recorrida afastou a responsabilidade do apelado com fundamento em dois argumentos conjugados. O primeiro foi o de que o réu Francisco atuou exclusivamente como intermediário, nos limites funcionais da corretagem previstos nos arts. 722 e 723 do Código Civil. O segundo foi o de que ele se desincumbiu do ônus de demonstrar que não agiu em conluio com os corréus. O ponto de partida da análise é a reconstituição da cronologia documentada nos autos. O corretor solicitou ao Cartório de Registro de Imóveis de Colombo, em 15 de junho de 2018, a emissão de certidão de inteiro teor e de certidão negativa relativas à matrícula n.º 8.895, referente ao lote 17 objeto do negócio, com previsão de entrega para 20 de junho de 2018 (evento 1.14) e efetiva retirada nessa mesma data (evento 1.8). O apelado providenciou, por intermédio de empresa de motofrete, a retirada de certidões nos cartórios distribuidores de Curitiba e junto à Justiça Federal, conforme recibo de 21 de junho de 2018. A assinatura do contrato particular de compra e venda ocorreu em 26 de junho de 2018 (evento 1.5), e o depósito das arras no valor de R$ 20.000,00 na conta bancária do vendedor Orácio, bem como o depósito de R$ 298,00 na conta da esposa do apelado a título de despesas documentais, se deram no mesmo dia (evento 1.8). Está, portanto, documentalmente comprovado que o apelado tinha pleno acesso às certidões relativas ao imóvel, que retratavam sua litigiosidade, antes da formalização do negócio. A partir dessa premissa fática incontroversa, impõe-se o enfrentamento da questão estritamente jurídica consistente em definir se a ciência prévia do corretor acerca do impedimento, conjugada à condução do negócio até sua formalização sem a devida comunicação ao comprador, é circunstância suficiente para caracterizar responsabilidade civil, independentemente de qualquer demonstração de conluio com os vendedores. O art. 723 do Código Civil, com a redação dada pela Lei n.º 12.236 de 2010, impõe ao corretor o dever de executar a mediação com diligência e prudência e de prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. O parágrafo único do mesmo dispositivo estabelece que, sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência. O vocábulo "espontaneamente" empregado no caput e a sanção específica prevista no parágrafo único deixam claro que o dever de informação não depende de provocação do cliente e que sua violação gera responsabilidade civil independentemente da existência de conduta dolosa ou de acordo ilícito entre o intermediador e os vendedores. O regime consumerista reforça essa conclusão. O art. 14 do Código de Defesa do Consumidor estabelece a responsabilidade objetiva do fornecedor de serviços pelos danos causados ao consumidor em decorrência de defeitos relativos à prestação do serviço, incluindo expressamente as informações insuficientes ou inadequadas sobre riscos. A relação entre o apelante e o apelado insere-se nesse paradigma. A Lei n.º 6.530 de 1978, que regulamenta o exercício da profissão de corretor de imóveis, acrescenta outra camada normativa pertinente. O art. 20 do referido diploma veda ao corretor prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados, bem como violar obrigação legal concernente ao exercício da profissão. A omissão de informação sobre certidão positiva de execução, capaz de inviabilizar a escritura pública e expor o comprador ao risco de fraude à execução, enquadra-se com precisão nas hipóteses ali descritas. A sentença reconheceu expressamente que o apelante buscou esclarecimentos com o vendedor por intermédio do corretor ao longo de aproximadamente oito meses. Essa circunstância, paradoxalmente valorada em favor do apelado como demonstração de que Francisco atuou como mero canal de comunicação entre as partes, revela, quando lida à luz do conjunto documental, exatamente o oposto: que o corretor intermediou e protraiu as tratativas por meses, mantendo o apelante na expectativa de solução, sem jamais revelar que a pendência não era uma mera certidão aguardando despacho judicial, mas sim um processo de execução em curso contra os proprietários do imóvel que inviabilizava juridicamente o negócio sem o risco de fraude à execução. As conversas de WhatsApp juntadas pelo apelante (evento 1.9) são elucidativas nesse ponto. Em nenhuma mensagem anterior à data de 26 de junho de 2018 o apelado comunicou ao comprador a existência de qualquer impedimento. As primeiras trocas de mensagens registradas no período pré-contratual, entre 13 e 25 de junho de 2018, versam apenas sobre a apresentação do imóvel, o envio de dados pessoais do comprador e detalhes de logística. Na data da assinatura, o corretor envia os dados bancários para depósito sem qualquer ressalva. Somente depois do depósito das arras, quando o dano patrimonial já estava consumado, o apelante passa a perseguir o corretor em busca de notícias sobre a escritura, e as respostas que obtém ao longo dos meses seguintes referem-se à certidão como algo pendente "na mesa do juiz", formulação que oculta a real natureza do impedimento. Nesse contexto, a conclusão da sentença de que o apelado se desincumbiu de seu ônus probatório merece revisão. O ônus de demonstrar o cumprimento do dever de informação é do prestador do serviço, por força do art. 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor, cujo dispositivo foi expressamente invocado na decisão saneadora (evento 192.1) para inverter o ônus da prova. Invertido o ônus, caberia ao apelado demonstrar que informou adequadamente o apelante sobre o impedimento antes da formalização do negócio, prova que não foi produzida de forma documental e que a declaração de informante, filha do corretor, por si só, é insuficiente para suprir. Sobre a matéria, a jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que o corretor de imóveis responde pelos danos causados ao comprador quando, ao omitir informações relevantes sobre o negócio, atua de forma negligente na prestação do serviço de intermediação, sendo a ausência de conluio irrelevante para a configuração dessa responsabilidade autônoma. Veja-se:
RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. DIREITO DE IMAGEM. INCLUSÃO INDEVIDA DE CONHECIDO APRESENTADOR DE PROGRAMA TELEVISIVO EM PUBLICIDADE RELATIVA À VENDA DE IMÓVEIS. RESPONSABILIDADE DA CORRETORA AFASTADA. PROTEÇÃO DOS ATRIBUTOS DA PERSONALIDADE. APROPRIAÇÃO DO NOME COM FINS COMERCIAIS. NECESSIDADE DE PRÉVIA AUTORIZAÇÃO. PRESUNÇÃO DO DANO. [...] 4. A responsabilidade do corretor de imóveis está vinculada, em regra, ao serviço ofertado pelo intermediador que é o de aproximar, de modo diligente, comprador e vendedor, prestando ao cliente as necessárias informações acerca do negócio a ser celebrado (art. 723 do CC). 5. A solidariedade, no ordenamento jurídico brasileiro, não pode ser presumida (art. 265 do CC). 6. Ausência de indicação, no caso concreto, de fundamento suficiente a responsabilizar a corretora de imóveis pelos danos causados ao demandante pela utilização desautorizada do seu nome em informe publicitário confeccionado pela vendedora, sendo insuficiente o simples fato de a corretora ter comercializado os imóveis. [...] CONSTRUTORA DESPROVIDO. (STJ, REsp n. 1.645.614/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 26/6/2018, DJe de 29/6/2018.).
DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESPONSABILIDADE DO CORRETOR NA INTERMEDIAÇÃO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM DÍVIDA CONDOMINIAL OCULTA. APELAÇÃO DAS RÉS NÃO PROVIDA. I. Caso em exame.1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de reparação por danos emergentes e danos morais, em que os autores alegaram que foram surpreendidos com a existência de dívida condominial não informada pelos réus após a compra de imóvel; os réus contestaram, afirmando que os autores tinham conhecimento da situação do condomínio antes da formalização do contrato.II. Questão em discussão.2. A questão dos autos discute se os réus são responsáveis por danos materiais e morais decorrentes da omissão de informações relevantes sobre a existência de dívida do condomínio no contrato de compra e venda do imóvel.III. Razões de decidir.3. Os Réus não informaram adequadamente os Autores sobre a existência de dívida do condomínio, o que configura negligência na intermediação do negócio.4. A taxa condominial, que incluía o fundo de reserva para ação judicial, foi disponibilizada apenas um dia antes da assinatura do contrato, sem esclarecimentos sobre a ação judicial.5. Os Autores não tinham pleno conhecimento das circunstâncias que envolviam o condomínio, conforme demonstrado pela falta de diálogo direto entre eles e o síndico.6. A declaração negativa de débitos condominiais não abrange a dívida do condomínio, que é de responsabilidade de todos os condôminos e não foi informada aos Autores.7. A sentença foi mantida em razão da responsabilidade dos Réus pelos danos decorrentes de sua atuação negligente. IV. Dispositivo e tese.8. Apelação conhecida e desprovida.Tese de julgamento: Os corretores de imóveis têm a obrigação de informar de forma clara e suficiente aos seus clientes sobre a existência de ações judiciais que possam impactar a negociação, sob pena de responder por danos decorrentes de sua omissão. Dispositivos relevantes citados: CC/2002, art. 723; CPC/2015, art. 487, I; CPC/2015, art. 85, § 2º.Jurisprudência relevante citada: [...] (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0001352-06.2022.8.16.0194 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR JOSE HIPOLITO XAVIER DA SILVA - J. 09.03.2026).
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÕES POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - ILEGITIMIDADE PASSIVA DE DOIS RÉUS RECONHECIDA DE OFÍCIO – AUSÊNCIA DE SOLIDARIEDADE – RÉUS QUE SÃO SÓCIOS DE UMA DAS PESSOAS JURÍDICAS DEMANDADAS NESTA AÇÃO – SOLIDARIEDADE QUE NÃO PODE SER PRESUMIDA – DISTINÇÃO ENTRE A PESSOA JURÍDICA E AS PESSOAS DOS SÓCIOS – EXTINÇÃO QUE NÃO IMPEDE A RESPONSABILIDADE DE AMBOS OS SÓCIOS NA HIPÓTESE DE DESCONSIDERAÇÃO DA PERSONALIDADE JURÍDICA – DE OFÍCIO EXTINGUE-SE O FEITO QUANTO A ELES, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO - SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – DECLARAÇÃO DE NULIDADE DO CONTRATO POR ILICITUDE DO OBJETO – LOTEAMENTO IRREGULAR – PLEITO RECURSAL DE CONDENAÇÃO SOLIDÁRIA DA EMPRESA CORRETORA – POSSIBILIDADE – PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO – ART. 723 DO CÓDIGO CIVIL E 4º E 5º DO CÓDIGO DE ÉTICA PROFISSIONAL DOS CORRETORES DE IMÓVEIS - FALHA NO DEVER DE PRESTAR INFORMAÇÃO ESSENCIAL AO NEGÓCIO, QUAL SEJA, A IMPOSSIBILIDADE DE CELEBRAÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADES EM LOTE IRREGULAR – SIMULAÇÃO SOBRE A REAL NATUREZA DO CONTRATO – INSTRUMENTO FORMALIZADO COMO RESERVA PARA FUTURO CONTRATO DE COMPROMISSO E INVESTIMENTO PARA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIOS – MAGISTRADO SINGULAR QUE CONSIDEROU O DOCUMENTO COMO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E O DECLAROU NULO POR ILICITUDE DO OBJETO – AUSÊNCIA DE INSURGÊNCIA DOS RÉUS QUANTO AO TEMA – FATO QUE SE TORNOU INCONTROVERSO NOS AUTOS – CONFIGURAÇÃO DE ATO ILÍCITO DA EMPRESA CORRETORA – SOLIDARIEDADE ENTRE AS EMPRESAS – INTELIGÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E DA LEI CIVIL – PLEITO DE NULIDADE DO CONTRATO VERBAL DE CORRETAGEM E DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO – ACOLHIDO – [...] – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0020745-94.2021.8.16.0017 - Maringá - Rel.: DESEMBARGADOR DOMINGOS JOSÉ PERFETTO - J. 05.11.2024).
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. SENTENÇA PROCEDENTE EM PARTE. INSURGÊNCIA DO PRIMEIRO RÉU. IMPOSSIBILIDADE DE REABERTURA DE PRAZO PARA O SEGUNDO RÉU. PRELIMINAR DE OFENSA À DIALETICIDADE RECURSAL AFASTADA. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DA INTERMEDIADORA CONFIGURADA. MÉRITO. IMÓVEL PERTENCENTE A TERCEIRO. COMPRADOR NÃO INFORMADO. RESPONSABILIDADE DA CORRETORA DE PRESTAR INFORMAÇÕES E ESCLARECIMENTOS DE FORMA ADEQUADA. INTELIGÊNCIA DO ART. 723 DO CÓDIGO CIVIL E DO CÓDIGO DE ÉTICA PROFISSIONAL DOS CORRETORES DE IMÓVEIS. OCORRÊNCIA DE ABALO MORAL APTO A ENSEJAR INDENIZAÇÃO. SITUAÇÃO QUE ULTRAPASSA O MERO DISSABOR. QUANTUM ARBITRADO EM OBSERVÂNCIA AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO VENDEDOR E DA CORRETORA DE IMÓVEIS AO PAGAMENTO DA INDENIZAÇÃO E DA DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. SENTENÇA MANTIDA. MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE SUCUMBÊNCIA. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0002780-57.2021.8.16.0194 - Curitiba - Rel.: SUBSTITUTA RENATA ESTORILHO BAGANHA - J. 17.05.2024).
A questão da extensão da condenação decorre naturalmente das premissas já estabelecidas. O nexo causal entre a omissão do apelado e o dano sofrido pelo apelante está demonstrado: não fosse a conduta do corretor, o apelante não teria depositado as arras sem conhecer o real risco do negócio, e os R$ 20.000,00 não teriam sido transferidos para um vendedor que subsequentemente se tornou insolvente perante o processo de execução em curso. O apelado deve responder solidariamente pelo conjunto das condenações já fixadas na sentença em relação aos réus Orácio e Sofia, pois todos esses danos decorrem do mesmo evento lesivo cuja causa eficiente inclui a omissão do intermediador. Ante o exposto, o recurso merece provimento para reformar a sentença e condenar solidariamente o réu Francisco de Assis Junior da Silva ao pagamento de todos os valores já fixados no dispositivo da decisão recorrida em relação aos corréus Orácio do Espírito Santo e Sofia do Espírito Santo.
II.III – DA CONCLUSÃO Diante das premissas alinhavadas, a solução a ser adotada no caso consiste no conhecimento e no provimento do recurso. Como consequência, redistribuem-se os ônus sucumbenciais, para que sejam arcados, na integralidade, pela parte apelada, nos termos do artigo 86 do Código de Processo Civil. É como voto.
III – DECISÃO