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Processo:

Trata-se de agravo de instrumento interposto pelo Município de Londrina, contra a decisão de mov. 64.1, proferida pelo d. juiz de direito da 1ª Vara de Execuções Fiscais do Foro Central da Comarca da Comarca da Região Metropolitana de Londrina, na ação de execução fiscal, que concluiu pela inviabilidade da penhora do imóvel alienado fiduciariamente.

Inconformado, o exequente, ora agravante, sustenta, em síntese, que: a) é possível a penhora do imóvel quando se tratar de créditos gerados pelo próprio imóvel, tais como o IPTU ou cotas condominiais, que são garantidos por esse mesmo bem, sem óbice das obrigações de natureza pessoal contraídas por seu proprietário; b) a defendida impenhorabilidade do imóvel encontra óbice nos artigos 123 e 128 do CTN; c) a Quarta Turma do STJ, em recente decisão admitiu penhora de imóvel financiado com alienação fiduciária em execução de cotas condominiais; d) a questão submetida à julgamento no Tema Repetitivo 1.1582 pode dar ao STJ a oportunidade para uma análise mais acurada. Ao final, requer o provimento do recurso, com a reforma da decisão, mantendo a penhora sobre o bem imóvel gerador dos tributos (mov. rec. 1.1).
Determinado o processamento do recurso (mov.rec. 8.1)
A d. Procuradoria-Geral de Justiça manifestou pela desnecessidade de intervenção no feito (mov.rec. 14.1).
É o relatório.


Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso de agravo de instrumento interposto, na forma do disposto no artigo 1.015, parágrafo único, do Código de Processo Civil.
Trata-se de execução fiscal ajuizada pelo Município de Londrina em face de Thais Takase, visando à cobrança da quantia de R$ 3.245,68 (três mil duzentos e quarenta e cinco reais e sessenta e oito centavos), a título de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e Taxas dos exercícios fiscais de 2017 a 2020, conforme Certidões de Dívida Ativa de n. 974.185.782, 974.185.783, 974.185.784 e 974.185.785 (mov. 1.1).
No curso da execução, foi deferida a penhora sobre o imóvel cuja propriedade deu origem à obrigação tributária, conforme termo de penhora de mov. 28.1.
Após, o Município exequente requereu a avaliação do bem penhorado (mov. 62.1).
No entanto, o d. juízo de origem indeferiu o pedido por meio da decisão ora agravada, asseverando o seguinte (mov. 64.1):
“Como se confere pela matrícula juntada no mov. 39.1 (R.3/81.633), o imóvel penhorado foi alienado fiduciariamente para à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL que, assim, detém atualmente a sua propriedade resolúvel, propriedade essa que se consolidará em caso de não pagamento da dívida garantida por essa alienação fiduciária. Portanto, como a propriedade do imóvel é do credor fiduciário, que não integra esta relação processual, inviável a penhora feita, que, entretanto, pode recair sobre os direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária. Assim, intime-se o Exequente para, se manifestar no prazo de 20 (vinte) dias”.
Pleiteia o agravante, em suma, a reforma da decisão agravada visando a manutenção da penhora sobre o imóvel relacionado à origem da obrigação tributária cobrada.
Pois bem.
A análise da origem da obrigação tributária do IPTU constitui fundamento basilar para se verificar a possibilidade de penhora do imóvel alienado fiduciariamente.
Neste sentido, o art. 34 do Código Tributário Nacional estabelece de maneira clara que a condição de contribuinte do IPTU é atribuída não apenas ao proprietário do imóvel, mas também ao titular de seu domínio útil ou ao seu possuidor sob qualquer título.
Partindo-se desta premissa legal, imperioso caracterizar quem se enquadra na categoria de “possuidor”. O Código Civil, ao conceituar a posse no art. 1.196, considera possuidor aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade, in verbis:
Art. 1.196. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade.
É precisamente neste ponto que a figura da alienação fiduciária de imóvel, instituída pela Lei n. 9.514/1997, introduz uma nuance relevante ao desdobrar a posse.
Isso porque tal instituto, definido como o negócio jurídico pelo qual se transfere ao credor fiduciário a propriedade resolúvel do bem para garantia, opera uma cisão na posse, tornando o fiduciante o possuidor direto e o credor fiduciário o possuidor indireto.
A legislação que regula a matéria é objetiva:
Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. (...)
Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.
§ 1º Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.
Como é sabido, as obrigações propter rem são caracterizadas por sua vinculação direta e intrínseca ao bem, e não exclusivamente a seu proprietário ou possuidor momentâneo. Desse modo, o crédito acompanha a coisa, independentemente de quem a detenha, constituindo um ônus real que se impõe a qualquer detentor do direito sobre o imóvel.
Sobre o tema, são valiosos os ensinamentos de Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald:
“As obrigações propter rem são prestações impostas ao titular de determinado direito real pelo simples fato de assumir tal condição. Vale dizer, a pessoa do devedor será individualizada única e exclusivamente pela titularidade de um direito real. (...)
Trata-se de obrigações em que a pessoa do credor ou do devedor individualiza-se não em razão de um ato de autonomia privada, mas em função da titularidade de um direito real. (...) Sua particularidade consiste na inerência ao objeto da posição do titular ativo ou passivo da relação. O obrigado é o titular do direito real, havendo a possibilidade de sucessão no débito fora das hipóteses normais de transmissão das obrigações.” (Curso de direito civil: direitos reais / Cristiano Chaves de Farias, Nelson Rosenvald - 13. ed. rev. ampl. e atual. - Salvador: Ed. JusPodivm, 2017, p. 53-54).
A partir dessas premissas, verifica-se que o crédito tributário possui estreita vinculação com o imóvel que lhe deu origem, característica própria das obrigações de natureza propter rem.
Todavia, a natureza propter rem do crédito tributário não afasta a necessidade de observância das garantias processuais inerentes à alienação fiduciária, tampouco autoriza, por si só, a constrição de bem cuja propriedade resolúvel pertence a terceiro estranho à relação processual.
Nesse sentido, embora o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp n. 2.059.278/SC, tenha reconhecido a possibilidade de constrição de imóvel gravado com alienação fiduciária em execução fundada em obrigação de natureza propter rem, assentou igualmente a imprescindibilidade da participação do credor fiduciário no processo, em observância aos princípios do contraditório e da ampla defesa, cuja ementa assim dispõe:
CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno. 3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 5. Recurso especial provido. (REsp n. 2.059.278/SC, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9/2023, grifos acrescidos).

Embora referido precedente tenha admitido, em circunstâncias específicas, a constrição do próprio imóvel gravado com alienação fiduciária, sua ratio decidendi reforça a necessidade de participação do credor fiduciário no processo, circunstância ausente na hipótese dos autos.

Com efeito, a intervenção do credor fiduciário, em estrita observância ao contraditório e à ampla defesa, mostra-se indispensável para a preservação das prerrogativas inerentes à sua condição jurídica e para a adequada definição dos limites da atividade executiva.
No caso concreto, verifica-se que a Caixa Econômica Federal, credora fiduciária do imóvel objeto da constrição, não foi chamada a integrar a execução fiscal, tampouco lhe foi oportunizada manifestação acerca da medida constritiva pretendida.
Além disso, a solução adotada pelo juízo de origem não inviabiliza a satisfação do crédito exequendo, uma vez que permanece hígida a possibilidade de constrição dos direitos aquisitivos decorrentes do contrato de alienação fiduciária, os quais integram o patrimônio jurídico da executada.
A propósito, esta Corte de Justiça já reconheceu a viabilidade da penhora dos direitos aquisitivos decorrentes da alienação fiduciária, preservando-se a garantia do credor fiduciário:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO FISCAL (IPTU). DECISÃO AGRAVADA QUE REJEITOU O PEDIDO DA CEF DE CANCELAMENTO DA PENHORA SOBRE OS DIREITOS AQUISITIVOS DO IMÓVEL E O PEDIDO DE RESERVA DO CRÉDITO FIDUCIÁRIO. INSURGÊNCIA DA INSTITUIÇÃO BANCÁRIA. ALEGAÇÃO DE QUE A DECISÃO VIOLA A NATUREZA PESSOAL DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO E QUE A SUB-ROGAÇÃO AUTOMÁTICA DO ADQUIRENTE NAS OBRIGAÇÕES É INDEVIDA. SEM RAZÃO. POSSIBILIDADE DE PENHORA DOS DIREITOS AQUISITIVOS DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE, SEM NECESSIDADE DE ANUÊNCIA PRÉVIA DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE, INCLUSIVE, DE EVENTUAL ALIENAÇÃO EM HASTA PÚBLICA, DE CONTINUIDADE DA RELAÇÃO FIDUCIÁRIA, COM MANUTENÇÃO DAS GARANTIAS DO CREDOR. PRECEDENTES. DECISÃO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (TJPR - 1ª Câmara Cível - 0132629-43.2025.8.16.0000 - Ponta Grossa -
Rel.: DESEMBARGADOR TITO CAMPOS DE PAULA -
J. 16.03.2026)
Diante desse contexto, considerando que a credora fiduciária não integra a relação processual executiva e que subsiste medida executiva apta à satisfação do crédito tributário, consistente na constrição dos direitos aquisitivos titularizados pela executada, não se verifica qualquer desacerto na decisão agravada ao afastar a penhora do imóvel gravado com alienação fiduciária, preservando, contudo, a possibilidade de constrição dos direitos decorrentes do respectivo contrato.
Assim, impõe-se a manutenção integral da decisão recorrida.
Por essas razões, VOTO pelo conhecimento e não provimento do recurso, nos termos da fundamentação.