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Processo:

VISTOS, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n.º 0004004-30.2023.8.16.0139, da Vara Cível de Prudentópolis, em que são apelantes Incorporadora e Construtora Kiev Ltda., Panka Concreto e Argamassa Ltda., Bruno Panka e Diogo Panka e apelado Incorporadora Liberty Ltda.

I. RELATÓRIO

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por Incorporadora e Construtora Kiev Ltda., Panka Concreto e Argamassa Ltda., Bruno Panka e Diogo Panka em face da r. sentença proferida ao mov. 197.1, aclarada pela decisão de mov. 208.1 dos autos originários de ação de obrigação de fazer c/c cobrança com pedido de liminar n.º 0004004-30.2023.8.16.0139, em trâmite na Vara Cível de Prudentópolis, que julgou procedentes os pedidos iniciais, determinando que os réus promovessem a lavratura, assinatura e registro da escritura de compra e venda ou permuta do imóvel, requeressem a alteração da titularidade do projeto aprovado perante o Município de Prudentópolis, iniciassem as obras do empreendimento e efetuassem o reembolso das despesas de aluguel suportadas pela autora, bem como promovessem o pagamento das parcelas vincendas. Por outro lado, julgou improcedente a reconvenção apresentada pelos réus, condenando-os, também nessa demanda incidental, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios correspondentes. A parte dispositiva do decisum restou assim redigida:

“[...]

Dispositivo da Lide Principal.
Ante o exposto, nos termos do inciso I do art. 487 do Código de Processo Civil, julgo procedentes os pedidos deduzidos na inicial para condenar os demandados ao cumprimento das seguintes obrigações de fazer:
a) no prazo máximo de quinze dias úteis, promoverem a lavratura, assinatura e registro da competente escritura de compra e venda ou permuta, nos termos da cláusula 13.1 do contrato celebrado entre as partes (evento nº 1.8), sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 (mil reais) a contar do 16º dia útil a partir da intimação da presente sentença e limitada o montante de R$ 30.000,00 (trinta mil reais);
b) no prazo máximo de quarenta e cinco dias úteis, contados do registro da
escritura pública de permuta, requeiram a alteração de titularidade do projeto já aprovado junto à Prefeitura Municipal de Prudentópolis;
c) no prazo máximo de trinta dias, contados da aprovação da alteração da
titularidade do alvará de construção do Empreendimento Imobiliário, iniciem as obras;
d) no prazo de quinze dias úteis, contados a partir da intimação da presente
sentença, promovam o reembolso dos gastos com aluguel de residência substituta, desde o mês de maio de 2022, no valor mensal de R$ 1.000,00 (mil reais), cujas parcelas vencidas deverão ser acrescidas de correção monetária pelo IPCA a contar de cada mês de vencimento e juros de mora pela taxa legal, ou seja, à taxa SELIC deduzido o IPCA, nos termos do § 1º do art. 406 do Código Civil, a partir da última citação válida;
e) realizar o pagamento das parcelas vincendas, até que a demandante possa voltar a utilizar a residência, até o quinto dia útil de cada mês, sob pena de multa de R$ 200,00 (duzentos reais) por parcela inadimplida, além de correção monetária pelo IPCA e juros de mora pela taxa legal, ou seja, à taxa SELIC deduzido o IPCA, nos termos do § 1º do art. 406 do Código Civil a contar de cada vencimento.
Condeno os demandados ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais, estes últimos arbitrados em 10% (dez por cento) sobre atualizado (IPCA) atribuído à causa, nos termos do § 2º do art. 85 do Código de Processo Civil.
Dispositivo da Lide Reconvencional.
Ante o exposto, nos termos do inciso I do art. 487 do Código de Processo Civil, julgo improcedentes os pedidos deduzidos na reconvenção.
Condeno os demandados/reconvindos Incorporadora e Construtora Kiev e Panka Concreto e Argamassa Ltda. ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais arbitrados em dez por cento sobre o valor atualizado (IPCA) atribuído à reconvenção (evento nº 85), nos termos do §2º do art. 85 do Código de Processo Civil.”


Irresignados, Incorporadora e Construtora Kiev Ltda., Panka Concreto e Argamassa Ltda., Bruno Panka e Diogo Panka interpuseram recurso de apelação ao mov. 212.1 dos autos originários, sustentando em suas razões recursais, em síntese, que: a) a sentença incorreu em erro de premissa ao afastar a relevância do inadimplemento antecedente da autora, desconsiderando a aplicação da exceptio non adimpleti contractus; b) nos termos do contrato de permuta celebrado entre as partes, incumbia à autora entregar o imóvel livre e desembaraçado de quaisquer ônus, obrigação que não teria sido cumprida; c) a existência de gravame registrado na matrícula do imóvel impossibilitava a lavratura da escritura de permuta, sendo indispensável a prévia formalização da escritura de distrato destinada à baixa do ônus registral; d) a sentença equivocadamente atribuiu aos apelantes a responsabilidade por providências que competiam exclusivamente à autora, inclusive quanto ao pagamento das despesas necessárias à lavratura do distrato, deixando de reconhecer inadimplemento contratual confessado da parte adversa; e) a decisão recorrida apresenta contradições internas ao admitir, em determinados trechos, a possibilidade de lavratura das escrituras em qualquer ordem e, em outros, negar ter adotado tal entendimento; f) a prova oral produzida nos autos, especialmente o depoimento da testemunha Adriele, confirmou a necessidade de realização prévia do distrato para posterior formalização da permuta; g) a sentença incorreu em equívoco ao concluir pela inexistência de impossibilidade concreta de transferência da titularidade do alvará de construção e do Cadastro Nacional de Obras (CNO); h) restou amplamente demonstrado nos autos que diligenciaram reiteradamente junto ao Município de Prudentópolis e à Receita Federal, recebendo de ambos os órgãos resposta negativa quanto à viabilidade da transferência pretendida; i) os depoimentos das servidoras municipais Joelma Scavronski e Nicole Cavali Wolski, confirmam a impossibilidade operacional e sistêmica de alteração da titularidade do alvará após o início da obra, bem como a inexistência de precedentes semelhantes no âmbito municipal; j) a sentença criou obrigação não prevista contratualmente ao exigir que os apelantes buscassem judicialmente a superação dos entraves administrativos impostos pelos órgãos públicos, transformando a ausência de litigância em causa de inadimplemento contratual; k) a obrigação contratual limitava-se à transferência do projeto já aprovado, não abrangendo a obtenção de novo alvará ou a realização de novo cadastro perante a Receita Federal; l) a criação de novo CNO e eventual necessidade de novo alvará acarretam substancial alteração das bases econômicas do negócio, impondo custos e exigências urbanísticas não previstos pelas partes; m) eventual manutenção da obra em nome da autora gera graves irregularidades fiscais e administrativas, diante da dissociação entre titularidade formal e execução material do empreendimento; n) a valoração conferida ao depoimento do engenheiro Ramon Pires (testemunha vinculada à autora) é desproporcional, as declarações foram genéricas e incapazes de afastar os depoimentos prestados por agentes públicos responsáveis pela operacionalização do sistema; o) persistem obstáculos documentais relacionados à obtenção de certidões negativas indispensáveis à regularização registral do imóvel, circunstância que reforça a impossibilidade concreta de cumprimento das obrigações impostas aos apelantes; p) é indevida a condenação ao pagamento mensal da quantia de R$ 1.000,00 (um mil reais) a título de aluguel substitutivo; q) a cláusula contratual invocada pela autora possui natureza exclusivamente ressarcitória, destinando-se ao reembolso de despesas efetivamente suportadas com a locação de imóvel substituto durante o período de impossibilidade de utilização da residência, tendo a sentença alterado indevidamente a natureza jurídica da obrigação, convertendo mecanismo de reembolso em prestação automática de caráter indenizatório, desvinculada da demonstração de efetivo prejuízo; r) inexiste nos autos qualquer prova de que a autora tenha celebrado contrato de locação ou suportado despesas mensais correspondentes ao valor arbitrado, inexistindo documentos aptos a comprovar o alegado dispêndio; s) a condenação imposta carece de suporte probatório e representa interpretação contratual incompatível com a finalidade da cláusula pactuada; t) a improcedência do pedido reconvencional decorreu da adoção de premissas equivocadas quanto à viabilidade de execução do contrato; u) a reconvenção foi formulada justamente em razão da impossibilidade concreta de cumprimento da avença nos moldes originalmente ajustados, decorrente tanto do inadimplemento antecedente da autora quanto da inviabilidade de transferência do alvará e do CNO; v) a sentença desconsiderou os obstáculos efetivamente comprovados nos autos, tratando-os como meras dificuldades administrativas superáveis, e impôs aos apelantes obrigações extracontratuais incompatíveis com os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual, diante da impossibilidade jurídica e material de execução das obrigações assumidas, deveria ter sido acolhida a pretensão reconvencional.
Ao final, requerem o conhecimento e provimento do recurso, com a reforma integral da sentença para que sejam julgados improcedentes os pedidos formulados na inicial e procedentes os pedidos deduzidos na reconvenção, com a consequente inversão dos ônus sucumbenciais.
Contrarrazões apresentadas pela parte ex adverso suscitando, preliminarmente, o não conhecimento parcial do recurso por violação ao princípio da dialeticidade recursal, ao argumento de que os apelantes se limitaram a reproduzir teses já deduzidas e enfrentadas pelo Juízo de origem, inclusive em sede de embargos de declaração, sem impugnar especificamente os fundamentos da sentença. No mérito, pugnou pelo desprovimento integral do recurso e pela manutenção da sentença, com a majoração dos honorários advocatícios recursais. (mov. 220.1/AP).
É o relatório.


II. FUNDAMENTAÇÃO

Da admissibilidade

Inicialmente, a preliminar de ofensa ao princípio da dialeticidade recursal não merece prosperar.
A parte apelada, em sede de contrarrazões (mov. 220.1/origem), suscita preliminar de não conhecimento do recurso por suposta ofensa ao princípio da dialeticidade, ao argumento de que as razões recursais não teriam impugnado de forma específica os fundamentos da sentença recorrida.
Todavia, não assiste razão o apelado.

Conforme se extrai das razões recursais, os apelantes expuseram, de forma clara e articulada, os fundamentos pelos quais entendem que a sentença merece reforma, insurgindo-se contra as conclusões adotadas pelo Juízo de origem quanto ao reconhecimento de seu inadimplemento contratual, à rejeição das teses de inadimplemento antecedente da autora e de impossibilidade de cumprimento das obrigações assumidas, à improcedência da reconvenção, bem como à condenação ao pagamento do aluguel substitutivo.
É cediço que o princípio da dialeticidade recursal exige que o recorrente impugne especificamente os fundamentos da decisão recorrida, permitindo o efetivo confronto entre as razões do recurso e a motivação adotada pelo Juízo de origem. Na hipótese, embora a apelada sustente que os recorrentes apenas reiteraram argumentos anteriormente deduzidos, verifica-se que as razões de apelação enfrentam os fundamentos da sentença e indicam, de forma objetiva, os pontos em que pretendem sua reforma, o que evidencia o atendimento ao disposto no art. 1.010, incisos II e III, do Código de Processo Civil.

Com efeito, não há falar em ausência de dialeticidade, pois a peça recursal guarda pertinência temática com a decisão impugnada e enfrenta, ainda que de forma desacertada no mérito, a ratio decidendi adotada pelo juízo a quo.
Assim, presentes os pressupostos de admissibilidade extrínsecos (tempestividade, preparo, regularidade formal e inexistência de fato impeditivo) e intrínsecos (legitimidade, interesse e cabimento), conheço do recurso de apelação cível.
Inexistindo outras questões de ordem processual a serem consideradas, passo à análise do mérito recursal.

Do mérito recursal

Cinge-se a controvérsia recursal em verificar se deve ser reformada a sentença que julgou procedentes os pedidos iniciais para determinar o cumprimento das obrigações assumidas pelas rés no contrato de permuta celebrado entre as partes, bem como o pagamento de valores relativos à utilização de residência substituta pela autora, além de julgar improcedente a reconvenção apresentada pelos demandados.
Os apelantes sustentam, em síntese, que a autora incorreu em inadimplemento contratual antecedente ao deixar de disponibilizar o imóvel livre e desembaraçado de ônus, circunstância que impediria a formalização da permuta e afastaria eventual mora dos recorrentes. Alegam, ainda, a impossibilidade concreta de transferência da titularidade do alvará de construção e do Cadastro Nacional de Obras (CNO), em razão de entraves administrativos impostos pelos órgãos competentes, defendendo que a sentença lhes atribuiu obrigações extracontratuais não previstas no ajuste. Sustentam, também, a indevida condenação ao pagamento mensal de R$ 1.000,00 (um mil reais) a título de aluguel substitutivo, sob o argumento de que a cláusula contratual possui natureza meramente ressarcitória e depende da comprovação do efetivo desembolso pela autora. Por fim, pugnam pela reforma da sentença para que sejam julgados improcedentes os pedidos iniciais e procedente a reconvenção, reconhecendo-se a impossibilidade de cumprimento das obrigações contratuais nos moldes originalmente pactuados.
Compulsando detidamente os autos, tem-se que as pretensões recursais não merecem provimento, nos termos e fundamentos adiante expendidos.
É certo que, nos contratos bilaterais, as prestações assumidas pelas partes são reciprocamente dependentes, de modo que o art. 476 do Código Civil assegura que:

“Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.”

Contudo, a aplicação da exceptio non adimpleti contractus exige demonstração inequívoca de que o alegado inadimplemento antecedente efetivamente impossibilitou ou inviabilizou o cumprimento da obrigação correspondente, circunstância que não restou evidenciada no caso concreto.
Embora a matrícula do imóvel permanecesse gravada por promessa de compra e venda anteriormente registrada, a prova produzida nos autos não demonstra que tal circunstância, por si só, tornasse impossível a concretização da permuta ajustada entre as partes. Ao contrário, a instrução revelou que a regularização documental poderia ocorrer de forma coordenada e simultânea, inexistindo impedimento para que os instrumentos necessários fossem formalizados conjuntamente, preservando-se a ordem lógica dos atos registrais.
No tocante ao gravame existente na matrícula, os apelantes afirmam que a escritura pública de permuta somente poderia ser realizada após a formalização da escritura de distrato referente à promessa de compra e venda anteriormente registrada entre a Incorporadora Liberty e M.E. Vaselek, sustentando que, caso a ordem fosse invertida, o título seria recusado pelo Registro de Imóveis.
Entretanto, a prova oral não conduz à conclusão pretendida.
A testemunha Adrieli Maria Lupes Hilgemberg, escrevente do tabelionato responsável pelos atos notariais relacionados à operação, esclareceu que inexistia impedimento para que ambas as escrituras fossem lavradas na mesma oportunidade, bastando que fossem organizadas de forma sucessiva, constando o distrato como Ato nº 1 e a escritura de permuta como Ato nº 2, permitindo que o registro observasse a ordem cronológica necessária ao princípio da continuidade registral.
Mais do que isso, a testemunha esclareceu que a exigência de que o distrato antecedesse formalmente a permuta decorreu de solicitação das próprias partes envolvidas na negociação, justamente para evitar eventual devolução do título pelo Registro de Imóveis.
Veja-se (mov. 172.1/origem - 1h36m à 1h46m):

“- Você teve algum contato com o contrato de destrato que foi encaminhado até o tabelionato das empresas Empreendimentos Liberty e IME Vazilesk? Você pode contar como que foi todo o processo de chegar até vocês, essa documentação para fazer o distrato, se tinha algum impedimento formal, burocrático? O que que você lembra, se recorda desse destrato? (Dr. Douglas)
- Na verdade, do distrato, a gente apresentou a lista de documentos que eram necessários para a lavratura da escritura, certidões, matrículas atualizadas, certidões de ônus, que são os documentos padrões para a lavratura da escritura. Esses documentos foram apresentados, eu não vou me recordar de quanto tempo que foi apresentado, né? Mas eles foram apresentados, inclusive a CND, que era uma certidão que inicialmente não tinha sido apresentada, e a gente elaborou um rascunho da minuta, encaminhou para a conferência, e a escritura ficou só aguardando o pagamento dos emolumentos e do Full Reuse para poder finalizar.
- Você comentou que não tinha CND. Eu sei que você não conseguiu falar, é difícil. (Dr. Douglas)
- Ela não foi apresentada de imediato, mas tão logo a gente solicitou, eu não sei te dizer se foi uma semana, 10 dias, mas ela foi apresentada.
[...]
- E você comentou que os emolumentos ficaram pra ser pagos, ele chegou a ser pago ou não? (Dr. Douglas)

- Não. Nem os emolumentos e nem os (inaudível).
- Até hoje? (Dr. Douglas)
- Até o momento, não.
[...]
- Eu gostaria de perguntar para a testemunha, quando ela diz que em relação à existência de um compromisso de compra e venda registrado no registro de imóveis, se ela tem consciência de que isso é um procedimento comum das incorporadoras, registrar um compromisso de compra e venda quando existe uma incorporação? (Dr. Marcos)
- Sim, mas foi solicitado que a gente fizesse a escritura de distrato para poder livrar essa unidade que estava pendente de transferência.
- Perfeito. (4:48) Quando a testemunha comentou que foi solicitado que fosse feito anteriormente, e se anteriormente era possível que fosse feito concomitantemente, no sentido que as duas escrituras fossem levadas a registro em atos sequenciais, ou seja, primeiro ela registra o destrato, depois ela registra a permuta, era possível isso? (Dr. Marcos)
- Sim, o que a gente costuma fazer quando tem atos concomitantes, a gente menciona no segundo ato, no caso na permuta, a gente mencionaria que deveria ser feito pelo princípio da continuidade registral ou registro do primeiro ato.
- Então a senhora pode afirmar que poderia ser feito concomitante? (Dr. Marcos)
- Sim, a assinatura seria no mesmo dia, né? Dá para aproveitar mesmo a oportunidade.
[...]
- A senhora referiu pelo princípio da continuidade. O princípio da continuidade é lá no registro de móveis, né? (magistrado)
- Sim, por isso que a gente tem que mencionar que no segundo ato a gente mencionaria que ela teria que registrar o primeiro para poder registrar o segundo.
- Mas há algum impedimento, a senhora que está no tabelionato, há algum impedimento legal de se fazer a escritura da permuta antes ou concomitantemente ao destrato? Porque uma coisa é fazer a escritura, outra coisa é averbar lá no registro de móveis.
- É porque quando foi solicitada a elaboração das escrituras, foi solicitado que a gente fizesse de uma forma que não travasse no registro de móveis. Então se a gente fizesse a permuta, eles não iam conseguir registrar. Então por isso que foi solicitado que a gente fizesse o distrato e a permuta.
- É para ser bem sincero, é colocado no processo que quem exigiu que só poderia fazer a escritura, o que está transparecendo para mim é que foi alegado que o tabelionato disse que só poderia fazer a escritura depois que fizesse o destrato. (Magistrado)
- Foi a solicitação das partes, não sei o que tinha no contrato deles com relação a isso. Porque o que foi nos passados também é que o pagamento dessa unidade cujo compromisso foi registrado ainda não tinha sido realizado por completo. Então teria que ter devolução de valores e tudo mais.”

Da leitura desse depoimento, verifica-se que a controvérsia não residia na impossibilidade jurídica de celebração simultânea dos negócios, mas apenas na necessidade de observância da sequência registral adequada, providência que poderia ser perfeitamente atendida mediante a lavratura dos atos na mesma data, respeitando-se sua ordem de apresentação ao Registro de Imóveis.
Assim, ainda que o registro da escritura de permuta dependesse da prévia baixa do gravame, isso não significa que a celebração dos negócios jurídicos estivesse inviabilizada, tampouco autoriza concluir que a autora tenha impedido, de forma absoluta, a execução do contrato.
Nesse contexto, não se mostra possível atribuir ao gravame existente eficácia suficiente para afastar integralmente a responsabilidade dos apelantes pelo descumprimento da avença, sobretudo porque a própria dinâmica apresentada pela testemunha demonstra que havia solução prática apta a compatibilizar a realização dos atos sem violação ao princípio da continuidade registral.
Também não prospera a alegação de que a pendência dos emolumentos relativos ao distrato constituía obstáculo intransponível à formalização da operação.
Isso porque os próprios apelantes afirmam, em sua contestação, que, agindo de boa-fé e visando conferir celeridade ao negócio, anteciparam o pagamento das custas relativas à escritura pública de permuta, ainda que tal obrigação não lhes incumbisse contratualmente. Se assim procederam em relação à permuta, não se revela coerente sustentar que a ausência de pagamento dos emolumentos do distrato inviabilizava por completo a operação, pois, na mesma linha argumentativa adotada pelos próprios recorrentes, poderiam igualmente ter antecipado tais valores para possibilitar a imediata formalização do distrato, resguardando posteriormente eventual direito de regresso contra a parte que entendiam responsável pelas despesas. Tal circunstância enfraquece a tese de impossibilidade absoluta defendida no recurso e evidencia que o impasse poderia ter sido solucionado mediante atuação cooperativa entre os contratantes, em observância aos deveres anexos de boa-fé objetiva previstos nos arts. 113 e 422 do Código Civil.
Ainda que se supere a discussão acerca do inadimplemento antecedente da autora, igualmente não merece acolhimento a alegação de que os apelantes estariam desobrigados do cumprimento da avença em razão da negativa administrativa para transferência da titularidade do alvará de construção e do Cadastro Nacional de Obras (CNO).
Com efeito, a prova produzida nos autos demonstra que os recorrentes efetivamente encontraram resistência por parte da Administração Pública Municipal ao requerer a alteração da titularidade do alvará. Também restou comprovado que, seguindo orientação da própria Prefeitura de Prudentópolis, buscaram junto à Receita Federal a transferência ou cancelamento do CNO existente, igualmente sem êxito.
Todavia, tais circunstâncias, isoladamente consideradas, não conduzem ao reconhecimento da impossibilidade jurídica de cumprimento da obrigação.
Isso porque a instrução processual evidenciou que a negativa apresentada pelo Município não encontrava respaldo em qualquer vedação legal expressa, tampouco decorria de proibição prevista na legislação urbanística ou tributária. Ao contrário, os próprios depoimentos colhidos em audiência revelam que a resistência decorre exclusivamente de procedimento administrativo adotado internamente pela Prefeitura Municipal de Prudentópolis, sem suporte em norma legal específica.
Trata-se, portanto, de limitação operacional ou administrativa do ente municipal, e não de impossibilidade jurídica propriamente dita. Essa distinção revela-se fundamental.
Enquanto a impossibilidade jurídica decorre de vedação imposta pelo próprio ordenamento, tornando objetivamente inexigível determinada conduta, a mera dificuldade administrativa constitui obstáculo fático passível de revisão, superação ou adequação pela própria Administração, especialmente quando desprovido de fundamento normativo.
Nesse sentido, a prova oral produzida demonstra que a transferência da titularidade de alvarás de construção constitui procedimento ordinariamente realizado em diversos Municípios, inexistindo qualquer impedimento legal de caráter geral para sua realização.
Assim, o fato de a Prefeitura de Prudentópolis adotar entendimento administrativo restritivo não significa que a obrigação contratualmente assumida tenha se tornado juridicamente impossível. Ao contrário, evidencia apenas que os contratantes se depararam com entrave administrativo localizado, cuja superação dependia da adoção das medidas adequadas perante a própria Administração Pública.
Corrobora essa conclusão o depoimento da testemunha arrolada pela própria autora, que relatou ter enfrentado dificuldade semelhante ao buscar alteração relacionada à representação técnica da obra.
Segundo o relato de Ramon Pires, o Município inicialmente recusou o pedido de alteração. Todavia, após demonstrar à Administração que inexistia previsão legal autorizando a negativa apresentada, obteve êxito no pleito.
Veja-se (mov. 172.1/origem - 1h16m à 1h33m):

“- O senhor tem conhecimento de que é proibido ou que é impossível ou que não existe forma de se transferir um projeto de uma construtora para outra? (Dr. Marcos)
- Veja, doutor. Não, você consegue passar, né? Tanto de propriedade como de responsável técnico. Aqui em Irati, na minha cidade aqui, é corriqueiro.
De maneira corriqueira. A cidade de Curitiba também é corriqueira. E não tem dificuldades de se fazer isso, digamos assim.
Porém, doutor, em Prudentópolis, quando eu fui trocar o responsável técnico... Porque existia um outro responsável técnico antes. E eu fui passar para mim. Contaram essa história, né? Dizendo que não pode. Não pode, mas nós conseguimos passar. Tá na lei lá que pode ser feito isso. Então, assim, de vez em quando, dentro da prefeitura criam-se dificuldades, né? Mas é possível.
- Então, em relação a esse alvará específico, houve uma alteração na prefeitura de Prudentópolis (Dr. Marcos)?
- Já houve. E quando eu fui lá trocar também, contaram a história que não podia. Contaram a história que não podia, mas eu consegui trocar, né?
- E foi difícil? (Dr. Marcos)
- Foi difícil. Porque assim, sabe? Nós tínhamos lá a engenheira Nicole. Eles iam inventando as coisas, sabe? E daí você tinha que ir levando as soluções, né? A princípio disseram que não podia. Daí eu levei a própria lei do município, né? Dizendo, ó, mas tá na lei aqui, pode. Depois eles falaram que a Receita Federal não deixaria. Porque o doutor Marcos deve conhecer. O sistema da prefeitura se chama Sisobra Preve. É um sistema que é da Receita Federal, que é utilizado dentro da prefeitura, dentro das prefeituras do Brasil inteiro, né? Para a emissão do alvará. Quando você emite o alvará de construção pelo sistema Sisobra Preve, ele informa direto a Receita sobre o que está acontecendo, né? Então a prefeitura alegou que não poderia ser feito, porque a Receita Federal não deixaria. Então eu fui atrás da Receita Federal, peguei o manual do Sisobra Preve, o manual do sistema, encaminhei para a prefeitura, mostrando que no manual existe a possibilidade de se mudar o responsável técnico, digamos assim, de se corrigir o alvará de construção, de se mudar esse alvará de construção."

Embora referido episódio diga respeito à substituição do responsável técnico da obra e não propriamente à transferência da titularidade do alvará, o depoimento possui elevada relevância por demonstrar que as negativas inicialmente apresentadas pela Administração Municipal não possuíam caráter absoluto ou definitivo, podendo ser revistas diante da adequada demonstração da inexistência de fundamento legal para o indeferimento.
No mesmo sentido, merece especial destaque o depoimento da testemunha Joelma Scavronski arrolada pelos requeridos, servidora municipal que atua no setor responsável pela emissão dos alvarás.

Ao ser ouvida em Juízo, a testemunha esclareceu que a impossibilidade de transferência da titularidade do alvará não decorre de qualquer lei municipal, estadual ou federal, mas exclusivamente de procedimento administrativo interno adotado pela Prefeitura de Prudentópolis. Veja-se (mov. 172.1/origem - 1h50m à 2h06m):

"- Você se recorda se houve algum... Se você foi procurada, se houve algum pedido, algum esclarecimento sobre a viabilidade de transferência do alvará de construção da incorporadora Liberty para a incorporadora Kiev? Se havia essa possibilidade? (Dr. Douglas)
- Lembro, lembro, sim. Das vezes que me procuraram, que acredito que foram umas duas vezes, foi explicado que a gente não poderia fazer essa alteração. Porque a Receita não aceita que seja trocado o proprietário do alvará de construção. Somente com o cancelamento do alvará. Só que na nossa lei, a partir do momento que a estrutura já começou a ser levantada, não é possível fazer o cancelamento desse alvará. Então, no momento que eles nos procuraram para fazer essa solicitação, a estrutura da obra já havia sido iniciada e a gente também não poderia estar fazendo esse cancelamento para gerar um novo alvará no nome de outra empresa.
[...]
- No caso, você falou da impossibilidade de transferência do alvará de construção. Isso por conta da legislação municipal, e também tem, eu acredito, e já foi falado aqui na audiência, eu não lembro agora o nome do sistema, tem um sistema específico da Receita Federal também, quem que versa sobre essa questão lá? (Dr. Douglas)
- É o ECAC, o ECAC que é da Receita, que é onde a gente cadastra os alvarás de construção.
- No caso, foi verificada a viabilidade ou não, então, dessa troca de titularidade entre a incorporadora Liberty para a incorporadora Kiev, foi manifestado isso que você acabou de dizer. Você sabe se a incorporadora Kiev ou a mesmo Liberty foi até a Receita Federal para ver se teria alguma solução para conseguir essa troca? (Dr. Douglas)
- Não me recordo na época, sim, porque o que chegou até mim foram somente os protocolos, então, tudo que eu tenho conhecimento foram dos protocolos que passaram por mim no momento. Essa questão de se foram atrás da Receita então, não a gente orientou que fossem, para ver se teria como alterar lá na Receita, mas eu não tenho conhecimento se eles foram ou não.
[...]
- A dona, a proprietária da incorporadora Liberty, a senhora Vasilek, me fugiu agora o primeiro nome dela, ela foi até vocês para ver essa viabilidade de troca do alvará? (Dr. Douglas)
- Veio, veio algumas vezes.
- E ela conversou com quem, assim? (Dr. Douglas)
- Ela conversou comigo, eu expliquei a situação para ela, em outros casos eu não lembro para quem foi passado, foi para alguém que fez a análise desse projeto, mas eu lembro de ter conversado com ela.
- Então ela tinha ciência dessa impossibilidade técnica.
- Tinha também.
[...]
- Eu entendi que não pode ser feito o cancelamento porque a obra estava em andamento. Nós não estamos tratando de cancelamento, estamos tratando de troca de titularidade. Deixa eu perceber e entender. O fundamento que vocês deram para não trocar é que o portal ECAC não permite a troca, é isso? (Magistrado)
- Isso, ele não permite a troca de titularidade.
- Tem alguma lei municipal, você sabe me dizer uma lei que fala que não pode trocar a titularidade? (Magistrado)
- Tem no manual do ECAQ.
- Tá, tem uma lei municipal? (Magistrado)
- Não tenho conhecimento.

- Então, se o sistema não permite, simplesmente o manual não permite a troca, o sistema não permite, não autoriza a troca, é isso? (Magistrado)
- Isso.

- Você sabe me dizer como é que todos os outros municípios do mundo, do mundo não, do Brasil, permitem essa troca e só para o Dentópolis não? (Magistrado)
- Não sei.
- Isso foi definido porque não pode, é porque era mais fácil falar que não pode porque o sistema não permite ou porque tinha uma lei municipal falando que não pode trocar. (Magistrado)
[...]
- É, nessa situação não é permitido por conta do sistema, porque a gente gera esse alvará pelo sistema. A gente, para poder gerar um outro alvará, é necessário cancelar esse existente.
- Se não podia, por que vocês mandaram e-mail para a Receita para regularizar uma coisa que você disse que não pode? Não é contraditório vocês falarem com a Receita que não pode, sendo que você mesmo que pediu a Receita para fazer essa alteração posterior, você está falando que não pode. Uma coisa é a lei proibir, outra coisa é o sistema criar dificuldade. É o sistema que tem que se adequar à lei. Não é a lei que tem que se adequar ao sistema. É isso que eu quero saber. Qual foi o fundamento? Uma lei ou a dificuldade suas de resolver o problema no sistema do ECAC? (Magistrado)
- No momento, a gente não tem uma lei que não permita a troca de titularidade assim. Só a única lei que a gente tem é que depois que começou a fundação da obra, não tem como fazer essa alteração.”

Tal esclarecimento afasta definitivamente a tese de impossibilidade jurídica absoluta sustentada pelos apelantes. Se inexiste vedação legal para a transferência pretendida, não há como reconhecer que a obrigação contratual tenha se tornado objetivamente inexequível.
O que se verifica é a existência de dificuldade administrativa localizada, decorrente da forma como o Município operacionaliza seus procedimentos internos.
Nessas circunstâncias, embora se reconheça que os apelantes enfrentaram entraves burocráticos relevantes, tais dificuldades não possuem aptidão para afastar, por si sós, a responsabilidade contratual decorrente do inadimplemento, especialmente porque não restou demonstrado o esgotamento de todas as medidas administrativas cabíveis para a efetiva solução da questão.
Os apelantes sustentam, ainda, que a sentença lhes teria imposto obrigação não prevista no contrato, ao concluir que deveriam adotar medidas adicionais para superar as negativas administrativas apresentadas pelos órgãos públicos. Contudo, igualmente sem razão.
É certo que o Poder Judiciário não pode criar obrigações diversas daquelas livremente pactuadas pelas partes. Todavia, a sentença recorrida não inovou o conteúdo do contrato nem impôs aos apelantes obrigação estranha à avença.
O que se reconheceu foi que o dever contratualmente assumido consistia justamente em promover a alteração da titularidade do empreendimento perante os órgãos competentes, obrigação que naturalmente compreende a adoção das providências administrativas normalmente exigidas para sua concretização.
Não se trata de impor aos apelantes o ajuizamento compulsório de ações judiciais contra o Município ou contra a Receita Federal, mas apenas de reconhecer que a simples existência de negativa administrativa inicial, desacompanhada da demonstração de impossibilidade jurídica da pretensão, não basta para afastar o dever contratualmente assumido.
A boa-fé objetiva impõe às partes comportamento cooperativo, diligente e voltado à efetiva consecução da finalidade econômica do contrato.
Assim, diante da demonstração de que a resistência administrativa decorria apenas de procedimento interno do Município (sem respaldo em qualquer vedação legal), não se mostra desarrazoado exigir dos contratantes que buscassem os meios administrativos adequados para a superação desse obstáculo.
Em outras palavras, a sentença não criou obrigação extracontratual, mas apenas reconheceu que o dever originalmente assumido pelas partes compreendia a adoção das diligências ordinariamente necessárias ao seu cumprimento.
Por outro lado, melhor sorte socorre os apelantes no que se refere à condenação ao pagamento de aluguel substitutivo.
Os recorrentes sustentam que a condenação imposta na sentença não pode subsistir, porquanto a autora não comprovou ter efetivamente suportado despesas com locação de imóvel durante o período de atraso na execução do contrato, defendendo que a cláusula contratual possui natureza estritamente ressarcitória, não autorizando o pagamento automático da quantia de R$ 1.000,00 (um mil reais) mensais.
Da análise da avença firmada entre as partes, verifica-se que a obrigação convencionada possui natureza eminentemente ressarcitória, destinando-se a recompor as despesas suportadas pela autora com a locação de imóvel substitutivo enquanto impossibilitada de usufruir do bem objeto do contrato. Não se trata de cláusula penal ou de indenização previamente fixada, mas de obrigação de reembolso, cujo pressuposto lógico é a efetiva existência do prejuízo.
A própria redação contratual evidencia que as partes pactuaram o ressarcimento do valor do aluguel, limitado ao montante de R$ 1.000,00 (mil reais), não se extraindo da cláusula que esse valor devesse ser pago automaticamente, independentemente da despesa efetivamente suportada pela autora.
Veja-se (mov. 1.8/origem):





Nesse contexto, a expressão "até o valor total mensal de R$ 1.000,00 (um mil reais)" revela que o referido montante constitui teto máximo de ressarcimento, e não valor fixo devido em qualquer hipótese. Assim, a obrigação contratual deve ser interpretada em consonância com sua finalidade, qual seja, recompor o prejuízo efetivamente experimentado pela parte prejudicada, sem lhe proporcionar vantagem patrimonial superior ao dano sofrido.
Essa interpretação, além de prestigiar a autonomia da vontade das partes, harmoniza-se com os arts. 389 e 403 do Código Civil, segundo os quais:

“Art. 389.
Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros, atualização monetária e honorários de advogado”

“Art. 403. Ainda que a inexecução resulte de dolo do devedor, as perdas e danos só incluem os prejuízos efetivos e os lucros cessantes por efeito dela direto e imediato, sem prejuízo do disposto na lei processual.”


No caso concreto, embora haja elementos suficientes para reconhecer que a autora necessitou residir em outro imóvel durante o período da obra, não há prova de que o valor mensal da locação correspondesse exatamente à quantia de R$ 1.000,00 (um mil reais) arbitrada pela sentença.
Nessas circunstâncias, a condenação ao pagamento automático do teto contratualmente previsto acaba por desconsiderar a natureza ressarcitória da obrigação, convertendo-a, na prática, em indenização fixa, solução que não encontra respaldo na cláusula contratual.
Inobstante o exposto, não procede, lado outro, a pretensão dos apelantes de afastar integralmente a condenação.
Isso porque o contrato assegura à autora o direito ao ressarcimento das despesas efetivamente realizadas com aluguel, até o limite máximo convencionado de R$ 1.000,00 (um mil reais) mensais. Assim, comprovada a existência da locação, faz jus ao respectivo reembolso, observando-se, contudo, o efetivo valor desembolsado.
Nesse sentido:

RECURSO INOMINADO. RESIDUAL. REVELIA. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATAÇÃO VERBAL DO AUTOR PARA A REALIZAÇÃO DE SERVIÇO DE PEDREIRO. INADIMPLEMENTO. DANO MATERIAL QUE NÃO SE PRESUME. NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE PROVAS QUE COMPROVEM O VALOR FIRMADO PELO SERVIÇO. AUTOR QUE NÃO SE DESINCUBIU DE SEU ÔNUS PROBATÓRIO (CPC, ART. 373, I). SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
(TJPR - 2ª Turma Recursal - 0000070-24.2021.8.16.0078 - Curiúva -
Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU HELDER LUIS HENRIQUE TAGUCHI -
J. 11.08.2023)

Desse modo, a sentença merece reforma parcial, apenas para adequar a condenação aos exatos termos da avença, reconhecendo que o ressarcimento deverá corresponder ao valor efetivamente pago pela autora a título de aluguel, mediante a devida comprovação, limitado ao teto contratual de R$ 1.000,00 (mil reais) por mês. Assim, caso o aluguel suportado seja inferior ao limite estabelecido pelas partes, a condenação deverá restringir-se ao valor efetivamente desembolsado; por outro lado, sendo igual ou superior a R$ 1.000,00, permanece devido o montante máximo previsto contratualmente.
Diante desse cenário, o recurso merece parcial provimento, exclusivamente para reformar a sentença nesse ponto, a fim de limitar a condenação ao ressarcimento do valor efetivamente comprovado das despesas de locação suportadas pela autora, observado, em qualquer hipótese, o limite máximo de R$ 1.000,00 mensais previsto no contrato celebrado entre as partes.
Outrossim, também não merece acolhimento a insurgência quanto à improcedência da reconvenção. Isso porque a pretensão reconvencional está integralmente fundamentada nas mesmas teses já enfrentadas e rejeitadas nos tópicos anteriores, notadamente quanto ao alegado inadimplemento antecedente da autora, à suposta impossibilidade jurídica de cumprimento das obrigações contratuais e à pretensão de atribuir-lhe responsabilidade exclusiva pela frustração da avença.
Assim, uma vez afastados os fundamentos que embasam a reconvenção, inexiste suporte fático ou jurídico para reformar a sentença nesse particular. Não tendo os apelantes demonstrado fato capaz de alterar a conclusão adotada pelo Juízo de origem, impõe-se a manutenção da improcedência da reconvenção, razão pela qual o recurso também deve ser desprovido quanto a esse pedido.

No mais, mantém-se incólume a sentença recorrida, inclusive quanto ao reconhecimento da responsabilidade dos apelantes pelo inadimplemento contratual, à rejeição das teses relativas ao inadimplemento antecedente da autora, à alegada impossibilidade jurídica de cumprimento das obrigações assumidas em razão dos entraves registrais e administrativos e à improcedência da reconvenção. Diante da sucumbência recursal mínima da apelada, mantêm-se os ônus sucumbenciais fixados na origem, ressalvada a adequação decorrente da reforma parcial ora promovida.
Por derradeiro, em razão do parcial provimento do recurso de apelação, deixa-se de proceder à majoração dos honorários advocatícios em grau recursal, prevista no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil. Isso porque a referida verba somente é cabível quando o recurso é integralmente desprovido ou não conhecido, hipótese em que o trabalho adicional desenvolvido pelo patrono da parte vencedora em sede recursal justifica a elevação da verba honorária, o que não se verifica no presente caso, diante da reforma parcial da sentença.

Isto posto:

O voto é no sentido de CONHECER da apelação cível para, no mérito, DAR PARCIAL PROVIMENTO, nos termos da fundamentação supra.