Intranet - Tribunal de Justiça do Paraná

Processo:

VISTOS, relatados e discutidos estes autos de Apelações Cíveis nº 0009571-96.2024.8.16.0045 e 0009716-55.2024.8.16.0045, ambos oriundos da 2ª Vara Cível de Arapongas, em que são apelantes e apelados Sergio Carlos Camargo e Gran Residence Incorporadora Ltda.1. RELATÓRIOTrata-se de recursos de apelação interpostos em face da sentença proferida no movimento 78.1, nos autos de Ação Declaratória de Rescisão Contratual c/c Restituição de Quantias Pagas com Pedido de Tutela de Urgência nº 0009571-96.2024.8.16.0045, e no movimento 74.1, nos autos de Embargos à Execução nº 0009716-55.2024.8.16.0045, nas quais o MM. Juiz Oto Luiz Sponholz Junior, julgou procedente a pretensão declaratória e, por outro lado, reconheceu a improcedência dos pedidos veiculados no incidente de defesa, nos seguintes termos:Embargos à Execução:“(...) Alegada inexequibilidade do título em razão de ação de rescisão contratual A pendência de ação autônoma de rescisão contratual não retira, por si só, a força executiva do título apresentado na execução, nem implica automática perda de liquidez, certeza e exigibilidade. Enquanto não houver pronunciamento judicial que desconstitua o negócio jurídico ou reconheça a inexistência do crédito, permanece hígida, em regra, a pretensão executiva fundada em título que se amolde ao art. 784[3], III, do CPC, como afirmado na própria inicial executiva (instrumento particular assinado pela executada e por duas testemunhas). Logo, não procede a tese de inexequibilidade do título com base apenas em provável resultado futuro de demanda conexa. Abusividade/nulidade de cláusulas contratuais e incidência do CDC Ainda que se considere a incidência das normas protetivas do consumidor (tema inclusive tratado no saneamento), isso não dispensa a parte de apresentar demonstração mínima e tecnicamente coerente de qual cláusula é abusiva, por qual razão concreta viola o ordenamento, e qual o impacto objetivo da suposta abusividade no débito executado. No caso, a embargante postula a nulidade de diversas disposições contratuais de forma ampla e, quanto ao núcleo econômico da controvérsia, concentra-se na forma de reajuste e na alegação de que a embargada teria aplicado percentuais aleatórios.A embargada, por sua vez, sustenta que o contrato prevê reajuste anual pelo IGP-M ou 9% ao ano, o que for maior, e que as planilhas apresentadas pela embargante não reproduzem o critério pactuado. À falta de prova técnica adicional (não requerida pelas partes) e diante do acervo documental existente, não se evidenciam elementos suficientes para declarar a nulidade de cláusulas contratuais, sobretudo quando a insurgência, na prática, se traduz em divergência sobre critérios de cálculo e sua aplicação, sem uma explicitação adequada pela parte embargante. Excesso de execução (art. 917, § 2º, III, do CPC) A alegação de excesso exige não apenas a indicação do valor que a embargante entende devido, mas a demonstração idônea de que o montante executado extrapola o contratado e o efetivamente exigível. A embargante apresentou valores alternativos (dívida de R$ 365.450,49, com excesso de R$ 48.681,65, ou, subsidiariamente, dívida de R$ 389.409,45, com excesso de R$ 24.722,69). Contudo, a embargada impugnou especificamente o método adotado, apontando que as planilhas da embargante aplicam ora apenas IGP-M, ora apenas 9%, sem observar a regra contratual (aplicação do índice/percentual maior em cada período anual). Nessa moldura, e considerando o ônus probatório da embargante quanto ao fato constitutivo de seu direito (art. 373[4], I, do CPC), concluo que não ficou comprovado o excesso de execução, pois a demonstração trazida não se revela suficiente para infirmar, com segurança, o cálculo exequendo, especialmente diante da impugnação técnica sobre o critério de reajuste. Repetição do indébito A repetição do indébito pressupõe a efetiva demonstração de cobrança indevida e de pagamento em excesso no contexto discutido. Como o alegado excesso não restou comprovado, também não prospera o pedido de repetição do indébito (inclusive no montante indicado de R$ 2.623,33). (...)DISPOSITIVODiante do exposto, JULGO IMPROCEDENTES os embargos à execução, com resolução do mérito, na forma do art. 487[6], I, do CPC.Condeno a embargante ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios sucumbenciais em favor da patrona da embargada, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa destes embargos (art. 85[7], §§ 2º e 11, do CPC), observadas eventuais deliberações já proferidas nos autos quanto ao recolhimento de custas. Com o trânsito em julgado, certifique-se e comunique-se ao juízo da execução em apenso para regular prosseguimento. (...)” grifou-seAção Declaratória:“(...) Rescisão contratual O pedido central é a rescisão do compromisso de compra e venda por iniciativa do adquirente, em razão de alegada impossibilidade econômica de prosseguir no pagamento. O contrato deve ser interpretado e executado conforme a boa-fé objetiva e a função social (arts. 421 e 422 do Código Civil). A ruptura do vínculo, em hipóteses como a dos autos, deve evitar enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil) e, ao mesmo tempo, impedir que a resolução se converta em sanção desproporcional ao consumidor, vedada por cláusulas abusivas (art. 51, IV e § 1º, do CDC). No caso concreto, o próprio histórico do processo evidencia que a pretensão do autor não se dirige à fruição do bem, mas à extinção do vínculo diante da perda de capacidade de adimplemento. Não há notícia de comportamento da requerida que imponha a manutenção compulsória do contrato em detrimento de solução equilibrada. Assim, mostra-se cabível a resolução do contrato com restituição parcial das quantias pagas, de modo a restituir as partes ao status quo ante, preservando a necessária retenção de valores para cobrir custos administrativos e prejuízos decorrentes da desistência. Restituição das quantias pagas, arras e retenção O autor afirma ter pago sinal de R$ 58.000,00 e mais 20 (vinte) prestações que totalizariam R$ 122.652,17. A apuração do montante efetivamente pago deve observar os comprovantes juntados e eventual demonstrativo contábil do contrato, em fase de cumprimento de sentença (art. 509 do CPC). Quanto à retenção, a solução deve evitar cumulatividade de penalidades que resulte em perda integral ou excessiva do que foi pago, o que contraria a boa-fé e a vedação a cláusulas abusivas (CDC, art. 51). As arras confirmatórias (arts. 417 a 420 do Código Civil), quando integradas à dinâmica do preço, não autorizam, por si, a perda total, se isso conduzir a desequilíbrio manifesto. O adequado é tratar o sinal e as parcelas ambos como base da determinação da restituição, com retenção única e proporcional em favor da incorporadora/requerida. Diante das características do negócio (compromisso de compra e venda de lotes) deve ser fixada retenção do equivalente a 20% (vinte por cento) sobre o total efetivamente pago pelo autor, percentual que preserva equilíbrio contratual. Nesse sentido:(...)A restituição deve ser atualizada monetariamente desde cada desembolso para recomposição do valor da moeda (art. 389 do Código Civil), e acrescida de juros moratórios a partir da citação (art. 240 do CPC; art. 405 do CC), pela taxa legal (art. 406, CC). Com a atualização do valor do reembolso, antes da quantia ser liberada à parte autora deve ser descontado, em favor da parte requerida, o equivalente a 20% (vinte por cento) decorrentes da retenção de valores em razão do pedido de rescisão do contrato ter se dado sem culpa desta. IPTU e encargos condominiais A requerida sustenta responsabilidade do autor por IPTU e débitos condominiais. Os embargos à execução (autos 0009716-55.2024.8.16.0045 em apenso) foram julgados improcedentes, sendo, portanto, devido o valor executado (autos 0012106-32.2023.8.16.0045 em apenso). Portanto, antes de ser efetuada a restituição de valores à parte autora, deve ser descontado o montante a ser retido (20% - vinte por cento) em favor da parte requerida e os valores que estão sendo executados nos autos em apenso. DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, do CPC, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos para o fim de: a) Declarar rescindido o instrumento particular de compromisso de compra e venda firmado em 10/07/2014, referente aos lotes nº 10 e 11 da quadra nº 11 do loteamento “Gran Residence Giardino”, entre as partes; b) Condenar a requerida Gran Residence Incorporadora Ltda. a restituir ao autor 80% (oitenta por cento) do total efetivamente pago no contrato (incluindo o valor atribuído ao sinal de negócio e as parcelas comprovadamente adimplidas), autorizada retenção de 20% (vinte por cento);c) Determinar que a quantia a ser restituída seja atualizada pelo IPCA cada desembolso e acrescida de juros moratórios de 1% ao mês desde a citação; c.1) Determinar que antes da restituição também sejam descontados os valores que estão sendo executados nos autos nº 0012106-32.2023.8.16.0045, em apenso, ante o julgamento de improcedência dos embargos; d) Determinar que o cartório junte cópia da presente sentença aos autos de execução nº 0012106- 32.2023.8.16.0045, a fim de que as partes possam requerer, naquele feito, o que entenderem cabível, considerando o que foi decidido no presente feito; e e) Condenar as partes, em razão da sucumbência recíproca, ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (leia-se, do efetivo valor a ser restituído após os descontos determinados), nos termos do art. 85, §§ 2º e 3º, e art. 86, parágrafo único, do CPC. A parte autora deverá suportar o pagamento de 20% das verbas de sucumbência e a parte requerida arcar com 80% do montante. (...)” grifou-seAutos nº 0009571-96.2024.8.16.0045O decisum objurgado foi objeto, em duas ocasiões distintas, de embargos de declaração, nos quais o MM. Magistrado a quo assim consignou, integrando-o:Movimento 93.1 (acolhimento em parte):“Trata-se de embargos de declaração opostos por SÉRGIO CARLOS CAMARGO GRAN RESIDENCE INCORPORADORA LTDA. (mov. 79.1) e (mov. 86.1) em face da sentença de mov. 78.1. O embargante de mov. 79.1 sustenta, em síntese, a existência de omissão no julgado, ao argumento de que, embora tenha sido condenado ao pagamento de verbas sucumbenciais, a sentença não fez constar a suspensão de exigibilidade decorrente da assistência judiciária gratuita que lhe foi deferida no curso do processo. A embargante de mov. 86.1, por sua vez, aponta a existência de omissão e contradição no decisum, ao argumento de que não houve pronunciamento expresso acerca da responsabilidade do autor pelos débitos de IPTU e taxas condominiais incidentes durante o período de posse do imóvel, bem como porque houve referência, na fundamentação, a autos diversos daqueles relativos aos débitos tributários mencionados. Nos termos do art. 1.022 do Código de Processo Civil, cabem embargos de declaração para esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão ou corrigir erro material. 1. No caso, CONHEÇO ambos os recursos, porque tempestivos, uma vez opostos dentro do prazo de 5 (cinco) dias previsto no art. 1.023 do CPC. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO DE MOV. 79.1 Neste ponto, assiste parcial razão ao embargante. Consta dos autos que, no curso do processo, houve deferimento do benefício da gratuidade da justiça ao autor, de modo que eventual condenação em custas, despesas processuais e honorários advocatícios não afasta a incidência do disposto no art. 98, § 3º, do CPC, segundo o qual tais obrigações permanecem sob condição suspensiva de exigibilidade enquanto subsistir a situação que justificou a concessão da benesse.(...)2. ACOLHO EM PARTE os embargos de declaração de mov. 79.1, para integrar a sentença de mov. 78.1 e fazer constar expressamente que as verbas sucumbenciais impostas ao autor ficam submetidas à suspensão de exigibilidade, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC.EMBARGOS DE DECLARAÇÃO DE MOV. 86.1 Também aqui os embargos merecem acolhimento parcial.Da leitura da sentença, verifica-se que a parte requerida deduziu, desde a contestação e reiterou em alegações finais, pedido de reconhecimento da responsabilidade do autor pelos débitos de IPTU e taxas condominiais incidentes durante o período em que permaneceu na posse do imóvel, com o consequente abatimento desses valores por ocasião da restituição das quantias pagas. Trata-se de questão que integra a controvérsia e que, por isso, demandava pronunciamento jurisdicional expresso. De fato, a legislação que rege o tema admite que, em caso de resolução do contrato, o adquirente responda, em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, por quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel e cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores. Conforme dispõe o art. 67 A, § 2º, incisos I e II, da Lei n.º 4.591/1964, sendo possível a compensação desses débitos com a quantia a ser restituída, na forma do § 3º do mesmo dispositivo.No mesmo sentido, o art. 26, inciso VI, da Lei n.º 6.766/1979 autoriza a estipulação contratual acerca da responsabilidade pelo pagamento dos impostos e taxas incidentes sobre o lote compromissado. Já o art. 34 do CTN prevê que contribuinte do IPTU é o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título. Assim, havia necessidade de enfrentamento específico da matéria. Além disso, procede a alegação de imprecisão quanto à referência feita, na fundamentação, aos autos n.º 0012106-32.2023.8.16.0045, pois, segundo se extrai das peças juntadas, os débitos tributários mencionados pela requerida estão vinculados a execuções fiscais diversas, o que autoriza a correção do ponto como erro material. Todavia, os embargos declaratórios não comportam reabertura integral da controvérsia já decidida, nem servem para novo julgamento de todos os fundamentos da causa sob a mera ótica de inconformismo da parte. O vício existente é pontual e deve ser sanado com integração do julgado para constar, expressamente, que o autor responde pelos débitos de IPTU e taxas condominiais incidentes durante o período em que permaneceu na posse do imóvel, que tais valores podem ser abatidos do montante a ser restituído, desde que observados os elementos probatórios constantes dos autos e a apuração em liquidação, se necessária e, por fim, que a referência processual feita de forma imprecisa na sentença deve ser corrigida. Fora disso, o que se verifica é pretensão de rediscussão do mérito, providência incabível em sede de embargos de declaração. 3. ACOLHO EM PARTE os embargos de declaração de mov. 86.1, para integrar a sentença de mov. 78.1 e fazer constar expressamente que o autor responde pelos débitos de IPTU e taxas condominiais incidentes no período em que permaneceu na posse do imóvel, que é admissível o abatimento desses valores do montante a ser restituído, nos termos do art. 67-A, § 2º, incisos I e II, e § 3º, da Lei n.º 4.591/1964, observada a prova constante dos autos e eventual apuração em liquidação e, por fim, que fica corrigida a referência processual constante da fundamentação, afastando-se a menção imprecisa aos autos n.º 0012106-32.2023.8.16.0045 no ponto em que a discussão dizia respeito aos débitos tributários mencionados pela requerida.4. Mantidos, no mais, os demais termos da sentença recorrida. (...)” grifou-seMovimento 105.1 (rejeição):“Trata-se de Embargos de Declaração opostos por SÉRGIO CARLOS CAMARGO (mov. 96.1) em face da decisão de mov. 93.1. A parte embargante alega a existência de omissão no julgado, sustentando que a sentença, ao reconhecer sua responsabilidade por IPTU e taxas condominiais e autorizar o abatimento desses valores, deixou de enfrentar argumentos relevantes deduzidos na impugnação à contestação, especialmente quanto à inidoneidade do documento apresentado pela parte adversa para comprovar a dívida condominial. Afirma que tal documento é apócrifo, unilateral e desacompanhado de demonstrativos contábeis, de modo que não possui força probante, não sendo possível admitir a retenção de valores não comprovadamente devidos, sob pena de enriquecimento sem causa. Assim, requer o saneamento da omissão, com manifestação expressa do juízo sobre esses pontos, reconhecendo a imprestabilidade das provas apresentadas pela parte contrária.(...)No caso em tela, não se vislumbra qualquer vício. A decisão de mov. 93.1 fundamentou claramente que as taxas condominiais e o IPTU possuem natureza propter rem, sendo de responsabilidade do possuidor do imóvel durante o período de ocupação.A alegação de "imprestabilidade dos documentos" ou ausência de prova do desembolso pela requerida não configura omissão, mas sim insurgência quanto ao mérito da decisão. O embargante busca a rediscussão da matéria e a “revaloração” das provas, o que é vedado nesta via recursal.Eventual discordância quanto à suficiência probatória dos documentos apresentados pela Embargada deve ser objeto de recurso próprio (Apelação), não servindo os aclaratórios para tal fim. 1.Diante do exposto, CONHEÇO dos Embargos de Declaração de mov. 96.1, por tempestivos, e, no mérito, NEGO-LHES PROVIMENTO, porque não se verifica omissão, contradição, obscuridade ou erro material na decisão de mov. 93.1, evidenciando-se mero inconformismo da embargante com o entendimento adotado. (...)” grifou-seEm sequência, a ré interpôs recurso ao movimento 102.1, arguindo, em suma, que: a) a assistência judiciária gratuita deve ser revogada, pois foram omitidas informações acerca da real condição financeira do beneficiário, circunstância reconhecida em decisão anterior, e os elementos apresentados demonstram capacidade econômica incompatível com a benesse; b) a retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos é insuficiente para compensar as despesas administrativas, os impostos, a corretagem e o período de quase 12 (doze) anos sem a posse dos imóveis, desde 10.07.2014, razão pela qual deve ser majorada para 25% (vinte e cinco por cento), percentual admitido pela jurisprudência para indenizar os prejuízos decorrentes do rompimento unilateral do contrato; c) como o ajuste foi celebrado antes da Lei nº 13.786/2018 e a resolução contratual ocorreu por iniciativa do comprador, sem mora da vendedora, os juros moratórios devem incidir somente a partir do trânsito em julgado, conforme o Tema Repetitivo 1.002 do Superior Tribunal de Justiça, afastada a incidência dos artigos 405 e 406 do Código Civil; d) os ônus sucumbenciais devem ser redistribuídos, considerando a reforma pretendida e a sucumbência quanto ao percentual de retenção e aos débitos de imposto predial e territorial urbano e condominiais; e) ao final, sejam revogados os benefícios da assistência judiciária gratuita, autorizada a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, fixado o trânsito em julgado como termo inicial dos juros de mora e redistribuídos os ônus sucumbenciais.Em resposta (movimento 114.1), o autor consignou que: a) a gratuidade da justiça deve ser mantida, pois a matéria já foi apreciada pelo Tribunal de Justiça do Estado do Paraná no Agravo de Instrumento nº 0090869-51.2024.8.16.0000, no qual se reconheceu a hipossuficiência econômica, sem que tenham sido apresentados elementos concretos indicativos de alteração da capacidade financeira ou de falsidade das informações prestadas; b) a condição econômica anteriormente existente não demonstra capacidade atual para suportar as despesas processuais sem prejuízo da subsistência, por se tratar de circunstância dinâmica, tampouco a existência de patrimônio imóvel representa disponibilidade financeira imediata, sendo insuficiente para esse fim a percepção mensal aproximada de R$ 854,00 (oitocentos e cinquenta e quatro reais); c) a retenção fixada em 20% dos valores pagos não deve ser elevada para 25%, uma vez que o intervalo jurisprudencial de 10% a 25% não estabelece percentual automático, devendo a definição considerar as peculiaridades do caso e os prejuízos efetivamente comprovados; d) não foram demonstradas despesas administrativas extraordinárias, custos de comercialização, prejuízo decorrente da resolução contratual, impossibilidade de revenda dos imóveis ou desvalorização patrimonial, sendo insuficiente a alegação de indisponibilidade dos bens durante aproximadamente 12 anos, sobretudo porque a resolução permitirá sua nova comercialização; e) a retenção possui natureza indenizatória e não pode constituir penalidade automática ou fonte de enriquecimento, especialmente diante do pagamento aproximado de R$ 122.652,17 (cento e vinte e dois mil seiscentos e cinquenta e dois reais e dezessete centavos), razão pela qual a retenção de 25% proporcionaria vantagem excessiva sem prova de danos efetivos; f) os juros de mora incidentes sobre os valores a restituir devem ser contados desde a citação, nos termos dos artigos 405 do Código Civil e 240 do Código de Processo Civil, momento em que há ciência da intenção de resolução unilateral do contrato e constituição em mora quanto à devolução do capital; g) a incidência dos juros somente após o trânsito em julgado permitiria a manutenção do capital sem remuneração e poderia incentivar a adoção de medidas processuais protelatórias; h) a distribuição dos ônus sucumbenciais deve ser preservada, porque os principais pedidos foram acolhidos, com a declaração da resolução contratual e a determinação de restituição dos valores pagos, inexistindo fundamento para a reforma da sentença; i) o recurso deve receber não provimento, com rejeição integral das pretensões recursais e majoração dos honorários sucumbenciais, conforme o artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil.Por sua vez, o autor apresentou recurso ao movimento 109.1, aduzindo que: a) a sentença declarou rescindido o compromisso particular de compra e venda e determinou a restituição parcial dos valores pagos, porém fixou retenção de 20% (vinte por cento) e autorizou o abatimento de débitos de Imposto Predial e Territorial Urbano e taxas condominiais sem prova concreta dos prejuízos ou das quantias exigidas; b) a retenção possui finalidade indenizatória e deve observar a proporcionalidade, a razoabilidade, a boa-fé objetiva, a função social dos contratos e a vedação ao enriquecimento sem causa, não podendo constituir fonte de lucro ou vantagem excessiva; c) o percentual de 20% (vinte por cento) foi estabelecido sem indicação de despesas extraordinárias, custos administrativos relevantes, desvalorização dos imóveis ou impedimento à sua recolocação no mercado, circunstâncias cuja demonstração incumbia à apelada; d) a jurisprudência admite retenção entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as particularidades do caso, e foram pagos R$ 122.652,17 (cento e vinte e dois mil seiscentos e cinquenta e dois reais e dezessete centavos) do valor total de R$ 309.654,54 (trezentos e nove mil seiscentos e cinquenta e quatro reais e cinquenta e quatro centavos), correspondente a aproximadamente 40% (quarenta por cento) da obrigação; e) diante do montante adimplido e da ausência de prova de prejuízos específicos, a retenção deve ser reduzida ao percentual mínimo ou a outro patamar considerado razoável, nos termos do artigo 413 do Código Civil; f) a correção monetária das parcelas restituíveis deve observar o IGP-M/FGV previsto no contrato, desde cada desembolso, em substituição ao IPCA determinado na sentença; g) a aplicação do índice contratual preserva a força obrigatória do ajuste, a simetria da relação obrigacional e o valor real da moeda, pois não foi reconhecida a abusividade ou a nulidade da cláusula que o estabeleceu; h) o abatimento do IPTU deve ser afastado porque o artigo 34 do Código Tributário Nacional não exclui automaticamente a responsabilidade do titular do domínio e não foi apresentada legislação municipal que atribuísse responsabilidade tributária exclusiva ao possuidor; i) eventual cobrança ou direito de regresso relativo ao tributo deve ser exercido pela via própria, com observância do contraditório e demonstração da existência, exigibilidade e valor do débito, sendo indevida sua dedução unilateral do crédito reconhecido; j) o desconto das taxas condominiais também é incabível porque não foram comprovadas a constituição regular do condomínio, a aprovação das despesas, a instituição das cobranças ou a realização de assembleias que legitimassem os valores exigidos; k) o documento apresentado para demonstrar a dívida condominial é unilateral, não possui assinatura e não está acompanhado de demonstrativo contábil, rateio de despesas, prestação de contas, cobrança emitida pelo condomínio ou comprovante de pagamento; l) não há demonstração de que os valores condominiais correspondam aos imóveis discutidos, tenham sido regularmente constituídos e cobrados ou tenham sido pagos pela apelada, tampouco de que estejam livres de prescrição ou incorreções; m) o artigo 67-A, § 4º, da Lei nº 4.591/1964 limita os descontos e retenções aos valores efetivamente pagos, razão pela qual a dedução de quantias sem comprovação do desembolso acarretaria enriquecimento sem causa, vedado pelo artigo 884, do Código Civil; n) a natureza propter rem, isto é, vinculada ao próprio imóvel, das obrigações tributárias e condominiais não autoriza sua retenção automática nem dispensa a comprovação idônea dos débitos; o) a execução de título extrajudicial e os respectivos embargos mencionados na sentença não tiveram por objeto taxas condominiais, mas parcelas dos imóveis e débitos tributários, de modo que o resultado daqueles autos não fundamenta o abatimento das despesas condominiais; p) reconhecida a relação de consumo, compete a quem pretende efetuar descontos comprovar a existência, validade, exigibilidade e efetivo pagamento das quantias, conforme o artigo 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor, e o artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil, sendo inadmissível transferir ao consumidor o encargo de provar a inexistência de débitos apresentados unilateralmente; q) o recurso deve ser provido para reduzir o percentual de retenção, determinar a aplicação do IGP-M/FGV desde cada desembolso, afastar os abatimentos de IPTU e taxas condominiais e redistribuir os ônus sucumbenciais, com sua imposição integral à apelada, nos termos do artigo 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil; r) subsidiariamente, eventual abatimento deve ficar condicionado à apresentação de documentos idôneos e individualizados, submetidos ao contraditório, vedada a retenção fundada em documentos unilaterais.A incorporadora contrarrazoou o recurso ao movimento 113.1, no sentido de que: a) a gratuidade da justiça deve ser revogada, pois os elementos constantes dos autos, relacionados ao padrão do imóvel utilizado, ao consumo de água e energia, à renda salarial e aos benefícios previdenciários, bem como decisão anterior que indeferiu a benesse diante da ausência de comprovação da insuficiência econômica e da apresentação de informações contraditórias, evidenciam capacidade financeira incompatível com o benefício, sem prejuízo de que eventual manutenção apenas suspenda a exigibilidade das despesas processuais e dos honorários sucumbenciais, nos termos do artigo 98, §§ 2º e 3º, do Código de Processo Civil; b) a retenção não deve ser reduzida de 20% (vinte por cento) para 10% (dez por cento), mas majorada para 25% (vinte e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos, conforme postulado no recurso próprio, porque o desfazimento contratual decorreu da impossibilidade de continuidade do pagamento, os dois lotes permaneceram na posse do adquirente desde 10.07.2014 e a incorporadora suportou os efeitos econômicos da contratação e da rescisão, sendo o percentual destinado à compensação global das despesas ordinárias, da indisponibilidade dos imóveis e do rompimento unilateral do vínculo, em consonância com a orientação aplicável aos contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018; c) subsidiariamente, deve ser preservada a retenção de 20% (vinte por cento) estabelecida na sentença, por incidir somente sobre as quantias efetivamente pagas e assegurar a restituição de 80% (oitenta por cento) do montante desembolsado, percentual inferior ao parâmetro de 25% (vinte e cinco por cento) admitido para contratos imobiliários anteriores à Lei nº 13.786/2018; d) os débitos de Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana e as taxas condominiais correspondentes ao período de posse devem ser abatidos da quantia a restituir, pois constituem obrigações propter rem, foram atribuídos contratualmente ao adquirente desde a assinatura e estão comprovados por extratos condominiais, demonstrativos municipais e documentos relativos às execuções fiscais, sem contraprova ou recibos de quitação capazes de afastá-los; e) a compensação desses encargos independe de prévio desembolso pela incorporadora, pois, com o retorno dos imóveis ao seu domínio e posse, os débitos inadimplidos recaem sobre ela, de modo que a restituição sem os abatimentos transferiria os custos decorrentes da posse e ocasionaria enriquecimento sem causa, em conformidade com os artigos 1.336, inciso I, e 1.345 do Código Civil, o artigo 34 do Código Tributário Nacional, o artigo 67-A, §§ 2º, incisos I e II, e 3º da Lei nº 4.591/1964; f) deve ser mantido o IPCA para a atualização das quantias a restituir desde cada desembolso, porque o IGP-M/FGV previsto contratualmente se destinava ao reajuste do saldo devedor e das prestações durante a execução do negócio, enquanto a condenação estabelece obrigação judicial de restituição, cuja correção monetária busca apenas recompor o poder aquisitivo da moeda; g) deve subsistir a distribuição recíproca dos ônus sucumbenciais, nos termos do artigo 86 do Código de Processo Civil, uma vez que não houve acolhimento integral das pretensões formuladas, tendo sido preservada a retenção e reconhecida a responsabilidade pelos encargos tributários e condominiais relativos ao período de posse; h) na hipótese de não provimento do recurso, os honorários advocatícios devem ser majorados em grau recursal, conforme o artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil.Em despacho inicial, anotou-se a necessidade de conclusão simultânea dos recursos de apelação cível nº 0009571-96.2024.8.16.0045 e 0009716-55.2024.8.16.0045 para julgamento conjunto (movimento 8.1).Após, retornaram conclusos para apreciação (movimento 14).Autos nº 0009716-55.2024.8.16.0045O embargante Sergio Carlos Camargo interpôs recurso ao movimento 79.1, alegando, em síntese, que: a) deve ser atribuído efeito suspensivo ao recurso, nos termos do artigo 995, parágrafo único, e do artigo 1.012, ambos do Código de Processo Civil, diante da probabilidade de provimento e do risco de dano grave decorrente do prosseguimento da execução; b) faz jus à extensão dos benefícios da gratuidade da justiça já concedidos, uma vez que o juízo de origem deferiu a redução de oitenta por cento das custas, mas, em razão de limitação do sistema eletrônico que não permitiu a emissão de guia com valor reduzido, houve o recolhimento integral do preparo, razão pela qual requer a restituição de oitenta por cento dos valores pagos a título de custas recursais; c) o título executivo é inexequível, pois a relação jurídica é de consumo, o contrato contém cláusulas abusivas e foi ajuizada ação declaratória, a qual foi julgada procedente para rescindir o contrato e condenar a restituição de 80% (oitenta por cento) do total pago, circunstância que extinguiu o crédito executado, retirando-lhe liquidez e exigibilidade; d) foram pagos valores a título de arras confirmatórias, no montante de R$ 58.000,00 (cinquenta e oito mil reais), além de vinte parcelas mensais que totalizaram R$ 122.652,17 (cento e vinte e dois mil seiscentos e cinquenta e dois reais e dezessete centavos), de modo que, com a rescisão contratual reconhecida judicialmente, a execução perdeu seu objeto; e) o contrato é nulo em razão da existência de cláusulas abusivas, notadamente aquelas que preveem o perdimento integral dos valores pagos a título de arras, critérios de reajuste que colocam o consumidor em desvantagem exagerada, a utilização da Tabela Price para apuração do saldo devedor e a previsão de aplicação do índice de correção mais elevado a exclusivo critério do credor; f) a nulidade contratual independe de prova técnica adicional, por se tratar de matéria de ordem pública, sendo suficientes a indicação específica das cláusulas abusivas e a demonstração objetiva do impacto dessas disposições no débito exigido; g) houve excesso de execução, pois os cálculos adotaram marco inicial indevido para correção monetária, aplicaram índices não previstos contratualmente e utilizaram percentuais de forma arbitrária, ao passo que foram apresentados cálculos próprios com utilização do IGP-M/FGV e, alternativamente, do percentual de 9% (nove por cento); h) também configura excesso de execução a inclusão indevida de valores relativos a tributos, especialmente IPTU, sem comprovação de legislação municipal que atribuísse exclusivamente ao promitente comprador a responsabilidade tributária; i) o excesso de execução corresponde ao valor de R$ 48.681,65 (quarenta e oito mil, seiscentos e oitenta e um reais e sessenta e cinco centavos), conforme cálculos atualizados até 21.07.2023, ou, subsidiariamente, ao valor de R$ 24.722,69 (vinte e quatro mil, setecentos e vinte e dois reais e sessenta e nove centavos), na hipótese de adoção do percentual de 9% (nove por cento); j) reconhecida a cobrança de valores superiores aos devidos, é devida a repetição do indébito em dobro, nos termos do artigo 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor; k) ao final, requereu o provimento do recurso para o fim de reconhecer a inexequibilidade do título, a abusividade das cláusulas contratuais, o excesso de execução e determinar a restituição das custas recolhidas a maior.A embargada apresentou contrarrazões ao movimento 84.1, discorrendo que: a) preliminarmente, o recurso não deve ser conhecido por ofensa ao princípio da dialeticidade, uma vez que a insurgência limita-se à reprodução quase integral dos argumentos já deduzidos nos embargos à execução, sem impugnação específica dos fundamentos determinantes da sentença, em violação ao artigo 1.010, incisos II e III, do Código de Processo Civil, o que impede o estabelecimento do necessário diálogo com as razões do decisum e conduz ao não conhecimento do apelo; b) no mérito, é hígido o título executivo extrajudicial, pois o contrato particular firmado pelo devedor e por duas testemunhas enquadra-se no artigo 784, inciso III, do Código de Processo Civil, sendo irrelevante a existência de ação de rescisão contratual para afastar a liquidez, certeza e exigibilidade da obrigação, inexistindo decisão judicial que suspenda a execução; c) não há nulidade ou abusividade nas cláusulas contratuais, especialmente quanto à previsão de perda das arras, porquanto, nos termos do artigo 418 do Código Civil, as arras confirmatórias possuem natureza de sinal e princípio de pagamento, funcionando como indenização prefixada em caso de inadimplemento daquele que as deu, inexistindo desvantagem ilegal; d) igualmente é válida a utilização do índice IGP-M e do sistema de amortização pela Tabela Price, por se tratarem de critérios usualmente admitidos em contratos imobiliários, não caracterizando onerosidade excessiva ou desequilíbrio contratual; e) inexiste excesso de execução, uma vez que o próprio recorrente não se desincumbiu do ônus de apresentar cálculos conforme o pactuado, que previa a aplicação anual do índice IGP-M ou de 9% (nove por cento), adotando-se o que fosse maior em cada período, tendo sido juntadas planilhas que aplicaram isoladamente um ou outro critério, em desconformidade com o contrato; f) quanto à obrigação tributária relativa ao IPTU, esta possui natureza propter rem, cabendo ao possuidor direto do imóvel o respectivo pagamento, nos termos do artigo 34 do Código Tributário Nacional e das cláusulas contratuais assumidas, sendo indevida a transferência da responsabilidade; g) diante da ausência de vícios e da improcedência das alegações recursais, impõe-se a manutenção integral da sentença.Inicialmente, em atenção à pretensa restituição do percentual das custas pagas a maior, considerando a parcial concessão da gratuidade da justiça na origem (80%), o pleito foi deferido nos exatos termos do expediente de movimento 11.1.Após, analisando-se a conexão e prejudicialidade entre as demandas originárias, quais sejam, a Ação Declaratória nº 0009571-96.2024.8.16.0045 e os Embargos à Execução nº 0009716-55.2024.8.16.0045, determinou-se a intimação de ambas as partes para que se manifestassem a respeito da possibilidade de julgamento conjunto (movimento 17.1).Em resposta, ambos os litigantes concordaram com a reunião dos feitos para julgamento simultâneo, nos termos dos petitórios de movimentos 20.1 e 21.1.Vieram, então, conclusos para análise (movimento 24).É o breve relatório.

2. FUNDAMENTAÇÃO 2.1.1. Dialeticidade recursalEm contrarrazões (movimento 84.1 - autos nº 0009716-55.2024.8.16.0045 Ap), a apelada sustenta o não conhecimento do recurso interposto por Sérgio Carlos Camargo, ao argumento de que as razões recursais reproduziriam aquelas deduzidas nos embargos à execução, em afronta ao artigo 1.010, incisos II e III, do Código de Processo Civil.A tese não comporta acolhimento, pois o apelante expôs, de modo suficiente, as razões de fato e de direito pelas quais reputa equivocado o pronunciamento judicial, indicando os fundamentos do pedido de reforma. Ademais, a incorporadora apresentou contrarrazões sem qualquer prejuízo à compreensão da insurgência.Nesta vertente, é a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:“RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. PRINCÍPIO DA DIALETITICIDADE. PRINCÍPIO DISPOSITIVO. INSTRUMENTALIDADE DAS FORMAS. HARMONIZAÇÃO. ARTS. 1.010 E 1.013 DO CPC/15. REPRODUÇÃO DAS ALEGAÇÕES DA INICIAL NA FUNDAMENTAÇÃO DO APELO. CONHECIMENTO. POSSIBILIDADE. CONDIÇÃO. EFETIVA DEMONSTRAÇÃO DA IRRESIGNAÇÃO E DO PROPÓSITO DE OBTER NOVO JULGAMENTO. HIPÓTESE CONCRETA. OCORRÊNCIA PARCIAL. 1. Ação declaratória de inexistência de débito cumulada com indenização de danos materiais e compensação de danos morais, por meio da qual se sustenta ter sido descumprido acordo verbal para a imediata imissão na posse de imóvel e estar sendo cobrada dívida condominial extraordinária não imputável ao promitente comprador. 2. Recurso especial interposto em: 09/12/2016; conclusos ao gabinete em: 25/04/2017; aplicação do CPC/15. 3. O propósito recursal é determinar se: a) a mera reprodução, na apelação, das alegações da inicial acarreta, necessariamente, violação ao princípio da dialeticidade e enseja, assim, o não conhecimento de referido recurso; b) na hipótese concreta, as razões da apelação apresentadas pelo recorrente infirmam todos os fundamentos da sentença recorrida. 4. O principal efeito dos recursos é o devolutivo, já que destinado a impedir o trânsito em julgado da sentença, permitindo o reexame, a nova apreciação, da matéria já decidida pelo Judiciário por outro órgão funcionalmente superior. 5. O efeito devolutivo é regido pelo princípio dispositivo e pelo tantum devolutum quantum appellatum, pois, por meio do recurso, somente se devolve ao órgão superior a matéria recorrida pela parte interessada. 6. A jurisprudência do STJ privilegia a instrumentalidade das formas, adotando a orientação de que a mera circunstância de terem sido reiteradas, na petição da apelação, as razões anteriormente apresentadas na inicial da ação ou na contestação, não é suficiente para o não conhecimento do recurso, eis que a repetição dos argumentos não implica, por si só, ofensa ao princípio da dialeticidade. 7. É essencial, todavia, que as razões recursais da apelação guardem alguma pertinência com a matéria decidida na sentença. 8. Na hipótese concreta, do cotejo entre as razões da apelação e a fundamentação da sentença, infere-se, no que diz respeito ao capítulo referente ao pedido de restituição dos valores pagos a título de despesas condominiais extraordinárias, que o recorrente logrou aduzir argumentos suficientes, ainda que em tese, para impugnar os correspondentes fundamentos da decisão judicial de mérito. 9. Quanto ao capítulo referente à imissão na posse, contudo, a apelação sequer minimamente indica a irresignação do apelante quando à fundamentação da sentença, tampouco seu propósito de obter novo julgamento a respeito da matéria. 10. Recurso especial parcialmente provido. (REsp n. 1.665.741/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 3/12/2019, DJe de 5/12/2019.)” grifou-seRejeita-se, portanto, a preliminar.2.1.2. Efeito suspensivoPreliminarmente, Sergio pleiteou a atribuição de efeito suspensivo à apelação cível (movimento 79.1 - autos nº 0009716-55.2024.8.16.0045 Ap). Todavia, o pedido não comporta acolhimento, pois a providência deve ser requerida em apartado ao Tribunal, no período compreendido entre a interposição e a distribuição do recurso, ou ao relator, se já distribuído, nos termos do artigo 1.012, § 3º, do Código de Processo Civil, rito que não foi observado. Veja-se:“Art. 1.012. A apelação terá efeito suspensivo.§ 3º O pedido de concessão de efeito suspensivo nas hipóteses do § 1º poderá ser formulado por requerimento dirigido ao:I - tribunal, no período compreendido entre a interposição da apelação e sua distribuição, ficando o relator designado para seu exame prevento para julgá-la;II - relator, se já distribuída a apelação.No mesmo sentido, o Regimento Interno deste Tribunal, em seus artigos 334 e 335, disciplina o requerimento de efeito suspensivo formulado no interregno entre a interposição da apelação e sua distribuição:“Art. 334. As tutelas de urgência disciplinadas no Código de Processo Civil, nas ações originárias e nos recursos, serão requeridas ao Relator competente para apreciar o mérito.Art. 335. O pedido de concessão de efeito suspensivo, formulado no período compreendido entre a interposição do recurso de apelação e sua distribuição, nas hipóteses previstas no art. 1.012, § 3º, do Código de Processo Civil, será distribuído livremente ao órgão julgador competente e tornará prevento o Relator para julgar a futura apelação. Parágrafo único. Se em razão de recurso anteriormente distribuído, no mesmo processo, já houver prevenção firmada nos termos desse Regimento, a distribuição do pedido de efeito suspensivo mencionado no caput será feita ao Relator prevento.”Diante da inadequação da via eleita e do imediato julgamento do mérito recursal, resta prejudicado o pedido de atribuição de efeito suspensivo.2.1.3. Revogação da gratuidade da justiçaA apelante Gran Residence Incorporadora Ltda. pugna, em seu recurso (movimento 102.1 - autos nº 0009571-96.2024.8.16.0045 Ap) e nas contrarrazões apresentadas (movimento 113.1 - autos nº 0009716-55.2024.8.16.0045 Ap), pela revogação da gratuidade da justiça parcialmente deferida à parte contrária. Sem razão.A presunção de veracidade da declaração de hipossuficiência é relativa e admite prova em contrário. Todavia, uma vez deferido o benefício, incumbe à parte que postula sua revogação demonstrar alteração superveniente da situação econômica do beneficiário, não bastando alegações genéricas ou a invocação de decisões proferidas em incidentes diversos.No caso, a apelante limita-se a invocar o quanto reconhecido no julgamento do Agravo de Instrumento apenso (0090869-51.2024.8.16.0000 AI, julgado em 19.11.2024, acórdão de relatoria do Des. Substituto Davi Pinto de Almeida), sem apresentar elementos novos e concretos que evidenciem superveniente capacidade financeira do beneficiário, de modo que não se desincumbiu do ônus que lhe competia.Acresce que a situação financeira do então executado foi recentemente examinada por esta 15ª Câmara Cível, em recurso oriundo dos Embargos à Execução nº 0009716-55.2024.8.16.0045, ocasião em que se manteve a decisão que reduziu em 80% (oitenta por cento) a responsabilidade pelo recolhimento dos encargos e admitiu o pagamento parcelado (movimento 17.1, tópico 1.1, dos embargos), conforme acórdão datado de 24.03.2025 (0120034-46.2024.8.16.0000 AI, Rel. Des. Subst. Davi Pinto de Almeida). Tal circunstância reforça a inexistência de fundamento para a revogação ora pretendida, sem prejuízo da condição suspensiva de exigibilidade prevista no artigo 98, § 3º, do Código de Processo Civil, já integrada à sentença por ocasião dos aclaratórios de movimento 93.1.Diante disso, afasta-se a pretensão revocatória.2.2. MéritoPresentes os pressupostos de admissibilidade intrínsecos e extrínsecos, conhecem-se os recursos interpostos por ambas as partes contra a sentença proferida na ação declaratória (movimentos 102.1 e 109.1 - autos nº 0009571-96.2024.8.16.0045). Quanto ao apelo apresentado por Sérgio Carlos Camargo nos embargos à execução (movimento 79.1 - autos nº 0009716-55.2024.8.16.0045), dele se conhece parcialmente, ante a prejudicialidade do pedido de efeito suspensivo, como já examinado.Pois bem. Antes do exame das insurgências, impõe-se breve contextualização fática do negócio jurídico celebrado entre os litigantes, objeto das ações conexas e dos recursos ora apreciados.A controvérsia tem origem no Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Urbano firmado em 10.07.2014 entre Sérgio Carlos Camargo, na qualidade de promitente comprador, e Gran Residence Incorporadora Ltda., como promitente vendedora, referente aos lotes 10 e 11 da quadra 11 do loteamento Gran Residence Giardino, localizado no município de Arapongas/PR.O instrumento previa o valor total de R$ 309.468,54, a ser pago em 84 parcelas de R$ 2.993,67, além de sinal/arras no importe de R$ 58.000,00, quitado em 10.07.2014. O § 1º da Cláusula Terceira estabelecia reajuste anual pela variação do IGP-M/FGV ou pelo percentual de 9% ao ano, aplicando-se o maior índice, enquanto a Cláusula Décima Sexta atribuía ao comprador a responsabilidade pelos tributos e taxas incidentes sobre os imóveis, ainda que lançados em nome da vendedora.Do inadimplemento indicado pela incorporadora, relativo às parcelas vencidas entre 10.03.2017 e 10.07.2022, decorreram três feitos conexos e apensados: i) a Execução de Título Extrajudicial nº 0012106-32.2023.8.16.0045, ajuizada em 30.08.2023; ii) os Embargos à Execução nº 0009716-55.2024.8.16.0045, opostos em 19.07.2024 e julgados improcedentes em 05.02.2026 (movimento 74.1); e iii) a Ação Declaratória de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos nº 0009571-96.2024.8.16.0045, ajuizada em 16.07.2024 e julgada procedente em 10.03.2026 (movimento 78.1).Nesse contexto, submetem-se a julgamento conjunto três apelações cíveis: i) a apelação de Sérgio Carlos Camargo nos embargos à execução (movimento 79.1); ii) a apelação de Sérgio Carlos Camargo na ação declaratória (movimento 109.1); e iii) a apelação de Gran Residence Incorporadora Ltda. na mesma demanda declaratória (movimento 102.1).2.2.1. Recursos relativos à Ação DeclaratóriaInicialmente, examinam-se as insurgências vinculadas à Ação Declaratória nº 0009571-96.2024.8.16.0045, bem como as matérias comuns às demandas conexas.A promitente vendedora, Gran Residence Incorporadora Ltda., sustenta, em síntese, que (a) a retenção de 20% (vinte por cento) sobre os valores pagos por Sérgio Carlos Camargo deve ser majorada para 25% (vinte e cinco por cento), em razão das despesas administrativas, dos impostos, da corretagem e do período de quase 12 (doze) anos em que permaneceu privada da posse dos imóveis, desde 10.07.2014; (b) o ajuste foi celebrado antes da vigência da Lei nº 13.786/2018 e a resolução contratual ocorreu por iniciativa do comprador, sem mora da vendedora; (c) os juros moratórios incidentes sobre a quantia a ser devolvida devem fluir apenas a partir do trânsito em julgado, nos termos do Tema Repetitivo 1.002 do Superior Tribunal de Justiça; e (d) os ônus sucumbenciais devem ser redistribuídos.Por outro lado, o promitente comprador, Sr. Sergio Carlos Camargo, defende, em suma, que (a) há necessidade de minoração do percentual de retenção ao mínimo legal, qual seja, 10% (dez por cento), porquanto não haveria despesas extraordinárias, custos administrativos relevantes, desvalorização dos imóveis ou impedimento à sua recolocação no mercado, circunstâncias cuja demonstração incumbia à apelada; (b) a correção monetária das parcelas restituíveis deve observar o IGP-M/FGV previsto no contrato, desde cada desembolso, em substituição ao IPCA aplicado em sentença; (c) o abatimento do IPTU deve ser afastado porque o artigo 34 do Código Tributário Nacional não exclui automaticamente a responsabilidade do titular do domínio e não foi apresentada legislação municipal que atribuísse responsabilidade tributária exclusiva ao possuidor; (d) o desconto das taxas condominiais é incabível porque não foram comprovadas a constituição regular do condomínio, a aprovação das despesas, a instituição das cobranças ou a realização de assembleias que legitimassem os valores exigidos; (e) não há demonstração de que os valores condominiais correspondam aos imóveis discutidos, tenham sido regularmente constituídos e cobrados ou tenham sido pagos pela apelada, tampouco de que estejam livres de prescrição ou incorreções; (f) o artigo 67-A, § 4º, da Lei nº 4.591/1964 limita os descontos e retenções aos valores efetivamente pagos, razão pela qual a dedução de quantias sem comprovação do desembolso acarretaria enriquecimento sem causa, vedado pelo artigo 884 do Código Civil; (g) reconhecida a relação de consumo, compete a quem pretende efetuar descontos comprovar a existência, validade, exigibilidade e efetivo pagamento das quantias, conforme o artigo 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor, e o artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil, sendo inadmissível transferir ao consumidor o encargo de provar a inexistência de débitos apresentados unilateralmente; e (h) por fim, a verba sucumbencial deve ser imputada integralmente à parte contrária.2.2.2. RetençãoSuperada a rescisão do compromisso por iniciativa do adquirente, diante da alegada impossibilidade de adimplemento, impõe-se a restituição das quantias pagas de modo a restabelecer o status quo ante, sem enriquecimento sem causa e sem conversão da resolução em sanção desproporcional ao consumidor (art. 51, IV e § 1º, do CDC). Ressalte-se, todavia, que, nos termos consignados pelo juízo a quo, sem impugnação específica na via recursal, o percentual de retenção incide tanto sobre as parcelas quitadas quanto sobre os valores pagos a título de arras confirmatórias/sinal. Nessa perspectiva, inexiste fundamento para majorar ou reduzir o patamar fixado na origem. Explica-se.Com base nos artigos 413 e 418, inciso II, ambos do Código Civil, a cláusula penal deve observar a natureza e a finalidade do negócio, buscando-se afastar sua aplicação de forma excessiva, enquanto as arras, na hipótese de inexecução do contrato por aquele que as pagou, podem ser retidas. Veja-se:“CC/Art. 413. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.(...)Art. 418.
Na hipótese de inexecução do contrato, se esta se der:I - por parte de quem deu as arras, poderá a outra parte ter o contrato por desfeito, retendo-as;II - por parte de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito e exigir a sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária, juros e honorários de advogado. (...)”Admitida a retenção, o Superior Tribunal de Justiça firmou orientação no sentido de que o promitente vendedor pode reter até 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, sobretudo em contratos celebrados antes da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), como ocorre no caso, cuja contratação remonta ao ano de 2014.A propósito:“(...) A desistência do promitente comprador, embora admitida por esta Corte, rende ao promitente vendedor o direito de reter até 25% (vinte e cinco por cento) dos valores por aquele pagos a qualquer título, desde que não supere o contratualmente estipulado. (...) (AgRg no REsp n. 927.433/DF, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 14/2/2012, DJe de 28/2/2012.)”À luz das particularidades do caso concreto, a contratação perdurou por mais de 11 (onze) anos, circunstância que evidencia a adequação do percentual arbitrado na origem, especialmente diante do tempo em que a incorporadora permaneceu privada da posse dos imóveis, das despesas administrativas e dos demais encargos correlatos. Não se justifica, de um lado, a redução pretendida pelo comprador, pois ausente demonstração de enriquecimento indevido da pessoa jurídica; de outro, tampouco procede a majoração postulada pela vendedora, diante da inexistência de prova de prejuízos extraordinários. Mantém-se, portanto, a retenção de 20% (vinte por cento).Quanto à insurgência para que a retenção recaia apenas sobre os valores efetivamente pagos, verifica-se que essa foi precisamente a determinação adotada pelo Magistrado a quo, inclusive com orientações para a fase de liquidação. Observe-se (movimento 78.1 - sentença):“(...) Diante das características do negócio (compromisso de compra e venda de lotes) deve ser fixada retenção do equivalente a 20% (vinte por cento) sobre o total efetivamente pago pelo autor, percentual que preserva equilíbrio contratual.(...)A restituição deve ser atualizada monetariamente desde cada desembolso para recomposição do valor da moeda (art. 389 do Código Civil), e acrescida de juros moratórios a partir da citação (art. 240 do CPC; art. 405 do CC), pela taxa legal (art. 406, CC). Com a atualização do valor do reembolso, antes da quantia ser liberada à parte autora deve ser descontado, em favor da parte requerida, o equivalente a 20% (vinte por cento) decorrentes da retenção de valores em razão do pedido de rescisão do contrato ter se dado sem culpa desta.(...)b) Condenar a requerida Gran Residence Incorporadora Ltda. a restituir ao autor 80% (oitenta por cento) do total efetivamente pago no contrato (incluindo o valor atribuído ao sinal de negócio e as parcelas comprovadamente adimplidas), autorizada retenção de 20% (vinte por cento); (...)” grifou-seAssim, a retenção determinada já incide exclusivamente sobre os valores pagos pelo autor, abrangidas as prestações adimplidas e as arras confirmatórias, inexistindo enriquecimento ilícito nesse ponto.2.2.3. Índice aplicávelNo tocante aos valores a serem restituídos pela incorporadora ao promitente comprador, a sentença adotou o IPCA como índice de atualização monetária. O recorrente, por sua vez, defende a incidência do IGP-M/FGV, previsto no § 1º da Cláusula Terceira do contrato, pretensão que não merece acolhimento.A correção monetária da quantia a ser devolvida possui natureza meramente recompositória do poder aquisitivo da moeda e decorre de obrigação de restituição reconhecida judicialmente. Não se confunde, portanto, com o índice de reajuste do saldo devedor e das prestações pactuado para a fase de execução regular do contrato.A exemplo, observe-se a forma de aplicação do índice aventado, no caso, incidente sobre as prestações contratuais, diferentemente da restituição de valores em caso de rescisão contratual (movimento 1.5 da execução nº 0012106-32.2023.8.16.0045):Ainda que assim não o fosse, a partir da redação dada pela Lei nº 14.905/2024, o IPCA passou a figurar como o índice legal aplicável em obrigações judicialmente reconhecidas, previsto expressamente no Código Civil:“Art. 389.
Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros, atualização monetária e honorários de advogado.Parágrafo único.
Na hipótese de o índice de atualização monetária não ter sido convencionado ou não estar previsto em lei específica, será aplicada a variação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), apurado e divulgado pela Fundação Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), ou do índice que vier a substituí-lo.”Assim, a adoção de índice oficial legal e judicialmente admitido, incidente desde cada desembolso, satisfaz a finalidade de recomposição patrimonial sem conferir vantagem indevida a qualquer das partes. Por isso, não se aplica o IGP-M/FGV à obrigação de restituição decorrente da rescisão contratual, pois a previsão contratual desse índice destinava-se ao reajuste das prestações durante a vigência da avença.2.2.4. Juros moratóriosNo que se refere aos juros de mora incidentes sobre a quantia a ser restituída ao promitente comprador, a sentença fixou a citação como termo inicial. A incorporadora, contudo, sustenta que a fluência deve ocorrer apenas a partir do trânsito em julgado, à luz do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça. Com razão.Sobre o tema, estabeleceu a Corte Superior:“Tema Repetitivo 1.002 - Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.”Com efeito, se a rescisão decorre de pedido judicial formulado pelo próprio promitente comprador, não se pode considerar a incorporadora em mora quanto à restituição antes da constituição definitiva dessa obrigação, que somente se aperfeiçoa com o trânsito em julgado da decisão que reconhece o dever de devolver os valores pagos.Este e. Tribunal de Justiça, inclusive, já julgou:“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – IRRESIGNAÇÃO DA AUTORA – 1. RESTITUIÇÃO DE VALORES – TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA – TRÂNSITO EM JULGADO – TEMA 1002, DO STJ – 2. INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL – TAXA DEVIDA – TERMO INICIAL – DATA DO INADIMPLEMENTO, QUANDO JÁ EXISTENTE EDIFICAÇÃO SOBRE O TERRENO - SENTENÇA REFORMADA PARCIALMENTE – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. I. Caso em exame.1. Apelação Cível visando a reforma de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos de rescisão de contrato e reintegração de posse, determinando a devolução parcial dos valores pagos e a condenação dos requeridos ao pagamento de débitos de IPTU e cláusula penal, mas fixando os juros de mora a partir da citação. A Apelante argumenta que os juros deveriam incidir apenas a partir do trânsito em julgado, requerendo a fixação de taxa de fruição diante do uso do imóvel pelos apelados sem contraprestação desde 2016. II. Questão em discussão.2. A questão em discussão consiste em saber se deve ser alterado o termo inicial dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos e se é devida a taxa de fruição desde o inadimplemento contratual, ocorrido em janeiro de 2016. III. Razões de decidir. 3. Os juros de mora sobre a restituição devem incidir a partir do trânsito em julgado, conforme entendimento do STJ.4. A taxa de fruição é devida desde o inadimplemento contratual, que ocorreu em janeiro de 2016, quando o imóvel já estava edificado.5. A indenização pela fruição do imóvel deve ser fixada em 0,5% sobre o valor de mercado do imóvel construído. IV. Dispositivo e tese.6. Apelação conhecida e provida para reformar a sentença, fixando o termo inicial dos juros de mora a contar do trânsito em julgado e estabelecendo a taxa de fruição em favor da apelante, no valor de 0,5% sobre o valor de mercado do imóvel, a partir de janeiro de 2016.Tese de julgamento: Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias, a taxa de fruição é devida desde o inadimplemento contratual, considerando a utilização do imóvel por terceiro, e os juros de mora sobre a restituição dos valores pagos incidem a partir do trânsito em julgado da decisão que determina a devolução. (...) (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0030897-34.2017.8.16.0021 - Cascavel - Rel.: DESEMBARGADOR JOSE HIPOLITO XAVIER DA SILVA - J. 23.06.2026)” grifou-seNesse ponto, portanto, acolhe-se a pretensão da incorporadora, a fim de fixar o trânsito em julgado como termo inicial dos juros moratórios incidentes sobre a quantia a ser restituída.2.2.5. IPTU e taxas condominiaisQuanto ao abatimento do IPTU e das taxas condominiais, o promitente comprador sustenta que o artigo 34 do Código Tributário Nacional não exclui a responsabilidade do titular do domínio, que inexiste legislação municipal atribuindo-lhe responsabilidade tributária exclusiva e que seria incabível o desconto das despesas condominiais, diante da ausência de prova da regular constituição do condomínio. As teses, contudo, não se sustentam à luz do conjunto fático-jurídico dos autos.Tais encargos possuem natureza propter rem, por aderirem à própria coisa. No tocante às despesas condominiais, a disciplina encontra respaldo no artigo 1.345 do Código Civil, ressalvada a incidência ordenada pelo artigo 1.358-A, § 2º, do mesmo Diploma; quanto ao IPTU, a sujeição passiva decorre do artigo 34 do Código Tributário Nacional:“CC/Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.CTN/Art. 34. Contribuinte do impôsto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título.”No caso, a responsabilidade em exame também encontra amparo na Cláusula Décima Sexta do contrato, segundo a qual, a partir da posse decorrente do compromisso de compra e venda, os encargos incidentes sobre os imóveis seriam suportados por Sérgio Carlos Camargo (movimento 1.5 da execução):Além disso, a Cláusula Sexta dispôs sobre a imediata imissão do promitente comprador na posse direta dos bens (movimento 1.5 da execução):Desse modo, havendo previsão contratual expressa e disciplina legal compatível com a atribuição dos encargos àquele que exerce a posse direta do bem, ainda que não edificado, deve ser mantida a responsabilidade do promitente comprador.A jurisprudência desta Corte Paranaense não destoa:“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25% DAS PARCELAS PAGAS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. RESPONSABILIDADE PELO IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS. POSSE ÚTIL DO BEM. COBRANÇAS INDEVIDAS. ENCARGOS CONTRATUAIS. NEGLIGÊNCIA. REPETIÇÃO DO INDÉBITO EM DOBRO. JUROS DE MORA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE.I. CASO EM EXAME Apelações cíveis interpostas por promitente vendedora e promitente compradora contra sentença que declarou a resolução do contrato por culpa da compradora, determinou a restituição das parcelas pagas com retenção de 25% (vinte e cinco por cento) com juros de mora desde a citação, reconheceu a responsabilidade da compradora pelo IPTU e pelas taxas condominiais incidentes durante o período de sua posse, afastou taxa de fruição e comissão de corretagem, reputou indevidas cobranças feitas além do ajuste contratual e determinou a restituição em dobro.II. QUESTÕES EM DISCUSSÃOII.I. Definição da culpa pela rescisão contratual diante da alegação de abusividade de encargos.II.II. Legalidade e proporcionalidade da cláusula penal que impõe a retenção de 25% dos valores pagos, em contrato firmado antes da Lei nº 13.786 de 2018.II.III. Termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos, no caso de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel por culpa da compradora.II.IV. Responsabilidade pelo pagamento de IPTU e taxas condominiais, incidentes sobre imóvel objeto de promessa de compra e venda.II.V. Extensão das cobranças indevidas apuradas em prova pericial e laudo complementar.II.VI. Possibilidade de restituição do indébito em dobro.II.VII. Correção da distribuição dos ônus sucumbenciais.III. RAZÕES DE DECIDIRIII.I. A mera existência de encargos acessórios ilegais não descaracteriza a mora nem afasta a culpa do promissário comprador quando evidenciado o inadimplemento da obrigação principal.III.II. Nos contratos firmados antes da Lei nº 13.786 de 2018, a retenção de 25% dos valores pagos é adequada e suficiente para indenizar o vendedor, notadamente quando paga porção reduzida das prestações mensais ajustadas.III.III. Rescindido o contrato por culpa do comprador, os juros de mora sobre os valores a restituir incidem a partir do trânsito em julgado.III.IV. O IPTU e as taxas condominiais constituem obrigações propter rem e devem ser suportados pelo possuidor do respectivo período, independentemente de fruição econômica do imóvel.III.V. Reconhecida a ilegalidade da cobrança, consubstanciada na aplicação de encargos em desconformidade com o contrato, é devida a restituição integral dos valores pagos a maior, ainda que a lei admita a aplicação de percentual maior de juros remuneratórios do que aquele fixado.III.VI. Caracterizada conduta negligente da fornecedora, consistente na imputação de cobranças superiores às pactuadas, e ausente prova de engano justificável, é cabível a restituição do indébito em dobro.III.VII. O artigo 86 do Código de Processo Civil deve ser interpretado à luz dos princípios da causalidade, proporcionalidade e razoabilidade, de modo que, em caso de sucumbência recíproca, os ônus devem ser distribuídos com base na relevância jurídica das teses jurídicas debatidas para a solução da lide.IV. SOLUÇÃO DO CASO Recurso da autora/reconvinda conhecido e parcialmente provido. Recurso de requerida/reconvinte conhecido e parcialmente provido. (...) (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0023834-03.2022.8.16.0014 - Londrina -
Rel.: SUBSTITUTO OSVALDO CANELA JUNIOR -
J. 06.07.2026) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO, ANTERIOR À VIGÊNCIA DA LEI Nº 13.786/2018. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA, DECLARANDO A RESCISÃO DO CONTRATO E CONDENANDO A RÉ E PROMITENTE VENDEDORA A RESTITUIR 90% DOS VALORES PAGOS. INSURGÊNCIA RECURSAL DA RÉ (LOTEADORA E PROMITENTE VENDEDORA). 1) ABATIMENTO OU DIREITO DE RETENÇÃO DE IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS. Acolhimento. Previsões contratuais expressas nesse sentido. Dívidas que são de natureza propter rem. Responsabilidade da promissária compradora pelos tributos e taxas condominiais inerentes ao imóvel a partir do momento em que se imitiu na posse, na data da contratação, até sua efetiva desocupação, permitido o abatimento/retenção por parte da promitente vendedora dos valores a restituir, se suficientes forem a esse desiderato e desde que efetivamente comprovado. Sentença reformada no ponto. 2) RETENÇÃO DO SINAL DE NEGÓCIO. Rejeição. Arras que, embora descritas no contrato como sendo penitenciais, são efetivamente de natureza confirmatória, por integrar o preço do lote. Interpretação da cláusula de forma mais favorável à consumidora aderente. Artigo 423 do Código Civil e artigos 46, 47, 51, inciso II, e 54, § 4º, do Código de Defesa do Consumidor. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça. Sentença mantida nesse aspecto. 3) PEDIDO SUBSIDIÁRIO DE MAJORAÇÃO DA RETENÇÃO PARA 25% DOS VALORES PAGOS. Acolhimento. Percentual de 10% sobre os valores pagos, conforme sentenciado, a título de cláusula penal, que não se demonstra compatível com as circunstâncias do caso concreto, em que apenas uma pequena parte do preço do imóvel (17,77%) foi quitada pela promissária compradora que teve a iniciativa de desfazer o negócio jurídico. Majoração devida para 25% dos valores pagos que atende aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. Sentença reformada. SUCUMBÊNCIA REDISTRIBUÍDA MEIO A MEIO ENTRE AS PARTES. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0004802-16.2022.8.16.0045 - Arapongas -
Rel.: DESEMBARGADOR ROSALDO ELIAS PACAGNAN -
J. 08.11.2024)” grifou-seOs débitos de IPTU foram demonstrados pela incorporadora por meio das execuções fiscais promovidas pelo Município de Arapongas/PR, nas quais se exigem tributos não pagos desde 2016, período em que a posse ainda era exercida por Sérgio Carlos Camargo. Há, ainda, indicação de que as dívidas se referem aos lotes 10 e 11 da quadra 11 do residencial, conforme anexos de movimentos 1.7 e 1.8 da execução (ações nº 0006909-67.2021.8.16.0045 e 0005241-61.2021.8.16.0045). Observe-se:No tocante aos encargos condominiais, o juízo a quo também atribuiu a responsabilidade ao possuidor direto, ressalvando, contudo, a necessidade de demonstração dos débitos para eventual abatimento. O Sr. Sergio assinala, em seu recurso, que a Execução de Título Extrajudicial originária não tem por objeto a cobrança de despesas condominiais, circunstância que se confirma a partir da análise dos documentos que embasam a pretensão executiva.Com efeito, o fato de os embargos de declaração de movimento 93.1 da ação declaratória terem integrado o comando sentencial para admitir, em tese, a compensação de débitos de IPTU e condomínio não implica reconhecimento automático da existência ou exigibilidade desses valores. A leitura do pronunciamento revela que o Magistrado de origem condicionou eventual abatimento à prova correspondente e à apuração em liquidação. Confira-se:“(...) O vício existente é pontual e deve ser sanado com integração do julgado para constar, expressamente, que o autor responde pelos débitos de IPTU e taxas condominiais incidentes durante o período em que permaneceu na posse do imóvel, que tais valores podem ser abatidos do montante a ser restituído, desde que observados os elementos probatórios constantes dos autos e a apuração em liquidação, se necessária e, por fim, que a referência processual feita de forma imprecisa na sentença deve ser corrigida.(...)3. ACOLHO EM PARTE os embargos de declaração de mov. 86.1, para integrar a sentença de mov. 78.1 e fazer constar expressamente que o autor responde pelos débitos de IPTU e taxas condominiais incidentes no período em que permaneceu na posse do imóvel, que é admissível o abatimento desses valores do montante a ser restituído, nos termos do art. 67-A, § 2º, incisos I e II, e § 3º, da Lei n.º 4.591/1964, observada a prova constante dos autos e eventual apuração em liquidação e, por fim, que fica corrigida a referência processual constante da fundamentação, afastando-se a menção imprecisa aos autos n.º 0012106-32.2023.8.16.0045 no ponto em que a discussão dizia respeito aos débitos tributários mencionados pela requerida. (...)” grifou-seNesse cenário, inexiste cobrança executiva de taxas condominiais, mas apenas autorização judicial para abatimento caso demonstrada a existência do débito. Tal ressalva, como visto, não configura enriquecimento sem causa nem acarreta prejuízo concreto apto a justificar a reforma do decisum.Por fim, registra-se que a incidência da legislação consumerista foi observada no feito, conforme decisão saneadora de movimento 72.1. Além disso, a existência, a validade e a exigibilidade das quantias passíveis de abatimento, notadamente os encargos relativos ao IPTU, foram comprovadas pela promitente vendedora, razão pela qual não se verifica indevida transferência do ônus probatório ao autor.2.3. Recurso relativo aos Embargos à ExecuçãoNo tocante ao incidente de defesa, o promitente comprador aduz, em síntese, que (a) o título é inexequível e ilíquido, considerando a existência da Ação Declaratória julgada procedente; (b) houve excesso de execução, pois os cálculos adotaram marco inicial indevido para correção monetária, aplicaram índices não previstos contratualmente e utilizaram percentuais de forma arbitrária, ao passo que foram apresentados cálculos próprios com utilização do IGP-M/FGV e, alternativamente, do percentual de 9% (nove por cento); (c) o contrato é nulo em razão da existência de cláusulas abusivas, notadamente aquelas que preveem o perdimento integral dos valores pagos a título de arras, critérios de reajuste que colocam o consumidor em desvantagem exagerada, a utilização da Tabela Price para apuração do saldo devedor e a previsão de aplicação do índice de correção mais elevado a exclusivo critério do credor.2.3.1. Inexequibilidade do título e o reflexo da rescisão sobre a execuçãoNo mérito do apelo interposto nos Embargos à Execução, o recorrente sustenta a inexequibilidade do título, ao argumento de que o ajuizamento da Ação Declaratória de Rescisão Contratual teria retirado a força executiva do compromisso de compra e venda.Todavia, tal como consignado pelo juízo a quo, o simples ajuizamento de demanda destinada ao desfazimento do instrumento objeto da execução não retira, por si só, os atributos de certeza, liquidez e exigibilidade do título, sobretudo quando ainda pendente o exame integral da controvérsia.De todo modo, a tese deve ser examinada também à luz da superveniente procedência do pedido de rescisão contratual. Isso porque, reconhecida a inexecução do contrato por iniciativa do promitente comprador, que alegou impossibilidade de prosseguir na aquisição dos bens, o cenário jurídico se altera, embora não a ponto de afastar, integralmente, a via executiva. Explica-se.Embora a Execução de Título Extrajudicial nº 0012106-32.2023.8.16.0045 tenha como pano de fundo o compromisso de compra e venda posteriormente rescindido, a Ação Declaratória nº 0009571-96.2024.8.16.0045 somente foi ajuizada em 16.07.2024 (movimento 1.1), ao passo que a inadimplência remonta a meados de 2017 e foi levada a juízo em 30.08.2023 (movimento 1.1 da execução). Assim, ainda que a avença tenha sido desfeita, subsiste a inadimplência anteriormente consolidada.A Ação Declaratória nº 0009571-96.2024.8.16.0045 foi sentenciada apenas em 10.03.2026 (movimento 78.1), ocasião em que se declarou a rescisão do instrumento. Os débitos executados, contudo, decorrem de parcelas vencidas desde 2017, de modo que a extinção superveniente da relação negocial não elimina, no plano prático, as obrigações inadimplidas durante a vigência do contrato.A incorporadora, portanto, conserva o direito de buscar o adimplemento das prestações vencidas e não pagas, observada, naturalmente, a recomposição patrimonial decorrente da rescisão. Essa diretriz, aliás, já foi estabelecida pelo juízo originário, ao determinar que a obrigação fosse recalculada à luz do desfazimento contratual, sem desconsiderar o direito do credor ao recebimento dos valores efetivamente devidos, devidamente atualizados e acrescidos dos encargos pactuados.Reitera-se, a propósito, o que já constou da sentença integrada na demanda declaratória (movimento 93.1):“(...) DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, do CPC, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos para o fim de: a) Declarar rescindido o instrumento particular de compromisso de compra e venda firmado em 10/07/2014, referente aos lotes nº 10 e 11 da quadra nº 11 do loteamento “Gran Residence Giardino”, entre as partes; b) Condenar a requerida Gran Residence Incorporadora Ltda. a restituir ao autor 80% (oitenta por cento) do total efetivamente pago no contrato (incluindo o valor atribuído ao sinal de negócio e as parcelas comprovadamente adimplidas), autorizada retenção de 20% (vinte por cento);c) Determinar que a quantia a ser restituída seja atualizada pelo IPCA cada desembolso e acrescida de juros moratórios de 1% ao mês desde a citação; c.1) Determinar que antes da restituição também sejam descontados os valores que estão sendo executados nos autos nº 0012106-32.2023.8.16.0045, em apenso, ante o julgamento de improcedência dos embargos; d) Determinar que o cartório junte cópia da presente sentença aos autos de execução nº 0012106-32.2023.8.16.0045, a fim de que as partes possam requerer, naquele feito, o que entenderem cabível, considerando o que foi decidido no presente feito; (...)” grifou-seNesse sentido, inclusive, já decidiu esta Corte de Justiça:“AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO POR TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DECISÃO DE ORIGEM QUE INDEFERIU O PEDIDO DE SUSPENSÃO DO FEITO.I. Caso em exame Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de suspensão de execução por título extrajudicial, sob o fundamento de que o mero ajuizamento de ação de conhecimento não afasta a presunção de certeza, liquidez e exigibilidade conferida ao crédito pelo título executivo. II. Questão em discussão A questão em discussão consiste em saber se a existência de ação de rescisão contratual conexa autoriza a suspensão do processo executivo por prejudicialidade externa, nos termos do artigo 313, inciso V, alínea “a”, do Código de Processo Civil. III. Razões de decidir1. O mero ajuizamento de ação de conhecimento relativa ao negócio jurídico subjacente não possui o condão de suspender automaticamente a execução de título extrajudicial, nos termos do artigo 784, §1º, do Código de Processo Civil.2. A suspensão do processo por prejudicialidade externa exige demonstração concreta de que o julgamento da demanda paralela constitui pressuposto lógico necessário para solução da controvérsia executiva, o que não se verifica na hipótese.3. A ação de rescisão contratual ajuizada pelo Agravante não questiona a formação, existência ou validade estrutural do contrato, buscando apenas sua resolução em razão de alegada dificuldade financeira superveniente, com discussão acerca dos efeitos patrimoniais do desfazimento do ajuste.4. A execução, por sua vez, funda-se na cobrança de parcelas regularmente vencidas e inadimplidas durante a vigência de contrato formalmente válido e eficaz, inexistindo discussão, na ação paralela, acerca da exigibilidade originária do título executivo.5. Ainda que a ação de rescisão contratual venha a ser julgada procedente, tal circunstância não afasta automaticamente a exigibilidade das parcelas vencidas anteriormente à eventual resolução do contrato, podendo repercutir apenas sobre a recomposição patrimonial entre as partes.6. Inexistência de elementos aptos a afastar a exigibilidade do título executivo, cuja força obrigatória decorre de contrato válido e regularmente celebrado entre as partes. IV. Dispositivo e tese RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Tese de julgamento: O ajuizamento de ação de rescisão contratual conexa não autoriza, por si só, a suspensão da execução por título extrajudicial, especialmente quando a demanda paralela não questiona a validade originária do contrato nem afasta a exigibilidade das parcelas vencidas durante sua vigência. (TJPR - 16ª Câmara Cível - 0046032-37.2026.8.16.0000 - Maringá -
Rel.: DESEMBARGADOR LUIZ HENRIQUE MIRANDA -
J. 29.06.2026)” grifou-sePortanto, considerando que a execução se funda na inadimplência contratual do promitente comprador, e não nos valores decorrentes da rescisão, inexiste prejudicialidade apta a afastar os requisitos do artigo 783 do Código de Processo Civil. Mantêm-se, assim, a certeza, a liquidez e a exigibilidade do título, sem prejuízo da necessária compensação e adequação do quantum debeatur em razão da rescisão declarada.2.3.2. Nulidade das cláusulas e excesso de execução O embargante sustenta a abusividade de cláusulas contratuais apta a ensejar sua nulidade, com indicação das disposições que previam o perdimento dos valores pagos, inclusive das arras, além dos critérios de reajuste das parcelas pela Tabela Price, do reajuste anual aplicado em 2015 e da previsão de incidência do maior índice entre os parâmetros contratualmente pactuados.Em primeiro lugar, quanto ao perdimento dos valores pagos em virtude do compromisso de compra e venda, observa-se que, no exame dos recursos relativos à ação declaratória, o Magistrado a quo determinou a incidência da retenção sobre a soma das arras confirmatórias e das prestações adimplidas, em observância à proporcionalidade e à razoabilidade, critério mantido nesta via recursal.Ainda que assim não fosse, o direito da incorporadora de reter parte das quantias pagas encontra amparo legal e jurisprudencial, inexistindo ilegalidade na retenção proporcional quando a rescisão decorre de iniciativa do adquirente.No que se refere ao método de cálculo, este Tribunal já reconheceu a validade da utilização da Tabela Price, ressaltando que sua adoção não caracteriza, por si só, capitalização indevida de juros.Nessa metodologia, a amortização do saldo devedor é variável e crescente ao longo do contrato, ao passo que o valor da parcela permanece fixo, assegurando previsibilidade quanto ao desembolso mensal.A propósito:“DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO CUMULADA COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INICIAIS. CONTRARRAZÕES. OFENSA À DIALETICIDADE. INOCORRÊNCIA. PRELIMINARES. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. PROVAS DOS AUTOS SUFICIENTES PARA O DESLINDE DA DEMANDA. DISCUSSÃO SOBRE MATÉRIA EXCLUSIVAMENTE DE DIREITO. NULIDADE DA DECISÃO POR DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. EXPOSIÇÃO CLARA E ADEQUADA DAS RAZÕES DE DECIDIR. MÉRITO. ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE NA COBRANÇA DAS TAXAS DE JUROS PACTUADAS AFASTADA. TAXAS DE JUROS QUE NÃO SUPERAM SUBSTANCIALMENTE À TAXA MÉDIA DE MERCADO. SENTENÇA MANTIDA. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. REQUISITOS AUSENTES. DESCABIMENTO. CAPITALIZAÇÃO DOS JUROS REMUNERATÓRIOS EM PERIODICIDADE MENSAL. POSSIBILIDADE. TAXA DE JUROS ANUAL QUE SUPERA O DUODÉCUPLO DA TAXA DE JUROS MENSAL. EXEGESE DAS SÚMULAS N. 539 E 541 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. APLICABILIDADE DA TABELA PRICE COMO FATOR DE AMORTIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR. AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO. RECURSO DESPROVIDO.I. CASO EM EXAME1. Recurso de Apelação interposto em face de sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais em Ação Revisional.II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO2. Há cinco questões em discussão: (i) nulidade da sentença por cerceamento de defesa; (ii) nulidade da sentença por ausência de fundamentação; (iii) abusividade das taxas de juros remuneratórios contratadas; (iv) abusividade da capitalização dos juros; (v) inversão do ônus da prova.III. RAZÕES DE DECIDIR3. Não houve cerceamento de defesa, já que a matéria discutida nos autos é meramente de direito, sendo desnecessária a produção de outras provas além daquelas já apresentadas. 4. Não procede a alegação de nulidade da sentença, pois esta contém fundamentação adequada, em consonância com o art. 93, IX, da CF, art. 11 e art. 489, §1º, do CPC.5. De acordo com entendimento exposto no REsp nº 1.061.530/RS, firmado sob a sistemática dos precedentes vinculantes, admite-se a revisão dos juros remuneratórios quando constatada a onerosidade excessiva ao consumidor, o que deve ser aferido casuisticamente, à luz das suas particularidades. 6. Constata-se que os juros remuneratórios foram contratados em patamar que não supera substancialmente a média do mercado.7. A inversão do ônus da prova seria inócua, tendo em vista que os documentos colacionados ao feito são suficientes para o julgamento da lide.8. A capitalização mensal dos juros é lícita, estando expressamente pactuada no contrato e atendendo aos requisitos das Súmulas 539 e 541 do STJ, não havendo comprovação de anatocismo disfarçado ou cobrança indevida.9. A utilização da Tabela Price como método de amortização é válida e não configura abusividade, diante da expressa previsão contratual e da possibilidade de parcelas fixas e sucessivas.IV. DISPOSITIVO E TESE10. Apelação Cível desprovida.Tese de julgamento: 1. A recusa à produção de prova pericial não configura cerceamento de defesa quando os documentos constantes dos autos são suficientes à resolução da lide. 2. É inaplicável a inversão do ônus probatório à relação jurídica quando os documentos dos autos são suficientes para a análise da lide. 3. Admite-se a capitalização de juros, desde que expressamente pactuada. 4. Quanto aos juros remuneratórios, estes só se mostram abusivos quando superarem substancialmente a média de mercado. (...) (TJPR - 15ª Câmara Cível - 0009903-42.2025.8.16.0170 - Toledo - Rel.: DESEMBARGADORA DENISE KRUGER PEREIRA - J. 18.07.2026)Ademais, a utilização da Tabela Price foi expressamente prevista no compromisso de compra e venda, inexistindo surpresa ou adoção de critério sem prévio ajuste entre as partes (movimento 1.5 da execução, Cláusula Terceira, § 5º, inciso III):No que toca ao reajuste anual aplicado em 2015, sua incidência também se harmoniza com o ajuste contratual. Embora o embargante sustente que, como a primeira parcela tinha vencimento em 10.08.2015, a atualização pelo IGP-M somente poderia ocorrer no ano seguinte, o contrato foi firmado em julho de 2014 e previu expressamente que a própria prestação inaugural sofreria reajuste. Observe-se (movimento 1.5 da execução, Cláusula Terceira, § 5º):Por conseguinte, a atualização anual dos valores contratuais poderia incidir a partir do ano de 2015, inclusive sobre a prestação inaugural, inexistindo excesso ou abusividade na forma como operada.Por fim, quanto ao índice de correção monetária empregado, não se verifica a imprevisibilidade alegada pelo embargante, pois o contrato continha cláusula expressa estabelecendo que as prestações mensais seriam corrigidas pelo IGP-M ou pelo percentual de 9% ao ano, aplicando-se o maior índice no respectivo período. Reforça-se (movimento 1.5 da execução, Cláusula Terceira, § 1º):Nesse contexto, a tese de excesso de execução, além de não atender ao pressuposto previsto no artigo 917, § 3º, do Código de Processo Civil, desconsidera a própria lógica contratual ao sustentar a abusividade da evolução das parcelas com base em cálculos que aplicam, isoladamente, ora o percentual de 9% ao ano, ora apenas o IGP-M.Como visto, a aplicação isolada de um dos parâmetros não corresponde ao pactuado, pois a incidência de cada índice dependia de sua comparação em cada período, a fim de se aplicar aquele que resultasse no maior percentual de correção.Para fins demonstrativos, colacionam-se trechos dos cálculos apresentados pelo promitente comprador para sustentar o alegado excesso de execução (movimentos 1.4 e 1.5 dos embargos):Portanto, ao atualizar as prestações mensais sucessivas mediante a utilização isolada de apenas um dos índices, o embargante afasta-se do critério contratualmente pactuado e não demonstra excesso no quantum debeatur exigido na execução.Reitere-se que a alegação de excesso reclama não apenas a indicação do valor reputado devido, mas também a demonstração idônea de que o montante executado supera o contratado e o efetivamente exigível, nos termos do artigo 917, § 2º, inciso III, do Código de Processo Civil. Trata-se de ônus que competia ao embargante, a teor do artigo 373, inciso I, do mesmo Diploma, e do qual não se desincumbiu.Por derradeiro, como bem assinalado pelo Magistrado a quo, quem pretende ver reconhecida a nulidade ou ilegalidade de cláusulas, taxas ou encargos contratuais deve indicar, de forma pormenorizada, os fundamentos fático-jurídicos que justificariam o afastamento da disposição impugnada. Não é possível declarar nula toda e qualquer convenção ajustada pelas partes apenas pela incidência geral do Código de Defesa do Consumidor, sobretudo diante da necessidade de determinação do pedido, prevista no artigo 324 do Código de Processo Civil.Não comprovados o excesso de execução ou a cobrança infundada de valores e encargos, fica prejudicada, por consequência lógica, a pretensão de repetição do indébito. Ausente ato ilícito, e verificado apenas o exercício regular de direito pela incorporadora, não há fundamento para condenação em danos materiais, nos termos do artigo 188, inciso I, do Código Civil.3. CONCLUSÃOAnte o exposto, voto no sentido de conhecer parcialmente do recurso interposto por Sérgio Carlos Camargo nos Embargos à Execução nº 0009716-55.2024.8.16.0045 e, nessa extensão, negar-lhe provimento.Quanto aos recursos vinculados à Ação Declaratória nº 0009571-96.2024.8.16.0045, voto no sentido de conhecer de ambas as apelações cíveis, negar provimento ao recurso de Sérgio Carlos Camargo e dar parcial provimento ao apelo da Gran Residence Incorporadora Ltda., tão somente para, à luz do Tema 1.002 do Superior Tribunal de Justiça, fixar o trânsito em julgado como termo inicial dos juros de mora incidentes sobre a quantia a ser restituída ao promitente comprador.Considerando que o provimento parcial do recurso da incorporadora limita-se ao termo inicial dos juros de mora e não altera substancialmente a distribuição da sucumbência fixada na origem, mantém-se a repartição estabelecida na Ação Declaratória, de 20% (vinte por cento) ao autor e 80% (oitenta por cento) à ré, observada, quanto ao primeiro, a condição suspensiva de exigibilidade prevista no artigo 98, § 3º, do Código de Processo Civil.Relativamente aos honorários fixados nos Embargos à Execução, registra-se que a verba ali arbitrada, somada àquela estabelecida na Execução de Título Extrajudicial, não pode ultrapassar, em conjunto, o limite legal de 20% (vinte por cento), razão pela qual se deixa de majorá-la em grau recursal.